（产业经济学专业论文）现阶段中国房地产产业价格调整影响实证分析.pdf

上海师范大学硕十学位论文 论文题目：现阶段中国房地产产业价格调整影响实证分析 学科专业：产业经济学 学位申请人：纪玉培 指导教师：刘红梅教授 摘要 2 0 0 8 年随着金融危机的到来，保持多年的持续增长的我国房地产业首次出 现了下滑迹象。这种迹象的表现是全方位的：房地产价格走低、销售量下降、市 场进而萎缩等等。房地产作为一项关系国际民生的重要产业，需要有更为正确的 调整观念作指导，也更需要政府对其采用适宜的方式进行管理。是将房地产现在 所面临的状况作为市场的合理调节的范畴；还是应该更多采取调控手段对房地产 进行扶持，显然还是需要深入探讨的一个问题。 投入产出方法是产业经济中较为普遍的分析产业间关联性、产业冲击效果以 及具体调整行为预测的方法。本文借助投入产出方法，从产业角度对于房地产业 的调整进行全面的分析。房地产业的调整，很多时候是从价格出发，进而影响到 整个市场。基于瓦尔拉斯一般市场均衡原理，可以将很多房地产市场行为作为价 格发生变化的诱因，进而进行市场均衡分析。本文就是在研究房地产业与整个市 场关联的基础上，将房地产价格直接变化及引致变化对于其他行业造成的影响加 以分析说明，并从中分析房地产业在经济环境中的重要性。此外，从房地产价格 变化的几个较为重要的引致因素入手来分析房地产业进行调整的策略与政府在 其中应该扮演的角色，也能较为直观的反映出房地产业价格的影响。 通过文章的实证部分的分析，不难看出：房地产业的关联范围广，影响程度 大，但是对象往往较为集中的体现在某些行业上。这也就进一步造成了房地产业 价格调整中也会存在着选择性影响。第三产业，尤其是金融业等一些与房地产业 有环向关联的产业受房地产价格影响是较为严重的。而对于房地产业自身来说， 价格调整也是可以通过不同渠道进行的，这些因素的影响效果也不尽相同。而一 旦政府为抑制价格波动而采取价税联动措施，也应首先选取那些受房地产影响较 大的第三产业部门。 同时，通过对于房地产业的产业关联与价格调整的实证分析，能够得出以下 一些有益的政策建议：应对房地产业市场的颓势，需要有政府的介入；当前环境 下，房地产业产品价格的降低，必要但应有限度；房地产业价格变化的调整要从 多方面着手。 关键词：金融危机房地产业价格调整投入产出分析产业关联 论文类型：应用研究 上海师范大学硕士学位论文 d i s s e r t a t i o nt i t l e ：t h ea n a l y s i so f r e a le x a m p l ea b o u ti n d u s t r y sp r i c ea d j u s t m e n t i n f l u e n c e so ft h ec h i n e s er e a le s t a t ea tt h ep r e s e n ts t a g e m a j o r ：i n d u s t r ye c o n o m i c s d e g r e ea p p l i c a n t ：j iy u p e i t u t o r ：p r o f e s s o rl i uh o n g m e i a b s t r a c t w i t ht h ea r r i v a lo ft h ef i n a n c i a lc r i s i s ，t h er e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yo fl a s t i n gg r o w t ht h a th a sk e p t f o rm a n yy e a r sh a sp r e s e n t e dt h es i g no fg l i d i n gf o rt h ef i r s tt i m ei n2 0 0 8 t h eb e h a v i o ro ft h i s k i n do fs i g ni sv a r i o u s ：t h ep r i c eo ft h er e a le s t a t ed r o p s ，s a l e sv o l u m ed r o p s ，m a r k e ts h r i n k se t e a sa ni m p o r t a n ti n d u s t r yr e l a t e dt oi n t e r n a t i o n a lp e o p l e sl i v e l i h o o d , t h er e a le s t a t en e o c l sm o r e c o r r e c ta d j u s t m e n ti d e aa n dd o e sg u i d a n c en e e dt h eg o v e r n m e n tt om a n a g ei tb yt h es u i t a b l ew a y t or e g a r dt h i ss i t u a t i o na sac a t e g o r yo fr e g a r d i n gs t a t et h a tt h er e a le s t a t ef a c e st h er a t i o n a l r e g u l a t i o no ft h em a r k e tn o wo rt oa d o p tt h em e a l l so fr e g u l a t i o na n dc o n t r o la n ds u p p o r tt h er e a l e s t a t em o r e , t h eq u e s t i o no b v i o u s l yn e e d st op r o b ei n t ot h o r o u g h l y i n p u ta n do u t p u tm e t h o di saw a yt h a ti su s e df o ri n d u s t r ye c o n o m yg e n e r a la n a l y s i si n d u s t r y g e t t i n gr e l a t e d ，i n d u s t r yi m p a c ta n dc h a n g eb e h a v i o r a lp r e d i c t i o ns p e c i f i c a l l yc o m p a r a t i v e l y 1 1 l i s t e x tt h a td r a w ss u p p o r tf r o mt h ei n p u ta n do u t p u tm e t h o d , c a r r i e so no v e r a l la n a l y s i st ot h e a d j u s t m e n to ft h er e a le s t a t ei nt e r m so fi n d u s t r y n ea d j u s t m e n t so ft h er e a le s t a t e p r o c e e df r o m p r i c ef r e q u e n t l y , a n dt h e ni n f l u e n c et h ew h o l em a r k e t o nt h eb a s i so ft h ew a l r a s b a l a n c e d p r i n c i p l eo fg e n e r a lm a r k e t , i t nr e g a r dal o to fr e a le s t a t em a r k e tb e h a v i o r 船t h ei n d u c e m e n t s t h a tc a u s et h ep r i c ec h a n g e ，a n dt h e nt h eb a l a n c e da n a l y s i so ft h em a r k e ti sc a r r i e do n t h i st e x ti s o nt h eb a s i so fs t u d y i n gr e a le s t a t ea n dw h o l er e l a t e di nm a r k e t ，d i r e c ta n di n d i r e c tc h a n g e s a n a l y z e ，p r o v e sr e a le s t a t ep r i c et oi n f l u e n c et h a to t h e rt r a d ea n da n a l y z ei m p o r t a n c et h a tt h er e a l e s t a t ei si nt h ee c o n o m i ce n v i r o n m e n t f r o mr e a le s t a t es e v e r a lc a u s i n gf a c t o r ss t a r t e d 、i m i tc a n a n a l y z et a c t i c sa n dt h er o l et h a tg o v e r n m e n ts h o u l da c ta m o n gt h e m ,a n di tc a l lm o r e c o m p a r a t i v e l yr e f l e c tt h ei m p o r t a n c eo ft h ep r i c ei n f l u e n c e so ft h er e a le s t a t e t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h er e a le x a m p l ep a r to ft h ea r t i c l e , i ti se a s yt of i n do u t ：r e a le s t a t ei s r e l a t e da n di ne x t e n s i v er a n g e ，i n f l u e n c ed e g r e ei sg r e a t ，b u tt h ee m b o d i m e n tw h i c ht a r g e t so f t e n c o m p a r a t i v e l yc o n c e n t r a t e di s0 ns o m ei n d u s t r i 鹤1 1 1 i sw i l le x i s to na l t e r n a t i v ei n f l u e n c ew h i l e j u s tf u r t h e rc a u s i n gt h ep r i c ea d j u s t m e n to fr e a le s t a t e t h et h i r di n d u s t r y , e s p e c i a l l ys o m es u c ha s f i n a n c i a li n d u s t r yh a v i n gr i n gr e l a t i o n 丽t l lr e a le s t a t e i sc o m p a r a t i v e l ys e r i o u s l yi n f l u e n c e db y p r i c eo ft h er e a le s t a t e a n dt or e a le s t a t e ，p r i c ea 埘u s t m e n tc a nb ec a r r i e do nt h r o u g hd i f f e r e n t c h a n n e l s ，t h ei n f l u e n c er e s u l t so ft h e s ef a c t o r sa r cn o tt h es a m e f u r t h e rm o r e ，o n c et h e g o v e r n m e n tt a k e st h e t a x e sm e a s u r e ，a c c o r d i n gp r i c e c h a n g e ，f o ri n h i b i t i n gt h ep r i c ef r o m f l u c t u a t i n gw i l lc h o o s et h o s ed e p a r t m e n t so ft h et h i r di n d u s t r yi n f l u e n c e db yr e a le s t a t ea tf i r s tt o o m e a n w h i l e ，t h r o u g ha n a l y z i n gw i t ht h er e a le x a m p l eo fp r i c ea d j u s t m e n tt ot h ei n d u s t r yo ft h er e a l e s t a t e i tc a r lo b t a i nt h ef o l l o w i n gs o m eb e n e f i c i a l p o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s ：d e a l 谢t l lt h e d e c l i n i n gt r e n do ft h em a r k e to fr e a le s t a t e ，i tn e e dt h ei n v o l v e m e n to ft h eg o v e r n m e n t ；u n d e rt h e p r e s e n te n v i r o n m e n t ，t h er e d u c i n go ft h ep r o d u c tp r i c eo fr e a le s t a t ei se s s e n t i a lt ob eb u ts h o u l d b el i m i t e d ；t h ea d j u s t m e n tt h a tt h ep r i c eo f r e a le s t a t es h o u l db es e ta b o u tf r o mm a n ya s p e c t s 2 上海师范人学硕士学位论文 k e yw o r d s ：f i n a n c i a lc r i s i s ，r e a le s t a t e ，p r i c ea d j u s t m e n t ，i n p u ta n do u t p u tm e t h o d ，i n d u s t r y r e l a t i o n s h i p d i s s e r t a t i o nt y p e ：a p p l i c a t i o nr e s e a r c h 3 上海师范大学硕士学位论文 论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或机构已经发表或撰写过的研究 成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中做了明确的声明并表 示了谢意。 储躲向乙、籽期：如只s 5 刀 论文使用授权声明 本人完全了解上海师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以采用影印、缩印或其它手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此 规定。 作者躲缸、旄师签名巍l 啪嗍却。允f 上海师范大学硕十学位论文第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究背景 我国房地产业自2 0 0 7 年年末开始，正经历着一次重大的产业调整。这种调 整既是房地产业应对国际经济环境变化所做出的必要改变，也是我国房地产业进 行优化与整合的必经阶段。 2 0 0 8 年房地产行业从总体来看，还是在调整中出现了衰退之势。国家统计 局发布的数据显示，2 0 0 8 年7 月份，“国房景气指数为1 0 2 3 6 ，比6 月份回落 0 7 2 点，自去年1 2 月以来第8 个月连续出现环比回落，也是自2 0 0 5 年6 月以 来第二次出现同比下降1 。这种衰退的表现主要体现在房屋交易量持续下降、房 价出现近1 0 年来首次下降以及房地产开发投资意愿下降等方面上。 房地产业这种衰退明显受到了全球性金融危机的影响，在纵向的层面上， 2 0 0 8 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。卜1 1 月，商品房销售 面积4 9 1 4 8 3 8 万平方米，同比减少1 8 3 ，增幅减少4 8 8 个百分点。其中，现 房销售面积为1 3 7 1 6 9 6 万平方米，同比减少1 9 4 ；期房销售面积为3 5 4 3 1 4 2 万平方米，同比减少1 7 9 。商品房销售面积降幅逐月增加，由卜2 月份的4 2 降为1 - 1 1 月份的1 8 3 2 。 从横向比较的层面来看，四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售 面积同比下降4 0 以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、 郑州、深圳、上海等。另外，房屋空置率的增加也能够从一个侧面反映出房地产 业房屋面积的销量不佳。2 0 0 8 年5 月，商品房空置面积结束自2 0 0 7 年下半年以 来的负增长局面，1 1 月底，商品房空置面积为1 3 5 9 9 9 3 万平方米，同比增加 1 5 3 ；其中，商品住宅空置面积为同比增加2 2 9 ，增幅比3 月底增加3 3 5 个 百分点3 。 这种商品房销售的颓势在全国范围内是较为普遍的。这种衰退不仅是成交量 的下降，还包括房地产商价格的调整。各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2 0 0 8 年8 月份7 0 大中城市房价出现近1 0 年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城 市的数量逐步增多。2 0 0 8 年，7 0 大中城市房屋销售价格同比上涨6 4 7 ，涨幅 比2 0 0 6 年下降l 1 个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7 0 7 和6 2 。从环比来看，2 0 0 8 年7 0 大中城市房屋销售价格下降0 3 ，其中新建 商品住房和二手住房分别下降0 7 和0 2 ，9 0 平方米以下商品住宅价格比年初 下跌1 2 。1 2 月份，7 0 大中城市中有5 0 个城市新建商品住宅价格出现环比下 降，有5 2 个城市二手住房价格出现环比下降4 。 从整体来看，市场环境的不佳主要是金融危机的全球化严重影响到我国房屋 1 焦点房地产网：后奥运时代房地产业调整压力增大，增速将放缓，文章来源： h t t p ：h o u s e f o c u s c r g n e w s 2 0 0 8 0 8 2 5 5 2l5 8 2 h t m l 2 新浪房产： 2 0 0 8 年房地产市场运行状况及2 0 0 9 年形势预测，文章来源：t t p ：b j h o u s e s i n a e o m o n n e w s 2 0 0 9 - 0 1 1 9 1 7 4 4 2 9 5 8 7 2 h t m | 5 新浪房产：( ( 2 0 0 8 年房地产市场运行状况及2 0 0 9 年形势预测，文章来源：t t p ：b j h o u s e s i n a c o m ，c r g n e w s 2 0 0 9 0 卜l9 1 7 4 4 2 9 5 8 7 2 h t m l 4 新浪房产： 2 0 0 8 年房地产市场运行状况及2 0 0 9 年形势预测，文章米源：t t p ：h b j h o u s e s i n a c o r n c n n e w s 2 0 0 9 - 0 1 一l9 ，l7 4 4 2 9 5 8 7 2 ，h t m ! 第一章绪论上海师范大学硕士学位论文 消费人群的消费预期。这种预期的改变使消费者消费意愿推迟，更愿意采取观望 的态势。这样就造成了消费层面上，消费需求的相对不足。尽管这种趋势是一种 需求的抑制，但房地产业受到的影响也不容忽视。这种影响已经波及到房地产厂 商。房地产厂商受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2 0 0 8 年 2 季度就开始显现，4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上 年同期，6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。 2 0 0 8 年卜l o 月房地产开发企业购置土地面积为2 9 5 9 6 4 2 万平方米，同比减少 5 6 ，增幅比去年同期减少2 2 5 个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积 1 9 3 4 3 9 1 万平方米，同比减少2 5 5 。 为了应对目前的金融危机，中国房地产企业也采取了一些相应的措施，主要 包括：适当调低房地产价格、采取一定的房屋购买配套优惠措施、改善售后服务 等等。显然这些在一定程度上促进了购房者的购房需求，但是中国目前经济结构 与收入组成使得这些措施不会很大程度上产生效果。因此，房地产业也面临着更 大的调整。而在政府方面一系列房地产救市措施已经酝酿或采取当中了。这些措 施已经包括了消费刺激、财政保护等等。 以财政部对贷款利率、公积金、增值税、购房首付比例等诸多方面做出了调 整：从2 0 0 8 年1 1 月1 日起，对个人首次购买9 0 平方米及以下普通住房的，契 税税率暂统一下调到1 ；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售 住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融 机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下 限可扩大为贷款基准利率的0 7 倍，最低首付款比例调整为2 0 。同时，下调个 人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0 2 7 个百分点6 。 这些调整在客观上会缓解房地产市场现在所面临的压力，但是由于房地产业 在我国所处的特殊地位使得房地产业的关联效果尤为明显，其产业调整拥有较大 强度与范围的波及冲击效果，因此说，房地产业的调整后直接或间接的以价格的 形式冲击到其他产业，进而对宏观经济形势造成影响。这种影响如果是负面的， 则容易造成相应的恶性循环，从而进一步影响房地产业的发展。 总的来看，金融危机给我国房地产业带来的冲击主要原因体现在公众与房地 产投资商的预期上，其表现是由房地产业的调整反馈出来的，这种反馈不是单向 的，而是多向的；不是一次的，而是多次的；如果不加注意应该还会有可能出现 螺旋形加强递增的效果。综合上面的分析，对于房地产业调整影响的研究是有其 必要性的。 1 2 理论文献综述 1 2 1 房地产业定义研究综述 对于房地产的研究首先源于房地产以及房地产业概念的界定。房地产一般被 视作房产与地产的统称，有学者将“土地与土地上永久建筑物及其衍生的权利” 5 新浪房产：( ( 2 0 0 8 年房地产市场运行状况及2 0 0 9 年形势预测，文章来源：t t p ：b j h o u s e s i n a c o m c n n c w s 2 0 0 9 0 1 19 1 7 4 4 2 9 5 8 7 2 h t m l 6 财政部新闻办公室：继续加人保障民生投入力度切实解决低收入群众摹本生活，2 0 0 8 年l o 月2 2f ， 转引自新浪房产：h t t p ：b j h o u s e s i n a 。c o r n c n j n e w s 2 0 0 8 一l m 2 2 1 9 3 2 2 7 9 5 7 6 ，h t m l 上海师范大学硕士学位论文第一章绪论 作为房地产的含义7 ；也有将房地产定义为“土地及与之结合在一起具有共性的 物质形态及权属总称”的更为广义的观点8 。对于房地产业，普遍地认为在与国 际接轨之后，房地产业在我国国民经济核算体系与产业分来钟已有较为明确的界 定，即“房地产业是房地产的开发、经营、管理与服务等一系列经济活动的总称 ， 并且认为房地产业的经济活动主要限于流通领域，在国民经济产业分类中属于第 三产业9 。1 9 8 5 年5 月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的报告 中，明确提出了“房地产业”，把它同金融、保险、地质普查、旅游业等一并列 入第三产业的第二层次。到2 0 0 2 年8 月，新的国民经济行业分类( g s t 4 7 5 4 2 0 0 2 ) 标准在旧的分类标准的基础之上作了进一步完善和补充把房地产业分 为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动4 个组成部分， 包含2 4 项产业活动。2 0 0 3 年5 月，国家统计局颁布的三次产业划分规定中， 明确将房地产业列为第三产业的项目1 0 。 1 2 2 房地产业主要研究内容综述 从前面学界对于房地产业的定义不难看出房地产业主要是限于第三产业，因 此在研究当中极易受到前向产业的影响，而同时房地产业在国民经济中的地位， 又决定了房地产业对前向、后向产业的发展以及国民经济整体造成较大的冲击与 影响。对于房地产业产业领域的相关研究，从研究的范围来看，可以将范围划分 为微观企业、中观产业与宏观经济三种类别。关于微观企业方面，研究多涉及房 地产产业下企业的市场行为，如政策应对( 唐茂华1 1 ，2 0 0 5 、夏予琰，邢以群， 金艳1 2 ，2 0 0 7 ) 、产业战略( 曾力勇1 32 0 0 1 、陈婷婷1 4 ，2 0 0 7 、毕玉军1 5 ，2 0 0 7 ) 、 业务经营( 王学璨，杨倩诗1 6 ，2 0 0 7 、戴栎，黄有亮1 7 ，2 0 0 7 ) 、并购重组( 杨红 玉，吉临风埔，2 0 0 4 、杨兴权，王秀兰憎，2 0 0 7 、) 、产业环节( 苗天青，2 0 0 7 、 安永生，李大林2 1 ，2 0 0 7 ) 等等。 就像前面所提到的，对于房地产产业的研究可以从市场结构、行为结构来进 行s c p 分析；也可以上升到策略层面对房地产产业的产业优势与劣势，机会与威 胁进行s w o t 分析；更为宏观地可以进行房地产产业与整个产业群体以及公共经 济环境间相互作用与影响的分析，其中较为实际的研究之一就是以产业关联为切 入，以投入产出法为主要方法的投入产出分析。 在国外研究中，2 0 世纪5 0 年代，美国经济学家钱纳里和渡边曾用美国、日 本、挪威、意大利等国的数据从产业关联效应角度研究了产业结构，并按产业关 7 周诚：土地经济问题，广州：华南理工出版社，1 9 9 9 年 8 杨同利：中国房地产可持续发展研究，哈尔滨工业大学硕士学位论文，2 0 0 0 年 9 后继：我国房地产产业宏观调控问题研究，四川大学硕十学位论文，2 0 0 7 年 1 0 张敬：重庆市房地产业可持续发展研究，重庆师范大学硕士学位论文，2 0 0 5 1 1 唐茂华：房地产业发展的制度约束，政府管理，建筑经济2 0 0 5 年7 期8 4 9 0 页 1 2 夏子琰，邢以群，金艳：近期土地新政对房地产企业的影响，土地市场2 0 0 7 年2 期6 9 7 l 页 1 3 曾力勇：房地产企业发展战略初探，湖南人学学报( 社会科学版) 2 0 0 1 年2 期4 2 4 5 页 1 4 陈婷婷：成本领先战略虏地产开发商的“限价房”竞争策略，房地产开发2 0 0 7 年6 期7 2 - 7 3 页 话毕玉军：房地产企业的战略转型，中国房地产金融2 0 0 7 第7 期2 0 2 2 页 播= i 学堞，杨俯诗：房地产企业资本运f ? 模式分析，商业经济2 0 0 7 年第1 期9 3 9 5 页 戴栎，黄有亮：资金内部融通性对房地产企业融资方式的影响，虏地产开发2 0 0 7 年第3 期4 4 - 4 6 页 1 8 杨红玉，吉临风：房地产企业的整合战略，建筑2 0 0 4 年8 期3 1 3 2 页 1 9 杨兴权，王秀兰：房地产企业并购j 霞组的必要性，当代经济2 0 0 7 年第1 期2 5 2 6 页 2 0 苗天青：房地产产业组织优化：中国香港经验及j e 对内地的启示，经济体制改革) ) 2 0 0 5 年第4 期1 5 5 1 5 8 页 2 安永生，李大林：中美住宅房地产产业的对比研究，决策探索2 0 0 7 年第6 期7 8 页 第一章绪论 上海师范人学硕士学位论文 联特性对产业进行了分类( c h e n e r y , w a t a n a b c ，1 9 5 8 ) 2 2 。 在房地产影响性分析中，世界银行1 9 9 4 年从住房建设投资角度分析了房地 产业的带动效应，每增加1 0 0 亿美元住房建设投资，将创造1 7 0 亿一2 2 0 亿美元 的需求，每销售1 0 0 亿美元的住房，将带动1 3 卜1 5 0 亿美元的其他商品销售， 需求带动系数较大2 3 。1 9 9 7 年底同本总务厅对日本住宅建设投资变化和国家经济 增长的作用进行了研究时采用投入产出分析方法，并取得了很好的成果。1 9 8 6 一1 9 9 4 年间，日本国内生产总值平均增长率为3 1 ，其中住宅建设投资对国民 经济增长贡献为0 3 ，住宅建设对国民经济增长的贡献率达到1 0 “。这些研究 成果表明，在日本住宅建设是国民经济增长的重要拉动因素。进入2 1 世纪，房 地产业在国外主要发达国家中的经济促进作用愈发明显。例如在美国，房地产业 是支撑其经济发展的三大支柱产业之一，2 0 0 2 年美国房地产业增加值占g d p 的 比重为1 1 6 ，房地产业在美国现阶段经济衰退时成为支撑经济复苏的主要因 素。有关统计资料显示，2 0 0 2 年美国房地产市场的发展使经济增长率提高了0 5 个百分点，成为其经济增长的主要因素之一2 5 。美国房地产业( 尤其是以住宅为 主的房地产交易、服务和房地产贷款) 与金融业之间也呈现出较高的关联效应。 据研究，美国住宅金融十分活跃，抵押贷款占商业银行贷款业务量i 4 以上，住 宅抵押贷款占抵押贷款9 0 左右。美国金融、保险、房地产业总产值之和占国民 总收入的比重，1 9 8 0 年为1 8 7 ，1 9 9 0 年为1 7 7 。其中仅仅个人住宅一项所占 比重，1 9 8 0 年和1 9 9 0 年分别为8 8 和8 1 ，大约占金融、保险、房地产业总 产值的4 7 和4 5 7 。住宅产业占第三产业总值的比重，1 9 8 0 年为1 8 ，1 9 9 0 年 为1 5 6 ，2 0 0 0 年为1 4 2 2 6 。 房地产业与国民经济的关系，不仅可以从生产账户的角度分析，国民经济核 算体系还包括投入产出核算、资金流量核算、资产负债核算、国际收支核算等等。 在具体到房地产业与相关产业的关系时，将较多地使用投入产出核算的数据，因 为投入产出模型反应的正是行业部门间的技术经济联系，它是一个很好的量化问 题的工具( 刘启明，2 0 0 3 ) 2 7 。因此，国内方面，房地产业的关联性以及投入产 出研究也十分丰富。刘水杏( 2 0 0 3 ) 运用投入产出模型定量( 使用1 9 9 7 年全国 投入产出数据) 反映房地产业与国民经济其他产业之间的前向和后向关联关系， 并基于此房地产业与其他产业之间的内在结构和相互影响程度，国民经济的协调 发展提供量化依据翻。刘水杏( 2 0 0 4 ) 还借助投入产出模型进一步对我国的房地 产业与其密切相关产业的关联度和美、日、英、澳四个发达国家进行前向、后向、 环向等不同层面量化研究2 9 。赵龙节、闰永涛( 2 0 0 7 ) 也进行了类似的研究，利 用中国和美国2 0 0 2 年投入产出表，从房地产业的投入结构、分配结构、在国民 经济中的地位和作用等三个方面对中美两国房地产业进行了比较分析，并得出： 中国房地产业更多地消耗物质型产品，更多地为生产服务，处在数量积累和扩张 的粗放阶段；房地产业对金融业依赖强，而自身关联弱；房地产业与政府关系密 切，而对社会福利关注不够；房地产业对国民经济的带动作用非常有限，但不影 2 2 张翠茹：我固房地产产业与其他产业的关联分析，吉林人学硕十学位论文，2 0 0 8 年 2 3 陈宝红：房地产业关联度及波及效心分析，东北财经人学硕：l 论文，2 0 0 7 年 2 4 后继：我困房地产产业宏观调控问题研究，叫j 1 1 人学学位论文，2 0 0 7 年 2 5 肇悦仲等：中外住宅产业对比，北京：中国建筑t 业版社，2 0 0 5 年 2 6 陈宝红：房地产业关联度及波及效心分析，东北财经人学顾- j ：论文，2 0 0 7 年 2 7 刘启叫：论中国房地产业j 围民经济的关系，中国房地产2 0 0 2 年6 期1 3 1 6 页 2 8 刘水杏：我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析，j ：海市经济管理十部学院学报2 0 0 3 年4 期5 8 - 6 3 页 2 9 刘水杏：房地产业j j 相关产业关联度的国际比较财贸经济，2 0 0 4 年4 期8 1 8 7 页 上海师范大学硕士学位论文第一章绪论 响其作为支柱产业而存在等一系列结论。 1 3 研究方案 本文对以前的产业关联以及投入产出分析研究内容进行了部分取舍与优化， 主要是更具有针对性地与当前会融危机的国际大环境下的我国房地产业调整相 结合，主要对房地产业相应价格调整变化进行产业关联与投入产出分析，深入研 究当前房地产业的一些行动的宏观影响。 出于文章整体紧凑和避免过于宽泛的考虑，文章对于房地产业调整主要从调 整直接与间接价格变化对于其他产业影响的角度来研究，利用投入产出方法对房 地产业造成的关联影响与冲击进行分析。本文共分为五部分，是依据从定性分析 到定量计算，再到对策建议的结构进行布局的。文章的第一部分主要是将目前对 于房地产产业影响以及宏观经济影响的文献进行综述，从中梳理出目前主要的研 究方法与思路，在此基础上提出所要研究的问题和拟解决的手段，并客观分析存 在的问题与不足；文章的第二部分主要将问题引入到房地产业调整对其他产业实 际运作预计整体环境影响的经济理论分析当中去，为房地产业调整影响研究的实 际意义与必要性奠定理论依据：此外还囊括了房地产业调整定量研究的具体研究 方法与手段进行概括，这里既包括主要的定量分析参数，也包括一些处理实际问 题的方法。通过分析，为将这些方法运用到实际解决房地产业调整问题当中去提 供了可行性与正确性的保证：文章的第三、四部分是文章的主体部分，主要对房 地产业自国民经济中的前后向关联以及产业波及效应进行分析，在此基础上将前 面提到的研究手段与方法运用到房地产业产业调整的预测分析当中去，而借助的 手段主要是投入产出模型当中的价格预测分析。由于分析都直接或间接的与价格 有关，因此文章主要的研究重点也放在了房地产业直接或间接的价格调整分析当 中；值得一提的是借助投入产出价格预测模型，房地产业的价格变动下，政府如 何以财政手段进行应对也是可以预测与探知的，这一点文章中将以价税联动为例 进行初步分析；在文章的最后一部分将对实证结果做出结论，并提出相应的对策 与建议。 1 4 论文的创新与局限 1 4 1 论文的创新 作为对房地产业调整效果进行分析预测，文章主要从产业理论的角度，以投 入产出理论作为主要手段展开研究，其创新之处在于： 1 文章的实证部分虽然是借助于产业关联理论，但并不是仅仅局限于产业 冲击与波及效果的分析，还借助投入产出分析的价格模型对房地产业价格调整的 后果进行更多方面的预测，这种综合性预测在同类文章中是不多见的。 2 对房地产业的研究，本文采取了同一框架进行研究，也就是将整个房地 产业的研究都集中在价格变化对于其他产业的影响上来，从而在此基础上进行产 3 0 赵龙节、问爪涛：中美房地产业投入产；f ：比较分析，经济社会体制比较( 双月刊) ) ) 2 0 0 7 年第2 期l l o 1 1 6 页 第一章绪论上海师范人学硕士学位论文 业影响的分析。这样做既有利于文章结构的集中紧凑，同时又在某种意义上更为 贴近地表示出瓦尔拉斯市场一般均衡思想的作用模式。这种分析并不是单单针对 由房地产价格所表现出来的调整，而是考虑到多种原因使房地产业调整对价格造 成间接影响，进而由于房地产业调整表现出的关联与波及效应造成了对宏观经济 的影响，这一点是较少被从结构方面体现出来的。 1 4 2 论文的局限 对于本文的研究从定性角度上来看，由于现有的理论较为成熟，因此从理论 分析的角度来说，已经能够对问题能够较为明确的进行定性说明；而在定性说明 方面，仍存在一些较为明显的研究缺陷。因此，文章的局限性主要也体现在以下 几个方面： 1 由于中国产业投入产出表是逢二、七年份进行投入产出表的编制，其余 年份只有延长表的修订，2 0 0 7 年全国投入产出表截至文章成稿时尚未完成，因 此文章利用的是中国统计局编制的2 0 0 2 年4 2 投入产出表，存在明显的时间滞后 性。 2 对于房地产行业调整的投入产出分析还只是利用一些既得的数据以产业 现有构成做出的影响性预测，很难对产业调整进行多轮或是反馈性积累效果的分 析，并且难于区分内因影响与外因影响。这种问题在投入产出表扩展型应用 c g e 模型等研究中已经得到初步解决3 1 ，也是今后研究的一个方向。 3 1 钟契犬主编：投入产出分析，北京：中国财政经济日；版社，1 9 9 3 年 上海师范火学硕士学位论文 第二章房地产业调整理论分析 第二章房地产业调整理论分析 伴随整个发展环境的调整与整合，中国产业结构越发呈现出复杂多样的特 点，也使得各产业之间的关联空前加强。不仅如此，对于近些年来蓬勃发展的房 地产业而言，其无形中已经成为现在中国经济发展的主要带动因素之一，这使得 房地产产业的举动对于其他产业的影响进一步加深。因此，研究房地产业调整对 于整个产业链的影响是非常必要的。本节主要就是研究房地产业调整研究理论与 方法。 2 1 房地产业调整原因分析 目前，随着次贷危机影响的加深及逐步恶化，金融危机全球化的趋势日益显 现。美国次贷危机尽管有次级按揭贷款通过证券化这一风险扩张等原因在作祟， 并且这一点有相当的借鉴意义，但还并不是我国房地产业面临的最大问题。由于 金融危机的影响，沉重打击了房地产市场信心。正是由于这一矛盾的凸现，才使 得我国房地产业现在也在经历着前所未有的考验。 对于房地产业受到国际紧急环境影响而被迫进行调整的主要原因，可以做出 以下总结： 从消费者层面来看，如果仅是考虑自住需求，随着个人按揭成本的提高以及 未来进一步加息预期，将导致部分购房自住者推迟购买时间，总体的自住需求将 在其他因素不变的情况下减少，而房地产业的衰退趋势的出现也使得房屋价格接 受能力较低的消费群体选择持续观望；再看投资层面的需求，即使出现加息导致 证券市场下跌，可能使部分资金从证券市场回流到房地产市场，房地产投资市场 中的资金面将出现宽余，但资金面的宽裕并不代表市场投资需求会进一步增加， 心理预期和市场信心则更是主导房地产投资需求的重要因素。国际房地产业的走 低以及国内房地产业的景气指数回落则进一步挫伤了投资者的信心。 同时我国房地产业一些公众意识中的矛盾与顽疾也在此次金融危机中得到 放大。这一方面源自我国的房地产业房价过高，房地产业普遍被视作高利润行业； 另一方面房地产投机需求的膨胀与资金的支持使得房地产泡沫逐渐扩大在 我国目前所处的经济上升期，开发商与投资者都看好房地产的增值性，加之投机 者炒作造成的房地产价格飞涨与短期供不应求以及开发商趋利性造成的滚动开 发与土地的大量囤积3 2 。而这些在全球金融危机到来之时都成为房地产业看跌的 原因，这些也就造成了公众预期的改变。 在金融危机的大环境下，“资金为王”是企业应对“寒冬”的首要选择，对 于房地产企业来说依然如此。因此，房地产厂商就不得不面对房屋销售需求的萎 缩。这种改变最直观的表现就是房地产业已经开始适时的进行产业调整。对于房 地产业调整的分析，需要借助相应的数学理论与科学方法来完成，投入产出分析 就是其中一种。 3 2 程鹏：房地产价格与金融危机的关联性研究，辽宁教育行政学院学擞2 0 0 8 年l 期2 5 - 2 7 页 第二章房地产业调整理论分析上海师范大学硕士学位论文 2 2 房地产业调整研究的实证方法 在产业关联研究当中最为著名的就是2 0 世纪3 0 年代美国经济学家里昂惕夫 所开创的投入产出分析，因此，产业关联理论被更为通俗的称作投入产出分析。 投入产出分析是研究国民经济体系中或区域经济体系中各个产业部门问投入与 产出的相互依存的数量分析方法。具体到产业关联分析上来来说，利用已有的或 专门编制好的投入产出表，建立相应的线性代数方程体系，构成一个模拟现实国 民经济各产业部门相互流入流出的社会再生产过程的经济数学模型，通过各产业 间的经济数学模型，来分析各产业间的各种重要比例关系3 3 。无论是以生产性为 主的第一或第二产业，还是以消费行为主的，如本次研究的房地产业为代表的第 三产业，都可以进行相应的投入产出分析。 2 2 1 投入产出分析方法 投入产出分析( i n p u t o u t p u ta n a l y s i s ) ，在前苏联与东欧国家被称作“部门联 系平衡法”，日本称其为“产业关联法 ，欧美被称作“投入产出法、“投入产出 分析”，我国采用了后者的称呼3 4 。 投入产出分析是研究经济系统中各个部分之间在投入与产出方面相互依存 的经济数量分析方法。一个经济系统的各个部分之间存在着错综复杂的相互依存 关系，由这些关系将经济系统的各个部分连成为一个不可分割的整体。通过