（工商管理专业论文）改制后的银花房地产公司尽快提高企业竞争力研究.pdf

贵州人t _ i l y 吹- t ：i w z 生学位论文 摘要 论文的核心问题是改制后的银花房地产公司怎样尽快提高企业 竞争力。围绕该问题，论文从改制后的银花房地产公司存在的问题和 应该如何尽快提高企业竞争力的两个方面展开论述和讨论。首先以企 业竞争力理论作为分析工具，介绍了改制前的银花房地产公司所面临 的困境和改制后的银花房地产公司的现状及存在的主要问题，接着将 房地产企业的竞争力理论纳入整个分析框架中来，指出改制后的银花 房地产公司企业竞争力的提高应该从银花房地产公司的品牌项目的 建设的具体行为出发，努力提高银花房地产公司的企业品牌价值、创 新能力和顾客价值。通过对改制前、后的银花房地产公司进行分析， 明确了银花房地产公司的现状和存在的诸多问题，以市场调查资料和 相关的企业所反映的事实为基础，指出改制后的银花房地产公司应该 发生的变化，从重视产品和价格，向重视企业的战略规划建设，组织 机构的调整，管理制度的建设，创新能力建设，企业员工的培训和学 习能力的建设，企业文化建设等多种因素的发展。指出竞争中最基础 的资源是如何掌握和使用相关的信息、资源，针对如何掌握和使用信 息、资源，提高构建企业的竞争力的对策，本文创新性的提出了以“银 花广场 品牌项目的开发建设为基点，树立品牌项目建设的战略，并 就如何实施这种基本战略提出了布局、探询、挖掘、创建和维持的战 略实施方法，支持着改制后的银花房地产公司可持续发展的企业竞争 力。最后提出尽快提高改制后的银花房地产公司企业竞争力的对策， 讨论了改制后的银花房地产公司如何在战略转变和战略实施过程中 ( 品牌项目的建设) 培育自己的企业竞争力。 关键词：企业改制房地产企业企业竞争力企业战略 项目品牌企业文化 s u m m a r y t h ec o r eo ft h isd is s e r t a ti o nish o wt h ey i n h u ar e a le s t a t ec o m p a n y a f t e rr e s t r u c t u r i n ge n h a n c et h ec o m p e t e n c eq u i c k l y f o c u s i n go nt h i sc o r e ， t h ed i s s e r t a t i o nd i s c u s s e sa n da r g u e sa b o u ti tf r o mt w oa s p e c t sa s f o l l o w s ，i nt h ef i r s tp l a c e ，t h ep l i g h tf a c e db yt h ey i n h u ar e a le s t a t e c o m p a n yb e f o r er e s t r u c t u r i n ga n de x i s t i n gp r o b l e m sa f t e r r e s t r u c t u r i n g ，i nt h es e c o n d ，h o wt oi m p r o v et h ec o m p e t e n c eo fe n t e r p r i s e s a ss o o na sp o s s i b l e f i r s to fa l l ，t h i sd i s s e r t a t i o nt a k i n gt h et h e o r y o f c o m p a n yc o m p e t e n c e ”a st h ea n a l y s i st o o l ，i n t r o d u c e st h ep l i g h t f a c e d b yt h ey i n h u ar e a le s t a t ec o m p a n yb e f o r er e s t r u c t u r i n ga n dt h e s t a t u sq u oa n dt h ee x i s ti n gm a i np r o b l e m sa f t e rr e s t r u c t u r i n g s e c o n d l y ， t h i sd i s s e r t a t i o nb r i n g st h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h e o r y 一“c o m p a n yc o m p e t e n c e i n t ot h ee n ti r ea n a l y tic a lf r a m e w o r k ，a n dp oin t o u tt h a tt h ei m p r o v e m e n to f e n t e r p ris ec o m p e t e n c ef o ry i n h u ar e a l e s t a t ec o m p a n ya f t e rr e s t r u c t u rin gs h o u l db a s eo nt h eb r a n dv a l u e ，t h e a b i l i t yt oi n n o v a t ea n dt h ec u s t o m e rv a l u ef o ry i n h u ar e a le s t a t ec o m p a n y b a s i n go nt h ei n f o r m a t i o nt h r o u g hm a r k e tr e s e a r c ha n dt h ef a c t sr e f l e c t e d b yr e l a t e de n t e r p r i s e s ，t h i sd i s s e r t a t i o np o i n t so u tas e r i e so fc h a n g e s o u g h tt oh a p p e ni ny i n h u ar e a le s t a t ec o m p a n ya f t e rr e s t r u c t u r i n g t h e e m p h a s i sf o ry i n h u ar e a le s t a t ec o m p a n yh a sc h a n g e df r o mp r o d u c t sa n d p r i c e st ot h es t r a t e g i cp l a n n i n ga n dc o n s t r u c t i o no fe n t e r p r i s e ，t h e a d j u s t m e n t so fo r g a n i z a t i o n ，t h eb u il d i n go fm a n a g e m e n ts y s t e m ，t h e b u i i d i n go fi n n o v a t i v ec a p a c i t y ，t h et r a i n i n go fe n t e r p r i s es t a f f ，t h e b u i l d i n gl e a r n i n gc a p a c i t y ，t h eb u i l d i n go fe n t e r p r i s ec u l t u r e ，a n dt h e i n t e g r a t i r ed e v e l o p m e n to ft h ef o r m e rf a c t o r s ，a n ds oo n a n di nt h e c o m p e t i t i o n ，t h em o s tb a s i cr e s o u r c e si sh o wt og r a s pa n du s et h er e l e v a n t i n f o r m a ti o na n dr e s o u r c e s a tl a s t ，t o c u s i f i go nt h ec o u n t e r m e a s u r e sh o w t om a s t e ra n du s et h ein o r m a tio na n dr e s o u r c e s 。a n dt oe n h a n c ec h 贵州人学硕l ：研究生学位论文 c o m p e t , e n c eo fe n t e r p r i s e s ，t hi sd i s s e r t a t i o na r g u et h a t ，y i n h u ar e a l e s t a t ec o m p a n ys h o u l dt a k et h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c ti o no ft h e p r o j e c t 一一”y i n h u a s q u a r e a st h e 。b a s i cp o i n t ，a n dt a k et h eb u il d i n g o fi t e m sb r a n da st h eb a s i cs t r a t e g y a n df o c u s i n go nh o wt oi m p l e m e n t t h i sb a s i cs t r a t e g y ，t h i sd is s e r t a t i o np o i n to u tt h em e a s u r e si nt h e s t r a t e g yo fl a y o u t ，e x p l o r i n g ，d i s c o v e r i n ga n dc r e a t i n g ，m a i n t a i n i n g ， a n di m p l e m e n t a t i o n ，w h i c hs u p p o r t st h e c o m p a n yc o m p e t e n c ef o ry i n h u a r e a le s t a t ec o m p a n y sl o n g t e r md e v e l o p m e n ta f t e rr e s t r u c t u r i n g a r o u n d t h ec o u n t e r m e a s u r e st or a is et h ec o m p e t e n c eo fy i n h u ar e a le s t a t e c o m p a n ya f t e rr e s t r u c t u r i n ga ss o o na sp o s s i b l e ，t h i sd i s s e r t a t i o ne n d s w i t hd i s c u s s i n gh o wy i n h u ar e a le s t a t ec o m p a n ya f t e rr e s t r u c t u r i n g c u lt i v a t ec o m p e t e n c eo fe n t e r p r is e sf r o mt h es t r a t e g i cc h a n g e sa n dt h e p r o c e s so fi m p l e m e n t a t i o no ft h es t r a t e g y k e yw o r d s ：e n t e r p r i s er e s t r u c t u r i n g ，r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ， c o m p e t e n c eo fe n t e r p r i s e s ，b r a n di t e m s ，i n n o v a t i o nc a p a b i l i t y ， e n t e r p r is ec u lt u r e 6 凝楚欠学灏l ：蝣 究垒擎证论雯 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果除文中己经注明的 - l f t 的内容外，木论文 不包含佟何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的 研究在重要贡献的个人和集体，均已在文巾以明确方式标明本人完 全意识到声明的法律责任由本人承担 论文作誊签名：琢蛊砬 呻协2 。卜，f 月 关予学位论文使用授权的声明 本人完全了解贵州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向有关部门或机构送交论文的复印谗和电子舨，允许论文被 查阅和 ：； 阅；水人授权贵州大学可以将本学位论文的全部或部分内容 编入有关数据席进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制于段保存 论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后遵守此规定) 论姗辑虢釉驰删虢易渺【1 期 矽 q - ：f i 贵州人学坝i ：研究生学位论文 1 绪论 1 1 问题的提出 按照一九九九年九月二十二日在中国共产党第十五届中央委员会第四次会 议上通过的中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定的精神， 中国国有企业改制的序幕得以开启。安徽省滁州银花房地产( 集团) 有限责任公 司( 本文中简称“银花房地产公司 ) 于2 0 0 7 年6 月2 5 日完成了国有企业的股 份制的改造，至此，一家国有房地产开发企业的改制工作，历时近二年才算彻底 完成，一个某种意义上的全新企业宣告诞生。但企业改制工作的完成，能否实现 改制的目的，能否真正体现党中央的决定精神和实现政府的施政要求，尚受到许 多内、外部因素的影响和制约。 企业改制只是完成了产权制度的改革，现实中，为数不少的企业在改制后并 没有如预期那样通过改制给企业带来实实在在的活力。有的甚至陷入了更深的困 境，改制企业面临着诸多的内部矛盾，再加上外部环境的不断变化，也给新企业 带来了许多新的困难。因此企业改制后首先面临的是生存问题，再就是怎样尽快 提高企业竞争力。 改制前的银花房地产公司，最大的问题是企业产权不明晰。公司的组织机构、 人员来源、规章管理制度、生产经营的管理有着计划经济的深深的烙印。公司成 立十五年来，有过一定时期的辉煌，但那种辉煌是在上世纪九十年代前半期在中 国房地产市场不规范，市场运行机制不完善，行政干预下的繁荣，机会收益色彩 浓厚，1 9 9 5 年以后，在遭遇到中国房地产市场的不景气时，公司陷入了困境。 企业效益不好，运行效率低下，银花房地产公司的公司政治化倾向严重，这与企 业的本源功能严重不符，改制前的银花房地产公司只是依靠在当地良好政府关系 所取得的大量土地存量的收益而得以存活，并且在此期间，作为房地产企业的最 重要资源一土地，则被大量浪费；利用政府支持，靠金融机构支持而取得的资金， 没有得到很好的运作；银花房地产公司的企业经营观念陈旧。这些年来银花房地 产公司只是忙于找钱，拿地，跑关系等业务，而忽视了内部经营管理：企业法人 治理结构不完善，组织机构设计不合胖，等部门的职责接口不明确，规章制度不 健全，执行效果也不理想。目前在市场经济小断完善，市场竞争同趋激烈的今天， 贵州人学倾l ：研究生举位论文 处于“亚健康”状态下的锻花房产公司，怎样尽快提高企业竞争力，是改制后的 银花房地产公司必须面对的问题。 改制虽然完成了，银花房地产公司取得的最大进步只是产权能得以明晰，企 业产权制度改革也只是完成了万里长征的第一步，改制归结起来要使银花房地产 公司完成三项任务：观念转变，机制转变和运作转变，基础是观念转变，核心是 机制转变，但最终要实现运作的转变。 改制后的银花房地产公司，尤其是中小房地产企业，普遍存在着人力资源匮 乏，企业规模小，市场竞争力有限，管理水平低，项黯运作能力差，资产负债率 高等现象，且大都处在相互模仿的阶段，随着大批实力雄厚的外地开发商的进入， 势必使改制后的银花房地产公司今后在当地的房地产市场中无多少竞争优势而 言，因此，集中精力构建企业自身的竞争力是新公司刻不容缓的必须尽快解决的 问题。 。2 研究的背景、意义以及研究存在的问题 1 2 1 研究的背景 1 ) 。根据企监竞争力理论和相关资料，房地产企业竞争力主要存在予以下 五个方面。 矗。市场走势的判断能力，房地产开发企业有竞争力首先体现在对市场形势要 有一个厩确的判断。政府导向的变化，政策的变化常常导致投资的变化。2 0 0 4 年的宏筑调控是变纯，2 0 0 6 、2 0 0 7 年的宏观调控也是变纯，只不过变化方向不 同，因此，企业必须牢牢抓住市场的变化，抓住机遇就好办，如果对宏观的形势 没有反应，就会很被动，其次是要注意房地产开发的地区差异和地区阉的不平衡 性。房地产市场规律是地区间差异性大，房地产企业对市场要有判断力，要判断 你所在的城市的庞价是攀升还是下跌。 b 拿地的能力和融资的能力，通过这几年的变化，中国的土地市场，金融市 场正在发生变化，地高让由过去筋暗箱操作变成现在酶“疆 箱操俸。土地出 让的协议出让的禁止，土地出让“招、拍、挂”的全面实施，这就使得土地市场 “关系背销”时代的基本终结，就要求在圭：地岛汪环节关键看歼发商的资本运营 能力和资余实力，要看丌发商获取掌握各种f i i 息和运做的能力，房地产市场! j 其 ，h 人学顾i ：研究生举位论义 他市场不一样，房地产市场不可能进行市场优化运作的是土地。土地市场不可能 完全放- 丌，这是房地产市场最大的特点。现在需要拿地，拿地的价格，房地产市 场的整体走势，以及对这些问题的判断能力，都显得很重要。 c 对项目营销的把握，在同样的地段，同样的条件下，有的楼盘做得好，有 的却不行，这和营销策略、营销水平有很大的关系。开发过程中要把握好开发速 度，把营销策略搞好。当前中国房地产市场有个很大的问题，就是结构阀题，现 在中低价位，中小套型的住宅奇缺，这就涉及到了具体房地产项目的产品的定位。 d 创新的能力，即对项目的营造，创新能力。产晶要与众不同，就需要创新， 提高产品的品质，增加项目的文化内涵。创新是无止境的，材料消耗要进一步降 低，成本要进一步降低，这些都是企业竞争力的表现。+ e 人才是企业的核心竞争力，如今的竞争已经从过去的“圈地井，融资，进 化到人才的竞争。人才是企业最重要的竞争力，企业竞争就是人才竞争。因此， 中国房地产企业应在客观公正地评价现有竞争力的基础上。寻找出差距，转变经 营观念，尽快把战略工作重心转移到企业核心竞争力的建设上来。高效的组织系 统是建立，形成企业核心竞争力的先决条件，涉及企业的组织管理制度，组织结 构，企业文化，分销网络，供应网络，人力资源管理等许多方厩。 2 ) 房地产行业已经成为推动我国经济发展的重要力量 由于房地产业对国民经济以及其他行业的巨大推动作用，并且直接影嘛到众 多居民的生活利益，房地产行业在我国社会生活和经济活动中占有日益重要的地 位。经过多年的起起伏伏，房地产行业逐步成为国民经济发展中占有举足轻重地 位的重要行业。成为了推动我国国民经济发展的重要力量。特别是进入2 1 世纪 以来，政府加强了对房地产行业的监控和管理，对房地产行业键康发展的关注提 到从未有过的高度。近几年，我国政府和相关主管部门，曾多次发文指导和规范 房地产业的发展，并将房地产业写入政府工作报告，并作专f l 阐述。 3 ) 现在的房地产企业处于管理突破期 大体说来，中国房地产业孛的微观主体一房地产秀发企业经历了三个发展 阶段： 第阶段：投机阶段。在这阶段基本没有痔地产行业的概念，雯多的是一 种投机，没有食业概念，多的是地皮转手赚差价的概念。因此，在这。时期还没 娄翡是攀颞l ：臻究耄学谴论爻 有成熟的企监。 第二阶段：顼蓦公司阶段。地块在转手的过程审，最终骞个剐的“先知先觉” 者，意识到要充分挖掘蟪块的价僮，同时政府也逐步堵塞了炒逢皮的灞漏，遮藏 促使这少部分人鼹绕着地块，成立项豳公司，开始了房地产开发。许多房地产公 司开始了实际的业务经营。 煞三阶段：集团发展阶段。网前，大部分房地产企业都处于这一阶段，随着 开发项西增多，如何撬升房地产企业整体的综合实力，成了许多房地产经营者考 虑的闻题，这时，这些经营者发现：绝们不知不觉间墨经满足了成立集团公司的 法黎条件。两虽集函公司在加强公司实力，增强顾客认同和便于经营等各方面懿 优势显示出来了。于是许多房地产集翻公司如雨嚣誊笋般地纷纷如现。嚣前这些 房地产企业集团最关心的是如何整合内部，外部资源，加强内部管理。 现在的房地产开发企业在企业的管理上还有许多功课要做，虽然他们在众业 管理方面开始重视，并且作了很多努力，但是在企业管理的理论和实践上还显得 很不够，虽然傲的不够，但是并不影晌众多房地产开发企业在企业的管理理论和 实践上会有所突破。也可以预觅，房地产行韭在企业管理的理论上和实践上不断 会有新的成绩的取褥。 1 。2 。2 研究豹意义 我国企业竞争力的理论研究，从过去单纯引进国外的最新研究成果向以我国 国情为基础，结合企业实践，运用国外战略管理理论，建立适合中国企业的竞争 力理论体系发展。中图房地产市场正发生着独具中国特色的战略环境的大改变。 房遗产行业经过近2 0 年的发展，进入了一个竞争空前激燕的，竞争手段i e | 益雷 圊静时期。房遗产企业将瓤完善期健全基本警理能力和简单翡鼓个体项爱，个别 公司为主的战略研究中走出来，将向更巍复杂的，鬻有普遍意义的战略管理发展。 其中，谁能够率先建立并尽快提高企业的竞争力，调整经营模式，转变经营思路， 创新性地走出竞争之路，谁就有可能在未来中国房地产市场竞争中取得领先。 通过本论文的研究，可以对改制矮韵镶花房地产公司清醒的认识过去，暖盘 企业秘前所存在的问题和面临的市场环境，并能结合企业的内、外部环境，结合 企韭戆叁身的优势、劣势条件，找到改割房地产企业提高竞争力麴有效对繁，蠹 改制酶中小房地产企鼗、类似企峻( 包括非房地产歼发的中小金泣) 提供爨涂稻 贵州人学顺i j 研究生举位论文 实践上的帮助，能较好地解决房地产企监竞争力建设的对策，怎样尽快提高房地 产企业的竞争力，能回答我国房地产企业未来发展向何处去这一基本战略问题， 研究成果满足了中小房地产企业的迫切需求，具有一定的历史意义和现实意义。 1 2 3 房地产行业相关研究综述， 随着房地产行业的迅速发展，我国理论界在对房地产行业展开深入调查，细 致研究的基础上也提出了众多研究成果。从现有对房地产行业的研究来看，主要 可分为经济学角度，管理角度和其他学科角度三个层丽。我们发现经济学角度和 管理学角度由于理论体系完整，研究学者力量强大，展开的讨论最热烈，在政府， 民众和世界产生的影响最大，已经成为了独立的研究系统。而其他方面，如从建 筑学角度，政府公共管理或者社会学角度来看，这些研究的目的主要是为了经济 学研究和管理学研究服务，要么研究比较零散，还未形成完整的系统。 1 ) 从经济学角度对房地产进行研究。主要是运用经济学的相关理论和方法 研究房地产行业，这包括两个方面的问题：第一是将房地产行业作为一个产业， 运用产业经济学的理论，方法和工具研究房地产行业的问题，研究房地产行业内 部运行机制和运行规律。研究房地产行业与其他行业的关系。第二是房地产行业 对整个国民经济的影响，最具代表性的是房地产行业对国民生产总值的推动作用 的研究。 。 2 ) 从管理学角度来讨论房地产行业的有关问题。即主要是将房地产行业分 解为各种企业行为，从企业这一微观主体入手，侧重予从某一管理行为或管理职 能分析房地产行业存在的问题。包括了房地产企业的营销管理研究，人力资源研 究，筹、融资问题，企业文化和品牌建设和战略管理研究等。 3 ) 从其他角度对房地产行业展开的研究，主要有建筑学研究，顾客层面的 社会学研究，政府组织和管理的公共关系学研究等。 纵观中夕 有关房地产行业竞争力理论的研究成果，我们发现现有研究多浮于 表面，深入行业内部的较少，特别是从管理学的角度来看，我国房地产研究存在 饕三方面的缺失。 1 ) 名为研究，实际上是管理学知识的普及 在众多从管理学角度探讨房地产行业发展的文章中，多是缺管理学普遍怒律 上泛泛而淡，没有抓住房地，行、特点。这是阏为，学者们多是订：f r j ：、出外看得多， 贵州人学顺i j 研究生举位论文 说得多，直接参与，经历行业发展麴少，还有我国房地产行业扶过去的项目公司 向集团公司发展过程中，多是形式上的集团公司，而内部管理上尚欠真正的规范， 而管理知识的普及是各房地产企业的当务之急。因此这样的研究成果要么不能真 工f 满足企业需要，要么缺乏前瞻性，难以满足企业长期的需要。 2 ) 战略管理研究缺乏 。 战略管理是研究企业长期发展的问题，但战略管理在房地产理论研究中却相 当有限，从现有的与房地产有关的战略管理研究来看，存在以下问题： a ，研究手段单一，多遵循战略管理s w o t 方法的研究思路、分析内外部环境， 通过内外部配比，得出相应战略方法。 b ，将比较新的战略管理理论在房地产行业中简单套用。部分学者将该理论 运用到房地产行业中，缺乏对房地产行业的深入了解，理论研究也就缺乏深度， 实际借鉴意义不大。， e ，缺乏动态研究。现有战略方案的产生多是基于内外部环境简单配比产生， 静态研究多，缺乏动态的，深入的战略研究过程。 d ，对行业预测的战略方案缺乏系统性。目前针对房地产行业的未束发展趋 势的研究，对策不系统，不全面，缺乏可操作性，无法从战略高度解决企业的管 理问题。战略管理与企业竞争力建设相结合的研究基本上是空白的。 3 ) 战略管理落实到具体微观主体的项目运作上更是徒于形式。缺乏实际操 作的成功经验。这与我国房地产行业的如火如荼发展的态势极不相称。 1 3 本文的研究思路、研究内容、研究方法和技术线路 。3 。 研究思路 本论文的核心问题是：改制后的银花房地产公司怎样尽快提高企业竞争力， 围绕该阉题，论文从改制嚣的银花房遗产公司面l 瞄的霪境以及改制磊的锻花房地 产公司存在的问题和怎样尽快提高企业竞争力等方面展开论述和讨论，首先在对 相关企业竞争力理论进行霹矮的基础上，以实证研究为主，兼顾理论与实证分析 有机结合、定性与定量分析相互补充，介绍了改制前的银花房地产公司所面临的 困境和改制后银花房地产公叠昀现状帮存在的主要问题，接着将竞争力群硷纳入 整个分析枷；架中束，指出改制后的银花房地产公司企业竞争力的提高应垓从公日_ j 贵州人学顾l 。研究生错位论文 的品牌价值、创新能力、顾客价值、企业及奠员工的学习能力、企业文化等为基 础展丌。通过市场调查资料和相关的新闻报遂所反映的事实为基础，指出改制后 的银花房地产公司应该发生的变化：从重视产品和价格，向重视企业的战略规划 建设、组织机构的调整、管理制度的建设、创新能力建设、企业员工的培训和学 习能力的建设、企业文化建设等多个方面的发展；以品牌项目建设来维持和增强 企业品牌的影响力，两者相互促进，提高构建企业竞争力的能力，并就如何实施 这种基本战略提出了布局、探询、挖掘、创建和维持这五步战略实施方法，支持 着改制薏的银花房地产公司长远发展螅企业竞争力。最后围绕着怎样尽快提高改 制后的银花房地产公司企业竞争力的对策问题，讨论了改制后的银花房地产公司 如何从战略转变和战略实施的过程中尽快提离企业竞争力( 通过具体的品牌项虽 建设过程体现和落实) 。 1 。3 。2 研究的主要内容 全文分为六章：第一章，绪论；第二章，房地产企业竞争力分析；第三章， 滁州市银花房地产公司改制分耄厅；第四章，改制后的滁媸市银花房地产公司分析； 第五章，改制后的银花房地产公司尽快提高企业竞争力的对策；第六章，本文的 结论。具体来说，内容安摔如下： 第一章绪论，主要是我们所要讨论的问题的提出，文章的背景意义、相 关理论研究成果、分析方法、全文结誊冬、论文的创新点。这_ 二章主要为全文作基 础准备。 第二章房地产企业市场竞争力分析，从企韭竞争力理论入手，再就是分析 了企业市场竞争力的特点和企业竞争力所涉及了一些主要内容，再就是房地产企 业的市场竞争力分析，可以看出由于企业缺乏控制关键竞争资源的有效手段，中 国房地产市场竞争同质化严重，所以要培育建设尽快提高企业的竞争力。 第三章滁娜市银花房地产公司改制分析，说明了改制前的镶花房地产公司 的历史背景，银花房地产公司的下属企业，银花房地产公司在滁州的地位及银花 房遗产公司的状况。麸国家政策要求和企业的产权甍秀度不完善及企业所面l 窿困境 几个方面说明了银花房地产公司为什么要进行改制即股份制的改造和改制的方 向。 第四章改制后的银花房地产：公刮的分析。改制后的银花房地产公司的股权 贵州人学坝l ：研究生学位论文 结构情况；新公司的定位、新公司的优、劣势和机会与威胁分析。主要从品牌、 产品、制度执行力、资金情况、成本控制情况、公司文化等方面说明新公司存在 的问题。 第五章改制后的银花房地产公司尽快提高竞争力的对策，从制定新公司战 略、研究制定新的企业发展的战略规划：从集团公司与下属企业的公司层面和各 部门层面两个方面来研究调整组织机构的设计；着重从制度执行力的建设方面完 善管理制度；创新能力建设；加强员工培训、学习能力建设；企业文化建设等几 个方面来尽快提高企业的竞争力。并重点阐述在“银花广场”的品牌项目的具体 运作过程中构建和提升银花房地产公司的企业竞争力。 第六章结论 1 3 3 研究方法 本文在对企业竞争力理论进行回顾的基础上，以经济理论的分析的方法为基 础，从政策分析法，运用产业组织理论对房地产行业进行以静态分析为主，兼顾 横向比较分析及长远发展的研究，对房地产企业竞争力进行研究，接着用定性和 定量分析相互补充的方法，对改制前后的银花房地产公司的现状及存在的问题进 行分析时主要采用了s w o t 分析方法，并在相关报道和市场调查的基础上，以实 证研究为主，理论与实证分析有机结合，探讨了在“银花广场”的品牌项目的建 设过程中，从多方蕊提升改制后的银花房地产公司的竞争力的对策研究。 1 3 4 研究的技术线路 本论文研究的技术线路细下： 1 4 贵州人学顾i j 研究生学位论殳 问题的提出 1 l 企业竞争力分析 上 房地产企业的竞争力分析 厂、而i i 磊而 i耍堕望垄l 叫主奎竺望里 i 1r l 尽快提高企业竞争力的对策 1 4 研究的创新点 本文的创新之处：尝试对改制的中小房地产企业的竞争力的建设进行研究 采耿理论与实址相结合的研究分析疗法，对研究对象 前所处的行、比环境进行分 贵州人学颁i ? 研究生学位论文 析；论文明确提出：改制企业的竞争力的建设，具体的说，也就是改制企业要实 现三个转变：麓念酶转交、机制的转变和运佟的转变。其幸基戳是观念的转变， 核心是机制的转变，但最终要实现运作的转变，这三个转变做好了，企业的竞争 力就会得到提高，这也就是我们所说的企业创薪；论文剖薪性的提出，在房地产 企业的品牌项目建设的过程中全面构建企业的竞争力。 观念转交有两个层瑟的嚏容，其一是公司层面，公司的麓念要转交，改制后， 产权得到明晰，企业是市场的微观主体，企业的本源功能是营利，同时是经济效 益与社会效益和谐的统一，不能再有国有企业的那种蕊念和作风。其二是企韭员 工层面，员工是社会自然人，不再是国有企业的身份，同时作为股东，也是企业 的主人，企业的命运与段东的命运联系在一起，要加强学习能力，增强自身素质， 要有危机感和使命感。 机制转变，产权制度的改革，使母企业的股权结构和运行机制得以改变，股 权结构的转变是因，运行机制的转变是果，也是必须的。不能再有国有企业人事 的上级委派制，祝构设置不能再臃肿，不能再入浮于事，导致决策来源，不与市 场对接，决策效率低下，决策效果不理想( 糟糕) 的局面，也就是转变为“勤奋、 团结：务实、高效”的薪企监文化氛匿。 运作转变，房地产公司运作关键点的运作和控制，应放在营销策划和工程项 西的具体运作上，即项哥品牌的建设上，并不是说人事管理和财务管理不重要， 丽是应该更加重视营销策划和工程项目的具体运作上，做好前馈控制，落实事中 控制，要有事后反馈，在这些方面鳖事会的律用菲常重要。 1 6 爨媸_ 犬掌磁“l ：辑究生学位论殳 房地产企业市场竞争力贫析 2 。 主要竞争力理论 2 1 1 竞争与竞争力 经济学研究串，竞争这一概念最初出现在对市场进行分析的过程中，市场竞 争是最早的研究对象。乔治斯蒂格勒认为，竞争系个人( 或集团或国家) 间的角 逐；凡两方或多方力图取得并非各方均能获得的菜些东西时，就会有竞争。亚 当斯密认为，个体对自身利益的追求是最能促进公众利益的，“他受到一只看 不觅的手躲指导，尽力达到个并非拖本意想要达到的露酶静。市场竞争就是这 些个体在追求自身利益的过程中形成的。 亚当斯密之质，对竞争的研究经历了从古典政治经济学对完全竞争自由市 场的研究到新古典政治经济学对市场竞争理论的进一步具体化( 完全竞争、完垄 断、垄断竞争、寡头垄断) 。再到凯愚斯时代对国家干预的竞争的研究转变：经济 学界对竞争的研究一直处于不断发展的状态，到2 0 世纪中期前后，人们已经对 “可行竞争、“有效竞争等进行研究。尤其是熊彼特的创新理论对市场竞争主 体如何在激烈的竞争中占据优势地位，对竞争如何促进经济增长有很深刻的解 释。 现实经济生活中，市场竞争归根结底是要由各种各样的经济主体来进行，从 广义角度来讲，这些经济主体也包括非盈利性主体，如政府和某些既得利益集团， 就可以看作是以特殊方式参与到市场竞争中的主体。因此，对企业、政府、集团、 个入等在市场经济中活跃着的诸多主体韵微观行为，尤其是对市场竞争主体的各 种生产、销售、管理和资本运作等具体行为的研究，包括政府机构改革在内的社 会、政治等问题的研究，对于市场竞争的研究也是很具有启发性的，从这方面来 讲，产业组织理论、管理理论、新制度经济学派的发展对于市场竞争的研究具有 重要意义。 竞争力是与竞争、市场竞争紧密糨关的概念，是衡量竞争能力大小的有效手 段，但由于被认为具有不可触知，不能度蓬，难以管理的特性，故也是非常复杂 的概念。尽管翦l 此，近年来经济肄和镣理界对楚争力的研究却虏兴未艾= 。翰警束 贵州人学顺i j 研究生澎位论史 讲，竞争力是竞争童体争夺系列资源时的能力，它从根本上决定了资满i 的配置 格局和效率。目前竞争力的研究范围主要包括企业竞争力、产业竞争力、区域经 济竞争力、国家竞争力等，企业竞争力研究是建立在这些相关研究的基础之上的， 下面将对这些竞争力理论及相关文献分别进行论述。 2 1 2 企业竞争力 1 ) 对于企业竞争力髫前有很多不同解释。有的认为企业竞争力是企业的一 种能力，即企业“目前和未来在各自的环境中以比其国内外竞争者更有吸引力的 价格和质量进行设计和销售货物以及提供服务的能力和机会”；迈克尔波特认 为，竞争力是“一个企业对其行为效益有所贡献的各项活动，例如，创新、具有 凝聚力的文化或有条不紊的实旌过程等是否恰如其分的把握、运作的畿力：金 碚认为，企业竞争力是在竞争性市场中，一个企业所具有的能够持续地，比其他 企业更有效地向市场( 消费卷，包括生产性消费者) 提供产品或服务，并获得赢利 和自身发展的综合素质。 这三种竞争力定义从商业化能力、获利能力( 枣场竞争结果) 丽非科学发明等 其他能力的角度定义企业竞争力。 2 ) 。企业竞争力有五个基本含义： a 企业竞争力所涉及的产业须是竞争、歼放的市场，在垄断、封闭的市场中， 企业竞争力无从谈起。 b 企业竞争力实质是一个企业同其他企业相比较的生产率( 或工作效率) 。 c 。企业竞争体现在消费者价值( 市场占有和消费者满意) 、企监自身利益( 盈 利和发展) 两个方面。从动态、长期角度看，两者具有很大程度的同一性。 d 。企业竞争力具有持续性、非偶然性的特点。影响企业经营状态的一些短期、 偶然因素，可能同企业竞争力没有直接关系，尽管一些偶然因素之所以会发生作 用，往往有企业竞争力方嚣的深刻原因。 e 企业竞争力是企业所具有的综合性质，有非常多的相互作用的因素决定和 影响企业竞争力，它们总是作为个整体对企业的存在状态发生俸蔫镌。竞争力 是企业生存和发展的长期决定因素，但不是惟一决定因素。 3 ) 幽于磅究学褫焦不同，对“企泣竞争力”和“企韭核心麓力”这两个概 念的认识存在较久，歧：“氽、i p 竞争，j ”从绛济学角度研究，特指企、i k j il ：c 广： 发州人学倾i j m 宄生学位论文 品或服务上的特异性或成本优辫而形成的占有市场、获得长期利润| | ! n 能力。“企 业核心能力”主要从管理学角度研究，强调企业组织内部的学习、协调、凝聚功 能；而“企业竞争力 与“企业国际竞争力”均强调企业参与( 国际) 市场竞争获 得长期利润的能力，没有太大差别，“企业核心能力一与“企业核心竞争力”均 强调企业获得持续发展的一种内在能力，二者也只是称谓上不同。 4 ) 决定企业竞争力强弱的因素可以分为四类： a 企业在竞争过程中形成的各种“关系”。广义的关系包括有关各方面的“环 境”。企业竞争力研究所涉及的关系包括：企业所在产业的状况、本企业与相关 企业的关系、企业活动与国家的关系、企业活动所处的国际经济关系、经济社会 及政策环境。 b 企业拥有的或者可以获得的各种“资源 ，如人力、技术、资金、组织、 社会关系资源等。 c 保证企业生存和发展以及实施战略的“能力 。即企业对环境的适应能力、 对资源开发控制的能动性，以及创新性能力等。 d 不受物质资源约束本身却能够物化为企业的“资源”、“知识”或者“学 识”的能力，如独特创意、观念、战略、体制、机制、经营管理、商业模式、团 队默契等。 以上四类要素之间的关系如下：关系是形成企业竞争力的重要条件，能增强 或者削弱能力、增加或者损耗资源，企业竞争力的强弱，可以从企业生存和发展 的环境因素以及企业间的竞争关系上解释：资源是形成优势关系的实力前提，具 有基础性、可实现性：能力是最主要的资源，具有开拓性和动员性，决定企业对 市场变化的适应能力：知识是能力的内在因素，具有创造性、决定性：“核心能 力”则是其中不可交易、不可模仿的独特知识。 一般认为知识居于竞争力因素的最罩层，能力、资源处于较外层，关系处于 最外层。最后，“企业竞争力研究的应用性目的是要揭示企业经营成败的原因， 即发现企业行为与其后果之1 8 j 的因果关系，或者是探寻企业竞争优胜劣汰过程的 某种规律性”。对于企业竞争力，经济界和企业界基本一致认为“企业竞争力对 于企业的生存和发展具有决定性的意义，企业竞争力研究是一个值得高度莺视的 研究领域。” 贵州人学坝i j 研究生学 t 论文 2 1 ，3 其他竞争力与企业竞争力的关系 1 ) 产业竞争力是指某国或某一地区的某个特定产业相对于他国或地区同一 产业在生产效率、满足市场需求、持续获利等方面所体现的竞争能力。 产业竞争力理论基础主要有两个： a 比较优势原理。古典经济学家大卫李嘉图的比较优势原理指出：商品的 相对价格差异，即比较优势是国际贸易的基础：特定国家应专注生产率相对较高 领域的生产，以交换低生产率领域的商品。赫克歇尔一俄林理论对传统比较优势 理论进行了补充，指出国家之间要素的差异决定着贸易的流动方向。 b 竞争优势原理。竞争优势有别于比较优势，它是指各国或各地区相同产业 在同一国际竞争环境下所表现出来的不同的市场竞争能力。迈克尔波特认为， 比较优势理论、规模经济理论不能说明产业竞争力的来源，“在产业竞争中生产 要素非但不再扮演决定性的角色，其价值也在快速消退中 ，“规模经济理论有 它的重要性，但该理论并没有回答我们关心的竞争优势问题 ，必须采用竞争优 势理论来解释产业竞争力问题。 2 ) 区域经济竞争力就是一个区域为其自身发展，而在其从属的大区域中 进行资源优化配置的能力，是一个区域较之于其他区域，在它们同处的更大区域 中对资源的吸引力和市场的抢占力。区域经济学分别从区位、空间结构、集聚经 济地域生产综合体、区域经济发展梯度等方面剖析了区域经济发展的基本条件， 并揭示区域产业布局与组织的一般规律，是区域经济竞争力研究的重要基础。 3 ) 国家竞争力是指一个国家能够达到持续高速经济增长的能力，瑞士国际 管理学院也认为国家竞争力是一个国家在市场竞争环境下，所能创造增加值和国 民财富持续增长与发展的系统能力水平。 企业竞争力、产业竞争力和国家竞争力三者的关系是紧密相连，密不可分的： 企业竞争力是产业竞争力和国家竞争力的微观基础和重要载体，产业竞争力则是 产业内所有企业竞争力的综合体现，而国家间的竞争主要表现为各国产业间的竞 争，国家竞争主要取决于国家主导产业与战略性产业的竞争能力，即国家竞争力 的核心是产业竞争力。国家1 8 j 竞争的实质就是各国产业之间以及企业之间的竞 争，企业与产业的竞争力决定了到家的竞争力。 因而个国家的竞争优势也就是填企业、产业的竞争优势，出是在某雌方面 埒州人学形fi j 了鬯：位论戈 的生产力水平的优势。国家兴衰的根本原迭i 住j i 该国能否在国际市场中取得竞争 优势，两竞争优势形成的关键则在于熊否使主导产业，或是战略性产业具有竞争 优势，即在国际市场上形成较强的产业竞争力。 4 ) 国际竞争力，世赛经济论坛( w e p ) 和瑞士洛桑国际管理开发学院( i m d ) 将“国际竞争力一定义为：“企业目前和未来在各国的环境中，以比他们国内、 因外的竞争者更有吸引力的价格和质量来进行设计、生产、销售货物以及提供服 务的机会和能力。“一国或个企业在全球市场上，均衡地生产出比竞争对手更 多财富的能力。他们认为囡际竞争力是一个综合的概念，主要包括两方面：一 方面是企业内部效率形成的竞争力，另一方面是由环境左右而形成的竞争力，后 者是更主要的方甏。因焉，圆际竞争力既产生于企业内部效率，又取决予国走、 圈际和部门的环境，国际竞争力比较研究的重点是受环境左右而形成的竞争力。 从以上可以看出，企业竟争力与产业竞争力、区域经济竞争力、国家竞争力 及国际竞争力紧密相连：企业竞争力是其它四种竞争力的微观基础和重要