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广西房地产业与区域经济协调发展研究 摘要 近年来我国房地产业发展是否与经济社会相协调成为人们讨论最为热 切的焦点之一。国外美国基于房地产信贷引发的次贷危机给美国国民经济 乃至全球经济造成严重的负面影响。可见，房地产业的持续健康发展已经 成为社会进步和经济发展的前提和基础，而房地产业明显的区域特性，使 得房地产业与区域经济发展之间有着“一荣俱荣，一损俱损”的密切联系， 由此，房地产业与区域经济的协调发展成为房地产业健康发展的前提和基 础。因此对房地产业与区域经济的协调关系研究已成为一个重要课题。本 文主要采用定性和定量、理论和实证相结合的研究方法，对广西房地产业 与区域经济协调发展的问题进行了较为全面深入的研究。 本文的主要内容包括：首先，对房地产业与区域经济发展之间的互动 关系进行了分析，并对房地产业与区域经济之间的协调关系进行了理论构 建，认为房地产业与区域经济之间的协调关系主要有四个方面的内容：房 地产业发展水平与区域经济发展水平之间的协调；房地产投资与区域经济 发展之间的协调；房地产价格与区域经济发展之间的协调及房地产内部结 构与区域经济发展之间的协调。依据四方面的协调关系，确立了房地产业 与区域经济协调发展的评价标准。其次，以房地产业与区域经济协调关系 的理论为基础，对广西房地产业与经济的协调性进行了实证分析，结果表 明，从整体上讲，广西房地产业与区域经济发展基本协调，包括：广西房 地产整体发展水平、房地产投资、房地产价格及房地产供求结构与区域经 济基本协调。但同时实证分析也表明，广西房地产业发展区域不平衡，区 域差异显著。最后，分析了目前广西房地产发展存在的主要问题如区域发 展不平衡，部分地区土地价格增长过快，投资结构不尽合理、金融体系不 尽完善等。并在对这些问题的成因进行相关分析的基础上，探讨了相应的 对策建议，包括针对不同区域制定房地产区域发展战略，规范土地市场， 引导土地竞拍理性竞争，加强房地产开发计划管理，优化房地产投资结构， 完善房地产金融体系等建议。 关键词：房地产业区域经济协调发展 g u a n g x ir e a le s t a t ei n d u s t r ya n dr e g i o n e c o n o m yc o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n tr e s e a r c h a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r sw h e t h e rt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yc o o r d i n a t e s w i t ht h ee c o n o m ya n dt h es o c i e t yb e c o m e so n eo fm o s te a r n e s tf o c a lp o i n t s d i s c u s s e db yp e o p l e t h eu sl o a nc r i s i si n i t i a t e db yt h er e a le s t a t ec r e d i th a s b r o u g h tg r e a tn e g a t i v ei n f l u e n c et ou se c o n o m y , a n de v e nt h eg l o b a le c o n o m y o b v i o u s l y , s u s t a i n a b l ea n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a s a l r e a d yb e c o m ep r e m i s ea n dt h ef o u n d a t i o no fs o c i a lp r o g r e s sa n de c o n o m i c d e v e l o p m e n t b u to b v i o u sr e g i o n a lc h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y c a u s e dt h ec l o s er e l a t i o n ag l o r ya l lg l o r y , a ss o o na sd a m a g e da l ld a m a g e d b e t w e e nt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h er e g i o ne c o n o m yd e v e l o p m e n t t h u s ， c o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dr e g i o ne c o n o m yi st h e p r e m i s ea n df o u n d a t i o n o ft h er e a le s t a t e i n d u s t r yh e a l t h yd e v e l o p m e n t t h e r e f o r et h es t u d ya b o u tc o o r d i n a t e dr e l a t i o n sb e t w e e nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d r e g i o n a le c o n o m yb e c o m e sa ni m p o r t a n ts u b j e c t e m p l o y i n gt h em e t h o do f q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ec o m b i n e d ，t h e o r e t i c a la n de m p i r i c a lc o m b i n e d a n a l y s i s ，t h i sp a p e rc o n d u c t e da l lo v e r a l lt h o r o u g hr e s e a r c ht ot h ec o o r d i n a t e d d e v e l o p m e n to fg u a n g x ir e a le s t a t ei n d u s t r ya n dg u a n g x ir e g i o n a le c o n o m y m a i nc o n t e n t so ft h i sp a p e ri n c l u d e ：f i r s t ，a n a l y s i si n t e r a c t i v er e l a t i o n s 1 1 1 ，b e t w e e nt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h er e g i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n t ，a n d c a r r yo nt h et h e o r yc o n s t r u c t i o na b o u tt h ec o o r d i n a t e dr e l a t i o n so fr e a le s t a t e i n d u s t r ya n dt h er e g i o n a le c o n o m y a n dc o n c l u d et h a tt h ec o o r d i n a t e dr e l a t i o n s o ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h er e g i o ne c o n o m ym a i n l yc o n s i s to ff o u ra s p e c t s ： c o o r d i n a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n tl e v e la n dr e g i o n a l e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ；c o o r d i n a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n d r e g i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t ；c o o r d i n a t i o nb e t w e e nr e a l e s t a t ep r i c ea n d r e g i o n a l e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，c o o r d i n a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ei n t e r n a l s t r u c t u r ea n dr e g i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t b a s e do nt h ef o u r r e l a t i o n s ，t h ep a p e r e s t a b l i s h e dt h ee v a l u a t i o nc r i t e r i af o rc o o r d i n a t e d d e v e l o p m e n to ft h e r e a le s t a t e i n d u s t r ya n dt h er e g i o n a le c o n o m y a n d c o r r e s p o n d i n gc o u n t e r m e a s u r e s a r eg i v e nb a s e do nt h ea n a l y s i so fc a u s eo ft h e s e q u e s t i o n s ，i n c l u d i n gc o n s t i t u t er e a l e s t a t er e g i o n a ld e v e l o p m e n t a ls t r a t e g yi n v i e wo fd i f f e r e n tr e g i o n ，r e g u l a t et h el a n dm a r k e t ，t h ee n h a n c e m e n tp r o p e r t y d e v e l o p m e n tp r o j e c tm a n a g e m e n tt o r e a le s t a t ei n d u s t r y , p e r f e c tr e a le s t a t e f i n a n c es y s t e m ，s t a n d a r dl a n dm a r k e t ，e s t a b l i s ha n dc o n s u m m a t et h eh o u s i n g s a f e g u a r ds y s t e ma n d s oo n k e yw o r d s ：r e a le s t a t e i n d u s t r yr e g i o n a le c o n o m y c o o r d i n a t e d d e v e l o p m e n t i x 广西大学学位论文原创性声明和学位论文使用授权说明 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究 成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮 助的个人和集体，均己在论文中明确说明并致谢。 撇：z 蝴胁 朋年月，枷 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文的研究内容； 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本； 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文： 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 口即时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 做储躲矽洳导师张擗 碌多 民l 日 | 广西房地产业与区域经济协调发展研究 1 1 研究背景和意义 第一章导论 房地产业因其产业链长、资金密集度高等因素正日益成为宏观经济的一个主要层 面，而中国“有屋才有家的传统思想观念也使得房地产业与人们的生活息息相关， 再加上近年来各大城市房价的过快上涨，商品房供需矛盾、供需结构不合理、开发规模 与当地经济不匹配等一系列的问题使得房地产业的发展日益受到国家、政府和广大民众 的深切关注。近几年房地产业的发展吸引了全国民众的眼球，伴随着高楼林立的大厦雨 后春笋般的出现，有关炒房团，有关房价涨与跌的不息争论、有关政策调控年、有关房 地产投资过热与否的争辩、有关房价“泡沫论 、有关房奴的悲惨遭遇等等也随之成为 人民生活中最重要最热烈的话题。作为人们栖息生活工作学习的居所，房地产业正扮演 着日益重要的角色，也因此格外受到关注。近几年房地产业发展迅猛，从全国来看，房 地产开发投资由2 0 0 3 年的1 0 1 5 3 8 亿元到2 0 0 6 年的1 9 4 2 2 9 2 亿元，房地产价格也由2 0 0 3 年的2 3 5 9 元平方米到2 0 0 6 年的3 3 6 7 _ 元平方米，全国几个一线城市房价涨幅明显。2 0 0 3 年北京的房价增长率为0 2 3 ，到2 0 0 4 年时北京房价增长率为1 1 5 8 ，2 0 0 5 年增长率 为1 7 2 6 。上海2 0 0 3 年增长率为2 4 1 ，2 0 0 4 年时房价增长率为2 7 9 8 。深圳在最 近两年的房价涨幅也是相当惊人的，2 0 0 4 年为5 2 8 ，而到2 0 0 5 年增长率达到1 7 7 3 ， 2 0 0 6 年增幅更是一跃为3 1 1 l 。面对如此快的房价增长，人们不禁要问，这样的房价 是否合理，这样的房地产业发展速度是否健康? 而要回答这些问题恐怕首先要回答什么 样的房地产价格才算合理，什么样的房地产发展水平、发展速度才算健康。 与全国相比，广西的房地产业发展起步较晚，2 0 0 3 年房地产投资才突破1 4 0 亿，2 0 0 4 年以后广西房地产业发展迅速，2 0 0 5 年广西房地产投资2 8 6 亿、2 0 0 6 年及2 0 0 7 年广西 房地产开发投资完成额分别3 6 9 9 8 亿和5 3 6 6 7 亿，2 0 0 7 年的房地产投资完成额较上年 增长4 5 1 。广西自2 0 0 4 年2 0 0 7 年的房地产平均销售价格分别为2 0 1 5 、2 0 1 4 、2 1 9 5 和2 3 6 6 元，平方米。2 0 0 4 2 0 0 7 年的房价增长率分别为：7 0 1 ，- 0 0 8 ，9 0 3 及7 8 。 广西房地产业发展的另一个显著特点是区域差距明显。首先，广西房地产投资多集中在 南宁、柳州和桂林三大城市。以2 0 0 6 年为例，这三个城市完成房地产投资占全广西房 地产开发投资的6 3 ，其中南宁市又占全广西的3 8 。2 0 0 6 年南宁市房地产投资规模 是1 3 9 亿，而该年广西有几个城市房地产投资总量才刚刚突破4 个亿( 贺州投资总额为 4 5 亿) ，而南宁一个中小楼盘( 价值) 就是1 个多亿，很多城市有几百万人口，但房地 产投资额才三四个亿。其次，广西大小城市的房价差异也很明显，2 0 0 6 年南宁商品房 平均销售价格为2 8 7 3 元平方米，而河池的价格为1 2 6 9 元平方米，相差1 2 6 倍。最后， o 参见中国统计年鉴2 0 0 7 1 的相关数据结合作者本人的计算 广西大掌硕士掌位论文广西房地产业与区域经济协调发展研究 广西不同城市房地产投资增长和房价上涨幅度存在明显差距。南宁等大城市房地产投资 增长迅速，2 0 0 7 年南宁房地产投资完成额为1 8 7 4 6 亿，同比增长3 4 8 。2 0 0 7 年南宁 商品房销售平均价格为3 4 0 4 元，较上年同比增长1 8 5 。与全国的房地业面临的情况 相似，广西房地产业也正面临着“是否合理，是否健康发展的评判。 早在党的十六届三中全会就明确提出了科学发展观，要求我们的发展观必须是全面 协调可持续的发展观，包括经济、政治、文化和社会的全面协调发展。它所强调的协调 发展不仅是经济总量的平衡，还包括经济结构方面的平衡，不仅包括全国各区域经济发 展的平衡，还包括区域内部的经济结构与区域经济主体之间的平衡，它所要求的协调更 加全面，几乎覆盖了有关发展的各个层面。党的十七大又明确指出要深入贯彻科学发展 观，继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐发展。由此可知科学 发展、协调发展、和谐发展将是我国发展的基本指导思想，推动全面协调发展必将深入 到我国经济社会的方方面面。 正像我们的经济社会要科学发展一样，房地产业作为宏观经济的一个重要组成部分 也要科学发展，房地产业发展的健康与否首先要看它的发展是否与经济社会相协调，房 价合理与否首先要分析房地产价格与当地居民家庭收入之间、房地产价格与宏观经济发 展状况之间的协调程度，如果协调就合理，不协调就不合理。也正因为如此，保持房地 产业与经济社会的协调发展将成为房地产业持续健康发展的前提和基础。伴随着房地产 业在社会经济发展中的地位日益提高，保持与促进房地产业与宏观经济协调发展已经成 为国家和地方的重要任务。这必将使房地产业与其区域经济协调关系的研究成为重要基 础，也从而使得对房地产业与区域经济协调发展的研究更有理论与实践意义。 房地产业要与宏观经济协调发展这是个为广大学者所认同的观点，针对房地产与宏 观经济协调发展的研究很多，目前主要集中在房地产业与国民经济关系研究( 包括房地 产投资对国民经济的贡献，房地产价格与国民经济关系等) 、房地产周期与国民经济关 联性研究、房地产宏观调控等方面。对房地产业与区域经济之间的关系研究目前多集中 在房地产业的区域特性的表现、区域特性形成原因、房地产区域差异、房地产投资对区 域经济发展的影响和贡献等方面，但对房地产业与宏观经济的协调关系中的“协调 没 有明确界定，对这种协调关系的判定、经济学表现以及如何根据不同的区域经济发展状 况进行促进和引导从而达到这种协调也缺乏规范的系统研究。鉴于此，本论文拟从区域 经济的角度出发，结合房地产基本理论、城市经济学、计量经济学等相关理论，首先对 房地产业与区域经济协调发展进行理论构建，再以广西为实证，具体分析广西房地产业 和区域经济是否协调，存在的问题以及如何进行修正以促进广西房地产业与广西经济的 协调发展。这首先会对房地产业与社会经济协调发展理论给予有益补充。同时对广西房 地产业与其区域经济发展之间关系的深入研究以期使广西房地产业的健康发展状况更 加明朗化，为地方政府调控房地产及开发商进行房地产投资提供理论与实践的指导。 1 2 国内外相关理论文献综述 j r - 西夭掌硕士掌位论文广西房地产业与区域经济协调发, s l 研究 区域经济是国民经济的组成部分，区域经济的健康协调发展是国民经济健康协调发 展的重要保障。近些年关于房地产业与国民经济关系的研究取得了较为丰富的成果，研 究房地产业与国民经济的关系对于研究房地产业与区域经济的关系有重要的理论指导 意义。以下主要对国内外有关房地产业与区域经济关系和房地产业与国民经济关系研究 的文献进行述评。 1 2 1 国外有关研究的文献综述 l 、关于房地产业与国民经济关系的研究。 对房地产业与国民经济关系的研究多是从两个方面展开：房地产投资与国民经济的 关系、房地产价格与国民经济的关系。 房地产投资与国民经济关系研究。 美国学者m b a l l 和t m o r r i s o n ( 1 9 9 5 ) 通过对许多国家住宅投资总量的研究，详细地 分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论：按照一般规律，住宅 建设投资与人均g d p 存在着内在关系，人均g d p 在5 0 0 美元以下时，住宅建设投资占g d p 的比例在2 以下；人均g d p 达到2 5 0 0 美元时，这一比例为3 一5 ；人均g d p 达到或者 超过5 0 0 0 美元时，这一比例达到最高值6 一7 。此后，住宅建设随着人均g d p 的增加， 绝对值增加，但占g d p 的比例呈下降趋势n 1 。世界银行的发展中国家城镇住房改革： 问题与可供选择的方案也显示了1 4 个国家在2 0 年间住房建设投资占g d p 的比例，人 均g d p 在2 5 0 0 美元时住房建设投资比重为3 - 4 ，5 0 0 0 美元时约为4 5 ，7 5 0 0 美 元时约为4 6 6 7 ，8 0 0 0 美元时约为5 6 8 ( 达到最高峰) ，超过8 0 0 0 美元以后就 开始逐步下降嵋1 。 g r e e n ( 1 9 9 7 ) j ! 匿过对美国市场上住宅房地产投资，非住宅房地产投资与g d p 之间的 因果关系进行格兰杰检验研究房地产投资与经济周期之间的关系。他得出结论：住宅房 地产投资是g d p 的g r a n g e r 成因圆，反之不成立；而g d p 是非住宅房地产投资的g r a n g e r 成因，反之不成立1 。c o u l s o n 和k i m ( 2 0 0 0 ) 认为住房投资的短期波动对国民经济有较 为重要的影响，它的强烈变动会导致国民经济运行不稳定h 1 。 房地产价格与国民经济关系的研究 英国学者w i l l i a m c 和d e n i s e ( 1 9 9 5 ) 经过对英国、美国、法国和日本等1 7 个国家不 同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出经济发达国家房 地产业与经济增长之间的比例关系，他们认为房地产业增长速度与国民经济增长速度应 保持1 4 ：1 的固定比率，这样可以保持经济增长的平稳发展。阿， q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 采用供求平衡确定价格的模型，选择了房地产价格作为因变量，人 口、就业、收入、房屋开工和许可的面积、房屋空置率和房地产抵押贷款情况作为自变 量通过回归分析的方法得出结论：宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，但对长期 雪g r a n g e r 因果关系是时间前导性的因果关系，它强调的是“因”在先，。果”在后，例如：如果x 有助于y 的预测， 那么y 是被xg r a n g e r 引致的( 即y 是x 的g r a n g e r 果，x 是y 的g r a n g e r 因) 3 广西房地产生。与层式经济协调发晨研究 价格却起影响作用。嘲 2 、房地产周期与国民经济关联性的研究 国外对房地产周期的研究始于二战前后经济大萧条时期。b u m s ( 1 9 3 5 ) 率先用官方数 据描述了美国房地产建筑的长周期h 1 。g r e b l e r 和b u m s ( 1 9 8 2 ) 分析了美国1 9 5 0 - - 1 9 7 8 年 房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6 个住宅期和4 个非住宅的 房地产周期，并且发现g n p ( 经济周期) 领先1 1 个月达到峰值哺1 。 p r i c h e t t ( 1 9 8 4 ) 研究了1 9 6 7 1 9 8 2 年美国经济周期对房地产投资的影响，得出结论： 房地产供求之间存在着“领先滞后”关系，从而存在周期波动；描述房地产周期的最优 指标是“空置率嘲。 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 考察了1 9 6 8 - 1 9 8 3 年美国独户住宅的销售情况，在消除了季节影响 和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系 n 0 1 。h e k m a n ( 1 9 8 5 ) 检验了1 9 7 9 - 1 9 8 3 年美国1 4 个城市的写字楼市场，并将写字楼租金 对g n p 、城市就业、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼 租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货 膨胀相关，从而证明了美国全国写字楼市场具有很强的周期特征m 3 。 w h e a t o n ( 1 9 8 7 ) 考察了二战后美国的写字楼建设与空置情况，发现了1 2 年一循环的 周期，并且发现写字楼周期的发生频率要小于国民经济周期n 幻。k l i n g 和m c c u e ( 1 9 8 7 ) 及g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) 都证明了办公室租金、办公室建筑和空置率上有不同于更加频繁的宏 观经济周期的长周期n 鲫。而g r e b l e r 和b u m s ( 1 9 8 2 ) n 4 1 以及d i p a s q u a l e 和w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) n 胡 对于美国房屋市场的研究显示单户型和多户型的房屋周期和宏观经济周期的联系紧密 的多。 由以上综述可以看到，国外对房地产与国民经济关系的研究首先是集中于房地产业 如何受宏观经济因素影响而表现出某些规律性，即房地产周期。对于房地产周期的存在 性，国外学者基本达成共识，也对房地产周期与宏观经济之间的关系做了很多探索并取 得了不少成果。鉴于区域经济与国民经济之间的紧密关系，上述有关房地产业与国民经 济关系的研究对于研究房地产业与区域经济的关系也有比较重要的指导意义和借鉴作 用。 l ，2 2 国内相关研究的文献综述 l 、房地产业与区域经济关系研究 关于房地产业与区域经济关系方面的研究国内主要集中在对房地产业区域特性、房 地产区域差异及房地产投资与区域经济关系等方面。 对房地产业区域特性的研究 张涛( 2 0 0 1 ) 分析了房地产业区域特性的形成原因和区域特征表现，他认为房地产 业的区域特性主要表现在：无法流动性、不同区域市场上价格需求不同、不同区域房地 产业成本要素的价格与供给数量相近。并对房地产业的区域价格和区域价格弹性差异迸 广西大掌硕士学位论文广西房地产业与区域经济协调发展研究 行了分析，认为房地产业的区域性及其区域价格差异将会随着当地房地产业的快速发展 而弱化n 引。 邓仕敏( 2 0 0 4 ) 分析了房地产业的区域特性的形成及区域特性对房地产业的影响。 他认为房地产的不可移动性、房地产区位差异性是形成房地产业区域特性的主要原因， 同时认为一个区域的房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构 状况的制约。区域经济越发达，对本区域房地产业的带动作用就越大，主要体现在区域 经济总量，经济增长速度，结构组合状况和开放度等方面对房地产业的影响n 7 1 。 对房地产业区域差异的研究 陈浮、王良健( 2 0 0 0 ) 以土地出让市场化程度、住宅私有化程度、住宅价格商品化 程度、住房消费支出度、房价收入可比度、房地产投资多样化、房地产金融自由度、房 地产投资开放度、房地产市场化整体程度等指标测算了中国东、中、西三大地区房地产 市场化的区域差异，并提出了不同区域房地产业的发展战略n 引。 蔡穗声、王幼松( 2 0 0 4 ) 对长江三角洲和珠江三角洲的房地产市场进行了对比分析， 认为，长江三角洲高速增长，而珠江三角洲投资增速放缓。作者认为造成这种房地产地 区差异的原因有四个：发展阶段差异、土地供应差异、需求结构差异、资本升值预期差 异嘲。 李勇辉、陈勇强( 2 0 0 6 ) 将我国区域分成东、中、西三大板块，选取房地产投资差 异、房地产需求差异、房地产供给差异、房地产就业差异四个指标来对我国的东、中、 西的区域差异进行分析，结果发现我国房地产存在明显的区域不平衡性洲。 房地产投资对区域经济影响研究 刘静岩、韩文秀( 2 0 0 3 ) 研究了房地产投资对区域可持续发展的影响，认为房地产 投资对区域可持续发展的影响体现在三个方面：对生态可持续性的影响、对经济可持续 性的影响及对社会可持续发展的影响。对生态可持续发展的影响表现在房地产投资行为 本身就是对资源的占有，对资源占有的合理与否是房地产投资对生态环境影响好坏的决 定因素，另外房地产建筑会造成空间的分割，使人们与自然环境相隔离，也是房地产影 响生态环境的一个方面。房地产投资对经济可持续性的影响主要表现在适量的房地产投 资能够促进宏观经济的增长，推进经济和社会的繁荣发展，但房地产投资步伐过快又会 成为产生通货膨胀的一个重要原因口。 刘静岩( 2 0 0 6 ) 将房地产投资与经济的协调发展、可持续发展观相结合，提出房地 产投资的发展目标是实现房地产投资与区域经济的可持续协调发展。她分析了房地产投 资与区域经济发展之间的关系，并将可持续发展观引入房地产投资，从生态持续、经济 持续、社会持续3 个方面分析了房地产投资对于区域可持续发展所施加的影响恤1 。 此外，对房地产业与区域经济关系问题亦有人作出了相关研究，何民( 2 0 0 2 ) 建立 了房地产一区域经济复合系统模型，利用协同学原理建立了基于协同学的房地产投资构 形模型，以演示房地产投资与区域经济系统中其他产业之间的转换关系1 。 2 、房地产业与国民经济关系研究 广西大学蠕炙士掌位论文 广西房地产业与区域经济协调发展研究 房地产投资与国民经济关系研究 顾云昌( 1 9 9 8 ) 通过定量研究，认为住宅产业发展对国民经济增长具有明显的拉动 效应。他把住宅产业对国民经济和社会发展所起的作用概括为：带动相关产业的发展； 带动消费市场的开拓；促进产业结构优化和扩大就业门路；促进社会稳定和发展1 。在 此基础上，刘水杏等( 2 0 0 4 ) 运用多种实证方法，测算出房地产业对相关产业的带动效 应矧。 郑思齐( 2 0 0 1 ) 对我国建设投资和国民经济之间的关系进行了定量分析，建立了反 映二者长期均衡和短期波动关系的误差修正模型，得出近阶段国民经济增长对我国建设 投资的弹性系数，反映了建设投资对国民经济增长的贡献水平哺1 。模型的结果显示，无 论是固定资产投资还是建筑安装投资，g d p 对它们的弹性系数都大大超过它们各自在 g d p 中所占的比重，并因此得出结论认为，建筑投资能够高效率地拉动国民经济的增长， 是刺激经济活动的重要手段之一。郑思齐( 2 0 0 3 ) 利用计量经济学中的笋a n g e r 因果关 系分析法，研究住房投资与g d p 之间的动态联系，发现两者之间存在着长期的均衡关 系。住房投资对g d p 的影响体现在短期波动上，住房投资的增长能够高效率的拉动国 民经济发展，同时住房投资的强烈振荡将不利于国民经济的稳定发展；g d p 对住房投资 的影响主要通过长期均衡关系来调整和控制四1 。 韩健( 2 0 0 4 ) 通过定性分析从两个方面对房地产业与国民经济的关系进行了系统研 究：房地产投资对国民经济增长的促进、房地产对相关产业的带动作用、房地产增加值 对g d p 的贡献、对居民居条件及对社会财富的贡献等；国民经济对房地产业主要从政 府政策、市场规模、市场范围与开放度、城市化水平等方面施加影响。 房地产价格与国民经济关系研究 沈悦( 2 0 0 2 ) 以统计描述和图示的方法，通过对房地产价格与价格指数的关系、房地 产价格与居民收入支出的关系、房地产价格与国民收入间的关系等几个方面的研究，将 我国与日本的情况进行了对比分析。得出如下结论：我国房地产价格正趋于合理；房地 产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会 发展的承受能力和消化能力，将带来严重的后果嘲1 。刘洪玉、沈悦( 2 0 0 4 ) 从经济学的 角度结合理论研究和实证分析，研究了房地产价格发展变化的一般规律，在此基础上认 为房地产价格和经济基本面之间存在着动态的均衡关系：如果房地产价格的上涨打破了 原先和经济基本面之间的平衡关系，经济基本面的变化必然与之相适应，这样才能逐步 建立两者之间新的均衡关系啪1 。 刘洪玉、孙峤( 2 0 0 6 ) 认为房地产价格与宏观经济之间保持着长期均衡的关系，决 定当前房地产价格的租金、资本化率和预期因素，无一不受经济基本面指标的影响，房 地产价格长期与经济基本面指标背离，就会形成房地产价格泡沫。同时作者也认为经济 发展水平高并不一定必然导致房价高，社会和政治因素还在发挥作用致使不同国家、同 一国家的不同区域，房地产价格的特点和变化规律迥然不同口。 针对房价的讨论，房价收入比是一直都颇受理论界与学术界争论的一个重要指标。 6 - - 西大掌硕士掌位论文 广西房地产业与区域经济协调篡；晨研究 包宗华( 1 9 9 9 ，2 0 0 2 ) 首次全面系统的介绍了房价收入比的概念及国际上的计算方法及 衡量标准和存在的问题。认为房价收入比是一个较好的衡量居民住房消费的综合指标， 并认为3 6 倍的房价收入比不一定适用于世界各国，因为各国的计算口径不同，要使房 价收入比更加切合我国的实际，要对房价收入比的计算进行修正口2 1 。杨文武( 2 0 0 3 ) 对 房价收入比的定义和特征进行了系统分析，认为我国对房价收入比存在的分歧原因在于 缺乏理论导向和统一的计算方法和数据来源。并详细研究了高房价收入比对社会经济产 生的诸多不利影响。郑睿祺、刘洪玉( 2 0 0 2 ) 对房价收入比的性质与合理取值范围进 行了系统分析泓1 。李伟( 2 0 0 4 ) 对房价收入比的计算进行了国际比较嘲。 另有学者从房地产投资规模、投资结构以及房地产业周期等角度系统研究了房地 产业与国民经济协调发展问题。 李艳双( 2 0 0 2 ) 从房地产投资规模、投资结构以及房地产业周期等角度系统研究了房 地产业与国民经济协调发展问题。李艳双对房地产业周期与国民经济周期的关系进行了 实证研究，得出了二者的波动方向、周期长度大致相同，只是房地产业的波动幅度更大 一些的结论。并研究了房地产业发展的适度投资规模、投资增长速度和房地产投资的风 险问题，从定量角度分析了住宅需求的收入弹性和价格弹性，以及住宅的投资需求和消 费需求比例啪1 。李铁( 2 0 0 2 ) 就房地产经济与国民经济的协调发展速度进行了预测，结果 显示，在未来的2 0 年，当国民经济g d p 年增长率为7 5 时，房地产业年增长率为 1 1 4 ，高于g d p 增长率3 9 个百分点口 。 叶剑平和谢经荣( 2 0 0 5 ) 从宏观和中观层面研究了房地产业与国民经济的关系。叶 剑平和谢经荣分别从建筑安装工程造价、全社会住房投资和房地产开发投资等三个不同 侧面研究房地产业与g d p 的互动关系。对房地产业与国民经济内部各产业之间的结构 关系，主要借助投入产出模型从房地产业对国民经济各产业的影响力和感应力、房地产 业对其他产业的价格波及效应、房地产业与其他产业之间的产业关联度和带动效应等三 个方面进行了分析啪1 。 3 、房地产周期与国民经济关联性研究 国内针对房地产周期的研究起步较晚，主要集中在：我国房地产发展是否存在周期， 以及周期性特征：房地产周期与宏观经济及经济周期之间的关系；房地产周期波动的影 响因素及周期测算等。 何国钊( 1 9 9 6 ) 在构造反映房地产总体发展状况的房地产业景气指数的基础上，研 究了1 9 8 1 - 1 9 9 4 年我国房地产周期的特征、房地产周期与宏观经济周期的关系。他的研 究发现我国房地产周期大致是4 5 年。总体来说，房地产周期与宏观经济周期是一种正 相关的关系、波长大体一致，但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致，房 地产的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前。此外，何国钊( 1 9 9 6 ) 还从房地产投 资和中国的房地产政策两个角度分析了房地产周期的影响因素，研究发现房地产投资波 动是影响房地产周期波动的主要因素，但中国房地产经济波动的主要根源来自于外部冲 击一政策周期闭。 广西大掌硕士学位论文广西房地产业与区域经济协调发展研究 刘洪玉( 1 9 9 9 ) 认为，房地产供求在市场机制下总能不时达到一种均衡。从而定义出 房地产市场的自然周期，包括四个阶段：房地产市场周期的谷底、增长超过平衡点、需 求继续增长阶段、供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段、市场运行到平 衡点水平之下，供给高增长，需求低增长或负增长阶段。 王勉、唐啸峰( 2 0 0 0 ) 对我国房地产投资波动与经济周期的相关性进行了实证研究， 得出二者具有正相关关系h 。 谭刚( 2 0 0 1 ，2 0 0 2 ) 在何国钊( 1 9 9 6 ) 的研究框架下更加深入的研究了我国房地产周 期的特征、房地产周期与宏观经济周期性之间的关系、房地产周期波动的影响因素等】， 其研究结论与何国钊( 1 9 9 6 ) 的结论基本是一致的。谭刚( 2 0 0 1 ，2 0 0 2 ) 主要的工作是尝 试应用经济周期理论的经济波动的冲击一传导模型揭示房地产经济波动的机制。 国内理论界对房地产业和国民经济以及房地产业与区域经济互动关系研究主要集 中在房地产周期与国民经济关系、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产业对国 民经济或区域经济的影响上。对房地产业与区域经济的协调发展方面的研究还不多，定 性分析较多，实证分析较少。本文将在对房地产业与区域经济的互动关系进行理论分析 的基础上，构建房地产业与区域经济协调发展的理论体系，并以此理论框架对广西房地 产业与区域经济的协调状况进行实证研究，找出问题，并提出相应的对策。 1 3 文章主要内容和文章结构 全文共分为4 章，主要内容如下： 第l 章：导论。介绍选题的背景和意义，国内外相关理论文献综述，主要内容和文 章结构安排，研究方法和主要思路。 第2 章：理论研究。介绍本文涉及的房地产业的基本知识，房地产与区域经济协调 发展理论的理论构建。 第3 章：对广西房地产业与区域经济关系进行实证研究，依据第二章的理论框架判 定广西房地产业与区域经济发展是否协调均衡。 第4 章：分析广西房地产业目前存在的问题及形成原因并对如何促进广西房地产业 与区域经济协调发展提供了一些对策及建议。 结束语 1 4 研究方法、主要思路及创新之处 研究方法： l 、本文运用房地产理论、区域经济理论、城市经济理论、计量经济理论等基本原 理，对房地产业与区域经济协调关系的判定、识别和促进对策进行理论构建、并在此基 础上研究广西房地业与区域经济协调发展的状况。 2 、采用比较与归纳的方法对广西区内各级城市房地产业与区域经济发展状况进行 对比分析，注重运用计量经济学的相关技术手段对广西房地产投资与区域经济发展之间 广西大掌硕士掌位论文广西房地产业与区周t 经济协调发展研究 的关系进行定量求证。 3 、采用规范分析与实证分析相结合，在规范分析的基础上以数据为支撑对广西房 地产业进行实证分析，运用经济学有关理论深入探讨促进广西房地产业与区域经济协调 发展的路径。 主要思路： 本文的研究是以构建房地产业与区域经济协调发展理论为基础的，在此基础上从特 定的区域范围内分析房地产业与区域经济协调发展的现状、特点及形成原因。可以看作 是将房地产业与区域经济学结合寻求房地产业与区域经济协调发展的一个实证探索。其 主要内容是在既定的广西区域经济发展的基础上，研究当前广西房地产业与区域经济是 否协调的问题。力求以系统的数据资料和多角度的分析比较，全面客观地刻画广西房地 产业与区域经济发展之间的关系。并选择重点城市或有代表性的城市进行房地产业与区 域经济发展关系的对比研究。以期对广西房地产业的发展有个全面深入的认识并在此研 究的基础上，以广西房地产业与区域经济协调发展为目标，为当地政府进行宏观调控提 供对策思路。 本文研究大致是沿着理论性分析到实证分析再到政策建议的思路展开的。 技术路线： 广西房地产业与区域经济协调发展研究 创新之处：， 1 、系统全面的对房地产业与区域经济协调发展进行理论构建，寻求理论创新：构 建了评判房地产业与区域经济协调发展的指标体系，此种研究对促进房地产业与区域经 济协调发展有重要的理论指导意义。 2 、较为全面地对广西房地产业与区域经济协调发展状况进行实证研究，为地方政 府进行宏观调控提供对策思路的同时，对房地产开发企业进行房地产投资活动亦有理论 指导意义和决策参考作用，较好地实现了对策研究的突破。 广西大掌硕士学位论文广西房地产业与区域经济协调发展研究 第二章理论研究 本章在对房地产业的定义和特点介绍的基础上，重点构建房地产业与区域经济协调 发展的理论体系，此体系包括分析两者之间存在的几个重要协调关系，选取房地产业与 区域经济协调发展的重要衡量指标及探讨两者之间协调关系的评判标准等。此外，本章 对本文房地产业的研究范围进行了必要的界定。 2 1 房地产业的定义及特点 2 1 1 房地产业的定义及分类 对房地产业的界定例来都存在广泛的争议。有人根据房地产业所包含的经济活动 将房地产业界定为包括买卖或租赁物业的房地产活动、以收费或合同为基础的房地产 活动两部分。 还有人认为房地产业是房屋财产和与房屋财产相关的土地财产的总和。 我国于1 9 8 4 年和1 9 9 4 年制定和修改了中国国民经济行业分类与代码，明确提出“房 地产业包括土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房 屋所有权买卖、租赁、房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场一。由此可见，房 地产业是指房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。像国际上 大多数