（金融学专业论文）个人住房抵押贷款风险转移机制的研究.pdf

摘要 一、选题背景 随着我国住房体制改革的进行，个人购买商品住房的面积以较快 的速度增加，个人住房抵押贷款在居民生活中的地位越来越重要，同 时个人住房抵押贷款的发展也有效地刺激了我国的房地产市场，促进 了住房金融的繁荣发展。个人住房抵押贷款与广大居民的生活及整个 金融行业的健康发展息息相关，它的风险具有长期积累性，一旦发生 质变便会爆发严重的金融震荡。上t u ：纪美国坚定住房抵押贷款公司风 波和1 9 9 5 年日本住房金融案件均与住房抵押贷款风险相关。我国目 前处在发展初期，各项风险还不是很显著，但是以历史的教训为戒， 我们迫切需要建立和完善我国个人住房抵押贷款风险分散转移机制， 防止历史现象的再现。国外的经验虽然可以为我国的发展所借鉴，却 并不能提供所有的答案，因此，探索我国个人住房抵押贷款风险转移 机制就具有特殊的现实意义。本论文的观点正是基于这一背景而提出 的。 二、论文主要内容和观点 本论文以个人住房抵押贷款风险转移机制为研究对象，以分析个 人住房抵押贷款市场上存在的风险为出发点，在列举和分析了国外风 险转移机制后，结合我国特有的经济环境，对如何构建符合我国国情 的切实可行的个人住房抵押贷款风险转移机制展开探讨。 论文分为四章： 第一章对个人住房抵押贷款的风险进行分析。本论文的研究目的 是通过构建我国个人住房贷款风险转移体制来有效地分散和转移借 款人及银行的风险，因此论文首先就对个人住房抵押贷款市场上存在 的风险作一个列举和分析。此章节根据保险公司对可保风险和不可保 风险的含义和划分标准，将个人住房抵押贷款市场上风险划分为可保 风险和不可保风险两大类进行分析。可保风险的种类主要包括抵押物 损毁风险、抵押权行使风险、借款人被迫违约风险和房屋质量风险， 可保风险可以通过购买相应的保险产品的方式进行转移。不可保风险 的种类主要包括借款人的道德风险利率风险、和银行流动性风险。 第二章是对国外个人住房抵押贷款风险转移机制的介绍和分析。 以风险转移机制的方式划分，分别介绍了几个有自身特色的国家的个 人住房抵押贷款保险制度、个人住房抵押贷款证券化，最后介绍几个 国家风险转移机制的配套制度的现状。 第三章是对我国个人住房抵押贷款发展现状的分析。构建符合我 国具体情况的个人住房抵押贷款风险转移机制，需要对我国个人住房 抵押贷款的发展历史及现状进行深入的了解和分析。 、 本章分为三节，首先对我国个人住房抵押贷款发展历程进行阐 述。我国个人住房抵押贷款市场是伴随着我国住房体制改革的逐步推 行而逐渐发展起来的，1 9 8 5 年中国建设银行深圳市分行发放首笔个 人住房抵押贷款，揭开了我国开展个人住房抵押贷款业务的序幕。 其次对目前我国个人住房抵押贷款市场及个人住房抵押贷款保 险市场的风险转移机制现状进行分析，我国个人住房抵押贷款一级市 场上只存在简单的借贷关系，保险险种较为单一，我国人民银行颁布 的个人住房贷款管理办法规定以房产作为抵押的借款人，需在贷 款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。我国个 人住房抵押贷款证券化还没有正式建立，2 0 0 5 年3 月经央行批准正 式启动试点工作。 最后列举出我国个人住房抵押贷款市场风险分散机制中存在的 问题，主要表现在保险制度不够完善( 包括保险产品险种不够丰富， 保障范围不够大、公司具体操作不够规范、保险机构种类单一、观念 误区) 、个人住房抵押贷款证券化发展的滞后及其在我国开展的必要 性、信用制度建设不足及其建设的必要性、法律法规制定的不足、会 计和税收制度的不完善、专业人员的缺乏和政府未给予足够的政策性 支持。 第四章在充分借鉴国外经验的基础上结合我国具体情况，提出对 我国个人住房抵押贷款风险分敞机制的构思。这章是本论文核心章 节，它分为两个部分，首先是对我国个人住房抵押贷款风险转移机制 的构思，其次是对我国风险转移机制配套制度的构思。对我国个人住 房抵押贷款风险转移机制的构思包括对保险制度和个人住房抵押贷 款证券化两个方面的构思，本论文中把它细分为以下几个部分：完善 现有险种，开发新险种，提供更全面的风险保障；改进个人住房抵押 贷款保险销售模式；试点出发，对我国个人住房抵押贷款证券化的发 展进行设计；引入政策性保险公司提供保险和担保。对我国风险转移 机制配套制度的构思包括信用制度的建设、银行内控制度的建设、证 券评级业的规范和相关会计、税收、法律制度的建设。 三、研究方法和主要贡献 本论文采用规范分析和实证分析相结合，定性分析和定量分析相 结合，静态分析和动态分析相结合以及演绎和归纳相结合的研究方法 来分析我国住房抵押贷款保险制度的问题。 本文的主要贡献在于：我国当前个人住房抵押贷款市场上潜伏着 巨大的风险，对于其转移机制的研究具有极其重要的理论意义与实践 意义，然而，国内对这方面的研究更多的是从某一方面入手，从体系 上看不够完整。本文通过系统地分析，在充分借鉴和吸收国外关于住 房抵押贷款风险转移机制的研究成果及实践操作经验的基础上，结合 我国市场的具体情况，最终构建出适合我国国情的个人住房抵押贷款 风险转移机制及其配套制度的建设，希望能为我国个人住房抵押贷款 风险转移机制的完善和发展提供全面而系统的建设性意见。 【关键词】：个人住房抵押贷款风险转移机制 贷款风险信用制度个人住房抵押贷款证券化 a b s t r a c t w i t ht h e d e v e l o p m e n to fh o u s i n gs y s t e m sr e v o l u t i o ni n c h i n a ，m o r ea n dm o r ep e o p l et e n dt ob u yt h eh o u s e s t h r o u g h b o r r o w i n gm o n e yf r o mb a n k s t h ep e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n h a sb e e no nt h ei n c r e a s ew i t hh i g h e rp o t e n t i a lr i s ki nr e c e n t s e v e r a l y e a r s t h ea u t h o r i s t l y i n g t ob u i l ds u i t a b l er i s k t r a n s f e r s y s t e m o f p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a no fo u r c o u n t r y t h e r i s kt r a n s f e r s y s t e m s h o u l da c c o r dw i t ht h e s i t u a t i o no fc h i n aa n db eb a s e do nt h ed o m e s t i cc o n d i t i o n sa n d o v e r s e a se x p e r i e n c e r h i sd i s s e r t a t i o nc o n s i s t so ff o u rc h a p t e r s ： t h ef i r s tc h a p t e ra n a l y z e st h er i s k so fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a n t h eo b j e c t i v eo fw r i t i n gt h ed i s s e r t a t i o ni st o f i n do u tt h er i s kt r a n s f e rs y s t e mo fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a n ，s ot h ed i s s e r t a t i o nb e g i n sw i t ht h ea n a l y s i so ft h er i s k s t h er i s k sa r ec l a s s i f i e di n t ot w ok i n d s ：i n s u r a b l er i s k sa n d u n i n s u r a b l er i s k s ，w h i c ha r ed e f i n e db yi n s u r a n c ec o m p a n i e s r i s k so fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nc a nb et r a n s f e r r e db y t w o w a y s ， o n ei s b u y i n gi n s u r a n c e ， a n da n o t h e ri st h e s c o u r i t i z a t i o no fh o u s i n gm o r t g a g el o a n t h es e c o n dc h a p t e rt r i e st oi n t r o d u c ea n da n a l y z et h er i s k t r a n s f e rs y s t e ma n dt h es e c u r i t i z a t i o no fh o u s i n g m o r t g a g el o a n i nf o r e i g nc o u n t r i e s ：i tt h e ng i y e ss o m ev i e w so ns u p p o r t i n g s y s t e mo fr i s kt r a n s f e rs y s t e m t h et h i r dc h a p t e ril u s t r a t e sp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a nc o n d i t i o n so fo u rc o u n t r y 】th a st h r e ep a r t s ：t h ef i r s t p a r tt r i e st os h o wt h ed e v e l o p i n gp r o c e s so fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g e l o a no fo u rc o u n t r y p er s o n a l h o u s i n gm o r t g a g e 1 0 a n m a r k e to fo n fc o u n t r y i s d e v e l o p i n gw i t h t h eh o u s i n gs y s t e m r e v o l u ti o n t h es e c o n dp a r ti sar e s e a r c ho nc o n d i t i o n so fr i s k t r a n s f e rs y s t e mi no u rc o u n t r y i nt h e t h i r dp a r t ，i tp o i n t s o t t ts e v e r a lp r o b l e m s o fr i s kt r a n s f e rs y s t e mo fp e r s o n a l h o u si n gm o r t g a g es y s t e mi n o u rc o u n t r y t h ef o u r t hc h a p t e ri sar e s e a r c ho nd e s i g n i n gr i s kt r a n s f a r s y s t e mo fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a ni n s u r a n c es y s t e r n s b a s e do nt h ea n a l y s i so fa b r o a de x p e r i e n c ea n ds p e c i f i e c i r c u m s t a n c e so fo u rc o u n t r y t h i sc h a p t e ri st h ec o r ep a r to f t h ed i s s e r t a t i o n a tf i r s t 。i td e s i g n sr i s kt r a n s f e rs y s t e mo f h o u s i n gm o r t g a g e l o a no fo u rc o u n t r y ，a tl a s t ，i tt r i e st o i l l u s t r a t eh o wt ob u i l ds o m es u b s i d i a r ys y s t e m s ，w h i c hi n c l u d e t h ep e r s o n a lc r e d i ts y s t e ma n dt h es e c u r i t i z a t i o no fh o u s i n g m o r t g a g e l o a n w l o r ea n dm o r er i s k sa p p e a r f r o mt h ep e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a nm a r k e ti no u rc o u n t r y ，s o t h er e s e a r c ho fb u i l d i n g it sr i s kt r a n s f e rs y s t e mh a sv e r yi m p o r t a n tm e a n i n gb o t h o n t h e o r ya n dp r a c t i c e t h em a i nc o n t r i b u t i o n o ft h i sd i s s e r t a t i o n i sp r o p o s e dap e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a na n di t ss u b s i d i a r y s y s t e m sw h i c h a r ea p p r o p r i a t e dw it ho u rc o u n t r y ss p e c i f i c c i r c u m s t a n c e s t h ea u t h o rw i s h e st h ed i s s e r t a t i o nw o u l dg i v e s o m ei n t e g r a t e da n ds y s t e m i cs u g g e s t i o n so nb u i l d i n gt h er i s k t r a n s f e rs y s t e mo fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a no fo u r c o u n t r y k e yw o r d s ：p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a n r is kt r a n s f e rs y s t e m r i s ko fl o a nc r e d i tr is k t h es e c u r i t i z a ti o no fh o u s i n gm o r t g a g el o a n 2 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。因本 学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：张琦 2 0 0 5 年4 月 刚吾 随着我国住房体制改革的推行，个人购买商品住房的面积以较快 的速度增加，但是，数倍于家庭收入的住房价格使大多数居民不可能 一次性付清所有购房款，需要通过向银行借款达到分期还款购买商品 房的目的，人住房抵押贷款在居民生活中的地位越来越重要起来。在 住房抵押贷款规模和总量迅速扩大的过程中，抵押贷款中诸多风险也 日益突显，建立有效的个人住房抵押贷款风险分散机制是为居民个人 和银行提供保障的必然途径。 本文使用经济学研究方法：演绎法和归纳法、定性分析法和定量 分析法、规范分析法和实证分析法、静态分析法和动态分析法；社会 学研究方法：调查研究法和文献研究法。以个人住房抵押贷款风险转 移机制为研究对象，从分析个人住房抵押贷款市场上存在风险出发， 通过对国外在这方面做法的分析与借鉴，同时结合我国特殊的经济环 境，对如何构建符合我国国情并且切实可行的个人住房抵押贷款风险 分散机制进行探讨。 第一章个人住房抵押贷款的风险分析 近年来，个人住房抵押贷款作为行之有效的融资方式已被世界各 国广泛地接受和采纳，并且呈现出良好的发展态势。但在住房抵押贷 款规模和总量迅速扩大的过程中，诸多风险也日益突显。根据商业保 险公司给出的定义可以将这些风险划分为可保风险和不可保风险两 二卜娄进行分析。 第一节个人住房抵押贷款中可保风险的分析 一、可保风险的含义 可保风险是指可以用保险的方式来处理的风险。这种风险应该是 不可抗力的风险，所致的损失应该是实质损失。换言之，可保风险是 保险人愿意并能够承保的风险。可保风险应具备的条件有： 1 可保风险是纯粹风险，即只有损失机会而无获利可能的风险。 2 风险的发生必须具有偶然性。 3 风险的发生是意外的。 4 风险必须是大量标的均有遭受损失的可能性。 5 风险的损失必须是严重的并且可以用货币计量的。 二、个人住房抵押贷款中可保风险的种类 个人住房抵押贷款中的存在的可保风险主要有以下几种： 1 、抵押物损毁风险 抵押物损毁风险主要包括用于抵押的房屋在抵押期间由于意外 ( 如火灾、爆炸) ，或由于自然灾害( 如暴风、暴雨、台风、洪水、 雷击、泥石流等) ，或由于空中运行物体坠落以及外来的不属于被保 险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌等，导致的直接损 失。抵押物因上述原因发生部分或全部的毁损，借款人将会陷入财务 危机。对银行而言，一旦借款人发生违约，将无法有效行使其抵押权。 2 、抵押权行使风险 抵押权行使风险是银行开始行使抵押权及行使过程中可能面临 的风险，包括抵押物制度风险、抵押物价格风险、抵押物变现风险。 抵押物制度风险是指当银行行使抵押权时，根据婚姻法等法 律规定，房屋所有权并非完全属于购房者个人所有，导致银行无法完 全实现抵押权；当家庭主要收入者死亡或残废，或因其他原因无法偿 还债务余额，在行使抵押权时其家人需离开作为抵押物的住房，这样 会造成较大的社会负面影响，在我国特定的制度环境下，银行对抵押 权的行使可能会因受到行政司法、公安等方面的制约而难以进行。 抵押物变现风险是指银行行使抵押权时由于市场原因，抵押物在 进行变现时成本过高。一方面是由于房屋本身变现能力较差，在迅速 变现时很难实现其市场价值；另一方面则是我国目前房地产二级市场 不发达，我国虽然为抵押权的实现提供了拍卖这一渠道，但由于我国 拍卖市场拍卖法律制度不够健全，银行在进行拍卖时所涉及的诉讼 费、评估费、拍卖费用等过高，往往让银行的债权和其他合法权益得 不到充分保护。抵押物的不易变现性，首先会导致银行丧失金融市场 上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；其 次当借款人违约时抵押物不能及时变现，即使迅速变现其成本也会过 高，从而造成信贷资金的合理正常流动受阻。 抵押物的价格风险是当借款人发生违约时，如果用于抵押的房屋 市场价格降低，银行在行使抵押权时将面临不能足额清偿贷款余额的 风险。 3 、借款人被迫违约风险 借款人的被迫违约风险是指借款人因遭受意外伤害事故导致死 亡或伤残发生以及其他原因发生的财务危机，从而无法偿还贷款本息 的一种风险。个人住房抵押贷款的借款人必须按月偿还贷款本息，这 要求借款人在较长的一段时间里必须有稳定的收入来源。虽然银行在 贷款前，都要对借款人的财务状况和资信状况进行调查，但是在这一 过程中，银行与借款人是处于信息不对称的地位的。银行所搜集的有 关借款人的真实收入、资产负债状况的信息是不完全的，这就可能使 一些表面上收入情况良好但实际上财务状况恶化的个人获得贷款， 导致将来可能发生违约行为。此外，银行在发放贷款时，准确了解了 借款人当期的收入情况，并据此推测借款人未来的收入水平。但出现 一些不可预见因素会打破银行的预期，如借款人工作所属行业不景 气，使借款人收入水平下降，受债务牵连致使还债能力下降，因各种 原因失业或因遭受意外伤害丧失劳动能力、失业下岗以及死亡等导致 突然丧失收入来源等，都可能导致借款人无法按期还本付息从而被迫 违约。 4 、房屋质量风险 房屋质量风险是指借款人向银行抵押的房屋存在建筑质量问题 的风险。如果房屋存在建筑质量问题，在购买初期借款人可能不会察 觉，当房屋使用一段时间后问题才会逐渐暴露出来。此时借款人一方 面要继续按期向银行偿还贷款，另一方面还要面临与开发商进行诉讼 以及承受由于房屋建筑质量问题所带来生活上的种种不便。 第二节个人住房抵押贷款中不可保风险的分析 ( 一) 不可保风险的含义 不可保风险是保险人不予承保的风险，这种风险不能通过保险的 方式进行转移。主要体现在以下几个方面： 1 、市场方面的风险。 2 、社会方面的风险。 3 、生产经营方面的风险。 4 、其他风险。如被保险人及其关系人的故意行为所可能导致的损失， 保险标的的间接损失，损失巨大导致保险人无力承担的风险等。 这里需要说明，可保风险和不可保风险主要是针对商业保险公司 来说的，在某些情况下，政府机构为实施某种社会政策或经济政策， 通常会对若干不可保风险采取各种社会保险或政策性保险的方式予 以承保。 ( 二) 个人住房抵押贷款中不可保风险的种类 个人住房抵押贷款市场上的不可保风险主要有以下几种： 1 、借款人的道德风险 借款人在利益驱动下，信用意识淡薄，当房地产市场不景气房价 走低时期，或抵押住房因其周围经济、交通环境的变化，造成价格下 降，如借款人未还贷款本息高于当时的市场房价时借款人就很有可能 发生主动违约。 借款人主动违约的条件：h 。q + f 1 一( 1 + i ) t - h i 1 ( 1 + i ) n 】 h + ( 1 + a ) h ：抵押住房价格宣：贷款额房价i ：贷款利率 t ：已偿还贷款本息期数n ：贷款年限h ：购置新房市价 a ：购置新房时，交易费用所占购房价的酉分比 在这种情况下，对借款人来说违约是使其成本最小化的理性选 择，但对银行来说却增加了经营风险。如在2 0 年代末的美国，房地 产价格大幅下降，致使违约现象频繁发生，使经营个人住房抵押贷款 的银行呆坏账剧增，支付能力下降，不得不破产清算，最终成为经济 危机爆发的导火线之一。 从银行角度讲，信用风险是个人住房抵押贷款的最大风险，也是 最复杂的种风险。这是因为住房抵押贷款期限长达几十年，在贷款 期间，贷款人对借款人的经济状况难以预测，对借款人的财务状况和 财产持有状况难以保持持续有效的监控，对借款人的信誉、品德、工 作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难 以准确评估。 为避免此类风险，最有效的方法应该是对借款人进行信用分析。 对一个自然人能否放款以及放款的额度和期限，主要取决于他的信 用。信用是由人和物两类因素决定的，在人的因素中包括个人的品质、 信誉、名望、能力及其与银行的关系等因素，在物的因素中包括财产、 收入等因素。欧美国家商业银行特别注重物的信用，而日本和东南亚 国家比较重视人的信用。 2 、借款人提前还款风险 提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度，提前偿还全 部或部分贷款的行为。由于每位前来提前还贷的借款人的情况都不一 样，银行无法运用计算机操作，只能用人工来完成，所以提前还款的 刘群中个人f 聿肪贷默的现状和发蛙两南埘纤人学版f 2 0 0 0 年 5 行为会占用银行很多人力，给银行增加额外的工作量，除加大了管理 成本外，还会打乱银行的资金安排，加剧资金闲置，对银行利息的损 失不可估量，银行贷款的中长期收益也会因此受到影响。由上可见， 由于提前还贷给银行带来的收益性风险不可忽视。 按月等额偿付是目前最常用的个人住房按揭贷款形式。根据这种 方式展开提前还款风险的讨论。假设：住房贷款总额1 0 0 万元，还款 期限为2 0 年，年贷款利率为5 ，每月需要等额偿付6 6 8 6 8 9 元。 第1 个月还款额中利息额度：x i = 1 0 0 0 0 0 0 + 5 * 1 1 2 = 4 1 6 6 6 7 第1 个月还款额中本金额度：y 1 = 6 6 8 6 8 9 - - 4 1 6 6 6 7 = 2 5 2 0 2 2 第2 个月还款额中利息额度： x 2 = ( 1 0 0 0 0 0 0 - - 2 5 2 0 2 2 ) t 5 ，1 1 2 = 4 1 5 6 1 7 第2 个月还款额中本金额度：y 2 = 6 6 8 6 8 9 - - 4 1 5 6 1 7 = 2 5 3 0 7 2 第1 1 个月还款额中利息额度： x n = 1 0 0 0 0 0 0 - - - ( x i + x 2 + + x n 一1 ) 1 - 5 + 1 1 2 第n 个月还款额中本金额度：y n = 6 6 8 6 8 旷x n 6 6 8 6 8 9 ( 元) o 图( 1 ) 等额月还款额支付本金与利息，关系图 图( 2 ) 等额月付模式下利息累计分布图 静态 由图( 1 ) 和图( 2 ) 可知，等额本息还款抵押贷款在还款初期每 月还款额中，利息所占比例较大。图2 中的曲线表明，在等额还款模 式下，利息累计额的函数单调递增但增长速度越来越慢。这意味着随 着时间的推移，每月还款额中，本金所占的l ：t ；o c e j 将逐渐增大。以贷款 总额1 0 0 万元为例，如按静态计算，前8 0 个月的利息累计值占总利 息的5 0 以上；按动态计算，前4 0 个月的利息累计值就已经达到总 利息的一半以上。由此可见，抵押贷款的提前偿付风险主要集中在贷 款初期。 在国际上，提前偿付被视为主动违约行为。如美国花旗银行通过 贷款合同条款约定，个人住房贷款提前偿付f 缩短贷款年限或提前偿 付部分款项) 时，需要经双方商谈，在适当降低利率的条件下继续支 付剩余利息；如果借款人一次性偿还所有余额，还要支付该余额利息 的2 0 的罚款。又如美洲银行则规定：借款人在一定年限内不允许提 前还款，否则要支付高额的违约金；在规定年限外的期间内提前还款， 借款人也得额外支付部分利息，同时，此行为还将作为违约被计入信 用记录中。 从银行的角度考虑，提前还贷确实劳民伤财，但站在买房人的角 砬t x 峰k n个人f | 聍板捌贽坎提前世”t l 险r 1 究中冈房地产会融2 0 0 21 0 7 度，满足多样的还贷需求，似乎也在情在理。面对庞大的住房贷款市 场，银行也应该换位思考，转变服务职能。借款人提前还清贷款，本 身就说明借款人讲求信用，解除了银行烂账的后顾之忧。单纯的依靠 制定违约金或罚款来将风险转嫁到客户的身上并不利于银行业务的 健康发展，银行应该寻求更有效的途径来转移提前还款的风险。 3 、利率风险 个人住房抵押贷款期限长，一般在5 年至2 0 年左右。在这样长 的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率可能发生数轮波动。 当商业银行个人住房贷款业务占资产业务的比重达到一定程度时，利 率的波动就能够给商业银行带来不容忽视的风险。 个人住房抵押贷款的利率形式主要有固定利率形式、递增固定利 率形式、浮动利率形式和重议利率形式。固定利率形式贷款指在贷款 期间利率保持不变；递增固定利率的形式指在固定利率的基础上递 增，并在一定时期内保持不变的利率形式；浮动利率形式指随着房地 产金融机构公开宣布的利率的变化而浮动的利率形式，是一种使贷款 资金随国家经济情况升值和保值的有效方法；重议利率形式指借贷双 方在一定时期内，将根据经济发展状况及通货膨胀的发展变化趋势确 定的利率固定下来，到期限后再议，以适应经济发展和物价变化。 对于因利率变动而形成的风险，可以用解析法进行测定。首先， 在过去长期历史数据基础上进行统计、归纳得出利率变化各种情况的 客观概率；然后，在此基础上根据经济发展的趋势和国家的政策，预 测下年利率上升的各种概率；最后，由此可得出利息损失的可能值及 其概率。在一般情况下为减少利率变动所带来的风险，住房抵押贷款 中应尽量少用固定利率形式的抵押贷款而多采用递增利率形式、浮动 利率形式、重议利率形式等的抵押贷款。总的来说，当预计市场利率 会上升时，银行采用浮动利率较有利，反之则采用固定利率。 目前我国开展住房抵押贷款主要采用浮动利率制，在贷款年限内 利率发牛变化时，住房抵押贷款合同中的利率从第二年的1 月1 日起 变更为新利率。这在一定程度上减轻了凶利率降低给银行带来的损失 风险，但遇利率上升引发通货膨胀时，会加大借款人的还款力度，从 而造成借款人被迫违约或者提前还款，商业银行也会因此遭受损失。 4 、银行流动性风险 流动性指银行在经营业务时应始终保持资金的筹集和运用具有 较大的流动性。在负债业务中表现为保持一定数量可以随时增减的负 债项目，以保证必要的资金运用和资金平衡，在资产业务中表现为资 产在不发生损失的情况下具有迅速的变现能力以保证随时应付客户 提存并具有必要的贷款能力。 通常资产的流动性与期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低。 个人住房抵押贷款涉及对象广泛、发生频繁、持续期限长，而支撑这 项长期贷款的却是商业银行吸收来的短期负债，对银行来说资金来源 的平均到期日远远短于居民个人住房抵押贷款的平均到期日。资金运 用的长期性与资金来源的相对短期性使商业银行资产与负债的期限 结构容易失衡，一旦发生了存款人挤提存款或非正常的集中提取存 款，银行就可能发生资金周转困难导致资金的流动性风险。 从理论上说，银行要保持流动性，可以通过资产管理或者负债管 理来实现。一方面，银行会尽量减少发放住房抵押贷款，这无疑会大 大降低住房抵押贷款的可获得性，从而政府的住房消费发展计划就不 可能通过住房抵押贷款这种有效的融资机制来实现。另一方面，银行 在不减少住房抵押贷款所占总资产份额的前提下，也可以通过缩短贷 款期限在一定程度上提高资产的流动性，然而在事实上，一味的缩短 贷款期限不仅不能防范风险和进行流动性管理，反而提高了借款者的 还贷收入比，潜伏着更高的风险。 第二章国外个人住房抵押贷款市场风险转移机制的 + 介绍和：分析 个人住房抵押贷款与居民的生活及整个金融行业的健康发展息 息相关，它的风险具有长期的积累性，一旦发生质变便会爆发严重的 融震荡。上世纪美国坚定住房抵押贷款公司风波和1 9 9 5 年日本住 房金融案件均与住房抵押贷款风险相关。目前，建立和完善住房抵押 贷款风险转移机制，已经被世界各国广泛重视。我国目前处在发展初 期，各项风险还不是很显著，风险转移机制的建设也较为滞后，国外 发展的时间较长，制度经过不断的调整和完善，在这个领域存在一些 经验值得我们借鉴。国际上，个人住房抵押贷款风险转移机制主要包 括保险的方式和个人住房抵押贷款证券化的方式。 对于个人住房抵押贷款风险中的可保风险，可以通过购买保险公 司的保险产品来进行转移，保险公司通过大数法则将这些风险进行再 分散。在个人住房抵押一级市场上，保险公司根据购房者和银行的需 要设计出多种保险产品来转移各种可保风险；在个人住房抵押二级市 场上，为证券的顺利发行提供担保。 不可保风险不能通过保险的方式进行转移，从其他国家发展经验 来看，这类风险比较完善的转移方式是个人住房抵押贷款的证券化。 个人住房抵押贷款证券化是指金融机构( 主要是商业银行) 把自己所 持有的流动性差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为 抵押贷款群组，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后 以有价证券的形式出售给投资者的融资过程。通过个人住房抵押贷款 征券化，银行将其自身的风险转移给广大投资者和投资机构，同时可 以从证券市场上获得资金。 第一节国外保险制度的状况 一、美国：政府住房贷款保险与私人住房贷款保险相辅相成 美国的住房金融业相当发达，而住房抵押贷款则在住宅金融市场 上占有举足轻重的地位。1 9 9 9 年美国个人申请住房抵押贷款的数量 为9 6 8 万户，贷款总额达1 2 8 7 0 亿美元。美国的住房抵押贷款市场之 所以如此发达，与美国住房贷款保险的发展是分不开的。美国的住房 抵押保险机制是典型的政府保险机构与私营保险机构相结合的混合 模式。一方面，政府为居民住房贷款提供保险或担保，为其贷款利息 支出提供免税及其它优惠；另一方面，私人保险公司大胆参与，由开 始的拾遗补缺发展到后来的主力军，强化了市场调节机制，稳定了住 房抵押贷款市场。 美国政府的住房抵押保险机构是在2 0 世纪3 0 年代经济大萧条时 期开始建立的。当时，经济衰退，失业率急升，2 0 0 多万户居民因无 力偿还抵押贷款而丧失房产权，金融机构抵押贷款呆账、坏账急剧增 加。银行由于担心贷款无法收回，把首付款比例提高到5 0 左右，贷 款期限降低到最多5 年。在这种情况下，美国政府决定出面干预，根 据1 9 3 4 年国民住宅法成立了联邦住宅管理局( f h a ) ，为中低收 入居民提供住房贷款保险，以此来化解银行的贷款风险。在有f h a 的 保障下，居民最低首付款比例仅需5 ，贷款利率比市场利率低一半 左右，且f h a 为贷款提供1 0 0 的保险，保险费由借款人按未偿还贷 款本金的0 5 支付。目前，f h a 保险的住房贷款最高额度为2 0 万美 元，保险的贷款额占整个住宅抵押贷款额的2 4 。由于f h a 是政府机 构，资信度很高，再加上其规范的抵押贷款发放标准，在很大程度上 降低了抵押贷款的风险，有力地增强了金融机构的贷款信心。另外， 由f h a 承保的贷款，其贷款价值比很高，贷款期限也比较长，极大地 提高了广大居民，特别是中低收入者的购房能力，从而有利于抵押贷 款市场的稳定发展，并为抵押贷款二级市场和住宅金融的发展开辟了 广阔的前景。 从7 0 年代开始，美国的私营住房贷款保险公司如雨后春笋般相 继成立。进入9 0 年代，私营抵押保险业已可以和政府保险平分秋色， 并成为保险市场上一支重要的力量。一般地，只要购房借款人向私营 保险公司投保抵押贷款保险，他们便能顺利地从住宅金融机构取得贷 款。在具体做法上，私营保险公司的抵押贷款保险在抵押保险品种、 服务对象和运作方式等方面部与政府机构有很大区别。 私营抵押贷款保险公司只对非常规抵押贷款( 如贷款与房价之比 超过7 0 的贷款) 提供保险，如贷款房价之比为8 0 一8 5 7 0 时，贷款保 险金额为贷款额的l7 ；贷款房价之比为9 0 一9 5 时，贷款保险金额 则为贷款额的2 5 ；而f h a 抵押贷款提供1 0 0 的担保，但担保的贷款 多为常规抵押贷款，即固定利率，期限长达1 5 3 0 年。贷款与房价之 比为7 0 左右的贷款，可根据购房者收入水平及国民经济和房地产市 场行业状况经常调整担保的最高限额。另外，在运作方式上，私营抵 押贷款保险经营方式较简便、灵活，凡有一定支付能力的购房者，其 赐，片贷款的2 0 一3 0 均可购买私营抵押保险。 当由私营住房贷款保险公司承保的贷款违约时，保险公司一般以 两种方式对贷款人进行补偿：一是从贷款人那里购买该笔违约贷款， 并获得住房的抵押权；二是按一定比例赔偿货款人的损失，让贷款机 构拥有抵押房屋的产权；而f h a 提供的抵押贷款保险，审批程序较为 复杂，只有购房供款支出占家庭收入为2 9 - 4 1 的中低收入居民才有 资格获得抵押贷款担保。近年来，由于一些住宅金融机构开展“一揽 予交易抵押”业务，即在抵押贷款合同中不仅规定借款要按时归还本 息，而且要求借款人须在购买住房时投保房屋火灾险和房主人身险， 保费由借款人与同期应交贷款本息一：并交于放贷机构，再由放贷机构 统一交给保险公司，更是极大地扩展了私营抵押贷款保险业务。因此， 现在美国的私营抵押保险业已成为美国住宅贷款保险体系中的重要 成员。 与其他西方国家相比，政府支持下的信贷援助是美国住房政策非 常突出的特色。效率和公平是社会发展永恒的矛盾，随着美国经济的 日益发展和壮大，通过政府与私人贷款保险制度相辅相成，公正、公 平地对待不同收入阶层的住房条件差异，较好的解决了中低收入阶层 的住房问题，使“人人拥有居住机会成为现实。 目前美国住房抵押贷款二级市场主要由三家机构组成：政府全国 抵押协会( g n m a ) 、联邦国民抵押贷款协会( f n m a ) 和联邦住房贷款 抵押公司( f h l y t a ) 。政府全国抵押协会是政府机构，不购买住房抵 押贷款或者住房抵押贷款证券作为自身投资组合，而是使有政府担保 ( 主要指由联邦住房管理局和退伍军人管理局担保) 的住房抵押贷款 证券化，以及为住房抵押贷款证券的发行提供政府信用担保。联邦国 民抵押贷款协会作为罗斯福新政的产物，成立于1 9 3 8 年，目的是为 以联邦住房管理局担保的住房抵押贷款为基础发行抵押支持证券。联 邦住房贷款抵押公司成立于2 0 世纪7 0 年代，组织结构和运作与联邦 国民抵押贷款协会相似。这两个机构是由政府支持的私营上市公司， 通过从抵押银行、商业银行、储贷协会等购买无政府担保的住房抵押 贷款并使之证券化，从而为贷款人能不断发放住房抵押贷款提供了新 的资金来源。同时，他们为住房抵押贷款证券的发行提供担保，并且 购买金融机构的住房抵押贷款或者持有住房抵押贷款证券作为自身 投资组合。 正是由于政府保险与私人保险的共同努力，使得美国住房抵押贷 款的风险大大地降低，抵押贷款成为广大投资者愿意接受的投资工 具。同时，这种政府保险机构与私营保险机构相结合的混合模式，也 促进了美国大批金融机构参与抵押贷款市场的活动，为美国房地产业 特别是住房市场的繁荣做出了重要贡献。 二、荷兰：人寿保险与住房抵押贷款合二为一 由于荷兰实行住房贷款利息和人寿保险收入免征所得税政策，荷 兰金融机构据此纷纷推出了人寿保险与抵押贷款相结合的贷款工具， 即把人寿保险和抵押贷款捆绑在一起进行销售。近年来荷兰8 0 以上 的住宅抵押贷款是采取与人寿保险相结合的办法实行的。荷兰抵押贷 款和人寿保险合二为一体制的特点是：1 、不以抵押而以保险为主要 的风险防范形式，所有借款人都需购买保险；2 、万一借款人出险， 其家人仍拥有住房，即不仅为贷款人保了险，而且也为借款人保了险； 3 、因为借款人买保险不能降低首付款比例，而贷款人对借款人有严 格的信用要求，因此荷兰政府设立了担保基金对低收入者贷款提供担 保和贴息，以提高低收入借款人的信用，支持他们买房。 荷兰的具体做法是：借款人在向银行贷款的同时，要求购房者购 买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，这样购房者只需支付 全部房价的1 5 - 2 0 的苜期房价即可购房。借款人贷款后只按月偿还 贷款利息，不偿还贷款本金。贷款到期后，借款人所购买的人寿保险 正好到期，保险收入恰好足以清偿贷款本金。这种将住房抵押贷款与 人寿保险相结合的办法的要点是借款人将利息按期交付给银行，而将 本金分期以保险费的形式交给保险公司，由保险公司不断地使其增 值，在贷款到期后，由保险公司一次将本金还给银行。由于保险公司 是按复利计息，同时又具有有力的增值手段，最后的这笔钱支付本金 后一般还可有盈余。盈余多少视贷款：利率、期限和保险公司的经营业 绩而定。 荷兰个人住房抵押贷款保险制度的优点是明显的：对保险公司来 说，开拓了经营范围，大大扩展了业务空间；对借款人来说，这种贷 款工具可最大限度地享受免税政策，如果人寿保险公司资金运作得 好，还可得到额外盈余；对于金融机构来说，不会因借款人中途遭遇 不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回的窘境，从而大大降低了 贷款风险。当然，这种办法有一个关键的难点，就是将本金分期交给 保险公司，银行是否同意。因为这种方法切实可行的条件是：保险公 司必须有较高的经营水平，银行则要放弃部分本金周转可能带来的效 益。实际上，银行进行任何贷款业务，是为了赚取利息而不是本金， 银行关心的是定期收回利息，到一定期限再收回本金是完全可以接受 的，而在银行的资金平衡表上，由于房子还是属于银行的资产，所以 始终也是平衡的。 三、英国：住房信用保证保险为住房抵押贷款保驾护航 如果说住房抵押贷款人寿保险的保障对象以购房者的利益为主， 那么住房信用保证保险则是主要保障银行的信用风险损失。在英国， 由于没有美国那种专门从事抵押贷款保险的公营或私营保险机构，抵 押贷款保险主要是通过一般保险公司开办住房信用保证保险来实现 的。目前英国通过保险公司保险的住房抵押贷款要占所有住房抵押贷 款的8 0 以一l 。 英圈的具体做法是：贷款机构要求借款人购买住房信用保证保 险，保险的金额与住房抵押贷款的金额相适应，并可随着抵押贷款的 偿还而相应减少。保险的期限应与抵押贷款的期限相等，发放抵押贷 款的银行是保单的持有人和受益人，保险费由借款人即投保人按期缴 纳。若借款人在保险期内丧失工作能力或死亡，则由保险公司代为偿 还欠款。 这种将信用保证保险引入住房抵押贷款市场的做法，一方面最大 限度地保障了借款人及其家人的利益，另一方面也降低了银行的信贷 风险。当借款人因人身事故等因素而无力偿还债务时，银行可以从保 险公司得到全部赔偿。如果没有这种住房信用保证保险，一旦借款人 不能按