（区域经济学专业论文）我国个人住房抵押贷款问题探讨.pdf

摘要梦3 5 7 0 ( jj 住房抵押贷款是住宅金融体系的重要组成部分。我国住 房抵押贷款的发展已经初具规模，但存在较多的问题。文章 结合我国住房抵押贷款发展的背景和历史，指出我国住房抵 押贷款发展中存在着对抵押房产所有权确定模糊、住房抵押 贷款工具缺乏创新、银行内部软环境制约业务发展以及住房 抵押贷款发展缓慢、发展不平衡等问题。 本文探讨了发展住房抵押贷款的主要障碍，即宏观因素 的制约、房价与居民收入、消费行为的矛盾、市场结构的缺 陷等。 针对我国住房抵押贷款发展的主要障碍，借鉴美国等国 家发展住房抵押贷款的成功经验，根据我国住房抵押贷款发 展的实际情况，本丈认为发展住房抵押贷款，首先应创建灵 活的住房抵押贷款工具，尤其是根据生命周期理论设计适合 不同年龄阶段人士贷款需求的贷款工具；其次应建立政府和 商业性个人住房抵押贷鞋保公司；其三应逐步建立住房抵押 贷款二级市场，并根据实际情况在不同的阶段采用不同的住 房抵押贷款证券化模式；最后应进一步加强政府对住房金融 的支持等。) 关键词：住房抵押贷款市场环境金融创新 a b s t r a c t m o r t g a g ei s av e r yi m p o r t a n tp a r to f h o u s i n gf i n a n c e t h e d e v e l o p m e n to f c h i n a sm o r t g a g ei sv e r yf a s t ，b u tt h e r ea r em a n y p r o b l e m s b a s e d o nt h e b a c k g r o u n d a n d h i s t o r y o fc h i n a s m o r t g a g e ，t h ep a p e ra n a l y s e s t h em a i n p r o b l e m s i nc h i n a s m o r t g a g e f o r ee x a m p l e ，t h ep r o p e r t yo fm o r t g a g e dr e a le s t a t ei s i l l e g i b i l i t y , t h et o o l o f m o r t g a g el a c k si n n o v a t i o n ，t h ei n n e rs o f t e n v i r o n m e n to fb a n kr e s t r i c t st h ed e v e l o p m e n to f m o r t g a g e ，t h e d e v e l o p m e n to f m o r t g a g e i ss l o wa n di m b a l a n c e t h ep a p e rd i s c u s s e sm a i no b s t a c l e si nc h i n a s m o r t g a g e d e v e l o p i n g t h e r e s t r i c t i o no f m a c r o s c o p i cf a c t o r s ，t h e c o n t r a d i c t i o nb e t w e e n h o u s i n gp r i c e a n dp e o p l e si n c o m ea n d c o n s u m eb e h a v i o r , t h el i m i t a t i o no fm a r k e ts t r u c t u r ea r et h o s e m a i no b s t a c l e s a i m e da tm a i no b s t a c l e so fc h i n a s m o r t g a g e ，u s e d t h e e x p e r i e n c e s i 1 1 m o r t g a g ed e v e l o p i n g o fo t h e r c o u n t r i e s ，f o r e x a m p l e ，a m e r i c af o rr e f e r e n c e ，b a s e do nt h ef a c to fc h i n a s m o r t g a g ed e v e l o p i n g ，t h ep a p e rp o i n t s o u tt h a ti n d e v e l o p i n g m o r t g a g e ，f i r s t ，w e s h o u l ds e t u p f l e x i b l e m o r t g a g e t o o l s e s p e c i a l l yw e s h o u l dd e s i g nm o r t g a g et o o l sb a s e do n l i f e - p e r i o d s - t h e o r yt om e e tt h ed e m a n d so fp e o p l ei nd i f f e r e n ta g ep h a s e s s e c o n d ，w es h o u l de s t a b l i s hm o r t g a g ev o u c hc o m p a n yb e l o n g i n g t og o v e r n m e n ta n dc o m m e r c i a lv o u c h c o m p a n y t h i r d ，w es h o u l d e s t a b l i s h t h es e c o n dm a r k e to fm o r t g a g eg r a d u a l l y , a n d a d o p t d i f f e r e n tm o r t g a g es e c u r i t i z a t i o nm o d ei nd i f f e r e n tp h a s e s f i n a l l y , g o v e r n m e n t s h o u l dg i v em o r e s u p p o r tf o rh o u s i n gf i n a n c e k e y w o r d s ：m o n g a g e m a r k e te n v i r o n m e n t f i n a n c ei r m o v a t i o n 刖舌 住宅金融是指在住宅生产、流通和消费过程中，通过金融机构运用 各种金融工具和方式进行筹资、融资、结算及相关金融服务的总称。包 括住宅资金的筹集、贷放、结算、信托、保险、典当等各个环节和形式 的金融服务，也包括各种住宅证券如股票、债券的代理和交易。 住宅金融是金融体系中的重要组成部分。例如美国，截至1 9 9 7 年 3 月，在全部融资市场1 4 2 3 万亿美元未清偿的长短期债务中，联邦 政府债务占27 ，抵押贷款占28 ( 其中7 5 即总额的2 0 为住 宅抵押贷款) 而各种公司债务却只占22 。住宅是一种消费品，也 是- f $ 固定资产，而且是- f $ 可以升值的固定资产。它的这种特殊的性 质决定了我们必须将住宅投资视同其他投资来统一考虑。另外，市场 经济与传统计划经济最大的区别之一，就在于它是消费导向的，而住宅 消费无疑将是居民最主要的消费之一。因此，单从住宅的消费属性看， 住宅金融也应该处于十分重要的地位。 综观世界各国住宅金融体系，根据融资方式的不同，基本上可以分 为如下四个类型：盲接融资、抵押融资、契约融资和强制性融资。实 际上在各国住宅金融体系中，不同的融资方式同时存在相互影响、 相互借鉴。不同的融资方式在不同的国家具有不同的地位。例如美国， 抵押融资较为常见：在德国，契约融资应用较多；在新加坡，强制性融 资处于主导地位。但是，仅仅依靠某种类型的融资方式是不够的，世界 上没有任何一个国家完全依靠单一的融资方式来解决一个国家居民的全 部住宅闾题。 在住宅金融体系中，抵押融资是不可缺少的一个部分。抵押融资， 简单地说就是指借款人以抵押人的名义。将其合法财产或利益转让给 贷款人，作为偿还债务的担保品来进行的融资。住房抵押贷款，是住宅 拥有人向银行等金融机构提供其住宅财产或权利，以不转移占有的方式 作为抵押，履行归还贷款的担保，在不能归还贷款时，银行等金融机构 作为抵押权人依法处分该住宅并优先得到偿还的民事行为。 我国居民收入差距较大，住房需求的层次多样需要多层次的住房 金融体系与之相适应。近年来，住房公积金制度在我国积极推行。住房 储蓄进行了试点而住房抵押贷款也正迅猛发展。我国住房金融的发展 模式应该为：商业性融资与政策性融资相结合。前者可以为住房发展提 供更多的融资，后者可以为建立对中低收入居民保障性的政策性信贷提 供必要的支持。 美联储1 9 9 7 年9 月公报。 资料来源：张泓铭住宅经济学p449 。 l 住房抵押贷款对所涉及的债务人( 开发商和购买住房的居民) 、债 权人( 抵押银行) 和政府三方面而言都显示了极大的利益原则。住房抵 押贷款也是我国的客观需要。 1 从居民作为消费者的主体角度看抵押贷款的方式首先解决了 居民一次性支付困难与货币积累速度之间的矛盾使一部分潜在住房购 买力者提前实现了住房消费。同时，将货币用于购买住房，则于家庭金 融资产而言，还具有保值和避免通货膨胀的好处。 2 从开发商的角度看购房者通过抵押贷款将从银行的贷款一次 性支付给开发商，同时得到房屋的使用权，这样开发商从房屋销售中短 期内将资金一次性收回，既减轻了利息负担，又加快了资金循环，从而 有利于房屋的开发建设。 3 从银行的角度看，银行作为融资中介主体，只有同时向开发商 和住房消费者主体开办信贷业务，才能促进信贷资金的良性循环，并分 散风险，从而有利于房地产金融业务的开展。 4 从国家宏观角度讲，将银行房地产信贷业务的主要方面放在购 房贷款上，便于银行直接了解住房消费需求和从宏观上把握投入房地产 信贷的总量。只有把握住需求的脉搏，银行才有可能在房地产信贷中操 纵主动权，政府才能借助于银行金融中介，通过充分发挥金融工具的杠 杆作用，使房地产业得到健康持续而稳定的发展。 5 从我国实际情况看，发展住房抵押贷款具有更加重要的意义。 我国目前房地产市场商品房积压的问题仍然很严重，已达八干多万平方 米。造成这一现状的一个重要因素在于住宅的有效需求不足。启动房地 产市场，有赖于住房有效需求的提高，而个人住房抵押贷款正是提高住 房有效需求的基本融资途径。个人住房贷款业务的发展，能提高居民个 人的住宅消费能力，扩大社会消费有效需求，推动经济的增长。同时， 个人住房贷款的推进能够消化积压商品房，盘活房地产贷款存量，促进 住房建设及房地产业健康发展，促使社会总资金良性循环。 一、我国住房抵押贷款的发展现状 ( 一) 我国住房抵押贷款发展的背景 1 住房制度改革及其主要成就 ( 1 ) 回顾我国的住房制度改革从“售房”试点，“提租补贴”， “小步提租，到“住房货币化”，经历了一个反复认识、曲折发展的过 程。住房制度改革。从1 9 7 9 年推行的“售房”试点，到1 9 8 6 年的“提 租补贴”试点。在一定程度上触动了旧有的分配制度，但由于房改步子 过大，政府负担过重未能推开。19 8 8 年国务院在总结试点城市经验的 基础上，召开了第一次房改工作会议，下发关于全国城镇分期分批推 行住房制度改革实施方案，各省市依自身的特点实行了“公积金”、 jx 步提租”、“新房新制度”、“租赁保证金”等多种改革试点但这些 模式也都是在探索之中进展十分迟缓。1 9 9 1 年l l ，月，国务院同意住房 制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见，城镇住 房制度改革在全国全面展开。同年，上海借鉴了新加坡住房公积金制度 的经验。在全市推行“公积金”制度，并逐步推广开来。1 9 9 4 年国务 院“关于深化城镇住房制度改革的决定下发后，公积金制度迅速在全 国推开。19 9 7 年国务院房改办召开房改工作会议，决定从19 9 8 年下半 年停止福利分房逐步实行住房货币化分配。1 9 9 9 年，各地住房实物 分配逐步向货币分配过渡。 ( 2 ) 经过2 0 年的房改，我国住房建设和改革取得了辉煌成就。 从19 9 8 年下半年开始，住房货币化分配方案的实施工作开始全面启动。 随着住房分配制度改革的推进，居民日益成为住房市场的消费主体。通 过改革，城镇现有住房产权结构发生了根本变化至1 9 9 9 年，居民住 房自有率达到7 0 左右，基本形成了以居民自有产权为主、多种产权 形式并存的新格局；住房市场体系建设全面起步，约一半的省，自治区、 直辖市已经开放了住房二级市场，形成了初步的住房市场体系；以经济 适用住房为主的多层次城镇住房供应体系基本形成：商业性和政策性并 存的住房信贷体系初步建立：住房建设继续保持快速发展对国民经济 发展的作用日益显著。上述各方面表明，我国城镇住房制度改革已经由 致力于打破旧体制，进入到全面建立城镇住房新制度的新阶段。城镇住 房建设也由政府主导和满足居民住房数量为主。逐步转变为市场主导和 满足居民住房数量与提高质量并重的新阶段。这也表明。住房改革和住 房建设的发展完全可以对近中期的国民经济发展作出积极贡献，住房 消费必然成为城镇居民新的消费热点。住房制度改革为住房抵押贷款的 发展创造了最根本的条件，同时。住房制度改革也急需住房抵押贷款的 大力支持。 2 金融参与住宅领域的历史背景 我国住房金融的发展是伴随着住房制度和土地制度改革以及房地产 业的兴起而逐步发展起来的。1 9 7 8 年以后，房地产市场重新有了生机。 一些开发公司的兴起，带动了银行房地产信贷业务。1 9 8 2 年，国务院批 准在郑州、沙市、常州、四平等4 城市进行公有住宅补贴出售试点，各 地建行开办了对商品住宅开发企业所需流动资金的贷款业务，开办了住 房储蓄，与房地产开发经营企业开展项目合作，以盲接投资、合资等形 式参与房地产开发与经营，取得了一定的效果。沈阳市一些房地产开发 公司还向社会发售了债券，并可以买卖。 随着住房改革在全国试点工作的推开，住房金融有了长足的发展。 1 9 8 7 年1 2 月和1 9 8 8 年5 月烟台、蚌埠住房储蓄银行成立并产生了 很强的示范效应。全国形成了多种形式的金融机构，即住房储蓄银行、 专业银行成立的房地产信贷部、房地产开发财团以及一些民间住房金融 组织等。 r 1 9 8 7 年，根据中国人民银行的授权，中国人民建设银行成为中国主 要承办住房建设金融业务的专业银行。在住房储蓄银行和建设银行房地 产信贷部以外，还有一些其他形式的金融机构，如银行与企业相结合的 开发财团，将房地产开发、经营、信贷三者有机地结合起来。8 0 年代 末在一些大中城市中还出现了住房合作社、建房会社、住房基金等民间 住房金融组织，其资金来源主要是以社员入股储蓄为基础，国家给予 定的政策优惠，单位给个人扶助等等。 19 9 1 年，上海借鉴了新加坡住房公积金制度的经验在全市推行“公 积金”制度1 9 9 2 年扩展到北京、天津、江苏、浙江等地1 9 9 3 年又 扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北，湖北等地取得了较好的效果。此 外，一些房地产开发公司，也曾尝试向社会出售股票，效果也比较好。 1 9 9 1 年有两家开发公司股票上市，股票在两天内发售一空。 ( - - ) 我国住房抵押贷款发展进程 1 住房抵押贷款的试行 1 9 8 7 年，根据中国人民银行的授权，中国人民建设银行成为中国主 要承办住房建设金融业务的专业银行。该行于l9 8 9 年下半年发布了向 个人提供住房抵押信贷的储蓄与贷款条例。在当时的政策规定下限定 最长的贷款期限为1 0 年，有关住房储蓄和贷款的利率，则是由地方分 支机构决定的，中央银行只是要求存款与贷款之间维持1 8 的利差。 贷款与房价的名义比例是7 0 ，但是因为个人在付清借款期间要保持 相当于住房总价款2 0 的储蓄存款，所以贷款与房价的实际比例是5 0 。这意味着住房购买者必须用现金支付售价的5 0 。1 9 9 1 年以后。 中国工商银行、中国农业银行、中国银行等金融机构也先后开展了同类 住房金融业务。 2 住房抵押贷款的发展 1 9 9 7 年4 月2 8 日，中国人民银行颁布了“个人住房担保贷款管理 试行办法。该办法根据我国职工的年收入情况，设立了一个比较合适 的贷款比例、贷款期限、贷款利率和还款方式。在“试行办法中。贷 款最高限额为房价的7 0 ，期限延长到2 0 年( 利用公积金发放的抵押 贷款期限甚至可达3 0 年) ，存贷款利率也适当下调，增加了广大居民对 贷款的经济承受能力。 随后中国人民银行则个人住房担保贷款管理试行办法 进行 了修改并于1 9 9 8 年5 月颁布了个人住房贷款管理办法。中国人民 银行还提出：各商业银行共拿出1 干亿元支持个人住房消费信贷。 个人住房贷款管理试行办法 出台以后，尤其是人民银行于1 9 9 8 年制定了较大规模的个贷指导性计划之后，各大商业银行都加大了发展 人个住房贷款的力度。至1 9 9 8 年1 0 月，仅中国建设银行就累计发放个 人住房消费贷款6 0 4 亿元。据统计，1 9 9 8 年四大商业银行共新增个人 住房贷款4 1 6 亿元，增长一倍多。 19 9 9 年。是中国房地产金融业发展最快的一年，无论是理论研究， 还是实践探索，都是比较活跃的一年。1 9 9 9 年个人住房贷款增长迅速。 截至l9 9 9 年底，4 家国有独资商业银行个人住房贷款余额为12 6 0 亿元， 比年初增加7 4 6 亿元，增幅达1 4 5 。个人住房贷款余额占房地产贷款 余额的比重达到3 5 。另外中国人民银行决定从1 9 9 9 年9 月2 1 日 起，延长个人住房贷款期限，并降低贷款利率。各商业银行个人住房贷 款的最长期限由2 0 年延长到3 0 年，利率最高水平由6 3 3 降为5 5 8 ( 现行6 个月以内法定贷款和率) ，并根据贷款期限划分为两个档次： 5 年以下( 含5 年) 为年利率5 3 1 ，5 年以上为年利率5 5 8 。同 年1 2 月中国人民银行再次降息后，住房抵押贷款利率也相应下调。中 国人民银行还要求各商业银行在保证贷款安全的基础上，可以接受借款 人多种形式的贷款担保。 理论研究方面房地产金融界对住房抵押贷款证券化问题进行了较 为系统和全面的研究探索；上海、深圳又寸住房抵押贷款证券化进行了试 点探索，并制订具有较强操作性的试点方案。在住房担保和信用登记制 度等方面，各地也在进行积极的探索。在法规建设方面，颁布实施了住 房抵押贷款管理办法等。 经过几年的发展，我国住房抵押贷款取得了较大的成绩和突破。住 房消费贷款大幅度增长，预计2 0 0 0 年全国新增住房贷款将达1 5 0 0 亿元 左右，其中个人消费信贷约11 0 0 亿元；住房消费信贷品种大大丰富。 可变利率住房信贷、分级偿还抵押信贷、循环住房贷款、标准固定利率 抵押贷款等西方流行的住房消费信贷品种已正在或即将推出：房地产证 券化试点2 0 0 0 年正式启动，上海将在2 0 0 0 年进行房地产抵押贷款证券 化的试点，深圳也在积极尝试进行住房抵押贷款证券化的试点。此外， 住房抵押贷款担保、保险等理论与实践工作也取得了一定的进展，住房 抵押贷款正进入积极发展的时期。 ( 三) 我国住房抵押贷款存在的主要问题 回顾这几年个人住房抵押贷款的推行虽然取得了较大的进展， 但仍处于起步阶段，住房抵押贷款业务的进一步拓展仍面临着许多难点 和问题。住房抵押贷款发展中存在的问题主要表现在如下几个方面。 1 对抵押物所有权的确定模糊，给抵押业务的操作带来许多困难。 其主要问题在于：一是用作抵押的房地产证上标注的抵押人的确定 模糊。往往是法律认可的抵押物所有权人除了房产证所标注的所有权人 外，实际上又存在共有权人，如配偶、孑女等。由此因法律认可的所有 权人和实际存在的共有权人之间的不一致便会导致房屋所有权纠纷。二 是共有住宅抵押时所有权确定模糊。用有共有部分的个人所有的住房作 抵押时，由于存在着住房的一些部分或区域与他人共有的问题如楼板、 楼梯、相邻体等但在用作抵押的房产证上往往没有明确记载，由此便 会形成潜在的所有权纠纷。三是单位与职工个人共有住宅抵押时所有权 确定模糊。目前在我国，由政府( 地方财政) 、单位和本单位职工共同 出资建房的形式已比较普遍，如果是用此类房屋作抵押时，就涉及到政 府、单位和个人共同所有的问题。这是抵押房产就会遇到的能否将全部 所有权都抵押给银行的问题，尚需从法律的角度做出解释和规定。 对于上述这几种情况，一旦出现贷款风险，就会引起抵押权入与抵 押人和实际存在的抵押共有权人之间的纷争，从而影响贷款的收回。 2 住房融贷工具缺乏创新，品种少，贷款成数低，且贷款年限短。 表现在两个方面。一是金融工具形式创新不足，目前大都只有可变 利率抵押贷款没有根据居民的收入结构和需求结构创造发展适合我国 国情的个人住房抵押贷款形式。居民的收入水平、住房占有情况、住房 需求程度、对风险的趋避程度、年龄结构、对自己的未来预期、资信状 况等各不相同，对抵押贷款的要求相应也就不同，因此目前品种单一的 住房金融工具不能满足居民的要求：二是贷款成数低，提高了居民买房 的“门槛”：三是银行比较保守。国家对住房抵押贷款的政策已经放宽， 但金融机构的贷款条件依然比较严格比如经国务院批准，从1 9 9 9 年 9 月2 1 日起住房抵押贷款年限从最长2 0 年延长至3 0 年，但目前各银 行所办理的抵押贷款的年限大部分依然是1 0 1 5 年，一般最长在2 0 年 左右。 由于住房贷款期限长，流动性低，银行从安全性和流动性角度出发， 不愿过多地占用其资金发放此类贷款；而作为发放贷款的主要资金来源 是长期存款，因存取时间长、提取比例低、计缴基数小而不敷使用，从 而使住房抵押贷款规模难以扩大。同时。国家对贷款规模的控制也是限 制贷款全面展开的主要原因。银行是国家宏观调控的重要工具必须遵 守国家信贷规模控制要求，只能在支持国家经济建设、满足大中型企业、 6 地方经济发展的前提下，分流部分资金用于商品房贷款，其规模处于从 属地位。 3 银行内部及住房贷款管理中存在的问题 ( 1 ) 银行内部软环境制约业务的发展。我国虽在8 0 年代起就开办 了个贷业务但由于业务量小，经营方式不规范，在个人住房贷款业务 的管理上缺乏经验。服务质量较低，手段较为单一。目前各家银行均没 有个人住房贷款业务完整、统一的核算软件( 包括政策性和自营性业 务) 。部分行尚处于手工操作阶段，相应的统计信息、资料库储备等管 理工作相对滞后，从业人员素质不高，政策法规不熟悉，这些在很大程 度上制约着业务的发展。 由于连续下调存贷款利率，银行资金来源分流较大，银行可贷资 金减少，从根本上制约其贷款发放能力增长因而难以刘消费信贷注入 大量资金。另外，人民银行对消费信贷业务因政策依据不足，难以作出 具体业务指导，缺乏完整、严谨、适用的实际操作规程，对消费信贷业 务开展有一定影响。消费信贷属零售贷款业务，古有人手多、营运费用 高。此外，由于存贷利率下调，存贷利差很小，尤其是个人住房抵押贷 款期限长、利率低，比较效益低下，直接影响各家银行拓展信贷业务的 积极性。 ( 2 ) 政出多门各自为政。手续繁多。费用高。一笔住房消费贷 款要经过申请、调查、评估、抵押登记、保险等多个环节。经过银行、 房地产管理部门、保险公司等多个机构对客户而言，专业性太强，手 续太繁。贷款银行为了确保贷款安全，一般都要求借款人办理复杂的贷 款手续。如申请贷款时，借款人要提供其经济收入稳定的证明、符合规 定的购房合同、权属证明和估价证明、保证人同意担保的书面文件和资 信证明等。取得贷款资格后，还要到房管部门办理产权证，到工商部门 办理房产抵押登记到公证处办理合同公证，到保险公司办理房产保险， 申请公积金贷款还要取得住房管理中心的批准等。就房地产抵押登记为 例。按担保法要求，房产抵押登记机关为县以上政府指定部门，但 在市区、城区易互相重复登记。市区指定的房地产管理机关，城区指定 在公证部门，有时会出现两种登记方式同样具备法律效力。令人莫衷一 是。又如关于房地产评估事项房地产交易所只认定本系统的评估机构 出具的房地产评估报告，对于其他有关部门出具的评估报告一概不予承 认。一般一个完整的手续，要跑三个月方可完成。 办理个人住房抵押贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表 示：个人住房抵押贷款涉及的费用= 评估费+ 律师费+ 保险费+ 抵押登 记费。大致为5 的房产评估费、5 的房地产抵押登记费、o 3 的 公证费，综合费用( 不含贷款利息) 至少达1 0 3 毫斑滩摊翳鞠哭平廿率 七8 一伞_ 百分芹酚一般建筑面积l o o 平方米左右、成交价格为6 0 万元左右 的住房，上述几项费用的合计可达到一万五千多元，显然住宅消费信贷 成本太高。 4 发展缓慢，且极不平衡，满足不了居民、住宅市场和金融市场发 展的需要 银行住房融资主要面向房地产开发商及企事业单位，房地产信贷总 量的8 0 一0 0 以上投入到生产环节，对住房消费环节的信贷注入甚 微二者极不平衡。我国住房抵押贷款发展还相当缓慢。目前住房贷款 的余额占gdp 的比重仅为约1 左右。与发达国家如美国5 4 ，英 国5 6 ，日本3 3 和香港31 的比例相差甚远。o 我国住房抵押贷款 面临着巨大的发展空间。一方面房地产市场需要资金向需求倾斜以平 镉供需缺口，另一方面个人住房发展较为缓慢，这不利于新经济增长点 和消费热点的形成。 另外，这项业务在地区之间发展也不平衡。这项业务主要集中在上 海、广州、深圳等城市，但中西部许多大城市和广大中小城市并未普遍 开展这项业务。例如深圳市自1 9 8 2 年率先在全国开办个人住房抵押贷 款业务以来，至1 9 9 7 年个人住房抵押贷款余额已达5 6 亿元，约占当年 全国住房抵押贷款的一半以上。1 9 9 9 年底余额为2 4 5 亿元( 不包括外 资银行的2 5 亿港元按揭贷款) ，占全国住房抵押贷款总额的1 9 4 占全市商业银行贷款总额的1 4 ，远远高于全国2 的平均水平。 二、发展住房抵押贷款的主要障碍 ( 一) 宏观因素的制约 1 住房制度改革过程中存在的问题 住房制度改革的目的之一就是将住宅资产从企事业单位的其他资产 中分离出来，实行独立的社会化经营，建立一个有效的住宅融资体系， 理顺住宅资金的循环渠道以及建立合理的住宅价格决定机制和理顺住 宅市场的结构。我国住房制度改革取得了巨大的成j ：| c ，但仍有许多难题 需要解决。住房制度改革中存在的问题也对住房抵押贷款的发展产生了 根本的影响。 为加快住房建设，使其成为新的经济增长点，使住宅成为新的消费 热点，国务院规定从1 9 9 8 年下半年起开始在全国城镇停止住房实物分 资料来源：大通曼哈顿亚洲有限公司根据公共资料整理。 配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖 市人民政府根据本地实际确定，但目前新建住房仍来完全停止福利分 房。全国房改及住房建设工作会议召开后，这一现状有所改善但有的 地方和单位新房仍进入旧的运行体制。另外，旧有公房的出售也存在诸 多问题，尚未完全放开。 例如，从今年4 月1 日起，北京市近郊区出售公有住宅楼房的成本 价由每建筑平方米1 4 8 5 元调为1 6 4 0 元；居民现住公房的租金将由每建 筑平方米1 1 0 元涨至3 0 5 元。也就是说，居民如果在4 月1 日之前 不把现住公房买下来，以后无论是买是租，都将有一笔比现在多不少的 开支。按规定，除规定不宜出售的危险房、具有历史意义的住房、与单 位办公不可分割的住房外，只要承租人提出购房申请，所有可售公房的 产权单位都应出售承租人租住的公房，但部分单位以各种理由拒绝出售 公房，如住户欠缴供暖费、产权关系不明晰、单位没有大产权证等。 住房租售价格不合理也影响了居民的住房消费。我国的租翕水平与 发达国家和多数发展中国家相比占家庭收入的比例低，国外一般占2 0 一3 0 而我国1 9 9 6 年全国城镇居民家庭平均年支出住宅消费仅i 2 4 1 4 元，占实际收入的比例仅有2 5 6 ，比医疗保健支出还低0 4 个 百分点。 住房制度改革中存在的这些问题，影响了住房消费市场的发展。这 些问题使百姓仍然处于等待观望的状态，希望能搭上福利分房的末班 车，或者因租金便宜租房住，或因住房补贴发放不到位等原因而难以进 入商品房市场，从而也影响了住房抵押贷款的发展。 2 政策法规不健全 从法制环境上看，尽管规范我国金融业的基本法律已有中国人民 银行法、商业银行法、担保法、( ( 保险法等金融法出台，国家也 制定了有关的住房抵押办法，为银行业构造了一个良好的法律基础，但 还没有建立健全统一的抵押法规，使个人住房贷款在操作上有较强的随 意性，各方面利益难以得到法律的全面保护。 首先，银行经营个人住房贷款业务的风险控制缺乏相应的法律规 定：银行经营个人住房抵押贷款风险包括抵押物产权风险、信用风险、 欺诈风险、抵押物价格风险，贷款条件风险和抵押物处分风险等，现有 的法律法规却缺乏相应的规定，使银行经营风险难以得到合理的控制。 如由于没有有关居民信用等的具体规定，银行难以掌握借款人的收入等 情况，也难以根据法律的规定作出对借款人违约后的处理；又如由于缺 乏有关抵押和实现抵押权的合理法律依据，抵押权难以实现。按有关法 律规定，抵押人不履行债务时，银行有权依照法律规定变卖抵押物并从 其价款中优先受偿。变卖抵押物清偿债务的方式有四种：一是人民法院 执行程序变卖：二是委托专事拍卖的机构或其他机构拍卖；三是由银行 9 自行成立的相应拍卖机构或委托某一业务部门代办：四是银行与抵押人 协商变卖。其中最易执行的是交由人发法院强制拍卖，但抵押物难变 现拍卖成功率不高。最易变现的是第四种，即银行与抵押人协商变卖， 但后遗症较多。 其次又寸住房所有者的法律保护等方面没有明确的规定。抵押人列 抵押房产享有的权利、对抵押银行进行选择的权利等都没有明确的法律 规定。此外，违约后对抵押物进行处置须以房屋腾空为前提但是抵押 人的相应权利却难以得到必要的保障。现有的法规都没有对房屋使用者 的安置作出相关规定，难以使房屋使用者在满足其基本生存需要的情况 下无条件地搬出抵押房地产。 另外，有关住房抵押贷款担保及保险的法规也不够健全。虽然有担 保法和保险法，但对住房抵押贷款担保及保险的小环节却缺乏具 体的规定。我国有必要对住房抵押贷款担保及保险行业进行严格的法律 管辖以保证住房抵押贷款担保与保险的健康发展。美国为了确保保险 公司有足够能力分散和转移住房贷款风险。专门颁布了艾尔吉尔报告。 美国抵押贷款保险行业处于一系列复杂的州法律管辖之下，这些法律依 据就是艾尔吉尔报告。艾尔吉尔报告对住房贷款保险公司的职能、业务 范围、准备基金、事故损失基金等都作出了详细的规定。 3 国家宏观经济状况等因素的影晌 根据凯恩斯的消费函数理论，个人或家庭消费需求与当期的收入密 切相关。当期的收入越高，消费的需求就越大。那么，将住宅资金转化 为职工的货币工资，无论是按工资的2 5 ，还是按职务级别发放住宅补 贴，无疑都有助于提高居民的货币收入水平，从而刺激住宅消费。 然而，在现实生活中个人消费需求的扩张，远非象消费函数理论描 述的那么简单。继凯恩斯之后，米尔顿弗里德曼提出了“永久性收入 假说，o 他在消费函数理论中指出：消费者并不只是短浅考虑当期 收入和消费，而是根据刚一生收入的预期或一生的长期收入作出消费决 择的。永久收入与当期收入对住宅消费的影响是不一样的，当人们担心 明年收入不如今年时，他往往不会将今年的收入全部用于消费而是要 将一部分收入储蓄起来以防不测。也正是由于人们对未来收入不确定性 的种种考虑，在收入增长的同时，还要有理智地确定消费和储蓄的增长。 反过来，当人们对未来收入的提高充满信心时良好的预期性收入， 也可以刺激居民当前的住宅消费，并可以放心地通过向银行借贷，或敢 于运用家庭以往的储蓄，来改变当期收入的预算约束，更多地投入住宅 市场来消费。 从1 9 9 7 年的第四季度开始我国的宏观经济形势变得严峻起来， 国民经济在高速增长的下限运行。1 9 9 7 年1 2 月g n p 增速下降到8 ， 1 9 9 8 年全年只有7 8 1 9 9 9 年为7 ，大大低于1 9 9 1 1 9 9 5 年平均 0 1 1 6 的年增速。 目前抑制居民通过信贷方式购买住房的因素还包括经济体制转轨时 期的种种不确定性，使得城镇居民对未来各项支出的预期增加或对收入 的预期降低。社会保障体系尚不健全影响了住房抵押贷款的发展。近年 来，在社会保障制度的改革过程中旧的高福利的企业保障制度被打破， 新的与市场相适应的统一社会保障体系尚在建设之中。与社会保障体系 有关的改革如医疗，养老、就业，教育体制等各项改革逐步全面推开 使得城镇居民增加了对未来消费支出的预期。新旧社会保障体系的交替 所产生的不适应是城镇居民不敢在住宅这一需要大宗支出的商品上消费 的重要原因。而经济形势的不稳定、下岗人数的增加，使得城镇居民降 低了对自己未来收入的预期。近年来居民可支配收入增长缓慢，使人们 在收入预期下降和支出预期提高的影响下，用于即期消费的部分缩小， 用于储蓄以增加将来自我保险能力的部分扩大。 这些因素使得一部分有住房需求的城镇居民，即使有钱，在面对购 房抉择时也不得不三思而行更不用说贷款购房。 ( - - )房价与居民收入、消费行为的矛盾 1 房价过高与居民收入之间的矛盾 ( 1 ) 房价高。中国城镇住宅体制改革的难点之一，是“商品住宅”的 价格太高，以至于普通居民难以承受。形成这种状况的原因，从需求方 面看，是因为居民同就业单位的联系以及以住宅开发商为中心的住宅融 资体系，割断了住宅的最终消费者一一居民与住宅市场的盲接联系。从 供给方面看，中国城镇住宅价格高悬，在于它的价格形成机制很不合理。 迄今为止，中国城镇住宅的价格基本上还是“算”出来的：将在住宅开 发过程中各种可能支出的成本因素全部加总起来，再加上各种税费以及 被政府“规定”的利润，便形成了住宅的“市场价格，j o 这种价格形成 机制的最大问题在于它可能为添加住宅成本项目，高估成本费用，从 而提高住宅价格提供方便的途径。 我国商品房价格由地价、前期费用、主体造价、配套费、利息、利 润、管理费和税金等八部分组成。商品房价格过高的主要原因还包括： 一是地价过高。据有关部门调查显示，在我国商品房的销篾价格中地 价与各种税费约占房价的4 0 。建筑安装工程费约占4 0 ，其他费用 为2 0 左右，而国际惯例一般为地价及税费为2 0 ，建筑安装工程费 用为72 ，其他费用为8 ：二是不合理收费过多，很多项目的配套 费摊入过多；三是房地产企业利润过大，国际上房地产企业平均利润率 为6 一8 ，而我国房地产企业平均利润率在2 0 以上，以上费用 要全部分摊到商品房成本中导致房价过高。据测算，从1 9 8 5 年到现 在的十几年间，我国商品房价格以每年2 0 的速度递增。1 9 8 8 年到1 9 9 5 年全国商品房售价年平均上涨2 6 4 5 ，大城市的商品房价格年增长率 更高达3 0 以上，远远超过同期的经济增长率和通货膨胀率。过高的 房价让大量商品房空置。寻常百姓难以问津。 由于长期以来住宅市场的消费主体是用公款购买的单位，基本上不 存在价格承受能力的问题，因此住房价格对市场供求关系的杠杆作用失 效。这一方面导致房地产开发商在住宅生产与流通过程中的各个环节成 本控制不严，造成高建安工程费、高房价的状况；另一方面导致各既得 利益部门又寸涉及住宅的各种费用的征收缺乏合理的尺度，如商品房的价 格构成中包括土地使用费、市政设施占用费等各种非建安工程类费用高 达60 。所以在长期公款购买力的支撑下，我国居民家庭年收入与住 宅价格之比呈拉大之势。如i987 年的l0 年间房价平均年增长为l 8 7 。而同期居民收入与商品零售物价的增长分别只有l7 9 和i2 1 。 ( 2 ) 房价与居民收入比不合理。国际经验统计数字表明，当居民 家庭收入与住房价格比例在l ：6 范围之内时就能激起居民购房的心 理欲望，超过1 ：7 时，购房欲望就会受阻滞出现个人购房不畅的现 象。现时我国居民家庭收入与居高不下的房价之比一直很高，一般在1 ： 1 0 以上北京、上海等大城市，平均在l ：2 0 左右，与住房私有化程 度较高的发达国家相比差距太大。我国居民收入水平还比较低。发达国 家大多在本世纪6 0 年代前后进入工业化后期，市场饱和以后才出现信 用消费，当时英国、美国实际人均国内生产总值已达一万多美元。我国 以经济发展水平较高的上海而言，1 9 9 7 年人均国内生产总值才突破3 0 0 0 美元。另一方面，我国城镇居民总体收入水平偏低1 9 9 6 年全国职工 平均收入仅5 5 0 0 元。与此同时，居民消费结构也不合理。据测算，我 国居民消费的恩格尔系数为4 9 9 ，说明居民收入的大部分仍花在吃 上能投入住房消费的比例仍然偏低。这与住房私有化程度较高的发达 国家相比差距显而易见。 ( 3 ) 收入分配的不均衡影响了居民购买力的提高。改革开放以来 一部分对国有资源拥有垄断权的行业、部门及个人凭借特殊政策取得垄 断利润，使中国经济在高速增长的同时出现了以存量结构调整为主的“非 帕累托改进，o 部门与部门之间、企业与企业之间、不同个人之间的利 益分化，收入差距拉大。低收入家庭收入增长相对缓慢，中等收入家庭 收入增长平衡。高收入家庭收入大幅增长群体间差距急剧扩大。如果 金融时报f n j 1 9 9 9 - o l - 0 5 。 用家庭收入分配曲线中钢量不平等程度的基尼系数来表示，则可以发现 城镇居民的基尼系数在短短2 0 年间从收入分配绝对平均的0 1 5 - 0 2 0 变 为差距较大的o 4 0 0 4 5 。全社会6 0 以上的金融资产掌握在8 5 的人 手中，由于分配权数的作用使高收入者边际消费倾向的迅速递减立即带 来了全社会消费倾向的加速下行居民消费倾向从l9 7 8 年的o 9 7 7 变 为1 9 9 6 年的o 7 1 。广大居民在分配上的不利地位使他们对住宅的购买 力相对降低，中国居民的消费需求结构很难顺利迈入大规模住宅消费的 更高形态。 2 居民消费观念和金融意识滞后 居民消费观念滞后也是阻碍个人住房贷款发展的一个因素。我国尚 处于市场经济发展的初级阶段，居民习惯于钱货两清的消费方式，负债 消费观念较为淡薄，不具备在一个较长时期内偿债的心理，使银行提供 的住宅消费信贷失去了一部分市场的需求。 传统的“无债一身轻”的观念使绝大部分消费者养成了量入为出的 消费习惯。对于住宅这种花费巨大的消费品，其房价与大多数消费者的 现实购买力之间必然存在着差距，居民受传统观念的影响，很难接受如 此巨大的住房抵押贷款债务。据北京未来之路市场调查公司就个人住房 贷款这一问题在北京市的调查，有5 2 8 的市民认为在最需要资金帮助 时不会向银行贷款，对贷款持肯定态度的只有2 8 5 ，另外有1 8 4 的 市民表示“没有想过这种事情，。旧的消费观念根深蒂固不可能在一 朝一夕完全消除传统文化对消费信贷的抵触。实现自给型消费向借贷型 消费过渡需要经过一定的时间。 此外，我国居民的金融意识和技巧水平普遍比较低，也不利于住房 抵押贷款的推行。 ( 三) 市场结构的缺陷 1 缺乏二级市场的支持 银行资金来源不稳定，负债与资产配合运作难度大。目前住房金融 市场的资金主要是金融机构吸收的社会闲散资金，这些资金期限短，稳 定性差，短期资金发放长期贷款，在没有抵押二级市场支撑的情况下， 负债与资产在期限结构上的不匹配，极易造成银行的信用风险：随着业 务规模的扩大这一问题将逐渐显现并制约业务的发展。由于政策性 住房资金的归集、运用权限在各地方的资金中心或房改办，影响政策性 和自营性资金的配合使用，诸如对贷款的审定、资金的组合比例、贷款 期限、贷款的后期管理等。 我国住房抵押贷款市场狭窄，市场结构过于简单，二级市场根本不 存在，造成一级市场资产流动性差，缺乏长期资金来源，资金来源与资 金运用的期限错位矛盾得不到解决，最终影响资产安全性、盈利性、流 动性。这种落后的市场结构已经不适应我国住房制度的改革，不符合发 展市场经济的需要。 结构优化的住房抵押贷款市场应具有发达的一级市场与活跃的二级 市场，并建立可靠的担保、保险机制。一级市场上的高风险问题可以借 助二级市场的流动性来缓解。贷款银行通过证券化等方式出售住房抵押 贷款，可以增强融资能力，进而采取降低贷款标准减少居民负担。从而 有利于贷款的安全性。一级市场安全性的增加反过来又通过降低交易成 本增加了二级市场的流动性，两者形成互利互促的良性互动。 2 住宅二级市场和租赁市场发展滞后 房地产二级市场不健全。银行收回不良债权后，变现难度大。虽然 目前金融界在理论上提出了不少处理不良债权、加快抵押物变现的方 法如以资抵债、抵贷返租等但房地产管理机关在这一问题上尚未介 入。没有建成和完善较为规范和成熟的房地产二级市场这是制约开办 个人住房贷款的一个重要原因。 缺乏相应的住房租赁市场，不利于住房抵押贷款市场的健康发展。 缺乏完善的租赁市场尤其是廉租市场，若出现住房抵押贷款不能还贷的 情况，银行收回抵押的房产，抵押人无法很快从租赁市场中找到合适的 住房，容易造成银行的权利无法真正实现。 3 担保机构不健全 个人住房抵押贷款发展不力的重要原因还在于其风险转移机制没有 形成。缺乏安全保障机制是一级市场规模狭小的重要原因。就银行而言， 住房抵押贷款主要面临四类风险：信息不完善导致的利率风险和抵押物 价格风险，信息不对称导致的贷款人信誉风险以及市场不健全导致的处 理抵押物风险。住房抵押贷款面对的是广大城镇居民，点多面广贷款 期限长，易受抵押物市价下跌和贷款人财务状