青岛保障房建设 机遇和挑战并存.doc

保障性住房建设 机遇与挑战并存一、政策背景 1、中国保障性住房政策的变迁早在1998年房改时，我国就已经提出要建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。但在2003年的国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足。2000-2009年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的价格却一路走高。由于保障性住房供应不足，城市中低收入群体的住房问题在长时间内得不到解决，引发许多社会矛盾，在此背景下，2007年8月7日国发24号文国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见提出要加快建设多层次的住房供应体系，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，标志着房地产政策开始回归保障属性。2009和2010年相继出台了一系列配套的文件加大保障性住房的供给和建设，2010年4月17日国发10号文国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知提出要采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，增加保障性住房有效供给，加快保障性安居工程建设等措施。2、青岛市目前保障性住房供给体系青岛市自2007年先后出台了关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见和青岛市住房保障发展规划(2008-2010年)。2008年、2009年又相继出台青岛市廉租住房保障办法、 青岛市经济适用住房管理办法、青岛市限价商品住房管理办法和关于公共租赁住房配租管理的意见，基本确立了以廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和商品住房为主体，以两类租赁住房（分别为政府投资建设和市场化建设的两类租赁住房）为补充的“4+2”的住房保障和供给体系，基本实现了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。 其中，廉租房、公共租赁住房以及经济适用房主要用于实现“低端有保障”， 限价商品住房主用用于实现“中端有支持”。3、青岛保障性住房开发建设及定价政策要点类型土地性质供地方式扶持政策户型面积（/套）售价定价机制租房划拨出让地配建或单独划拨土地划拨；免收大配套费；各项规费（人防等）适当减免50 划拨或开工前核定售价。价格等同于同地段经济适用房价格。建成后由政府回购。经济适用房划拨出让地配建或单独划拨土地划拨；免收大配套费；各项规费（人防等）适当减免可用在建工程申请抵押贷款65 划拨或开工前核定售价。青岛一级地至七级地上配建基准价格为每建筑平方米3557元到4533元。建成后组织保障对象申购。限价房出让出让地配建或单独出让限房价竞地价，比一般出让地地价低85 出让限定售价。定价标准为低于周边商品住房均价20%。建成后组织保障对象申购。说明：（1）、保障性住房配建制度2008年以来，青岛市开始推行保障性住房配建制度，规定凡是规划为住宅的房地产开发项目都要按照一定比例配建保障性住房，廉租住房主要在旧城区和城中村改造项目中配建，经济适用房主要在城中村改造项目中配建，配建的具体比例按照项目用地性质分类确定；保障性住房的配建要求作为附加条件，纳入土地招拍挂方案；保障性住房与商品住房统一规划、统一建设、统一管理，让低收入家庭共享基础设施、配套和服务等发展成果。（2）、保障性住房联控制度联控方面，重点是建立起了规划、建设、国土房管等部门的信息沟通、联合把关及动态监察机制，以加强保障住房建设计划控制特别是严控套型结构比例。（3）、销售组织管理由政府审核保障对象资格，组织公租房、经济适用房和限价商品房申购，开发商负责本项目具体租赁和销售工作。4、青岛保障性住房建设现状简述青岛市保障性住房建设的目前状况可以用：“供应力度不足，供应结构不合理，保障效率偏低，”来概括：（1）、供应力度不足：由于市南、市北、四方区土地资源日益紧缺，可用于限价商品房、经济适用住房建设的土地越来越少，同时财政也无力承担需要大量资金住房建设。为完成国家安排的保障性住房建设任务，目前的保障性住房用地几乎全部通过与开发用地捆绑的形式实现，将保障性住房建设任务转嫁给开发商。根据目前的保障房配建政策，开发商将不可避免的面对保障性住房建设问题。（2）、供应结构不合理：由于土地供应的缘故，大量的保障性住房位于北部城区，配套、交通环境较差。而申购对象多数又是低收入居民，对生活成本敏感性较高，无法或不愿前往偏远地区购置或租赁保障性住房。导致一方面大量居民需要保障房改善居住环境，另一方面，李沧等北部城区个别偏远保障性住房项目建成后有房源多年空置。（3）、保障效率低：保障范围划定不合理，申购审查制度不完善，导致大量保障性住房被保障范围外的居民占用，实际效率底下。二、保障性住房建设 机遇和挑战并存1、国内房地产企业参与保障性住房建设情况国内参与保障性住房建设的房地产开发企业基本可分为三种类型，第一类是以万科、富力和远洋为代表的一线房地产开发企业，他们依托自身的管理优势和控制成本的经验，以开发利润为目的参与保障房建设，并从中获得超出平均水平的项目利润率；第二类是以北京住总为代表的政府资源性国有房地产企业，以政府意志和社会利益为目的参与保障房建设，这些房企通常需要承担很多政府的保障性住房项目，其中既包括利润率较高的限价房也包括利润率很低的廉租房和经济适用房，由于国有企业大而全的特点，集团内部一般都可以包揽从设计、施工到销售的所有环节，他们的成本控制能力也很强；第三类参与保障性住房建设的房企是以碧桂园为代表的二线郊区型房地产开发企业，以获取开发用地为目的参与保障房建设，这些企业一般都专注于郊区大盘的开发，积累了丰富的控制成本和营销郊区楼盘的经验，而通常保障性住房的位置都为城郊，因此碧桂园这类房企就成为了建造保障性住房的天然对象，他们参与的项目从经济适用房到限价房不等，并经常依此为交换条件获得更为优惠的土地或政策。从参与保障性住房建设的三类房地产企业来看，如果要想从保障性住房项目中获得合理回报，良好的成本控制能力是关键因素。表：典型地产公司参与保障性住房建设情况企业名称企业优势保障性住房项目备 注万科能较好的控制成本，专注大众住宅，住宅标准化上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等两限房项目保障性住房项目净利润率一般在3-4%左右。而万科的保障性住房项目净利润率高达6%，北京住总与政府关系良好，长期开发经济适用房和两限房，积累了丰富的开发中低端住房经验。南苑乡东铁营定向安置用房项目、通州梨园镇铜牛厂公共租赁房项目，翠城、旗胜家园、常盈家园、东岸小区、大兴康庄等项目北京住总保障性住房业务占房地产总业务量的80%碧桂园具有开发郊区大盘的丰富经验，开发和销售速度快，控制成本经验丰富惠东、满洲里等经济适用房项目项目所在地还包括增城、顺德、江门、阳江、韶关、陆丰、兴安盟、通辽等20余个城市，在国内众多房地产开发商中，碧桂园是首个准备大面积参与经济适用房建设的开发巨头。2、保障性住房建设 机遇和挑战并存（1）、项目风险有限，利润尚有保证对于开发商来说，参与保障性住房建设尽管利润率较低，但是供应群体明确、需求量大，项目风险小，利润稳定，受市场波动影响小。虽然名义利润较低，一般为3%-5%左右的水平，但由于开发商自有资金比例仅需要两成，其余均可由贷款杠杆完成建设，因此其实际资金利润率将放大5倍，相比当前不断受到调控的商品房市场，这一收益率水平不仅可以成为开发商获取盈利的过渡模式，而且也可以作为一种长期的发展方向，为之提供相应的盈利空间。（2）、在房地产市场进行调整的背景下，越来越多的房企希望进入保障房市场2010年4月17日新国十条的出台标志着房地产政策的转向，控制投资需求和价格增速成为下一阶段政府主要目标，房地产业将不可避免的进入一年或更长时间的调整期。从国家到地方，有关加大保障性住房建设力度的政策层出不穷，保障性住房建设将成为各级政府施政重点，“目前正在抓紧制定十二五城镇住房建设规划和中长期建设规划。”中国房地产业协会副会长朱中一透露，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右，全国房地产市场面临重新划分，因此，在未来的市场竞争中能否在保障性住房市场占得先机至关重要。保障性住房涉及民生问题，解决民生是政府的职责，企业参与保障性住房建设，不仅能为地方政府解忧，与政府保持良好的沟通，还是其积极承担社会责任的体现，能更快的提高企业的品牌知名度，获得良好的社会效益。同时，通过参与经济适用房项目与和地方政府达成一些互惠互利的协议，为下一步的土地储备打下了良好基础。（3）、保障性住房建设，对大部分企业一个挑战首先，是成本控制风险。在售价限定的情况下，项目利润主要取决于开发商开发成本的高低，此外，考虑建材价格上涨、工程变更等不确定性因素，对企业的成本控制能力要求更为严格。青岛一家知名房地产企业2002年在青岛做了经济适用房项目，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，累计亏损约7000万元。2007年，该公司承建青岛四方一个限价房项目，定价为4578元平方米，建筑面积约6万平方米。没有料到的是，在建设过程中钢材价格猛涨，建筑成本剧增。以限定价格销售，最后这个项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。2009年，该公司承建青岛李沧一个经济适用房项目时，由于企业承担动迁项目，每平方米增加成本约1500元，最后亏损800多万元。其