政府经济管理之房地产行业调控.doc

.房子、车子、保险是现代人的三大件。而首当其冲的房子也让许多人伤透了脑筋。无论是商品房还是经济适用房，这几年来的房价犹如芝麻开花是节节高。多少人在无房、无车、无保险的时候，只能“望楼兴叹”！以下是2009年到2010年全国均价前16名的城市：（单位：元/平方米）2009年7月房价排行2010年7月房价排行2011年3月房价排行1温州171161杭州2588401温州284752上海154042北京223102上海257783杭州152773上海191683北京238194北京150514温州188544杭州213535深圳147585三亚183195深圳183536宁波101786深圳169786宁波162457广州98827宁波134387南京145888三亚95268广州125608广州145119大连86669南京120169天津1345110厦门851910绍兴1010510厦门1274511青岛830111珠海974711大连1180712天津782012大连967812福州1175813珠海771013厦门966013珠海1096114福州758014苏州910314青岛1059915苏州754915青岛896215苏州1021716无锡711216福州866616无锡9059（一）房价为何涨势如此之猛烈，我们认为有以下几种原因：一、中国城市化进程的加快以及地区发展的不平衡导致了房屋供给和需求的茅盾；二、中央银行的扩张性财政政策使得货币的供给增加； 三、买房者面临“囚徒困境”的博弈；四、房地产行业的垄断性，使得开发商为追求超额利润而不择手段，最终使房价不断上涨； 五、投机性买房者不断推动房价上涨。其中，我们认为第五点是房价上涨迅猛的最重要原因。（二）房价高的危害：一、高房价将会造成两极分化愈演愈烈；二、房价的上涨推动了物价的上涨，继而引起高通货膨胀；三、过度开发，产生泡沫；四、会造成社会的不稳定。（三）最近几年国家为抑制房价过快上涨而出台的相应政策：2009.12.07 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。 2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率 5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。 2010.05.06 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文 5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.09.04 首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划 国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 （四）为何房价年年调却年年涨，而且是越严厉越涨呢？我们认为有以下几点原因：一、虽然一线城市房价，有所遏制，但是那些炒家，急不可耐的转向了二线城市，促使二线城市房价上扬二、一些地方为了自身利益，没有认真贯彻执行中央有关调控政策而我行我素，消极应对，任其房价上涨。三、有的民众见到通胀危机，物价上扬货币明显贬值。造成一些人心理上的“恐慌”。为了把有限的资金投向自己认为的较安全的地方，投向股市不确定性因素太多、风险太大，而房地产市场，虽有政府干预，出台打压房地产的一些列措施，但是那个房产放在那里，心里踏实。房产对于整个社会来说，需求是必然的，所以随时间推移，仍然存在较大的升值空间，囤房，成了一些人投资的首选。四、“买涨不买跌”的心态，促使一些人买房，因为他们不知道什么时候还会涨，心中没底，因此见涨就买了。五、中央政府与地方政府的利益冲突。政府靠卖地获得了大量的GDP增长，地方财政很大一部分是靠房地产支撑着，如果地方政府按照中央的各项政策严厉执行的话，势必使地方财政吃紧，GDP急剧下滑，影响地方政府的所谓“政绩”。（五）以下是