娱乐广场项目预可行性研究报告

娱乐广场项目预可行性研究报告 1 目 录 第一章 总 论 . 1 1.1 项目概况 . 1 1.2 可研报告编制依据和研究范围 . 2 1.3 主要技术经济指标 . 2 第二章 项目建设背景与必要性 . 3 2.1 项目建设背景 . 3 2.2 项目建设必要性 . 4 第三章 市场分析与预测 . 6 第四章 项目选址及建设条件 . 8 4.1 项目选址 . 8 4.2 建设条件 . 8 第五章 建设内容及规模 . 12 5.1 建设内容 . 12 5.2 建设规模 . 12 第六章 工程建设方案 . 13 6.1 建筑设计 . 13 6.2 结构设计 . 13 6.3 给排水设计 . 15 6.4 电气设计 . 15 6.5 消防设计 . 16 第七章 环境保护 . 18 7.1 施工期环境影响分析 . 18 7.2 营运期环境影响分析 . 21 第八章 节能方案分析 . 22 8.1 建筑节能措施 . 22 8.2 用电节能措施 . 25 8.3 给排水节能措施 . 26 第九章 项目工程管理与劳动保护 . 27 9.1 工程管理 . 27 9.2 劳动保护 . 28 第十章 项目实施进度安排 . 30 娱乐广场项目预可行性研究报告 2 10.1 项目前期阶段 . 30 10.2 项目 准备阶段 . 30 10.3 项目实施阶段 . 30 第十一章 投资估算与资金筹措 . 31 11.1 投资估算 . 31 11.2 资金筹措 . 32 第十二章 招投标方案 . 34 12.1 编制依据 . 34 12.2 招标范围 . 34 12.3 招标组织形式 . 35 12.4 招标方式 . 35 12.5 招标信息发布 . 35 第十三章 经济效益分析 . 36 13.1 分析说明 . 36 13.2 经济费用、效益分析 . 36 13.3 财务指标分析 . 37 13.4 评价结论 . 37 第十四章 社会效益分析 . 38 14.1 项目对当地经济发展和社会稳定的影响 . 38 14.2 项目对当地相关产业发展的影响 . 38 14.3 项目对合理利用自然资源的影响 . 38 第十五章 研究结论与建议 . 39 15.1 研究结论 . 39 15.2 建议 . 39 娱乐广场项目预可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 娱乐广场项目 1.1.2 项目选址 拟建项 目选址 于 老城区莲池路乾明小区至十字路口路段 。 该区域 对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有 易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源 ，均 符合有关安全卫生环境保护标准 。 1.1.3 建设内容及规模 1、土建工程 项目拟用地面积 1500 平方米，建筑占地面积 750 平方米，总建筑面积 3000 平方米，一栋四层。 2、设备工程 本项目需购置音响系统、电脑、电视等 KTV 包厢必备设备。 3、 配套工程 本项目配套工程包括道路及场地硬化、绿化工程、供配电、给排水及消防工程等配套设施工程。 1.1.6 项目建设实施进度 为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，项目建设工期 15 个月。 1.1.7 总投资及资金筹措 1、总投资估算 建设项目总投资为 5000.00 万元，其中工程费用 2475.90 万元，设备费用 1800.00万元，其他费用 486.00 万元，预备费 238.10 万元。 娱乐广场项目预可行性研究报告 2 2、资金筹措 项目所需资金全部由项目单位通过多渠道融资方式解决。 1.2 可研报告编制依据和研究范围 1.2.1 编制依据 1、中华人民共和国城市规划法； 2、城市用地分类与建设用地标准； 3、常德市城市总体规划（ 2009-2030 年）； 4、 常德市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案） ； 5、 常德经济技术开发区“十二五”规划 （讨论稿） ； 6、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 7、建设单位提供的其他相关资料。 1.2.2 研究范围 本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、市场分析与 预测、 项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程 建设 方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案 、财务评价及社会效益等方面进行分析研究。 1.3 主要技术经济指标 主要技术经济指标见表 1-2。 表 1-2 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 总用地面积 m2 1500 2 建筑占地面积 m2 750 3 总建筑面积 m2 3000 4 项目建设期 月 15 5 总投资 万元 5000 6 利润总额 万元 2010.83 正常年 7 财务内部收益率 % 25.88 税后 8 财务净现值 万元 3539.33 税后 9 投资回收期 年 3.93 含建设期 娱乐广场项目预可行性研究报告 3 第二章 项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景 进入 21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而 KTV 行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内 “ 娱乐经济 ” 不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使 KTV 行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的 KTV 店开张，但是行业内 巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。经过多年的发展， KTV 的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在常德市， KTV 行业成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在常德市内的 档次较高的 量贩式KTV 已有 10余 间，根据常德市现有的 KTV 走势，都是走高服务质量，高档装修，平价超市，这一切都已成为常德市消费者的消费习惯。常德市的 KTV 市场还没有饱和，根据常德市人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的 25.6%，可见，市 场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各家 KTV 目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。 2010 年，常德经济技术开发区全区共实现第三产业增加值 94033.65 万元，占三次产业增加值总量的 20%，同比增长 18.3%。其中营利性服务业完成 12988.04 万元，同比增长 23.5%；非营利性服务业完成 22835.98，同比增长 14.6%。 常德经开区目前仅有声工厂、夜猫等几家规模小、档次低的 KTV 娱乐场所，完全满足不了当地的娱乐消费，绝大多数居民都是前往江北城区消 费，因为与江北城区相距较远，居民的娱乐消费有诸多不便。多数居民都希望在本地建设一个大规模、上档次的娱乐消费场所。以往，常德经济技术开发区工作的重心偏向发展工业，导致第三产业发展滞后，城市的整体功能缺失。近年来，常德经济技术开发区为了完善城市配套功能，加快了第三产业的发展，加大了三产项目的引进力度。 娱乐广场项目预可行性研究报告 4 面对常德经济技术开发区内的消费需求，结合开发区发展现状，现正着力开发一个娱乐广场项目，以提高园区内的服务业发展水平。 2010 年，德山开发区已正式升格成为全国 79 个国家级经济技术开发区之一，其发展势头强劲，发展潜 力不可估量。 2.2 项目建设必要性 2.2.1 项目 建设 有利于进一步丰富居民的文化娱乐生活 文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。KTV 娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。为打造 常德 特色文化产业，营造良好的配套环境。 KTV 是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。在全国各大城市中， 常德 人的生活指数较高 ， 其中 常德 居民支出增长最快的是娱乐消费。 本项目建设 为 常德 的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽 情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。 2.2.2 项目建设 有利于带动 常德经济技术开发区 的发展 KTV 娱乐业的兴旺，必然带动经济的发展，最为明显的是餐饮业和零售业。作为消费性服务业的 KTV，有利于优化 常德经济技术开发区 产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨国企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。娱乐经济就这样孕育而生 了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内 “ 娱乐经济 ” 不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。据老牌娱乐集团华特迪士尼公司粗略估算，中国的娱乐业市场可以创造出每年约 70 亿美元的巨额利润。由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。 “ 十 二 五 ” 期间， 常德经济技术开发区 将与常德 市现代化国际名城建设全面接轨，充分发挥城市拓展、物流集散、娱乐休闲。大力实施外向牵动、科教兴区、环境优化、城市化四大战略，建成 常德 市 工业基地 。建娱乐广场项目预可行性研究报告 5 成具有国际化、市场化、法制化水准和 常德 现代化国际名城特色的绿色城区。总而言之， 本 项目建设 必将有利于带动项目周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动 常德经济技术开发区 经济的发展。 娱乐广场项目预可行性研究报告 6 第三章 市场分析与预测 常德经济技术开发区作为新兴的工业城市，近年来经济快速发展，居民消费需求持续增加。常德经济技术开发区现有规模工业企业 92 家，常驻人口近 10 万，流动人口比例大。园区内娱乐消费场所完全满足不了本地的娱乐行业发展的需要，致使娱乐消费向江北城区转移，引进 KTV 娱乐广场项目符合当地居民的消费需求，能大力促进本地娱乐业的发展。 KTV 娱乐的消费人群主要是 20-30 岁的中、青年 人群。常德经济技术开发区是一个以企业为主的工业城市，领导和职工几乎全是精力旺盛的中、青年人，这部分人消费层次可以分为高档、中档和低档，消费心理大多为娱乐、放松心情和减压。可针对不同的消费档次设计不同档次的包间，以满足各种消费需求。 为加速“工业新城、城市新区、美好德山”建设步伐，推进经济发展方式转变和经济结构调整，不断满足常德经开区居民日益提高的物质文化需求，常德经开区正大力发展服务业，力求着力打造一个具有优良人居环境的新兴城市。 常德经济技术开发区服务业发展的整体思路是：争取用 5 10年的时间，逐步建立起 适合全区经济社会发展需要和城市功能需要的市场体系、社会化综合服务体系和社会保障体系，满足人民群众在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活方面及在文化娱乐、广播影视、图书出版、体育康复等精神生活方面提出的更多、更高的要求。 常德经济技术开发区的城市定位越来越明晰：要打造成为一个以工业为主，城市化功能齐全的城市新区。服务业是国民经济的重要组成部分，是支撑经济又好又快发展的诸多条件之一，其发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，是加快“城市新区”建设的重要抓手之一。加快发展服务业，努力提高服务业的发 展水平，是推进经济结构调整、加快转变经济发展方式的必由之路。 常德经济技术开发区服务业的发展目标：服务业增加值年均递增 20%左右，到娱乐广场项目预可行性研究报告 7 2020 年，服务业从业人员占全社会从业人员的比重达到 35%，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，总体发展水平适应德山开发区经济社会发展的要求。目前常德经济技术开发区与这个目标还有很大差距，在今后相当长的一段时间内，园区将大量引进三产企业以促进服务业的发展。常德经济技术开发区在招商过程中，会更加注重引进大型服务业项目，重点打造园区服务业发展水平和质量。 娱乐广场项目预可行性研究报告 8 第 四 章 项目选址 及建设条件 4.1 项目选址 拟建项 目选址于老城区莲池路乾明小区至十字路口路段 。该区域 对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有 易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源 ，均 符合有关安全卫生环境保护标准 。 4.2 建设条件 4.2.1区位交通条件良好 常德交通方便快捷是全国 60个交通枢纽城市之一，是湖南省唯一拥有铁路、航空、水运和高速公路立体交通体系的地级城市。 公路：常德经济技术开发区是常德城区的南大门，境内有 207和 319两条国道交汇，距省会长沙 150公里，国家 森林公园 张家界 170公里，风景名胜桃花源 10公里。规划有六条高速公路汇聚：长沙 -常德高速公路，常德 -张家界（重庆）高速公路，常德至吉首（贵州）高速已通车。至邵阳（澳门）、岳阳（武汉）、荆州（太原）等地的高速公路已经动工。常德是全国 60个高速公路交通枢纽城市之一。 铁路 ：石长铁路横穿德山，该线上最大的火车站也座落于此，年运输量达 120万吨，常德商检、海关在此建有监管仓库。规划中的洛湛铁路也途经德山。 水运 ：开发区北邻 沅江 ，经沅江过洞庭湖可直达 长江 。沅江常年可行驶千吨级轮船，船只抵达上海只需 4天左右，常德港有 500吨级码头 2座，千吨级集装箱码头 1座。省交通部门正规划在常德蒋家嘴建设万吨级码头。常德商检、海关在此建有监管码头 .空运开发区距常德桃花源机场 5公里。 空运 ：机场可 起降波音 737、 757客机，现已开通常德至 广州 、 深圳 、 北京 、 海口 、上海 等地航班。此外，常德至 重庆 、 温州 等地航班正筹划中。 4.2.2基础设施配套完善 多 年来，市、区两级先后投入园区基础设施建设资金 30多亿元，区域内固定资产娱乐广场项目预可行性研究报告 9 投入超过 150亿元，基本实现了水、电、路、气、通讯等设施的配套。全区物流通畅，公路有 207、 319两条国道在这里交汇，长常、常张和常吉等 6条高速公路在这里贯通；铁路有连接京广和枝柳两大动脉的石长铁路在这里横穿，拥有年运输量 120万吨的火车货站；水路，能停泊千吨级轮船的德山码头将为您提供舟载之便，可从这里走沅江、经洞庭湖，西达重庆，东 抵上海；空运，距开发区 5公里的常德桃花源机场，开通了广州、海口、北京、上海等 多条航线，大大缩短了德山与外界的距离。水电齐备，开发区内拥有日供水 10万吨、 60万吨的自来水厂各一座，能充分保证企业的生产用水和居民的生活用水；开发区作为西电东送的主通道，有 10伏万变电站二座， 20伏万变电站一座。污水处理厂、垃圾发电厂、客运汽车站、公交通车站正在建设。 4.2.3自然条件优越 1、自然地理 常德地貌大体构成是 “ 三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面 ” 。山地面积677.61万亩，占全市土地总面积的 24.8%，平原面积 978.98万亩，占总面积的 35.9%，水面 220.76万亩，占 8.1%，丘陵岗地 853万亩，占总面积的 31.2%。全市现有耕地面积702.27万亩，占土地总面积 38.15%，占全省耕地面积的 15%。 常德市西北部属武陵山系，中低山区；中部多见红岩丘陵区；其间也出现断块隆起山（如 太阳山 ）和蚀余岛状弧形山（如太浮山）；东部为沅、澧水下游及洞庭湖平原区；西南部为雪峰山余脉，组成中山 区。由此构成区内南、北高，中间低，两山夹一凹的基本地貌轮廓。 德山处于常德市沅水以南，位于北纬 28度 24分 31秒，东径 110度 28分 48秒，属洞庭湖的西部平原丘陵过渡地带，黄海平均高程为 52米，无水患之忧。 2、气候资源 常德市属于中亚热带湿润季风气候向北亚热带湿润季风气候过渡的地带。气候温暖，四季分明，热量丰富，雨量丰沛，春温多变，夏季酷热，秋雨寒秋，冬季严寒。 常德市年平均气温 16.7 ，年降水量 1200-1900毫米，无霜期 272天，适宜水稻、棉花、油料作物生长。由于受地形影响，全市气候呈现非地带规律 。西部山区，石门娱乐广场项目预可行性研究报告 10 东山峰农场年平均气温 9.2 ，而石门等澧水河谷地带年平均气温 16.8 。中部丘陵区、太浮山与太阳山对峙形成向北敞开的簸箕形盆地，致使临澧、桃源一带冬季易受冷空气袭击。平原区安乡县年降水量在 1500毫米以上。 德山属亚热带季风气候，四季分明、阳光充足、严寒期短、无霜期长，春季气候温暖，秋季天高气爽。 常规地面气象参数如下： 历年平均气温： 16.7摄氏度 年日照时数： 1719.5h 年均降雨量： 1346.5mm 年主导风向： NNE 年平均风速： 2.1m/s 年平均气压： 1011.8hpa 常德经济技术开发区环境空气清新、质量较好，一般气象条件下，硫化物、氮化物日均浓度都控制在国家环境空气质量标准的二级标准限值以内。 3、工程地质 德山 属第 四系全新统和新生界第四系更新统，主要为人工填土、亚粘土、轻亚粘土、淤泥质土、粉细砂和砂砾石。建筑场地大部分在第四季松散土层上，松散土层区系第四系全新统、更新统土层区。该区域地基土层属第四系全新统（ Q4），由素填土、粉土、（黄色和黑色）、圆砾石组成，地质物理力学性质较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软 场地土，场地类别为 类建筑场地。 4、场地地震效应 根据中国地震动参数区划图（ GB18306-2001）对我国地震区、带的划分， 德山 位于华南地震区，长江中下游地震亚 区 -常德地震带 、钟祥 -常德地震亚带的南端，是湖南省地震最活跃的地区，但规划区内具备了孕育中强地震的地质构造条件 。按建筑抗震设计规范（ GB50011-2010）的有关规定，本工程按 常德 地区标准，设防烈度要求为 7度。 4.2.4其他有利条件 1、良好的项目建设技术条件 娱乐广场项目预可行性研究报告 11 该项目经深入调查、反复论证，符合当地条件和实际需要，可操作性强，便于施工。 2、建筑材料供应充足 项目建设所需的各种建筑材料均能在当地购买。 娱乐广场项目预可行性研究报告 12 第五章 建设内容及规模 5.1 建设内容 常德经济技术开发区娱乐广场项目主要经营 KTV 歌厅娱乐活动。拟建项目总建筑面积 3000 平方米， 同时还包括购置 KTV 包厢必备设备， 此外还包括道路及场地硬化工程、绿化工程、供配电工程、给排水及消防工程等配套设施建设。 1、土建工程 项目拟用地面积 1500 平方米，建筑占地面积 750 平方米，总建筑面积 3000 平方米，一栋四层。 2、设备工程 本项目需购置音响系统、电脑、电视等 KTV 包厢必备设备。 3、配 套工程 本项目配套工程包括道路及场地硬化、绿化工程、供配电、给排水及消防工程等配套设施工程。 5.2 建设规模 项目拟用地面积 1500，总建筑面积 3000 平方米。 建设项目总投资为 5000.00 万元，其中工程费用 2475.90 万元，设备费用 1800.00 万元，其他费用 486.00 万元，预备费 238.10 万元。 娱乐广场项目预可行性研究报告 13 第 六 章 工程 建设 方案 6.1 建筑设计 6.1.1 设计依据 1、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2009 年版）； 2、民用建筑设计通则 GB50352-2005； 3、公共建筑节能设计 标准 GB50189-2005； 4、建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95 及 1999、 2001 年局部修订； 5、建筑地面设计规范 GB50037-96； 6、屋面工程技术规范 GB50345-2004； 7、湖南省民用建筑节能条例（湖南省人大常委会 2010 年第 32 号公告）； 8、国家现行的其他设计规范和设计标准。 6.1.2 设计要求 本工程建筑类别为二类，耐火等级为二级，抗震设防烈度为 7度，屋面防水等级为级。 6.1.3 功能布局 常德经济技术开发区娱乐广场项目主要经营 KTV 歌厅娱乐活动 。地上建筑为四层，其中一层为接待大厅，二至四层主要为 KTV 娱乐包厢，共 65 个，配套设有收银台、音控室、网管室等。 6.1.4 屋面设计 屋面设计按屋面工程技术规范（ GB50345-2004）设计并满足节能要求。屋面防水等级为级。 6.2 结构设计 6.2.1 设计依据 1、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2009年版）； 娱乐广场项目预可行性研究报告 14 2、建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001； 3、建筑抗震设计规范 GB50011-2010； 4、建筑结构荷载规范 GB50009-2001（ 2006年版）； 5、建筑桩基技术规范 JGJ94-2008； 6、混凝土结构设计规范 GB50010-2002； 7、国家现行的其他设计规范和设计标准。 6.2.2 结构布置方案 本工程为框架 剪力墙 结构 ， 房内均采用普通梁板结构。 6.2.3 基础选型 根据邻近地质勘察报告，本工程建筑采用 长螺旋 桩基础。 6.2.4 主要结构材料 1、钢材 箍筋用 HPB235； 纵筋用 HPB235、 HRB400。 2、焊条 HPB235 钢筋焊接： E43 系列； HRB400 钢筋焊接： E55 系列。 3、混凝土 为使结构刚度尽可能均匀变化，将砼强 度等级改变的楼层与竖向构件改变截面的楼层位置错开 ； 梁柱节点区内砼强度等级同竖向构件，周边用隔离网隔开。 4、围护墙体材料 外墙、内墙采用厚度 t=200 的加气混凝土砌块。 娱乐广场项目预可行性研究报告 15 6.3 给排水设计 6.3.1 给水 1、用水量计算 本项目工程用水主要为生活用水和绿化用水。日用水量约为 21.0m3/d，最大时用水量 1.3m3/h。 2、给水系统 本项目采用 生活及消防联合给水管网。管网干管管径为 DN100，给水管部分采用球墨铸铁管，部分采用镀锌钢管，并设阀门井、水表井等。在管网上适当位置设置分段检修阀，保证当管网任一 段发生故障进行检修时，其它供水点不会因此停水。室外给水系统采用埋地暗敷设，室内沿墙明敷至各用水点。 6.3.2 排水 1、排水量计算 项目废水排放源主要生活污水。日排水量约为 18.9m3/d，最大时排水量 1.2m3/h。 2、排水系统 本项目采用雨污合流制。雨水经地面径流汇集排入 规划区 排水管网；生产及生活污水经沉淀池、化粪池处理后排入 规划区 排水管网。 6.3.3 消防用水量 室内外消防用水量均为 25L/s，按火灾持续时间 2小时计，则一次消防用水量为360m3。 6.4 电气设计 6.4.1 用电负荷 根据本项目建筑 物类型和使用性质，该项目排污泵、生活水泵、客梯、楼梯间及电梯前室照明为二级负荷，二级负荷容量为 20KW，其它用电负荷等级为三级。建筑负荷指标按 70W/m2计算，用电总装机容量为 210KW，需要系数取值 0.45，计算容量为 94.5KW，计算视在功率为 105KVA。本项目拟在变配电站设置 1台变压器，容量为娱乐广场项目预可行性研究报告 16 125KVA。 设柴油发电机房一座，机组容量为 25kW。 6.4.2 输配电线路 选用电缆经电缆沟采用放射式供电方式送至各 包厢控制箱 ，由各 包厢控制箱 对本包厢 进行配电和控制。配电站设高配与低配，高压电机配电线路选用 YJV-6KV 铜芯电力电缆，由变电站直接引至电机启动柜；低压配电线路选用 VV-0.6/1kv 铜芯电力电缆。 6.4.3 防雷及接地 1、防雷措施 本项目按第三类防雷建筑物要求设防。 对直击雷的防护采用装设在建筑物上的避雷网沿屋面周边敷设一圈，引下线应沿建筑物四周均匀或对称布置，其间距不大于 25 米。每根引下线的冲击接地电阻 10欧姆。 对于金属屋面，易做接闪器，利用钢柱做引下线与接地装置连接，引下线其间距不大于 25 米，沿建筑物四周均匀或对称布置。 防雷接地装置宜与电气设备的接地装置及埋地的金属管道相连。对雷电波侵入的防护采用电缆进出线的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。进出电缆线转换为架空线则在转换处装设避雷器。 2、接地保护 按规范需求，在 规划区 内设置必要的防雷与接地措施。 6.5 消防设计 6.5.1 设计依据 1、建筑设计防火规范 GB50016-2006； 2、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005； 3、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分 2009 年版）； 4、相关法规和技术规范。 娱乐广场项目预可行性研究报告 17 6.5.2 水消防 1、消防设计范围 包括室 外 消火栓 、 自动喷淋 灭火 系统、 灭火器 配置。 2、消防用水 在入口处给水管各引一条 DN100 消防给水管，并在红线内构成环状供水管网。 3、室外消火栓系统 室外消火栓系统采用低压制，室外消防用水量为 25L/S，在消防给水环网上接出室外消火栓供消防车吸水向着火楼房加压供水灭火。消火栓距路边不应大于 5m，不宜小于 2m。 4、自动喷淋灭火系统 （ 1） 本工程 各包厢 均应设湿式自动喷水灭火系统。 （ 3） 湿式报警阀设置的组数按一组湿式报警阀控制 80 个喷头的原则确定，本工程自动喷洒灭火给水系统共设 1 组湿式报警阀，自动喷水灭火系统 在每个防火分区均设水流指示器；湿式报警阀的最不利点喷头处设置末端试水装置，其它防火分区的最不利点喷头处均设 DN25 的试水阀；连接湿式报警阀前、后的控制阀门及水流指示器前的阀门均采用信号阀。 （ 3） 对配水管道工作压力大于 1.20Mpa 的系统，在报警阀前设置减压阀减压；对系统中各配水管入口的压力大于 0.40Mpa 的，或在其报警阀前设置减压阀减压，或在各配水管入口处设减压孔板减压。 （ 4） 为保证发生火灾时城市消防车能直接向自动喷水灭火系统加压供水，设置2 套地上式消防水泵接合器分别与自动喷水灭火系统管网相连，且保证 消防水泵接合器 15 40 米范围内设有室外消火栓。 5、灭火器具配置 根据建筑灭火配置设计规范及各建筑的使用功能配置一定数量相应的灭火器。 娱乐广场项目预可行性研究报告 18 第 七 章 环境保护 “发展循环经济，加强环境保护力度，切实保护好自然生态”是我国提倡的一项基本方针，加快建设资源节约型、环境友好型社会也成为了我国近几年应追求的目标。因为它不仅事关现代建设事业，而且事关人民群众的根本利益，更事关中华民族的生存和长远发展。因此在项目建设的过程中，我们要立足于我国现状，本着“发展循环经济，加强环境保护力度，切实保护好自然生态”的 要求去开展建设。 按照可持续发展战略方针，根据“构建和谐社会”的基本精神，应当着力进行环境保护。现今“加强环境保护，促进人与自然和谐相处”的呼声越来越高，环境保护已成为了我国必须长期坚守的一项基本国策，加强环保成为了我们每一个人的责任。本项目的环境保护将按照中华人民共和国环境保护法、建设项目环境保护设计规定等有关法律、法规及其他政策文件，采取必要的治理措施保护环境，严格按照国家的环境标准执行，并报环保管理部门审定。 7.1 施工期环境影响分析 7.1.1 噪声 施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖 掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见表 7-1。 表 7-1 距施工机械不同距离处的声级 序号 设备名称 噪声级 dB(A) 10m 20m 30m 50m 100m 200m 1 打桩机 80 74 70.5 66 60 54 2 挖掘机 65 59 55.5 51 45 39 3 搅拌机 60 54 50.5 46 40 34 4 载重汽车 70 64 60.5 56 50 44 5 搭吊 65 59 55.5 51 45 39 娱乐广场项目预可行性研究报告 19 由表 7-1 可以看出，施工噪声将使距声源 100 米范围内的昼、夜声级超过城市区域环境噪声标准（ GB3096-93） 2类标准。这将会对周围环境噪声敏感点产生不利影响。主要防治措施： 1、采用较先进、噪声较低的施工设备； 2、将噪声级较大的施工活动尽量安排在白天，夜间进行噪声级较小的施工活动，对打桩机等主要噪声源应建议 在中午（ 12： 00-14： 00）停止施工，夜间（ 22： 00-06：00）禁止施工； 3、禁止夜间运行的设备应严格执行有关规定，若必须夜间施工，须先向环保部门申报并征得许可，同时事先通知周围居民、单位，以取得谅解； 4、在不影响施工情况下将噪声设备尽量不集中安排，并将其移至距离居民住宅等敏感点较远处，同时对固定的机械设备尽量入棚操作； 5、采用声屏障措施：在施工场地周围有敏感点的地方设立临时声屏障；在施工的结构阶段和装修阶段，对建筑物的外部也应采用围墙围挡，以减轻设备噪声对周围环境的影响。 7.1.2 废气 施 工场地平整、砂料、石灰、进出车轮带泥砂、水泥搬运、混凝土搅拌产生扬尘，运输车辆产生尾气，由此造成对周围环境空气的污染，直接影响附近居民的日常生活和城市景观。 为降低扬尘产生量，保护大气环境，建议施工单位采取如下措施防尘： 1、在施工过程中，作业场地将采取修建围墙围挡以减少扬尘扩散，围挡对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为 2.5m/s 时，可使影响距离缩短 40%。 2、在施工场地安排员工定期对施工场地洒水以减少扬尘量，洒水次数根据天气状况而定。一般每天洒水 1 2 次；若遇到大风或干燥天气可适当增加洒水次数。 施工场地洒水与否对扬尘的影响较大，场地洒水后，扬尘量减低 28% 75%，大大减少了其对环境的影响； 娱乐广场项目预可行性研究报告 20 3、对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少洒落； 4、使用商品混凝土，尽量避免在大风天气下进行施工作业。北京市目前规定大于四级风禁止土石方施工，该项目也可借鉴； 5、在施工场地上设置专人负责弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、清运和堆放，堆放场地应避开居民区的上风向，必要时加盖蓬布或洒水，防止二次扬尘； 6、对建筑垃圾及弃土应及时处理、清运 ， 以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环境； 7、建材堆放点要相对 集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量； 8、选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫。 只要加强管理、切实落实好这些措施，施工场地扬尘对环境的影响将会大大降低，同时其对环境的影响也将随施工的结束而消失。 7.1.3 废水 施工期间产生的废水主要有基础施工中泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产废水和施工人员所产生的生活废水等。生产废水中主要含有悬浮物、石油类等，生活污水中主要含有 COD、 BOD5、 SS 等污染物。项目施工期间，对施工场地所产生的污水应加以管理、控制。所排放的污水应设置专门沟渠 ，经格栅沉淀处理后再排入城市排水管网。施工废水特别是水泥砂浆废水含有大量的泥砂，如果不经处理直接外排，会淤积下水道，且污染地表水环境。因此该部分污水必须处理后（设置沉砂池）方能外排。采取上述有效措施后项目施工期污水对受纳水体影响不大。 7.1.4 固体废物 建设施工过程中产生废弃的建筑材料、废土、建筑垃圾、生活垃圾等固体废物。施工现场产生的固体废物以建筑垃圾为主。大量的建筑垃圾及弃土的堆放不仅影响城市景观，而且还容易引起扬尘等环境问题，为避免这些问题的出现，对施工中产生的固体废物必须及时处理。施工期的建筑垃圾 应随时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理。弃土拟在本工程建设中用做填埋土。 娱乐广场项目预可行性研究报告 21 7.1.5 施工期对交通的影响分析 施工期间，现场产生的大量建筑垃圾和生活垃圾需要运出，大量的建筑材料需要运入，运输车辆将会对城市的交通带来一定影响。建设单位、施工单位应会同交通部门定制合理的运输路线和时间，尽量避开繁忙道路和交通高峰时段，以缓解施工期对交通带来的影响。另外建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置，并不定期地检查执行的情况。采取上述措施后，将会有效地减轻施工期对交通的影响。 总之， 项目施工期对环境产生的上述影响，均为可逆的、短期的，项目建成后，影响即自行消除。建设单位和施工单位在施工过程中只要切实落实对施工产生的扬尘、噪声、固体废物的管理和控制措施，施工期的环境影响将得到有效控制。 7.2 营运期环境影响分析 7.2.1 污水防治措施 该项目在营运的过程中，产生少量生活污水，污水中主要含 COD、 SS、 BOD5、动植物油等污染物，要采用隔油、隔渣、沉淀等预处理措施后排入化粪池生化处理，实现达标排放。 7.2.2 固体废物防治措施 该项目营运期产生的生活垃圾，如果任意排入环境，分解释出有毒有害 气体和散发出恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，将对周围水体和大气环境产生较大影响，必须集中定点收集，密闭存放，及时清运至城市垃圾中转站进行统一处置。只要严格按照环卫部门的有关规定执行，加强管理该项目固体废物对周围环境不会产生明显的不良影响。 7.2.3 噪声防治措施 该项目的主要噪声源为包厢的噪声。采取有效的防治措施，对周边声环境影响不大。 娱乐广场项目预可行性研究报告 22 第 八 章 节能方案分析 大力发展循环经济，是构建资源节约型、环境友好型社会和实现可持续发展的重要途径。 在设计和施工中应坚持开发节约并重，节约优先，按照减量化、再利 用、资源化的原则，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源的综合利用，并完善再生资源回收利用体系，全面推进清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。 8.1 建筑节能措施 8.1.1 节能建筑规划设计 根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。 1、建筑 朝向和平面形状 同样形状的建筑物 ,南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为 4 1的建筑物 ,经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加 70%。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。因此 ,选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。 2、合理规划空间布局及控制体型系数 如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较 开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。 娱乐广场项目预可行性研究报告 23 体形系数的定义是建筑物外表面积 F 与其所包围的体积 V之比值。对于相同体积的建筑物 ,其体形系数越大 ,说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大 0.01，能耗指标约增加 2.5%。因此 ,出于节能的考虑 ,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时 ,应尽量增加围护结构的热阻。 8.1.2 增强建筑维护结构的保温隔热性能 1、 外墙的节能措施 使用环保、节能型建筑材料 使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下 ,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。 a、 外墙 类型 由外至内 :水泥砂浆（ 20mm） +胶粉聚苯颗粒保温砂浆（ 40mm） +加气混凝土砌块（ 240mm） +混合砂浆（ 20mm） b、 楼板类型 水泥砂浆（ 20mm） +钢筋混凝土（ 120mm） +混合砂浆（ 20mm） c、 分户墙类型 混合砂浆（ 20mm） +灰砂砖 砌体（ 240mm） +混合砂浆（ 20mm） d、 屋面 类型 自上而下 :碎石、卵石混凝土 （ 40mm） +水泥砂浆（ 20mm） +挤塑聚苯板（ 40mm） +水泥砂浆（ 20mm） +钢筋混凝土（ 120mm） +混合砂浆（ 20mm） 隔离太阳辐射热 对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。 2、门窗的节能技术措施 娱乐广场项目预可行性研究报告 24 尽量减少门窗的面积 门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的 30%，其能耗约占建筑总能耗的 2/3，其中传热损失为 1/3。所以门窗是外维护结构节能的重点 。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。 设置遮阳设施 设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。 提高门窗的气密性 有资料表明，房间换气次数由 0.8h-1 降到 0.5h-1， 建筑物的耗冷可降低 8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气 密性的重要手段之一。 尽量使用新型保温节能门窗 采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的 20% 30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10% 20%，因而控制窗墙比在 30% 50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。 a、外 窗类型 PVC 塑料普通中空玻璃窗（ 5mm+6Amm+5mm） 。 b、外 门类型 双层金属门板，中间填充 15mm 厚玻璃棉板 。 合理控制窗墙比 窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积 、 控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热娱乐广场项目预可行性研究报告 25 系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的 35% 45%， 故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的 ,一般北向不大于 25%；南向不大于 35%；东西向不大于 30%。 8.1.3 屋顶的节能技术措施 1、隔离太阳辐射热 隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色 覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等 也是较好的节能措施 。 2、“冷屋顶”节能 国外很多专家对“冷屋顶”（ cool roofs）进行了大量的研究，发现其节能效果很显著。所谓“冷屋顶” (cool roofs)是指日射反射率高的屋顶 ,它通过对普通屋顶涂上高反射率的涂料 ,提高屋顶的日射反射率 ,减少太阳热量的吸收 ,从而达到减少空调冷负荷和空调节能的目的。研究表明：采用“冷屋顶”节能可使空调负荷减少约 10% 50%。 8.2 用电节能措施 1、 变 配电加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少无功损失，节约电能。 2、敷设线路时，其导线截面积的设计选用，充分考虑其机械强度电压降、发热等因素，防止超负荷运行。 3、提高供配电系统的功率因素，减少线路的无功功率的损耗，从而达到节能目的。具体措施为在配电中心或箱变中设置低压侧集中电容补偿，使低压侧总功率因素达到 0.95 以上。 4、在满足照度要求的前提下，优先采用高效发光、高功率因素的 T5 或 T8 管的节能型荧光灯或紧凑型节能灯。在同等照度下比白炽灯节电 70-80%。 娱乐广场项目预可行性研究报告 26 5、公共场所如走道、楼梯间等人员短暂停留的部位采用声光控制延时开关控制照明灯具。 6、合理地控制照明时间。 7、充分利用自然光，减少用电量。 8.3 给排水节能措施 1、采用合适的供水系统，充分利用市政供水压力，按规范进行合理的给水系统分区，选择节能节水的加压供水的方式。 2、根据管网特性以及设备高效运行的要求选用供水设备。 3、选用节水器具及合理配置计量仪表。 4、水泵采用节能型电动机，提高电动机的能效。 5、生活给水泵等采用变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。 6、卫生洁（器）具采用节水型产 品。 总之在设计中一定要贯彻 国家有关部委最近 发出的 有关节能的 通知要求。 该项目采取以上各种节能技术措施后，必定可以获得显著的节能效果。 娱乐广场项目预可行性研究报告 27 第九章 项目工程管理与劳动保护 9.1 工程管理 9.1.1 组织机构 本项目工程量大，工期紧 ， 为确保工程建设有序、有效 运行 ， 本 工程 将 向社会公开招标，选取 施工单位 。中标 施工 单位应在施工现场成立高效运行的项目经理部 。 项目经理部对该工程进行现场施工管理，按项目法组织施工。项目经理部主要施工技术人员和管理人员均由有施工经验的人员组成，充分 吸取 以往类似工程的施工经验。 工程开 工前， 应 编制谨慎严密的网络计划，严格按网络计划组织安排施工。编制计划充分考虑施工现场可能对工期造成延误的各种因素， 在 确定进度作业指标时 要 留有余地，一旦发生延误 要 迅速采取补救措施。 9.1.2 工程管理 本工程管理单位的任务是：确保工程安全，充分发挥工程效益。主要工作内容有： 1、 工程项目严格按基建程序办事，完善项目申报制度 。 2、 建立健全工程质量保证体系，强化质量意识，实行工程质量终身负责制，各项工程项目实行质量一票否决制 。 3、 切实 执 行建设工程的 “ 三项制度 ” ，即业主负责制，招标投标制，工程监理制 。 4、 协调 监理，设计、施工各方面关系 。 5、 抓好工程项目建设进度计划及器材管理，抓好工程各阶段验收及竣工验收和组织管理 。 6、 工程建设过程中所有技术和质量文件、施工和监理记录等资料都要建档保存，以便备查和追索。 7、 严格实行工程建设财务管理制度 。 9.1.3 质量保证 建立健全工程质量管理的 “ 三个体系 ” ：即政府部门的质量监督体系， 业主 /监理娱乐广场项目预可行性研究报告 28 工程师的质量控制体系和设计、承包商的质量保证体系 。 工程质量的好坏直接影响工程效益的发挥和对下游人民生命财产的保护，因此质量监督机构应代表政府按照国家和环境行业有关工程建设法规、技术 标准和设计文件来实施工程质量监督，对施工现场影响工程质量的行为进行监督检查 。 业主应委托监理 单位建立质量控制体系，对各 道 工序、各个阶段的工程质量负有首要的责任 。 要求施工承包商对工程项目质量，保证全员、全过程、全企业的工作质量，严格执行 “ 三检制 ” ，建立健全质量保证体系，并使其正常运转 。 9.1.4 管理设施 管理设施主要包括：办公用房、办公设备、通信及交通工具。 为节约资金，临时管理设施建设应结合永久工程管理机构管理设施统筹安排，工程完建后一并移交永久工程管理机构。也可以考虑临时租用部分管理设施。 9.1.5 环境管理 从环保需要和现有工程管理体制的特点考虑，可在建设单位工程管理部门下设置工程环境管理办公室 (以下简称办公室 )。一旦工程项目环境影响评价被通过后，立即组建办公室和确定环境管理人员。办公室将按工程进展情况负责实施环境管理计划包括环保设计、施工期环保措施与监测的落实。 环境监理应作为本工程强化环境监督管理的重要手段，通过现场监督执行工作，提请承包商注意避免和及时处理污染等各种环境问题。 9.2 劳动保护 9.2.1 劳动安全 保护 1、 施工单位必须设置专门的劳动安全机构，负责工程的安全生产和劳动保护。工程 管理设立岗位责任制，严格岗位培训，所有作业人员必须持证上岗。 2、 土石方施工期间，严格按规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面要及时支挡防护，及时做好边坡处理。开挖产生的土石方必须运至指定地点存放，不得随意弃土存放。 娱乐广场项目预可行性研究报告 29 3、 施工期间各类机械作业，应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，加强设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行。各种电气设备应配齐警示标志，以防设备过载或泄漏时产生的燃烧、漏电、爆炸等现象造成人员伤亡。 4、 加强材料堆放运输管理。易燃易爆品和有毒有害品的存放，应向有关部门申报，并 按照批准的存放地点和保管方式，设专人负责管理。该类材料的运输，必须使用专用车辆，经过严格检查，方可发车、装卸。 9.2.2 卫生防护 1、 严格按照工程管理条例实施施工管理，防止施工垃圾、弃土、弃渣等外流，造成水土流失和污染环境。 2、 施工期间的生产和生活污水应通过市政管理部门指定的排放方式排向专用管道，排出前应作沉淀和分离处理。 3、 施工期间产生的废气，应控制在环保部门规定的排放标准内，严禁超标排放，造成污染。 4、 在土方施工、路面施工等容易产生粉尘、有害气体的阶段，应采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的 净化、除尘、通风装置，以保证施工场所及其周围的环境空气质量达到国家有关法规规定的标准。 5、 对操作高噪声、振动设备的作业人员，应配备隔音耳塞，并对设备采取减振措施，以保护作业人员的 身体 健康。 娱乐广场项目预可行性研究报告 30 第十章 项目实施进度安排 为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，项目建设工期 15 个月。现将实施进度大体安排如下： 10.1 项目前期阶段 3 个月内完成项目策划、可行性研究报告的编制与审批； 10.2 项目准备阶段 6 个月内完成项目工程勘察、设计 、资金组织、招投标、签订合同、征地拆迁及移民安置、施工准备（场地平整、通路、通水、通电等）工作； 10.3 项目实施阶段 1、 2 个月内完成全部基础工程； 2、 4 个月内完成全部主体工程； 3、 5 个月内完成室内外装饰安装和室外绿化亮化工程等配套设施建设； 4、 3 个月内完成 专业 设备安装及调试； 5、竣工验收，并投入使用。 娱乐广场项目预可行性研究报告 31 第十一章 投资估算与资金筹措 11.1 投资估算 11.1.1 编制依据 1、土建工程 （ 1）建设工程工程量清单计价规范 GB50500-2008； （ 2）湖南省建筑装饰装修工程消 耗量定额（ 2007年）； （ 3）湖南省建筑工程计价办法（ 2010年）。 结合以上文件，按相应文件进行调整，并借鉴当地同类建筑单位工程造价。 2、其它费用 （ 1）前期工作咨询费按“国家计委计价格 19991283 号文”、“国家计委计价格 2002125 号文”、“湖南省物价局、计划委员会湘价房 200095号文” 和“湘价服 200981号文”估算； （ 2）土地拆迁补偿费按“中华人民共和国土地管理法第四十七条”估算； （ 3）工程勘察费按“国家计委及建设部计价格 200210号文”估算； （ 4）工程设计费按“国家计委及建设部计价格 200210号文”估算； （ 5）建设单位管理费按“国家财政部财建 2002394号文” 和“常财建 200268号文”估算； （ 6）工程监理费按“国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格 2007670 号文”和 “湘价服 200776号” 估算； （ 7）施工图审查费按“湖南省物价局湘价服 200894号文”估算； （ 8）招标代理管理费按“国家计委计价格 20031980 号文”和“常财建 200268号文” 估算。 3、 预备费 根据本工程复杂程度，基本预备费按第一、二、三部分费用之和的 5%估算。 娱乐广场项目预可行性研究报告 32 11.1.2 总投资估算 建设项目总投资为 5000.00 万元，其中工程费用 2475.90 万元，设备费用 1800.00万元，其他费用 486.00 万元，预备费 238.10 万元。（详见表 11-1）。 11.2 资金筹措 项目所需资金全部由项目单位通过多渠道融资方式解决。 娱乐广场项目预可行性研究报告 33 表 11-1 总 投资估算表 单位：万元 序 号 工程或费用名称 估 算 价 值 (万元 ) 占投资额(%) 备注 建筑工 程费用 设备购 置费用 安装工 程费用 其他 费用 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 一 第一部分工程费用 2475.90 49.52 1.1 土建工程 2400.00 2400.00 48.00 含基础、装修 1.2 电气工程 15.60 15.60 0.31 含动力配电及照明 1.3 给排水及消防工程 22.50 22.50 0.45 1.4 弱电工程 10.80 10.80 0.22 含电讯、网络、自动报警等 1.5 道路工程 27.00 27.00 0.54 二 第二部分设备费用 1800.00 1800.00 36.00 含电梯、音响系统、电视、电脑等 三 第三部分其他工程费用 486.00 9.72 3.1 土地费用 22.50 22.50 0.45 3.2 建设单位管理费 75.00 75.00 1.50 财建 2002394 号 3.3 工程建设监理费 125.00 125.00 2.50 湘价服 200776 号 3.4 工程设计费 200.00 200.00 4.00 国家计委、建设部计价格 200210 号 3.5 工程勘察费 0.30 0.30 0.01 国家计委、建设部计价格 200210 号 3.6 施工图审查费 0.32 0.32 0.01 湘价服 200894 号 3.7 招标代理费 35.00 35.00 0.70 计价格 20021980 号 3.8 城市基础设施配套及报建费 23.85 23.85 0.48 3.9 其他费用 4.03 4.03 0.08 四 第四部分预备费 238.10 4.76 4.1 基本预备费 238.10 238.10 4.76 （一 +二 +三） 5% 五 工程估算总投资 5000.00 100.00 娱乐广场项目预可行性研究报告 34 第十二章 招投标方案 12.1 编制依据 1、中华人民共和国招标投标法； 2、湖南省实施 办法； 3、建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂 行规定 (原国家计委 9 号令 2001.6.18)； 4、招标公告发布暂行办法 (原国家计委 4号令 2000.7.1)； 5、工程建设项目自行招标试行办法 (原国家计委 5号令 2000.7.1)； 6、湖南省招标公告发布和中标候选人公示暂行办法 (湘计招 186号 2002.4.1)。 12.2 招标范围 根据湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法，下列工程项目必须进行招标： 1、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目； 2、关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目； 3、全部或者部分使用国有资金投资的项目； 4、国家融资的项目； 5、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 达到下列规模标准之一的，必须招标： 1、施工单项合同估算价在一百万元民币以上的； 2、重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在五十万元人民币以上的； 3、勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在三十万元人民币以上的； 4、单项合同估算价低于本条第 (1)项、第 (2)项规定标准，但项目总投资额在一千万元人民币以上的。 娱乐广场项目预可行性研究报告 35 12.3 招标组织形式 因该单位不具备自行招标能力，所以必须委托符合资质的招标代理公司办理相关招标事宜。 12.4 招 标方式 关系社会公共利益、公共安全的公用事业建设项目，应当依法公开招标。有下列情形之一的，招标人可以采用邀请招标方式： 1、因项目技术复杂或者有特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择的； 2、受自然资源或者环境限制，不宜公开招标的； 3、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救