（财政学专业论文）物业税制优化设计与均衡检验研究.pdf

摘要 摘要 2 0 0 5 年底，国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2 0 0 5 表示“十 一五期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费 改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费，物业税的开征由此进入税制 改革轨道。物业税的开征已经不可避免，我国已有十个城市在进行物业税的 空转，然而这些空转城市的物业税制要素设计并未明确，国家迟迟没有出台 相关的物业税具体政策，关于物业税的基本模式的争论一直没有定论。并且 随着房地产市场动荡和土地资源破坏问题的升级，从2 0 0 6 年开始，我国房地 产市场从供不应求到2 0 0 8 年供过于求，充分验证了我国房地产存在着很大问 题。税收政策作为国家宏观调控市场的重要力量，物业税制能否使我国的房 地产市场得以有效规范，物业税制能否成为弥补我国房地产市场失灵的重要 工具? 面对美国由房地产次贷危机所引发的经济危机，我们能否从中吸取教 训，通过物业税制的优化设计来抑制房地产市场动荡? 基于以上的问题，如 何设计我国的物业税制，使其成为一种优化税制，从而成为有力的宏观调控 工具，实现房地产市场的均衡，实现房地产各方博弈者的博弈行为优化，达 到优化的博弈均衡，这成为本文的主要研究目的和意义。 从物业税制研究现状来看，国内外许多专家、学者都对物业税制进行了 研究和探讨。从国外研究现状看，对于物业税开征的理论依据主要有公共经 济学和房地产经济学。公共经济学者主要关注房地产税的财政收入功能和社 会财富的公平分配功能。房地产经济学者更多地关注了房地产税收的资源配 置功能。在实践方面，许多国家都已经把物业税作为地方政府财政收入的主 要来源，同为亚洲国家的日本和韩国亦是如此。当国家房地产市场出现较大 波动时，它们通常利用物业税这一政策工具来抑制房地产市场波动，以实现 房地产市场稳定健康发展。 从国内研究现状来看，对于物业税开征的可行依据研究，国内学者主要 物业税制优化设计与均衡检验研究 从现行租税费制度的复杂性，地方政府追求短期财政收入，房地产市场投机 行为严重，贫富差距加大等方面进行分析阐述。对于物业税制的设计，国内 学者对国外物业税制进行研究，提炼出借鉴经验，进而对物业税制进行设计， 并针对一些要素设计提出了自己的观点，并且大多数是站在我国的政策要求， 以及国外的经验借鉴的角度来提出自己观点的。在我国关于物业税的研究虽 然不少，但仍存在很多的不足，如物业税概念未被科学界定，对税制要素的 研究停留在理论的层面上或仅有指导意见等，因此我国物业税的研究仍然任 重道远。 本文通过学习和吸收借鉴的基础上，提出了物业税的内涵，并从税制优 化理论中分析总结出对于物业税制优化设计的启示。然后对大陆与其他国家 地区的物业税制模式进行对比，得出我国改革现行税制实行新的物业税制的 结论。再进一步通过物业税制优化的理论与标准分析，结合我国的现实国情， 设计出我国的物业税制。最后对新方案进行局部均衡和博弈均衡检验，看其 是否是优化的税制。笔者希望本文提出的一些理念和方法，能够对我国物业 税设立和开征起到一定的借鉴作用，为学界和业界提供一条探讨物业税的路 径。 首先从税制优化理论进行分析研究。通过对税制优化理论的分析，得出 对物业税制优化设计方案的启示。一个优化的物业税制，需要满足哪些基本 条件，通过对税制优化理论各个学派的分析总结，得出了此答案。 然后对物业税制模式进行对比分析。比较我国现行房地产租税费制与国 外及地区的物业税制的不同，分析我国租税费制的不合理性，从实践上得出 应对我国现行租税费制进行改革，实行新的物业税制结论。 接着对物业税制优化的依据和标准进行阐释分析。我国实行物业税制， 从理论上是否可行。就目前而言，物业税收理论依据总体上分作公共经济学 观点和房地产经济学观点，这从理论上论证了物业税的可行性。另外，就是 从物业税改革成功的日本和韩国来看，物业税制改革也是具有可行性的。然 后，根据税制优化理论和各国物业税制的实践经验借鉴，总结出我国物业税 制优化设计的标准。 重点是物业税制的优化设计方案。从物业税制对现行税制的整合，以及 物业税制的各个要素的设计，包括纳税人、征税对象、计税依据、税率、税 收优惠、税收收入归属等，本文均提出自己的方案以及执行原因，并对税率 2 摘要 等需量化的要素进行实证研究，从纳税人角度进行实证测算，得出物业税税 率水平。 最后，对新方案进行均衡检验。一方面通过局部均衡检验方法，对新方 案下的物业税制供求均衡影响进行分析，看是否提高了房地产市场的有效需 求，减少了无效供给，稳定了房地产价格。另一方面通过博弈均衡检验方法， 对新旧方案下的博弈均衡进行对比分析，看是否新方案实现的博弈均衡优于 现行税制下的博弈均衡。 本文的研究方法主要是规范分析与实证分析的结合方法。首先，主要通 过税制优化理论进行分析，得出物业税制优化方案的基本要素特征。然后， 运用实证分析方法，对我国以及其他国家地区的现行物业税制进行对比分析， 得出我国现行物业税制及相关房地产税制与其他国家地区的差异，并且通过 我国现行房地产税制的不合理性，提出物业税制方案改革的观点。接着通过 规范分析与实证分析相结合的方法，分析出物业税制优化的依据和标准。然 后，运用规范和实证相结合的方法，对我国物业税制进行优化设计。对于规 范性要素设计，主要运用规范分析方法，结合我国的具体国情得出要素设计 方案。对于可量化性指标，例如物业税税率的设计，进行实证统计测算，得 出税率水平。最后，运用局部均衡与博弈均衡以及对比分析相结合的方法， 对新方案前后的各方博弈策略行为进行分析检验，得出现行租税费制下博弈 均衡的非优化，新方案下博弈均衡将实现优化的结论。 本文的创新探索主要在于：首先，从税制优化理论角度，总结归纳出物 业税制优化设计的遵循准则：其次，从博弈均衡角度，对新方案的优化性进 行检验，从而论证了房地产租税费制下博弈均衡的非优性和新物业税制下博 弈均衡的优化；再次，从局部均衡角度分析物业税制实行对房地产市场的市 场失灵弥补作用；并且从实证分析角度，确定了在公众可支配收入的承受力 下，物业税平均税率的确定。 【关键词】物业税；税制优化；均衡分析 a b s 仃a c t a b s t r a c t a t ”2 0 0 5c t l i mf o r t u n ef 0 n 珊”，p r e s i d e n to f i r e v e 血eb u r e a u ”ex u r e n s t a t e d 廿1 吒c 1 1 i 1 1 a 、) l ，i l ld e 印e nm et a xr e f o m ，w i l i c hi 1 1 c l u d e s 加l p l e m e n t i n g c o l l s 饥l 嘶o nt a ) 【a n dp r o p e r t yt a xt 0a b o l i s hr e l 撕v ec h a 唱e ，n l ep r o p e r 哆t a ) 【i s i i l e v i t a b i e ，甜t l l o u 曲廿l e r e ，h a v eb e e nt e nc i t i e si i i l p l e m e n _ t i n gi nn 锄e ，t h e i r o p 吲t i o 璐o np r o p e r 够倦s y s t e ma r en o tc l e a r l yc o m eo 心a n do u rc o u n t 巧a l s o d 0n o tl l a v e 也es p e c i f i cd e s i g n s ，s ot h ea r g u r n e m sa b o u tt l l ep r o p e 啊t a ) ( d e s i 印d o n o t 哟p ，a l o n g 、i 廿1m er e a le 啦此m a r | ( e tb u b b l e 锄dt h el a n dr e s o u r c ed e s t r u c t i o n p r o m o t i i l g ，t 1 1 es c h o l a r st a ：k ei n o r ei m e r e s ti i lt ：h ep r o p e r 哆t a ) 【t a x a t i o np a t t e n l m a 妇【ys c h o l a r sh a v ep o 曲t e do u tt h eq u e s t i o n sw i mt h ep r e s e n tr e me s t a t ea r l dl 绷l d p 0 1 i c y c o m p 撕n g 、i mo t l l e rc o u l l t r i e s p 研 e 啊t a x ，t l l e yh a v es o m eo p i n i o n s a b o u tp f o p 呻，t a xr e f 0 册谢n 1o u rc o u l l 眵s p e c i a lc o n d i t i o n s b u t 也ep r e s e m r e s e a r c h e sa r ei l o ts u 伍c i e n t ，s u c ha u s 也ec o n c e p to fp r o p e n ) ，t ；a ) 【h a sn o tj u s t i f i 咄 a n dt h ep 甜e mo fp r o p e r 眵伽( h 笛n o td e 印l ya n d 谢d e l ya 1 1 a l y z e d ，血e s eq u e s t i o i l s n e e dt ob es t i l d i e di 1 1t h e 丘】t i l r e ih a v eb 2 l s e do nt h e 咖d i e so fm e s es c h o l a r s ，p r o p o s em ec o n c e p to fp r o p e r 哆 t a x a r l de m b a r k i n g 自o mm ea n g l eo ft a xo 脚z a t i o 玛a z l 翻y z en e c e s s i 够o f p r o p e r t y t a x is u m m a r i z et h ep r i n c i p l eo fp r o p e r 哆t a x丘o mt a ) 【 s y s t e m o p t i i i 也斌i o l l ，s 痂u n a n e o u s l y ，m r o u 曲c o n t r a s t i n gt ) r p i c a lc o 嘶e sa 1 1 dr e g i o n s r e a le s t a t et a xs y s t e m ，p r o p o s eo u rc o u i 姆sp r o p e r 哆t a xp a t t e m f i l l m l ya n dt h e g 锄b l i l l gb a l a n c e do p t i i i l i z a t i o nw m c hr e a l i z e dt 0t 1 1 j sp 唧e r 妙t a xs y s t e mu n d e r h a sc 枷e do nt h ee x a m j 玎a t i o n t h em a i l li 1 1 1 1 0 v a t i o no f 也i sp a p e ri st 0e x p l o r e 吐l e s eo p i l l i o l l s f 奴o fa l l ， 丘o man l e o r e t i c a lp o 血to fv i e wt oo p t i i l l i z en l e 切d ( a t i o ns y s t e m ，c 1 1 i m sr e a le 鼬吐e r e 删t a x e sa n df e e ss y s t e mf 0 r 吐l e 锄a l y s i so fn o n - p r i o r i 吼锄dh a ss i n c ep u t f b 刑a r do u rp o 血o fv i e wo fm ep r o p e r t ) rt a xs y s t e md e s i 印； s e c o n d ，t h eb a l a i l c e o ft 1 1 eg 锄ef r o mm ep o 缸o f 、r i e w t l l ea i l a l y s i so ft l l ed i 虢r e n tt a xs y s t e m ，岫t i s ， d e s 哂o p 恤i z a t i o no f p r o p e 时t 奴锄db 型凹哩1 堕 i 1 1t 1 1 er o o mr e n t a lr e a le s t a t ep r o p e r 哆t a ) 【e sa i l df e e sa i l dt a ) 【s y s t e m ，t op a r t i c i p a t e i i lt 1 1 eg a m e sd i r e n tg 锄et 0a c l l i e v e 廿l eg o a lo ft l l eg a m ead i f l e r e n tb a l a n c ei 1 1 o r d e rt 0d e m o n s 仃 l t et h er e a le s t a t er c n t mt a x e s 趾df e e su n d e rb a l a n c e dg a m ea n d e x c e l l e n tn o n - p r o p e r t ) ，t a xs y s t 锄u n d e rab a j a n c e dg 锄eo p 曲血z a t i o n s e c o n d l y ，r o m 吐l ep e r s p e c t i v eo fe m p i r i c a la i l a l y s i s ，i d e 埘f i e di i lt h ep u b l i c s 出s p o s a b l ei n c o m e 世0 r d a b i l i 劬也ea v e r a g ep r o p e r t yt a xr a t e o n c ea g a i 玛f r o m t 1 1 ep e r s p e c t i v eo fab a l a j l c e da 1 1 a l y s i so f 也el o c a lp r o p e 啊t a xs y s t e m 砷d u c e d i nt 1 1 ep r o p e n ym a r k e tt om a k eu pf o rn l er o l eo fm a r k e tf 撕1 u r e is i l l c e r e l yh o p et h a ts o m eo f 也ei d e a sa 1 1 dm e t l o d s 、u l db eu s e 砌t od r a w 觚de x e c u t e 极a t i o np o l i c y ，a 1 1 dt 0p r 0 v i d eap a t l lt ou n d e r s t a i l dt h ep r o p e r t y 伽【 o nr e a le s 脚e - k q 啊o r d s ：p r o p e r 哆t a x ；1 a xo p t i m i z a t i o n ； b a l a n c ea n a l y s i s 2 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人： 年月日 0 导言 0 1 研究背景及研究意义 o 导言 2 0 0 3 年1 0 月中共中央十六届三中全会中共中央关于完善市场经济体制 若干问题的决定中明确提出：条件具备时对不动产开征统一规范的物业税， 相应取消有关税费。2 0 0 5 年1 0 月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年 规划的建设中明确提出“稳步推行物业税 。至今我国已有十个城市试行成为 物业税的模拟评税试点地区。 从2 0 0 6 年开始，我国房地产市场从供不应求到供过于求，充分验证了我 国房地产市场存在着重大问题，经历着重大考验。税收政策作为国家宏观调 控市场的重要力量，物业税制能否使我国的房地产市场有效规范，物业税制 能否成为弥补我国房地产市场失灵的重要工具? 面对美国由房地产次贷危机 所引发的经济危机，我们能否从中吸取教训，通过物业税制的设计来抑制房 地产市场的动荡? 基于以上的问题，本文主要研究意义是：对我国物业税制 进行优化设计，使其成为一种优化税制，从而成为有力的宏观调控工具，实 现房地产各方博弈者的博弈行为优化，达到优化的均衡。 0 2 研究范围 本文正是站在这一问题的研究方向，通过结合税制优化的理论模型，运 用西方经济学局部均衡和博弈均衡的规范分析方法，采用统计分析的实证方 法，对物业税制进行优化设计，并进行均衡检验。主要通过税制优化理论进 行分析，得出物业税制优化方案应遵循的基本要求。然后，对我国以及其他 国家地区的现行物业税制进行对比分析，提出物业税制方案必须改革的观点。 接着分析物业税制优化的依据和标准，在此基础上对我国物业税制进行优化 物业税制优化设计与均衡检验研究 设计，最后对新方案进行均衡检验。 0 3 文献综述 0 3 1 国外研究与实践动态 国外研究物业税制，主要从物业税制实行的经济和社会功能进行研究。 从研究的角度来说，可以分为公共经济学和房地产经济学两大类。一是公共 经济学观点，这与我国的公共财政目标一致。公共经济学将土地和房屋建筑 物看作成一种财产。因而，在探讨物业税的理论依据时，主要关注物业税的 财政收入功能和社会财富的公平分配功能。二是房地产经济学观点，这与我 国的市场经济目标一致。现代房地产经济学将土地和房屋建筑物看作一种生 产要素，与资本、劳动、技术和管理等生产要素一样，他们认为其价值只有 通过投入到经济领域才可以得到充分的体现。另外，房地产经济学者关于房 地产税收理论依据的观点，关注了房地产税收的资源配置功能。 在物业税制的实践上，部分国家及地区的物业税制综述如下： 表o 1 部分国家及地区的物业税制 国家征收范围税基及税率 亚洲国家 新加坡对所有房屋征收 自有住房税率4 ；其他房产税率1 0 。 日本对房地产征税固定资产税税率1 4 。 韩国对房产和土地征税第一套房为3 0 ，第二套房产为5 0 ，第三套房产为6 0 9 6 。 欧美国家 美国对所有房产征税各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1 到3 。 为不动产税务评估价值的o 。5 1 。自2 0 0 1 年起，对于 单栋独立家庭住房( 相同于国内别墅的那种住房) ，税率为 1 ，对共同产权型的公寓住宅，税率为0 5 。商业物产不动 瑞典对所有房产征收产税率为l ，工业物产税率为0 5 。 房产持有人每年根据评估价值的1 缴纳不动产税。如果 土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳 奥地利对土地和房产征税1 不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2 的税。 评估其名义租赁价值，然后根据地点，每年分别征收名 比利时对出租房产征税义租金的3 0 一5 0 。 丹麦对土地和房产征税税率最高不超过2 4 ，根据地点不同而改变。 税率小同地区个同，税翠在o 5 一3 z 1 日j 。根姑税务机 芬兰 对土地和房产征税构的评定值纳税。 2 0 导言 持有不动产者，每年按3 的公平市场价值纳税。公司将 法国对所有房产征税自己房产装修后出租，按税基的8 4 缴纳1 5 一3 0 营业税。 德国对所有房产征税根据评估价值的1 - 1 5 征收 罾尔兰 对经营性房产征税按扣除合理费用后的收益的2 筛纳税。 意大利对所有房产征税按照税务评估价值的0 4 一o 7 。 按照税务评估市场价值的0 1 一0 3 ，对房主和使用者 荷兰 对所有房产征税 双方征税。 国家税务机构按照税务评估市场价值的3 0 征收0 9 9 6 ， 挪威对所有房产征税但地区税务机构再按市场价值3 0 征收0 2 一0 7 。 中国香港台湾的物业税税制 对将土地或房产出租 香港 的业主征收 按土地或房产的应评税净值征1 5 。 对所有房产面积1 4 4 台湾平方米以上的征收税率为0 8 9 6 一1 5 。 0 3 2 国内研究动态 国内研究物业税制方案，许多学者提出了自己的观点。对于物业税制改 革涉及到的现行房地产租税费制度的改革问题，学者提出了自己的改革方案。 并且对于物业税制各个税制要素的设计，学者也从不同的角度做出了设计方 案。关于物业税是否可以取代土地出让金，关于开征物业税与相关房地产税 种的改革，关于物业税课税对象的确定，关于计税依据的确定，关于物业税 税率的确定，关于物业税的税收管理权等问题，国内的许多学者都对做出了 自己观点的阐释。 ( 一) 关于物业税是否可以取代土地出让金 财政部财政科学研究所所长贾康把土地出让金分摊到今后几十年的时间 段里面逐年收取，从操作层面上不是不可取。 赵燕青1 认为，开征财产税，就是抓住地方政府一次性收益与经常性公共 服务支出的矛盾，从根本上校正被税制缺失扭曲的政府行为。 吴俊培2 、马克和3 、许一4 和李家鸽5 认为开征物业税后，应该取消土地出 让金，把土地出让金作为设计物业税税负时需要考虑的基数。他们的理由主 1 赵燕青，财产税有助校正政府行为叨，财政与税务，2 0 0 7 ( 7 ) 2 吴俊培，关于物业税【j 】涉外税务，2 0 0 4 ( 4 ) 3 马克和，我国开征物业税的难点及现实选择【刀，税务研究2 0 0 4 ( 4 ) 4 许一，我国开征物业税初探帆财会研究，2 0 0 4 ( 5 ) 5 李家鸽，启动我国物业税制的税负探析叨，金融与经济) ，2 0 0 4 ( 6 ) 物业税制优化设计与均衡检验研究 要是，物业税的征收对象应该是房产和地产，土地出让金应纳入物业税的征 税范围。由于现在地价攀升导致房价太高，如果以物业税取代土地出让金， 就可以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政 府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降， 房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。 国土资源部土地利用管理司的冷宏志、雷爱先认为土地出让金不能被取 代。他们认为从理论上讲，出让金是纯地价。因此，如果把出让金放进物业 税里，交易的基础就没有了。经过这些年市场取向的改革，取得的成果就将 付之东流。如果以物业税取代出让金，计税将没有科学依据。没有土地价格， 物业税缺乏征税对象和价值制定依据。所以，我们主张必须明确土地的价税 费关系，物业税不能取代出让金。 岳晓武认为开征不动产税不能替代土地出让金。他认为土地出让金是土 地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租的范畴；而不动产税则是政 府以政权强制力对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互 相替代，开征不动产税并不会也不应该取消土地出让金。因此，土地出让金、 税、费是3 种不同的范畴，其理论基础、收取依据、收取标准、调节目的、 所起作用等均不相同。何振一1 、刘维新2 、杨重光3 、宏诚4 认为物业税与土地 出让金之间不可替代，土地出让金与物业税是两个不同性质的事物，各有存 在的理由。物业税是房地产税一种，属于公共分配范畴。而土地出让金是地 价的别称，地价是政府以土地所有者的身份，在出让土地使用权时收取的土 地价款，属于市场范畴，并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。由于 两者是性质不同的经济范畴，因此两者不应当也不能相互替代。 ( 二) 关于开征物业税与相关房地产税种的改革 吴山提出，房地产税费改革的总体原则是，统一内外资企业分别适用的 房产税，对相关收费可“取消一批、保留一批、转移一批、转为税收一批”。 倪静石5 认为，应废止现行房产税、城镇土地使用税、城市房地产税，开 1 何振一，物业税与土地出让余不可替代性简论叨，中国国土资源经济，2 0 0 4 ( 7 ) 2 刘维新，开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响【j 】，中国房地产金融，2 0 0 4 5 ) 3 杨重光，开征物业税宣缓行四， 望新闻周刊。2 0 0 4 ( 1 4 ) 4 宏诚，物业税如包含土地出让金弊多利少【j 】，中国房地信息月刊，2 0 0 4 ( 4 ) 5 倪静石，物业税开征的制约因素与对策研究，阴税收研究资料，2 0 0 7 ( 6 ) 4 o 导言 征统一的物业税。改变现行房产、土地分别征收房产税、土地使用税的做法。 安体富和王海勇1 认为城市房地产税的纳税人是外资企业，在统一税制的 原则下，应该与适用内资企业的房产税合并。房产税和城市房地产税合并后 统一开征物业税，物业税就是房地产税的别称。至于城镇土地使用税，从某 种意义上说，已不是税，而是地租。我国己建立国有土地有偿使用制度，土 地出让金就是使用者向国家一次性缴纳的地租，故在其使用年限中不应该再 次缴纳城镇土地使用税，所以城镇土地使用税应予以取消。 樊丽明2 和李文认为，耕地占用税、土地增值税和契税是房地产在流转环 节需要缴纳的税收，这一环节的税负相对较高，阻碍了资源的正常流动。耕 地占用税开征的目的是抑制对耕地资源的过度占用，但是因为我国的耕地占 用税采用的是以实际占用耕地而积乘以定额税率一次性征收的办法，而定额 税率是根据耕地所在地区人均耕地而积的多少确定的，这就偏离了土地的实 际价格。与地价相比，耕地占用税的税负非常低，起不到任何抑制作用，失 去了当初开征的目的。因此必须对耕地占用税进行改革。将耕地占用税的计 税依据改为耕地的评估价值，根据不同地区采用差别税率。另外，我国土地 增值税的名义税率过高，过高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用， 但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。我国仅就己出售土地的增值 额课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化对保有 土地的偏好，影响本己稀缺的土地资源被合理利用。由于土地增值税计算繁 琐，征收阻力大，已造成很高的税收成本，收入变的得不偿失。所以，对于 土地增值额可以采用所得税的形式子以调整，取消土地增值税，以避免重复 征税。 ( 三) 关于物业税课税对象的确定 倪静石3 认为，应将征税范围由现行城市、乡镇、工矿区扩大到全部地区。 将征收对象由仅限于工商企业及个人的经营性房地产，扩大到所有的房地产。 应实行房产和地产合一的税制。 北大经济研究中心宏观组4 认为，物业税的征收对象必须是全部住房，包 1 安体富、王海勇，币构我国房地产税制的基本思路阴，税务研究，2 0 0 4 ( 9 ) 2 樊丽明李文，房地产税收制度改革研究川，税务研究，2 0 0 4 ( 9 ) 3 倪静石。物业税开征的制约因素与对策研究明，税收研究资料2 0 0 7 ( 6 ) 4 北京大学中国经济研究中心宏观组，中国物业税研究理论政策与可行性【m 】，北京大学出版社，北 5 物业税制优化设计与均衡检验研究 括城市住房与乡村住房，商住房与居住房，存量房与新房，也不应区分是房 主的第几套房产。理由是简化税制，避免滋生逃税空间。对于存量房等可以 给与过渡期内优惠税率。 吴俊培1 、许一2 认为物业税的课税对象应该包括土地和房屋。因为物业税 就是房地产税的别称，不言而喻课税对象应该包括房产和地产。 钟晓敏、叶宁认为物业税的课税对象应该是房产而不包括土地。这主要 是因为物业税属于财产税，而财产税的纳税人应是财产所有人。我国城镇土 地属于国有，农村土地属于集体所有，土地使用人只拥有房产的所有权而非 土地所有权，因此物业税的课税对象只是房产。 ( 四) 关于计税依据的确定 倪静石认为应改变现行房产税按房产原值、土地使用税按土地使用面积 计税的做法，统一按房地产市场评估价值作为计税依据。财政部及国税总局 官员都公开表示，将来开征不动产税要按评估值征税。他们认为，按房地产 评估值征税，能比较客观的反映房地产价值和纳税人的承受能力，是多占有 财产的纳税人多纳税，符合税收的纵向公平原则。同时，随着经济发展和房 地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，评估值也会调整，也体现了横向 公平的原则。3 刘桓( 2 0 0 4 ) 认为，可以将物业与土地分开，根据具体情况分别设计独 立的税制。原因是土地作为稀缺资源，从长期看其价格会不断上扬，而地面 附着物，则会随着折旧的提取，其净值不断下降。若将两种价值不同的物品 混在一起计算征收统一的税收，其税基是失真的。我国香港地区，土地税和 物业税是分别计算征收的。 陈淑贤4 认为，在物业税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属 评估机构来负责税基评估更符合我国国情。日前，我国税务部门内尚没有相 关的税基评估部门与专业评估人员，社会上熟悉税基评估技术的评估人员很 少，社会中介评估机构的税基评估能力也不足。如果选择准政府机构模式， 京，2 0 0 7 ( 1 0 ) 1 吴俊培，关于物业税阴，涉外税务，2 0 0 4 ( 4 ) 2 许一，我国开征物业税初探【j 】，财会研究，2 0 0 4 ( 5 ) 3 谢伏瞻，中国不动产税收政策研究【m 】，中国大地出版社，北京，2 0 0 5 ( 6 ) 4 陈淑贤，论物业税税基评估主体的选择【j 】，涉外税务，2 0 0 8 ( 1 ) 6 0 导言 既可以保证评估工作的专业性、独立性和权威性，又克服了政府部门沉重的 人员编制负担，相比较是最优的选择。 ( 五) 关于物业税税率的确定 席卫群1 、陈颂东2 指出，税负水平应根据现行的房地产税和房地产开发 建设环节收费转为税收的负担测算确定。在开征物业税之前有一些具体工作 需要处理：首先应清理收费，对于不合理、不合法的收费必须取消，只保留 一部分有偿的服务、经营性收费和少量必要的行政事业性经费，按照“受益 者付费”的原则征收。在此基础上，将属于地价的收费重归于地价中。此外， 将一部分具有税收性质的收费转化为税收，并将其征收环节向后推移，由目 前开发商在建设、交易环节应承担税费改为由拥有或使用房地产的单位和个 人在使用、保有环节承担。难点是现有的收费哪些需要保留，哪些取消，哪 些替代，这直接关系到地方政府的利益，也关系到物业税税率的高低。 吴山认为，要在科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体 规模的基础上确定，令物业税的总体规模与之基本相当，而且要采用低税率、 宽税基的设计思路确保物业税收入的正常增长。 国务院发展研究中心不动产税制改革课题组3 在税率问题上认为，中央应 设计统一的税率范围，并允许各地方( 市县级) 政府在此范围内自行选择。这 是基于在保持全国税制统的前提下，给予地方政府一定程度的自由裁量权， 也是世界上许多大国所采用的做法。免征额和税率的设计要使结果大体符合 “二八原则”，即8 0 的税收来自2 0 9 6 纳税主体，各地区处于平均居住水平以 下的居民无须纳税或只须交纳很少的税。考虑首次开征财产税性质的房地产 税，由于受传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率范围不 宜定的过高，这样有利于税制改革的推进。综合考虑居民的承受能力和国际 上的惯例，税率范围可以设定在0 3 一o 8 之间。对是否采用累进税率的问题 可以进一步探讨。固定税率和累进税率各有利弊，固定税率简便易行、征税 成本较低、税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方而有局 限性。累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性， 1 席卫群，开征物业税须明确的几个细节问题【j 】，涉外税务，2 0 0 4 ( 5 ) 2 陈颂东，物业税的国际比较及其借鉴田，经济师。2 0 0 4 ( 3 ) 3 国务院发展研究中心课题组不动产税制改革课题组。不动产税的税种税率设计和税收归属的探讨与建 议叨，中国发展观察，2 0 0 6 ( 8 ) 7 物业税制优化设计与均衡检验研究 但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，但累进级距若 过高过猛，容易打击纳税人的生产经营积极性。考虑到现阶段效率优先兼顾 公平的原则，倾向于采用固定比例税率。 ( 六) 关于物业税的税收收入归属 财政部财政科学研究所所长贾康认为，物业税应该由地方政府掌握，应 该把它逐渐培育成为地方政府的一个主要财政收入来源。 国务院发展研究中心不动产税制改革课题组1 、李剑阁认为物业税应归于 到地方税系中，使地方政府转变短期行政行为，调动起积极性，更加关心投 资环境。地方政府出售土地获取收入的短期行为事实上很大程度上和我国的 则政管理体制有关。我国的财政支出责任在省以下的地方政府，然而财政收 入的大头在中央。有资料显示：我国财政总支出的6 5 集中在省以下的地方政 府，2 0 世纪9 0 年代曾经高达8 0 。事实上，开征物业税可以使地方政府关 心投资环境，当地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充则政支出时， 地方政府必将更关心本地区环境的建设。物业税收入归地方，税收管理权也 应该适当下放到地方，使之成为真正的地方税。虽然物业税管理权应给地方 政府，并不意味着中央政府就没有监管责任，中央政府应该设立监督机构。 规定出物业税统一的评估标准，并编制统一的培训教材，培训评估人员。同 时，还应考虑对地方为开征物业税给予财力上的支持。 国务院发展中心倪红日、尹佳音认为，建议授权省级人大制定物业税的 实施细则，在中央所定的幅度内调整税率、税收减免等权限，由各地根据、 当地经济状况，因地制宜地自行选择本地税率和具体征管措施，合理制定起 征点或免征额以及税前扣除项日等地方性的优惠政策。2 0 4 逻辑思路与研究方法 本文以规范研究为主，并与实证研究相结合，对我国最优物业税制方案 进行研究。逻辑思路和研究方法如下： 1 国务院发展研究中心课题组不动产税制改革课题组，物业税推进中的三个问题【j 】，中国发展观察， 2 0 0 6 ( 8 ) 2 倪红日、尹佳音。财产税税权划分的国际比较及对中国物业税的启示【j 】，涉外税务，2 0 0 8 ( i ) 8 0 导言 首先，主要通过税制优化理论进行分析，得出物业税制优化方案的基本 要素特征。 然后，运用实证分析方法，对我国以及其他国家地区的现行物业税制进 行对比分析，得出我国现行物业税制及相关房地产税制与其他国家地区的差 异，并且通过我国现行房地产税制的不合理性，提出物业税制方案改革的观 点。 接着通过规范分析与实证分析相结合的方法，分析出物业税制优化的依 据和标准。 然后，运用规范和实证相结合的方法，对我国物业税制进行优化设计。 对于规范性要素设计，主要运用规范分析方法，结合我国的具体国情得出要 素设计方案。对于可量化性指标，例如物业税税率的设计，进行实证统计测 算，得出税率水平。 最后，运用局部均衡与博弈均衡以及对比分析相结合的方法，对新方案 前后的各方博弈策略行为进行分析检验，得出现行租税费制下博弈均衡的非 优化，新方案下博弈均衡将实现优化的结论。 0 5 本文的创新与不足之处 本文的创新探索主要在于：首先，从税制优化理论角度，总结归纳出物 业税制优化设计的遵循准则；其次，从博弈均衡角度，对新方案的优化性进 行检验，从而论证了房地产租税费制下博弈均衡的非优性和新物业税制下博 弈均衡的优化；再次，从局部均衡角度分析物业税制实行对房地产市场的市 场失灵弥补作用；并且从实证分析角度，确定了在公众可支配收入的承受力 下，物业税平均税率的确定。 作为探索性研究，本文在以下方面存在不足：一是本文的理论研究基于 对相关文献的考察后，进行的思考和研究，理论本身的形成应基于大量的文 献特别是实证性的文献。二是本文对某些观点的提出，思考分析还不够全面 不够透彻；此外，本文的实证分析偏少。总之，这只是笔者对物业税相关问 题的一个阶段性思考，期望随着研究的深入能够不断完善。 9 物业税制优化设计与均衡检验研究 1 物业税内涵与税制优化理论 1 1 物业税的内涵界定 关于物业税的内涵，有关专家学者从不同角度给出了定义。北京大学中 国经济研究中心宏观组1 认为，物业税( 又称财产税) 是针对土地、房屋等不 动产在其保有环节征收的税种，其税收的性质为财产税，征收的对象是纳税 人的财产。钟伟、冯维江认为，广泛意义上的物业税，也称财产税( p r o p e r t y t a x ) ，最早作为一种常规税种或可上溯至公元6 0 0 年的希腊。起初，人头、 财产、房产都在征税之列。现代意义上的物业税，从各国征收实践看，征收 并无统一的形式，征税对象也很不一样。有的国家将物业税归入财产税中征 收，除对不动产征收财产税外，对居民( 或公司) 持有的有价证券等其他财产 也课以财产税，有的则单列物业税，有的则没有设立财产税，只列了物业税2 。 马克和认为“物业是房地产( 不动产) 的别称，物业税即指房地产税，是财产 税的一种 。以蔡红英4 为代表的观点认为物业税属于房地产税系，是对土地、 房屋等不动产在保有环节征收的一种财产税；在税率确定的情况下，税额随 着房地产的升值而提高。以吴俊培5 为代表的观点认为物业税是财产税。“物业 税”一词在我国东南亚和香港地区使用，而“财产税”一词是西方国家 “p r o p e r t yt a x 的中文翻译，因此物业税和财产税只是对同一概念的不同 表述而已。物业税并不是一个具体的税种名称，而是财产税的一个类别，其 基木含义是对财产征税。周小川在“2 0 0 3 中国企业领袖年会开幕式”上指出： 物业税就是过去所说的财产税( p r o p e r t yt a x ) ，也有称房地产税，这是个翻 1 北京大学中国经济研究中心宏观组，中国物业税研究理论政策与可行性【m 】，北京大学出版社，北 京，2 0 0 7 ( 1 0 ) 2 钟伟、冯维江，物业税征收的国际经验及其借鉴研究【j 】，税务研究，2 0 0 4 ( 4 ) p 4 7 - 5 2 3 马克和，我国开征物业税的难点及现实选择川，税务研究，2 0 0 3 ( 1 0 ) p 4 3 4 蔡红英，对“物业税”内涵及改革目标的进一步探讨【j 1 ，湖北经济学院学报，2 0 0 6 ( 7 ) 5 吴俊培，关于物业税【j 】，涉外税务，2 0 0 4 ( 4 ) 1 0 1 物业税内涵与税制优化理论 译上的选择问题。 对于“过去所说的财产税 ，国内学者( 蒋洪，1 9 9 6 ) 1 认为财产税是对财产 本身的课税，而不是对财产的收益课税。从某种意义上说，即便是财产转让 税也是对财产本身的课税，而非对财产转让行为的课税。正如有学者认为， 财产税以财产的存在为前提，与财产是否交易无关，只要财产存在，无论财 产是否发生转让都要课税，是对纯收入存量的课税( 杨斌，1 9 9 3 ) 2 。相比商品 税和所得税是对国民生产的流量课税，财产税则是对社会财产的存量课税， 其价值并没有参与再生产的循环( 吴俊培，2 0 0 3 ) 3 。 基于对以上观点的思考，本文认为物业税之内涵，是指对保有土地和房 屋建筑物等不动产课征的财产保有税，即通常所说的不动产保有税。因此， 物业税属于不动产税体系中的一个重要分支，但它不等同于不动产税。因为， 不动产税体系还包括不动产转让税。 1 2 税制优化理论 1 2 1 税制优化内涵 从经济学的角度来说，税制优化就是指通过改革使现实的税制逐步逼近 于最优税制，而最优的税制可被视为在信息和行政管理能力的约束条件下， 能产生最大社会( 经济) 福利的税制。最优税制就是一种能够充分反映社会对 效率与公平权衡，并将不公平和经济扭曲降低到最低程度的税制。一个合理 优化的税制应在满足税收公平原则下，同时有助于市场机制充分发挥其内在 力量，并使征税导致资源配置的扭曲而带来的效率损失最小化。广义的税制 优化主要包括税制正式规则的优化、税制非正式规则的优化、税制实施机制 ( 指税收征管机制) 的优化。而税制正式规则的优化又具体包括税制结构优化、 税负水平优化，即确定能持续促进经济均衡发展的税制结构与合理适度的税 收负担水平。按照税制优化理论的发展顺序、基本思想和政策主张，西方税 制优化理论可以划分为三大流派：主流学派、供给学派和公共选择学派。 1 蒋洪，财政学教程【m 1 。上海三联出版桂，1 9 9 6p 2 5 5 2 5 6 2 杨斌，比较税收制度兼论我国现行税制的完善【m 】，福建人民出版社，1 9 9 3p 1 9 6 2 0 l 3 吴俊培，论我国的财产税【j 】，涉外税务，2 0 0 3 ( 7 ) p 1 2 1 7 物业税制优化设计与均衡检验研究 1 。2 。2 主流学派的最优税制理论 主流学派的最优税制理论( t h e o r yo f0 p t i m a lt a x a t i o n ) 是上世纪2 0 年 代发展起来的，到7 0 年代初达到鼎盛时期，至今仍在西方税制优化理论中占 据主导地位。主要代表人物有拉姆齐( f r a r s e y ) 、阿特金森( a a t k i n s o n ) 、 斯蒂格里兹( j s t i 9 1 i t z ) 米尔利斯( j m i r r l e s s ) 、维克里 ( w i l l i 锄s v i k e r y ) 、戴蒙德( p a d i 鲫o n d ) 等人。 主流学派积极倡导税制的最优化，其最优税制理论是基于一系列理想假 设去展开讨论的，这些理想的假设主要有三个：( 1 ) 完全竞争市场假设。在 这个市场上，不存在垄断、外部经济、公共品、优效品与劣效品、规模收益 递增或其他导致市场失灵的因素。( 2 ) 行政管