（金融学专业论文）中国房地产业对国民经济影响的实证研究.pdf

摘要 近年来房地产行业的快速发展，带动了世界经济的快速发展。然而，同样是 房地产业的泡沫破裂引发了2 0 0 8 年的美国次贷危机，并快速蔓延至世界的各个 角落，成为一场全球经济危机。这使得任何国家都有必要认真研究房地产行业在 本国国民经济中的地位和作用、房地产业需要怎样的宏观经济条件来促进其有序 健康的发展，以避免再次出现类似美国次贷危机引起的这场“金融海啸”。 本文将借鉴国内外学者关于房地产业与国民经济关系的研究成果，将方法应 用于我国的房地产业与国民经济关系的分析中。文章首先采用定性的方法对我国 房地产业在国民经济增长中的基础性、先导性、支柱性的产业地位，以及房地产 业对国民经济增长的带动作用进行分析。然后采用我国1 9 9 8 年住房政策改革后 的数据对房地产投资与国民经济增长的关系进行实证分析，其间主要采用了著名 的协整检验和g r a n g e r 因果检验的方法来研究两个经济变量之间的长期经济关 系、g r a n g e r 因果关系。其次将定性分析我国现在房地产业存在的主要问题。最 后，根据对房地产业和国民经济增长关系的定性和定量分析后，本文将根据所得 结果为我国房地产业未来的规范、健康发展提出一些政策性建议。 关键词：房地产，国民经济，协整检验，g r a n g e r 因果检验 a b s t r a c t t h ei n d u s t r yo fr e a le s t a t eh a sd e v e l o p e df a s ti nt h e s ey e a r s w h i c hh a sd r i v e n e c o n o m yo fo u rc o u n t r y h o w e v e r , t h es u b p r i m ec r i s i sc a u s e db ya m e r i c ai n2 0 0 8i s a l s oe n g e n d e r e db yt h eb r e a ko ft h eb u b b l ei nt h er e a le s t a t e ，a n dt h ec r i s i sh a s e x t e n d e dt ot h ew h o l ew o r l d 灿1a b o v eh a ss h o w nt h a tt h ei n v e s t i g a t i o na b o u ti n d u s t r y o fr e a le s t a t ei sn e c e s s a r y i no r d e rt oa v o i dt h en e x t “f i n a n c i a lt s u n a m i ”w es h o u l d p a ym o r ea t t e n t i o nt ot h er o l eo fi n d u s t r yo fr e a le s t a t e t h ef u n c t i o no fi n d u s t r yo fr e a l e s t a t ei nt h ee c o n o m yo fo u rc o u n t r y , a n da l s ot h ec o n d i t i o n sw h i c ha r es u i t a b l ef o r t h e d e v e l o p m e n to fi n d u s t r yo f r e a le s t a t ei sa l s ov e r yi m p o r t a n t c o m b i n e dw i t ho t h e rs c h o l a r s r e s e a r c h ，t h ep a p e rw i l ls t u d yt h er e l a t i o n s h i po f r e a le s t a t ei n d u s t r ya n do u rc o u n t r ye c o n o m y t 1 1 ef i r s tp a r ts t u d i e st h er o l ea n d f u n c t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h ee c o n o m y t h en e x tp a r tm a k e sp o s i t i v ea n a l y s i s a b o u tt h er e l a t i o n s h i po fr e a le s t a t ei n v e s t m 伽ta n dg d p i nw h i c ht h ed a t aa f t e r19 9 8 a n dt h em e t h o do fc o i n t e g r a t i o nt e s ta n dg r a n g e rp r o o f - t e s tw i l lb eu s e d a n dt h e nt h e p a p e rw i l la n a l y z et h ep r o b l e m si n 也er e a le s t a t ei n d u s t r yi no u rc o u n t r y t 1 l el a s tp a r t o ft h ep a p e rp r o v i d e ss o m es u g g e s t i o n sa b o u th o wt om a k eo u rr e a le s t a t ei n d u s t r y d e v e l o p sh e a l t h i l y k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，g d p , c o i n t e g r a t i o nt e s t , g r a n g e rp r o o f - t e s t l i 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名：孤美舟为哆年4 , e l 知e l 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动口保密的学位论文在解密后遵守此规定。 w 罗年年月岁口日 97 年厂h 沙日 l 一 第1 章引言 1 1 选题背景及研究意义 近年来，各国房地产业快速发展，我国g d p 增长一直居全球前列，年均接 近1 0 ，而房地产则以高出其约1 倍的速度增长，无论是投资额、开工面积、竣 工面积的增幅均超过2 0 1 ；同时，我国房地产商品价格也“一路飙升 ，2 0 0 2 一 2 0 0 5 年平均上涨约1 2 ，房价上涨快于职工工资收入的增长2 ；这些非理性的增 长成为世界经济增长的“功臣。在人们对于世界经济美好未来的憧憬之余，人 们忽略了应该冷静地分析这样的增长是否是可持续的、宏观经济环境是否正在为 酝酿的经济危机的到来敞开大门，也许更加准确地说是人们选择了“视而不见 ， 很少有人愿意去想去承认这样的增长的后果是加大了发生全球经济危机的可能 性。然而，客观的经济运行规律并不会顺从人们的主观期望。 2 0 0 8 年最为世界瞩目的事件莫过于美国次贷危机的爆发，虽然这场次贷危机 已于2 0 0 6 年初见端倪，但是在2 0 0 8 年这场次贷危机演变成了全球经济危机。美 国前五家大型投资银行中仅有两家幸存、汽车业巨头纷纷财政告急、失业率快速 上升、消费者信心指数大幅下降，这些都是次贷危机带给这个全球经济增长引擎 的“反应。 这场次贷危机的威力之猛在于它的蔓延之广、影响力之大。它使得长期增长 的美国经济乃至世界经济陷入了停滞甚至是萧衰退阶段。美国联邦储备委员会日 前发表的“褐皮书”就坦陈，自2 0 0 9 年年初以来，美国经济仍在持续恶化，且 恶化覆盖面相当广，只有食品和药品等少数行业例外；信贷市场冻结、消费大幅 萎缩的结果，就是大批企业关门倒闭，数以百万计的工人失去工作。3 加拿大统计 局发布报告说2 0 0 8 年第四季度加拿大经济出现了3 4 的负增长，为1 9 9 1 年以来 最大季度跌幅。4 欧盟统计局公布的修正数据显示，2 0 0 8 年第四季度欧元区经济 环比下滑1 5 ，是自1 9 9 9 年欧元区成立以来的最糟糕纪录；这也是欧元区连 续第三个季度出现经济萎缩，去年第二季度和第三季度，欧元区经济环比分别下 1 曹振良，论中国房地产发展与安伞运行，上海社会科学出版社2 0 0 7 版，p 3 。 2 曹振良，论中国房地产发展与安全运行，上海社会科学出版社2 0 0 7 版，p 3 。 3 信息源于和讯财经网，经济观察，美国失业率飙升凸显经济衰退加剧。 4 信息源子新华网，国际经济，加拿大央行再降息0 5 个百分点。 滑了0 2 ，欧元区从而出现有史以来第一次经济衰退。5 日本经济研究中心发 表的报告显示，扣除物价变动因素影响，今年1 月份日本的国内生产总值( g d p ) 与上月相比实际下降了l ，连续6 个月环比下降，但降幅趋缓。6 在这场次贷危机 中，世界各国经济都受到了严重的打击。各国也都在为应对这突如其来的“变故” 而努力着。在寻找走出经济困境、迎来经济复苏方法的同时，我们不得不去思考 另一个同样重要的问题究竟是什么原因引发了美国这场经济风暴，只有这样 才能避免下一次经济危机的发生。究其根源，美国这场次贷危机主要是美国房地 产业泡沫破裂所引起的，加之投资银行的投机行为放大了其经济影响，经济链条 中的各环节的连锁反应“造就 了这场惊世的经济危机。当然每一个经济环节在 这场经济危机的蔓延中都起到了“重要”的作用，但是，我们必须认识到没有其 根源的房地产泡沫的破裂，这场经济危机是可以避免的。为了避免我国未来由于 同样的原因爆发类似的经济危机摧毁我们健康发展的经济，我们有必要研究我国 房地产业对国民经济增长的影响究竟如何。 本文选题有如下的理论和现实意义： l 、根据国内外学者对于房地产业与国民经济关系的研究，结合我国经济发展 的特有条件，探究我国房地产业在国民经济增长中的地位和作用。这对政府把握 我国房地产业的未来发展方向、发展速度将会有积极作用。 2 、房地产业的市场化是我国政府发展房地产业的努力目标，也是自1 9 9 8 年 住房政策改革以来我国政府一直坚持的改革方向。因此，对1 9 9 8 年住房政策改 革以来房地产投资与国民经济增长进行实证分析将对未来宏观经济政策制定有 现实意义。 3 、美国次贷危机使得我们更应该对房地产业与国民经济的关系进行仔细、谨 慎的研究，这对于防范我国发生类似“金融风暴 有重要意义。 1 2 文献回顾 1 2 1 国外文献回顾 s t e p h e ne r o u l a c ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产业各部分的相互关联流程中的作用及 决策地位。f u l o n g w u ( 2 0 0 0 ) 对土地和住房市场化和经济全球化条件下的房地产业 的地位作用进行了研究。 5 信息源于新华网，国际经济。欧元区经济去年第四季度下滑1 5 。 6 信息来源于上海证券报，口本月度g d p 连续6 各月下降。 2 g r e b l e r 、b u m s ( 1 9 8 2 ) ，w h e s t o n ( 1 9 9 4 ) 对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分 别进行了研究发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期；w h e a t o n 、 r o s s o f f ( 1 9 9 8 ) 还研究了酒店业的出租率周期；c l a y t o n ( 1 9 9 6 ) 发现了资本市场对商 业房地产周期的作用。 y u a n s h i m i n g ( 2 0 0 0 ) 研究了我国市场经济条件下的新的住房制度建立的关键 问题。p i n g l a n 、j o h nt j a c k s o n ( 1 9 9 8 ) 也对我国住房制度改革中政府的作用进行 了研究。 1 2 2 国内文献回顾 邢天才、张庆防( 1 9 9 3 ) 的房地产金融与国民经济发展探讨了房地产金 融的反周期效应、房地产金融的收入分配调节效应、房地产金融的结构调节效应 三个方面的问题，文章通过对三个问题的探讨得出房地产金融与宏观经济周期波 动存在反向关系、不同国家的房地产金融政策对于房地产业的发展以及房地产业 的市场化的不同作用、房地产金融对于居民消费需求的条件作用的结论。唐晓涛 ( 2 0 0 6 ) 的房地产信贷风险管理研究分析了我国房地产信贷风险的现状以及 形成原因，并提出加强房地产信贷风险管理的建议构建风险管理体系的建议 来降低信贷风险。 戚名琛( 1 9 9 4 ) 在从台湾房地产业发展轨迹看房地产业在国民经济中的地 位和作用一文中通过对台湾2 0 年代到9 0 年代房地产业与国民经济发展的相互关 系进行研究，通过研究数据得出房地产业对国民经济的作用主要是：1 、房地产 业适度适量先行是经济起飞所必需的，而且在较高速度的经济发展中将起一定 的支撑作用，因此将房地产业看你先行产业、支柱产业是有道理的；2 、房地产 业的发展归根到底要有实体经济支撑，要受实体经济约束。因而它不可能是主导 产业、基础产业；3 、房地产业是经济状态的“睛雨表 ，它的景气与否反映而 不是决定总体经济的走势。倪广来( 1 9 9 8 ) 的房地产业发展对我国经济影响 中以建筑业作为房地产业的替代研究变量，研究房地产业于国民经济的关系，阐 述了增加房地产开发投资对国民经济的带动作用，同时分析了建筑行业的增长对 其他相关行业发展的影响。 田静、张红文( 1 9 9 3 ) 的大力发展房地产业促进产业结构合理化中指 出了房地产业能够成为推动我国社会经济持续、稳定向前发展的支柱产业；房地 产业能够成为改变我国产业结构调整的带头产业；房地产业能够成为发展第三产 3 业的带头产业；房地产业能够成为改变居民消费结构的带头产业。最后提出在政 策措施中应向房地产业倾斜，采取积极扶植、大力培育的发展方针，不仅使国民 经济能够持续稳定地发展而且也是促进我国产业结构合理化的行之有效的途径 的政策建议。谷涛( 2 0 0 1 ) 的我国房地产业与国民经济发展关系的实证分析： 通过确定了衡量房地产业与国民经济发展的八个指标，并对这八个指标进行相关 分析和多元回归分析考察近十年来我国房地产业对国民经济的推动作用，结果表 明房地产业规模的粗放增长对国民经济的发展能起到一定的推动作用，但更大程 度上，国民经济的发展要依靠房地产业整体效益的提高。李熙娟，李斌( 2 0 0 6 ) 的 临界值，拒绝h o ，即y 2 是y l 的g r a n g e r 原因 s 临界值，不能拒绝h o ，即y 2 不是y l 的g r a n g e r 原因 3 2 2v a r 检验 g r a n g e r 因果检验的假设前提是对应的v a r ( p ) 是平稳过程，如果此假设前 提不成立，因果检验方法将不适用。因此，首先要对v a r ( p ) 进行检验。为了 消除数据中可能存在的异方差性和平滑数据，下面的研究将对数据取自然对数， 即分别为l n g 、l n i ，这样处理将不会影响分析结果。根据a i c 准则和回归系数 3 潘红宇，时问序列分析 ，对外经济贸易大学出版社2 0 0 6 年版。 的t 检验，运行数据结果显示阶数应定为1 ，即下面将对v a r ( 1 ) 进行检验。v a r ( 1 ) 模型计算结果如表3 4 ： 表3 4v a r ( 1 ) 估计结果 v e c t o ra u t o r e g r e s s i o ne s t i m a t e s d a t e ：0 3 0 5 | q 8t i m e ：0 9 ：0 4 s a m p l e ( a d j u s t e d ) ：19 9 92 0 0 8 i n c l u d e do b s e r v a t i o n s ：10a f t e ra d j u s t m e n t s s t a n d a r de r r o r si n ( ) & t - s t a t i s t i c si n 【j g i g ( 一1 ) - 0 0 2 2 8 2 90 0 3 0 0 9 9 ( 0 3 5 1 3 1 )( 0 0 3 2 0 4 ) - o 0 6 4 9 8 【0 9 3 9 2 8 i ( - 1 ) 10 0 4 3 5 71 0 2 7 4 8 3 ( 2 7 8 7 5 7 )( 0 2 5 4 2 7 ) 【3 6 0 2 9 8 【4 0 4 0 9 5 1 c5 5 4 9 4 0 6- 1 7 5 8 1 9 9 ( 1 9 1 7 3 5 )( 17 4 8 9 0 ) i2 8 9 4 3 1 】 - 1 0 0 5 3 1 】 r - s q u a r e d 0 5 3 9 2 0 9 9 7 6 6 6 a d j r - s q u a r e d 0 9 9 4 0 7 50 9 9 6 9 9 9 s u ms q r e s i d s2 14 e + 0 817 7 8 2 5 3 s e e q u a t i o n 5 5 2 5 6 3 95 0 4 0 2 0 0 f - s t a t i s t i c7 5 6 。0 2 1 414 9 5 8 8 4 l o gl i k e l i h o o d 9 8 。5 7 7 5 57 4 6 3 2 17 a k a i k ea i c2 0 3 15 5 1 15 5 2 6 4 3 s c h w a r zs c2 0 4 0 6 2 91 5 6 17 2 1 m e a nd e p e n d e n t1 6 3 5 1 2 1 13 8 7 4 6 5 s d d e p e n d e n t 7 17 8 7 0 79 2 0 0 2 15 d e t e r m i n a n tr e s i dc o v a r i a n c e ( d o fa d j )6 7 5 e + 12 d e t e r m i n a n tr e s i dc o v a r i a n c e3 3 1e + 1 2 l o gl i k e l i h o o d 17 2 5 1 4 5 a k a i k ei n f o r m a u o nc r i t e r i o n 3 5 7 0 2 8 9 s c h w a r zc r i t e r i o n3 5 8 8 4 4 4 根据估计结果中的系数矩阵可以计算特征方程的根，特征方程的两个根分别 为z ! = i 0 2 1 0 6 1 4 ，z 2 = i 0 9 9 5 6 1 1 ，即根在单位圆外，所以v a r ( 1 ) 过程是平稳的， g r a n g e r 因果检验的方法可以使用。 1 2 3 2 3g r a n g e r 因果检验 上述计算结果显示国内生产总值对数( l n g ) 和房地产投资额对数( ) 满 足v a r ( 1 ) 模型。下面检验i 是否是g 的g r a n g e r 原因。 g r a n g e r 因果检验建立的模型如下： l n g t = c l + qi l n g o l + 2 l n i t 1 + 1 t( 3 3 ) l n l t = c 2 + bl l n i t 1 + 1 32 l n g t - l + e2 t( 3 4 ) 对上述模型应用e v i e w s 处理数据，根据选择的不同滞后长度计算结果如表 3 5 ： 表3 5 g r a n g e r 因果检验结果 p a i r w i s eg r a n g e rc a u s a l i t yt e s t s d a t e ：0 3 ，0 5 ，0 8t i m e ：11 ：2 2 s a m p l e ：19 9 82 0 0 8 l a g s ：1 n u l lh y p o t h e s i s ：o b sf - s t a t i s t i c p r o b a b i l i t y l n id o e sn o tg r a n g e rc a u s el n g1 01 4 3 1 6 20 0 0 6 8 6 l n gd o e sn o tg r a n g e rc a u s el n l0 0 2 7 8 80 8 7 2 1 2 根据上述c , r a n g e r l _ _ _ ! 果检验结果，在显著水平为5 的情况下，国民经济增长不 是房地产投资的g r a n g e r 原因。在滞后长度为l 时，房地产投资是国民经济增 的g r a n g e r 原因，因为此时的p 值为0 0 0 6 8 6 d 、于0 0 5 ：在滞后长度为2 或者3 时房地 产投资也并不是国民经济增长的g r a n g e r 原因。前文已经通过定阶准则判断滞后 长度为1 最为合适，所以可以得出在显著水平为5 的情况下，房地产投资国民经 济增长的g r a n g e r 原因的结论。 3 3 结论 房地产业作为我国国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，在我国国民经 济增长中起到了重要的作用。然而，通过协整分析，房地产投资与国民经济并不 存在长期的经济关系；通过g r a n g e r 因果检验结果可知，房地产业作为先导性产业 确实是国民经济增长的原因，并且这个结论是在滞后长度为1 时显著成立的。从 1 9 9 8 年国家实行住房政策改革后，由市场机制决定的房地产市场根据市场需求进 行房地产投资，进而带动国民经济的增长。根据上述建立的模型和计算结果可以 看出，房地产投资每增加1 单位，将会带动国内生产总值增加2 1 4 7 6 个单位。所 以，在滞后1 年内，房地产投资将对国民经济产生重要影响：房地产投资的繁荣 将带动国民经济的不断增长，反之将使国民经济下降的更多。然而，根据因果检 验模型的结果，在滞后2 年及其以上的时候，房地产投资不再是国民经济增长的 原因，根据房地产业发展状况不能很好的预测国民经济的增长。 3 4 模型分析的局限性 上述协整检验和g r a n g e r 因果检验结果说明了房地产投资是国民经济增长的 g r a n g e r 原因，但两者之间不存在长期的经济关系。然而，在应用这个结论前应该 这个结论的准确性进行讨论。因果检验的自身缺陷和本文收集数据的质量都将可 能对结论产生重大影响。这主要体现在：一、所选样本数据过少，因为我国是在 1 9 9 8 年开始住房政策改革，所以至今能够收集到的数据仅为1 1 年，样本过小会使 得模型的估计结果不够准确或是不能充分证明因果关系的存在与否；二、本文的 g r a n g e r 因果检验假设信息集只包括两个变量，在经济系统中应该可以包括其他的 变量，这个检验方法的本身的缺陷也可能引起检验结果本身的不准确性；三、本 文在数据收集过程中，由于国家统计年鉴的数据的可得行存在时间问题，所以选 择的2 0 0 7 年和2 0 0 8 年数据并非官方网站的数据，数据的口径或者本身的准确性也 可能对模型的结果造成影响。因此，在应用这个模型进行经济分析时，我们应该 慎重进行解释，并应该力求寻找多方面证据相互加以印证以证实结论的可靠性。 第4 章我国房地产业发展中存在的问题 4 1 我国房价增长过快 房地产行业的市场化使得房地产投资商们都以追逐利润最大化为目标，即当 房价上涨时将会刺激房地产商们加大对房地产的投资，根据乘数效应，国民经济 以高于房地产投资额两倍的总量增长，这样就使得人们的可支配收入增加，又会 刺激人们对房地产的投资，进一步推高房价，然后如上述过程一样，这样一直循 环下去。当房地产商相信房价还有上涨的空间、人们还愿意并且会接受更高的房 1 4 价的时候，这种循环会有正的效果，使国民经济不断增长；但是，当房地产商意 识到房价已经没有上涨空间、或是人们不再接受更高的房价时，将会使房地产商 对房地产的投资额锐减，同样这会通过乘数效应扩大到使国民经济以更大的总量 减少，这样就开始了一轮恶性循环。由于人们大多是风险厌恶者，所以一般同样 程度的信息反应在经济中是不对称的，即好的反应效果小于坏的反应效果。这就 使得我们在考虑通过推动房地产行业的发展来带动国民经济的发展的同时，要考 虑房地产行业的发展速度的问题，在一定程度上反应在房价的波动程度上。 我国房价波动很大，在经济景气的时候，我国房价快速增长，图4 1 显示了我 国1 9 9 9 年2 0 0 8 年房屋销售的价格指数，说明了我国房价在过去几年国民经济快速 发展时的快速增长趋势，这使得在“牛 年，房地产成为国民经济增长的“功臣”； 然而，在宏观经济受到“打击 的时候，房地产行业也是受到影响最大的行业之 一，以2 0 0 8 年这场美国次贷危机为例，我国房价在2 0 0 8 年增长速度仅为6 5 ，较 2 0 0 7 年销售价格的增长率7 6 相比有所降低，同时房地产开发商对于房地产的投 资也变得“谨慎”。这样的结果是加大了国民经济的波动幅度。因此，我国现在 面临着房价增长过快、波动幅度过大的问题。 图4 119 9 9 年一2 0 0 8 年我国房屋销售价格指数9 4 2 房地产投资结构失衡 我国虽然每年房地产投资额占国内生产总值的比重很高，并且不断增长，但 9 数据根据国家统计年鉴计算，其中0 7 和0 8 年数据根据和讯财经网数据计算。 是从房地产投资的内部投资结构来看，房地产投资存在着失衡的投资结构。我国 对于居民住房的投资量相对占房地产总投资额的比重不大，并且所建的房屋都以 超过大多数人们的承受能力的价格出售；相反，对于商品房的投资比例则比较高。 这样的不平衡的投资结构使得我国居民对于房地产商品中的居民住房的需求不 能够有效的拉动全社会的消费需求。除了在居民住房和商品房的投资结构失衡 外，我国房地产投资还存着地域投资的失衡问题。在一线城市的房地产投资量很 大，投资主要集中在上海、北京、深圳等发达水平较高的城市，而对于那些落后 的城市则相反。以上两种失衡的结果是部分地方土地出现“天价、商品房存量 增加、房屋空置率增高等现象。 4 3 房地产行业的大幅波动加剧了银行的信贷风险 房地产行业的发展的资金外部来源十分有限，主要来自于银行系统，这样就 将由房地产业引起的风险都聚集在银行体系内。房地产行业的过快发展主要通过 两种途径加剧了银行的信贷风险。 途径之一是通过房地产商自身制造的杠杆。我国的一些房地产开发商自有资 金很少，在进行房地产开发时大部分资金来自于银行的贷款。在利益的驱使下， 房地产开发商很乐于通过这种高杠杆来牟利，因为开发成功后，房地产商能够赚 取数倍于全部由自己提供资金的利润；并且即便开发失败，房地产商也已经将大 部分风险转嫁给银行了。在这种收益与风险不完全对称的运作模式下，房地产商 必然有动力去不断放大自己的杠杆，在监管不力的情况下就酝酿了银行体系的信 贷风险。如果以银行对建筑业的贷款作为房地产投资中从银行贷款的替代考虑问 题，图4 2 显示了1 9 9 8 年2 0 0 6 年与房地产投资关系紧密的建筑业的银行贷款与当 年房地产投资的比例，虽然比例在逐年下降，但是我们仍然可以看到这个比例保 守地讲也高于2 0 。 1 6 图4 21 9 9 8 年2 0 0 6 年银行建筑业贷款占房地产投资比例1 0 途径之二是通过房价的下滑使得以房子作为抵押的购房者可能成为贷款违 约的主体。在房价不断上涨的时候，按揭者可以通过房子价值的增加来进行差额 贷款，以新取得的贷款来还房子的按揭贷款的分期付款额；然而，当房价下滑时， 那些没有收入来源、或者收入来源不足的购房者将会无法偿还按揭贷款的分期付 款额，这样就使得银行面临着信贷风险上升可能。美国2 0 0 8 年的这场次贷危机就 是最为典型的例子，房地产泡沫破裂按揭者违约银行系统受挫美国 实体经济受创全球经济危机。 第5 章推动我国房地产业发展的政策建议 5 1 制定合理的土地政策 土地作为一种生产要素，具有其本身的特殊性：土地的自然供给量为零、土 地的供给弹性很小、土地的区位固定性， 性，为了防止垄断带给经济的诸多不利， 这些特殊性决定了“土地市场”的垄断 我国的土地政策有其特殊性国家及 各级政府是土地使用权的唯一供给者。这样有利于国家对于土地开发、供给的控 制。同时，土地是房地产行业发展必不可少的投入要素，因此房地产行业的发展 在很大程度上受国家土地政策的影响。 高的土地价格必然导致高的房价，为了防止房价的大幅波动，首先应该避免 加数据根据国家统计年鉴计算。 1 7 作为投入要素的土地价格的大起大落。因此，根据供需理论，国家应该控制土地 供应量的总量，进而达到控制土地价格的目的。当然，仅仅控制土地供给总量并 不能完全控制土地的价格。在对土地供给总量控制的前提下，国家应该采取合理 的地供给方式。土地的供给方式应该采取公平、公正、透明的市场化方式。这 样将会避免可能出现的寻租等损害“土地市场 行为的发生。这两种政策的有效 实施将会对形成合理的土地价格有很大的促进作用，进而能够在一定程度上对房 价的形成产生一定的影响。 针对不同地域房地产业发展失衡的问题，国家应该在考虑土地供给总量的同 时考虑供给的结构，这样可以控制发达地区房地产开发、供给数量，有效降低空 置率；同时能够促进在不发达地区房地产业的发展。 国家在供应土地时，还可以考虑在一定程度上限制土地的使用方向，比如用 于建造经济住房与建造商品住房比例的上下限。这也将完善我国房地产业的内部 结构。 综上所述，国家应该制定合理的土地供给总量、土地供给结构的计划，并设 计公平、公正、透明的市场化土地供给方式。这些土地政策的制定将会有效改善 我国房价的形成机制、房地产商品供应结构，进而促进我国房地产业的健康发展。 5 2 建立完善的金融政策 房地产业的不均衡发展、房价的大幅波动可能会加剧银行的信贷风险，降低 这种与房地产业相关的信贷风险可以从两方面加强控制。其一即为从房地产业本 身的发展加以控制，如上文所述的土地政策等的制定即可以直接控制房地产业： 其二即为银行进行有效控制，以防止由于房价的波动使得银行的不良贷款率上 升、呆账激增。银行在进行房地产信贷风险控制时可以从以下几方面着手考虑： 一、对房地产商进行贷款时应该制定合理有效的贷款申请审核计划、银行应该对 宏观经济、房地产行业、房地产商进行细致的了解和分析，已决定是否放款给房 地产商、贷款金额多少、贷款期限、贷款利率等方面，力求使银行的风险降至最 低或是可接受的水平；二、对于按揭贷款的购房者，操作人员应该认真、谨慎的 对借款人的资信状况、收入情况及持续产生收入的能力等审核计划中的项目进行 审核，以使贷款者的违约风险为银行的可接受水平；三、开发多种与房地产贷款 相关的金融产品，这样可以使借款者根据自身的具体情况选择适合的贷款，既满 足了借款者的需要，同时也分散了银行的风险。四、银行还可以通过制定不同的 利率政策来引导房地产行业的发展方向和发展速度，进而促进我国房地产业的健 康发展。五、构建多元化的房地产融资体系，使得有风险源引起的风险能够分散。 5 3 灵活采用财政政策 财政政策和货币政策是政府调节经济的主要手段，其中财政政策对于产业的 调节和引导作用更显突出，所以政府可以通过灵活的财政政策来引导房地产行业 的发展。比如，政府可以通过各种税收的加征、减免、取消、改变征收范围、改 变征收对象等多种税收政策对房地产开发商进行窗口指导，以使房地产业的发展 步伐适应整体宏观经济的发展，防止出现房地产业发展与宏观经济脱节、进而出 现事后的损害房地产行业乃至国民经济的情况。同时，政府可以通过制定合理的 总体性的财政政策，为房地产业的发展营造良好的宏观环境，使与房地产业相关 的行业能够健康发展，进而为房地产业的发展奠定坚实的基础。 因此，财政政策可以通过调节宏观经济、房地产行业两方面为房地产业的发 展创造良好的条件。 5 4 加强相关法律法规的立法 房地产业的健康发展有赖于各种政策的相互配合，其中相关法律、法规的制 定将保障房地产业发展过程中的各项措施有法可依、有据可循。因此，建立健全、 合理的法律、法规将会推动房地产业的健康发展。我国应该将已有的与房地产业 相关的法律法规根据不断变化的经济环境进行适当的更改、废除。同时，根据经 济发展的新需要，建立新的法律、法规来规范房地产业的发展。力求各项法律、 法规能够有效保证各种调整房地产业的经济手段顺利使用、稳定房地产业的秩 序。 5 4 1 土地利用规划法 在目前我国土地法律制度中仅仅将土地规划作为政府行政机关土地管理的 一种手段，与其他土地管理手段并行地在土地管理法之中规定，面没有将其 单独立法，更未对其有效力问题做出规定，使得土地利用总体规划难以有效贯彻 执行。1 1 叶剑平，谢经荣，房地产业与社会经济协调发展研究 ，中国人民大学出版社2 0 0 5 年版 1 9 为了使土地规划管理更加规范、法律效力更加有力，我们可以将土地规划的 法律相关制度从 - i - _ 地管理法中独立出来，以强调其法律效力，这将有加强我 国政府对宏观经济的调节力度。 5 4 2 国有土地储备条倒 从我国现行的有关法律、法规及规范性文件来看，土地储备适用的范围主要 是城市中的原有存量建设用地，而实践中作为储备对象的土地远远超出了这个范 围。1 2 针对上述存在的问题，我国法律应该对土地储备的范围做出清晰的说明，并 应该采取合理的方法对其执行情况进行监督。比如，规范土地收购适用的范围， 避免借储备之名随意扩大征地数量，偏离目标现象的发生。 5 ，4 ，3 土地征用法 我国土地征用制度存在土地征用范围过大，土地征用补偿过低，征地造成的 损失补偿项目不全面、不具体，影响公平性的问题。 针对上述存在的问题，我们应该明确界定土地征收的条件，防止不该征收的 土地呗征收；建立公开、公平、透明的土地征收程序；明确界定征用土地的补偿 项目和补偿的范围；对补偿者采取市场化的价格进行补偿。 第6 章结论 6 1 实证分析结论 本文运用定性和定量的方法分析了我国的房地产业与国民经济增长的关系， 以g r a n g e r 因果检验模型分析了我国房地产投资与国内生产总值的g r a n g e r 因果 关系，并试图寻找使我国房地产业健康有序发展的政策建议。通过本文的研究和 实证分析结果，可以得到以下主要结论： 1 、房地产业在国民经济增长具有重要的不可替代的地位。作为基础性产业， 房地产业为国民经济发展提供必要的物质基础的保证；作为先导性产业，房地产 业的发展先于、并且带动其他产业的发展，进而促进国民经济增长：作为支柱性 产业，由于房地产业具有相关行业范围广、产业链条长的特殊性，房地产发展前 1 2 叶剑平，谢经荣，房地产业与社会经济协调发展研究，中国人民大学出版社2 0 0 5 年版。 后带动5 0 多个行业发展、直接或间接对国内生产总值( g d p ) 增长的贡献超过 3 0 、提供上亿个就业机会、成为财政收入大户，对增加国民财富积累，增强综 合国力有重大作用。 2 、房地产业对于带动国民经济增长有重要作用。房地产投资作为固定资产 投资的重要组成部分，通过乘数作用促进国民经济增长；房地产业通过带动相关 产业发展推动国民经济增长；房地产业通过提供大量就业岗位、提供居民住房保 证社会稳定、经济健康发展；房地产业的市场化优化了居民的消费结构，改善了 人们的生活水平。 3 、对1 9 9 8 年住房政策改革后的实证分析结果显示房地产投资是国内生产总 值的g r a n g e r 原因，即房地产投资会带动国民经济的增长，并且其效果是房地产 投资额的两倍以上。这就强调了国家推动房地产业健康发展的必要性、重要性。 6 2 对于房地产业发展的其他建议 房地产业的快速发展固然能够带动经济的快速发展，但是我们也应该注意到 房地产业的过快发展同样会对经济造成巨大的伤害。因此，把握房地产业的发展 速度、使国民经济发展与房地产业发展协调发展成为必须关注的问题。对于房地 产业与国民经济协调发展的其他政策建议主要有： l 、政府应该根据最新可得信息以科学的方法预测房地产投资与国民经济的 比例关系。防止房地产业的发展速度过度超前于国民经济的增长，以至于其后房 地产泡沫破裂给经济带来巨大损失；同时应该避免房地产业的过慢发展，不能充 分发挥房地产业对于国民经济增长的带动作用。 2 、从技术角度讲，我国应该积极建立房地产预警系统，力求通过对预警系 统中各指标的持续检测，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准 确的判断，从而能够尽可能地提早采取相应的调节措施，避免毁坏房地产业、国 民经济的事件发生。 3 、政府在考虑我国政策制定时应该同时关注世界其他国家的经济运行动态、 其他国家房地产市场的运行情况，特别是在经济全球化的今天，各国经济紧密联 系，出现“动一发而牵全身”的可能性更高了，随时关注世界经济的变化趋势对 于制定宏观经济政策是必要的。 2 1 参考文献 1 包宗华：房地产先导产业与泡沫经济，北京中国财政经济出版社，1 9 9 4 版。 2 谷涛：我国房地产业与国民经济发展关系的实证分析，上海房地产，2 0 0 1 年 3 期。 3 李熙娟，李斌：房地产业与国民经济增长的实证研究，商业研究，2 0 0 6 年4 期。 4 倪广来：房地产业发展对我国经济的影响，中国投资与建设，1 9 9 8 年7 期。 5 田静、张红文：大力发展房地产业促进产业结构合理化，甘肃社会科学， 1 9 9 3 年4 期。 6 潘红宇：时间序列分析，对外经济贸易大学出版社，2 0 0 6 年第一版。 7 戚名琛：从台湾房地产业发展轨迹看房地产业在国民经济中的地位和作用 中国土地科学，1 9 9 4 年2 期。 8 唐晓涛：房地产信贷风险管理研究，现代经济信息，2 0 0 6 年9 期。 9 邢天才、张庆防：房地产金融与国民经济发展，经济导刊，1 9 9 3 年4 期。 1 0 印坤华：关于房地产业成为国民经济新的增长点若