（管理科学与工程专业论文）房地产项目前期风险测评研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论第1 页摘要房地产项目的运作过程是一项较为复杂的风险管理活动，其具有投资大、投资周期长、不确定性因素多、投资回报率高等一系列特点。基于这些特点，并随着国民经济的迅速发展，老百姓的购买力提高，加上传统观念的影响，老百姓对住房消费的需求不断提高，使得越来越多的企业将目光投向这一领域，因此竞争也日趋激烈。目前房地产风险评价的研究主要是针对从项目的投资机会研究开始到项目后期的竣工、销售阶段，整个项目全过程的风险评估，或者是从财务和成本的角度来研究房地产开发项目的风险。而忽略了前期工作风险的重要性，涉及到房地产前期工作的风险和指标则较为粗略。项目前期工作面临的风险对于整个项目的成败来说至关重要。因此本文从介绍房地产前期工作内容出发，阐述其工作的重要性及其可能面临的风险，在此基础上，提出规避风险的对策。然后对房地产前期工作面临的具体风险较为全面和有针对性的归纳分为：市场调研与分析不充分风险、企业信誉度风险、置地风险、财务风险、合同风险、社会环境风险等1 1 个风险因素。并对已经识别出来的风险进行分析，总结影响风险因素的风险因子。在此基础上构建出风险评价的指标体系。在数据的采集过程中运用调查问卷和专家打分的形式对风险评价指标进行量化，运用模糊综合评价法的原理，构建风险因素的判断集和风险因子的评价集，并将模型应用于贵阳市世纪新城房地产开发项目实例验证；最后，根据评价的结果判断该项目风险的风险分布状况，并通过研究得出提出了相应的防范对策。房地产项目前期工作面临的风险多、情况复杂，给决策者带来巨大的困难。这些风险来至项目自身、企业、项目所处环境，这些风险从不同方面对项目产生影响。最后，运用模糊综合评价的方法对风险指标进行量化分析，最后得出评价结果，验证模型的适用性。关键词：房地产前期风险；评价指标；模糊评价模型；防范措施；西南交通大学硕士研究生学位论第1 i 页a bs t r a c tt h eo p e r a t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c t si sam o r ec o m p l e xr i s km a n a g e m e n ta c t i v i t i e s ，w h i c hh a v eal a r g ei n v e s t m e n t ，t h ei n v e s t m e n tc y c l ei sl o n g ，m o r eu n c e r t a i n t y , t h ei n v e s t m e n tr a t eo fr e t u mh i 曲n u m b e ro ff e a t u r e s b a s e do nt h e s ec h a r a c t e r i s t i c sa n dw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m y , t h ep e o p l e sp u r c h a s i n gp o w e r , c o u p l e dw i t ht h ei m p a c to ft r a d i t i o n a li d e a s ，t h ep e o p l eo nt h eh o u s i n gc o n s u m p t i o n ，a sd e m a n di n c r e a s e s ，m a k i n gm o r ea n dm o r ee n t e r p r i s e sw i l ll o o kt oi n v e s ti nt h i sa r e a ，s oc o m p e t i t i o ni sa l s ob e c o m i n gi n c r e a s i n g l yf i e r c e c u r r e n t l yt h er e a le s t a t er i s ka s s e s s m e n ts t u d yw a sa i m e da ti n v e s t m e n to p p o r t u n i t i e si nr e s e a r c hf r o mt h ep r o j e c tb e g i n n i n gt ot h el a t ec o m p l e t i o no ft h ep r o j e c t ，s a l e ss t a g e ，t h ee n t i r ep r o je c tt h ew h o l ep r o c e s so fr i s ka s s e s s m e n t ，o rf r o maf i n a n c i a la n dc o s tp o i n to fv i e wt os t u d yt h er i s k so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s w h i l ei g n o r i n gt h ei m p o r t a n c eo ft h er i s ko ft h ep r e l i m i n a r yw o r k ，t h ep r e l i m i n a r yw o r kr e l a t e dt or e a le s t a t er i s ka n di n d i c a t o r sa r em o r er o u g h l y p r o j e c tp r e p a r a t i o nf o rt h eo v e r a l lp r o j e c tr i s ki sc r i t i c a lt ot h es u c c e s so rf a i l u r e t h e r e f o r e ，t h i sp a p e rd e s c r i b e st h ec o n t e n t so ft h er e a le s t a t es t a r t i n gt h ep r e l i m i n a r yw o r kt oe x p l a i nt h ei m p o r t a n c eo fi t sw o r ka n di t sp o s s i b l er i s k s ，o nt h i sb a s i s ，t h ep r o p o s e dr i s k - a v e r s ea p p r o a c h t h e nt h ep r e l i m i n a r yw o r ko nt h ep r o p e r t ys p e c i f i cr i s k sf a c e db yt h em o r ec o m p r e h e n s i v ea n dt a r g e t e di n d u c t i o nd i v i d e di n t o ：i n a d e q u a t em a r k e tr e s e a r c ha n da n a l y s i so ft h er i s k s ，c o r p o r a t er e p u t a t i o nr i s k , h o m et or i s k ，f i n a n c i a lr i s k ，c o n t r a c tr i s k s ，s o c i a la n de n v i r o n m e n t a lr i s k sa n do t h e rr i s k so fe l e v e nf a c t o nt h er i s k sh a v e b e e ni d e n t i f i e da n da n a l y z e d ,s u m m a r i z e dt h ei m p a c to fv a r i o u sr i s kf a c t o r s o nt h i sb a s i s ，t ob u i l do u tt h er i s ka s s e s s m e n ti n d e xs y s t e m i nt h ed a t ac o l l e c t i o np r o c e s su s i n gq u e s t i o n n a i r e sa n de x p e r ta s s e s s m e n to fr i s ks c o r i n gi nt h ef o r mo fq u a n t i t a t i v ei n d i c a t o r s u s i n gt h ep r i n c i p l eo ff u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o dt ob u i l dt h ea s s e s s m e n to ft h er i s k ss e ta n dt h ee v a l u a t i o no fr i s kf a c t o r ss e t ，a n dm o d e lw a sa p p l i e dt og u i y a n gc i t yc e n t u r yn e wc i t yr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c ti sv e r i f i e d ；f i n a l l y ,b a s e do nr e s u l t so ft h ee v a l u a t i o nt od e t e r m i n et h er i s ko ft h ed i s t r i b u t i o no fp r o j e c tr i s k s ，a n de m e r g i n gf r o mt h es t u d ym a d eb yt h ec o r r e s p o n d i n gp r e v e n t i v em e a s u r e s p r e p a r a t o r yw o r kf o rr e a le s t a t ep r o j e c tr i s ka n dm o r ec o m p l i c a t e dt od e c i s i o n m a k e r se n o r m o u sd i f f i c u l t i e s ，t h e s er i s k sc o m ef r o mt h ep r o j e c ti t s e l f , t h ep r o j e c tc o m p a n y , p r o j e c ta n dt h e i re n v i r o n m e n t ，t h e s er i s k st ot h ep r o j e c tf r o md i f f e r e n ta s p e c t so ft h ei m p a c t v a l i d a t e dt h eu s eo ff u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o d ，t h ef i n a le v a l u a t i o no ft h er e s u l t so b t a i n e dw i t hac e r t a i nd e g r e eo f p r a c t i c a l i t y k e y w o r d s ：p r o j e c tp r e p a r a t i o nr i s k s ；e v a l u a t i o ni n d e x ；f u z z ye v a l u a t i o nm o d e l ；p r e v e n t i v em e a s u r e s西南交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1 保密口，在年解密后适用本授权书；2 不保密使用本授权书。( 请在以上方框内打“扩)学位论文作者签名：偶、毒式日期狮占7指刷撇：俪琴醐m 形夕西南交通大学硕士学位论文主要工作( 贡献) 声明本人在学位论文中所做的主要工作或贡献如下：( 1 ) 本文把房地产项目前期从整个项目周期中分离出来，研究因为房地产前期工作的运作不当对项目风险所产生的影响，即项目的前期风险，对整个项目周期的风险管理具有一定的指导意义。( 2 ) 本文在分析房地产项目前期工作内容的基础上，把房地产开发前期面临风险分为：市场调研与分析、置地风险、企业信誉能力、招标风险等1 1 个风险因素，较为全面和有针对性的反应了前期工作面临的风险。然后通过调查问卷的形式，并结合风险评价模型将风险量化，最后将模型运用于实际案例。本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明。本人完全了解违反上述声明所引起的一切法律责任将由本人承担。狄似= 彩签少糍抄作吼蝌瑚啦日，1学西南交通大学硕士研究生学位论第1 页1 1 选题依据及研究意义第1 章绪论房地产投资受经济、社会、技术等因素的影响较大，面临较多的不确定性，是一个高投入、高回报、高风险的行业。近年来国民经济持续快速增长，居民实际收入的提高和居民传统的住房消费观念的转变，城镇化进程的加快，使得房地产开发投资持续快速增长，并在国民经济中占有相当大的比重。改革开放后我国经历了几个特定的历史时期：1 9 9 1 1 9 9 8 年的调整阶段。1 9 9 2 年，南方掀起了开发房地产的高潮。其中北海、大亚湾、海南等地的房地产业存在严重的炒作行为。在大规模的非理性炒作之后，房地产业出现了严重的泡沫。到了1 9 9 5 年，国内的房地产行业还在处于低迷状态。政府为了改善房地产业的不利局面，加强了在福利分房制度方面的改革。1 9 9 8 年，国务院下发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，中国旧有的福利分房制度被终止，全面实行货币化分房，这一政策的实施，使得住房改革取得了一定的进展。1 9 9 8 2 0 0 3 年的规范发展阶段。政府通过法律手段和行政手段，出台相关的政策措施，促进房地产市场的良性发展，目的是为了规范房地产市场的交易行为。其中的重点是规范房地产中介的交易行为，最显著的措施就是2 0 0 0 年，建设部下发关于房地产中介服务收费的通知和商品房买卖合同示范文本。与此同时为了规范土地市场的交易行为，并合理的利用土地资源。2 0 0 2 年5 月9 日，国土资源部签发了1 1 号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。2 0 0 3 2 0 0 7 年的强化和调控阶段。从2 0 0 3 年下半年开始，部分沿海城市房地产市场的房价开始出现过热的现象，随后政府为了控制房价的过快上涨，开始对房地产市场进行宏观调控，通过整顿来治理各类违规设立的开发区。乱占滥用耕地、非法转让土地的行为得到了有效的治理，其中2 0 0 4 年，城乡建设部下发通知全面叫停了“协议出让土地”的做法，土地市场秩序境得到明显改善。2 0 0 8 年3 月，国务院将“城乡建设部”改名为“住房和城乡建设部”，政府加强了房地产业的管理和调控。2 0 0 9 年6 月1 9 日，针对部分地区房价增长过快，尤其是按揭贷款业务中诸如：“假按揭 、“假首付 、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，中国银行业监督管理委员会发布了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险。其目的是支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，对于二套住房的信贷按揭加强管理。西南交通大学硕士研究生学位论第2 页时至今日房地产业的发展主要的特点：投资增长迅速。房地产业是在经济的快速发展、工业化的日趋完善、城市化进程加快的背景中逐步兴起的并形成的独立产业，在国民经济中具有发挥不可替代的作用。作为国民经济的基本载体，房地产业的发展有利于产业结构的升级，优化城市消费结构、带动并促进建筑业、钢铁工业、机械工业、金融业及家居、装饰、园林等一系列相关行业的发展。房地产开发的投资额逐年增大，其趋势如表1 1 所示。表1 12 0 0 0 2 0 0 8 年房地产开发及占全社会固定资产投资额情况统计数据来源：国家统计局官方网站2 0 0 9 年1 1 月公布数据据国家统计局的月度报告称，2 0 0 9 年卜6 月中国完成房地产开发投资1 4 ，5 0 5 亿元人民币，同比增长9 9 。近年来，我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建筑规模居世界前列，建房总量居世界第一位，并成为国民经济新的增长点。但由于2 0 0 8 年以来的金融危机的影响，在2 0 0 9 年2 月一4 月之间经历一个短暂的低迷时期。其后经济的复苏又带动房地产的开发投资。2 0 0 8 年3 月一2 0 0 9 年1 0 月全国房地产开发景气趋势，如图1 - 1 所示。1 0 61 0 41 0 2l o o9 89 69 49 29 08 8“、。、厂“l，7 1 + - 一一警图1 ，l2 0 0 8 年3 月- 2 0 0 9 年1 0 月全国房地产开发景气趋势数据来源：国家统计局官方网站2 0 0 9 年1 1 月公布数据西南交通大学硕士研究生学位论第3 页虽然受到金融危机的巨大影响，但是大多数省份的房地产的投资速度还是呈现上升的趋势，其增速情况，如表1 2 所示。表1 22 0 0 9 年房地产开发企业完成投资及增速情况数据来源：国家统计局官方网站2 0 0 9 年1 1 月公布数据西南交通大学硕士研究生学位论第4 页2 0 0 9 年，一些省份的商品房销售面积和销售额因为受金融危机的影响，呈现萎缩的趋势，但大部分省份仍然保持增长的态势，其趋势如表1 3 所示。表1 32 0 0 9 年商品房销售面积和销售额增长情况数据来源：国家统计局官方网站2 0 0 9 年1 1 月公布数据。住房结构过偏。在一些经济较为发达的地区，开发商为了追求高额利润，盲目兴建高档住宅，而导致一般商品房与经济适用房供应不足，2 0 0 8 年全国一般商品房投资在各类商西南交通大学硕士研究生学位论第5 页品房总投资中的比重，由2 0 0 7 年的6 1 3 下降至4 6 1 ，为1 9 9 8 年以来最低。从供给方来看，由于大量新建高档住宅，从而形成了供给和需求的不匹配，造成一方面一般收入的老百姓买不到合适的房子，另一方面是大量的高档住宅的空置。资金来源过多依赖银行贷款。我国近几年房地产贷款增速过快，房地产企业自有资金普遍偏低，大量的银行贷款，增大了银行承担房地产业的各种风险。房价过高。根据国家统计局公布数据显示：2 0 0 9 年1 1 1 月全国房价住宅销售均价达到4 6 0 0 元平方米，比2 0 0 8 年均价上涨了1 0 0 0 元平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年，其中深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。与此同时房价的增幅明显高于居民收入增幅，消费者怨言增加。有些城市由于房价过快增长，引发了“炒楼花”等投机行为。在房地产行业蓬勃发展的同时，也应看到房地产投资面临各种各样的风险因素，其主要原因是房地产项目充满风险和不确定性，特别是项目建设的前期，由于信息不准确和不充分重视短期带来的经济效益，往往忽视建设项目前期存在的潜在风险，投资决策往往带有随意性和主观性。由此给项目带来的危害往往是致命的。近年来因为对项目前期风险的不够重视，而导致项目失败的实例如表卜4 所示。表1 4 房地产项目失败实例资料来源：近年房地产开发项目失败案例分析本文试图针对房地产开发项目在前期存在问题，提出一套能指导项目操作的、规范化的、体现定量和定性有机结合的房地产开发风险评价体系。从而能有效地规避项目风险。西南交通大学硕士研究生学位论第6 页1 2 国内外房地产项目风险测评研究现状1 2 1 国内研究现状从我国房地产行业发展的现状来看，我国房地产行业发展的状况与发达国家相比，尚处于产业的初级阶段。在2 0 世纪8 0 年代，引入了一些有关风险管理的理论和文献，而这些理论和文献大多是西方国家的风险管理和风险决策理论在房地产领域的应用。近几年，我国关于房地产投资风险的理论得到较大的发展，对房地产投资的全面风险研究也逐步开展起来。王伟宁和李淑同( 2 0 0 1 ) 对房地产开发面临的风险进行了系统、全面、深入的分析和分类【13 1 。李启明和陈兴汉( 2 0 0 2 ) 对房地产投资风险及风险防范措施进行了较为系统、全面地阐述【1 6 1 。贾楠和刘志才( 2 0 0 2 ) 从证券投资组合理论、资产定价模型中得到启发，将房地产投资开发风险分为：系统风险和非系统风险 2 4 】。路鹏飞和李慧民( 2 0 0 3 ) 运用层次结构模型确定风险因素的权重；并结合模糊理论，创建了动态的模糊综合评价模型 2 l 】。陈立文( 2 0 0 4 ) 以项目风险管理理论体系和项目投资风险的客观规律为依据。在总结现有的关于风险管理的研究成果的基础上，较为系统地论述了房地产项目投资风险的收益分析和变权分析的方法。乔婉凤和张声东( 2 0 0 4 ) 将模特卡洛法运用到整个房地产投资的风险分析，从财务评价的角度分析影响房地产投资风险的主要因素【l2 1 。宋戈( 2 0 0 5 ) 用基于仿真技术将房地产投资风险量化，并进行定量评估分析【3 2 1 。我国在房地产投资风险研究方面还不够深入，很多研究著作未上升到应有的理论高度。这些著作涉及风险方面的研究，主要局限在定性分析和经验决策。在目前的研究著作中，尽管有定量方法的应用，但整体上还不形成系统，其风险法各有侧重点还很表面，存在决策失误的现象。要从总体上规避房地产投资的风险，就必须对房地产投资出现的各种风险和不确定性，做好定性和精确的定量分析。1 2 2 国外研究现状2 0 世纪初，美国的a m w i t l e t 对“风险 一词进行了阐述。1 9 2 1 年，美国经济学者奈特研究了风险与利润的关系，认为“任何利润都与不确定性有关”。随着对风险研究的深入，人们认识到风险是人类认识的局限性和社会经济交往的复杂性。虽然风险不会被消灭，但是可以通过一定手段将风险转移、回避或降低其发生的概率，于是企业的风险管理逐步成为投资项目管理中的一项重要内容。2 0 世纪3 0 年代，风险管理开始在美国出现；到2 0 世纪7 0西南交通大学硕士研究生学位论第7 页一8 0 年代，美、英、法、德等国纷纷建立了风险管理学会。国外对投资决策分析方法的研究始于2 0 世纪6 0 年代末。到目前为止，已经形成了多种，而且较为成熟的评价方法。主要有1 9 6 8 年美国的伊西利特法克和彼得班廷提出的冷热因素法；1 9 6 9 年美国学者罗伯特斯托伯提出的等级尺度法和美国道氏化学公司提出的道氏评估法【3 3 1 。2 0 世纪6 0 - 7 0 年代，关于房地产投资风险的研究取得一定进展，但大部分是在风险分析与防范、投资组合和投资决策等方面，缺乏对风险的综合评估，并且这些研究成果没有更深入阐述风险的内涵和导致风险的机理【2 9 】。r o g e r j b r o w n ( 1 9 8 3 ) 认为应从总体上思考房地产投资风险。投资风险存在时高时低的特征，即风险的不确定性。决策者必须知道哪种情况下，应当使用哪些方法和手段来规避这些风险，使风险和损失最小化【4 5 】。c h a p m a n c b 和c o o p e r d f ( 1 9 8 7 ) 提出了“风险工程”的概念。他认为：“风险工程”是对各种风险分析技术的集成，以更有效的进行风险管理活动，应用的范围广、方式灵活。该模型弥补了一般风险分析技术的单一过程的不足，使得大规模地综合应用风险分析技术成为可能【4 3 1 。r o g e rp s i n d t ( 1 9 9 2 ) 系统的研究了房地产投资风险分析问题1 4 9 1 。p e t e rj o v a n o v i c 和d a v i ds p a u l d i n g 两位学者，主要在房地产投资风险识别、评价和风险对策等方面作了系统的研究【3 7 】【4 6 1 。m i c h a e l ( 2 0 0 1 ) 详细地论述了投资决策背景下的房地产周期理论。并研究房地产周期对投资决策者和投资组合的战略意义。在调查研究房地产周期性质的基础上，较为系统地研究了影响房地产投资的许多不同类型的周期，并提出多种应对策略嗍。目前的房地产项目风险研究是针对项目的全过程的，或者是从项目的成本和财务的角度来研究项目的风险。往往忽略项目前期工作的重要性。本文的研究意义在于从房地产前期工作的内容出发，阐述其工作的重要性，较为全面和有针对性的分析在这一过程中可能存在的风险和对各风险的来源和性质给予充分的分析，并在此基础构成风险集，最后将这些风险通过模糊综合评价模型进行量化分析。1 3 研究思路及方法本文主要由以下几个步骤完成：第一步：先简单介绍国内外关于项目风险管理的相关理论，并对我国目前房地产项目前期工作内容和前期工作面临的风险进行了分析，结合国内的实际情况指出其中的不足。第二步：分析房地产项目前期的风险因素，通过层次结构模型的方法，把辨识的出来的影响项目风险的重要因素构造成清单的形式，在此基础上分析影响各风险因素的风险因子。第三步：本文将采用模糊综合评价模型，对辨识出来的风险因素和风险因子所构成的指西南交通大学硕士研究生学位论第8页i。m一- n 目- = 二盒标体系，进行风险评价。第四步：将具体的项目开发实例运用到模型中，并对模型的评价结果进行分析，得出结论。具体步骤如图l 一2 所示。房地产开发的现状研究房地产开发的前期工作概述房地产前期风险因素分析房地产前期风险对策建立房地产前期风险评价指标体系建立风险评价模型实例运用得出结论图1 - 2 本文的研究步骤西南交通大学硕士研究生学位论第9 页第2 章房地产项目前期工作概述2 1 房地产前期工作的主要内容根据房地产项目运作的基本规律和程序，整个房地产项目开发周期可分为四个阶段，即投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、房地产销售阶段 2 9 】。房地产开发前期阶段是：开发商在作出投资决策后和开工之前的这一阶段。房地产项目开发周期，如图2 1 所示。士b投资机会研究驭次，决确定开发意向管期投资决策| 项目整体构想及市场调研编制项目建议书l 项目可行性研究 不“。4 i项目终止ii可i行士获取土地使用权( 地竟标或者划拨)项制定开发方案目月u正式申报项目期上ji委托设计单位设计i实施拆迁f：土建、安装图纸)0，场地初步建设i 程招标( 一通一平或七通一平)，工程开工上项地基基础施工目建1 l设主体工程施工伽姐0竣工验收移交1 r项后期销售目后期物业管理一 ，一一一一一一一一一一一一图2 1 房地产项目开发周期图西南交通大学硕士研究生学位论第1 0 页本文将站在开发商的角度，阐述房地产项目前期工作的内容和重要性，并分析因为前期工作的失误对项目造成的风险。房地产开发前期工作内容如下【7 】：1 市场调研分析、定位，初步确定营销方案。2 获取建设用地。3 征地、拆迁、安置、补偿。4 拟定项目建设规划方案。5 委托设计施工图纸。6 各类建设手续申报。7 施工现场勘查及场地初步建设( 三通一平或七通一平) 。8 就道路、设施等问题与市政部门接洽谈判。9 安排建设资金来源。1 0 安排招标。1 1 签订合同。2 2 房地产项目前期工作重要环节房地产开发项目的前期工作内容繁杂，主要包括：市场调研分析、项目可行性研究、获取土地、设计、融资等，还包括建设和销售阶段的有关的协议、合同的签订等，都在这一阶段完成 3 0 】。所以开发商应特别重视前期工作的特殊性和全局性，妥善的完成前期的各项工作对于降低项目总风险具有重要意义。2 2 1 市场调研分析及项目可行性研究1 市场调研与分析是开发商在作出投资决策之后。通过科学的方法，有目的地、有计划地、系统地收集房地产市场的各种情报、信息和资料，通过研究分析为开发商的投资管理活动提供可靠信息和数据。市场调研的主要目的是：确定正确的投资方向、确定的价格策略和广告策略、制定科学的开发计划和销售计划，以便提高项目效益。2 可行性研究是开发商在对市场进行调查研究之后，根据企业自身的开发能力，比如：财务状况、融资能力等，综合地对房地产项目的有关各个方面进行充分调查研究和分析。项目可行性研究主要是从项目自身面临的实际情况出发，考察包括建设地块现状、交通条件、周围环境及配套设施完善程度、项目建成之后的盈利能力和企业的财务能力等方面，为下一步的规划方案设计，在技术上和经济上提供准确的资料和数据。根据项目目标的要求，结合市场调查研究的数据，对方案进行论证和比较，选择最优方案。目前开发商对市场调研分析和项目可行性研究的重视程度明显不够，有些企业甚至在研究不深入的时候，冒然的进行开发。例如：某些政府部门主持开发的项目，直到项目完成为西南交通大学硕士研究生学位论第1 1 页了补充报建资料，才来补充项目建议书。在现实的开发活动中，如果开发商对可行性研究的重视程度不够，很有可能在接下来的开发过程中暴露的问题越来越来多，到时候再来补救就来不及了【6 】。因此，对项目的可行性研究对项目的良性运行有很大的作用。由此可见开发项目的可行性分析十分重要，它不仅包括项目所处的市场环境的分析，还包括了项目内部的财务、成本、产品竞争力等自身条件分析，对项目有宏观上的指导意义。其具体的分析流程，如图2 2 所示。2 2 2 获取建设用地图2 2 房地产项目选择的可行性研究程序在土地竞标阶段。开发商要进行开发建设就必须获得土地，开发商作为投标者与众多的开发企业一起参与竞争。在土地的竞标过程中，开发商应该对用地红线、用地面积、政府对该地块的规划用途等，要有足够的认识。另外在土地施行“挂、拍、招”以后，相对于以前开发商获得土地的成本更高，竞争也会变得更加激烈，开发商在土地竞标时会更加谨慎。近些年，一些开发商恶意囤积土地，而不进行开发，在地块市场走俏时，将土地高价转让，谋取暴利，造成地产市场的恶性竞争，这样不仅获得土地更加困难，开发成本也持续升高。在获得了土地以后，选择开发时机是迫在眉睫的事情。错过最佳上市时机，销售也会变得困难，同时土地长期储存，而不进行开发，同样会给企业带来资金压力。在开工之前，开发商的任务就是将土地的熟化，对土地进行一级开发，即拆迁工作。随后对地块进行三通一平( 或七通一平) 即电通、水通、路通、场地平整等初步建设，为承包商的施工创造条件。在征地的过程中主要的难题就是拆迁安置和补偿的问题，这一问题能否很好的解决关系到后面的开发建设顺利程度。西南交通大学硕士研究生学位论第1 2 页2 2 3 安排资金来源房地产项目开发需要庞大的资金，开发商需要充分评估自身的开发实力，合理的安排自有资金与融资的比例。在融资方面要注意：融资的方式或贷款的额度及还贷方式。合理筹资手段有利于减少筹资成本，降低筹资风险。目前开发企业的资金来源主要有：自有资金和银行贷款。开发商主要用自有资金支付地价价款和前期开办费，包括各种手续申报、地块勘察设计、招标等费用的支付。如果全部运用自有资金，那么就不利于资金的周转。后面的开发建设阶段的资金主要通过银行贷款来支付。因为所需的资金巨大，所以在前期申请银行贷款的时候，要充分考虑还贷利率、贷款年限等方面的因素，以降低融资成本。开发商在前期安排资金来源主要考虑：项目设计的规模、征地费用、后期推广销售等各项费用，然后对这些费用和预期的收益进行财务评价，从而实现利润的最大化和控制成本，降低项目的财务风险，房地产开发企业的项目财务评价的内容和流程，如图2 3 所示。融资后分析图2 3 房地产开发项目财务评价的内容和流程要囊窀基西南交通大学硕士研究生学位论第1 3 页2 2 4 项目方案设计这一阶段主要任务是在对市场有一个整体把握的前提下，根据特定的目标消费群体来设计产品。主要包括以下几个方面：1 住宅的选型。应该根据当地的社会风俗和消费者的偏好，综合容积率的因素，确定住宅的层数、长度、体型和层高等。2 配套设施的规划设计。在进行住宅区规划时，根据小区的设计功能和要求，合理的布置道路，并且出入口选址恰当。假如拟建小区离周围的超市和学校较远的话，为了方便消费者的生活，则要考虑在小区内建超市和学校。综合考虑小区周边公交系统的便利程度，努力改善周边的公交系统，这一因素会直接影响到后期消费者的购房热情。3 居住区的绿化对创造舒适、安静、卫生、美观的生活环境十分重要。所以要充分考虑到公共绿地、住宅绿地和道路绿化的比例。绿地面积也是衡量住宅区生态质量、环境质量的重要指标。以上的项目方案设计应该尽量满足“经济”、“适用、“美观 的原则。这对后期的销售很重要，消费者的满意程度决定了后期的销售业绩。如果不满意项目的设计，认为不美观或者配套实施跟不上、结构设计有问题，影响其适用性，销售量下降，则开发商损失是巨大的。2 2 5 工程招标在工程招标方面，开发商的主要工作是：根据拟建项目的特点和规模及项目所要达到的要求，编制招标文件( 也可以委托具有相应资质的招标代理机构进行编制) 。在编制招标文件之后，就要选择合适的招标方式并组织招标。目前招标的方式主要分为两种：公开招标和邀请招标。1 公开招标：开发商通过报刊、网络等方式发布招标公告，有意投标的承包商均可参加资格审查，审查合格后承包商可以购买招标文件参加投标。公开招标的优点是：有很多承包商参与竞争，业主的选择余地大，有利于保证工程质量和降低造价。但公开招标有工作量大，组织工作复杂，招标的时间长，需要投入较大人力和物力等缺点。2 邀请招标：开发商可以向符合资质要求且信誉良好的承包商发出招标邀请书，约请承包商参与投标，一般不得少于3 家。邀请招标限制了承包商的数量，在一定程度上限制了竞争，开发商选择的余地也相对小了，如果因为有承包商拒绝参加，而投标的承包商少于3 家，开发商则要重新招标，给招标带来一定的风险。开发商在这一阶段面临着大量的工作，如：审核投标人的资质、相关经营业绩、业内信誉程度、组织现场勘查、投标预备会及答疑、招标、评标、签订合同等工作，同时在这一过程中接受建设主管部门的监督和审查。开发商应严格把关招标的各个环节，确保最后中标单位有能力完成项目，减少项目实施过程中，因承包商业务能力带来的风险。西南交通大学硕士研究生学位论第1 4 页2 2 6 开发前期手续办理开发商在获取建设用地之后，就开始着手申报和办理一系列开发建设的手续，其中包括：城市规划许可证、预售许可证等手续的办理。即：在开工之前大量的动迁和建设准备工作需要细致深入落实，在这期间存在着大量的与业务主管部门需要沟通和协调，开发商的申报手续和建设业务审批量往往较大，处于行政体制的原因，各管理部门出于自身权责角度去出台管理办法，有时同一个申报手续需要来往于各个部门，盖很多章，极大的浪费了开发商的时间和精力。这就需要深刻的认识各业务部门的条条框框提前有针对性的进行安排，与各行政管理部门维持良好的关系，这样有利于节约时间。2 3 前期工作存在的问题及其对后期的影响房地产项目前期工作是房地产开发过程中的一个重要环节，房开商的实力水平的高低对项目的成败有举足轻重的作用。房地产前期工作目前存在问题比较多，比较典型的有：1 在对前期市场研究的认识上，企业在重视程度上相对不够。为了抓住所谓的投资机会，还没有进行相关的市场研究，比如：市场经济环境形式、消费者的购买力、同类型产品的市场竞争、国家宏观住房政策、土地管理政策等。许多的研究方法不是根据项目的具体特点进行有选择的运用，使得这些方法流于形式，忽略了其严肃性、科学性。因为对前期市场研究的不足而造成后果主要表现在以下几个方面：后期阶段消费者对项目的满意度不够。建成后的项目在园区规划、户型设计及面积的定位、绿化、容积率、物业管理等方面与原先广告中宣传的或者承诺的有较大差距，消费者难以接受，在一定程度上降低了企业的信誉。例如：贵阳市某房地产项目，由于开发商在前期对f 号楼住宅面积的定位不准，致使面积过大，后期销售阶段的单套售价较高，从而陷入被动的局面。于是开发商决定将该楼一层改成会所，会所内设有棋牌室、游泳池、桑拿房专供该楼业主使用，增加该楼的卖点。这样一来会所仅服务于9 0 余户业主，在经营上很难有回报，处于亏损状态。入市时机不对。在近几年失败的房地产开发项目中，因为入市时机不对而造成重大损失的占了相当大比重。入市的时机主要考虑销售季节、周边竞争对手销售情况等。例如：项目在东北地区，冬季气温太低工程不能施工，影响了施工工期，则第二年就会对项目的推广有一定的影响，特别是期房销售。在现实中开发商不顾客观条件的限制，或者在市场不景气的时候，强行将项目上马，充当救市主。市场定位模糊，卖点不明确。市场定位决定着项目的营销方向，在项目的实操过程中是不可忽视的一个重要环节。前期定位的目标客户群体，是哪一个消费层次的，如果定位失准，虽然项目定位很大胆，但此项目抢占了市场的一个空白点，对销售产生很大不良影响。2 在项目可行性研究和项目建议书这一方面。项目建议书和可行性研究是对拟建项目进西南交通大学硕士研究生学位论第15 页行市场、预期收益和成本、社会经济效益、项目风险的评估。而开发商把这一阶段看成是申报项目的手续而己。甚至可以一边着手项目的开发一边进行可行性研究和项目建议书的编写，最后作为申报项目的资料。因为忽视项目的可行性研究对后期的实施阶段可能造成的影响，主要有以下两个方面：对自身的财务和融资能力过高的估计，导致后期建设实施因后续周转资金问题而停工，给项目造成致命的打击。例如：2 0 0 5 年，江苏兴化的“金港公元国际”项目，因前期自身财务评估过于自信，在后面实施阶段中，后续资金出了问题，而导致项目失败。因为前期风险评估而产生的问题，评估的过程中因为巨大的收益的引诱，而对风险的态度过于乐观，忽视了项目自身潜在的风险，在风险到来时，事先没有风险的应急预案，抵御风险的能力脆弱。3 在获取建设用地的过程中，拆迁的问题是一个棘手的问题。开发商要着手处理征地拆迁安置和补偿的工作，这一阶段中原住户可能因为补偿得不到满足而拒绝搬迁，这就是“钉子户 。时间长了可能会严重影响项目的进度，对后期建设和销售造成不良影响。4 在招标的过程中容易出现，一些投标企业中途退出，或者是在开发商确定中标人后，中标人出于某些原因，拒绝签订合同。这些行为无形的增加了开发商的工作量和招标费用。情况严重的还需要重新招标，因此，耽误了开发的进程。5 合同的订立阶段容易出现的问题是合同不够完整程度，存在漏洞。导致承包商在建设阶段利用合同中存在的漏洞，提出索赔要求。此外，还有合同计价模式的选择不当，造成后期成本控制困难，不断地追加投资。此外，还有发包方式的选择，发包的方式主要有：包工包料：这种方式不利于开发商的成本控制，一些不法的承包商和分包商可能在材料上以次充好，造成工程质量问题，同样不利于质量控制，还会因为返工延误工期。包工不包料：开发商承担了大量的材料的采购工作，消耗大量精力。所以，开发商应该考虑自身的实际情况和能力，在合同订立时选择对自己有利的发包方式。西南交通大学硕士研究生学位论第1 6 页3 1 风险概念第3 章房地产项目风险概述风险( r i s k ) ：风险的基本含义是指事物发展的不确定性，风险会对组织和活动带来影响，风险的影响是不确定的，主要包括两个方面：一方面是客观的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离，如：项目的实际投入大于或小于预期投入：另一方面是主观不确定性，即个人对风险影响的评估，即不同的人对同样的风险事件产生不同的主观判断，这取决与个人的经验、能力、阅历及个人偏好等。因此，风险可以表示为：r = f ( a ，p ，c ) 其中尸为风险事件发生的概率，c 为风险事件带来的损失或获利程度，彳表示风险事件，由于风险事件、风险概率和风险损失及其作用关系具有多样性，使得它们相互作用后的风险表现更具有复杂多样性，利用式中变量和函数关系的变化可以清晰量化风险及其不确定性。3 1 1 房地产项目风险分类房地产开发作为一种投资工具是一项投资大、运作时间长的工作。房地产开发除了具有一般投资的风险特点外，还有因为其自身特点所决定的风险特征。房地产开发的风险根据不同的分类标准有以下几种分类方法【7 1 ：1 按风险发生的形态划分。风险按其发生的形态可分为：静态风险和动态风险。静态风险是社会经济正常情况下发生的风险；动态风险是因为社会经济的变动所造成的风险。( 1 ) 静态风险。是指由于自然界的不可抗力或意外事件造成的风险。如：火灾、疾病、地震等。( 2 ) 动态风险。是房地产开发企业自身的原因和市场供需变化等因素引起的风险。如：生产技术的改进、行业和产业结构的变化所带来的风险。动态风险一般是可以回避的，例如：开发商可以通过预售的方式，将一部分风险转嫁给消费者。2 按风险产生的原因划分。任何风险的产生都有其特定的来源和机制。例如：由不可抗力造成的风险( 地震、风暴等) 、技术风险、社会经济和政策的变动造成的风险。正是由这些在不同情况下发生的风险共同构成开发项目面临的风险背景。( 1 ) 自然风险。指由于自然事件给房地产开发带来的各种风险。如：气候变化、洪水和火灾等自然灾害。( 2 ) 社会风险。指由于一些团体或个人行为导致的治安风险。其中还包括因政治、政策因素的变化所带来的风险。如：国家行业政策、法律和法规的制定或者修改。( 3 ) 经济风险。指在房地产商品的生产和销售过程中，因为市场供需变化导致的损失，西南交通大学硕士研究生学位论第1 7 页还包括利率的变动和通货膨胀等引起的风险。( 4 ) 技术风险。因为生产技术的进步、工艺的更新给房地产开发带来的风险。3 按房地产开发程序划分。根据房地产开发项目运作的基本规律和开发程序，整个房地产项目周期可分为四大段，即投资决策阶段、前期准备工作阶段、建设阶段、房地产租售阶段。每一阶段工作特点和内容的不同又会造成不同的风险。( 1 ) 投资决策阶段风险。开发商在做开发投资决策时，因为决策失误而导致的风险。( 2 ) 前期准备工作阶段风险。房地产开发在项目前期工作准备阶段可能发生的各种风险。( 3 ) 建设阶段风险。指房地产开发