（财政学专业论文）我国开征物业税问题研究.pdf

i1 00f黪p；1 独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究 工作所取得的成果。据我所知，除了特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。对本人的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。本声明的法律结果由本人 承担。 学位论文作者签名：边缸 日期：幺越弘肋蜗 学位论文使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的 复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将 学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或其它复制手段保存、汇编本学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：馥血 指导教师签名： 日 期：a 丑蚴磁目 日期： 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： 邮编： 摘要 中国改革开放3 0 年来经济得到史无前例的发展，已逐渐向中等发展国家的 行列迈入。要实现至2 0 2 0 年国民经济翻两番、城市化水平达到5 5 的中长期社 会经济发展目标，必须继续深入经济改革，确保经济各环节的顺畅。目前，我国 现行税制已与高度开放的市场经济相脱节，成为阻碍经济增长与发展的因素之 一。新一轮税制，我国将以简税制、宽税基、低税率、严征管1 2 字方针来指我 国的税制改革。因此本文希望通过对物业税的研究推动我国税制的现代化，协调 税制与经济发展之间的关系，减少国家宏观调控机制中政府行政干预程度、理顺 各级政府之间的关系。 理论与国际上的经验说明，一个现代化的国家需要有物业税。物业税有以下 几方面的功能：( 1 ) 物业税是透明的，鼓励公众参与地方政府的事务并对政府提 供公共产品和服务等方面的决策施加影响；( 2 ) 物业税是一种存量税，这为地方 政府提供一个稳定可靠的税收来源；( 3 ) 物业税属于受益税，纳税人能切实感觉 到赋税带来的收益；( 4 ) 物业税可以起到“溢价回收”( v a l u ec a p t u r i n g ) 的功能。 因此我国开征物业税有助于重新界定各级政府之间的关系，有利于政府管理的现 代化。 物业税涉及面很广，如产权、登记、评估、征收、管理等。发展研究开征一 个有效的物业税是一个艰巨的任务。由于历史、文化、制度等原因，我国房地产 信息不够完善，这对以房地产为依据的物业税的开征带来了很大的困难j 因此， 中国研究开征物业税即是挑战，也是机遇。 关键词：物业税；物业税制度；设计 a b s t r a c t c h i n a se c o n o m yb yu n p r e c e d e n t e dd e v e l o p m e n ti nt h er e f o r ma n do p e n i n gu p 3 0y e a r sa n dh a sb e e ng r a d u a l l ye n t e r i n gt h er a n k so fm i d d l e - d e v e l o p e dc o u n t r i e s t o a c h i e v et h eg o a lo fq u a d r u p l i n gt h en a t i o n a le c o n o m ya n dt h el e v e lo fu r b a n i z a t i o n r e a c h e d5 5 o fl o n g - t e r ms o c i a lo b j e c t i y e sb y2 0 2 0 ， w em u s tc o n t i n u et od e e p e n e c o n o m i cr e f o r m s ，a n dt oe n s b r et h a ta 1 1s e c t o r so ft h ee c o n o m ys m o o t h l y a t p r e s e n t ，t h ee x i s t i n gt a xs y s t e mc a nn o tc o n n e c tt oah i 曲d e g r e eo fo p e nm a r k e t e c o n o m y ， a n dt h i sw i l lb e c o m ea no b s t a c l et oe c o n o m i cg r o w t ha n dd e v e l o p m e n t t h ep o l i c i e so f1 2w o r d st h a ts i m p l et a xs y s t e m ，b r o a dt a xb a s e ，l o wt a x e s ，s t r i c t a d m i n i s t r a t i o nw i l lg u i d et h er e f o r mo fo u rt a xs y s t e mi nt h en e wr o u n do ft a xr e f o r m p r o c e s s t h e r e f o r e ，t h i sp a d e l h o p e st op r o m o t et h em o d e r n i z a t i o no fo u rt a x s y s t e m ， c o o r d i n a t et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt a xs y s t e ma n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ， r e d u c et h ed e g r e eo fg o v e r n m e n ti n t e r v e n t i o ni nt h ep r o c e s so fm a c r o - c o n t r o l ， a n d r a t i o n a l i z et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n1 e v e l so fg o v e r n m e n tb yd o i n gr e s e a r c ho nt h e r e a lp r o p e r t yt a x t h e o r ya n di n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c es h o w st h a tt h ec o u n t r yn e e d e dam o d e m p r o p e r t yt a x 1 1 1 er e a lp r o p e r t yt a x e sa r et h ef o l l o w i n gf e a t u r e s ：( 1 ) t h er e a lp r o p e r t y t a xi st r a n s p a r e n t ， e n c o u r a g ep u b l i cp a r t i c i p a t i o ni nl o c a lg o v e r n m e n ta f f a i r sa n d i n f l u e n c ed e c i s i o n - m a k i n gi nt h eg o v e r n m e n tf o rt h ep r o v i s i o no fp u b l i cg o o d sa n d s e r v i c e s ：( 2 ) t h er e a lp r o p e r t yt a xi sas t o c kt a x ，w h i c hp r o v i d e sar e l i a b l es o u r c eo f i n c o m ef o rt h e l o c a lg o v e r n m e n t ：( 3 ) t h er e a lp r o p e r t yt a xi sab e n e f i tt a x ， c o r r e s p o n d i n gt h et a xa n dt h eb e n e f i t s ；( 4 ) t h er e a lp r o p e r t yt a xh a saf u n c t i o no f ” v a l u ec a p t u r i n g t h e r e f o r e ，t oi m p o s et h er e a lp r o p e r t yt a xi nc h i n ai sc o n d u c i v e t or e d e f i n et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl e v e l so fg o v e r n m e n t ，a n dt h em o d e m m a n a g e m e n to ft h eg o v e r n m e n t p r o p e r t yt a xc o v e r saw i d e ，s u c ha sp r o p e r t yr i g h t s ，r e g i s t r a t i o n , a s s e s s m e n t ， c o l l e c t i o n ，m a n a g e m e n t ，e t c d e v e l o p m e n to fa ne f f e c t i v ep r o p e r t yt a x i sad i 伍c u l t t a s k d u et oh i s t o r i c a l ，c u l t u r a l ，i n s t i t u t i o n a la n do t h e rr e a s o n s ，c h i n a sr e a le s t a t e i n f o r m a t i o nn o tp e r f e c t ，w h i c hb r o u g h tag r e a td e a lo fh a r d s h i po nt h ep r o p e r t yt a x l e v y t h u s ，t h er e a lp r o p e r t yt a xl e v yi nc h i n ai s n o to n l yac h a l l e n g eb u ta n o p p o r t u n i t y k e yw o r d s ： r e a lp r o p e r t yt a x ；r e a lp r o p e r t yt a xs y s t e m ；d e s i g n n 目录 摘要：i a b s t r a c t ；j i i 目录i i i 一、导论1 ( 一) 选题背景1 ( 二) 选题意义1 ( 三) 文献综述3 二、物业税的相关理论8 ( 一) 物业税概述8 ( 二) 物业税的经济分析1 0 三、物业税国际经验借鉴1 4 ( 一) 其他国家和地区物业税的经验1 4 ( 二) 其他国家和地区物业税对我国的启示2 0 四、构建我国物业税制度的设想2 2 ( 一) 我国设计物业税制度的基本原则2 2 ( 二) 我国物业税税收制度的设想2 3 ( 三) 开征物业税的配套措施2 6 结论2 9 参考文献：3 0 致谢3 2 i i i 东北师范大学硕士学位论文 ( 一) 选题背景 一、导论、寸i ，l 近年来，房地产业蓬勃发展，已成为国民经济的支柱产业。到2 0 0 8 年我国 房地产投资总额达到4 0 4 4 1 8 亿元，比2 0 0 3 年增加2 0 7 7 ，土地开发总量达 2 8 7 0 9 8 万平方米，商品房交易总量2 5 0 6 8 达亿元，分别比2 0 0 3 年增长了2 0 7 7 ， 2 9 5 和2 2 5 2 ，数字显示，我国房地产业已迎来高速成长时期。但是，与蓬 勃发展的房地产业相比我国房地产税制相对落后。我国1 9 9 4 年税制改革后确立 了现行房地产税制，随着经济发展和社会的变革，现行房地产税制度己不能发挥 其应有调节的功能，无法适应当前的经济发展，成为制约房地产行业健康稳定发 展的一个瓶颈因素。 在这一背景下，2 0 0 3 年，我国首次正式提出物业税的问题，中共十六届三 中全会中通过决定：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进 税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税， 相应取消有关收费。2 0 0 5 年中国财税论坛上财政部长金人庆提出“十一五”将逐 步出台物业税。2 0 0 6 年，财政部和国家税务总局在全国选取了6 座代表性城市 进行物业税“空转试点工作”。2 0 0 9 年5 月，国务院批转发展改革委员会2 0 0 9 年深化经济体制改革工作意见的通知，通知再次提出要继续深化房地产税制改 革，研究开征物业税。 日前，随着两会的召开，物业税再次成为焦点，经过几年的“空转”后，物业 税适时开征的日程已近在咫尺，并可能将京、沪、深、渝等重点城市作为开征试 点。因此，有必要对物业税的模式、影响等相关问题进行深入研究。 ( 二) 选题意义 1 理论意义 完善税制体系。根据税制完善理论，现代税收制度应包括商品税、所得税和 。中国统计年鉴2 0 0 9 m 】中国统计出版社，2 0 0 9 ：7 6 - 8 3 1 东北师范大学硕士学位论文 财产税。我国自从加入w t o 后经济已经融入世界经济的大循环，经济高速发展， 城乡居民收入水平大幅度提高，社会财富不断积累，但税制的调节并未跟上我国 经济的高速发展步伐。市场经济发达的国家或地区都有适合本国经济发展的较完 备的财产税体系，我国税收体系虽然也设置了对财产征收的税种，但都不算真正 意义上的财产税。我国现行是以流转税和所得税为主的双主体复合税制体系，随 着社会经济及生产力的高速发展，我国国民财源结构发生重大的变化，收入增长 幅度明显，社会财富逐渐以不动产形式积累下来，这已超出税收对消费环节和收 入环节进行调节的范围，因此我国势必要构建适合我国社会主义发展的财产税体 系，同世界接轨。 2 现实意义 ( 1 ) 促进产业结构调整 目前，随着房地产业的高速发展，各地房地产价格纷纷上涨。这一趋势吸引 了国内外大量资金进入房地产开发与消费领域，过多的投机资本加剧了房地产价 格的上涨幅度。房价的持续走高一方面带来了严重的房地产炒作现象，投机者、 投资者和房地产商大量囤积房产致使一些地区的房地产业出现泡沫；另一方面由 于过多的资本流入房地产业，不仅隐匿了大量金融风险，也挤压了其他行业的发 展空间；同时房价的非理性上涨也给广大人民带来了沉重的负担。目前国内房地 产资源配置及其不合理，非理性行为扭曲了房地产市场，由于房地产业的关联性 强，其结果将直接影响到社会主义经济社会的稳定发展。此时，急需政府对房地 产市场进行引导，并规范房地产市场健康稳定发展。 物业税是针对房地产保有环节征收的税种。开征物业税，可以增加房地产保 有成本，一方面资本承担高于其他行业的税负会逐渐流向低税负行业，降低房地 产隐匿的金融风险，有利于调整产业结构，抑制房地产业过热；另一方面，提高 房产地产的投资和投机成本，可以挤出房地产“非真实”需求，挤压房地产泡沫， 也一定程度上降低房价非理性上涨，抑制了“炒房”、“炒地”现象。同时，开征物 业税后将一次性缴纳7 0 年的土地出让金分年上缴，减少房地产开发成本，进而 降低房价。因此，研究开征物业税有利于产业结构调整，促进房地产行业健康稳 定发展。 ( 2 ) 筹集地方财政收入 我国1 9 9 4 年税制改革后，确立现行分税制财政体制。随着经济的发展，现 行分税制财政体制缺陷逐渐暴漏，突出表现在分权不明确、分税不彻底。中央过 度集权使财权上移，同时地方事权进一步扩大，造成地方政府财权与事权不匹配。 据统计，近几年中央与地方财政收入比大约为5 ：4 ，而财政支出比却达到3 ：7 2 东北师范大学硕士学位论文 左右。地方不具有真正的税收自主权，共享税的比例过大，缺乏地方主体税种 等问题使得地方政府无法满足财政支出需要，不得不将财政收入来源转向非税收 入。这也是造成我国现行房地产业收费繁杂的重要原因之一。除了房地产收费外， 一些地方还出现了严重的土地财政现象，不利于地方政府的有效运行，极易滋生 腐败。 物业税在大部分国家属于地方主体税。将物业税划归地方具有以下好处：一 是能为地方筹集充足稳定的财政收入，促进地方经济发展；二是减少地方政府对 土地出让金的依赖程度，抑制政府过度卖地；三是可以规范地方繁杂的房地产税 费，将地方财政纳入正规预算管理，有利于提高政府运行透明度。 ( 3 ) 调节社会收入差距 改革开放三十年来，我国国民经济高速发展，城镇居民收入大幅度提高，人 均可支配收入2 0 0 0 年为6 2 8 0 元，到2 0 0 8 年已达到1 5 7 8 0 7 6 元。但是，随着多 年来居民收入流量差距的积累，居民存量方面的财富差距日益突出。一些研究报 告指出，我国的基尼系数在2 0 0 8 年达到0 4 6 9 ，已超过了国际公认的0 4 的警戒 线水平，而世界银行2 0 0 5 年发展报告中列出数据的1 2 0 个国家和地区中，中国 的基尼系数排到了第8 5 位 。贫富差距的持续扩大已成为社会稳定和国民经济持 续健康发展所面临的重大问题。 造成我国居民收入差距持续扩大的原因是复杂多样的，但收入分配领域的税 收政策不完备、税收制度缺位是其中的一个主要原因。物业税作为财产税的一种， 是对财产所有者征收的一种直接税，而个人拥有的财产数量及其价值是纳税人能 力的反映，因此，开征物业税可以缓和社会财富分配不公平的矛盾。 ( 三) 文献综述 1 国外研究现状 ( 1 ) 物业税对财政分权的作用 财政分权在西方财政理论中又称财政联邦主义( f i s c a lf e d e r a l i s m ) ，其核心 是地方政府具有一定的自主权 。主张财政分权的学者主认为合理的理由是：第 一，各级政府权利与责任间的辩证关系。财政制度最为关键的要素是“地方责任” ( 1 0 c a la c c o u n t a b i l i t y ) 。也就是说，无论是中央政府还是地方政府，都应该对选 民负责( l a y f i e l d ，1 9 9 6 ) 。但地方责任与地方财政自主是紧密相连的，因为赋予 地方政府一定的财政自主权的一个主要原因就是为了加强地方责任( o w e n s ， o 中国统计年鉴2 0 0 6 2 0 0 9 。中国统计局网站h t t p ：h w w w s g o v c n 杨灿明、赵福军财政分权理论及其发展评述叨中南财经政法大学学报，2 0 0 4 ( 4 ) ：2 3 东北师范大学硕士学位论文 1 9 9 2 ) 。第二，与中央政府相比，各级地方政府对本辖区具有信息优势，因此财 政分权将带来公共物品供给效率的提高( o a t e s ，1 9 7 2 ) 。第三，财政分权使各地 方政府之间存在一定竞争性，有利于各地方政府创新与发展。然而，只有当地方 政府拥有自己独立稳定的收入来源时，真正意义上的财政分权才有可能成为现 实。因此，如何为地方政府寻求一个理想的收入来源就成了财政分权得以顺利推 进的前提。 与商品税和所得税不同，物业税的收入不会随经济周期的短期波动有大幅度 的摆动( m c k e n z i e ，1 9 9 6 ) 。同时物业税是易于征管( r o s e n ，1 9 9 5 ) 。因为，房 地产属于不动产，房地产税的税源是难以对税务机关隐藏的。所以，对地方政府 而言，物业税可以为之提供一个稳定的收入来源。从税收划分理论以及税收划分 的一般原则分析，根据e r a s e l i g r n a n 提出的税收划分三原则，美国经济学家 r i c h a r d a m u s g r a v e 提出的分税七大标准以及税种配置理论专家o w e n s 和 n o r r e g a r d 对地方税制结构做出的判断标准 ，比较以下税种( 图1 ) ，无论是从财 政原则、效率原则还是公平原则来看，物业税是完全适合于地方征管的税种。 很显然，征收物业税会使地方政府拥有很大的财政自主权。物业税为不同地 区的人们提供了一个工具，借此得以使地方决策具有重要意义( h a r r i s ，1 9 7 8 ) 。 反之，废除财产税则会最终破坏地方政府的经济独立性，可见物业税对实质性财 政分权制度的建立具有非常重要的作用。 表1 税种比较 标准所得税销售税财产税 收入高高高 公平 古 高中高同 责任中 中 高 管理成本高高低 均等高中高中高 效率高中高 规避程度高低低 资料来源：m e c l u s k e yw j a n dw i l l i a m sb ，1 9 9 9 ( 2 ) 物业税的性质的研究 关于物业税的性质主要有两种观点：一种是“受益论”，由著名的t i b e o u t 模 型延伸而来的，其首先由h a m i t o n ( 1 9 7 5 ) ，f i s c h e l ( 1 9 7 5 ) 和w h i t e ( 1 9 7 5 ) 提 出；另一种观点是“新论”由m i e s z k o w s k i ( 1 9 7 2 ) 提出。 许多学者认为物业税是一种收益税( h a m i t o n ，1 9 7 5 ) 。在财产税制度安排所 。毛程连西方财政思想史 m 】经济科学出版社，2 0 0 3 4 18 - 4 1 9 。鼬c a r d t l m u s g r a b e 、1 0s h o l dt a x ，w h e r ea n dw h a t ? i n c e m e l u r ej r e d 。t a xa s s i g n m e n ti nf e d e r a lc o u n t r i e s ， 。郑坚完善地方税体系的研究 j 】人民出版社，2 0 0 6 ：l 4 东北师范大学硕士学位论文 面临的众多选择中，按公共部门经济学理论，理想的取向就是把物业税作为受益 税对待，即根据公共服务的收益程度分配税收负担。因为纳税人倾向于支持收益 大于成本的公共项目，所以受益税能提高公共决策效率。该观点基于t i e b o u t ( 1 9 5 6 ) 的分析框架，假设消费者具有“以足投票”的完全流动性和地方政府间存 在竞争，这样就确保了在各个地方社区个人和地方对公共服务的需求水平趋同， 因此在该框架下地方公共服务的提供总能保持在有效的水平上，此时物业税成为 一次性赋税，相当于地方公共服务成本，是一种不具有扭曲效应的使用费 ( h a m i l t o n ，1 9 7 5 ) 。 有些学者认为物业税是一种不良税，即“新论”，“新论”认为，对资产征税， 扭曲了房地产市场的供给和地方财政决策。因为物业税税基即包括土地，又包括 地上建筑物及其他附属设施，所以物业税增加了建筑物和其他附属设施的成本， 减少了房屋和其他地面设施的建设，导致土地利用效率降低。 ( 3 ) 物业税作用的研究 物业税是地方政府的重要收入来源 地方政府需要独立自主的税收来源。独立自主税收来源将地方政府税收收入 和财政支出联系起来，促使地方政府做出正确的财政决策，以便最大化公共开支 所带来的效益( o a t e s ，2 0 0 5 ) 。如果地方政府还有税收之外的其他资金来源，很 难保证税收与财政开支之间的有效联系，公共项目的选择不再仅仅依赖于地方政 府所要支付的成本，会导致公共项目过于昂贵。 对房产征税是地方政府的重要收入来源( f i s c h e l 、o a t e s ，2 0 0 2 ) 第一，物业税可以为地方政府提供一个稳定的收入来源。物业税税收入与 g d p 成正相关关系，并随社会发展而平缓地扩大( c o m i a ，2 0 0 5 ) ，另外物业税 的收入不会随经济周期的短期波动有大幅度的摆动( m c k e n z i e 、b e t t s ，1 9 9 6 ) ， 同时房地产税的税源难以隐藏： 第二，物业税利于提高地方公共决策效率。相对于中央政府，竞争性是地方 政府的一个重要特征圆( w a l l a c e e o a t e s ) ，当公共成本均摊( 征税) 与收益对应 时，纳税人倾向于支持收益大于成本的公共项目( t i e b o u t ，1 9 5 6 ) ，此时各地方 政府不得不采取最优效率的公共产品生产方式保持其竞争性，物业税可以保证各 地方政府都有一个相对稳定的税源，减少地方政府在税源上的竞争，而更多地集 中到提高公共产品的效率上； 第三，物业税抑制地方非税收入，有利于地方政府公共财政的发展。认为引 入物业税，可能会挤出一些地方政府对于土地收取费用的预算外资金，也给地方 政府提供了除了非正规渠道外的另外一个资金来源( b a h l ，2 0 0 5 ) 。 物业税对资源的配置 。w a l l a c e e o a t e s ，丁成日译财产税与地方财政 m 中国税务出版杜，2 0 0 5 ：1 6 ow a l l a c ee o a t e s f i s c a ld e c e n t r a l i z a t i o n h a r c o u r t ，b a r c ca n d j o v a n o v i c h ，1 9 7 2 5 东北师范大学硕士学位论文 持资源配置观点的学者认为，开征物业税的主要目的不仅是为了筹集财政收 入，更有利于调节土地、房屋等资源在各行业之间的配置。 在房地产资源方面，物业税税源主要来自于房屋和土地。房地产资源的稀缺 性，更确切的说是土地的稀缺性，是它有别于其他财产，对房地产课征物业税， 可以促进房地产更有效的利用。第一，对房地产课税的税额与收益无直接关系， 课税会使土地所有人合理有效利用房地产；第二，对闲置房地产征收物业税，会 促使房地产所有者改善配置结构，扩大房地产利用效果。 在行业之间，物业税是对房地产行业征收的一种税，由于行业之间的税负差 异，对涉及到投资房地产的企业或附之于房地产的行业的税负，会相对较重，因 此会限制房地产行业投资的积极性。 物业税对财富分配的调节 有学者认为物业税可以起到重新分配社会财富、缓解财富分配不均的作用固。 国家政策可以对财富分配起到调节的作用( w a g n e ) 。税收作为国家政策的 一种分配手段，具有调节社会财富分配的能力。一般来说，财富多的家庭或个人 边际消费倾向较低，财富少的家庭或个人边际消费倾向偏高，而物业税是对社会 财富征收的直接税，税负不易转嫁，因此通过物业税进行的社会再分配手段可以 实现重新分配财富的作用。物业税符合公平税负原则 ，即国家征税应使各个纳 税人的税负与其负担能力相适应，并使纳税人之间的负担水平保持平衡。个人拥 有的财产数量及其价值是纳税人能力的反映，因此，通过物业税率的变动对应税 财产价值的调整，就以避免社会财富过多地集中于少数人手里，从而有利于社会 财富分配不均衡。 2 国内研究现状 ( 1 ) 关于必要性和可行性的研究 绝大多数学者赞同现行房地产税制存在很多问题，开征物业税是完善我国房 地产税制的需要，同时也是规范房地产税费标准、稳定地方政府税收的需要。关 于开征物业税的可行性存在两种截然不同的观点：一是认为开征物业税时机已成 熟( 陈淮、吴俊培，2 0 0 5 ) ；二是认为我国已初步具备开征条件，但时机不成熟 ( 夏杰长，2 0 0 4 ) 。 ( 2 ) 物业税税收要素研究 关于税种的问题。大多数学者主张将房地产保有环节的税种并入物业税， 而单独保留房地产交易环节的各税种； 关于税率和计税依据。物业税应当采用差别的比例税率( 张青，2 0 0 6 ) 。 o 高培勇，王晶城市财政管理 m 】经济科学出版社，2 0 0 4 ：2 6 6 2 6 7 。傅光明论开征物业税的理论依据和重大意义 j 】湖北社会科学，2 0 0 6 ：3 国付伯颖，苑新丽外国税制 m 】东北财经大学出版社，2 0 0 7 = 2 3 0 - 2 3 1 6 东北师范大学硕士学位论文 对于物业税计税依据应为房地产评估价值( 安体富、王海勇，2 0 0 4 ) ； 课税对象。大多数学者都赞成对城镇居民住宅型房地产征收物业税，反 对目前对农民的家庭房产和传统经营方式下的小土地征收物业税( 吴俊培， 2 0 0 6 ) 。 ( 3 ) 物业税其他方面的研究 土地出让金的问题。学术界有两种观点：一是应该取消土地出让金，把 土地出让金纳入物业税( 吴俊培，2 0 0 6 ；马克和，2 0 0 4 ；许一，2 0 0 4 ) ；二是认 为物业税与土地出让金不可替代，土地出让金与物业税是两个不同性质的事物， 物业税不应该包括土地出让金。( 何振一，2 0 0 4 ；刘虹瑛，2 0 0 5 ) 房地产价值评估和税收征管问题。大部分学者认为必须建立有关财产评 估的制度和法规和专门的评估机构，配备专业的评估人员，最后再确定评估方法 ( 耿星，2 0 0 4 ；马克和，2 0 0 4 ；邹剑熊，2 0 0 5 ) 。 7 东北师范大学硕士学位论文 ( 一) 物业税概述 物业税的相关理论 1 物业税的概念 “物业”一词起源于香港和东南亚地区。目前关于物业税的概念理论界还存在 争议。吴俊培认为：“物业税”只是香港地区和东南亚一些国家对“财产税” ( p r o p e r t yt a x ) 的另一种叫法，并不是新概念。安体富指出物业税之物业是房 地产( 不动产) 的别称，物业税即指房地产税( 不动产税) ，是财产税的一种。 李炯和李冬指出目前理论界普遍所持观点认为物业税实际上就是房地产税，只是 在不同的国家、地区其名称不尽相同 。为清晰物业税概念，本文以图示对物业 税进行界定( 如图1 ) 图1 物业税的概念 区分上述概念的关键是对各概念课税范围做明确的定义： 财产税( p r o p e r t yt a x ) 是对拥有或使用所拥有或支配的动产和不动产的价 值或数量课征的一类税的总称。财产税作为最古老的种税，可上溯至公元前 6 0 0 年的希腊，随着经济的发展和私有财产的不断积累，财产税己成为许多国家 地方政府的主要税种。 房地产税和不动产税是等同的概念，是相对于财产中“动产”而言的，房地产 。吴俊培我国开征物业税的几个基础理论问题 j 】涉外税务，2 0 0 6 ，( 1 ) ：l 。安体富，王海勇长期战略选择：重构促进房地产业健康发展的租税费制度明 j 丁经济研究参考，2 0 0 6 ( 5 9 ) ： 2 。李炯，李东我国开征物业税的观点综述 j 经济研究，2 0 0 5 ( 6 ) ：1 8 东北师范大学硕士学位论文 税是以房地产为征税对象的一类税收的总称，按经济流程环节进行课征可分为房 地产保有税、房地产流转税和房地产所得税三类。 物业税是财产税体系的重要组成部分。综合目前国内外相关文献，对物业税 的概念可以定义为：物业税是对在指我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的自 然人和法人征收的一种房地产保有阶段的税收。因此本文的研究对象应定为房 地产保有阶段税收。 2 物业税的特征 ( 1 ) 物业税是存量税 物业税是对房地产保有环节征收的一种税。房产和地产多是不直接参与流转 的财产。这些财产从私人角度看，属于私人拥有或支配的财富；从社会角度看是 社会财富逐渐积累处于存量的部分。因此物业税是一种对财富存量的课税。 ( 2 ) 物业税属于直接税 物业税是对房产和土地所有者直接征收的一种税，是对财富积累的存量环节 的财产纳税，不发生税负转嫁，因此房地产所有者即是纳税人也是负税人，因此 物业税属于直接税。 ( 3 ) 物业税多是经常税 物业税的税基为房地产的价值，房地产主要是指已建成并具有使用功能和经 济效用的不动产，同时房地产具有保值和增值的特点，因此物业税可以作为财政 的一项长期的经常性收入。 ( 4 ) 物业税属于地方税收 第一，物业税税基稳定，税收收入不会随经济波动大幅度变化，为地方政府 提供充足财源。 第二，物业税易于地方政府征管 根据科斯( c o a s e ) 定理的产权清晰度与交易费用成反比，用在税收征管方 面，合理的税收体系必须建立在所选择的税种与公共部门产权特征相配的条件下 回。物业税以房地产为征税对象，税基固定，应由地产所在管辖区内的地方政府 征管。 由于地域和经济发展的差别，不同地区的房地产价值也存在差异。对于这 种差异的掌握，地方政府较中央政府更具优势，通过对当地市场行情的掌握，及 时了解房地产价格变动情况，以做出全面准确的房地产评估，保障物业税的合理 征收，根据赛里格曼提出的税收划分理论，物业税一般适合划归地方政府征管。 第三，物业税的属于受益性税收，其税收收入主要用于满足地方政府提供基 础设施及公共服务的建设的支出需要。 。邓宏乾国外房地产税制及其对我国房地产税制建设的启示【j 】中国房地产，2 0 0 1 ：2 。h a r v e y s r o s e n p u b l i cf i n a n c e m 】4 t he d i t i o n 1 u i n o i sr e c h a r d d i r w i n ，i n c ，1 9 9 5 ：6 5 - 6 7 9 东北师范大学硕士学位论文 ( 二) 物业税的经济分析 物业税的特征是它在地方政府中的所起到的重要作用，因此对物业税的经 济分析在地方公共部门的有效运作，以及理清中央与地方的关系上起到一定的作 用。物业税的经济分析涉及基本的两个问题就是物业税的归宿问题和物业税在资 源配置方面的效应问题。 1 物业税税负归宿分析 物业税作为财产税系，财产税归宿理论也同样适应于物业税。物业税归宿在 理论界一直存在争议，目前主要观点有三种：一种是传统观点，一种是新论，还 有这种是受益论。这三种观点在物业税的税负归宿问题上有着完全不同的结 论。 ( 1 ) 关于物业税税负归宿的传统观点 传统观点由j e n s e n ( 1 9 3 1 ) 提出，本质上是利用局部均衡分析，侧重于研 究物业税在一个完全弹性资本供给的行政区域实施的影响。该观点分别考虑对土 地课税和对土地上的建筑物课税，相当于将物业税看作对土地和建筑物课征的一 种货物税，税收归宿可以通过相关的供给和需求曲线得出。 对土地保有环节征税的税负归宿 按照供求理论，土地的数量是固定不变的，其供给完全无弹性的，供给曲线 一完全垂直。全部税负由土地所有者承担。如图2 ： l a a d l 一 毋w a l l a c e e o a t e s 丁成日译财产税与地方财政【m 】中国税务出版社，2 0 0 5 ：7 0 7 1 1 0 东北师范大学硕士学位论文 对建筑物保有环节征税的税负归宿 对于建筑物而言，从长期看，任何数量资本都可以市场价格获取，因此建筑 物的供给可以是完全弹性的，即供给曲线是完全水平的。此分析假设，如果资本 无法在本部门取得预期收益，就将流入其他部门。 图3 建筑物保有环节税负归宿 s 代表建筑物的供给曲线，该曲线完全弹性。d 。房屋使用者的需求曲线，此 时均衡价格为p o 。对建筑物课税后，需求曲线移动为d ，此时房屋所有者得到 价格不变，依然保持在p o ，而由于房屋供给曲线的完全弹性，房屋使用者所支付 的价格为p t ，超过原始价格p o ，其差额完全等于所缴纳的税金。因此，可以看出 税负完全转嫁给房屋使用者。 货币说小结 物业税对土地课征的税可以被认为是资本化了的土地价值的一部分，这部分 被认为完全由征税时土地所有者来负担的。土地所有权收入份额随着总收入的上 升而增加，因此这部分是累退的。土地上的建筑物所课证的税负是向前转嫁给它 的使用者，因此房屋税负与房屋使用者的消费金额成比例，并且随着消费者的收 入水平变动，这个比例呈下降趋势，因此传统观点认为物业税是累退的。 ( 2 ) 关于物业税税负归宿的新论 新论是与传统观点是截然相反的一种观点，由m i e s z k o w s k i ( 1 9 7 2 ) 提出并 由z o d r o w 和m i e s z k o w s k i 所拓展，该观点认为物业税是累进的。m i e s z k o w s k i 认为传统观点采用的局部分析方法忽略了在整个经济中几乎所有地方行政区都 广泛使用财产税收入而带来的一般均衡效果。因此，新论的提出是以一般均衡分 析为基础，将所有征税管辖区的平均税负与各地区之间的税负差别区分开来，同 时假设全国资本供给是完全无弹性的，对物业税的归宿进行分析： 利润税效果 在假设全国资本供应量固定的情况下，物业税被看作以平均税额按照统一因 。n e t z e r ，d i c k e c o n o m i e so f t h ep r o p e r t yt a xw a s h i n g t o n ，d c m 】b r o o k i n g s ，1 9 6 6 。w a l l a c ee o a t e s ，丁成日译财产税与地方财政【m 】中国税务出版社，2 0 0 5 ：7 5 7 6 1 1 东北师范大学硕士学位论文 素课征的资产税，物业税的“平均税负”基本上由资本所有者负担，这就是物业税 的“利润税效果”，在这种效果下资本收入比例会随着总收入的增加而上升，所以 物业税的累进的。 消费税效果 物业税税率在各地区高于或低于全国平均水平会导致“消费税效果”。“消费税 效果”资本从高税率地区流出，从而降低了该地区生产要素( 土地和劳动力) 的 生产力以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋和商品的价格。于此同时， 资本被吸引到税率低的地区，使该地区的工资和土地价格上升，并使房屋和商品 的价格下降，这些价格的变化带来的分配效果往往会相互抵消，因此“消费税效 果”几乎为零。 因此从整个经济体范围看，物业税的利润税成分是决定其归宿的主要因素， 所以根据新论的说法，物业税应是一种累进税。 ( 3 ) 关于物业税税负归宿的受益论 由于传统观点和新论，在推导过程中都没有考虑到地方政府使用物业税的问 题，因此，理论界还有一种关于物业税归宿的观点：受益论。受益论观点由 h a m i l t i o n ( 1 9 7 5 ) 、f i s c h e l ( 1 9 7 5 ) 和w h i t e ( 1 9 7 5 ) 提出。受益论是从著名的 t i e b o u t 模型延伸而来的，该模型研究了地方公共支出的决定问题。 根据该观点，行政区域之间的竞争( 即各行政区域提供不同层次的公共服务) 和具有完全流动性的消费者，使得各地区内个人对地方公共服务的需求水平趋 同，因此在阐述该观点同时建立了严格的分区制( z o n i n g ) 。使的每个社区内规 定的房屋最低价值水平恰好等于消费者想要购买的房屋价值。在这种情况下，消 费者不会因为物业税的征收而调整他们的房屋消费，在消费者具有“以足投票” 的完全流动性的前提下，可以根据自己对房屋的偏好和对公共服务的需求选择进 入相应的社区，而不同社区的物业税的差别完全被资本化到本地区房屋价格之 中。此时，房屋价格的波动与物业税的征收挂钩，物业税被有效地转化为一种人 头税，其归宿问题同时也变成一个毫无意义的问题。 2 物业税的资源配置效应分析 ( 1 ) 从传统观点看，对土地课征的部分被认为是中性的，没有任何扭曲性 的影响。但是，对建筑物课征的部分却抑制消费者对土地的利用。一般来说，物 业税的使用者所付的价格与提供者所获收入之间存在一定的差距，在资本配置方 面产生失误，进而带来超额负担产生福利损失。 ( 2 ) 新论的观点认为，物业税是对地方资本使用所征收的扭曲性税种。在 。t i b e o u tc m a p u r e t h o e r yo f l o c a le x p e n d i t u r e s j o u r n a lo f p o l i t i c a le c o n o m y ，o c t o b e r1 9 5 6 ( 6 4 ) 圆h a m i l t o n ，b r u c e p r o p e r t yt a x e sa n dt h et i b o u th y p o t h e s i s ：s o m ee m p i r e i a le 讥d e n c e i nf i s a lz o n i n ga n d l a n du s ec o n t r o l s e d w i nsm i l l sa n de o a t e sw a l l a c e ，e d s ，l e x i n g t o n ，