（财政学专业论文）关于建立我国物业税税基批量评估系统的构思.pdf

目录 1 导j 仑1 1 1 选题背景和意义l 1 1 1 选题背景l 1 1 2 研究意义1 1 2 国内外研究综述3 1 2 1 国外研究综述3 1 2 2 国内研究现状4 1 3 研究思路与研究方法”5 1 3 1 研究思路5 1 3 2 研究方法6 1 4 创新与不足6 2 物业税税基评估体系概述“7 2 1 物业税税基评估基本内容”7 2 2 物业税税基评估的基本方法1 0 2 2 1 市场法一l o 2 2 2 收益法”ll 2 2 3 成本法1 2 2 3 物业税税基评估原则1 3 2 4 物业税税基评估系统分类13 3 批量评估相关理论与我国建立物业税税基批量评估系统可行性分析1 5 3 1 批量评估简介”15 3 1 1 批量评估的基本原理和步骤1 5 3 1 2 批量评估的技术”1 9 3 2 境外物业税税基批量评估经验及借鉴”2 0 3 2 1 美国批量评估系统实践”2 0 3 2 2 立陶宛批量评估系统实践”2 2 3 2 3 物业税税基批量评估系统国际经验借鉴“2 5 3 3 我国建立物业税税基批量评估可行性分析“2 7 3 3 1 有利条件分析2 7 3 3 2 不利条件分析“2 9 4 建立我国物业税税基批量评估系统的初步构想3 1 4 1 评估主体3 l 4 2 评估模式一3 2 4 3 评估周期3 3 4 4 评估系统3 3 4 5 配套措施3 5 4 5 1 产权登记制度3 5 4 5 2 数据收集与管理”3 5 4 5 3 争议诉讼机制3 7 5 税基批量评估应用举例3 8 5 1 案例背景资料3 8 5 2 评估主要步骤3 8 5 3 评估结果与检验4 3 总结及展望4 6 参考文献4 7 致 射一5 0 n c o n t e n t s 1 i n t r o d u c t i o n l 1 1s t u d yb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c e 一1 1 1 1s t u d yb a c k g r o u n d l 1 1 2r e s e a r c hs i g n i f i c a n c e 一1 1 2i n t e r n a la n di n t e r n a t i o n a ls t u d ys i t u a t i o n 3 1 2 1r e v i e wo ff o r e i g nr e s e a r c h 一3 1 2 2r e v i e wo fd o m e s t i cr e s e a r c h 4 1 3m a i nc o n t e n t sa n dm e t h o d so ft h es t u d y 5 1 3 1m a i nc o n t e m so f t h es t u d y 5 1 3 2m e t h o d so f t h es t u d y 6 1 4p o s s i b l ei n n o v a t i o na n dd e f i c i e n c i e s 6 2 i n t r o d u c t i o no fs y s t e mo ft h ea p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a x 7 2 1e l e m e m so f t h ea p p r a i s a lo f t h ep r o p e r t yt a x 一7 2 2t h em e t h o do f t h ea p p r a i s a lo f t h ep r o p e r t yt a x ”1 0 2 2 1m a r k e tm e t h o d “1 0 2 2 2i n c o m em e t h o d l1 2 2 3c o s tm e t h o d 1 2 2 3t h ep r i n c i p l e so f t h ea p p r a i s a lo f t h ep r o p e r t yt a x 1 3 2 4n ec l a s s i f i c a t i o no f t h es y s t e mo f t h ea p p r a i s a lo f t h ep r o p e r t yt a x 1 3 3 t h et h e o r yo ft h em a s sa p p r a i s a la n dt h ef e a s i b i l i t ya n a l y s i so f b u i l d i n gt h es y s t e mo f t h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xi nc h i n a 15 3 1i n t r o d u c t i o no f t h em a s sa p p r a i s a l 。1 5 3 1 1t h e p m c e d u r eo f t h em a s sa p p r a i s a l 。1 5 3 1 2t h et e c h n o l o g yo f t h em a s sa p p r a i s a ll 1 9 3 。2e x p e r i e n c eo f t h em a s sa p p r a i s a li no t h e rc o u n t r i e s ”2 0 3 2 1p r a c t i c eo f a m e r i c a nm a s sa p p r a i s a l 2 0 3 2 2p r a c t i c eo f l i t h u a n i a sm a s sa p p r a i s a l 2 2 3 2 3 0 t h e rc o u n t r i e s e x p e r i e n c er e f e rt oo u rc o u n t r y 2 5 3 31 1 1 ef e a s i b i l i t ya n a l y s i so fb u i l d i n gt h es y s t e mo ft h em a s sa p p r a i s a l o ft h ep r o p e r t yt a xi nc h i n a 2 7 3 3 1f a v o r a b l ec o n d i t i o n s 2 7 3 3 2u n f a v o r a b l ec o n d i t i o n s 2 9 i i l a b l i s h m e n tf o r t h em a s sa p p r a i s a lo f 31 31 3 2 3 3 3 3 3 5 s t e m 3 5 e n t 3 5 3 7 t h ep r o p e r t yt a x 3 8 3 8 3 8 4 3 4 6 4 7 摘要 物业税税基评估是以课税为目的的房地产估价，随着我国房地产市场的持续 发展，其重要性越来越被凸显。其中批量评估是现在运用最广泛的评估技术，而 在我国，这方面的研究才刚刚起步，并没有形成一个具体完整的实施计划。物业 税税基批量评估系统的建立，可以为我国开征物业税提供税基评估上理论支持和 现实指导，具有很强的现实意义。 本文以物业税税基批量评估为主题，主要通过理论与实践相结合法、比较法， 深入分析了我国开展物业税税基批量评估存在的问题及可行性，然后在吸收国外 有益经验的基础上，较为系统地提出了建立我国物业税税基批量评估系统的具体 建议。 本文的主要内容分为五个部分，第一部分介绍了本文的写作背景、国内外研 究现状、研究思路与方法还有本文的一些创新点与不足之处。第二部分是对物业 税税基评估体系的简明的阐述，包括税基评估中的主体、客体、模式、方法、技 术等。第三部分主要围绕物业税税基批量评估展开，首先对批量评估的概念以及 批量评估相关技术作了简要说明，其次介绍了美国及立陶宛的实践经验，并在此 基础上总结了上述国家和地区在物业税税基评估方面的可取之处，最后探讨了中 国开展物业税税基批量评估的可行性。第四部分是本文的重点，在借鉴美国与立 陶宛的成功经验的基础上，对建立具有中国特色的物业税税基批量评估系统提出 对策建议，包括评估主体的培养、适合于中国现状评估模式的选择，评估系统的 建立程序，以及一些配套措施的相关建议。本文最主要的一个创新点也在此部分， 即在批量评估系统建立起关键性作用的数据库的建立过程，特别是提出将数据库 的建立工作分两步走策略。最后一部分内容是对物业税税基批量评估模型的实证 分析，即选择了上海5 个区的3 6 个有一定特征的住宅，同时筛选了9 个可能会对 评估价值有所影响的特征变量进行了逐步回归分析，介绍了物业税税基批量评估 的具体应用。 【关键词】物业税：税基评估；批量评估 a b s t r a c t t h ea p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xi st h ea p p r a i s a lo ft h er e a le s t a t ef o rt a x a t i o n w i t ht h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t ，t h ea p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xw i l l b e c o m em o r ea n d m o r ei m p o r t a n t n o w a d a y s ，m a s sa p p r a i s a li st h et e c h n o l o g yw h i c h h a sb e e nu s e dm o s tw i d e l ya n dd e v e l o p e dm a t u r e l ya b r o a d i nc h i n a , t h es t u d yo ft h e m a s sa p p r a i s eo ft h ep r o p e r t yt a xh a s ju s ts t a r t e d 。t h u si ti ss t i l ln o tp r a c t i c a le n o u g h r e s e a r c ho nt h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xc a np r o v i d et h ei m p l e m e n t a t i o no f t h ep r o p e r t yt a xw i t he v a l u a t i v ea n dp r a c t i c es u p p o r t t h e r e f o r e ，t h es t u d yo ft h i sp a p e r i so fc e r t a i nv a l u e i nt h i st h e s i s ，t h ea u t h o rd e v e l o p e dt h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t y b yt w o a p p r o a c h e s ：c o m b i n a t i o na n a l y s i sa n dc o m p a r a t i v ea n a l y s i s b a s e do nv a l u a b l e e x p e r i e n c e so fo t h e rc o u n t r i e st of i g u r eo u tt h ep o t e n t i a lp r o b l e m sa n dt h ef e a s i b i l i t yo f b u i l d i n gas y s t e mo ft h em a s sa p p r a i s eo ft h ep r o p e r t yt a xi nc h i n a t h et h e s i sh a sf i v em a i np a r t s t h ef i r s tp a r tp r e s e n t st h eb a c k g r o u n di n c l u d i n gt h e r e s e a r c hs i t u a t i o na th o m ea n da b r o a d b e s i d e s ，t h em e a n i n ga n dt h i n k i n go ft h i ss t u d y , a sw e l la s ，t h ei n n o v a t i o na n dd e f i c i e n c yo ft h i sp a p e ra r ei n c l u d e d t h es e c o n dp a r t i n t r o d u c e st h es y s t e mo ft h ea p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xb r i e f l yi n c l u d i n gt h ea p p r a i s a l s u b j e c t ，p a t t e m ，m e t h o d ，t e c h n o l o g y , e t c t h et h i r dp a r t ，f i r s t l y , g i v e sas y s t e m a t i c s u m m a r yo ft h ec o n c e p t ，t h ep r o c e d u r ea n ds o m er e l a t i v et e c h n o l o g yo ft h em a s s a p p r a i s a l t h e n ，i ti n t r o d u c e st h es y s t e mo ft h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xb a s e i na m e r i c a na n dl i t h u a n i a nr e s p e c t i v e l yf o rr e f e r e n c e s f i n a l l y , i ti n v e s t i g a t e st h e f e a s i b i l i t yo fb u i l d i n gt h es y s t e mo ft h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xi nc h i n a t h e f o r t hp a r ti st h ek e y p o i n to ft h i sp a p e r b a s e do na m e r i c a na n dl i t h u a n i a nr e s p e c t i v e l y f o rr e f e r e n c e s ，t h ea u t h o rp u t sf o r w a r ds o m ef e a s i b l ea n dd e t a i ls u g g e s t i o n st oc o n s t r u c t c h i n e s et h es y s t e mo ft h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a xi n c l u d i n ga p p r a i s a ls u b j e c t t r a i n i n g ，p a t t e mc h o o s i n g ，p r o c e d u r e sa n ds oo n t h ei n n o v a t i o no ft h i sp a r ti s t l l e 。 p r o c e d u r eo ft h ed a t a b a s ef o r t h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a x t h ef i f t hp a r ti st h e c a s ea n a l y s i so ft h em a s sa p p r a i s a lo ft h ep r o p e r t yt a x t h i sp a p e rs e l e c t ss h a n g h a i s f i v er e g i o n s7 3 6r e a le s t a t e sa ss p e c i f i ce x a m p l e s ，a n dt h e nc h o o s e sn i n ef a c t o r st h a tm a y a f f e c ta p p r a i s a lo fp r i c et od om u l t i p l er e g r e s s i o na n a l y s i s k e yw o r d s p r o p e r t yt a x ；t h ea p p r a i s a lo f t h ep r o p e r t yt a x ；m a s sa p p r a i s a l 2 1 导论 1 导论 1 1 选题背景和意义 1 1 1 选题背景 近年来，房地产业迅速发展，其在我国社会经济中的地位不断提升，已经成 为我国的支柱性产业之一。与此同时，我国却出现房价上涨过快、房地产税费混 乱等问题，这使得广大民众寄期望于物业税的开征，来促进房地产业的健康发展。 党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五 年规划的建议，已经把稳步推行物业税列为“十一五”税制改革的一项重要内容。 物业税的开征不仅可以有效控制我国不动产税费杂乱的现象，为地方政府筹 集发展资金，改善投资环境及城市基础设施，而且还可以有效抑制不动产投资过 热现象，引导房地产市场的健康发展，实现整体经济的良性循环。 由于物业税要在房地产的保有阶段征税，不存在真实的市场交易价格，所以 只能通过评估取得其近似的市场价值。因此，合理的税基评估就成了实施物业税 的关键环节。而现阶段我国的税基评估现状为：第一、我国能对不动产的价值进 行评估的部门有财政部、住房和城乡建设部、国土资源部。财政部分管的资产评 估机构可对房、土地以及房地以外的资产进行；住房和城乡建设部分管的资产评 估机构可就房地产的价值进行评估；国土资源部分管的资产评估机构能就土地的 价值进行评估，且各部门在评估技术的选择上，仍以单量评估罾为主。由于各评估 部门的属性与评估标准不同，因而可能会出现对同一不动产价值进行评估得出不 同的结论现象。第二、我国尚未形成完整的税基评估理论体系，尚未明确相关的 技术路线，也缺乏相应的法律框架。因此，在当前市场经济不断完善、房地产业 不断发展、评估行业快速发展的情况下，制定完善有效的评估规则、进行物业税 税基评估相关理论与技术研究、强化从业机构和专业人员培训与管理，无论对评 估业自身的发展和完善，还是对税收政策的完善与优化，都具有重要的意义。 1 1 2 研究意义 1 选题的实践意义 ( 1 ) 有助于促进房地产税收公平，现行的房地产税的计税依据不统一而且较多 。物业税，又称“财产税”或“房产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一 定税款，税额随房产的升值而提高。 圆单量评估，又称“单宗评估”，足指在同一时问评估一个财产，即在一次评估中对一个( 或一个单位的) 应税财 产的税基价值进行评估确定，其评估方法也主要是市场法、成本法以及收益法。 税税基批量评估系统的构思 计制度，客观上形成了税负的不公平。物业税税基评估的研究， 地产税的计税依据的改革。对所有的应税房地产按照市场价值计 比较客观地反映房地产价值以及纳税人的承受能力，可以有效地 分发挥物业税的财政职能。按照现行税法的规定，房地产相关税 固定数额，不能真实的反映房地产的市场价值变化。如果实行物 ，按评估值确定房地产的计税依据，则可以使税收收入随着房地 相应增长，同时也有利于充分发挥房地产税收的组织收入职能， 产税收合理的增长机制。 高制定房地产税基的效率，从而减少税收成本。因为开征的物业 有环节进行征税，必须对指定区域房地产的税基进行定期的评估， 估的方法，而采用单宗评估方法，对每个房地产适用不同标准， ，必然会加大评估的工作量，降低评估效率，从而增加税收征收 估技术研究，将有助于解决上述问题。 证税收征管执法的统一性。当f j ，房地产相关评估的执法单位不 造成对于同一房地产由于由不同的机构实施征管，而产生不同的 纳税人而言，如果缺乏统一规范的评估标准和执法的统一性，容 执法工作公平公正性受质疑。因此，物业税税基评估的研究，可保 一性，确保税收征管执法的统一性。 基评估进行研究的理论意义在于有利于拓展和深化我国物业税税 而促进物业税有关领域的研究。 对于房地产税制的研究热点和重点仍主要集中于宏观政策层面， 对物业税的税基评估等具体微观操作层面还很少进行深入研究，而这些问题又恰 恰是关系到房地产保有税以及整个房地产税制改革成功与否的关键。本论文从分 析我国目前的物业税税基批量评估系统建立的难点及现实条件入手，在借鉴境外 的先进经验、技术的基础上，结合我国现实国情，提出建立我国物业税税基批量 评估系统的新构想。因此通过本论文，一方面可以拓展和深化我国物业税税基评 估理论，另一方面可以为我国建立物业税税基批量评估系统方面提供参考意见， 从而促进我国的物业税开征进程。 2 1 导论 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国外研究综述 国外对房产评估理论的研究起步较早，英国早在1 8 8 4 年就有了房地产评估的 论著，其中详细对收益法进行论述。其后近百年间，该方法一直被沿用。从上个 世纪2 0 年代以来，由于西方国家房地产业发展迅猛，也带动了房地产评估方面的 实践与研究，起发展大体上可为以下三个方向： 第一：关于物业税税基评估理论的研究，主要代表著作有希尔在1 9 2 3 年发表 的房地产原理、巴比科尔在1 9 2 4 年发表的房地产估价、埃利和穆尔豪斯在 1 9 2 5 年发表的土地经济学基础以及摩茨科在1 9 2 7 年发表的房地产评估过 程，摩茨科发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧合起来，指出在 完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益间可互为等值。 第二：关于物业税税基评估方法的研究，其中包括市场比较法、收益法和成本 法。其中以k l e eh y d e r 、h a r r y a t k i n s o n 、g e o r g el s c h m u t z 的研究较为全面 和深入。时至今日，伴随着房地产业的发展，房地产评估理论和方法也在不断完 善和发展。 第三：物业税税基评估相关技术的研究，国外文献主要从三个层面对其展开 了论述和探讨： ( 1 ) 批量评估的技术层面。批量评估技术兴起于上世纪七十年代，伴随着世界 经济的发展逐渐发展成为一个成熟的技术领域。目前，批量评估技术在开征不动 产税的国家和地区已经成为主导技术。美国是开展税基评估较早的国家，其评估 技术比较成熟，体系也较为完善。美国评估促进会( t h ea m e r i c a nf o u n d a t i o n ) 制定的专业评估执业统一准则( u s p a p ) 以及国际估税官员协会( i n t e r n a t i o n a l a s s o c i a t i o no fa s s e s s i n go f f i c e r s ，简称i a a o ) 制定的有关批量评估的准则 现已成为许多国家竞相借鉴的标准。 ( 2 ) 地理信息系统( g i s ) 技术层面，1 9 9 9 年，r o b e r t oaf i g u e r o a 详细阐述 了加拿大莎斯喀彻温省r e g i n a 建立g i s 技术系统对税基批量评估中的积极作用。 同年，r i c h a r ddj a m e srw e a v e 等人就阐述了利用g i s 系统与计算机辅助的批 0 1 9 8 7 年，美国各个评估协会共同成_ l ：美国评估促进会( a f ) ，1 9 8 9 年，美国困会发布金融机构改革、 复兴和实施法令，正式承认了a f 的地位，并授权a f 制定评估准则( 即专业评估执业统一准则，u s p a p ) ， 并作为美国公认的最低评估准则。u s p a p 也包含了不动产批量评估方面的准则( 并非局限于税基评估目 的) 。 圆i a a o 为i n t e r n a t i o n a la s s o c i a t i o no f a s s e s s i n go m c e r s 的缩写，即国际估税官协会，是一家设立于荚困的， 由财产税基评估及税收专家组成的协会，制定r 多个与财税税基评估有关的准则，成为多个国家和地区在 建立财产税基评估体系时的借鉴对象。 3 统的一些新思路和新局面。 周叔敏对我国的物业税税基评估研究也较为深入，在2 0 0 4 年的积极推进不 动产税基评估工作实施税收制度的重大改革一文中提出了推动不动产税基评估 工作的必要性和一些立法建议。即不动产税制的改革中，国家必须明确不动产税 税基评估的主体、制定与不动产以及税基评估相关的法律、健全税基评估人员的 培养机制，并建立不动产税税基评估结果的争议诉讼。在2 0 0 5 年的不动产税征 收中的税基评估方法一文中总结出能提高评估效率的同时降低评估成本的方法。 2 0 0 7 年，张平竺在其博士论文房地产税基评估研究中，从我国现行房地 产税收制度的缺陷入手，分析我国目前的房地产税基评估方法的缺陷，并借鉴部 分成熟市场经济国家和发展中国家和地区建立房地产税基评估体系的有益经验， 结合我国的现实国情，提出构建包括房地产税基批量评估技术和方法在内的，完 善我国房地产税基评估体系的创新思路。同年，周琳娜在其硕士论文基于物业 4 1 导论 税丌征目的批量评估系统研究中，从物业税税基批量评估入手，介绍批量评估 的特点，同时借鉴部分国外批量评估系统的经验，来建立我国的批量评估系统。 最后通过对厦门1 0 5 个房产进行实证分析，来说明批量评估的工作流程，并建模 评估出1 0 5 处房产的价值，进一步证明了我国开展批量评估系统的可行性。 2 0 0 8 年，郑婕在其博士论文建立我国不动产税基评估体系研究中，通过 对境外国家和地区评估实践的分析，结合我国的实际情况，提出在我国建立和完 善的不动产税税基评估体系的若干政策建议，为不动产税制改革提供了重要参考。 2 0 0 9 年，乔志敏、李德峰、邹文军、周战强年在基于财产税征收的不动产 价值评估中对北京市4 城区的2 5 处房产进行了实证分析，建立了不动产价值 批量评估模型，得出了相应的评估结果。该文从实践角度论证了物业税税基批量评 估的可行性。同时建议对不动产市场交易不频繁的地区，结合考虑城镇土地定级估 价结果和建筑物价值的利用成本法评估结果，合理确定其不动产价值。 目前，我国的物业税税基评估研究尚未形成一个完整的体系，进行相关的研 究主体都是个体且研究的人员也屈指可数，很多理论都缺乏一定的现实基础，就 目前的研究成果不足以支持物业税税基评估的开征工作，所以我国欲要正式开展 物业税，还需要加大税基评估方面的研究力度。 1 3 研究思路与研究方法 1 3 1 研究思路 本文的研究总体思路是先解决物业税税基的基本理论问题，然后通过借鉴国 外的实践经验来建立适合我国国情的物业税税基评估系统。 第一章为导论，阐述了本文的选题背景、研究意义、国内外研究现状以及研 究思路与方法还有本文的创新和不足部分。 第二章为理论基础，主要介绍了物业税税基评估的基本内容、评估方法技术、 评估原则及评估系统的分类。 第三章为中国物业税税基批量评估可行性的分析，首先介绍批量评估的基本 理论内容，然后介绍美国及立陶宛的批量评估实践及借鉴，最后再深入分析批量 评估的难点，结合中国的现实基础来分析批量评估我国的可行性。 第四章为建设我国物业税税基批量评估系统的初步构想，此章通过借鉴国外 的成功经验，来建立我国的物业税税基批量评估系统。 第五章为物业税税基批量评估应用举例，此章通过对上海市的3 6 处房产进行 批量评估，评估了其市场价值，将理论转化为实践。 5 关于建立我国物业税税基批量评估系统的构思 1 3 2 研究方法 本论文主要运用了理论与实践相结合法和比较法。 1 理论与实践相结合。本文是先解决物业税税基理论问题，然后对方法运用 展开研究，最后通过实例，即选取上海市3 6 处房地产为对象，评估其市场价值。 举例说明了本文介绍的理论和方法应用，将物业税税基评估的理论和方法结合在 一起。 2 比较分析法。在物业税税基评估理论问题研究部分对税基评估的主体、客 体和评估方法、技术等方面的研究主要采用国内外对比的方法展开研究，首先介 绍国外的相关理论和现状，然后根据我国实际情况，借鉴国外成功经验提出我国 物业税税基评估的相关基础理论。 1 4 创新与不足 1 本文的创新主要有以下几点： ( 1 ) 在提出建立我国物业税税基批量评估的数据收集与管理系统的建议时，提 出两步走策略，第一步建立物业税评税基础数据库，第二步结合地理信息系统 ( g i s ) 技术，建立物业税税基评估数据库，使评估数据更全面、更准确。 ( 2 ) 本文的物业税税基批量评估的构思不仅仅只是停留在理论部分，而是通过 应用举例来将理论转化为实践。第五章的应用举例部分，通过对上海市的五个区 的3 6 处房产的物业税税基的批量评估来演示整个理论部分，从而进一步证明理论 的可行性。 2 本文的不足主要有： ( 1 ) 在建模方面，需要的数据众多，来源渠道广泛，难以收集全部的影响房地 产价格的因素数据。在建模时，由于数据有限，得出的结果会偏存在偏差。 ( 2 ) 由于境外物业税基评估资料来源有限，无法对实施物业税国家的税基评估 工作做进一步的分类，从而无法形成一个具体的借鉴体系，而是选择了两个比较 有代表性的国家作为我国物业税税基评估的借鉴对象，其借鉴意义有限。 ( 3 ) 在关于建立我国物业税税基评估系统的叙述中，由于本人的学术领域有限， 没有具体说明如何运用现代化了地理信息系统( g i s ) 和计算机辅助的批量评估 ( c a m a ) 技术以及怎样将两种技术融合的问题。 6 2 物业税税基评估体系概述 2 物业税税基评估体系概述 2 1 物业税税基评估基本内容 物业税税基评估，即通过评估方法确定物业税的税基，是以课税为目的的房 地产估价，是遵循一定的原则，按照相应的程序，采用适宜的方法，在综合分析 房地产价格影响因素的基础上，对一定区域内所有应税房地产在评税时的计税价 值所进行的评定活动。 1 评估主体 物业税税基评估的主体是“具体对物业税的税基进行评估的机构和人员 。 从评估主体的属性来看，税基评估可以分为政府评估和非政府评估两种模式。非 政府评估是指由以营利为目的相关的中介机构、评估机构等独立于政府的机构来 对物业税税基进行评估。而政府模式又可细分为政府模式和准政府模式，政府模 式是指由政府设立专门部门负责当地的物业税税基评估工作。准政府评估是指由 政府承担物业税税基的评估工作，但为节约成本，提高评估效率，政府又将评估 工作委托给社会评估机构进行或者是由官方与专业机构结合，设立营利性的物业 税税基评估机构来负责评估工作，虽然负责实际评估工作的是社会评估机构或联 合机构，但此类评估机构一般具有政府的监督和支持。 从和财政分权制度对应关系来看，税基评估的主体模式可以分成分散模式与 集中模式两种。在集中模式下，中央政府行驶评估权，而地方政府只是负责一些 协助性的工作。在分散模式下，不动产税税基的评估权由地方政府拥有，而中央 政府只是负责一些业务上的指导。 2 评估模式 物业税税基的评估模式的选择将直接影响着最终的评估结果，目前国际运用 上主要有三种评估模式： ： 第一种是基于面积的评估，这一类型的代表性国家主要是俄罗斯、乌克兰肯 尼亚等。基于面积额评估体系，是指对土地或建筑物按照其面积进行评估，从而 根据核定的面积按照每平方米进行征税。 第二种是市场价值评估，这一类型的代表性国家主要是加拿大、日本、美国 等。市场价值评估，主要是指物业税税基的确定是以财产的市场价值为参考标准。 第三种是租金价值评估，这一类型的代表性国家主要是泰国、印度、澳大利 亚及中国的香港。在租金价值评估法下，财产是以租金价值或净租金来估价的， 国纪益成再论税基评估的有关问题 j 中国资产评估，2 0 0 5 ( 7 ) 7 关于建立我国物业税税基批量评估系统的构思 这是建立在对收入流量进行征税基础上的一种评估体系。 综合比较以上三种模式，可以具体评价它们的优劣如表2 一l ： 表2 - 1三种税基评估模式优劣势比较 税基模式税基确定准确性公平性征税成本税收负担 低收入家庭税 基于面积评估模式 较高不公平 较低负重于高收入 家庭 偏差较大，准确性较 市场价值评估模式相对公平较高税负相对平均 低 偏差较大，准确性较 租金价值评估模式介于两者间较高税负偏高 低 3 评估基准日及周期 ( 1 ) 评估基准日 i a a o 的不动产批量评估准则( 2 0 0 2 ) 对税基评估基准同的定义为“税基 评估基准日一基于税收目的的( 房地产) 状态日期”。评估的价值反映在该日房 地产以及任何完工部分的建筑物的状态。因此，反映房地产特定价值的特定时点 就是评估基准日。只有在评估基准同形成的税基才能够充分的体现物业税税基评 估标准的同一性和评估的公平性。在一般的资产评估中，对评估基准日通常没有 统一规定，评估基准日可以是过去、现在或将来的某一时点。而且在实践中，对 评估基准日的选择往往更靠近“现在”，以使获得的评估值更接近“现值”。但在 物业税税基评估中，评估基准同是由税法统一规定的，精确到年度的某一天。因 而物业税税基评估是针对应课税的不动产在同一时点上模拟其市场价值得到的评 估结果。在物业税税基评估中，基准日往往是过去的某一时点，与实际评估以及 征税都有一定的时间距离。 ( 2 ) 评估周期 房地产在保有期间的税基是影响房地产保有税收入的主要因素之一。保有阶 段的房地产价值是不断变化的，因此为保证物业税税基的准确、客观、公平、公 正，必须定期对处于保有阶段的房地产市场价值进行评估。i m o 的不动产批量 评估准则( 2 0 0 2 ) 对税基评估周期的定义为“税基评估周期法律规定的所评 估的资产的重估时间间隔，一般在1 到1 0 年之间”。与传统的房地产评估针对单 唧q a n c yct o m b e r l i n ；s h e l d o nb l u e s t e i n ；p a m e l amd u b o v ；j a m e slp e n c e ；e ta l ，s t a n d a r do nm a s sa p p r a i s a lo f r e a lp r o p e r t y j ，a s s e s s m e n tj o u r n a l ；j a n f e b2 0 0 2 嘲锄c yct o m b e r l i n ；s h e l d o nb l u e s t e i n ；p a m e l amd u b o v ；j a m e slp e n c e ；e ta l ，s t a n d a r do nm a s sa p p r a i s a lo f r e a lp r o p e r t y j ，a s s e s s m e n tj o u r n a l ；j a n f e b2 0 0 2 8 2 物业税税基评估体系概述 一房地单位的一次性评估不同，在物业税税基评估中需要在评估周期内对物业税 税基进行重估，评估工作具有重复性。一般而言，基于市场价值的物业税税基评 估值与房地产的市场价值之存在着差异，而且这个差异与物业税税基评估的周期 成正比，税基评估周期越长，差异越大。造成这种差异的原因有两个： 第一是通货的变化，导致了房地产价值发生变化；第二是由于房地产所面临 的市场需求的变化，导致各类房地产的价值也随之变化。确定物业税税基评估周 期可以从市场和成本两方面考虑。市场因素，即房地产市场变化的程度、频率以 及不同类型房地产之间价值变化的况。成本因素，是指对保有阶段的物业税税基 进行重新评估所需耗费的成由于市场因素通常比较复杂且难以预料，因此成本因 素是决定评估周期的关键因素。评估周期可划分为三种形式：一是全周期评估，即 在特定年份对房地产价值进行评估后，在下一个评估年份前的整个周期内评估价 值保持不变；二是部分评估，即每年都对其中的一部分房地产进行重新评估，在 一个评估周期内完成全部房地产的重新评估：三是年度估价，即每年根据市场的 变化情况对全部房地产进行重新评估。 4 争议解决机制 争议解决机制对物业税税基评估系统有着十分重要的作用，是对物业税税基 评估工作有序开展的保证。一个完整的评估系统必须对税基评估的争议处理机制 进行相关说明和规定。物业税税基评估争议解决机制可以分为中央税基评估和地 方税基评估争议解决机制两种。国际估税官员协会( i n t e r n a t i o n a la s s o c i a t i o