（财政学专业论文）物业税改革对地区财力差距影响研究.pdf

物业税改革对地区财力差距影睛 现状和原因。 第三章：物业税改革对地区间财力差距的影响分析。本章首先对运用的 统计方法和博弈论加以介绍，其次衡量房地产税收对地区财力差距的影响， 并分析了房地产税收与地方经济相关性，在此基础上得出物业税改革对地区 财力差距的影响结果。得出结论：物业税的改革对地区财力差距有一定的影 响，并且会对地方政府的行为产生影响，在物业税改革中必须注意这一点。 第四章：我国开征物业税的政策建议。主要是运用财政适度分权理论， 对物业税改革中涉及到的税权分配给出建议，并就土地出让金是否应该并入 物业税这一问题给出意见。 文章的主要贡献在于： 文章通过实证分析表明物业税改革若遵循主流倡导改革思路，即将物业 税作为地方税种。随着各地经济发展水平和社会进步程度不同，物业税必然 有地区差异，实施物业税会对拉大地区差异产生影响，从而不利于缓解地区 财力差距。而且，若地方政府在物业税设计上有充分灵活的自主权，也可能 出现各地政府只顾招商引资，发展经济而忽视公共建设，社会民生问题等现 象，从而在地区内部进一步产生不公平，在地区问进一步加大不平衡的问题。 从目前研究的综述来看，这些问题在目前物业税改革的讨论中被忽略了，因 此本文旨在围绕缩小地区差距，构建和谐社会，以物业税为税收政策工具， 借鉴先进经验，结合我国实际，着重分析物业税的开征对地区财力差距的影 响，以及物业税改革对地方政府行为的影响，并在上述分析的基础上，给出 物业税改革过程中应采取的配套措施，以期可以尽量避免物业税改革对拉大 地区差距的不利影响，也使得政府在实施改革过程中可以兼顾物业税的收入 功能和调节功能，与构建和谐社会的主旋律相一致，同时可以促进房地产市 场的健康持续发展。 文章存在的不足及进一步研究的方向： 1 在运用统计方法测量物业税对地区财力差距的过程中，由于相关收费、 土地出让金的数据不可得，可能使得物业税对地区财力差距测量的结果偏小， 不能充分说明物业税对地区财力差距的影响。但是鉴于实际困难所在，只可 以暂时不考虑以上不可得数据，尽可能全面运用可获取的数据分析，使得结 果尽量接近真实。 2 2 在用博弈论知识推测地方政府的物业税征收策略时，只是单单根据数 据分析的结果并结合地区实际情况作推测，结合其他相关资料作出论证可能 更具有说服力。 3 在现有文献中对物业税的研究大多围绕物业税本身展开，而鲜有对之 与地区差距进行联系，所以在论文写作过程中可借鉴的资料和可运用的研究 方法不多，尚需在今后的学习中不断摸索，改进，以期找到最适合的写作思 路和研究手段。 关键词：物业税、地区财力差异、影响、政策建议 3 ( t h ed e c i s i o na b o u tc o n s u m m a t i n gs o c i a l i s tm a r k e te c o n o m ys y s t e m m e n t i o n e dt h a ti m p l e m e n tt h er e f o r mo fc i t yc o n s t r u c t i o nt a xa n df e e s ，a n dl e v y s t a n d a r dp r o p e r t yt a xt ot h e r e a le s t a t ew h e nt h ec o n d i t i o n p r e p a r e d ，w i t hc a n c e l i n g t h er e l a t e dc h a r g ec o r r e s p o n d i n g l y t h ew o r do fp r o p e r t yt a xh a sc a u s e dt h e g o v e r n m e n t , t h ea c a d e m i cc i r c l e sh i g ha t t e n t i o n , a n dh a sb e c o m et h eh o ts p o to f a c a d e m i cc i r c l e sr e s e a r c ha n dt h em e d i a r e p o r t a tp r e s e n t ，p e o p l eh a v eh a dt h ep r e l i m i n a r ym u t u a lr e c o g n i t i o na b o u tt h e q u e s t i o na n df l a wo fr e a le s t a t et a xs y s t e m ，a n di n t r o d u c e dt h eo v e r s e a sr e a le s t a t e t a xs y s t e mc l a s s ，a n dp r o p o s e ds o m em e n t a l i t i e st oo u rc o u n t r yr e a le s t a t et a x s y s t e mr e f o r m ，w h i c hh a v ey i e l d e ds o m er e s u l t s t h ep r o p e r t yt a xt a k i n ga so n e k i n do fp r o p e r t yt a xn a t u r ev e r ye a r l yi no v e r s e a sh a sb e c o m et h em a i no r i g ml o c a l f i n a n c ei n c o m e ，a n dh a sb e 渤m ea ni m p o r t a n tm e t h o do ft h ea d j u s t m e n ti n c o m e d i f f e r e n t i a l t h i sa r t i c l em a i ns t u d i e sr e l a t i o n sp r o p e r t yt a xr e f o r ma n dt h el o c a l e c o n o m ya n d t h ef i n a n c i a lr e $ o u r c el a u n c h i nf o u n d a t i o no fs t u d y i n gt h ed o m e s t i c a n df o r e i g ne x i s t i n gr e s e a r c hr e s u l t s f u l l y ，r e v i e wp r e s e n ts i t u a t i o no fp r o p e r t yt a x r e f o r ma n dt h el o c a le c o n o m ya n dt h ef i n a n c i a lr e s o u r c ei no u rc o u n t r y , u s i n ga s e r i e so fs t a t i s t i c a lm e t h o da n dt h ee c o n o m i ct h e o r yt od i s c u s st h ei n f l u e n c eo f p r o p e r t yt a xr e f o r mp o s s i b l yp r o d u c e st ot h el o c a lf i n a n c i a lr e s o u r c e f i n a l l y , a c c o r d i n gt ot h ef i n a n c i a ld e c e n t r a l i z a t i o nt h e o r y ，g i v e st h es u g g e s t i o nt op r o p e r t y t a xr e f o r mp a r t i a lm e a s u r e si no u r c o u n t r y t h i sa r t i c l eh a sc e r t a i nt h e o r ya n dt h e p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c et ot h er e f o r mo fr e a le s t a t et a xs y s t e m ，p r o m o t e so u rc o u n t r y t e a le s t a t e i n d u s t r yh e a l t h yd e v e l o p m e n t , i m p r o v e m e n to ft h e l o c a lf i n a n c e c o n d i t i o n ，d i s p l a yt h ep l a c ep u b l i c 血卸c ef u n c t i o n a s p e c t sa n ds oo nf a i r a s s i g n m e n to fp u b l i cw e a l t hi no u rc o u n t r y t h ea r t i c l ed i v i d e si n t of o u rc h a p t e ra l t o g e t h e r , a n dt h ep a p e rc o n c r e t e s t r u c t u r ei sa sf 0 i i o w ： f i r s tc h a p t e r ：i n t r o d u c t i o n f i r s t , t h ea u t h o ri n t r o d u c e dt h eb a c k g r o u n d ，t h e g o a la n dt h es i g n i f i c a n c eo ft h es e l e c t e dt o p i c ；n e x t ，m a d et h es u m m a r yt ot h e d o m e s t i ca n df o r e i g np r o p e r t yt a xr e s e a r c h ，i n c l u d i n gt h eo v e r s e a sp r o p e r t yt a xt h e e s t a b l i s h m e n ts i t u a t i o n s p e c i f i c a l l y ；d o m e s t i cc o n c e p td i s c u s s i o n a b o u tt h e p r o p e r t yt a x ，c o n c r e t ed e s i g n o ft h ep r o p e r t yt a xs y s t e m ，d i s c u s s i o no ft h e o p p o r t u n i t yt ol e v yt a xa sw e l la sf o r e c a s ti n f l u e n c ea n dt h ee x i s t e n c ed i f f i c u l t p r o b l e mo fl e v y i n g t a x e st h ep r o p e r t yt a x s e c o n dc h a p t e r ：e l e m e n t a r yt h e o r yo u t l i n e t h i sc h a p t e rh o s ti n t r o d u c e dt h e e l e m e n t a r yt h e o r yt h a tt h i sa r t i c l en e e d s m a i n l yi n c l u d e st h ec o r r e l a t i o nt h e o r i e s o ft h ep r o p e r t yt a xr e f o r m ；r e a le s t a t et a xr e v e n u es y s t e mt h e o r yi no u rc o u r t t r y ； f i n a n c i a ld e c e n t r a l i z a t i o nt h e o r y ；r e l a t e db a s i ct h e o r yo fl o c a lf i n a n c i a lr e s o u r c e a m o n gt h e m ，t h ec o r r e l a t i o nt h e o r i e so ft h ep r o p e r t y t a xr e f o r me l a b o r a t e dt h e c o n c e p to fp r o p e r t yt a xa sw e l la st h em a i n s t r e a mr e f o r mm e n t a l i t y ；r e a le s t a t et a x r e v e n u es y s t e mt h e o r yi no u rc o n n t r ye l a b o r a t e do u rc o u n t r yr e a le s t a t et a x r e v e n u es u r v e ya sw e l la s t h ee x i s t e n c eq u e s t i o n ；r e l a t e db a s i ct h e o r yo fl o c a l f i n a n c i a lr e s o u r c ee l a b o r a t e dp r e s e n ts i t u a t i o na n dt h er e a s o no fa r e ae c o n o m ya n d t h ef i n a n c i a lr e s o u r c ed i f f e r e n c ei no u rc o u n t r y 。 t h i r dc h a p t e r ：a n a l y s i so fi n f l u e n c eo np r o p e r t yt a xr e f o r mt oa r e af i n a n c i a l r c s o u r o ed i s p a r i t y f i r s t , t h i sc h a p t e ri n t r o d u c e dt h es t a t i s t i c a lm e t h o da n dt h e g a m et h e o r y s e c o n d ，w e i g h t e di n f l u e n c eo nr e a le s t a t et a xr e v e n u et ot h el o c a l f m a n c i a lr e s o u r c ed i s p a r i t y ，a n da n a l y z e dr e l e v a n c eb e t w e e nt h er e a le s t a t et a x r e v e n u ea n dt h el o c a le c o n o m y ，i nt h i sf o u n d a t i o no b t a i n e di n f l u e n c er e s u l to ft h e p r o p e r t yt a xr e f o r mt ot h el o c a lf i n a n c i a lr e s o l e r c ed i s p a r i t y d r a wt h ec o n c l u s i o n ： t h ep r o p e r t yt a xr e f o r mc e r t a i ni n f l u e n c et ot h el o c a lf i n a n c i a lr e s o u r c ed i s p a r i t y , a n dh a st h ei n f l u e n c et ol o c a la u t h o r i t y sb e h a v i o r ，s ow em u s tp a ya t t e n t i o nt ot h i s p o i n ti nt h ep r o p e r t yt a xr e f o r m f o u r t hc h a p t e r ：s u g g e s t i o n st ol e v yt a x e st h ep r o p e r t yt a xo u rc o u n t r y g a v e t h es u g g e s t i o n st ot h ep r o p e r t yt a xr e f o r mm a i n l yu t i l i z i n gt h ef i n a n c i a lm o d e r a t e d e c e n t r a l i z a t i o nt h e o r y ，a n dg a v et h eo p i n i o nt ot h eq u e s t i o nw h e t h e ri n v o l v el a n d f e e sf r o ms a l e si n t op r o p e r t yt a x t h ea r t i c l em a i nc o n t r i b u t i o nl i e sj n ： t h r o u g ht h er e a ld i a g n o s i sa n a l y s i st h ea r t i c l ei n d i c a t e dt h a ti ft h ep r o p e r t y t a xr e f o r mn s em a i n s t r e a mr e f o r mm e n t a l i t vt h a tt a k e sd r o n e r t vt a ya t h pi c u - mt a t 2 w i t ht h ed i f f e r e n c ea b o u te c o n o m yl e v e la n dt h es o c i a lp r o g r e s sd e g r e ei ne a c h p l a c e ，t h ep r o p e r t y t a xh a st h e r e g i o n a ld i s p a r i t yi n e v i t a b l y ，a n d t h e i m p l e m e n t a t i o no fp r o p e r t yt a xw i l le n l a r g et h er e g i o n a ld i s p a r i t y ，t h u sd i dn o t a l l e v i a t et h el o c a lf i n a n c i a lr e s o u r c ed i s p a r i t y m o r e n v e r i ft h el o c a la u t h o r i t yh a s t h ef u l ln i m b l er i g h tt oi n d e p e n d e n c ei nt h ep r o p e r t yt a xd e s i g n , a l s op o s s i b l y a p p e a r s e a c hl o c a l g o v e r n m e n tc o n s i d e ro n l y t h ea t t r a c ti n v e s t m e n t s ，t h e d e v e l o p m e n te c o n o m y ，b u tn e g l e c t st h ep u b f i cc o n s t m e t i o n ，p h e n o m e n a ，s o c i a l l i v e l i h o o do ft h ep e o p l eq u e s t i o na n ds oo n ，t h u sp r o d u c e sn o tf a k l yi nt h el o c a l i n t e r i o rf u r t h e r , e n l a r g e su n b a l a n c e dq u e s t i o nb e t w e e na r e a , a tp r e s e n t ，l o o k e df i o mt h es u m m a r ys t u d i e s ，t h e s o tq u e s t i o n sh a v eb e e n n e g l e c t e di nt h ep r e s e n tp r o p e r t yt a xr e f o r md i s c u s s i o n ，t h e r e f o r et h i sa r t i c l ei sf o r t h ep u r p o s et or e d u c et h el o c a ld i s p a r i t y ，t h ec o n s t r u c t i o nh a r m o n i o u s s o c i e t y ，t a k e t h ep r o p e r t yt a xa st h et a xp o l i c yt o o l ，t h em o d e la d v a n c e de x p e r i e n c e ，l i n k i n gt o o u rc o u n t r yr e a l i t y ，a n a l y z ei n f l u e n c eo ft h ep r o p e r t yt a x t ot h el o c a lf i n a n c i a l r e s o u r c ed i s p a r i t y ，a sw e l la sp r o p e r t yt a xr e f o r mt ol o c a la u t h o r i t yb e h a v i o r i nt h e f o u n d a t i o no fa b o v ea n a l y s i s ，g a v et h en e c e s s a r ym e a s u r ew h i c hi nt h ep r o p e r t y t a xr e f o r mp r o c e s ss h o u l da d o p 4w h i c hm a ya v o i dt h ep r o p e r t yt a xr e f o r mt o e n l a r g et h el o c a ld i s p a r i t ya sf a ra sp o s s i b l e a n da l s oc a u s e dt h eg o v e r n m e n tt o g i v ed u a la t t e n t i o nt ot h ei n c o m ef u n e t i o na n dt h ea d j u s t m e n tf u n c t i o n ，i nt h e p r o p e r t yt a xr e f o r mp r o c e s s ，w i t hc o n s t r u e t i n gh a r m o n i o u ss o c i e t yc o n s i s t e n t ，m a y p r o m o t et h er e a le s t a t em a r k e th e a l 山t od e v e l o pc o n t i n u a l l y k e yw o r d s ：p r o p e r t yt a x ；l o c a lf i n a n c i a l d i f f e r e n c e ；i n f l u e n c e ；p o l i c y s u g g e s t i o n 3 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 殄 哆钐 去抽 k 阴 请 ， 申 年 靴夕 捌 2 1 绪论 1 1 选题背景和意义 1 绪论 我国自1 9 9 4 年税制改革以来，在房地产的开发、经营，转让活动中逐步 形成了以房地产取得、保有、交易( 转移) 等环节征税的房地产税收体制，对于 调节产权人财富分配，合理配置资源，增加政府财政收入，维系地方经济等 方面起过重要的作用。然而随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完 善，房地产市场的市场化的推进，我国的房地产税收体系在征收范围、税种 设置、计税依据、税率设计以及征管等方面己经不能适应我国当前经济形势 发展的需要，制约了其调节经济和的组织收入作用。目前我国在房地产保有 环节征收的主要税种有：城镇土地使用税、房产税、城市房地产税及耕地占 用税从这4 个税种的有关规定中可以看出，现行的房地产税制已经几十年 没有发生变动，政策相对滞后，已不适应新形势发展的要求，主要表现为： 现行的房产税是以房地产原值为计税依据，没有考虑客观存在的因社会发展 等因素引起的增值部分，从而影响税收的资源配置作用。因此，为进一步促 进市场完善、健全市场服务体系、规范开发市场、整顿土地市场秩序，我国 提出了依据国际惯例建立物业税的合理设想。 2 0 0 3 年1 0 月，党的十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义 市场经济体制若干问题的决定中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备 对对动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从而明确了房地产税 收改革的方向。2 0 0 5 年l o 月儿日中国共产党第十六届中央委员会第五次全 体会议通过的中共中央关于制定“十一五”规划的建议中的关于推进财 政税收体制改革中明确指出要调整和完善资源祝实施燃油税，稳步推行物业 税2 0 0 5 年1 1 月，国家税务总局局长谢旭人在”中国财税论坛2 0 0 5 ”上再 物业税改革对地区财力差距影响 次表示，。十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城 镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费，物业税的开征时 间表己经确定。以上表明政府决策层面已明确要开征物业税。与此同时，物 业税开征需要具备的条件在我国已逐渐具备或取得进展：不动产数量具有一 定规模且私有化程度很高，2 0 0 4 年私有化率达8 0 ，能提供充足的税源； 中 华人民共和国物权法( 草案) 明晰了产权关系：财政部、国家税务总局进行 的物业税试点工作为改革提供了实践参考；全国税收征管的软、硬件建设为 开征物业税提供有力的业务和技术支撑；房地产税费征收在逐渐清理、规范， 资产评估制度在不断健全，评估机构在不断壮大。由此可见，物业税开征的 已具备现实可能性，可以说改革已是箭在弦上了。 物业税改革的主流思想是：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税 以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基于 物业税具有税基稳定、征税面广、课税对象变化小等特点，并借鉴国际上实 行分税制的国家和地区的通行做法，适宜将物业税作为地方税种，并逐步培 育为地方的财力支柱。为调动地方政府地方政府征管税收的积极性以及实现 财权和事权的有效统一，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展 情况以及政府的财政支出需要，灵活地调整税率、征税对象、扣除标准及减 免范围等税制要素。 物业税作为一种财产税性质的税种在国外很早就成为地方财政收入的一 个主要来源，并成为调节收入差距的一个重要手段。然而，物业税若遵循这样 的改革思路，将物业税作为地方税种，随着各地经济发展水平和社会进步程 度不同，再加上由于物业税税权不同程度的下放到地方，物业税的征收必然 有地区差异，那么，在当前全社会贯彻实施构建和谐社会的氛围下，实施物 业税是否会对拉大地区差异产生影响，从而不利于缓解地区财力差距呢? 这 样一来，税收作为一种重要的宏观调控工具，在缩小地区差距方面的重要作用 还可以继续发挥吗? 而且，如果地方政府在物业税设计上有充分灵活的自主 权，也可能出现各地政府只顾招商引资，发展经济而忽视公共建设，社会民 生问题等现象，从而在地区内部进一步产生不公平，在地区闾进一步加大不 平衡的问题。鉴于到目前为止，有关这方面的研究和实践还很少，因此致力 于此方面的研究具有很强的开拓意义。 2 1 绪论 为此，本文旨在围绕缩小地区差距，构建和谐社会，以物业税为税收政 策工具，借鉴国外先进经验，结合我国实际，着重分析物业税的开征对地区 财力差距的影响，以及物业税改革对地方政府行为的影响，并在上述分析的 基础上，运用财政分权理论，给出物业税改革过程中应采取的配套措施，以 期可以尽量避免物业税改革对拉大地区差距的不利影响，也使得政府在实施 改革过程中可以兼顾物业税的收入功能和调节功能，与构建和谐社会的主旋 律相一致，同时可以促进房地产市场的健康持续发展。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 世界各国都非常重视房地产税费制度建设，在市场经济发达国家，由于 土地、房屋多为私有，因此土地房屋税收关系比较明确。房地产税收是建立 在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产 税收性质的不同以及征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的 政策取向。通过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区，以及肯尼亚、 印尼等发展中国家和地区的房地产税费政策的比较研究，现将其共同点归纳 如下： 1 、“统一名称，合并征收”是大多数国家房地产税收政策的一个重要特 征。在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家，房屋和土地是统一征税的， 如美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，且明确它的使用方向和范围。 在加拿大，拥有物业就需要向市政府缴纳物业税( 或称房地产税) ，用于政府 提供公共服务。而中国目前却是房产税、土地税分开征收 2 、税种地位来看，许多国家将物业税纳入一般财产税中课征，物业税是 各国地方主体税种和地方财政收入的主要来源。这样可以有效地将地方政府 的事投和财权结合起来，有利于调动地方政府征收房地产税的积极性，同时 也有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，形成税收收入增长的良 性循环。在美国，物业税是州和地方政府的税收的主要税收，是个地方财政 支出的主要来源之一。一般要占财政收入的5 0 。其中主要来源于对房 物业税改革对地区财力差距影响 地产的征税，大概占到财产税收入的7 5 ，其中来自于居民住宅约占5 0 ， 企业不动产约占2 5 。2 0 世纪9 0 年代后，美国州政府税收逐渐退出房地产 税收领域，房地产税收基本上全部归地方政府所有，地方政府的财政收入中 约有8 5 9 0 都来自房地产税。2 0 0 2 年，在加拿大的温哥华市3 7 8 亿加元 的地方税收入中，物业税收入就占到5 8 4 ，成为该市财政收入的主要来源。 我国台湾地区的房地产税也属于地税范围，目前其收入额己基本接近所得税 ( 国税的主体税种) 。成为第二大税种，是地方财政收入的主要来源。 3 、从税收的分布结构来看，大多数国家都着重在房地产保有环节征税， 而在房地产开发经营环节的税收则相对较4 如美国在开发经营环节的税负 相对较轻。仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠；而购置后的 使用占有则必须每年缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法。 只是对住宅实行各种减免和抵扣。( 见表1 - - 2 ) 这样作的好处在于：首先，这 种强化在房地产保有环节课税的征税模式将会刺激土地、房屋的经济供给和 频繁的交易活动的发生，有利于房地产要素的优化配置。其次，对房地产保 有阶段的征税有较强的持续性，能给政府带来稳定的财源。再者，对物业的 评估能够充分体现物业的价值随社会经济发展的变化，既有利于经济调节， 又防止政府税收的流失。 裹1 2 各国( 地区) 房地产保有阶段税类一览襄 国家和地区房地产保有阶段的税收种类 美国不动产税 英国 物业税 日本地价税、固定资产税、都市计划税、特别土地保有税 香港地区差饷、物业税 台湾地区土地使用税、房屋税 4 、从税负水平来看，各国房地产税收政策都坚持“宽税基、少税种、低 税率”的基本原则。所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的 房地产实行免税外。其余的均要征税如美国房地产税的税基是房地产评估 值的一定比例( 各州规定不一，从2 0 1 0 0 不等) 。“少税种”，即国外设置 的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复 征税等税负不公平现象的发生；另一方面又可以降低税收征管成本，提高税 收效率“低税率”，即指国外房地产税率一般都不高，如目前美国的5 0 个州 4 1 绪论 都征收这项税收，各州和地方政府的房地产税率不同，大约平均为1 3 ； 在加拿大多伦多市，2 0 0 3 年物业税税率为1 。这样的税制搭配可以说代表 了物业税作为财产税的未来发展方向1 ，对于我国物业税改革具有很好的借鉴 意义 5 、从税收实践来看，普遍采用税收优惠政策，各国( 地区) 的税收减免政 策基本都包括如下内容：第一，对政府、军队、宗教、教育、慈善等非盈利组 织实行免税；第二，对自用住房实行减税或免税；第三，对低收入者购房和 租房给予税收优惠政策；第四，对于一些特殊人群( 如老人和残疾人) 减税或 免税。同时，为了体现社会公平，防止贫富过于悬殊，也考虑对土地所有者 和拥有豪宅的人群课以重税。 如美国对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人 所得税时减免抵押贷款的利息支出；对各州发行的支持居民购房的抵押债券 利息不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以以较低的利率发行，从 而降低了居民特别是中低收入者的购房成本；国会在1 9 8 6 年通过了低收入 者购房和租房税收抵扣的法案，1 9 9 3 年这项法案成为永久性的法令。根据这 项法令，联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额( 按每人1 2 5 美元乘 以各州的人口) 。房屋的业主可在1 0 年内每年接受个人所得税的直接抵扣。 近年来的税收抵扣比例大约为8 6 。需要购房的低收入者可向州和地方政府 申请抵押信贷证书( 每年各州按联邦规定的限额分配) ，拥有这一证书的低收 入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归还贷款的能力，并因此能够拿到更 多的住房抵押贷款。在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。根据这项法 令，从1 9 8 7 - 1 9 9 6 年，大约建造了6 0 万套低收入住房，这些住房的租价较 低，使得更多的低收入者能够租得起住房2 。我国香港地区的差饷虽然税基广， 包括港岛内所有的土地及土地上的附着物，但是仍然设置了相应的差饷减免 项目，如对教育、慈善及福利机构的楼宇，用作推广某项政府认可的目标或政 策的可获得差饷优惠；农地、村屋、政府、市政局、宗教事业及一些团体实 用的楼宇，可豁免差饷。 6 、配套措施完善。首先，各国都设立了完善的评估机构、中介机构并利 1 陈颂东物业税的国际比较及其借鉴【】经济师，2 0 0 4 ( 3 ) l 苑新丽国外房地产税制的特点及启示【j 1 税务研究，2 0 0 4 1 7 ) 5 物业税改革对地区财力差距影响 用现代计算机技术。如英国的“地产估价局”，每年汇总房地产交易信息并形 成独立的房地产估价系统并及时公布各城市和地区不同类型不同用途的土地 或房产的价格。我国香港地区设有差饷物业估价署，每年对香港各地区的房 屋租金及楼宇价值进行估价，编制“差饷物业估价表”，作为征收差饷和物业 税的依据。另外这些评估机构都设立详细的财产信息管理制度并广泛运用了 现代化的资讯科技对土地、房产测绘、评估资料以乃历年的房掖产评估佰讲 行观跌管理。其次，税收法律和法规配套完善。税制的改革与完善从来都是 与税法的制定、修订紧密联系在一起的，因此各国政府历来都很重视税收法 制建设。发达国家税l 踟立法和征管体系比较健全，赋予地方政府较大的权利， 既有利于保证中央政府的财政收入，又有利于调动地方政府的积极性，促进 地方的经济发展。加拿大的房地产税评估工作主要依据房地产税法、不 动产法、评估机构法及各省的房地产估价法，这四部法律赋予了地方 政府或物业估价局对不动产进行估价的权力。日本房地产税类的法规包括土 地基本法、( - t - _ 地征用法、都市计划法、 【5 3 】杨灿明地方政府行为与区域行为与区域市场结构p 】经