顺德中心商务区规划近2万个地下车位.doc

顺德中心商务区规划近2万个地下车位2005-1-19据了解，广东顺德即将出台新城区中心商务区地下空间控制性规划，对新城区中心商务区地下空间的交通系统、基础设施网络等方面进行规划，主要作为地下停车场来规划开发的地下空间，预计建成后可提供1.9万个停车位。根据规划，为了顺利疏散中心商务区所产生的交通量、确保商业空间的整体性与绿化空间的结合，其地下利用将分两个范围来进行规划和实现。 范围一：以主干道路十字路口为中心，由大规模建筑物与出入建筑物的支路所构成的区域。这部分对交通需求最高，需要通过设施间的相互联合以确保周边通达性，同时也是地下建设投资提高收益的地区。规划要求将对这部分区域包括建筑物地下、道路地下进行整体性的地下空间利用开发，并在交叉口布置连接街区的地下广场，形成步行通道、停车场、自行车停放场的设立与网络化。 范围二：在范围一的外侧、由形成地区外缘的道路空间（支路）所构成的区域。这部分被规划为比较中等规模的办公、商业、文化、教育与研究等混合用途的地区，因此虽然有一部分是地下利用以及与范围一进行地下结合，但主要还是以地面网络为主，并将充分考虑与绿化空间的结合。 考虑到静态交通对城区良性发展的重要性，中心商务区地下空间将主要作为地下停车场来规划，将地下停车设施当作车辆交通和步行交通的转换节点来布局，对中心商务区的动态交通流量和流向起到重要的调节作用。地下停车场将根据步行者网络和建筑物的用途、规模等方面，以街区为单位来布置，使大规模停车场共同化、集中化和网络化。根据预测，中心商务区的地下空间可提供1.9万个停车位。 在金融、商业办公建筑密集且停车需求大和集中的地方，停车场的布置将相对集中贯通。在绿地、广场、文化娱乐等用地交错混杂的地区，将采用在主要建筑地面和地下设置社会停车场的方法，在满足主体建筑需要的同时，照顾周围小型公共建筑的停车需求。同时，规划还充分考虑地下车库的出口数量和布局，实施后将有效促进人车分流，车辆出入将更加方便。作为顺德新城区核心的中心商务区，其功能定位是集金融商务、文化活动和科技信息为一体的功能复合区，其地下空间建设的理想效果，是通过建设其地下空间机动车停车系统，建成安全、便捷的交通环境，从而提高整个地区交通的安全性。地下通道还将形成街区之间的整体性、移动的方便性以及提高周游性，使地区魅力提升，人们更方便汇聚。同时，通过地下空间与商业性的有机结合将有效提高开发收益性，基础设施、交通设施的共有化和综合性建筑，将使空间利用更经济和更集中。西宁市水井巷商务区开发峰回路转新华网青海频道西宁04月15日电 前期稍显沉寂的西宁市水井巷商务区开发峰回路转，来自西宁市人民政府的信息及相关人士的消息显示，起初政府要求的整体开发计划已被打破，目前梳理出分片建设的设想，有些地段的开发建设年内有望启动。 “用药”过猛？ 一直负责水井巷商务区招商工作的西宁市城中区经贸局招商办主任张吉庆表示，今年水井巷商务区有两块地段可能要进入开发阶段，一块是中国建设银行青海省分行商务写字楼，另一块是人民街与水井巷交汇处的一个商场。此外，水井巷内井源商场隔壁、大十字天桥西北侧、西宁影视中心、青海省人民政府对面地段也将进入开发实战阶段，其中大十字天桥西北侧地段将建成一座现代化的商务写字楼，并已经立项；西宁影视中心地段的开发权也已下发，目前正在规划中。分片开发仍将严格按照总体规划进行，因此水井巷商务区的未来规划风貌不会改变。 据介绍，水井巷商务区的开发规划早在2003年8月就已完成，当时的开发设想很简单，要把水井巷商务区建成西宁的“王府井”，起初的开发定位也很明了，即为了不使开发与规划“走形”，采取整体开发的原则进行。但问题是：谁能啃动这么一个大盘？ 张吉庆告诉记者，仅水井巷商务区的规划就耗资120余万元，外面估算，整体开发出来至少需要上百亿元资金，而他自己估算的开发资金数目至少在50余亿元。 盘子超大其实也让不少开发商眼热，高投资虽有高风险，但无疑也有高回报。因此，水井巷商务区开发规划出炉并开始招商后，还是吸引了不少国内外客商，但历经一年多的洽谈，水井巷商务区的开发始终没有“整体”动起来。 撩开面纱 据悉，西宁目前实施的城市总体规划是1981年编制完成的第6次城市总规划，1983年4月经国务院正式批准实施。1995年为适应城市发展需要又对原总体规划的内容进行了调整补充。随着西部大开发的推进及经济的发展，西宁市城市发展正面临新的机遇，中国城市规划设计研究院着手进行西宁新一轮总体规划编制，并于2001年4月提出了总体规划修编纲要。根据总规纲要，西宁水井巷商务区承担金融商贸中心、商业零售中心功能；并要求逐步疏解行政办公和居住功能，完善配套市政设施及公建、绿化等第三产业设施，进行老城区的改造更新，适应现代化城市建设要求。 再此基础上，水井巷商务区规划出炉。那么，未来的水井巷商务区到底是一个怎样的模样？ 据介绍，水井巷商务区规划结构可概括为“什字双星、四区一环、动态开放”，整个区域是以功能主节点和景观主节点为核心，沿十字发展轴形成不同性质的四片功能组团的复合性商务地区。 什字双星：规划延续大十字作为功能主节点，规划班禅行宫对面的公共开放绿带北端为景观主节点，在整体上形成十字叠合双子星的结构。西宁城市形态呈现出沿水域轴发展的十字形形态，主城区处在其十字架构的中心，而水井巷、人民路、民主街三条步行街同样形成连续的两个十字街口。 四区一环：沿南北大街以区域商务大厦建筑群为重点，西部形成商务核心区、商业核心区，东部形成文化娱乐区、高尚居住区。绿化系统景观沿教场街南北斗宫街、解放路文化街、饮马街莫家街、人民街宏觉寺街形成封闭的绿环。 动态开放：为了形成开放的格局和充满活力的动态，周边环境则强调动态延续性和环境整体性，以拓扑的关系共存，有机联系中突出交融的主题和开放的形态。 本次规划总体空间布局依托大十字，以南北大街、东西大街为发展主轴。其中南北大街作为商务发展轴，东西大街作为综合商业发展轴，串联各个功能片区，将商业、商务轴线与绿地系统、景观系统联系起来。 以步行商业街、绿化景观带为发展次轴，将商业氛围、景观绿化氛围引向中心商务区各地块，并在整体上串联各个发展主轴。 以传统的大十字形成西宁中心商务区的功能主节点，强调其形象性与交汇性，形象上以高层地标建筑为主导，交汇上融南北向商务轴线与东西向商业轴线为一体，延续西宁传统商业认知地图中地标的作用。 在班禅行宫对面、西大街南侧以公共绿化形成景观主节点，位于商务区和商业区交界地带，成为公共活动的中心；在人民街、南大街交叉口西北角形成基地南端的景观主节点，同时服务商务区；在五四东路东端、解放路西端，设置广场作为商业区景观主节点，同时服务长江路景观界面；在解放路、北大街交叉口结合绿化及建筑前广场形成基地北端的景观主节点，并起到步行轴收头的作用。 商务区由城市道路和公共开放绿带分为四片区，即商务核心区、商业核心区、文化娱乐区和高尚居住区。 商务核心区：位于教场街、南北斗宫街至饮马街、莫家街之间，以高档商务、行政办公、精品商业为主要功能。 商业核心区：位于长江路至教场街、南北斗宫街之间，以步行商业街区为核心，通过水井巷、人民街、民主街、解放路等步行商业街串联各个商业街点。 文化娱乐区：位于花园南北街、东大街、饮马街和解放路围合而成的区域，延续该区域文庙、夜市的历史文脉，以新型的文化娱乐设施为西宁打造一个以文化娱乐为主体，多功能兼备的区域。 高尚居住区：位于莫家巷、东大街、花园南北街和南关街围合而成的区域，是西宁中心商务区中居住最为集中的一块，着力扩大居住绿化面积，提高公共、市政设施配套的档次，将形成西宁炙手可热的高档房产区域。 峰回路转 在历经了一段沉寂后，今年西宁市人民政府的有关信息上显示，政府要投巨资对水井巷商务区进行开发。张吉庆介绍，整体开发的设想已经打破，在不破坏规划的基础上，将对水井巷商务区进行分片开发，但分片开发也有其弊端，即好地段成为抢手货，最终难免会留下一些开发“死角”。 只要能动起来，利弊分析已不再那么重要，年内如果能敲起一些片区开发的锣鼓，则水井巷商务区的开发无疑又充满了希望。 其实，水井巷商务区开发模式的转变也是迫不得已。 要刷新一个老城区难免会出现各种不利因素，追溯历史可以看出，水井巷地区是今日西宁城市的发祥地，六百多年前，即明朝洪武年间在此始建西宁卫城，成为今日西宁城的雏形，水井巷一带是明显的“古城”，人口居住相对集中，并且是市民公认的居家“风水宝地”，要进行改造首先要安置居民，随着拆迁补偿标准的不断提高，在拆迁费用上，居民难免与开发商产生分歧和争执。据记者观察，大十字天桥西北侧地段原有楼房已夷为平地，开始在此规划一座现代化的商务写字楼，但有知情人透露，目前该地段还无法进行建设，被拆掉的仅是临街的办公楼和商业铺面，因牵涉拆迁补偿问题，往里的居民住宅还无法拆迁。 困难远不止于此。因是老城，水井巷地区土地产权相当复杂，土地使用性质有居住、行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗、教育科研、文物古迹等用地类型，其中居住用地占据绝对数字。目前水井巷商务区土地使用的功能更为复杂，商业与其他城市功能设施大部分与城市居住用地相混合。一些区内单位肯定不会轻易放弃自主开发这块“肥肉”。张吉庆介绍，他们也确实接待了一些欲意整体开发的企业和单位，如青海盐湖钾肥集团、国资委相关部门、中国商情调查中心等都前来考察整体开发事宜，其中还有一家意大利的商家，但当得知其中产权的错综复杂后都打了退堂鼓。 在整体开发无果的情况下，紧急转变开发模式倒成了一剂良药。 着眼长远 张吉庆在接受采访时一再表示，水井巷商务区的开发是一个长远规划，不可能一蹴而就。 其实对水井巷地区的开发经历了几百年的历史沧桑，才造就了如今水井巷城市中心的地位。水井巷可以说沿袭了百年的商业氛围，清同治年间，“同善公所”在东大街拥有铺面20间，清末到民国时，石坡街、观门街相继成为洋行聚集地，生产巷成为批发零售街，而附近的广福观庙、雷鸣寺、宏觉寺作为传统的公共场所可以说为商业和商务活动提供了配套支持。水井巷商务区承载的几百年历史的商业、文化等风貌，为今天的开发打牢了基础。但同时也不可否认，西宁城市的商务功能区域并未同商业区分化，而是在经济交往的逐步扩大过程中，逐渐萌芽，水井巷地区、尤其是东大街方向，呈现出传统的商市风貌。 新中国成立前期，西宁由消费城市转向工业城市，在这一形势下，大院式的用地模式也影响到了水井巷地区。相应的，商业功能区在计划经济模式中成长较缓，商务功能区拓展也受到限制，同时这一时期，商务功能发挥还依赖于相关单位，因此其布局也随着单位的分散而出现一定程度的分散。 改革开放后至二十世纪90年代，城市商业功能逐步复苏，商务活动也呈现出颇为繁荣的景象。此时，市场经济体制尚未完全确立，作为复苏、调整、提高的阶段，城市商业和商务的功能仍然在原有的城市空间格局内进行。 进入二十世纪90年代后，城市面临着经济产业结构的调整以及迅速发展第三产业的需要，另一方面，土地使用制度的改革、级差地租的运用和房地产业的发展以及大量资金的引入带动了中心城区的开发。中心城区的格局和形态面临变革，商业和商务功能的集聚对现有的空间和功能格局形成压力。 这都是要进行水井巷商务区开发的主因。 来源西海商报记者 张德生悉尼市规划及中心商务区的规划建设(图露西特纳博 ：非常感谢，尊敬的来宾们、女士们、先生们，今天我跟大家介绍一下有关CBD规划的原则和规则方面的问题。悉尼无论地理历史和经济情况，悉尼CBD是澳大利亚最大的中心地，有400万人口，同时也是我们的门户城市，有很多的游客，而且悉尼也是我们的商务中心和金融中心，同时也是我们的信息中心和金融中心。在二十世纪最开始几十年当中，悉尼当然是我们出口产品的主要门户，比如说出口牛肉、小麦、羊毛，它现在的作用依然重要，因为它也是我们信息、文化、娱乐、建设的重要地方。悉尼对澳大利亚的作用，在八十年代开始，有关外汇市场和金融中心的开放管制，悉尼所占的总之是25%，比新加坡大一些。我们同美国的时间区差不多，我们可以全天同那里市场进行贸易，悉尼的劳动力受过很好的教育。我们有很多的外来人口，是一个移民的城市，25%的人是在海外出生，其中40%的人是后来的定居者，有很多讲中文的移民，汉语是悉尼的第二大语言。我们被选为是五个最喜欢的城市之一，每年有230万人访问悉尼，我们有歌剧院、博物馆，很多人喜欢我们温暖的气侯，很多人住在外面，他们在海滩游玩、游泳以及去享受美食和咖啡和购物。从历史上讲，我们的CBD既长又窄，从北到南小街道非常窄，主要是英国的殖民这在十八世纪建立的，这些小街道确实起到增长作用，我们的CBD从八十年代末到现在没有什么太大的变化，直到1957年，我们城市最高的大楼比较限制在46米之内，主要是维多利亚式的，这些早期的建筑留下的不多了。我们的挑战是如何既抓住上个世纪和本世纪初，把它建设成一个现代和后现代的城市，CBD的建设和发展，是由于它增长迅速，在十九世纪的时候，当时很多的城市，特别是北美和欧洲的城市，都经历过经济增长和人口增长的大潮。从60到75年是第二阶段的发展，当时悉尼的城市规划限制有所放松。第三个阶段对我们商务地区来讲，是从九十年代初开始，就象上海和北京一样。我们作为一个奥运城市，2000年发挥了重要的作用和促进的发展，94年，创造了一个新的CBD的模式，有一个新的蓝图，我们的目标是创造一个充满生机的城市，并且让它长期保持繁荣。我们有一个新的原则，在这方面我们要感谢珍妮洛卡夫，很多人可能熟悉他创造的有关美国城市的生与死的原则，24小时都能够生机勃勃的城市，让大家不仅能够生活，而且能够方便购物，在过去的15年来，我们的CBD人口好象已经很少了，住宅区越来越小。我们要把悉尼建成澳大利亚的商务中心和金融中心，让它成为大家喜欢的城市。我们希望增加公共的设施，形成更大的空间，让大家得到新的体验。我们希望在城市创立新的商业，因为在原来的几十年，很多的零售也都逃离了市中心，我们需要创造更多的文化和艺术的氛围，建立更多的设施来接待游客，更加的保护城市的文化和城市的文化遗产，为了保护我们的自然环境、保护我们的公园和港口，最后我们要为整个的城市规划创造一个框架。为了实现这个目标，我们创立了一些原则，最主要的做法是放松建筑的高度，最后能够让更多的居民住宅发展，提高它的平衡比率。我们现在要建更多的公园和创造更多的公共绿地，我们这方面目标的实现，在有一些城市的一些地区要尽量的减少遮挡阳光和造成的阴影，我们要减少不好的户型。希望小区街道可以接触到阳光，并且能够接触到海风。在这方面的建设原则就是要进一步加强精力，原来是采用十九世纪末的方式，现在是要让城市建筑和人行横道有更加好的过渡区域，我们希望建更加好的咖啡馆和饭馆。如果是超过55米以上的建筑，在CBD地区需要我们自己重新规划，对于住宅区45米高度的限制，这样的话，能够保证所有的住宅都能够有自己的隐私密度。有一些特殊地区，比如说一些属于文化设施，我们做了具体的要求，比如说墙建多高、楼建多高，为了克服我们在九十年代和七十年代所犯的错误，我们现在在开发的时候提供鼓励措施，包括解决这些公共场所，有很多的廊柱，我们把它称为是机会场所，这种过渡厅和地下通道可以很方便。非常不幸的是，我们现在很多的城市，城市当中原来属于城市的公共地区都被卖掉了，我们知道在任何城市都有很严重的交通问题，总的来讲我们自己的共同交通设施还算完善，我们自己有很大的中心枢纽，城市本身的政策就是鼓励使用公共交通设施。我们另外在城市中心反对建立新的停车场，应该鼓励大家使用共同车设施。应该承认，我们自己需要有新的价格体系，应付停车场，我们这个城市的居住环境是个很大的挑战，迄今为止我们比较满意，因为在过去几年以来，我们做了很多的努力。第一个措施就是要保护我们自己的文化遗产和社会历史；第二个措施是通过我们自己的建筑竞标来达到建筑的十全十美。我们在这方面有一些措施，首先我们确定哪些是我们的文化遗产建筑，哪些不是，把一些建筑进行分类，如果有时候感到不明确是不是把它作为遗产来保护，需要进行讨论。在这方面我们做了很多努力的工作，省政府和联邦政府做了大量的努力来进行分离，这方面的文化保护，以及对文化保护要符合城市总体的规划。另外，鼓励保护文化遗产遗址的人都可以获得额外的土地，增加他的面积。由于保护措施到位，所以使得我们的文化遗产得到保护，我们现在创造了新的框架，以便能够保证设计得尽善尽美，我们举行了一些比赛，第一个比赛是在2001年开始的，这种新的设计框架里面有一些不同的阶段，第一阶段是要提出你的设计，第二阶段进行设计的应用。我们的设计计划要求所有的超过50米以上建筑的设计或者是占地超过1500米都需要整体规划中进行审批。我们的发展计划的目的就是决定有关开发计划的特点是什么，比如说大楼是什么样子，平方米面积是多少，以及它的高度应该是多少。必须要考虑所有的开发和所有的应用，一般比较小的建筑物，总的来讲，我们需要让它显得非常和谐，除此以外，我们自己所有的规划都应该保持到尽量的完美，任何设计都是通过竞标选出的。这种比较可以在开发阶段做。竞争本身不一定保证设计质量最优秀，但是我们会尽最大的努力，好的竞争提高设计质量。基于核心价值观，我认为悉尼市进行了广泛领域的规划、改革，但是八十年代开始，我们在这方面做了努力，所以这方面是非常成功的，改进了这各城市的城市设计的质量，我觉得这个改进质量的本性是非常深远的，我非常高兴。这点是我们感到非常满意的，我觉得澳大利亚和回国的访问者，他们都不断的表扬我们这个城市取得了很大的进展。对我本人来讲，我感到的确做出了努力，我们获得了很好的报答。所以，虽然经济的发展和就业的增长，我们创造了很好的环境，生活的环境、工作的环境是友好的，不管是工人、居民还是访问者，我们会做不断的努力。谢谢大家。芝加哥城市规划和CBD的规划建设(图) 2002年09月12日20:48 新浪房产 美国芝加哥市规划发展局高级规划师海勒先生海勒：感谢你们邀请我参加本次会议，我感到非常高兴，并且让我比较一下芝加哥的商业区、香港的商业区和北京的商业区进行比较。我们规划芝加哥的城市建设和规划，在这个地方我们有高密度的开发，我们把它称为是北方商务区，今后还留有余地用来扩展。我们进行了评估，也就是说在过去20年以来，对经济发展的情况进行评估，我们获得了一些主题，确定了我们的政策，而且我们也得到了公立和私立部门的批准。我们最近推广的项目，有两万多平方米的办公大楼，另外还有一些大规模的高级住宅在西北地区，所以，我们是迎合城市中心，这也是26公顷大的土地，里面有50座高楼大厦，所以密度很高。就需求而言，我们在过去20年以来，我们看到的情况是什么样，从八十年代开始，我们开发了350万平方米，这350万当中，有150万零售商业用地，还有18万平方米的住宅区的发展。现在看一下供求关系如何？我们在什么地方能够建这么多的商业区，原来传统的商业区在城市的南部，在东安还有一些地区，另外还有一些小地区可供开发，我们希望我们的商业区充满活力，希望有更多的水景区和更多的空间。还希望有更大的交通便利，我们想进一步向西靠拢，办公楼向西紧连着，基本上四个方面都在发展，有办公住宅、娱乐区、教育区。扩展的情况，一般来讲是在家勒比河的南边和背面有很多的商务区，今后是在西边和北边在这个地区，我们可以看到交通非常便利。在中央商务区，高楼靠北部是高密度的，有罗斯福大街等等，这将是我们的大的街道。在这些地区当中，都在河的北部，有一些教育机构，现在有一些机构在市中心，有一些医院，还有法律学校。芝加哥大学在今后的发展要向南发展。我们看西北地区和东北地区都有工业的设施，现在起到销售的作用和分销的作用。它可以向中央商务区提供更好的服务。谈到框架的时候要谈到如何来控制这种密度，如何控制其他的困难，和保护现有的中央商务区。在我们中央的地区，不仅仅有教育设施、文化设施，也有住宅，也有办公用地，所有有关的因素混合在一起。也有人建议说今后要分成住宅区、办公区和服务区，现在中央地区有人建议不让汽车开进来，而且也有人建议在中央区不应该建旅馆。我们现在在慢慢的向西扩展，这是我们的发展所在地；这是老的芝加哥，黄颜色的是住宅区。我们要把现在最高的比例，16区超过16%的比例向西扩展，这些地方相对来讲密度低一些，今后考虑到临近的居住区，我们也可以看到16个区以上的属于高密度地区。还有一连串的各种各样的高楼大厦，现在依然可以建高楼，并且我们要保障今后所有的楼宇发展，要同其他的临近大楼保持一个比较友好的关系。我们现在还有一些地方吸引游客。关于高楼，原来的一些老楼，特别是市中心的楼，都是比较高的大楼。住宅区域一个解决方方法是，给开发商一些鼓励，然后让开发商建的住宅老百姓能够买得起，为了解决交通拥堵的问题，我们建了一些新的停车场。现在这个地方也改成零售和商业区，我们现在要根据市中心自己的需求制定特殊的规定，因为有需求的要求。我们现在放在水景区和开放区，芝加哥非常著名的有欧洲的空间和远水景，如果没有水、没有河也就缺少人类的活动，我们考虑到不同种类的公园和各种各样的公共绿地，现在住宅附近、大学附近都没有公共绿地，其他的都离着中央区非常近，现在可以让人们到公园去游玩。绿颜色是芝加哥河，我们要保证建立住宅的时候，给他们提供很大的空间，现在很多人走五分钟就能走到公园，而且能够获得很多的绿地。我刚才讲过，我们地区现在的这些湖、河和绿色的景色大家都可以看到，在北部地区，这里完全都是实际的，我们需要填很深的土才能够建成现在这样的情况。现在没有绿地，我们要解除冬天没有绿草的问题。这有很大的14公顷的土地，以便用来建设住宅区。总的来讲，我们空间利用的框架比较开阔，我们希望建任何住宅的时候，或者建园的时候，比较保证东西方向的连接，要留出空地来，让在河边的人能够享受水景。这是一个展望，展望我们今后两岸的情况，大家可以看到两边的活动，无论是公共的环境和私人的环境都准备一些码头，河道上也使用河道出租。这些绿色点是现有的公园，还有很多地方可以开发建设。在高速公路肯尼迪公园旁边我们有足够的空间，再向西开发一些建筑，同中央商务区连在一起。芝加哥的中央商务区都要重新设计，因为芝加哥非常热，象北京的夏天一样，我们希望在2010年完成我们的永久规划。我们这个地区的交通非常方便，有56%的人能够使用公共交通设施，我们想提高到65%。在北京使用公共交通设施的人有70%，有很多人是转乘的乘客，我们可以看到2002年不断增长的曲线，在中央区有很多人转乘。在中央区大约有六万以上的汽车来往，现在在环路当中，在商业区南边可以建立新的街道，以便让大家方便的进入市区。我们如何通过管理建立我们自己行之有效的停车措施和停车政策，在我们的分区过程中，如果谁想进入我们的环境，可以走靠西边的环线，有些人可以走靠西边的环线。停车场，有一些地区禁止建立新的停车场，以便能够让汽车在红线以外停靠，而不是把车开进来，至于城市当中的公共交通设施，大家可以看到CTA占16%，16%以上的人是乘公共交通进入市区。我们现在要增加公共交通设施，使大家进入中央商务区，让他们乘坐轻轨进入，如果开车的话，开个短途，然后走路进来。在今后，20022006年，我们要进行重新整修，我们建议要对汽车专线在河的北岸经过凯瑞大街，我们考虑把所有的交通信号协调起来，我们要保留现在现有的交通设施。我们看新的汽车站是什么样子？原来是单线的汽车行使路线，我们也希望它能开向北部的居住区域，进入西边的环线。我们希望这种汽车看上去完全不同，任何人乘汽车就知道这个汽车的颜色是开往中央商务区的，让大家一眼能看清这个车的颜色。另外，我们进一步加强轻轨电车和汽车之间的连接，我们建立了轻轨汽车站，建在西面，也就是说今后大家能够从轻轨汽车站到车站有十分钟的走路过程，另外和机场连在一起？蓝色和紫色可以让我们增加运输速度，而且增加讯数量，在2007年到2010年里，我们尽量的增加公共汽车线路，让跨河业务更加迅速，建成新的两个轻轨线路，在今后五年当中，在商务区让汽车在地下行驶，并且在地下也能够有人行横道的位置，并且安装空调。除了做到CTA和其他的轻轨铁路和公共汽车的发展，我们还要建立两个新的平台，这涉及到三层，大家可以看到这是现在我们的车道的情况，从河边的火车站直接进入中转周期，走CTA。我们还提供了一个非常重要的、高速的铁路系统，连到芝加哥其他重要的地方，保持了芝加哥作为美国最重要城市的地位。另外，刚才也提到一个问题，我们正在不断的扩展我们的地铁交通，环线和直线，实际上我们提供了第二条环线。大家看蓝线，通过这条街道，通过火车站可以很快的到城市的东部。另外，公共汽车的系统，提供专门的专线，并且建立一个新的公共汽车线路，更加的扩展我们的公共交通。大家可以看到，我们的公共汽车路线，是让它们有这样的能力，有专门的CBD的公共汽车的路线，可以带你到医院，带你到城市的南部等地方。我们还有多少公顷的空地来扩大我们的基础设施。我们也知道，所有这些发展、开发，一定会取得更好的成绩。大家看我们的容积率，在北边和南环地区，由于不同的区别，我们预测大多数新的住宅区域主要在芝加哥城市的南部。北部灰色是建筑房，今后的芝加哥大道，包括南街，可以看到我们今后的布局，不同的住宅区，不同的零售设施，酒店等等，还有一些其他的文化设施。其他的机会，就是私营企业的推动，由私营部门和政府建立伙伴关系，或者市政府和州政府的支持，大家结成伙伴关系，大量的投资，确保城市的很重要的成分，我们能够获得这方面的资助，下一步我们将继续建立这种伙伴关系，保证我们的路权，同时按照我们的计划继续把城市发展下去。谢谢大家。 武汉王家墩商务区（CBD）项目介绍第一部分 繁荣开放的大武汉需要建设自己的CBD武汉，湖北省省会，地处江汉平原，辖区国土面积8467.11平方公里，人口830万，在我国经济地理圈层中，处于优越的中心位置。从远古文明的发源地，到海内大都会，老武汉历经了无数荣辱和兴衰，曾经拥有近代中国的政治、商贸、工业和金融中心的辉煌与荣耀。经过几十年发展，今日之武汉更凭倚得天独厚的区位优势、市场优势、资源优势和科技优势，一跃成为中国中部最具发展潜力的特大型中心城市，是当代中国中部的商贸物流中心、重要产业基地、区域金融中心和科技教育中心。党的“十六大”以来，特别是十届全国人大二次会议以来，武汉市在整个国家中部崛起战略中的作用日益凸显。素有“九省通衢”美称的武汉，是中国经济承东启西、接南转北的重要战略发展极，肩负着引领中部地区走向辉煌的使命。随着武汉经济圈的初步形成，区域的聚散和辐射能力日益加强，正成为我国重要的经济快速发展区域。建立武汉自己的CBD，不但是武汉市充分发挥自己的优势，以科学的发展观为指导，提升城市功能，优化经济结构，推动社会、经济、环境协调、持续和稳定发展的重大举措，也是更好地贯彻实施国家“加快中部发展，促进中部崛起”战略决策，真正承担起武汉在中部区域经济社会发展中的“领头羊”和“推进器”战略作用的客观要求。顺应客观发展要求，2003年1月，市长李宪生在武汉市十一届一次人代会所作的政府工作报告中明确提出：“以强市富民为核心，把发展作为第一要务。提升城市竞争力，增强城市亲和力，塑造城市个性魅力，提高城市综合实力。”的今后五年发展任务。并站在武汉未来城市发展的高度，正式提出在王家墩地区机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署，从此，武汉CBD建设正式拉开序幕。2004年1月，市长李宪生在武汉市第十一届人民代表大会第二次会议上所作的政府工作报告中，明确提出，“以新区开发带动旧城改造，启动建设王家墩商务区。抓紧编制王家墩商务区等地区开发规划”。第二部分 魅力无限的武汉CBD武汉CBD位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区，占地2.67平方公里，东接青年路，南临建设大道，西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连，距离武汉天河国际机场21公里，汉口火车站1.8公里，武汉经济开发区17.8公里，东湖高新技术开发区24公里，是进入武汉市区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽。 武汉CBD的建设将致力于城市综合功能和品味的提升，力争建成立足华中、面向世界、服务全国的一流的现代服务业中心，通过对城市现有功能的全方位整合，与东湖高新技术开发区、汉阳现代制造业中心共同构成具有强大经济聚集能力的“经济金三角”。建成后的武汉CBD将在以下几个方面凸显其优势和魅力： 一、交通条件最便捷畅达之都武汉CBD地处武汉市内环线与中环线之间，是城市快速干道、轨道交通及机场高速路的结合点。规划的地铁二号线（计划2005年开工，2010年建成通车）、三号线穿越CBD核心区；T型路网主轴使CBD和城市其他功能区最快速便捷地连接起来。二、智能服务最现代智能之都建立完善的商业用户、政府单位与居民用户连接的结构体系，解决用户信息共享、发布、流转、分布等核心问题；建立大规模的存储区域网，为金融、商务提供存储、更高质量的语音、数据及视讯等服务，武汉CBD将建成为武汉市乃至华中地区的现代数字信息服务中心。 三、都市氛围最浓厚活力之都武汉CBD建设会展中心、商业组群、酒店、住宅等项目，引入主题公园、公共广场、国际学校等公共设施，营造一个现代化程度最高的零售、娱乐、宾馆、文化和社区场所，创造一个诱人的、不夜城式的24小时CBD区域环境。四、市政配套最完备卓越之都发挥地处市中心的优越条件，在连接周边现有市政配套的基础上，市政设施统筹规划,形成统一、完备、齐全的武汉CBD市政配套体系，并提供全覆盖、多门类的一流服务。五、生态环境最优美绿色之都突出生态和人文主题，秉持环境保护与生态建设、污染防治相结合的可持续发展原则，提升绿地系统生态调控的功能，加大环保基础设施建设，分级建设主题公园、公共广场、大面积水面和道路绿化系统，营造一个生态、人性化的CBD办公、生活空间和“山南水北”的经典城市意向。第三部分 汇聚国际顶尖智慧的CBD武汉CBD规划按照市委、市政府提出的“高起点、高标准、高品位、高效率” 的指导思想，集中全球顶尖智慧，先后聘请国际著名的麦肯锡公司、普华永道咨询公司分别进行战略策划和财务可行性研究。并邀请了一批国内外知名专家学者组成规划专家咨询委员会，突出了对城市功能的提升，突出了经济上的可行性，突出了可持续发展的先进理念，使武汉CBD规划不仅满足城市功能的需要，也符合市场发展的客观需求，确保了CBD内各类项目总量上的经济合理性和可行性，从而在根本上保证了CBD稳定顺利建设的持续的内在经济动力。按照“先研究、再征集、后综合”的创新思路，在武汉市规划局的领导和主持下，规划工作分为三个阶段进行，即：第一阶段：进行综合功能、交通和生态景观三个专题的规划研究。先后聘请中国城市规划设计研究院、英国阿特金斯顾问有限公司和美国泛亚易道有限公司分别完成了武汉王家墩地区及王家墩商务区综合功能、综合交通和生态及环境绿化研究。 第二阶段：进行规划方案的征集。委托美国SOM设计事务所、德国欧博迈亚设计咨询公司、澳大利亚布里斯班设计有限公司及澳大利亚ANS国际建筑设计与顾问有限公司、英国阿特金斯顾问有限公司和中国城市规划设计研究院等五家设计机构分别完成了武汉王家墩地区及王家墩商务区规划方案的国际征集。第三阶段：进行规划方案的综合。在前期规划研究和国际咨询的基础上，充分吸收各设计机构的先进理念和设计创意，紧密结合武汉市的实际，由武汉市城市规划设计研究院完成了武汉王家墩地区及王家墩商务区规划综合方案。第四部分 武汉CBD管理和组织模式成立了市空军（武汉）机场迁建开发领导小组，作为市政府协调原机场的搬迁和王家墩商务区开发建设的领导机构。成立了王家墩商务区建设指挥部，由分管副市长挂帅，政府各相关职能部门及相关区政府主要负责人为成员，负责开发建设的具体组织领导和协调工作。为确保CBD开发建设的市场基础和经济上的可行性，按照国际惯例，建立了武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司，作为武汉CBD开发建设的责任主体。股份公司由中国泛海控股有限公司、武汉汉口机场迁建开发有限公司、北京中关村开发建设股份有限公司、光彩建设集团股份有限公司、四通巨光高新技术发展（控股）有限公司等五家大型企业集团共同以发起方式于2002年2月8日正式成立。依托武汉市已形成的良好投资环境，武汉CBD将引入政府“一站式”服务窗口，设立区内专门服务网络，建立高效的投资服务体系，为投资提供全方位、“量身定做”式的服务。第五部分 武汉CBD的规划内容一、功能定位：1、立足华中地区，辐射全国的金融、保险中心 2、以企业地区总部办公为主导，服务武汉现代制造业、高新技术研发等支柱产业的现代商务区 3、服务于现代商务生活的综合商贸及高品位居住区。二、综合交通规划（图示三、规划结构 以“两纵三横”的主干路网为基础, 王家墩地区规划结构为“一心、两轴和四大分区”。“一心”指面积1.0平方公里的中心商务区；“两轴”为交通“金十字”轴和商务“金十字”轴，两条“金十字”轴同构而不同位，体现现代商务区的繁荣和高效；“四大功能分区”包括商务核心区、会展综合区、综合商业区、SOHO公寓区及生活居住社区。四、规划总平面图 五、商务核心区规划 商务核心区由两条地铁线交汇形成大型交通中转枢纽，其上建设中央广场，周边布置金融、保险极富现代特色的商务及综合商业建筑物。以中央广场为中心，建设商务区景观轴线和商业轴线，形成商务“金十字”，商务“金十字”与交通十字同构而不同位，形成商务核心区发展的两大动力源泉。结合商务“金十字”布置商务核心区、3个综合商务组团和宾馆服务区。形成4大特色商业街道。1、核心区（20公顷）。依托轨道交通站点，在中央广场周边形成商务核心区，主要布置一类办公，其硬件方面内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。2、综合商务组团 王家墩综合商务组团包括商务核心区（主要为A类办公）、3个商务组团（B类办公及公寓）和高档宾馆区；商业用地主要与办公、住宅等用地结合，形成土地的混合使用,以体现CBD地区的活力与功能的“24小时”延续。3、特色商业街道 （1）综合商业街：包括酒店、零售步行街、购物中心等，在核心区南部结合地铁站点规划一条东西向综合商业街，综合商业街东以建设大道绿化广场为起点，西接宾馆服务区，以此作为CBD地区与老城区景观、文化、功能等传承的“通道”。（2）步行街：规划于核心区西侧设置一条南北向集娱乐、餐饮、休闲、购物等于一体的步行街，步行系统以地面绿色步行道和连续的室内步行街为主，以跨街天桥、地下隧道连接，形成连续系统。六、配套设施规划 1、公共设施包括国际学校、私立医院、集贸市场、邮政电信大楼、公交站场、立体停车楼等。2、基础设施包括交通枢纽中心、集中供冷、供热系统、燃气系统、综合节水系统、通信系统、高速宽带网络系统、垃圾转运站等。第六部分 武汉CBD开发的合作内容及方式 （一） 武汉CBD主要项目一览表项 目项目分类内容用地面积建设规模会展中心会展中心、配套物业253540商务写字楼综合性写字楼、纯写字楼35200商业组群档次较高、业态综合、服务功能全的商业综合体2030商住公寓普通商住楼、酒店式公寓和SOHO公寓群等30120高档居住区综合性住宅区、高层住宅区、多层住宅区、别墅区等70200宾馆酒店超五星级、五星级、四星级酒店等1770文体娱乐综合体育中心和滨水酒吧文化街、主题娱乐广场等1314公共及基础设施备注用地面积单位：公顷；建设规模单位：万平方米 （二）合作方式 以武汉飞速的发展为依托，武汉 CBD开发建设将创造出巨大的市场需求。整个项目基础设施总投资约需40-50亿元，全部项目建成将吸引投资约1500亿元。 一方面，CBD需要国际先进的产品和设备、先进的技术、先进的管理经验、先进的规划设计理念和国际化运作的智慧，进行包括工程承包等服务性的合作。前期我们已经成功地与国际著名的麦肯锡公司、普华永道咨询公司、美国SOM设计事务所和德国欧博迈亚设计咨询公司等进行了友好合作。另一方面，也诚挚地欢迎客商到武汉CBD共同参与投资建设，共同分享开发的成果，包括独立项目合作开发等投资性合作。1、工程承包：专项工程承包、工程总承包等；2、设备供应：建造运营模式、BOT（建设经营移交）模式等3、工程管理咨询：工程监理、工程招标代理、工程造价咨询；4、项目规划、设计及策划、咨询；5、经营管理的策划及咨询，包括商业咨询等；6、独立项目合作开发：住宅、写字楼、酒店、商场等；7、综合项目合作开发：会展综合组团、商业综合组团、酒吧文化一条街等；8、总体战略合作。第七部分 武汉CBD的投资与启动武汉CBD项目的基础设施总投资约需40-50亿元，全部项目建成将吸引投资约1000亿元。截至目前，武汉CBD公司前期投入已达21亿元，其中包括18亿元的土地出让金以及近3亿的项目前期策划、运营费用。在今后的三到五年内，我公司还将继续投入巨资建设基础设施，打造CBD良好的市政设施配套。 武汉CBD项目前期已经成功地与国际著名的麦肯锡公司、普华永道咨询公司、美国SOM设计事务所等国际机构和公司进行了成功的合作，在今后的开发建设过程中，武汉CBD还将创造更大的市场需求。随着国家中部崛起战略的部署和实施，在新一轮的经济发展大潮中，武汉市的服务业正面临着由传统的第三产业向现代服务业变革和过渡的重大机遇。武汉CBD是培育和发展武汉现代服务业的核心项目，CBD的开发建设将全面提升武汉的金融、商贸、会展、住宅等四大产业的规模化和现代化水平。按照王家墩商务区总体规划和开发计划，在CBD的东北部靠近常青路、青年路的区域布置76公顷的全生活城,作为武汉CBD的启动项目。全生活城包括40万平方米集市民购物休闲、商业娱乐等新兴业态为主的一站式综合商业中心，10万平方米会议、展示区和约50万平方米宾馆、公寓服务区。目前，启动项目的商业策划和经济可性行研究正在进行，该区域的详细规划也正在编制中。打造福州的中心商务区2003年11月12日提交 一什么是中心商务区（CBD）中心商务区的概念起源于本世纪二十年代的美国， 当时美国经济的经济中心在纽约，大量的银行、公司办事机构集中在纽约曼哈顿岛南部，著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在这里，使该岛的南部成为纽约市的中心区，例如，金融机构和大公司最集中的地方是长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街，这里有几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为当时世界上就业密度最高的地区。后来曼哈顿岛中部建起豪华居住区，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在中区。中区的形成虽晚于南部的曼哈顿老城，但却有后来居上的势头，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等都集中于此，许多相关的专业事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛中部和南部更加具有吸引力，具备了商务贸易中心的功能，这就是世界上最早的都市中心商务区，英文叫Central Business District，简称CBD。中心商务区（CBD）是一个大都市经济活动最活跃的地区，是城市的灵魂和象征，是城市最聚集人气的地方，是高级白领的活动场所，是带动城市经济发展的火车头。中心商务区的繁荣势必带动区内房地产的升值。据统计，纽约曼哈顿的地产估价约占纽约市全市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%。国外经纪人对中国房地产的估计，认为中国将来最有增殖能力的房地产在上海陆家嘴。因此，一座大城市CBD规划一旦确定，那里的房地产价格必然抬升起来。一般认为，都市BCD必须具备以下内容：1、 聚集大量的金融机构，包括银行、保险、证券、期货等，成为城市乃至一个大区域的金融中心。2、 聚集大量的大公司总部、办事处，包括世界大跨国公司的办事处，通常它们都在设备优越的高层写字楼里，因而中心商务区都是高楼林立，大量的商贸业务在这些大楼里进行，公司各企业的运转由这里指挥。3、 聚集大量的服务机构、中介机构，如律师事务所、会计师事务所、评估事务所、广告策划公司等，它们也都在高楼大厦中办公。一些大型新闻媒体也加入其中。4、 大型会展场所，经常举办各类商贸展览。5、 数量众多的星级酒店、宾馆，为商务活动提供会议服务，并为外来客人提供食宿服务。6、 一批供职员居住的公寓，包括供高级白领阶层居住的高级公寓。还有配套的学校、医院等7、 为中心商务区服务的商店、超市、餐馆、茶馆、咖啡厅以及文化、体育、娱乐等设施。8、 完善、便捷的交通、通信等现代化基础设施，足够的停车场所。9、 优美的建筑物和良好的生态环境，包括绿树、草坪、公园、广场、喷泉、雕塑等。中心商务区不是城市的商业街，它的功能不同于为城市居民服务的商业中心。商业中心商店毗邻，繁华而喧嚣，中心商务区则相对清净而幽雅，但它又必须有一定规模的商业服务。二，什么样的城市需要建中心商务区？近百年来，世界各国的大都市都逐渐建立起中心商务区，如巴黎在拉德方斯、东京在新宿、香港在中环等。中国接受中心商务区的概念还是90年代