（统计学专业论文）江苏房地产投资与经济增长关系实证研究.pdf

江苏大学硕士学位论文 摘要 近年来，房地产投资在江苏国民经济增长中的作用越来越显著。 审慎地分析房地产投资的基本走势，制定有效的宏观调控政策，对房 地产业和整个国民经济持续、快速、健康发展有特别重要的意义。有 鉴于此，本文在借鉴前人研究成果的基础上，重点研究江苏房地产投 资规模、投资结构与经济增长的关系。江苏的经济和房地产业的发展 位于中国前列，以江苏为研究对象，考察房地产投资与经济增长的关 系，具有典型性，能为其他省份提供借鉴，对本省也有一定的指导意 义。 本文对江苏房地产的投资规模和结构现状作考察，综合运用计量 经济学、西方经济学理论，采用定性和定量分析相结合的方法，系统 研究了房地产投资规模和结构现状，在分析的基础上发现房地产规模 和结构中存在的问题，并针对问题提出控制房地产投资规模、优化投 资结构的对策。 全文根据理论与实证分析了以下三个部分：首先对投资规模与经 济增长作协整分析，说明江苏房地产投资与经济增长之间存在显著的 正相关，两者长期互为因果关系；并阐明了房地产投资影响经济增长 的作用机制，实证分析结果表明，投资通过影响人均物质资本、人均 人力资本、产业结构、对外开放和非国有化率这些途径来影响经济增 长的。其次，通过对投资的时空结构、资本结构、主体结构、用途结 构与经济增长的相关性分析，阐明投资区域结构的合理化、投资主体 的多元化、投资资本结构的优化以及投资用途结构合理化有利于促进 国民经济协调、高效发展，合理的投资结构是经济结构高级化的前提， 江苏大学硕士学位论文 是实现经济可持续增长的重要保证；最后，针对存在的问题，分别就 控制投资规模、优化投资结构提出切实可行的建议，以促进江苏房地 产投资规模和结构的合理化。 关键词房地产，投资规模，投资结构，经济增长 i i 江苏大学硕士学位论文 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n tp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nt h e n a t i o n a le c o n o m yo fj i a n g s up r o v i n c e a n a l y z i n gt h eb a s i ct r e n di nr e a l e s t a t ei n v e s t m e n tc a r e f u l l ya n dd r o w n i n gu pm a c r o c o n t r o lp o l i c i e sh a s s i g n i f i c a n c et ot h er e a le s t a t ea n dw h o l ee c o n o m y a c c o r d i n g l y , i nt h i s s t u d yo nt h eb a s i so ft h ea c h i e v e m e n t so fp r e d e c e s s o r s ，t h i sd i s s e r t a t i o n f o c u s e so nt h es t u d yo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de c o n o m i cg r o w t hi n j i a n g s up r o v i n c e a sj i a n g s u se c o n o m ya n dr e a l e s t a t ei n v e s t m e n ti s a m o n g t h eh i g h e s ti nc h i n a ，i th a sp l a y e da ne x e m p l a r yr o l ei nt h ew h o l e c o u n t r ya n dp r o v i d e dr e f e r e n c ef o ro t h e rp r o v i n c e s b a s e do nc u r r e n ts i t u a t i o no fm a c r o s c o p i cs c a l ea n ds t r u c t u r eo fr e a l e s t a t ei n j i a n g s up r o v i n c e ，t h e t h e s i ss t u d i e ss y s t e m a t i c a l l y t h e m a c r o s c o p i cs c a l ea n ds t r u c t u r eo fr e a le s t a t ei nt h ec o u n t r y , d i s c o v e r s q u e s t i o n sa n dt h e nb r i n g sf o r w a r dm e a s u r e se x p e c t e dt o s o l v et h e s e q u e s t i o n s t h e o r i e so fe c o n o m e t r i c sa n dc l a s s i ce c o n o m i c sa r ea p p l i e d b o t h q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o d sa r ee m p l o y e df o ra n a l y s i s t h i st h e s i sc a r r i e so u tb o t ht h e o r e t i c a la n de m p i r i c a la n a l y s i so nt h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e ni n v e s t m e n ta n de c o n o m i cg r o w t hi nt h ef o l l o w i n g t h r e ea s p e c t s ：t h er e l a t i o n s h i po fi n v e s t m e n ts c a l ea n dt h ee c o n o m i c g r o w t h ，t h er e l a t i o n s h i po f i n v e s t m e n ts t r u c t u r ea n dt h ee c o n o m i cg r o w t h ， a n db r i n gu ps t r a t e g y f i r s to fa l l ，t h ea n a l y s i so nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n i n v e s t m e n ts c a l ea n de c o n o m i cg r o w t hr e f l e c t st h a tt h ei n v e s t m e n th a sa c l o s el i n kw i t he c o n o m i cg r o w t h i nj i a n g s u ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n t r e l a t i v es i z ea n de c o n o m i cg r o w t hi ss i g n i f i c a n t l yr e l e v a n t ，t h e ya r eb o t h c a u s a l r e l a t i o n s h i p i nt h el o n gt e r m r e a le s t a t ei n v e s t m e n te f f e c t e c o n o m i cg r o w t ht h r o u g ht h e s ew a y s ：m a t e r i a lc a p i t a l ，c a p i t a l o f i i i 江苏大学硕士学位论文 m a n - p o w e r , i n d u s t r i a ls t r u c t u r e ，o p e n u p a n ds oo n s e c o n d l y , t h e c o r r e l a t i v ea n a l y s i so nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ni n v e s t m e n ts t r u c t u r ea n d e c o n o m i cg r o w t hc a l lc l a r i f yt h a td i v e r s i f i e ds o u r c e so fi n v e s t m e n t ， o p t i m i z a t i o no fi n v e s t m e n tc a p i t a ls t r u c t u r e ，u s es t r u c t u r ea n dr a t i o n a l r e g i o n a ls t r u c t u r ec a np r o m o t et h en a t i o n a le c o n o m yt od e v e l o pi na n e f f e c t i v ew a y , t h e r e f o r e ，r a t i o n a li n v e s t m e n ts t r u c t u r ei sap r e r e q u i s i t ef o r a d v a n c e de c o n o m i cs t r u c t u r ea sw e l la sa ni m p o r t a n tg u a r a n t e ef o r r e a l i z i n g s u s t a i n a b l ee c o n o m i c g r o w t h a tl a s t ，m a n a g e m e n t o f m a c r o s c o p i cs c a l ea n ds t r u c t u r eo fr e a le s t a t ei sp u tf o r w a r d w es h o u l d e n h a n c et h em a n a g e m e n to fr e a le s t a t e ，i no r d e rt oa d v a n c er e a s o n a b l e m a c r o s c o p i cs c a l ea n ds t r u c t u r eo f r e a le s t a t e k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，i n v e s t m e n ts c a l e ，i n v e s t m e n ts t r u c t u r e ， e c o n o m i cg r o w t h i v 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已注明引用的内容以外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：f 乐甜扒 日期：o 棚了年j 二月j 7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学位保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅。本人授权江苏大学可以将本学位论文 的全部内容或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 保密口，在年解密后适用本授权书。 不保密 学位论文作者签名：i 击姑爪 斛j 2 月均日 指导教师签名： 印纠咱唧 1 池勺 江苏大学硕士学位论文 1 1 选题背景及意义 第1 章绪论 众所周知，房地产业是反映国民经济的晴雨表，是国民经济的重要组成部分， 是推动经济增长的重要力量。在经济体系中属于基础性、主导型的支柱产业。美 国经济学家西蒙库兹涅茨研究各国经济增长表明国民经济增长和房地产业发展 状况之间存在十分紧密的联系。房地产业在一些国家国民经济产值中占有3 - 1 2 的不同的比重。英国、美国、日本、德国等国家在经济起飞时期，房地产投资占 全国投资的比例曾高达4 0 以上。 近年来，房地产开发投资的增长对中国国民经济发展的作用越来越显著。审 慎地分析房地产投资的基本走势，制定有效的宏观调控政策，对房地产业和整个 国民经济持续、快速、健康发展有特别重要的意义。以江苏为例，1 9 9 1 至2 0 0 4 年江苏房地产投资以年均4 8 5 4 的速度增长，明显快于本省年均2 2 1 7 的固定 资产投资额增长速度以及本省1 3 7 的地区生产总值增长速度。根据1 9 9 1 2 0 0 2 年江苏经济发展的统计资料测算，房地产投资与g d p 的相关系数高达o 9 8 ，两 者存在高度相关关系。同期资料表明，房地产业对江苏g d p 直接贡献正在逐年加 大。1 9 9 1 年，江苏房地产业对g d p 的直接贡献率为6 3 4 ，到2 0 0 2 年，房地产 业对江苏g d p 的直接贡献已超过1 0 。【1 】由此可见，江苏省房地产业对经济增长 确实起到了很大的促进作用，已经成为国民经济的支柱产业。 在研究房地产投资与经济增长关系时，多数研究者以国家或者更大的区域为 样本空间进行数据选取和实证分析，以省为单位研究房地产投资与经济增长关系 的文献不多。江苏的经济和房地产业的发展位于中国前列，以江苏为研究对象， 考察房地产投资与经济增长的关系，具有典型性，能为其他省份提供借鉴，对本 省也有一定的指导意义。 1 2 国内外研究现状综述 投资理论与经济增长理论的不断发展为研究房地产与经济增长关系提供了 有力的理论支持，加之定量分析工具的大量运用，国内外许多学者都做过这方面 江 苏大学硕士学位论文 的研究。 1 2 1 国内学者的研究 王勉、唐啸峰( 1 9 9 9 ) 就我国经济周期和房地产投资波动的关系进行了定量 研究，利用g n p 增长率和房地产投资增长率进行线性回归得出结论：我国国民经 济增长率对房地产投资波动具有决定性作用，国民经济周期性波动是导致我国房 地产周期性波动的重要因素，没有作反向的研究；【2 】施建刚、濑田新( 2 0 0 0 ) 通 过对房地产投资额和住宅销售量年增长率与宏观经济变动趋势进行比较分析，得 出结论：房地产业与社会经济发展具有互动性，房地产供给的增长将带动众多相 关行业的发展，而房地产有效需求的提高将极大的刺激社会消费，使得房地产业 成为国民经济的重要组成部分； 3 1 李启明( 2 0 0 2 ) 指出：从投资的角度看，近几 年我国经济出现了通货紧缩的迹象，为了保持国民经济的快速发展，必须扩大有 效需求。其中一个重要方面就是扩大投资需求，因为投资中的4 0 0 5 左右会转化为 消费。近几年积极的财政政策和稳健的货币政策等一系列扩大需求的措施确实起 到了重要的作用，一个重要标志是保住了g d p 7 以上的增长，这里房地产投资的 增长起了重要的作用；【4 】张琳、陈美亚( 2 0 0 2 ) 根据中国房地产开发投资和国内 生产总值历史资料，采用动态计量经济学的误差修正型、应用统计分析软件包定 量分析了房地产投资和国民经济增长的相互作用，从中看出发展房地产业对经济 增长的拉动效应；【5 】程国平、汪波、岳毅宏( 2 0 0 3 ) 构建了一个能够描述房地产 投资系统运行规律的动力学模型，然后基于非线性理论，以计算机模拟为基本手 段，对房地产投资模型的长期演化行为进行了深入研究，并得出了关于房地产投 资系统的结论：宏观政策调节参数的数值对房地产投资动力系统的长期演化行为 起着决定性的作用，因此可以通过对参数的调节来改变系统的演化特性；【6 】沈悦、 刘洪玉( 2 0 0 4 ) 在研究中国房地产开发投资与g d p 的互动关系中，通过格兰杰因 果检验，分析当前中国房地产开发投资和国内生产总值g d p 之间的格兰杰因果关 系，通过广义脉冲响应分析和方差分解分析研究当前中国房地产开发投资和g d p 相互之间的脉冲响应特性。格兰杰因果关系检验表明g d p 对房地产开发投资存在 单向的显著可信的格兰杰因果关系：广义脉冲响应与方差分解的结果表示g d p 对 房地产开发投资的影响远大于后者对g d p 的影响。研究结果表明g d p 对房地产开 2 江 苏大学硕士学位论文 发投资有着显著的单向作用，当前g d p 的走势对于房地产业的发展有着决定性的 影响； 7 1 韩健( 2 0 0 4 ) 在房地产业对国民经济发展的影响中指出房地产投资 有效地促进了国民经济g d p 的增长。近年来j 房地产开发投资的增长对国民经济 发展的作用越来越显现，根据1 9 9 1 - 2 0 0 2 年江苏经济发展的统计资料测算，房地 产投资与g d p 的相关系数高达0 9 8 ，两者存在高度相关关系。江苏房地产业对 全省经济增长起到很大的促进作用；【8 】皮舜、武康平( 2 0 0 4 ) 通过基于p a n e l 数 据的g r a n g e r 因果检验模型，发现1 9 9 4 到2 0 0 2 年间我国区域房地产市场的发展 与经济增长之间存在着双向因果关系；【9 】李熙娟、李斌( 2 0 0 6 ) 采用1 9 7 8 2 0 0 2 年的数据，利用计量经济学的协整检验以及格兰杰因果检验模型，对房地产业与 国民经济增长之间的协整关系和因果关系分别进行检验。结果表明，两者之间并 不存在长期稳定的关系；取滞后期卜3 时，两者互为因果关系；v 0 文l j 红( 2 0 0 6 ) 选取1 9 8 6 2 0 0 4 年我国g d p 和房地产开发投资的时序数据，利用误差修正模型 对二者关系进行计量分析。定量结果表明房地产投资是刺激我国经济发展的重要 变量之一，同时可以得出房地产投资对我国经济增长的短期波动和长期均衡各自 的影响程度。最后利用脉冲响应函数和方差分解法刻画出二者相互作用影响的动 态轨迹。这些结果对于我国房地产业发展规划和宏观调控战略的制定具有重要意 义； i l l 龚卿、陈碧琼( 2 0 0 6 ) 文章在建立向量自回归模型的基础上，运用脉冲响 应函数和预测方差分解来研究中国房地产业发展与国民经济增长之间的动态相 关性。研究结论表明，我国房地产业发展与经济增长之间存在着较强的正向交互 响应作用，而且其长期的响应作用程度更显著、更稳定。因此，在当前条件下， 加速房地产业发展是不断促进经济增长的重要途径。但是房地产投资水平的扩大 必须与经济增长的速度和居民消费水平提高的幅度相适应，在政策选择上，应采 取长期政策而非短期政策。f 1 2 】 1 2 2 国外学者的研究 1 美国的相关研究 美国著名学者m b a l l 和t m o r r i s o n ( 1 9 9 5 ) 通过对许多住宅投资问题研究， 详细地分析了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论：按照一般规 律，人均g d p 在5 0 0 美元以下时，住宅建设投资占g d p 的比例在2 以下；人均 3 江苏大学硕士学位论文 g d p 达到2 5 0 0 美元时，这一比例为3 - 5 ，人均g d p 达到或者超过5 0 0 0 美元时， 这一比例达到最高值6 - 7 。此后，住宅建设随着人均g d p 的增加而增加，但占 g d p 的比例呈下降趋势。【1 3 】【1 4 】【1 5 】 g b a i r d 和s a c h a n ( 1 9 9 7 ) 以基础设施建设投入强度作为独立变量，研 究基础设施建设对国内生产总值的贡献情况，建立了线性回归模型，通过对9 8 个发展中国家经济发展与基础建设投资的关系的研究，结果反映出经济的发展与 基础设施建设投资有着高度的相关性。【1 6 】 2 日本的相关研究 1 9 9 7 年底，日本总务厅运用投入产出分析方法，对日本住宅建设投资变化 和国家经济增长的作用进行了研究。结果表明，在日本，住宅建设是国民经济增 长的重要拉动因素。1 9 8 6 - 1 9 9 4 年间，日本国内生产总值平均增长率为3 1 ，其 中住宅建设投资对国民经济增长贡献为0 3 ，住宅建设对国民经济增长的贡献 率到达1 0 。 1 7 】 3 英国的相关研究 英国学者r i c h a r db a r r a s 运用系统分析法，通过对1 8 5 5 年到1 9 9 6 年英国一 个半世纪经济增长影响因素的分析，得出住房建设投资对英国经济增长作用的研 究结果。该研究表明，住房建设投资对英国经济增长具有明显的影响，但在不同 成长阶段表现出不同的作用，具有不同的变化规律。r i c h a r d 运用经济增长函数 和各年的数据进行回归得出结论：1 8 5 5 年到1 9 2 4 年，住房建设投资对英国国家 经济发展贡献突出，明显促进英国经济的增长，达到年贡献率2 ，1 9 6 5 年之后， 英国住房问题基本得到解决，住房建设投资增长缓慢，国家的投资政策转向了机 械设备等非住房资产，住房建设投资对经济增长带动作用不明显。【1 8 】 英国学者w i l l i 锄c 和d e n i s e ( 1 9 9 5 ) 经过对1 7 个国家不同经济发展阶段 房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出经济发达国家房地产业与 经济增长之间的比例关系，他们认为房地产业增长速度与国民经济增长速度应保 持1 4 ：1 的固定比率，这样可以保持经济增长的平稳发展。【1 9 】 总结这些研究成果可以发现，对房地产和经济增长的研究具有以下几个特 点： ( 1 ) 大多数实证研究都认为房地产投资对经济增长具有促进作用。 ( 2 ) 在研究方法上，多借助于某个经济增长模型，同时结合一定的计量经济 4 江苏大学硕士学位论文 模型进行研究。 本人在学习与研究前人的研究成果的基础上，对江苏省房地产投资与经济增 长之间的关系进行实证研究。 1 3 论文的研究思路 纵观与本论文相关的文献资料，发现研究房地产投资对经济增长贡献的文章 较多，而系统的研究两者作用机制的文献较少，本文在总结前人研究结果的基础 上，力求全面分析江苏房地产投资与经济增长之间的关系。在研究方法上，以定 量研究为主；在研究思路上，通过建立模型，不仅分析了房地产投资与经济增长 之间的关系，而且对两者之间的作用机制进行研究，明确房地产投资影响经济增 长的主要途径，力求为江苏在房地产投资方面提供政策建议。 本文在结构上的安排，共分为七章。第一章介绍了研究背景，并对他人的研 究成果做了介绍；第二章从理论的角度分析了投资理论与经济增长理论，并介绍 了相关的概念；第三章是对江苏省经济发展与房地产投资现状的描述。第四章从 总体上把握房地产投资规模与经济增长的关系，并通过经济增长模型分解出影响 经济增长的主要因素，指明了房地产投资是通过哪些途径来影响经济增长的。第 五章是从投资结构角度分析房地产投资与经济增长的关系。最后是结论与建议， 包括江苏房地产投资规模、结构与经济增长关系研究的几点结论以及江苏房地产 市场如何与经济协调发展的政策建议。文章框架体系如图1 1 ： 5 曦薄球鞋蛊议恃ii匾 耐伞逍扑书警扑 梅奠 江苏大学硕士学位论文 1 4 本文的创新与不足 1 4 1 本文的创新 本文的创新可以从研究理念、研究方法两个方面加以概括： ( 1 ) 研究理念创新表现在实证研究过程中，处理缺失数据时，一般的做法是 选择替代指标或者直接忽略，本文却认为重要的数据不足以通过替代的办法来处 理，要提高实证结果的可信度，必须通过艰苦的基础研究获取相对可靠的数据。 目前，由于没有权威的资料公布“资本存量”指标，很多关于投资与经济增长的 回归分析中，都采用了各年固定资产流量指标代替资本存量的办法。然而，存量 指标和流量指标之间存在着较大的差异，资本存量是新价值创造的功臣，所以， 本文对江苏各年年末的物质资本存量进行了测算。 ( 2 ) 研究方法为定性研究和定量研究相结合。以往对房地产业发展状况的研 究，往往侧重于定性分析，本文尝试从定量的角度来研究江苏省房地产投资与经 济增长两者之间的作用机制。 1 4 2 本文研究的不足 ( 1 ) 缺乏量化指标评估地区投资结构优化的结果。文章从空间的角度比较各 地区投资的有效性，得出地区投资分布重心，但对投资多少、应该重点扶持和倾 斜的地区应该达到的“度 ，目前还没有找出评估系统加以评判，这可能会导致 倾斜过量或无序的后果。这是本文的不足，也是作者后续研究的重点。 ( 2 ) 在样本范围内g r a n g e r 因果分析法可靠性不高，或者并不适用于江苏现 有的数据。其原因可能有两方面：一是由于房地产投资发展历史短，样本数据太 少；二是g r a n g e r 因果分析法本身对滞后长度具有敏感性，特别是样本容量比 较小的时候，因果分析结果的可靠性不大。所以因果检验工作只能留待后续研究 继续完善。 ( 3 ) 本文在撰写过程中，鉴于数据资料的可获得性，所有数据截止时间至2 0 0 5 年，新数据的研究工作留待后续完善。 7 江苏大学硕士学位论文 第2 章理论综述 房地产投资作为投资研究领域的一个部分，在研究房地产投资之前，先对投 资相关理论与经济增长相关理论作一次新的回顾与了解，将有助于更深入地分析 房地产投资问题。本章主要是对房地产投资概念、经济增长概念及相关理论的回 顾。 2 1 相关概念的界定 与本论文相关的两个主要概念是房地产投资与经济增长。 2 1 1 房地产投资的概念及分类 房地产投资属于投资的范畴，指不同的投资主体( 政府、企业和个人) 为实现 某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进 行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、 房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有的房 地产，实质是通过房地产投资实现资金的增值。 根据房地产投资形式的不同，房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地 产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关 的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式；房 地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，投资者不需 要直接参与房地产相关的投资管理，包括购买房地产开发企业的债券、股票，购 买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时，根据房地产投资的 用途不同，房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、 工业房地产投资等等。【2 0 】本文研究的是房地产直接投资。 2 1 2 经济增长的含义 在古典的经济增长理论中，经济增长包含两种普遍被接受的含义。一种观点 8 江苏大学硕士学位论文 认为，经济增长是一个经济实体生产的物质产品和服务在一定时期内的持续增 长；另一种观点认为经济增长是人均实际产出的持续增加。第一种观点反映了一 国经济总量的增加，第二种观点体现出一国居民生活水平的提高。【2 l 】本文采用了 第一种观点，即以国内生产总值的增加来理解经济增长。因为一般来说，g d p 是 目前各个国家和地区用来衡量该国或地区的经济发展综合水平通用的指标。本文 在建立模型时采用了统计年鉴中可获得的g d p 来表示经济增长。对于传统的经济 增长指标难以反映的部分，本文将采用间接分析方法加以补充，力求对经济增长 进行更加全面的衡量。 2 2 投资理论 投资乘数理论与加速理论是西方经济学中两个重要的投资理论，两者都从数 量角度说明投资与经济总量增长的关系。投资乘数理论把经济总量增长看作因变 量，把投资变动看作自变量，其主要思想是：增加一笔投资会带来大于这笔增加 额数倍的国民收入增加。加速理论则把投资看作因变量，把产量的变动看作自变 量，其中心内容是：投资支出水平的变动，取决于产量水平的变动，即净投资只 有在收入增长时才会出现。投资与经济增长之间的辩证关系在很大程度上是由于 投资在经济增长中的乘数一加速原理决定的。 2 2 1 投资乘数原理 根据投资乘数原理，投资对经济增长有着重要的推动作用，投资是经济增长 的主要动力之一。具体的来说：在未达到充分就业与充分生产能力条件下，如果 投资一次性增加，必然会提高有效需求，引起国民收入增加，而且国民收入增加 额是投资增加额的倍或几倍，这叫乘数原理。投资乘数产生的主要根源在于社 会生产各部门之间的相互关联性，它是一种产生于社会化大生产条件下的客观经 济现象和规律。投资乘数的形成过程可以理解为一种无穷的递推连锁反应过程。 某一经济部门的一笔投资不仅会增加本部门的收入，而且会产生对其他部门的需 求，从而增加其他部门的收入和投资，于是引起国民经济各部门的连锁反应，最 终使国民收入成倍增长。投资乘数是从两个方面发生作用的：一方面，当投资增 加时，它引起的收入增加要大于所增加的投资；另一方面，当投资减少时，它所 9 江苏大学硕士学位论文 引起的收入的减少也要大于所减少的投资。因此，西方经济学家常常将乘数原理 称作一把“双刃的剑”。乘数的作用，既可以使国民经济迅速走向繁荣和高涨， 也可以使国民经济加速衰退和萧条。 2 2 2 投资加速原理 与乘数原理相对应的是加速原理，加速原理是指经济增长带动国民收入增 加，消费增长带动投资的增长，因为消费品生产的增长要求有相应的投资；同样 地，当经济增长无法实现，国民收入减少，消费也会随之减少，这将会传递到投 资领域，引起投资成倍的减少。因为企业产值的波动会引起企业投资的更大幅度 的波动，因为产值与投资之间存在着投资的技术系数，也就是资本的产出比率， 也就是投资是产出的倍数，所以投资以产出的倍数波动。同时支出包括投资的增 加又会以乘数带动国民收入波动。也就是说，投资增加，国民收入乘数增加，国 民收入乘数增加带动投资加速增长；反之，投资减少，国民收入乘数减少，致使 投资加速减少。 一国的经济增长在很大程度上取决于该国的投资量及其配置方式。没有一定 数量的投资，就无法形成合理的投资形式结构、部门结构和空间结构；经济中便 会出现失业现象，也不可能实现技术进步，因而不可能实现经济增长。因此，一 定时期投资量的多少是决定该国经济增长的一个重要条件。投资量的多少可以通 过投资额这一绝对指标或者投资率这一相对指标来反映；我国主要是用投资额来 反映一定时期经济中的投资量，它通常被称为投资规模。 2 2 1 本文将同时从投资额 角度来分析投资量、投资结构与经济增长的关系。 2 3 经济增长理论 经济增长理论主要研究经济增长的原因、内在机制以及途径。为了研究经济 增长理论，多少经济学家为之倾注了大量的时间和精力。早期的经济学家，如亚 当斯密在其经典著作国民财富的性质和原因的研究中最早论述了经济增长的 问题，提出了许多经济增长的基本概念。大卫李嘉图在政治经济学与赋税原理 中提出了报酬递减规律这个概念。许多经济学家都对经济增长进行了探索，但真 正建立了增长理论现代形式的是2 0 世纪3 0 年代的哈罗德多马。他们在梅纳德 1 0 江 苏大学硕士学位论文 凯恩斯所发展的宏观经济学基础上，将其进行动态化，将经济增长理论引入现代 时期。 2 3 1 古典经济增长理论 古典增长理论是以凯恩斯经济理论为基础建立起来的。比较有代表的是哈罗 德一多马模型。古典增长理论认为经济增长的动力是劳动力的增加和资本的积累， 特别强调的是劳动力的增加和社会分工。其模型是建立在以下假设基础上的： ( 1 ) 假设只有两种生产要素，即劳动和资本，且两种要素不能相互替代。 ( 2 ) 假设规模收益不变，即不管生产规模大小，单位产品所需成本不变，如 果劳动和资本同时增加1 倍，产出也相应地增加1 倍。 ( 3 ) 假设技术不变，即不存在技术进步。 ( 4 ) 假设边际储蓄倾向不变。 在上述假设的基础上，哈罗德一多马模型认为经济增长率是储蓄率和资本产 出率的函数。该模型强调了资本积累在经济增长中的重要性，突出了提高储蓄率 的必要性，认为一个国家的储蓄率保持在一个较高的水平上，它的经济就会以一 个较快的速度增长。同时该理论也强调了经济不稳定性的内生性，其周期波动具 有积累效应，政府必须进行适时的干预。但由于该模型使用了非连续性的生产函 数，同时由于储蓄率、资本产出比率以及人口增长率彼此独立决定，导致了经济 增长均衡路径的不稳定性。 2 3 2 新古典经济增长理论 新古典增长理论源于5 0 年代末期，其后便一直是主流增长经济学的部分， 其主要代表人物：索洛、斯旺和米德等人。新古典增长理论对哈罗德一多马模型 进行了修正，它放弃了哈罗德一多马经济增长模型中的不变的要素比例的假设前 提，引入了微观经济学的一些假设，建立了一个宏观的模型。 新古典增长理论的假设前提： ( 1 ) 资本一产量比例是可以变动的，从而资本一劳动比例也是可以变动的。 ( 2 ) 引入柯布一道格拉斯生产函数，该函数是线性齐次型生产函数，即当资本 和劳动都增加一倍时，产量也增加一倍，既没有规模收益递增也没有规模收益递 江 苏大学硕士学位论文 减，而且该函数还遵从欧拉定理，即按照劳动和资本的边际贡献来分配产品，刚 好将产品分配尽。 ( 3 ) 完全竞争假设，即不仅存在完全竞争的劳动力和资本市场，也存在完全 竞争的技术市场，在任何时候资本和劳动都可以得到充分的利用。 ( 4 ) 技术是外生的，它仅仅是时间的函数，企业总是使用最好的技术进行生 产。 在这些假设前提下，人均储蓄被分为两个部分，一个部分为人均资本的增加， 即为每个人配备更多的资本，称为资本深化。虽然利用新古典模型进行增长核算 是一个有力的工具，但由于模型中技术进步的速度和人口增长率都是外生给定 的，因此得出的结论可以认为是以假定增长来建立增长模型，这也是新古典经济 增长模型的局限所在。 2 3 3 新经济增长理论 新经济增长理论是在对新古典增长理论的假设进行质疑的基础上形成的，然 而它并没有完全另辟蹊径，主要是完善和修正新古典增长理论。其主要代表人物： 罗默、卢卡斯、赫尔普曼和巴罗等人。 对新增长理论而言，内生化的技术进步是其核心内容。r o m e r 的模型建立在 三个基本假设之下： ( 1 ) 对经济增长起根本推动作用的是技术水平的变化，即如何在生产过程中 将投入转化为产出的知识技能的改进。 ( 2 ) 技术进步是由经济系统内给定的，即由受利益驱动的厂商和个人的有意 识行为所决定的。 ( 3 ) 新知识和新思想是非竞争性的产品，同时也具备部分排他性。 该理论是以经济增长模型本身来说明技术的增长率是如何由经济增长的机 制内生地决定的。在进行分析时，往往在最终产品的总量生产函数和其他生产函 数中引入人力资本存量，作为与物质资本、劳动力和技术并列的自变量。为了将 技术进步内生化，通常也用柯布一道格拉斯生产函数来描述整个经济中的技术的 生产过程。如果将人口增长率也内生化，那么在该模型中，几乎所有的随时间变 化的变量都是由模型所描述的经济过程“内生地”决定其增长率。 1 2 江苏大学硕士学位论文 投资作为拉动经济增长的主要动力之一，在作用机理上，其对经济增长既有 供给效用又有需求效应。在同一时期投资即可以是经济增长的驱动力同也是导致 经济波动的主要因素，投资与经济增长有着相辅相成的辩证关系，这就要求我们 在处理运用投资促进经济增长时，其两方面的作用都要考虑。对于投资能够促进 经济增长的作用即不要忽视，但也不能过于夸大这种作用，从而过于依赖投资拉 动经济增长，最终导致经济的剧烈波动，破坏经济结构及经济的良性运行。【2 3 】 1 3 江苏大学硕士学位论文 第3 章江苏房地产投资与经济增长现状分析 3 1 江苏经济发展的概况 江苏是我国东部沿海的一个省份，1 9 7 8 年即国内公认的改革开放以来，江 苏的经济和社会发展取得了巨大成就，逐步由一个农业大省变成工业大省、经济 大省。这期间，江苏曾抓住两次比较好的发展机遇，一次是8 0 年代苏南地区率 先大力发展乡镇企业，推动江苏省经济上了一个大台阶；一次是9 0 年代初以上 海浦东开发开放为契机，大力发展外向型经济，推动江苏经济又上了一个大台阶。 1 9 9 2 年，邓小平同志南方谈话和党的十四大之后，江苏经济进入了一个加快发 展的新阶段，总体上已达到以县为单位全面实现小康的目标，实现了由温饱向小 康的历史性跨越，苏南及沿江部分地区已提前向第三步战略目标迈进。【2 4 】可以说， 从1 9 7 8 年至今，江苏经济已是今非昔比，无论是从宏观经济总量、各个产业的 发展以及人民的生活水平等方面都取得了不小的成绩。仅以地区生产总值这一指 标来看就很明显，这一点可以从下图3 1 中得到体现。 图3 1 江苏历年g d p 总量变化趋势 从总量上看，从1 9 7 9 年到2 0 0 5 年，江苏地区生产总值年平均增长率为1 2 5 ， 高于我国的国内生产总值年平均增长率，江苏经济总体保持了高位稳定增长水 平。不仅如此，从近几年的数据来看，还有进一步提速的迹象。1 9 9 2 年江苏省 地区生产总值提前8 年实现了翻两番，1 9 9 3 年人均地区生产总值提前7 年实现 翻两番，1 9 9 7 年达到6 6 9 5 亿元，接近全国总量的1 1 0 ，人均9 3 6 4 元，相当于 1 4 江苏大学硕士学位论文 1 1 0 0 多美元。2 0 0 1 年江苏省地区生产总值达到了9 5 1 1 9 亿元，占全国的9 9 。 根据国家统计局提出的小康评价指标体系，江苏省大多数指标已达到小康标准， 2 0 0 1 年江苏省5 8 个县( 市) 的财政收入全部超过了亿元大关，苏南和沿江地区在 基本实现小康的基础上正在向初步现代化迈进，苏北地区已告别贫困县。2 0 0 5 年江苏省地区生产总值比2 0 0 4 年增长了1 4 5 ，全国的国内生产总值同期增长 率仅为9 9 ，而2 0 0 5 年江苏一省的地区生产总值占全国国内生产总值的1 1 0 ， 反映了江苏在全国经济中日趋重要的地位。 3 2 江苏房地产投资的历史轨迹 从大体上看，江苏9 0 年代后房地产业发展情况主要分为三个阶段： 第一阶段：非理性炒作阶段( 1 9 9 2 年至1 9 9 5 年) 1 9 9 2 年1 月，邓小平同志南巡讲话，随后全国掀起了创业潮；同年，房改 全面启动，住房公积金制度全面推行；1 9 9 2 年后，房地产业急剧快速增长，月 投资最高增幅曾高达1 4 6 9 。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个 别地区出现较为明显的房地产泡沫。1 9 9 3 年“安居工程”开始启动，1 9 9 2 至1 9 9 3 年上半年，国家出现了明显的经济过热：全社会固定资产投资总额名义增长率分 别为4 4 4 和6 1 8 ，固定资产投资价格指数分别为1 5 3 和2 6 6 ，实际投资增 长分别为2 9 1 和3 5 2 ，新开工项目超过1 2 万个，同比增加1 1 万个，计划总 投资3 8 万亿元，同比增长5 4 7 。 第二阶段：稳步发展阶段( 1 9 9 5 年至2 0 0 2 年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热 点。1 9 9 8 年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投 资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。这个阶段，房地 产业发展趋于平稳，政府并未进行大力度的宏观调控。 第三阶段：价格持续上扬，房地产局部“过热”阶段( 2 0 0 3 年至今) 2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，部分城市房屋销售价格上涨明显。统计 显示，2 0 0 4 年一季度，全社会固定资产投资同比增长4 3 ，其中房地产开发投资 增长4 1 1 ，固定资产投资规模过大，房地产业出现局部“过热”。【2 5 】【2 6 】 1 5 江苏大学硕士学位论文 3 3 房地产投资在江苏经济中的地位 近年来江苏房地产投资发展迅速，无论是发展速度和规模都达到了前所未有的 水平，这与近十余年来江苏经济整体平稳运行、持续增长有直接的关系，但从中我 们也发现了房地产投资总体与整体经济发展水平不协调的现象，这是部分城市房地 产投资过度的影响所致。总的来说，过去的十余年里江苏房地产投资增长较快、已 积累相当规模。我们从以下三个方面来分析江苏房地产投资在经济中的地位。 3 3 1 房地产投资与g d p 1 投资波动概况 从1 9 9 1 年到2 0 0 5 年江苏房地产投资增幅出现了较大的变化，十四年中有九年 房地产投资增长率都在2 0 以上，远远高于同期g d p 增长率，详细数据请见表3 1 。 从表中可以看到，在过去的十余年中江苏房地产投资出现了两次大的波动，一次是 在1 9 9 2 年、1 9 9 3 年，这两年房地产投资大幅增加，增长率分别高达7 6 7 和2 7 4 8 0 5 ， 这是由于当年江苏苏南一些城市房地产投资极度高涨，从而形成巨大泡沫时的投资 增长率；另一次则是从2 0 0 2 年以来，江苏新一轮的房地产投资高潮出现，近四年 房地产投资的增长率分别达到了3 1 3 ，4 8 9 ，5 6 8 ，2 1 7 ，相对于江苏整 体经济增长的情况来比照，这样的增长率是惊人的，其影响也是巨大的。 2 投资与g d p 波动关系 具体考察房地产投资年际增长情况发现，房地产投资增长呈周期性波动，且其 波动与宏观经济周期波动趋势基本一致。1 9 9 1 - 1 9 9 3 年，经济处于扩张期，房地产投 资增长呈上升趋势；1 9 9 4 - 1 9 9 6 年，经济转入收缩期，房地产投资增长呈下降趋势。 房地产投资变化基本上反映了宏观经济周期波动，大体符合江苏宏观经济运行规律。 但考察其波动振