评级报告-辽宁某房地产企业.doc

.资信评级报告概述XX（集团）有限公司评级结果：A 评级观点： XX（集团）有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年1月，现注册资本2800万元，由自然人XX和XX共同出资，出资比例分别为25%和75%。公司法定代表人是XX，注册地址及经营地址均为营口市鲅鱼圈天山大街中段XX，主营业务是房地产开发销售和经销建筑材料。公司具有房地产开发二级资质，其法人治理机制完善，内部管理较为规范，员工整体素质较好。公司成立以来先后开发了多个住宅项目，已完工项目销售情况较好，目前正在建设“XX城”一期项目，该项目投资额度较大，预期盈利空间较高。2008年由于新项目进入开发期，公司资产规模迅速扩大，资产周转速度有所下降，但仍高于同行业平均水平，近三年来其资产运营效率较强。2006年以来，公司主营业务收入持续快速增加，同时由于以前年度以较低的价格购入土地，随着楼市价格的刚性上扬，并没有加大开发成本，其主营业务利润率等各项盈利指标逐年上升，整体获利能力较强。2009年因“XX城”一期项目刚刚起步，房地产方面并未给公司带来实现销售收入，（转下页）（接下页）主要财务数据：项 目2006年2007年2008年10/2009 资产总额（万元）7898.6025885.7236545.0637208.09负债总额（万元）4502.9819401.67820.48565.30银行借款（万元）0.000.000.000.00所有者权益（万元）3395.626484.0535724.5836642.79主营业务收入（万元）3279.786108.0814508.169365.14净利润（万元）284.561088.435805.52918.21经营性现金净流量（万元）249.5313751.00-8785.20-1484.09主营业务利润率（%）19.1625.9055.6314.38净资产收益率（%）8.3822.0327.512.54资产负债率（%）57.0174.952.251.52速动比率（%）56.498.56640.161126.90现金流动负债比率（%）5.5470.88-1070.74-262.53注：根据该公司2006年度、2007年度和2008年度的审计报告以及2009年10月份未经审计的财务报表整理、计算分析员： 郭俊涛 赵丹梅电话：传真：网址： 报告出具时间：2010-1-14（承上页）预计在2010年随着项目的逐步开发和销售，房地产销售仍将是其利润的主要来源和增长点。公司目前资产负债水平极低，但是由于“XX城”一期项目的开发刚刚启动，后续建设需大量外部融资，预计未来短期负债水平将趋于上升，同时由于2009年没有可供销售房产，其经营活动获取现金的能力明显减弱，将存在一定的即期支付压力。2009年以来，房地产行业总体呈上升态势。近期由于部分城市房价涨幅过快，国家出台多项政策抑制过热的房地产市场，以保障中低收入者的住房需求。短期内，行业发展速度可能趋缓。 优势： l 品牌优势公司成立以来成功开发了华宁小区、XX和，XX小区，已全部售出，在当地赢得了较好的口碑。2005年，公司被营口市人民政府评为“守合同重信用企业”，2009年被中共营口经济技术开发区工作委员会评为“光彩事业标兵企业”，公司具备一定的品牌优势。l 地域优势营口经济技术开发区是1992年10月经国务院正式批准设立的国家级经济技术开发区，位于辽东半岛中部的渤海之滨，面积268平方公里，常住人口近40万。坐落在开发区境内的营口港是东北地区最近的出海口，是中国沿海第十大港口。公司地处营口经济技术开发区，2010年将要开发的“XX城”项目靠近市政地带，可能会形成商业和居住中心，周边房产升值潜力较大。l 适中的土地储备公司实际控制的土地储备约18万平方米，足够公司未来5年的开发。同时，土地储备位于熊岳镇大铁村，地理位置优越，有较大的升值潜力，能够有效防止土地价格波动。 关注： l 政策导向2009年末，国务院及国家有关部门针对若热的房地产市场出台了一系列调控政策，包括营业税“2改5”、“国四条”、“提高开发商拿地成本”、“二套房贷首付不得低于40%”等，旨在抑制投资性购房，鼓励消费性购房。这些政策的出台将会对房地产市场和消费者心理产生了较大影响，不排除该行业出现调整的可能。l 经营风险1、经营缺乏连续性。公司在2000年至2008年间共开发三个小区并全部售出，由于未能采取滚动开发，2009年的主营业务收入全部为钢材贸易收入，出现了经营的不连续性。2、新项目建设。公司将要开发的“XX城”一期项目计划于2010年4月完成基础施工，2011年12月竣工，项目建设周期较长，总投资达47100万元，并存在约24800万元的较大资金缺口，项目运作存在不可预见的经营风险和财务风险。3、公司资产结构。公司2009年末固定资产比重仅占总资产的0.3%，主要为运输设备。较少的固定资产不能为其提供充足的抵押物用于对外融资。从企业经营的角度来看，较小的固定资产规模与其较大的资本实力不相对应。l 资本公积2008年，公司资本公积同比增加了23435万元，其中有11000万元系2007年末公司与股东之间形成的其他应付款转入，此款项并未通过股东会决议明确作为资本性投入，亦非无偿捐赠，因此其资本公积乃至净资产存在虚增的可能。l 或有负债截至2009年12月12日，公司对外担保金额共计5090万元，存在一定的或有负债风险。精选范本资信评级报告声明一、除因本次评级事项上，我公司与XX（集团）有限公司构成委托关系外，我公司及评估人员与XX（集团）有限公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。二、我公司及评级人员履行了实地调查和诚信义务，出具的报告遵循了客观、公正的原则。三、资信评级报告的评级结论是我公司依据合理的内部资信评级标准和程序做出的独立判断，未受评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。四、本报告引用的资料和其后的跟踪评级引用的资料均由XX（集团）有限公司提供，我公司不对引用资料的真实性和完整性负责。五、本报告仅对使用人提供相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。六、鉴于资信评级的及时性，我公司将对XX（集团）有限公司进行跟踪评级。在资信等级有效期限内，XX（集团）有限公司在财务状况、外部经营环境等发生重大变化时应及时向我公司提供相关资料，我公司将按照相关评级业务规范，进行后续跟踪评级，并保留变更及公告资信等级的权利。七、本评级报告版权归我公司所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。八、本评级报告自报告签发之日起，有效期一年。资信评级报告华泰信评：2009C685813 一、企业概况XX（集团）有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年1月，原名营口经济技术开发区华宁房地产开发有限责任公司，最初注册资本为200万元，由自然人XX和滕晓共同投资设立。公司先后于2003年7月和2004年1月进行了两次增资及股权变化，注册资本增加至2800万元，初次注资和后两次增资均由营口兴顺会计师事务所出具验资报告。2004年1月17日，公司更名为XX（集团）有限公司，截止目前，公司注册资本暂无变化，股东及其持股情况见下表。 表1 公司股东及其持股情况 （单位：万元）股东名称出资方式及出资额合计持股比例到位率货币资金土地使用权XX070070025%100%XX2001900210075%100%合 计20026002800100%-资料来源：公司验资报告公司法定代表人是XX，注册地址及经营地址均为营口市鲅鱼圈天山大街中段XX，经营范围为房地产开发，销售；物业管理；经销：建筑材料，装饰材料，化工产品（除危险品），五金水暖，机电设备，钢材、矿产品目前，公司主营业务为房地产开发销售和经销建筑材料。公司提供了2006年度、2007年度和2008年度的审计报告，以及未经审计的2009年10月份的财务报表。截至2008年底，公司资产总额36545.06万元，负债总额820.48万元，无短期借款和长期借款。2008年度，公司实现营业收入14508.16万元，净利润5805.52万元。二、企业基本素质1、法人治理结构公司依据公司法及其他有关法律、行政法规的规定，由XX、XX两位股东于2009年11月17日制定并签署了公司章程。根据章程，公司设立了股东会和董事会，以及董事会领导下的经营管理层。股东会由全体股东组成，为公司的权利机构，决定公司的经营方针和投资计划，审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案等重大事项、决议公司的合并、分离、解散、清算等重大事项。董事会为公司的执行机构，董事会成员3人，设董事长1人，董事长由法定代表人XX担任。公司设经理，同样由XX担任，直接对董事会负责，主持公司的日常生产经营管理工作。公司不设监事会，设监事1名，由XX担任。目前XX先生是公司的实际决策人和日常经营的管理者。总体看，公司实行董事会领导下的总经理负责制，按照现代企业制度模式建立了法人治理结构，但决策权力较为集中。2、内部控制公司结合行业特点和自身经营情况，设置了房地产部、综合部、财务部和采购部。房地产部又下设工程部和销信部并制定了企业日常管理制度。图1 公司组织机构图总经理房地产部综合部财务部采购部工程部销信部公司日常管理制度主要规范关键管理人员，以及工程部、财务部、综合部等部门的岗位职责。关键管理人员包括总经理和党委书记，总经理负责制定集团公司的经营方针、经营方式和业务规划，规范内部管理，制定基本管理制度和规定；党委书记负责抓好公司精神文明建设，从整体角度把握企业发展方向。工程部负责会审图纸、编制工程预算、招标、工程安全等工作。公司采取招标方式选择建筑企业，确保了集团内所采购材料设备的品质和标准，降低了采购价格。另外，公司还一直选择优秀的监理公司对项目质量进行监管。财务管理方面，公司设财务部经理、主管会计、出纳，加强对往来账目的管理，加速资金周转速度，提高资金使用效率。加强对专用款项的明细核算，加强对各部门的费用报销手续的审批。总体看，公司内控制度相对完善，能够满足现阶段的经营需要。3、经营管理层公司董事长兼总经理XX先生，现年54岁，1974年8月-1983年12月，在盖县水产公司任工人、收购员、会计；1984年1月-1999年末，任鲅鱼圈区水产总公司总经理。2000年至今，任XX（集团）有限公司董事长。从2002年开始被选为鲅鱼圈区人大代表至今，现任鲅鱼圈区工商联合会副会长、房产开发协会副会长。公司副总经理，王维女士，现年28岁，2000年9月-2004年7月，就读于东北财经大学，国际经济与贸易专业，获学士学位。2004年9月-2006年5月，就读于英国莱斯特大学，管理学专业，获硕士学位。2006年6月-2008年6月，就职于营口港集团（外轮代理公司）任经理。2008年7月至今，任XX（集团）有限公司副总经理。总体看，公司的主要管理者素质较高。4、员工素质公司现有员工50人，其中具有本科以上学历20人；大专学历5人。员工中15人具有中级以上职称，占总人数的30%；从业10年以上的人员25人，占总人数的50%。在员工构成中，管理层10人，占20%。总体看，公司员工素质较好，能够满足经营需要。 5、开发资质公司具有房地产开发二级资质，在营口经济技术开发区的房地产企业中，其资质等级较高。综上所述，公司具有房地产开发二级资质，其法人治理机制完善，内部管理较为规范，员工整体素质较好。三、项目开发1、已完工项目情况表2 公司已完工项目概况项目名称华宁小区XX小区XX项目地址鲅鱼圈区淮河社区营口港周边沿线与桃花潭路交叉处辽东湾大街中段世纪广场西侧工程起始日期2000年3月2004年6月2004年5月占地面积 （平方米）24,827.0010,321.0019,342.00建筑面积 （平方米)35,475.1719,844.6669,104.29总户数（户）450231602实现收入5,338.004,473.0018,700.00发生成本2,800.002,000.0013,000.00数据来源：公司提供 表3 公司已完工项目销售进度 （单位：平方米/户、万元）项目名称销售进度实际数XX小区销售年度2001年2002年2003年销售面积7,649.29 20,915.66 6,910.22 销售户数97 270 83 实现收入1,015.00 3,208.00 1,115.00 结转成本603.75 1,650.84 545.41 XX小区销售年度2005年2006年销售面积10,353.49 9,491.17 销售户数128 103 实现收入2,226.00 2,247.00 结转成本1,534.45 465.55 XX销售年度2006年2007年2008年销售面积5,519.46 38,717.75 24,867.08 销售户数48 346 208 实现收入1,032.00 4,465.00 13,203.00 结转成本3,003.45 4,226.17 5,770.38 数据来源：公司提供公司自2000年成立以来，先后开发了华宁小区、XX小区和XX，均已全部售出，其中华宁小区销售收入5338万，销售毛利率47.55%；XX小区销售收入4473万，销售毛利率55.29%；XX销售收入18700万，销售毛利率30.48%。总销售建筑面积达12万平方米。从已完工项目的情况来看，项目盈利水平较好。据现场调研情况来看，三个小区的地理位置较好，交通便利，已是比较成熟的小区。 从小区级别上看，近期兴建的小区要相对更加高档，居住环境更加舒适。2、在建项目情况 项目总体概况 公司正在开发“XX城”项目，计划分三期开发。该项目位于营口经济技术开发区南部新城区，北邻二道河风景区，距区政府大楼和开发区大剧院300米。项目总投资约10亿元，总占地面积18.74万平方米，被平安路分为东西2块。总规划建筑面积54万平方米，其中住宅48万平方米，配套商业网点和服务设施6万平方米。该项目计划建设高层19栋，其中东区9栋，西区10栋，每栋29层。总容积率2.90，住宅密度11%，绿化率大于45%。 “XX城”一期（1）一期项目概况公司目前集中精力进行 “XX城”一期项目的开发，包括西区的6栋住宅楼及相应的配套商网和服务设施。项目总投资额47100万元，其中自有资金22300万元，占投资额的47.36%，企业自筹资金4800万元，占投资额10.20%，外部融资20000万元，占投资额42.22%。项目占地面积6.46万平方米，建筑面积17.68万平方米，其中住宅15.54万平方米，配套商业网点及服务设施2.14万平方米。一期工程的户型以中小户型为主（见表4），目标客户群为公务员等中高层消费群体，销售价格拟定为每平方米3500-4500元。表4 “XX城”一期户型明细表面积（米）套数比例90以下59234.68%90-12097557.12%120-1401408.20%合 计1707100.00%资料来源：公司提供（2）资金投入“XX城”一期项目总投资为4.71亿元（含地价），工程投资预算表如下：表5 “XX城”一期工程投资预算 序号工程费用名称单价（元/）一期工程量（）一期工程费用（万元）1工程费用30,334.51 1.1高层住宅22,496.56 1.1.1建筑工程1,078.00 155,363.00 16,748.13 1.1.2安装工程155,363.00 5,748.43 1.2商网2,060.57 1.2.1建筑工程 700.00 18,138.84 1,269.72 1.2.2安装工程18,138.84 790.85 1.3服务中心368.56 1.3.1建筑工程850.00 3,332.33 283.25 1.3.2安装工程3,332.33 85.31 1.4地下工程28,362.59 3,275.88 1.4.1建筑工程1,000.00 28,362.59 2,836.26 1.4.2安装工程28,362.59 439.62 1.5室外工程2,132.94 1.5.1道路110.00 6,963.00 76.59 1.5.2景观绿化350.00 48,648.00 1,702.68 1.5.3室外管网等20.00 176,834.17 353.67 2工程建设其它费用4,164.26 2.1工程设计费20.00 205,196.76 410.39 2.2工程勘探费30.00 2.3工程监理费303.35 2.4工程质量安全监督费60.67 2.5报件费用15.00 176,834.17 265.25 2.6暖60.00 176,834.17 1,061.01 2.7电100.00 176,834.17 1,768.34 2.8水15.00 176,834.17 265.25 3土地款1,004.87 64,557.80 6,487.19 4管理费用1,024.65 5财务费用4,320.00 6不可预见费用45.00 176,834.17 795.75 7投资总成本47,126.36 资料来源：可行性报告截至2009年12月，公司已投入了约1.8亿元，完成了售楼处（非临时建筑）的主体工程，一期工程的三通一平，购买了水泥、钢材等物资用于储备。投资资金来源于公司自有资金。（3）工程进度“XX城”一期工程计划于2010年4月完成基础工程，并开始主体施工，2011年12月竣工。2010年5月开始预售。该工程已取得了土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证。表6 “XX城”一期工程进度计划分部分项工程计划工期（日历天）备注开竣工日期2010.3.1-2011.12.31附属工程及小区绿化通路配套，据工作面穿插进行。0.000以下基础工程2010.3.1-2010.4.1地上结构主体工程2010.4.1-2011.4.1内外装饰工程2011.41-2011.12.1水、电、风安装调试随工程进度同步穿插进行竣工清理验收2011.12.15-2011.12.31资料来源：可行性报告（4）盈利预测项目销售收入测算假设条件是：建设期为2年，计算期3年，按主体施工8层后开始预售测算销售收入，并且按住宅、商网、车位分别细化销售额；按照税法规定的税率预算营业税金及附加、所得税；商品房销售15%的比例“XX城”业主一次性支付购房款，商品房销售85%的比例“XX城”业主以按揭贷款方式购房（首付30%）；地下车位（780个，每个车位8万元）一次性支付方式计算当期销售回款。根据公司提供的可行性报告，若达到以上条件，该项目预计收入可达到77454.62万元，销售毛利率约39%。表7 “XX城”一期收入、利润预测明细表 （单位：万元）序号项目合计1销售收入77,454.62 1.1其中：住宅62,145.20 1.1.1面积（）155,363.00 1.1.2销售单价（元/平均）4,000.00 1.2商网9,069.42 1.2.1商网面积（）18,138.84 1.2.2销售单价（元/平均）5,000.00 1.3车位6,240.00 2营业税金及附加10,059.07 3开发成本41,781.71 4管理费用1,024.65 5财务费用4,320.00 6利润总额20,269.19 7所得税5,067.30 8净利润15,201.89 资料来源：可行性报告综上所述，公司成立以来先后开发了多个住宅项目，已完工项目销售情况较好，目前正在建设“XX城”一期项目，该项目投资额度较大，预期盈利空间较高。四、经营能力1、资产构成截至2008年12月末，公司资产总额36545.06万元，其中流动资产占97.33%，所占比例最大；非流动资产中，长期股权投资和固定资产仅占2.27%和0.40%。 流动资产图2 2008年末流动资产构成2008年末，公司流动资产35569.00万元，由图2可以看出，存货和预付账款比重较大，分别占69.90%和15.33%。（1）存货2008年末，公司存货余额为24863.16万元，较上年的1434.53万元增加了1633.20%，存货大幅度增加的原因是公司将年初无形资产中17000.19万元的土地使用权划转到存货中，其存货构成中其余部分主要为钢材。截至2009年10月末，公司存货余额为24754.50万元，金额与上年末相比变化不大，其中土地17000.19万元，钢材5200万元，其余为“XX城”一期项目的三通一平、售楼处等工程。（2）预付账款2008年末，公司预付账款5453.44万元，较2007年末的5093.44万元增加7.07%，全部由公司为在建项目开发所支付的工程款和材料款，其账龄均在1年以内（含一年期），明细见下表： 表8 2008年末公司预付账款主要明细债务人名称金额（万元）占比（%）海星建设工程有限公司2,458.00 45.07营口经济技术开发区吉信建筑工程有限公司850.00 15.59北台钢铁集团有限公司359.96 6.60上海永大电梯公司259.60 4.76东林铝材128.00 2.35合 计4055.5674.37资料来源：公司提供 截至2009年10月末，公司预付账款为5140.57万元，金额与上年末相比稍有下降。 长期股权投资2008年末，公司长期股权投资829万元，与上年相比增加了62.55%，投资对象分别为营口经济技术开发区华宁储运有限公司（以下简称“华宁储运有限公司”）319万元、营口XX特钢制品有限公司510万元，持股比例分别为55%和51%。据现场调研了解，华宁储运有限公司于1996年4月成立，企业注册资金580万元，主要经营项目为仓储；土石方工程；国内货运服务；矿产品及汽车配件销售；粮食仓储、收购、烘干及经销；钢材、建材、化工产品（除危险品）经销。2008年实现营业收入14928.80万元，净利润1198.92万元。营口XX特钢制品限公司于2006年5月成立，注册资本1000万元。目前，该企业开工运行的前期准备工作已经结束，正处于开工试生产阶段。2008年度尚未产生收益。长期股权投资比上年大幅度增加的原因，主要是由于2006年5月对控股子公司营口XX特钢制品有限公司的投资在一直未体现在账面上，直到2008年才计入长期股权投资。 固定资产截至2008年底，公司固定资产原值为253.93万元，与上年相同，净值147.06万元，从构成来看，主要由运输设备和电子设备组成。公司名下没有房产，其办公用房主要由股东提供。2、经营效率表9 经营管理能力分析指标项目2006年2007年2008年资产总额（万元）7898.60 25885.72 36545.06 流动资产（万元）5667.08 8188.43 35569.00 应收账款（万元）0.00 0.00 1374.09 存货（万元）798.75 1434.53 24863.16 主营业务收入（万元）3279.78 6108.08 14508.16 主营业务成本（万元）2469.22 4209.56 6021.57 销售收入增长率（%）-86.00 138.00 应收账款周转率（次/年）-21.12 存货周转率（次/年）3.09 3.77 0.46 流动资产周转率（次/年）0.58 0.88 0.66 总资产周转率（次/年）0.42 0.36 0.46 2008年，公司实现主营业务收入14508.16万元，较上年增长了138%，增幅较大的原因是 “XX佳苑”项目在2008年进入销售高峰期，并于当年全部销售完毕。由于公司较多采用银行按揭和现金支付等结算方式，应收账款额度较小，2008年末，其应收账款余额为1374.09万元，当年应收账款周转率为21.12次/年，周转速度较快。2008年，公司开始着手进行“XX城”项目的开发，并且将该项目计划占用的土地使用权转入存货以备开发之用，年末存货同比大幅增加了1633.19%，致使当年存货周转率下降到0.46次/年，流动资产周转率也随之下降到0.66次/年。而由于公司收入在2008年大幅增加，因此虽然资产总额随着项目进入开发期有所增加，但其总资产周转率仍然上升到0.46次/年。 对比部分房地产上市公司数据，与之相比，2008年，公司的存货周转率接近行业平均水平，应收账款周转率低于行业平均水平，流动资产周转率和总资产周转率均高于行业平均水平。 总体来看，公司的资产运营效率较强。表10 2008年部分房地产上市公司经营效率指标 （单位：次/年）股票代码企业名称应收账款周转率存货周转率流动资产周转率总资产周转率000002万科A45.860.330.390.37000616亿城股份30.20000558莱茵置业633.900.440.520.44000638万方地产21.730.990.710.66600383金地集团1097.780.240.410.32平均值367.48 0.44 0.450.40 公 司21.120.460.660.46资料来源：上海证券交易所和深圳证券交易所公布的上市公司财务报告（经计算、整理）综上所述，2008年由于新项目进入开发期，公司资产规模迅速扩大，资产周转速度有所下降，但仍高于同行业平均水平，近三年来其资产运营效率较强。五、获利能力1、收入、成本费用情况 主营业务收入近几年，公司开发规模不断扩大，同时房地产市场价格不断攀升，其主营业务收入持续快速增加，20062008年年均复合增长率达110.32%，表现出良好的成长性。图3 2006-2009.10主营业务收入、净利润增长图2008年，公司实现主营业务收入14508.16万元，其中房地产销售收入14203.95万元，占97.90%，其余为钢材贸易收入和物业收入。2009年，公司主要精力集中于“XX城”项目的前期准备，房地产方面没有带来收入，前10个月因钢材贸易及物业服务实现主营业务收入9365.14万元。 主营业务成本2006-2008年，公司主营业务成本分别为2469.22万元、4209.56万元、6021.57万元，年均增长幅度为56.16%。在其2008年的成本构成中，结转“XX佳苑”项目的开发成本5770.38万元，钢材贸易成本251.19万元。其中，房地产部分销售毛利率达到了56.29%。 期间费用2006-2008年，公司费用总额分别为243.20万元、282.33万元和 277.38万元，三年间有所波动，但变动幅度不大。在2008年费用构成中，营业费用为42.18万元，系当年新增；管理费用和财务费用分别为167.05万元和68.15万元，均比上年有所下降。2、净资产变化图4 2006年-2008年所有者权益构成图自2006年以来，公司净资产迅速上升（见图4），从2006年底的3395.62万元增加到2008年底的35724.58万元，年均增长幅度为224.36%。其中，资本公积增加额度最大，其次是未分配利润。2008年，公司资本公积同比增加了23435万元，增加的原因是：当年股东以货币资金12435万元投入公司，帮助公司偿还债务4967.67万元，其余用于购买原材料；除此之外，2007年末公司与股东之间形成的其他应付款11000万元转入资本公积。但值得注意的是，此款项并未通过股东会决议明确作为资本性投入，亦非无偿捐赠，因此其资本公积乃至净资产存在虚增的可能。表11 获利能力分析指标项目2006年2007年2008年主营业务收入（万元）3,279.786,108.0814,508.16主营业务利润（万元）628.531581.728071.51营业利润（万元）385.331,299.397,794.12利润总额（万元）392.791,290.007,788.31净利润（万元）284.561,088.435,805.52主营业务利润率（%）19.16 25.90 55.63 营业利润率（%）11.7521.2753.72成本费用利润率（%）14.48 28.72 123.64 净资产收益率（%）8.38 22.03 27.51 总资产报酬率（%）6.10 8.28 25.17 3、获利能力2006-2008年公司主营业务利润率逐年上升，由2006年的11.75%上升至2008年的55.63%，上升幅度较大。这三年间，平均主营业务利润率达到了43.03%，盈利水平较高。与此同时，净资产收益率和总资产报酬率也逐年提高，到2008年分别达到了27.51%和25.17%。各项盈利指标逐年稳步上升主要原因是公司的土地储备较为丰富，以前年度以较低的价格购入土地，随着楼市价格的刚性上扬，并没有加大开发成本。 与部分房地产上市公司相比（见表12），公司的营业利润率和总资产报酬率均高于其平均水平，净资产收益率则低于平均水平。通过数据分析表明，公司整体盈利能力较强，但由于较少的运用财务杠杆，使得净资产收益率相对较低。表12 2008年末房地产行业上市公司获利指标 （单位：%）股票代码企业名称营业利润率净资产收益率总资产报酬率000002万科A15.53 11.95 8.50 600383金地集团15.70 10.51 8.58 000616亿城股份29.25 10.53 0.83 000558莱茵置业18.36 20.87 0.71 000638万方地产7.95 98.44 0.69 平均值17.36 30.46 3.86 公 司53.7227.5125.17资料来源：上海证券交易所和深圳证券交易所公布上市公司财务数据（经计算、整理） 2009年因新建项目刚刚起步，房地产方面并未给公司带来实现销售收入。前10个月，其主营业务收入主要来自钢材贸易，主营业务利润率达到了14.38%，也体现出较好的盈利水平。预计在2010年随着“XX城”一期项目的逐步开发和销售，房地产销售仍将是其利润的主要来源和增长点。综上所述，2006年以来，公司主营业务收入持续快速增加，同时由于以前年度以较低的价格购入土地，随着楼市价格的刚性上扬，并没有加大开发成本，其主营业务利润率等各项盈利指标逐年上升，整体获利能力较强。2009年因“XX城”一期项目刚刚起步，房地产方面并未给公司带来实现销售收入，预计在2010年随着项目的逐步开发和销售，房地产销售仍将是其利润的主要来源和增长点。六、偿债能力1、债务结构截至2008年末，公司负债总额820.48万元，全部由流动负债构成，并以其他应付款和应交税费为主。其他应付款561.93万元，主要是公司向股东及关系密切企业的资金拆借，账龄都在6个月内。图5 2008年末公司负债构成截至2009年10月末，因其他应付款的大幅减少，公司的负债总额下降到565.30万元。2、或有负债截至2009年12月12日，公司对外担保金额共计5090万元，存在一定的或有负债风险。其中：公司以抵押土地使用权的担保方式为其子公司华宁储运有限公司贷款提供担保，担保金额2500万元，期限1年，抵押时效自2009年3月31日至2010年3月26日。 公司以抵押土地使用权的担保方式为营口经济技术开发区新港储运有限公司贷款提供担保，担保金额1200万元，期限1年，抵押时效自2009年7月7日至2010年7月16日。表13 现金流量情况表项 目2006年2007年2008年销售商品、提供劳务收到的现金（万元）3,279.786,108.0813,768.98现金收入比（%）100.00%100.00%94.91%经营性现金净流量（万元）249.5313,751.00-8,785.20投资性现金净流量（万元）-57.31-13,505.83-319筹资性现金净流量（万元）-88.63-108.5612,367.24现金及现金等价物净增加额(万元)103.58136.623,263.03公司以保证担保方式为其子公司华宁储运有限公司担保，担保金额690万；以保证担保方式为营口红运代理有限公司贷款担保，担保金额700万，担保期限均为1年，自2009年3月到2010年3月。3、现金流分析经营活动方面，2006年和2007年因项目处于销售期，公司经营性现金净流量持续攀升；2008年则因为“XX城”一期项目进入了前期开发阶段，同时偿还了4967.67万元的其他应付款，经营性现金净流量为-8785.20万元，现金流较为紧张。投资活动方面，2006-2008年公司投资性现金净流量均为负值，其中2007年因购置“XX城”项目的土地使用权产生了较大额度的现金净流出，2008年则只有少量的股权投资支出。筹资活动方面，2006年和2007年投资活动主要依靠自有资金，仅有少量的现金流出；2008年则因股东投入资金12435.00万元，形成了较大额度的现金净流入。2008年，公司现金及现金等价物净增加额虽然高于前两年，达到了3260.03万元，但主要是因股东投入大量资金、而非经营活动所致。总体来看，由于“XX城”项目进入了开发阶段，需要大量现金投入，从2008年开始，公司的现金流与前两年相比明显紧张。在2009年以及未来短期内，随着项目建设的逐步进行，其现金流紧张的状况将更加显现。4、偿债能力表14 偿债能力分析指标项目2006年2007年2008年资产总额（万元）7,898.6025,885.7236,545.06负债总额（万元）4,502.9819,401.67820.48流动负债（万元）4,502.9819,401.67820.48资产负债率（%）57.0174.952.25流动比率（%）125.8542.24,335.15速动比率（%）56.498.56640.16现金流动负债比率（%）5.5470.88-1,070.74截至2008年末，公司资产总额为36,545.06万元，负债总额为820.48万元，资产负债率为2.25%，负债水平极低。但是由于当年经营活动现金净流量不足，现金流动负债比率为-1070.74%，即期支付能力较弱。截至2009年10月末，公司的资产负债率为1.52%，负债水平进一步降低。但是考虑到“XX城”一期项目的开发刚刚启动，后续建设需大量外部融资，同时由于2009年没有可供销售房产，公司经营活动获取现金的能力明显减弱，因此预计未来短期内，其负债水平将趋于上升，并存在一定的即期支付压力。综上所述，公司目前资产负债水平极低，但是由于“XX城”一期项目的开发刚刚启动，后续建设需大量外部融资，预计未来短期负债水平将趋于上升，同时由于2009年没有可供销售房产，其经营活动获取现金的能力明显减弱，将存在一定的即期支付压力。七、发展前景1、行业运行状况据国家统计局月度形势报告，2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。 房地产开发完成情况1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，比去年同期回落9.5个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。 商品房销售情况1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。 房地产开发企业资金来源情况图6 2006年8月-2009年10月房地产开发企业资金来源1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。11 月份，房地产开发企业资金来源 4136.21 亿元，环比 10 月份减少 17.99%，其中国内贷款为-125.36 亿元，环比 10月份的 928.92亿元明显减少，显示由于房地产政策不明朗，银行对房地产开发贷款有所控制。 全国房地产开发景气指数图7 全国房地产开发景气指数趋势图资料来源：国家统计局网站11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.78，比10月份提高0.75点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.60，比10月份提高0.11点；本年资金来源分类指数为109.52，比10月份提高0.45点；土地开发面积分类指数为95.36，比10月份提高0.77点；商品房空置面积分类指数为93.84，比10月份提高2.00点；房屋施工面积分类指数为103.01，比10月份提高2.30点。由此可以看出，当前房地产市场景气度持续提升。2、政策分析房地产行业是典型的周期性行业，其兴衰与宏观经济周期呈高度正相关关系。2009年，在宽松货币政策和积极财政政策的刺激下，中国经济回升，复苏明显。房地产行业顺势而为，表现出强劲势头，在一些大中城市，房地产价格上涨过快 ，引起中央政府的高度重视。2009年12月出台了一系列房地产新政策控制房价。首先，国务院常务会议决定将二手房营业税免征期限由两年改为五年，财政部和国家税务总局制定细则，意味着2