（管理科学与工程专业论文）房地产开发项目建设投资控制研究.pdf

摘要 摘要 在房地产业不断健康持续发展、土地市场日益规范、行业竞争目益加剧的今 天，提高房地产企业的科学管理水平，降低开发建设成本已成为房地产企业迫切 紧要的管理任务。这就要求房地产企业必须正视开发建设投资的控制管理，从而 提升企业市场竞争能力。 有效的控制房地产开发项目建设投资已成为房地产企业提升核心竞争力的 重要手段，本文正是对此进行相应的研究和探讨，以当今房地产业行业现状为背 景，对房地产开发项目建设投资控制提出了自己的一些观点，并结合实际参与和 管理的名门系列房产项目的实际情况对项目前期市场分析定位和设计阶段的投 资控制、招投标阶段的投资控制、施工实施阶段和相关的投资审核控制这三个重 要的方面进行分析阐述。最后，针对房地产企业的发展中的市场环境和开发项目 建设的实际操作情况，对房地产开发项目建设投资控制提出一些有益的研究分 析。 关键词：房地产、开发项目、建设投资控制 a b g r r a c t a b s t r a c t t o d a y i nt h er e a le s t a t e i n d u s t r yc o n t i n u o u s l y t h eh e a r hk e e p so nt h e d e v e l o p m e n t ，l a n d m a r k e t i n c r e a s i n g l y b e n o r m a l ，p r o f e s s i o nc o m p e t i t i o n i n c r e a s i n g l y t u r nw o r s e ，i n c r e a s es c i e n c eo ft h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e m a n a g e m e n tl e v e l ，l o w e rt h ed e v e l o p m e n t sc o n s t r u c t i o nc o s th a sb e c o m et h eu r g e n t i m p o r t a n tm a n a g e m e n tm i s s i o no fr e a l e s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e t h er e a le s t a t e b u s i n e s s e n t e r p r i s e m u s tf a c et ot h a t d e v e l o pt h ed e v e l o p m e n t s c o n s t r u c t i o n i n v e s t m e n tc o n t r o lm a n a g e m e n t ，a n dp r o m o t et h eb u s i n e s se n t e r p r i s em a r k e t c o m p e t i t i o na b i l i t y 、 c o n t r o lt h ec o n s t r u c t i o ni n v e s t m e n to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t e f f e c t i v e l yh a sb e c o m et h ei m p o r t a n tm e a n st h a t r e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e p r o m o t et h ec o r ec o m p e t e n c i e s t h i st e x ti se x a c t l yt ot h eh o m o l o g o u sr e s e a r c hb y n o wr e a le s t a t ei n d u s t r yp r o f e s s i o np r e s e n tc o n d i t i o nf o rb a c k g r o u n d , p u tf o r w a r da l i t t l eo w ns t a n d p o i n to nt h ei t e md e v e l o p m e n t sc o n s t r u c t i o ni n v e s t m e n tt ot h er e a l e s t a t et h ec o n t r o l ，a n dc o m b i n i n gt h ep a r t i c i p a t ep h y s i c a l l yr e l a t e di n v e s t m e n tt h r e e a s p e c t sp r o c e e de x p a t i a t ew i t hm a n a g e m e n to f m i n g m e ni t e mi na c t u a lc i r c u m s t a n c e t oe x - p e r i o do ni t e mm a r k e ta n a l y s i sn x e dp o s i t i o nw i t ht h ei n v e s t m e n tc o n t r o lt h a t d e s i g nt h es t a g e ，r e c r u i tt ot e n d e r i n gs t a g eo f i n v e s t m e n tc o n t r o l ，s t a r tc o n s t r u c t i o nt o p u ti n t op r a c t i c et h es t a g ee x a m i n e st oc o n t r 0 1 f i n a l l y a i ma tt h ed e v e l o p m e n t 廿e n d o ft h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s ew i t ht h ea c t u a lo p e r a t i o nc i r c u m s t a n c et h a t d e v e l o p m e n t si t e m , d e v e l o pt h ei t e mc o n s t r u c t i o ni n v e s t m e n tt ot h er e a le s t a t et h e c o n t r o lp u tf o r w a r dt h es o m eb e n e f i c i a lr e s e a r c ha n a l y s i s k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，d e v e l o p m e n ti t e m , c o n s t r u c t i o ni n v e s t m e n tc o n t r o l 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版本，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其他手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为耳的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：孙厮 文e v f 年口月 曰 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：学位论文作者签名： 年月日年 月日 、u 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得 的成果，撰写成硕士学位论文。除论文中已经注明应用的内容外，对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表 明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发 表或未公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名： l 西“矿 & 卅年矿月e t 第1 章当今房地产业背景下的房地产开发项目建设投资控制 第1 章当今房地产业背景下的房地产开发项目建设投资控制 1 1 房地产行业现状 房地产业是各国经济发展的重要组成部分，在国民经济g d p 中占重要组成部 分。纵观各国经济发展，房地产业一直在经济发展阶段扮演着重要的角色，特别 是在发达国家的经济起飞阶段，房地产投资比重基本均高达3 0 9 6 【1 1 以上。 随着中国改革开放日益深入，社会主义市场经济不断完善和发展，房地产业 已成为国民经济的主要支柱产业之一。从2 0 0 0 年起上海房地产业开始出现了持 续增长的强劲走势，开发投资规模不断扩大，房地产业已经成为上海六大支柱产 业之一。我国房地产投资目前在g d p 中的比重已增加至约9 【2 】。( 见表卜1 ，图 1 - 1 ) 表卜19 0 0 0 年一2 0 0 4 年g d p 、房地产投资及增长率情况( 单位：亿元，) 项目 房地产开 房地产开发g d p房地产开发投 彻 g d p发占g d p 投资额增长率资增长率 中的比例 2 0 0 08 9 4 6 84 9 8 48 o 2 1 5 5 5 7 2 0 0 19 7 3 1 56 3 4 4 7 5 2 7 3 6 5 2 2 0 0 21 0 5 1 7 27 7 9 18 _ 3 2 2 8 7 4 0 2 0 0 31 1 7 2 5 21 0 1 5 49 _ 3 3 0 - 3 8 6 6 2 0 0 41 3 6 5 1 51 3 1 5 8 9 5 2 8 1 9 6 4 随着我国城市化进程加快、全面建设小康社会、长三角都市圈建设，尤其是 要将上海建设成为国际化城市、连同世博效应、“四个中心”城市建设的宏伟目 标等等利好因素，为上海房地产业发展提供了良好的外部环境和机遇。投资者对 房地产业的发展普遍看好，行业投资仍将继续增加，大量的房地产开发投资和消 【1 】【2 】数据来源：中国经济年鉴( 2 0 0 4 ) 第1 章当今房地产业背景下的房地产开发项目建设投资控制 费投资的进入，造成了行业内竞争加剧。同时我国加入w t o 后，房地产市场投资 环境又发生了变化，随着政策的完善和市场的成熟，国际资本对我国房地产业的 投入越来越多，行业竞争更显激烈。行业内的房地产企业在这种形势下，必须要 迅速提升自身的核心竞争力，在行业中取得竞争优势。 图1 12 0 0 0 年一2 0 0 4 年g d p 、房地产开发投资额柱形三维图( 单位：亿元) 1 2 当前房地产行业企业竞争优势和建设投资控制 根据项目建设管理的“竞争优势”理论，房地产企业首先必须从房地产市场 竞争的战略管理角度来考虑问题，即房地产企业要根据自身条件所形成的投资盈 利模式和盈利能力来确立其在行业的相对地位，而这种模式和能力是否高于或低 于同行业的平均水平将对投资盈利起到决定性的作用，要在行业市场中保持战略 管理上的竞争优势，应该要具备“低成本”和“独特性”。 由于“低成本”是一种基本的竞争管理战略思想，房地产企业在目前行业的 大环境、大背景下，能够具备成本竞争优势，把相关建设投资控制( 房地产企业 建设投资控制就是对房地产项目建设中造价投入成本的控制) 在行业平均投入之 下，它就能够获取优于同行业平均水平的经营业绩。与竞争对手相比，建设投资 控制佼佼者的低成本地位将转化为高收益。虽然房地产行业有对“独特性”竞争 管理战略选择的要求，这一竞争战略也有其不可或缺的重要性，但是本文只研究 探讨企业在产品满足特定区域内具备合理的市场定位要求的前提下，通过建设投 资控制来获得成本优势，拥有在同行业中的竞争优势。 企业管理的基本竞争战略要求企业可以通过建设投资控制实现“竞争优势”， 同时，企业应在战术上采用相应的建设投资控制手段将竞争优势予以实现。就实 际的房地产开发项目而言，开发投资一般包括土地、建安造价、开发配套、销售、 管理财务成本、税费费用投入等。按照常规，其中对投资产生最大影响的因素是 2 第1 章当今房地产、p 背景f 的房地产开发项目建设投资控制 费投资的进入，造成了行业内竞争加剧。同时我国加入w t o 后，房地产r l 丁场投资 环境又发生了变化，随着政策的完善和市场的成熟，国际资本对我国房地产业的 投入越来越多，行业竞争更显激烈。行业内的房地产企业在这种形势下，必须要 迅速提升自身的核心竞争力，在行业中取得竞争优势。 圈卜12 0 0 0 年一2 0 0 4 年g d p 、房地产开发投资额柱形三维图( 单位：亿元) 1 2 当前房地产行业企业竞争优势和建设投资控制 根据项日建设管理的“竞争优势”理论，房地产企业首先必须从房地产市场 竞争的战略管理角度来考虑问题，即房地产企业要根据自身条件所形成的投资盈 利模式和盈利能力来确立其在行业的相对地位，丽这种模式和能力是否高于或低 丁同行业的平均水平将对投资盈利起到决定性的作用，要在行业市场中保持战略 管理卜的竞争优势，应该要具备“低成本”和“独特性”。 由于“低成本”是一种基本的竞争管理战略思想，房地产企业在目前行业的 大环境、大背景下，能够具备成本竞争优势，把相关建设投资控制( 房地产企业 建设投资控制就是对房地产项目建设中造价投入成本的控制) 在行业平均投入之 下，它就能够获取优于同行业平均水平的经营业绩。与竞争对手相比，建设投资 控制佼佼者的低成本地位将转化为高收益。虽然房地产行业有对“独特j | ! 聿”竞争 管理战略选择的要求，这一竞争战略也有其不可或缺的重要性，但是小文只研究 探讨企业在产品满足特定区域内具备合理的市场定位要求的前提下，通过建设投 资控制来获得成本优势，拥有在同行业中的竞争优势。 企业管理的基本竞争战略要求企业可以通过建设投资控制实现“竞争优势”， 同时，企业应在战术上采用相应的建设投资控制手段将竞争优势予以实现。就实 际的房地产开发项目而言，开发投资一般包括上地、建安造价、开发配套、销售、 管理财务成本、税费费用投入等。按照常规，其中对投资产生最大影响的因素是 管理财务成本、税费费用投八等。按照常规，其中对投资产生最大影响的因素是 第1 章当今房地产业背景下的房地产开发项目建设投资控制 来自于一级市场的土地费用，根据实际操作的经验，这部分费用成本大致可以占 到总费用成本的3 0 - - 5 0 3 1 。在我国房地产市场发展的初期，由于缺乏有效 的市场管理和政策约束，土地的获取方式存在很大的不合理性，使得只要获得低 价土地就能够在费用成本投入方面占有绝对的竞争优势，导致很多廉价获取土地 使用权的房地产开发企业在竞争方面占据了不合理的优势，土地利润空间很大， 结果大多企业在建设投资控制方面很少考虑或根本不去考虑如何提高企业的竞 争力，只是随行就市地去开发房地产项目。随着近年来，政府不断规范一一级土地 市场供应的制度和体制，禁止了过去的协议出让和划拨出让的土地供给方式，统 一纳入了市场土地公开招( 标) 拍( 卖) 挂( 牌) 的竞争机制。房地产企业在相 对特定的区域环境下，获取相同区域土地的投资同处于一个公平竞争的起跑线 上，在这种市场环境条件下，企业必须进行建设投资控制，降低建设投入成本， 保证企业具备竞争优势，在行业竞争中取得更好的收益。 1 3 本文重点研究的内容、目的和意义 通过有关建设投资控制理论与“名门系列”项目实际开发的情况，本文将对 开发项目建设投资控制的几个重要方面进行分析、研究和探讨，具体如下： 1 、房地产项目前期市场分析定位和设计方面的控制及实际应用情况； 2 、房地产项目招投标方面的控制及实际应用情况； 3 、房地产项目施工实施过程中的建设控制、建设投资审核方面的实际应用 情况； 4 、在对以上几方面进行探讨的同时，结合“名门系列”项目开发实践，分 析在房地产项目实施中的情况和相关问题。经过分析，找出有关问题的原因、解 决问题的方法并与理论相结合，总结经验，提出一些观点进行探讨研究。在这些 探讨和研究的基础之上，最后提出与上述分析研究内容相关的原则性、系统性、 合理性的房地产建设投资控制方面的建议。 本文希望通过对建设投资控制的分析和探讨，达到以下目的： 首先，通过对建设投资控制的分析研究，明确如何在房地产开发项目建设中 【3 】数据来源：游相华，试论房地产开发企业工程成本控制，中国房地产，2 0 0 1 年第9 期 第1 章当今房地产业背景下的房地产开发项目建设投资控制 的对影响建设投资的重点方面系统性的实施控制，探讨控制的方式方法，找出控 制的原则、措施、方案和模式。 其次，通过对实际项目操作后得到的实践数据和结果比较，进一步理论联系 实际，一方面分析理论联系实际的实践情况，一方面用实际开发项目的实践经验 和数据来分析论证理论的作用，探讨有关理论和实践相结合的建议控制模式。 最后，希望通过本文的论述，提供给房地产行业的同行企业增强竞争力、提 高建设投资控制水平些有益的经验和方法，供参考和借鉴。并希望我国的房地 产企业能够对房地产建设投资控制引起足够的重视和关注，并在激烈的市场竞争 中愈做愈好。这也是本文探讨的意义所在。 4 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 2 1 房地产项目建设投资控制的概念 房地产开发项目的建设投资控制，就是在项目前期建设决策分析阶段，包括 市场定位和设计、招投标、项目实施阶段及工程实施和审核等涉及项目产品建造 投入的方面，事先确定投资限额目标计划，采取预控措施，并随时跟踪投入的使 用，发现并纠正投入过程中与计划限额目标不符的部分，合理调整控制资金的使 用计划，以保证开发建设投入控制在预期的目标内。建设投资控制始终贯穿于项 目前期及实施的过程( 房地产项目建设是房地产项目建设投资的实质性投入，投 资者最好的控制就是对产品建造投入费用的控制) 是对造成房地产项目建设投入 费用成本的预先和过程控制。 房地产开发项目投资控制是在保证质量前提下，对项目开发投入的控制，是 使投资项目取得最大经济效益的重要条件，是反映企业管理工作的经营管理水平 和企业经济效益的综合指标，是投资者所关心的重要内容。目前房地产开发项目 投资主要包括土地、前期开发、建设造价、开发配套、管理、财务、销售、税收 等费用成本的投入( 详见表2 一1 ) 。根据开发项目运作的实践经验，在上述各部分 发生的费用成本中投入可以按照项目的特点或区域特性，按投入性质分为相对固 定费用和相对变动费用。显然项目开发投资中的土地费用成本投入是一个非常重 要的经济指标，但是就目前房地产市场一级土地供给情况来看，各特定区域的土 地价格相对确定，土地成本相对固定：而销售、管理、财务费用，开发配套等费 用根据企业和项目的具体管理、融资情况和专业配套部门有相对固定费用收取标 准进行测算，因此也属于相对固定的费用；而在项目开发投资中的建设造价( 建 安费用成本) 的投入，在整个项目开发投入费用成本中影响力和所占比例大( 见 图2 1 ) ，变化敏感性强，是本文建设投资控制的分析研究和探讨的对象，而影响 该建设造价费用成本投入的重要因素是项目建设的前期市场分析产品定位和设 计、招投标阶段的有关工作以及建设施工实施和审核阶段工作，这些方面的工作 应是建设投资控制的重要控制对象。因此，在分析研究房地产企业的建设投资控 制时，我们应对这些工作内容加强控制。 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 表2 - 1 房地产开发投资费用明晰表 序号名称细分说明 1 、拆迁补偿费用及有关土地补 开发企业为取得土地使用权而支 土地费用偿费用出的各种费用。 2 、土地使用、出让费用 1 、总体规划与方案设计费 2 、项目市场和可行性研究费 3 、勘察( 水文、地质、文物、 环境) 费 勘察设计及前期相关费用 4 、测绘费、管线费 5 、施工图设计、审图费 6 、三通一平的费用 7 、监理费 1 、供电、供水、供气、有线电 公用事业配套费 视、电话配套费 2 、人防建设费 ( 基础设旌建设费) 3 、住宅配套费( 一般指大市政 配套费和管理费) 建筑安装成本( 包括人工、材 按照笔者实际操作的经验，这部 四 建造安装工程费料、设备、管理、智能化、装分成本大致可以占到总成本的 修成本等费用) 3 0 4 0 非营业性配套公共建筑建设公共建设费及小区内设旃配套 五 大市政配套费以外的公共设旅费 费费 包括工资、福利、折旧、修建、 一般为上述五项之和的l 一3 、 开发间接费提取。公司直接组织管理房地产 办公、水电、维修基金等费用 项目，此费用列入管理费用。 包括城市道路占用费、项日招 七各类规费投标费、审计费、产证办理费、 开发经营中缴纳的行政事业性规 工程质量监督费等 费和经营性收费 1 、销售费用 八开发费用 2 、财务费用 3 、管理费用 九各种税金营业税、所得税等 6 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 图21 房地产开发投资费用分布图【l 】 表2 2 建安造价中的有关分部内容比例分布表【2 】 分部内容桩基土建安装变更签证 占建安造价的比例 65 1 4 7 0 8 5 5 7 2 4 7 从房地产开发项目全局或全程来看，房地产建设投资控制是一个系统性的过 程，是指：在项目投资可行性确定后，经过前期建设决策分析，在保证满足开发 产品功能特性、标准、质量、工期等要求的前提下，对项目建设实施的全过程建 设造价的费用投入，通过目标计划、组织、控制和协调等活动随时监控资金的投 入和使用，实现预定的建设投资目标，并尽可能地降低建设造价投入，以谋取项 目收益最大化的一种科学的管理活动，它主要通过市场分析定位( 如前期项目产 品市场需求和功能、标准的定位控制工作) 、技术( 如项目设计的准备和设计方 案的比选制定控制工作) 和经济( 如估、预、概算控制工作) ，确定一个符合市 场需求、技术可行、经济合理的方案，达到项目建设投资控制的效果。具体地说， 【1 】资料来源于名门系列项目中的数据采集整理，其中配套费不包括大市政配套费3 2 0 元，平方米 【2 】数据来源于名门系列项目中的数据采集整理。土建投入中的甲方实旌控制的分包工程及材料、设备投 入占建安造价的2 0 - 3 0 。 7 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 就是要在房地产项目开发中，根据项目的实际情况，在项目前期建设的决策分析 阶段提出有关方案设计和降低投资的量化参数方案，确定项目初步的估算指标， 并结合设计阶段的设计概算，编制旖工预算，进一步完善建设投资控制的目标， 将该目标落实到项目建设实施中；在实施过程中，对建设投资控制目标计划的实 施加以分析、细化、分类，动态对照控制；在项目实施完成后，对项目的建设投 资进行结算审核，对项目建设投资控制的管理人员或管理团队进行考核。系统地、 有机地结合各控制环节，分清轻重缓急，突出重点，抓住核心。重点是对前期投 资控制目标的预控工作，结合过程中的有效执行，有力监管，这种有重点的、系 统的控制行为就是房地产建设投资控制的精要所在。 2 2 房地产项目建设投资控制的理论阐述 2 2 1 传统的投资效益理论 传统的投资效益理论在控制力上是单纯以企业或项目是否节约为依据，片面 地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省。传统投资控 制的目的可简单地归纳为仅对投资过程中发生费用的部分进行控制，减少支出、 降低成本、追求效益最大化。这就属于典型的“以成本论成本”的狭义投资控制 观念。 2 2 2 投资控制的系统化理论 在我国，长期受计划经济观念的影响，房地产开发企业在投资控制中往往只 注重对建设施工过程中投入的控制，忽视了其他方面特别是项目建设开工前期预 先控制，这种单一投资控制观念远远不能适应目前房地产市场环境和经济发展的 要求。在目前的房地产市场环境下，房地产开发企业应树立投资控制的系统化观 念，将企业的投资控制工作视为一项系统工程，强调整体与全局，突出控制重点， “抓预控、可控重点环节”，对企业投资控制的对象、内容、方法进行重点的、 全方位的分析研究。 随着房地产市场的日渐成熟，开发项目建设投资控制不能只局限于项目的旅 工过程阶段，企业管理的重心应由重施工过程管理转向重建设决策分析管理。投 资系统全程控制理论就是要求“全程控制、突出重点”，应用在实际开发中特别 要对前期市场分析定位和设计、招投标这几个重点内容并结合建设实施过程进行 控制。 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 2 2 3 价值工程法投资控制理论 价值工程又称价值分析，是运用集体智慧和有组织的活动，着重对产品进 行功能分析，使之以最低的总成本投入，可靠地实现房地产产品的市场需求，从 而提高房地产产品价值的一套科学的技术经济分析方法。 该理论的主要特征，包括： ( 1 ) 以实现最低的总成本，使房地产产品具有其所必备的功能。 ( 2 ) 其核心是对产品进行功能性分析，在保证产品质量的前提下，对产品 的市场需求功能进行分析研究，排除那些与质量和市场产品定位无关的多余功 能，从而达到降低成本，提高投资效益的目的。 ( 3 ) 该理论侧重在建设投资控制工作的房地产产品前期分析定位阶段开展 工作。 在实践操作中，不论什么房地产开发项目，都需要投入大量的资金，也都 必须具备投资产品的功能。进行建设投资控制管理的目的就是要以最低的项目建 设总成本，来实现项目所必要的功能需要，从而获得较高经济效益。所以，该理 论可以应用于各类房地产开发项目。目前，在许多国家，价值工程投资控制理论 己在房地产开发建设管理中应用得比较成熟的一种方法，并取得了较大经济效 果。 2 2 4 防护性+ 前馈性投资控制理论 上文提到的投资控制系统化理论有一个核心的理论原则就是要在房地产开 发中做到“全程控制、突出重点”。如何实现全过程系统控制并结合重点环节的 控制，防护性+ 前馈性房地产投资控制理论可以直观的说明。 防护性控制系统是指在项目建设开工前对影响投资的( 前期产品市场分析定 位、设计、招投标阶段) 各重要因素进行分析研究，制定有关控制的估算目标计 划，约束投资，形成具有防护性的控制体系。同时选择最佳投资方案、使产品功 能与经济指标相匹配，从事先根本上解决项目产品不合理和成本过高的问题，在 前期把技术管理与经济效益有机的结合起来，以达到最大、最有力的控制。编制 确定概预算，确定标底，实施相关招标，落实控制措施，形成前馈控制系统。通 过这个系统，也就是通过事前预防性的投资控制，在节约成本的同时，尽量考虑 使项目达成其最佳价值。 2 3 房地产项目建设投资控制的主要手段、意义和作用 房地产建设投资控制涉及到房地产项目建设的全过程，是一项综合性、系统 性的管理工作，通过重点控制的前期预控以及过程控制方面的工作，形成房地产 企业管理的重要组成部分。加强建设投资控制，对于促进企业市场与经济的结合、 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 技术与经济的结合、深化经济核算、挖掘开发企业降低建设造价成本的潜力和增 加经济效益、建设节约性社会都有着重要的意义和作用。 l 、通过建设投资控制，可以对项目的整体建设造价进行预控制，在进入实 质性施工操作阶段前已基本确定了项目的建设投资的计划目标，作为实施控制的 依据。 2 、通过建设投资控制，可以将各项建造费用按照它的用途和一定程序，直 接计入工程开发项目或分配计入工程开发项目的各环节，确定工程的实际造价成 本，将它与预算数据相比较，可以检查和审核投资控制的执行情况。 3 、通过建设投资控制，可以及时反映建设、施工过程中人力、物力、财力 的消耗，直接和间接费用的耗用情况，及时比较预控指标与实施的实际数据，及 时修正投资的可控性，节约劳动力和物化劳动。 4 、通过建设投资控制，可以提高项目投资的经济效益，分清项目管理人员 的经济管理责任，便于总结投资控制经验，促进企业的管理水平。 目前，随着房地产企业管理水平的提高，企业的建设投资控制管理己开始逐 步从一般的事后核算和投资控制分析发展为综合全面预防性的管理，特别是把事 前预防性投资控制作为一个重要环节，同时结合工程项目实施的过程控制和有效 的分析审核控制，形成有效的控制手段。 2 4 房地产项目建设投资控制的特征 为了达到提高房地产开发项目管理水平，发挥房地产建设投资控制的作用， 降低建设投入的目的，就必须要提高建设投资控制的质量和水平，使企业达到良 好的建设投资控制效果。房地产项目建设投资控制有以下特征： l 、确认性 是指对项目开发中的建设投资控制各项目标，都必须按照一定的定位标准和 范围加以认定和记录。这就是所谓的建设投入确认性。这种“确认”标准具有相 对的稳定性，但也必须要随着市场经济条件和企业管理要求的发展而变化。在建 设投资控制中，往往要进行再确认，甚至是多次确认。 2 、分阶段性 一个房地产开发项目是延续不断地进行的，但是作为企业建设投资控制的管 理人员，不仅要求有全局观，更要求能够分清主次轻重，对开发中的各阶段采取 不同的、有针对性的控制方法。比如，在前期市场分析、设计定位阶段与施工阶 段对建设投资控制就必须采取不同的方法，有针对性的控制，前者是重点，后者 是辅助落实，在各阶段最大程度地做好相关投资控制工作。 l o 第2 章房地产开发项目建设投资控制概述 3 、相关性 建设投资控制不只是简单的计算问题，要与管理融于一体，“控为管用”，并 明确开发项目建设各阶段的相互关系。比如，进行建设投资控制的关键在于前期 市场分析定位和设计阶段，在对项目作出产品分析定位后，其落实关键就在于设 计。据研究分析，该阶段设计费用一般只相当于工程全寿命费用的1 以下，但 正足这少于1 的费用对建设投资的影响却高达7 5 以上【3 】。因此，我们不能因 为设计阶段工作其本身投入费用相对低下，就忽视对其工作的控制，而要以它对 整个房地产开发项目建设投资的影响程度来决定和衡量对其的控制力度。 4 、重要性 该特征和相关性特征是密不可分的，是指要将对投资有重大影响的工作内 容，应作为建设投资控制的重点，而对于那些不太重要的琐碎的经济业务内容或 者虽然成本费用高但相对固定、变化不大的经济业务内容，可以相对从简处理， 无需消耗太多的精力。坚持重要性原则能够使建设投资控制在系统全面的基础上 保证重点，有助于加强对项目建设决策和实旌有重要意义和重大影响的关键性环 节内容控制，达到提高建设投资控制效率、节约建设投资费用的效果。根据房地 产开发企业开发投资的实践：一个房地产项目，影响建设投入一方面是前期市场 分析定位和设计、招投标阶段的工作，其特点是该阶段投入量不大，但影响建设 投资控制的有效性最大，是建设投资控制的前提，是必须保证的重点内容；另一 方面是旋工实施阶段和相关的投资审核阶段，其特点是该阶段投入量大，但影响 建设投资控制的有效性不大，是建设投资控制的具体实旌及落实，是必须保证的 辅助内容。下面结合名门系列项目( 包括名门世家一至三期项目、名门滨江苑项 目、名门世家四期( 名门河滨花苑) 项目) 建设的实际情况，在这两方面重点地 进行研究探讨。【4 】 【3 】：数据来源：预测2 0 0 3 年第l i 期，范水源所作关于工程项目成本管理的思考 【4 】房地产融资、财务、资金运作等方面本文不作讨论 第3 章房地产开发项目前期市场定位和设计阶段对建设投资的控制 第3 章房地产开发项目前期市场定位和设计阶段 对建设投资的控制 3 1 房地产开发项目前期市场定位 3 1 1 市场定位的概念 房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位” 【1 】理论借鉴 而来的。房地产开发项目的市场定位就是项目前期建设的决策内容，是在详细的 房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，根据项目产品所在的细分市场， 确定客户群体，明确项目产品功能、档次、标准，在战略战术上根本确定产品设 计建设标准和功能的建设投入水平，并确定相应的合理性价比。 3 i 2 市场定位的基本程序 房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容、规模 和客户群的分析和选择、功能、标准的分析与选择、开发项目租售价格的分析与 选择等。具体来说，主要按以下流程进行：( 见图3 1 ) 图31 房地产开发项目的市场定位流程图 【1 】定位一诃最早是在1 9 7 2 年由美国两个广告经理艾尔里斯和杰克屈劳特在广告时代杂志上发 表文章定位时代时提出，并慢慢流行起来的。之后他们在定位：为了得到你的注意而战斗一文中 指出：“定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人然而定位并 不是你对一件产品本身做什么，而是产品在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置”。 1 2 第3 章房地产开发项目前期市场定位和设计阶段对建设投资的控制 3 1 3 市场定位的主要内容 房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 确立建设开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的 竞争优势，确定产品建设开发的指导思想、经营理念和模式，使得项目建设有利 于市场的需求，有利于社会环境要求，有利于企业的长久发展，有利于品牌建设； ( 2 ) 筛选目标客户。在市场调查了解项目区域特点的基础上，以有效需求 为导向，初步确定项目的目标客户群体，分析其消费能力，为产品定位和价格定 位做好基础工作，使项目建设符合细分市场的要求； ( 3 ) 明确建设用途标准、功能。在市场定位时应根据城市规划条件和市场 需求对象，按照最佳最优利用原则确定建设开发类型，确定产品的建设标准、功 能、用途、档次定位； ( 4 ) 进行初步的项目建设概念方案的设计。在市场分析的基础上，根据区 域市场需求和目标客户细分市场的具体情况，编制概念方案设计任务书和初步的 建设投资要求，结合方案设计招投标工作，委托方案设计部门进行项目初步的概 念方案设计，进一步具体化地确定符合市场定位的建筑风格、结构形式、房型、 面积和建筑专业标准等功能参数内容； ( 5 ) 测算产品的建设投入成本，做到成本投入与市场定位需求相一致；估 算投入成本，测算租售价格，参照可比房地产项目的市场价格，结合细分市场情 况，运用市场比较法或利润法等适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素， 确定本项目的租售价格，估算投资效益，估算建设投资额； ( 6 ) 根据企业经济实力和项目建设投资估算情况，充分考虑产品的建设成本 投入与利润、风险和利益的辩证关系，分析和确定建设方案，提出具有可行性的 初步目标计划的建设投资控制方案，保证项目的顺利进行。 3 1 4 市场定位的基本原则 ( 1 ) 与企业发展战略相一致的原则 第3 章房地产开发项日前期市场定位和设计阶段对建设投资的控制 这里的企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。在企业发展 战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争 力，构建氽业品牌、产品品牌和经营风格，使得企业的产品具有延续性和创新性， 实现企业的发展目标。 ( 2 ) 经济性原则 市场定位的经济性原则首先是指产品定位应具有较高的性价比，在满足必 要市场需求、建筑功能、标准的前提下，建设投入成本合理，租售价格合理，做 到效益最大化，在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标满 足项目产品市场要求，做到合理的性价比，确定项目赢利预期的可能性和风险性， 明确项目经济效益实现的可行性。把握好经济性原则是项目建设投资控制的重要 保证。 ( 3 ) 适应性原则 市场定位的适应性原则一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平 相适应，二是与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，即该产品 和细分市场相适应，三是和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费 能力相适应，四是与企业的技术、资金、管理水平相适应。 ( 4 ) 可行性原则 市场定位的可行性原则包括项目产品功能、标准、技术性能和产品建设投 入匹配的实施可行性和经济评价可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发 展，市场定位必须考虑项目建设投入和产出实施的可行性，避免出现“性能差、 难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析建设投资经 济合理的可行性，确定项目的建设投资方案。同时，要技术方案与经济可行相结 合，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式 和项目功能内容受到经济实力、技术能力和企业管理能力等因素的限制，它们容 易定性但难以定量，在市场定位时建设投资如何“量力而行”，这个问题在市场 定位时就应该得到解决。 ( 5 ) 功能、成本和效益三者协调和统一原则 1 4 第3 章房地产开发项目前期市场定位和设计阶段对建设投资的控制 必要的功能、适当的成本投入和理想的效益是房地产项目市场定位的指导 思想，是需要重点分析、研究和落实的问题，是项目建设投资控制的前提工作， 其主要指标是功能配置、开发建设成本和租售价格等。 3 1 5 市场定位与建设投资控制的关系 通过项目市场定位的研究，在项目建设投资前期分析时，从战略角度上通 过定的细分市场定位和建设功能、标准定位来确定产品预期建设造价投入程度 的要求( 即高档的物业产品建造有其相适应的投入，中低档的产品建造也有其相 适应的投入) ，使项目产品的建造投入成本基本符合市场需求和产品定位，而不 致于建设投资偏离项目产品的市场需求功能要求。这就为接下来的设计等对建设 投资控制的实质性工作确定了标准和范围，为后续的建设投资控制工作提供了目 标方向，从而在源头上合理地控制住建设投资造价。 3 2 房地产项目设计阶段的投资控制 房地产开发项目投资者按市场定位确定了产品定位、功能、标准要求后， 开始进入到项目的设计工作阶段。 3 2 1 设计阶段与建设投资控制的关系 建设投资控制的程序按房地产项目开发建设的程序进行。目前，我国的房地 产项目开发建设程序是：项目前期建设决策分析和项目设计、招投标等工作阶段、 项目实施阶段、竣工验收阶段【2 】。 在项目前期建设决策分析阶段，简单的有关概念方案设计工作已经介入，用 于项目的基本估算，作为编制投资估算的依据之一，估算正确性在很大程度上取 决于概念方案设计的内容，但这一阶段的设计只是概念设计，量化的精确度不够， 只能为项目的功能做概念性、原则性的简单量化阐述。在这阶段，应依据该设计 方案力求把建设投资估算打足，为下一步实质性的设计阶段工作细化控制做好前 提保证。 设计控制工作是建设投资控制的一个重要内容和项目具体实施内容的量化， 企业首先应结合前期市场分析定位和方案设计，根据方案设计图纸内容、参数和 设计说明，作出与方案深度相适应的建设投资造价估算书；其次，在项目进入初 步( 扩初) 设计阶段，应根据初步( 扩初) 设计图纸内容、参数和设计说明及相 关综合预算定额编制初步( 扩初) 设计总概算，通过讨论、协商，经批准后，即 【2 】数据来源：同济大学出版社1 9 9 8 年版，建设工程项目管理大全 1 5 第3 章房地产开发项目前期市场定位和设计阶段对建设投资的控制 为控制该项目建设投资造价投入的最高限额；再次，在技术设计阶段应根据技术 设计的图纸内容、参数和设计说明及相关综合预算定额编制技术设计修正总概 算。技术设计这一阶段往往是针对技术比较复杂、工程比较大的项目而设立的。 大部分房产开发项目将这二个阶段的工作合并体现为“扩初设计”一个阶段；最 后在施工图设计阶段，根据旌工设计图纸内容、参数和设计说明及相关综合预算 定额，编制施工图预算，用以核实施工图设计阶段建设投资是否超过批准确定的 初步( 扩初) 设计概算。以施工设计图为基础编制工程量、预算及标底，作为 施工招标和合同价款确定、以及施工实施时的控制依据，同时也是作为结算工程 价款，进行审核的依据。由此可见，旋工图预算是招标和施工阶段对建设投资控 制的前提重要条件和依据，因此设计工作是建设投资控制具体实施的前提保证并 通过施工图的预算与建设投资控制的全过程有机联系，贯穿于项目建设的整个过 程，因此是建设投资控制的中心环节，既是对控制目标的量化和经济控制指标的 确定，又是建设实旖操作的执行依据。只有在这个阶段做好相应的工作，才能满 足项目建设投资控制以量化的目标和依据进行实施。 3 2 1 1 设计阶段是建设投资控制的关键 建设投资控制是一个从市场定位到实施的建设全过程的控制，同时，又是一 个动态的控制。从建设投资控制的特点、内容和效果不难看出：设计阶段的工作 是非常关键的。 从市场分析定位已开始进入设计阶段，通过概念方案设计可以初步量化项目 产品的定位。根据市场对项目产品的概念要求，设计的建筑方案就要初步具体地 反映出产品所具备的功能、标准以及所采用的材料设备专业配置和结构形式等因 素，因此确定了项目市场产品定位后，具备一定的标准、功能等性能要求的项目 产品是由设计来初步曩化反映的。经过从方案设计到初步( 扩初) 设计，又从初 步( 扩初) 设计到施工图设计，使建设项目产品通过设计进一步细化、量化出来， 形成图纸才可以付诸实施。由于这一阶段工作控制比较直观具体，可对设计方案 进行经济技术量化比较，对不合理的设计内容提出意见，从而具体地控制了不合 理建设投入的发生。在设计阶段，一方面可以根据产品的细分市场定位要求，确 定设计的标准、功能等性能；另一方面，在这些性能要求下设计的产品在技术上、 结构上、材料上、设备上能做到具体量化，并进行直观的合理性的控制，这就基 本上控制了整个项目的建设造价。因此，在实际项目操作中，只有通过设计阶段， 才可以在实施中以图纸的形式具体化落实相关项目的产品定位方案。这一阶段是 项目产品实现具体量化的关键。 第3 章房地产开发项目前期市场定位和设计阶段对建设投资的控制 设计阶段是项目建设即将开： 实施而未实旖的阶段，毕竞是纸上谈兵，最终 结果是以图纸形式表现出来，项目建设大量投资还没有正式开始付诸实施，因此， 调整改动都比较容易。只要设汁工作控制好，考虑细致周全，就可避免项目在建 设施工实施阶段不必要的更改，减少变更造成的投资增加。一旦设计阶段工作失 控，必将给项目的建设投资控制带来很大的负西影响，偏离定位方案和实旌过程 中的变更将会无法避免地成倍地增加成本投入。长期以来，事实说明我国房地产 企业普遍忽视房地产建