（统计学专业论文）人口特征与规模对住宅市场的影响——基于大连数据的实证分析.pdf

摘要 摘要 本文主要依据大连住宅市场交易记录、大连市居民住房现状及需求调查两 部分数据，基于人口角度，从宏观和微观两个层面对大连市住宅市场进行结构 分析， e 较不同市场组成部分之闻的性质及需求特征，着重探讨人口因素对住 宅市场的影响机制。 论文共分为五章。 第一章是引言，对研究的总体情况进行介绍，包括研究的背景、舀的、方 法和数据来源，以及本论文的独立工作和不足之处。 第二章是文献综述部分，主要回顾了人墨学方法应焉于住宅研究的开端及 发展情况，介绍住宅人口学概念和相关研究。 第三章是大连市住宅市场的宏观层面分析。在这一部分，首先根据人口的 来源将大连整体住宅市场分解为本地人和外地人两个子市场，比较研究了两个 子市场对于市场总体需求变动的贡献率以及需求性质的差异。通过研究发现， 虽然外地人市场所占豹市场份额远远小于本地人，但由于其增长速度快葶蜀授资 属性强，对市场总体需求波动起着举足轻重的作用。尔后，在对宏观市场进行 结构分析的基础上，使用一阶自回归模型对决定本期住宅价格的市场内部因素 做了量化研究。研究结果表明，人口总量对住宅价格有显著影响。 第四章是大连市住宅市场的微观层面分析。首先，从住宅市场的需求主体 家庭入手，基于家庭的人口学特征对住宅市场进行分解，将住宅市场的潜在消 费者划分为八个生命周期阶段和四个社会阶层，竣：较不同群体往房现状以及住 房需求的差异。研究发现，处于不同生命周期阶段的群体之间差异主要体现在 住宅需求率上：丽不同社会阶层之间差异主要体现在现住房的数量和质量上， 在住宅需求率指标上没有明显的差别。在对潜在市场需求根据家庭特征进行细 分的基础上，使用l o g i t 模型对住宅购买意向的微观影响因素进行分析，发现大 多数的生俞周期阶段和社会阶鼹等级对住宅需求意淘的影响躁著。 第五章总结了文章主体部分即第三章、第四章的研究结论，根据研究结论 对大连市住宅市场未来价格走势和需求情况做了估计。本研究认为，大连市住 摘要 宅市场上对于居住空间的需求远远没有满足，未来五年内住宅需求量仍然旺盛， 住宅价格可能继续保持上涨趋势，但是增长速度将减缓。这章的最后是对政 府管理部门和房地产开发商的政策建议。 关键词：住宅市场研究，住宅人口学，社会阶层，家庭生命周期，住房需 要，住房需求 a b s t r a c t h o u s i n gi so n eo ft h en e c e s s i t i e so fl i f ea n dt h eb a s i co fl i f es e c u r i t y s i n c e 2 0 0 3i th a sb e e nac o r l l i l o np h e n o m e n o na l lo v e rt h ec o u n t r yt h a t , i ns p i t eo fs e v e r a l m a c r o c o n t r o lp o l i c i e s ，p r i c eo fc o m m e r c i a lh o u s e sk e e p sr i s i n g t h e r ei sn o e x c 印t i o nt h r o u g h o u ta l lt h em e t r o p o l i s e sa m o n gw h i c hd a l i a ni si np a r t i c u l a r i n t h ef o r m e rm o n t h so f2 0 0 6d a l i a nh a sc o n s i s t e n t l yb e e nt o pr a t e di nr e a le s t a t ep r i c e i n d e xt h r o u g h o u tc h i n a t h i sp a p e ri sb a s e do nt h es u r v e yo fu r b a nh o u s i n gd e m a n di nd a l i a n ，w h i c h w a sc o n d u c t e dd u r i n gt h ej u n eo f2 0 0 6i nc o m b i n a t i o nw i t hd a t af r o md a l i a nr e a l e s t a t em a r k e t w i t hh o u s i n gd e m o g r a p h ya p p r o a c h e s ，t h es t r u c t u r eo fd a l i a n h o u s i n gm a r k e ti sa n a l y z e db o t hf r o mm a c r o s c o p i ca n dm i e r o s c o p i ca s p e c t s 。 f r o mt h em a c r o s c o p i ca s p e c t , d a l i a nh o u s i n gm a r k e ti sd e c o m p o s e dt ot w o p a r t s ：t h en a t i v ea n dt h ef o r e i g nm a r k e t b yc o m p a r i n gt h ec o n t r i b u t i o na n dp r o p e r t y o f t h et w os u b - m a r k e t s ，t h eo u t l a n d e rs u b m a r k e th a sb e e nf o u n dt op l a ya ni m p o r t a n t r o l eo nd a l i a nh o u s i n gm a r k e te v e nt h o u g hi t sm a r k e ts h a r ei so n l y2 3 t h e f o r e i g ns u b m a r k e tc o n t r i b u t e sal o tt ot h eh i g hg r o w t hr a t eo ft h et o t a lh o u s i n g d e m a n d a u t or e g r e s s i o nm o d e li se m p l o y e dt oq u a n t i f yt h ei n f l u e n c eo ft h em a c r o i n n e r - m a r k e tf a c t o r st oh o u s i n gp r i c e f r o mt h em a c r o s c o p i ca s p e c t , d a l i a nl a t e n th o u s i n gd e m a n d e r sa r ec l a s s i f i e dt o 8l i f e c y c l e s a n d4s o c i a ls t r a t i f i c a t i o n s a c c o r d i n g t ot h e i r d e m o g r a p h y c h a r a c t e r i s t i c s c o m p a r i s o na m o n gd i f f e r e n tp a r t s s h o w st h a td i f f e r e n c e sa m o n g d i f f e r e n ti i f e c y c l e a r em a i n l yd e m a n dr a t i o ，w h i l ed i f f e r e n c e sa m o n gd i f f e r e n t s o c i a ls t r a t i f i c a t i o n sa r em a i n l ye m b o d i e do nt h ep r e s e n th o u s i n gs i t u a t i o n f i n a l l y ， l o g i tm o d e li se m p t o y e dt oq u a n t i f yt h ei n f l u e n c eo ft h em i c r of a c t o r st oh o u s i n g d e m a n dw i l l f i n d i n g ss h o wt h a tm o s tl i f ec y c l ep e r i o d sa n ds o c i a ls t r a t i f i c a t i o n s p l a yas i g n i f i c a n tr o l et oh o u s i n gd e m a n d w i l l f i n a l l yc o n c l u s i o nh a sb e e n d r a w nt h a tt h ed e m o g r a p h yp l a y sa l li m p o r t a n tr o l e o nd a l i a nh o u s i n gm a r k e t o nt h i sb a s et h ea u t h o rf o r e c a s t st h a th o u s i n gd e m a n d w i l lb ep r o s p e r o u si nt h ef a m r ef i v e y e a r s ，a n dt h a th o u s i n gp r i c em a yb es t i l l u p r i s i n g ，b u ti ti sas u r et h i n gt h a tt h es p e e dw i l ls l o wd o w nt h a n k st ot h em a c r o c o n t r 0 1 i nt h ee n ds u g g e s t i o n sa r eg i v e n t om a r k e t p l a y e r s k e yw o r d s ：h o u s i n gd e m a n d ，h o u s i n gm a r k e t ，h o u s i n gd e m o g r a p h y ，s o c i a l s t r a t i f i c a t i o n , f a m i l yl i f ec y c l e 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提交的博士硕士学位论文 人忙蠕蹬与壬砖埂对癌毫中哆膨惶本人在导师指导下，在东北财经大学攻 读博士硕士学位期间独立进行研究所取得的成果。据本人所知，论文中除已注 明部分外不包含他人已发表或撰写过的研究成果，对本文的研究工作做出重要 贡献的个人和集体均已注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签名：马晚燕日期：移6 年，钥，3 日 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 人、7 * 香址与天且橡对 多毫帝喃昀舄i 响 一募寸烛数_ 寸启的睫涉护听系本人在东北财经大学攻读博士硕士学 位期间在导师指导下完成的博士硕士学位论文。本论文的研究成果归东北财经 大学所有，本论文的研究内容不得以其他单位的名义发表。本人完全了解东北 财经大学关于保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门送交论 文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北财经大学，可 以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以公布论文的全部或部分内容。 作者签名 导师签名： 马晓癣、 j ( j t i l 尹，f 日期：db 年胡，；日 日期：伽年f 堋f 日 1 1 研究背景 第1 章引言 受住房体制改革、城市化进程加快等因素的影响，近几年来我国房地产需 求旺盛，再加上供给方面以及一些非市场因素的影响，全国范围内房地产市场 的价格，特别是商品住宅价格过高，增速过快，给国民经济健康、稳定、持续 发展带来威胁。 在全国房地产市场持续升滠盼大环境下，大连住宅市场的表现尤其突出， 2 0 0 3 年大连住宅市场上交易价格和交易数最同时快速上涨，进入2 0 0 6 年以后， 承接2 0 0 5 年底的高位定势，整个上半年大连市房地产指数均在高位徘徊，位于 全圜各大城市前列。 在学术界，房地产是近年来研究的热门领域，对于大连住宅市场的研究也 比较多，这些研究大多从房地产市场的制度、政策、市场上供求关系等角度着 眼，寻找和解释房价飞涨的原因，但却忽略了房价飞涨的同时交易量大幅上升 的现象。 我国从1 9 9 8 年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。随着福 利分房寿终正寝，消费者开始按照自己的意愿和支付能力在市场上购买住宅， 住宅市场从卖方市场转变为买方市场，“以需求为导向”成为住宅市场上决策行 为的重要原则。相应地，在进行市场研究的时候，也就有必要将重点转向需求 分析，入口是潜在需求的承载主体，因此，对于人口特征的研究就显得尤为重 要。了解各种人群的对于住宅的消费倾向和购买能力有助于准确的把握市场需 求，从而有助予认识住宅市场上问题的根本，有助于政府进行有效的宏观调控， 同时也有助于房地产开发商进行准礁的市场定位。 在这样的背景下，本文试图从人口的角度研究大连市住宅市场结构，比较 不同市场组成部分之间的性质及需求特征，寻找人口特征与住房消费之凌的联 系，进而探讨人口因素对于住宅市场的影响机制。 人口特征与规模对住宅市场的影响基于犬连数据的实证分析 1 2 研究目的 本文从人口角度对大连住宅市场结构进行实证研究，试图达到以下三个目 的： 第一，探讨人口因素在住宅市场中的作用及其影响机制，在现实生活中， 为使用人口特征对住宅市场进行预溯提供依据；在学术研究中，旨在超到抛砖 引玉，促进人口学与住宅市场研究两个领域结合的目的。 第二，为政府宏观调控提供客观依据。 房价的快速上涨威胁到整个国民经济的健康稳定发展，威胁到普通居民的 生活水平。要稳定房价，维护住宅市场的健康发展，政府必须采取有效的措施 进行宏观调控。了解不阉屠民的需求倾向和购买能力，有助予政府把握住宅需 求的总量和结构，合理的指导住房供应结构，保障低收入群体的住房权利，从 而挺进社会的和谐发展和稳定。 第三，为房地产开发商市场定位和营销决策提供依据。 对住宅市场根据其入口特征进行分解，分别考察各部分群体的购买能力及 其需求特征，有助于房地产开发商发现新的市场抚会，进行有效的市场缀分和 目标客户定位，进而科学地制定的营销组合策略。 1 3 研究的结构和内容 本文共分为五章。 第1 章，引言部分。简要介绍了研究的总体情况，包括研究的背景、目的、 方法、数据来源、创新之处以及存在的不足。 第2 章，文献综述。系统霞顾了人口学方法在住宅市场研究中的应用及冀 发展，引入了住宅人口学的概念。 第3 章，大连市住宅市场宏观分解。营先从总量和结构两个角度描述了大 连市住宅市场的运行态势。在总体把握住宅市场形势的基础上，从人口来源的 角度细分住宅市场，比较两个子市场需求性质和贡献的蓑异。最后，对宏观市 场运行环境下影响住宅价格的因素建模。 2 第4 章，大连市住宅需求微观解析。从家庭生命周期阶段和家庭的社会阶 层归属两个角度分解住宅市场的潜在需求，比较不同周期阶段和不同社会阶层 家庭之间在住房消费方面的特性及共性，在此基础上对微观层面上的住宅需求 的影响因素进行建模。 第5 章，结论及应用。综合宏观和微观两部分的实证结论对住宅市场的未 来走势进行估计，并针对不同的市场主体给出政策建议。 1 4 研究的方法与数据来源 1 4 1 研究的方法 本文首先从宏观和微观两个层面根据人口特征对住宅市场进行细分。宏观 和微观部分所使用的市场细分方法如下： 宏观分析部分从人口来源的角度划分市场，使用加法模型对住宅市场进行 分解，使用因素分析方法分析不同人口来源的子市场对于市场波动的贡献率， 使用弹性概念分析不同子市场的需求性质。 微观分析部分根据家庭的生命周期阶段和社会阶层归属对潜在住宅市场进 行分类。在进行社会阶层归属分类时，使用方差分析技术进行分类指标选择， 使用c r t 方法对三个指标进行多变量聚类分析实现潜在住宅市场的分类。在进 行生命周期阶段划分时，使用s p s s 软件的编程功能实现重复性编码工作。 其次是在把握市场结构的基础上，建立模型考察人口因素对于住宅市场的 影响机制： 在宏观层面上，建立一阶自回归模型识别影响住宅价格的市场内部因素。 在微观层面上，建立l o g i t 回归模型识别家庭特征对住宅购买意向的影响。 1 4 2 研究的数据来源 本文主要基于三个数据库进行研究：l 人口抽样数据库，大连市居民住房 现状及需求调查数据库，大连市房地产交易情况数据库。 3 人口特征与规模对住宅市场的影晌基于大连数据的实证分耩 1 1 人口抽样调查数攒库。 1 人口抽样数据由大连市统计局提供，该霹是2 0 0 5 年l o 月1 0 号0 时在 调森地居住的人口及住房情况，本文从中提取其中大连市内四区的数据作为分 析依据。该数据库的指标包括人口的自然与社会满性以及家庭的住房情况。 2 大连市居民住房现状及需求调查数据库。 大连市居民住房现状及需求调查数据通过实地调研取得。该库包括前期的 大连市内四区居民住房基本情况普查和作为主体部分的大连市居民住房现状及 需求调查两部分。本次调查由大连市政府组织，市国土房屋局牵头协调，国家 统计局大连调查队负责策划和实旄指导，备区组织街遵社区具体实施。抽样调 查部分以市内四区3 4 个街道的2 8 3 个社区的7 9 8 ，0 4 6 套住宅为调查总体，采用 多层次、等距与整群撼样耜缀合的捆样方式，最后，回收有效翊卷7 ，9 8 2 份， 有效样本情况与1 人口数据基本一致，充分保证了样本的代表性和可靠性。 调查问卷见附录1 和附录2 。 3 大连市房地产交易情况数据库。 大连市房地产交易情况数据库由大连市房地产交易所提供。该库包含从 1 9 9 8 年到2 0 0 5 年的所有交易记录，笔交易对应一条记录，若2 6 5 ，4 7 9 条，从 中提取市内四区商品住宅交易数据作为本文的分析依据。 由于历史原因，交易所数据中有大量的异常值存在。这些异常傻产生的原 因极其复杂，由于时间与成本的限制，无法一一进行修正。因此，这里应用3 6 1 的思想以及专家经验，提取面积范围为2 5m 2 到2 0 0m 2 ，价格范围为1 0 0 0 元 m 2 到1 4 0 0 0 元m 2 的住宅，即“典型住宅”进行分析。为保证典型住宅数据库对于 高端市场的代表性，星海国宝、枫桥园、维多利亚庄园等几处典型的高档住宅 以及别墅、公寓类住宅，不受上述界定限制，直接纳入“典型住宅”进行分辑。 除了上面三个数据库，本文还用到以下数据：2 0 0 2 年至今的大连市5 0 0 户 经常性记帐户的消费数据以及1 9 9 8 年到2 0 0 5 年八年来的宏观经济运行季度数 据。 需要特别说明两点：第一，大连市居民住房现状及需求调查实施的聍越是 2 0 0 6 年6 月，与2 0 0 5 年1 0 月份的1 人口抽样调查之间相差的时间间隔很短， 4 本文忽略两方面数据之间的时间间隔，将其作为截面数据处理。第二，本论文 使用这些数据的时候得到了相关部门的许可，但根据协议，只能在文中引用分 析的结论，而不能公开原始数据。分析结束后，需要保密的数据已按照提供方 要求全部删除。 1 5 本文的创新之处与不足 1 5 1 本文的创新之处 本文所做的独立工作及创新之处主要体现在以下几点： 1 系统回顾了国内外应用人口学方法进行住宅市场实证研究的开始、发展 和现状，引入住宅人口学的概念。 2 选择合适的指标和方法划分出大连市居民的社会阶层和生命周期阶段， 比较了不同周期阶段以及不同社会阶层之间在住房消费方面的差异。 3 比较说明了本地住宅市场和外地人市场在性质和作用上的不同，发现外 地人具有需求增长速度快和投资属性强的特点，对大连住宅市场的作用不可忽 视。 4 使用大连宏观住宅市场的数据建立自回归模型的方式论证了一个地区的 人1 ：3 规模，连同住宅的上期价格、住宅市场的面积结构两个市场内部因素对住 宅价格的影响显著。 5 使用大连住宅需求数据建立逻辑回归模型，论证了人口特征( 家庭生命 周期和家庭所属的社会阶层) 对于住宅需求有显著的影响，界定了各个因素对 住宅需求的影响方向和程度。 1 5 2 本文存在的不足 1 在进行不同周期阶段之间住房现状和需求差异研究的时候，使用的是截 面数据。使用截面数据进行差异研究所导致的问题是，这种差异不可避免地包 含了其他因素的影响。 2 说明了人口特征与购房意向之间的对应关系，但是没有涉及人口特征对 5 于住宅需求数量的影响。 3 只是从居住空间需求的角度对住宅市场上的需求进行研究，对于居住质 量方面的需求涉及较少。 4 在社会阶层划分比较粗糙，大约5 0 戈u 入下层，没有对其进行更为细 致的分析。在政府或者企业具体决策的时候，需要更进一步的市场细分。 除此之外，由于作者知识水平的限制，文中可能仍存在其他不足之处，恳 请各位老师、专家不吝赐教。 3 口即3 倍标准差 6 第2 章住宅人口学文献回顾 在西方国家，人口学在住宅市场中的应用已经得到充分的重视，一些著名 住宅研究机构( 如哈佛住宅研究中心) 投入了大量的资源进行人口统计学的分 析。在我国，随着住宅市场研究的深入，也出现了一些应用人口学方法进行住 宅市场研究的尝试。这些理论和实证研究对我们进行大连市住宅市场的分析有 很重要的借鉴意义。本章将对人口学应用于住宅市场研究的开端、发展以及国 内外的研究现状进行系统的回顾。 2 1 住宅人口学研究的兴起 人口是市场的主体，但是人口学与住宅市场研究结合的历史并不久远。在 我国目前只有零星的尝试，在国外也不过十几年的历史。m y e r s ( 1 9 9 0 ) 曾经 总结过人口学与住宅研究脱节的原因，主要有两个，一是因为两个领域研究的 独立性；二是因为缺乏相关数据的支持。 住宅人口学的兴起和发展有其实际的社会背景，进入二十世纪以后，美国 人口结构发生了重大的变化。首先，少数民族( 包括亚洲人，西班牙人和黑人) 在数量和收入水平上都有很大的增长，成为住宅市场上不可忽视的需求群体。 其次，婴儿潮时期出生的人群已经进入他们的中老年期，人口的老龄化对住宅 市场也有很大的冲击最后，人们对于家庭、婚姻的价值观念发生变化，适婚 年龄的成年人结婚率下降，结婚的年龄也有增大的趋势。这些人口特征和结构 方面的变化使得使用人口学与住宅市场研究之间的结合提上了目程。中国目前 在一定程度上也正在经历着类似的人口特征的变更，因此，住宅人口学方法对 我们目前住宅市场的分析可起到一定的借鉴意义。 2 1 1 人口学与住宅研究结合的开端 人口构成市场的潜在需求，应用人口学方法研究市场有助于把握市场的需 求。这里所说的人口学，不仅包括宏观层面的人口规模变量，还包括能够反映 7 人口特征与规模对住宅市场的影响基于大连数据的实证分析 买方和卖方意愿的个人或家庭的微观特征，包括年龄结构、家庭生命周期、家 庭规模和类型等。人口学与住宅市场研究的结合指的是借助这些宏观和微观的 社会人口学的指标和方法来研究住宅市场。 m a n k i w 和w e i l 在1 9 8 9 年发表了婴儿潮与住房市场( t h eb a b yb o o m , t h eb a 砂b u s ta n dt h eh o u s i n g 埘矗r 妇0 文，开创了一个应用人口学方法研究住 宅市场的新时代。这篇论文在1 9 4 7 到1 9 8 7 年美国人口与住房市场数据的基础 上建立了以人口因素作为自变量的住房价格方程式和住房需求方程式。m a n k i w 和w e i l 应用人口学方法研究住宅市场的基本思想得到广泛的认同，论文所建 立的模型被命名为m w 模型。m w 模型，将住宅需求和价格与人口特征相联 系，建立了微观家庭层面上住宅需求与家庭成员的年龄、家庭的规模和家庭收 入之间的对应关系。m w 模型在细节上存在一些问题，例如，s w a n ( 1 9 9 5 ) 认为m a n k i w 和w e l l 所建立的人口驱动的住房需求变量存在重复计算，这些 细节问题不影响人口学特征与住宅需求之间存在特定关系的结论。 2 1 2 住宅人口学概念的提出 1 9 9 0 年，美国城市规划和人口学专家d o w e l l m y e r s 在威斯康星州大学出版 社出版的住宅人口学：人1 2 1 结构与住宅市场之间的联系桥梁( h o u s i n g d e m o g r a p 砂l i n k i n gd e m o g r a p h i cs t r u c t u r ea n d h o u s i n g m a r k e t s ) - - 书中首次提 出住宅人口学( h o u s i n gd e m o g r a p h y ) 的概念，住宅人口学指的是借助宏观和 微观的社会人口学指标和方法来研究住宅市场。住宅人口学概念的提出使人口 学与住宅市场研究两个领域的结合更加紧密，住宅市场研究领域的学者更加重 视人口特征的变化对住房市场的影响，人口学家也越来越关注住宅对于当地人 口的特征和分布的影响。住宅研究与人口学的结合是多角度的，可以研究不同 人口住房特征的差异，也可以研究不同类型住宅的户主的人口特征。 2 1 3 对于方法有效性的争论 住宅人口学兴起以来，人口学和房地产研究两个领域的专家分别从不同的 方面撰文论证了应用人口学方法进行住宅市场研究的可行性。 批判意见集中在人口特征与住宅价格的联系方面，m a n k i w 和w e i l 在婴 第2 章住宅人口学文献回顾 儿潮与住房市场一文中使用人口年龄结构变动预测住宅价穆的结采，邸2 0 0 7 年住宅价格将上涨4 7 的结论在后续的讨论中证明是不正确的，原因是该预测 的骰设蘸提是住房供应缺乏弹性，面这个前提与实际情况不符( p a t r i ch 。 h e n d e r s h o t t ，1 9 9 1 ，d i x i em b l a c k l e y ，1 9 9 9 ) 。住房价格与人口变化不一致的 原因其它解释主要有：租金与居住成本相关，而房产的价格除此以夕 还与预期 收入耱关，由此房产的价格可能与租金反向运动，这样一寒，住房需求的变化 主要依据租金而不是房产价格( h a m i l t o n ，1 9 9 1 ) ；另外，即使在租金和住房 需求降低的情况下，体制改革所引起的住房私有化也会引起住房价格的上涨。 入口特征与住房需求二者之间存在明确的联系的观点得到普遍认可。 h o l l a n d ( 1 9 9 1 ) 证明人口变化所引起的住房需求变化会主要体现在供应量的调 整上，丽不是体现在价格变化上的。p e t t e r s s o n ( 1 9 9 0 ) 的研究也发现建筑周期 与人口的变化之间的联系。l i n d h ，t h o m a s 和b om a l m b e r g ( 2 0 0 5 ) 从理论上 论证了人口特征的变化与住房建设之闫有显著的相关性，并使用瑞典1 9 5 0 1 9 9 6 年和o e c d l 9 6 4 1 9 9 5 年数据从实证角度给予印证，结果表明，虽然住房政策 和金融制度几经变更，人口特征对于需求量的影响在方向和程度上几乎没有变 化。在争论之初，对“人口特镊和住宅翥求之闻的联系”的观点也有反对意见， 例如有论文指出，当合理建模的时候，人口因素对于住宅需求的影响将会消失 ( 例如，e n g e l h a r d t 和p o t e r b a ，1 9 9 1 ) ，但是如何“合理建模”，到现在仍没有 一致的意见。由于缺乏强有力的支持，这些反对意见说服力比较弱，因此，到 目前为止，对入口特征与住宅需求之间关系的观点基本趋于一致。 2 2 国外的研究现状 人口学在住宅市场研究中的应用在西方得到了全方位的发展，最为广泛的 是应用m w 模型及其修正对特定国家或地区的市场进行实证研究，例如，瑞 典h e i b o r n ( 1 9 9 4 ) 将其应罔子瑞典晷家的研究；芬兰国家经济研究所的m i k a k u i s m a n e n ( 1 9 9 9 ) 使用该种方法考察h e l s i n k i 地区的人口特征变化对于住房市 场的影响，弗将芬兰地区人口特征与住宅需求的对应关系与瑞典和美萤进行比 9 人口特征与规模对住宅市场的影响基于大连数据的实证分析 较；m a x f i e l d 研究公司( 2 0 0 6 ) 应用这种方法分析明尼苏达州的奥瓦通纳地区 的住房市场，并对未来五年的需求进行预测。 m w 模型对于人口特征的考虑仅限于年龄方面，后来的研究扩展了人口特 征的研究范围，考虑到其他的一些人口特征，例如，家庭收入、人口转移、生 活方式等各个方面对住宅市场的影响。n i c o l a sp r e t s i n a s ( 1 9 9 8 ) 研究了美国 低收入家庭的住房需求；a m yb n o b l e ( 2 0 0 0 ) 研究如何根据生活方式进行住 房设计。e r i cs b e l s k y ，z h ux i a od i ，和d a nm e c u e ( 2 0 0 6 1 0 ) 研究考虑拥有多 处住房家庭的收入需求弹性。研究的住宅市场也能更加细化，如a l b e r ts a i z ( 2 0 0 1 ) 研究了移民的购房行为与房屋租金之间的关系；朱小迪，r u b y h e n r y ， e r i c b e l s k e y 等( 2 0 0 5 ) 研究了少数民族规模增长以及收入增加对住房市场的影 响；r a c h e l b o g a r d u s d r e w 研究单身女性的买房行为。 除此之外，西方使用人口学方法进行住宅市场研究的文献还有很多，在此 不一一列举。 2 3 国内的研究现状 在我国，随着住宅市场研究的深入，也出现了一些应用人口学方法进行住 宅市场研究的尝试。例如，帅友良( 2 0 0 5 ) 探讨了人口城市化对于城镇住宅市 场需求的影响；孟星( 2 0 0 0 ) 从定性角度分析了未来人口因素变化对住宅市场 的可能影响。王永慧和张丽( 2 0 0 5 ) 研究了未来人口年龄结构变动对住宅需求 的影响；中央财经大学房地产研究所的易成栋( 2 0 0 6 ) 使用2 0 0 0 年l 抽样数 据从社会阶层的角度对中国城镇住宅市场进行细分，研究各个阶层的住房现状 差异。河北大学刘光字在硕士论文中研究了我国城市住宅商品需求的人口因素， 包括人口规模、人口年龄结构和城市家庭人口变动，以及这些人口因素所对应 的住宅商品需求。 在我国住宅市场研究过程中对于人口因素的考虑，或者是停留在人口规模 第2 章住宅人口学文献回顾 变量的影响上，或者是从定性的角度分析对其他人口特征的可能影响进行分析， 这些文章发表的干u 物级别不高，有些研究确切的说还不属于住宅人口学的研究 范畴。总之，在我国使用人口学方法研究住宅市场，即考虑家庭规模、家庭结 构、家庭生命周期等自然和社会属性对于住宅市场影响的研究还没有引起足够 的重视。 人口特征与规模对住宅市场的影响基于大连数据的实证分析 第3 章大连市住宅市场宏观分解 本章主要依据大连市住宅交易数据队宏观住宅市场进行分析，在对住宅市 场运行态势进行总体把握的基础上，从人口的来源的角度细分住宅市场，比较 各细分市场的性质及作用，探讨人口规模和结构对住宅市场的影响机制。 3 1 大连市住宅市场总体情况描述 3 1 。1 交易面积总量与交易价格 本章从房地产交易数据中提取出住宅类房屋的交易记录，按照合同日期汇 总，得到每年交易数量和交易价格指标如表3 - 1 所示： 表3 - 12 0 0 0 - - 2 0 0 5 年住宅市场交易总量及均价 交易额交易面积每年均价 年份 ( 亿元) 增长率( ) ( 万m 4 ) 增长率( ) ( 元时) 增长率( 徇 2 0 0 07 4 ，62 4 9 02 9 7 7 2 0 0 1 7 78 4 42 5 3 1】73 0 2 21 5 2 0 0 27 7 20 舟2 4 9 31 53 0 6 8 1 5 2 0 0 3 1 1 2 34 5 43 4 2 63 7 43 2 5 7 6 2 2 0 0 41 4 8 73 2 43 9 8 ，91 6 ，43 7 0 71 3 8 2 0 0 51 4 4 9 2 5 3 2 8 31 7 74 2 3 31 4 2 根据表中交易数量和交易价格两方面的数据可以看出，2 0 0 3 年以前的市场 运行特点与2 0 0 3 年以后明显不同。从交易数量上看，2 0 0 3 年以前波动幅度较 小，其中2 0 0 1 年交易面积小幅上涨，而2 0 0 2 年交易面积小幅下降，回落到与 2 0 0 0 年大致相当的水平；2 0 0 3 年以后交易数量大幅波动，幅度超过1 5 ，尤 其是2 0 0 3 年，交易面积指标大幅上涨，增长率高达3 7 4 ，2 0 0 4 年交易面积 1 2 继续走高，2 0 0 5 年的交易面积则大幅下跌。从交易价格上看，六年来住宅市场 的价格持续上涨，2 0 0 3 年以前和2 0 0 3 以后的市场区别主要体现在上涨幅度上： 2 0 0 3 年以前住宅价格增长幅度很小，稳定在3 0 0 0 元酊左右；2 0 0 3 年以后价格 开始大幅上涨，2 0 0 3 年比2 0 0 2 年价格增长6 2 ，2 0 0 4 年和2 0 0 5 年价格增长 幅度逐年增大，年均增长1 4 。 根据交易数量和交易价格变化的特点，可以将2 0 0 0 年至2 0 0 5 年六年来的 大连市住宅市场大致划分为两个阶段：第一阶段( 2 0 0 3 年以前) 交易数量小幅 波动，交易价格上涨幅度也不大，可以定义为住宅市场的平稳期；第二阶段( 2 0 0 3 年以后) 交易数量波动幅度超过1 5 ，交易价格上涨幅度很大，可以定义为住 宅市场的波动期。 3 1 2 交易面积结构与交易价格 在这一节中我们根据每套住宅的面积将住宅市场区分为7 0 吖以下、7 0 一9 0 m 2 、9 0 一1 2 0m 2 、1 2 0 1 4 0m 2 和1 4 0m 2 以上五个面积区间，计算每个区间各个 年度的平均价格。不同面积区间从2 0 0 0 年到2 0 0 5 年的价格走势如图3 1 所示。 ) j u u p 5 0 0 0 4 5 0 0 l 4 0 0 0 琰 3 5 0 0 ，一 。二多z 3 0 0 0 ：少 2 5 0 0 - - 一杉 ，十二；磊7 2 0 0 0 2 0 0 0 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 | * 7 0 m 1 以下2 0 0 91 9 7 12 2 9 0 2 8 0 0 3 4 5 14 1 2 9 i _ 一7 0 - 9 0 m 1 2 2 4 92 1 7 62 4 0 42 5 4 12 8 7 73 6 0 7 ；一9 0 】2 0 m 2 8 0 22 7 8 82 9 3 73 j o l3 4 0 73 9 1 0 l * 1 2 0 - 1 4 0 m 。3 5 9 63 7 2 93 4 6 4 3 5 2 2 3 8 3 34 2 6 l i + 1 4 0 m 2 以上4 5 5 94 4 2 24 2 4 7 4 6 5 6 5 1 8 95 4 4 6 图3 - 】不同面积区问2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年价格走势图 1 3 人口特征与规模对住宅市场的影响基于大连数据的实证分析 将不同面积区间的交易价格在同一时点进行横向对比，可以看出，2 0 0 3 年 以前住宅市场呈现这样的规律：住宅面积越大，单位面积价格越高。而2 0 0 3 年以后，7 0m 2 以下的住宅价格增长幅度很大，打破了这一规律：2 0 0 3 年7 0m 2 以下小户型的均价超过了7 0 9 0 r 住宅的均价，到2 0 0 4 年甚至超过9 0 一1 2 0 r 住宅的均价，2 0 0 5 年已经与1 2 0 一1 4 0m 2 之间的住宅的价格相差无几。同一 年内不同面积区间的交易价格对比还发现，大户型与小户型之间的价格差距从 2 0 0 0 年到2 0 0 5 年逐年缩小。 价格围绕价值上下波动。上述数据说明，从总体而言，大户型往往对应较 好的区位，较好的楼层，较好的配套、朝向等，从而单位面积价值较高，2 0 0 3 年以前这种情况尤为突出。而随着时间的推移，受供需关系的调整，不同面积 区间。 不同面积区间的价格的增长速度不同。各个面积区间从2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年六年 来的平均价格增长率分别为1 5 5 、9 8 、6 9 、3 5 和3 0 ，即套型面积越 小，价格上升速度越快。价格是市场供求关系的指示器，小户型价格增幅大从 某种程度上说明近几年来住宅市场上面积越小的户型越紧俏。 3 2 按照人口来源细分住宅市场 根据有效需求的来源可以将住宅市场区分为本地居民住房需求和外地人在 大连的购房需求两部分，其中本地居民住房需求又可以进一步划分为本地居民 自然发生的住房需求( 主动需求) 和动迁引致需求( 被动需求) 两部分。据此 建立加法模型： q = a + b ( 3 - 1 ) a = q i + q 2 ( 3 2 ) 其中：d 表示大连住宅市场上有效总需求； 彳表示本地居民住房需求； q 1 表示本地居民自然发生的住房需求，简称为本地自然需求； q ：表示动迁引致需求； 1 4 第3 章大连市住宅市场宏观分解 日表示外地人在大连的购房需求，简称为外地人需求。 本地住宅市场与外地人市场之间有明显的不同，具体表现为三方面： 第一，市场份额不同。 从2 0 0 0 年到2 0 0 5 年，外地人所占的市场份额由逐年增大的趋势，六年来 外地人所占的平均市场份额为2 3 。 第二，所购住宅的市场价格和面积结构不同。 本地人与外地人在购买价格上有明显的差异，外地人所购住宅的均价为 3 5 6 5 元i n ，本地人所购住宅的均价为3 1 1 7 元m 2 。 不同来源的买房者所购住宅的结构也有明显的差异，外地人所购住宅的每 套面积均值为9 7 3i n ，大连本地人购买住宅的面积均值为9 6 4m 2 。普通外地人 与本地人购房的面积区间均以1 2 0i l l 2 以下为主体，两个群体购房面积的差别在 于，本地人买房比较“中庸”，以7 0m 2 到9 0 r 和9 0 r 到1 2 0m 2 两个面积区间为 主，而外地人比较分散，在7 0m 2 以下和1 4 0m 2 以上两个面积区间所占的比重均 高于本地人。 第三，市场的稳定性不同。 用变异系数指标来衡量各个市场上需求数量的稳定性。大连住宅市场上有 效总需求的变异系数为0 9 。三个子市场相比，按照稳定性从高到低的顺序依次 是：自然增长的需求，增长率的变异系数为0 9 ：其次是外地人购房需求，变异 系数o 9 9 ；动迁引致需求由于每年动迁总量的波动较大，稳定性最差，变异系 数为5 3 。 3 2 1 不同细分市场贡献率比较 住宅市场上有效需求的变化是由模型中三个子市场需求变动所共同影响的 结果，由公式3 1 变形，可以得到下面的式子： 丝：些。鱼+ 竺。鱼( 3 - 3 ) - 一一 ， q oa oq 。b oq o 其中，q 0 、4 和岛分别表示基期( 2 0 0 0 年) 住宅市场上有效总需求、基 期本地居民的住房需求和基期外地人在大连的购房需求： 1s 人口特征与规模对住宅市场的影响基于大连数据的买证分析 a q 、爿和口分别表示2 0 0 5 年与2 0 0 0 年相比，住宅市场上有效总需求、 本地居民的住房需求和外地人在大连的购房需求的变化量。 由此我们可以看出公式3 所代表的含义，即市场市场上的有效总需求变化 率是本地人和外地人两个子市场的变化率用各自在基期所占的市场份额加权 平均后的结果。下面使用因素分析的方法测定各细分市场需求变化对于住宅市 场上有效总需求的影响方向和程度。 首先，按照公式3 - 1 ，将大连市住宅市场总体按本地住宅市场和外地人市 场两大类进行分析。大连市住宅市场总体2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年间的年平均增长率为 1 0 8 ，本地住宅市场2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年间的年平均增长率为6 5 ，变异系数为 1 5 。用基期2 0 0 0 年的本地住房需求在总需求中的比重( 8 6 8 ) 加权，结果发 现，本地住宅市场引起的大连市总体商品住宅市场增长率为5 7 ，对大连市整 体商品住宅市场增长情况的贡献率大约为6 0 。外地人购房在2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年 间的年平均增长率为2 9 6 ，变异系数为0 9 9 。用2 0 0 0 年外地人购房在总体商 品住宅市场中的比重加权，得出外地人购房对于大连市商品住宅市场增长情况 的贡献率大约为4 0 。 其次，按照公式3 2 ，将本地住宅市场中进一步细分为自然需求和动迁引 致需求两部分。自然需求量在2 0 0 0 - - - 2 0 0 5 年间的年平均增长率为7 8 ，变异 系数为0 9 。本地自然需求的变化引起本地商品住宅市场增长率大约为6 9 ， 解释了本地市场总量增长率波动的8 1 6 。动迁引致需求在2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年问的 平均增长率为5 5 ，变异系数为5 2 。从六年来的总体情况看，动迁需求变动 对于本地商品住宅