（区域经济学专业论文）我国城市中央商务区的合理布局及对策研究.pdf

摘要 中央商务区( c 印) 是人类社会发展到一定程度的产物，是城市 经济实力的体现。随着我国经济持续快速地增长，近年来一些大中城 市纷纷开始着手建设自己的中央商务区，c b d 建设在我国泛化、弱化 的现象十分严重，造成了国家大量资源的浪费。因此，确定我国城市 中央商务区的合理布局，即哪些城市适合建设c b d ，具有较强的实际 意义。 本文首先对中央商务区的相关文献进行了梳理，明确了国内外的 研究现状，为后文奠定了理论基础。然后介绍了国内外中央商务区的 基本情况。继而，从定量分析的角度出发，借鉴国际成功c b d 的经验， 选取了2 1 个具有代表性的城市建设c b d 可行性评价指标，构建了城 市建设c b d 可行性评价指标体系，并收集了全国3 2 个城市的数据进 行实证分析。第一步，运用主成分分析法得出每个城市在评价指标体 系中的综合得分及全国排名；第二步，为了使结论更具科学性及参考 性，运用聚类分析法将这些城市分成四类，并通过研究发现，运用这 两种方法所得出的结论是基本一致的。最后，从科学规划、准确定位 等方面对我国城市未来中央商务区的发展提出了相关的对策措施。 关键词中央商务区，主成分分析，产业凝聚力 a b s t r a c t c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ( c b d ) w a st h ef r u i to f s o c i a ld e v e l o p m e n t a n dt h ee m b o d i m e n to fe c o n o m ys t r e n g t h w i t ht h ep e r s i s t e n ti n c r e a s eo f o u re c o n o m y , s e v e r a ll a r g ea n dm i d d l e - s i z e dc i t i e sh a v ec o m m e n c e d b u i l d i n gt h e i ro w nc b d ，t h ec o n s t r u c t i o no fc b d h a sw e a k e ni no u r c o u n t r y , w h i c hi n d u c e dl a r g ew a s t eo fc o u n t r y sr e s o u r c e s s o ，t op r o p o s e t h er a t i o n a ll o c a t i o no fc i t i e si no u rc 0 1 n t , w h i c hd e f i n e st h ec a p a b l e c i t i e so f b u i l d i n gc b dh a st h u sp o s s e s s e dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e 码ep a p e rs u m m a r i z e de x i s t i n gr e s e a r c h e sb a s e do nt h er e v i e wo f m a s sl i t e r a t u r eo nc e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t , w h i c hl a y sat h e o r e t i c a l f o u n d a t i o nf o rf o l l o w i n gc o n t e x t a n dt h e ng i v e sab r i e fi n t r o d u c t i o no f c b d ，b o t hn a t i o n a la n da b o a r d n e x t , s t a r t i n gf r o mt h eq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s u s e sf o rr e f e r e n c eo ft h es u c c e s s f u le x p e r i e n c eo fi n t e r n a t i o n a l c b d , s e l e c t s2 1r e p r e s e n t a t i v ei n d e x e s , e s t a b l i s h e st h ea v a i l a b i l i t yo f c b dc o n s t r u c t i o ne v a l u a t i o nm o d e la n da d o p t s3 2c i t i e sa st h es a m p l e c i t yt od o3 0 m ep r a c t i c a la n a l y s i s f i r s t ，a p p l yt h em a i na n a l y s i sm e t h o d t op u tt h e s ec i t i e si no r d e r , r e g a r d i n gt h e i ra v a i l a b i l i t yo fc o n s t r u c t i n g c b d ；s e c o n d , i no r d e rt om a k et h ec o n c l u s i o nm o r es c i e n t i f i ca n d p r a c t i c a l ，a d o p t sd u s t e ra n a l y s i sa p p r o a c ht os e p a r a t et h es a m p l ec i t yi n t o f o u rs o r t s a n dw ef o u n dt h er e s u l to ft h e s et w om e t h o dr e s e m b l e sw i t h e a c ho t h e r f i n a l l y ，p r o v i d e ss o m ei m p r o v e m e n ts u g g e s t i o n sf o rt h e f u t u r ed e v e l o p m e n to f c b di n0 1 1 1 c o u n t r y k e yw o r d sc e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t , m a i nf a c t o ra n a l y s i s ，i n d u s t r y c o h e s i o n 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研 究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注 和致谢的地方外，论文中不包含其它人已经发表或撰写过的研究 成果，也不包含为获得中南大学或其它单位的学位或证书而使用 过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已经在论 文中作了明确的说明。 作者签名：毖塑日期：丝五年卫月堑日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公 布学位论文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段 保存学位论文；学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位 论文。 作者躲埠导师签衅期：蜘月缅 亟望位论室 簋! 童昱i 幺 第一章导论 中央商务区( c b d ) 最早是由美国社会学家伯吉斯于1 9 2 3 年提出的概念，它 是英文c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t 的缩写，指位于城市中心部位，以金融、办 公、贸易、信息、管理、展览、会议、文化娱乐等其他高级化的第三产业为主体， 辅以现代化的交通和通信网络的功能区域n 】。 2 0 世纪5 0 年代，一些发达国家的城市，例如美国的纽约日本的东京，法 国的巴黎开始陆续规划和建设中央商务区。到8 0 年代，这些城市的c b d 基本形 成，并逐渐在国家的经济发展，对外贸易等各方面开始发挥重要作用。我国在2 0 世纪9 0 年代初开始提出建设c b d ，截至2 0 0 2 年底，已有3 2 个城市在酝酿和实 施发展c b d ，c b d 在我国可谓遍地开花，四处疯长。 不可否认，中央商务区能为城市的发展带来重要契机，但若不考虑现实情况 而盲目跟风，只会造成不好的后果。有关专家指出，c b d 的建设需要一定的条件， 例如，城市要有雄厚的经济实力、完备的基础设施、发达的第三产业等等讶这 些条件成熟是因，c b d 建设是果，先有因才有果，不是先有果后有因，即不是先 建个c b d ，再来“筑巢引风” 若城市不具备上述条件而盲目跟风建设c b d ，那只会浪费大量的人力物力而 收不到任何成效。鉴于此，我国迫切需要一个客观的评价标准，来衡量一个城市 到底是否适合建设c b d 。本文将从定量的角度出发，分析我国城市中央商务区的 合理布局。 1 1 研究背景及问题的提出 中央商务区是国际化大城市的标志，是世界性城市的窗口和象征。国外一些 发达国家的城市经过几十年的摸索，逐渐获得了一些c b d 建设的经验和成果。我 国引入c b d 的概念较发达国家晚，而在短短的十几年中，许多城市争相提出建设 c b d 计划，这完全不符合我国的实际情况针对这种c b d 热，人们开始思考一个 问题：究竟在我国，哪些城市真正具备发展c b d 的条件? 有没有比较客观科学的评 价标准来衡量城市建设c b d 的可行性? 所以，本文的研究目的是：一、从国际成功c b d 的特点出发，选择合适的评 价指标，构建城市建设c b d 可行性评价模型；二、在我国中央商务区处于后发 展的经济条件下，根据模型确定适合国民经济发展水平的，我国适合发展中央商 亟堂位j 幺交蔓l 重昱论 务区的城市：三、借鉴一些发达城市建设c b d 的经验，给这些城市提出完善中央商 务区建设的对策。 1 2 研究方法及重点难点 本文主要运用了主成分分析法和聚类分析法这两种研究方法。首先，从国际 成功c b d 的特点出发，选择了2 1 个评价城市建设c b d 可行性的指标，从目标层、 准则层和指标层三个层面，构建了城市建设c b d 可行性评价模型；然后，收集 了具有代表性的3 2 个城市的数据，通过主成分分析法提取了3 个主成分，得出 了各城市在评价模型中的综合得分；最后，若能划定一条城市建设c b d 可行性的 “及格线”是比较具有实践意义的，但为了这样做的主观性，作者通过聚类分析 法对这3 2 个城市进行了聚类分析，从而为我国c b d 的建设提供了一定的参考依 据。 本文的研究重点是构造一个具有广泛适用性的城市建设c b d 可行性评价模 型及我国城市中央商务区的合理布局，这也是本文第五章和第六章所论述的内 容。本文的研究难点在于，影响城市建设c b d 可行性的客观因素比较多，如何科学 地选取指标是作者遇到的第一个难点。通过老师的指导及借鉴一些前人的研究成 果，第一个问题得到了解决；其次，通过模型得出结论后如何使模型具有普遍的 适用性是作者遇到的第二个难点。最佳方案当然是能够给各个城市提供一把衡量 自己建设c b d 的“尺子”，即在模型中城市的综合得分要达到多少才具备发展c b d 的资格。作者通过聚类分析法将我国主要建设c b d 的城市分为了四类，再通过对 照这些城市在模型中的综合得分，总结出可供参照的结论。 1 3 理论价值及实际意义 最近几年，中央商务区的发展受到了很大的关注，c b d 的建设也成为新经济 发展模式的热点问题。如何使中央商务区像人臂】预想的那样促进中国经济的快速 发展是政府理论界和企业界共同关注的问题。 本文的理论价值在于：以前学者关于城市建设c b d 可行性的研究大都停留在 定性的分析上，例如李丁、张俊民在( c b d 形成和发展的市场条件分析中，提 出发展c b d 的城市，一般应具有雄厚的经济实力、一定的国际影响力、发达的第 三产业、完备的基础设施等条件嘲本文从定量的角度研究这个问题，通过各个 城市在模型中各项指标中的具体数据来说明问题，得出科学的结论，从而完善和 发展了前人的成果。 2 亟堂位论塞 堇! 童昱i 金 本文的实际意义在于：在国际上，c b d 是一个地理概念，是自然形成的。而 在我国的许多城市，c b d 被作为拉动区域经济发展的重要力量，当作了一种实现 经济增长的手段。有些城市明明经济发展没有达到一定的程度，也要超前建设中 央商务区，政府投入大量的资金和借贷，结果导致了资金利用的不合理，不仅没 有促进经济的增长，反而阻碍了经济的正常发展。在这种背景下，本文通过运用 科学的分析方法确定现阶段我国城市c b d 的合理布局。科学筹划c b d 的发展，从 而减少盲目开发所造成的巨大浪费和资源闲置，就比较具有现实的意义。 硕士学位论文第2 章中央商务区相关理论概述 第二章中央商务区相关理论概述 2 1c b d 国内外文献综述 2 1 1c b d 国外文献综述 在c b d 的范围界定方面，1 9 5 4 年美国学者墨菲和万斯就曾提出了一个比较 综合的方法c 叻综合指数法，即将那些白天人口密度大，就业人数多，地价高， 车流、人流量大的地区归为c b d t 3 】。但因为此方法必须建立在对城市的土地利用 进行很细致的研究调查基础之上，所以并不具备很强的实用性。1 9 5 9 年戴维斯 在其对开普敦的研究中认为莫菲和万斯定义的c b d 范围太大，应将电影院、旅馆、 办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了“硬核”概念的界 定方法一即中心商务区建筑面积总和除以总建筑基地面积( c b 磁) 大于4 ，中 央商务用地建筑面积总和除与总建筑面积( c b i i ) 大于8 0 的地区为“硬核”， 也就是真正有实力的c b d 区域，其余地区则称为“核缘”嘲。赫伯特和卡特进一 步提出了中心商务建筑面积指数比率的概念，( c e n t r a lb u s i n e s sf l o o r s p a c ci n d e x r a t i o ，简称c b i ) ，即将城市的规模、形状及其他有关因素考虑在内，使人们可 以用更精确的方法去界定c b d m 。还有一些学者例如罗利，他在对英国加的夫市 的研究中，将c b h i 、c b i i 和c b i 三指标综合使用，起到了很好的效果，为以后 对c b d 内部结构等方面的研究奠定了基础“。 在c b d 形成机制方面，高夫总结了c b d 发展的理论渊源及其形成的几种形 式，并认为雄厚的经济总量是发展c b d 一个至关重要的条件m 。贝瑞分析了聚集 效应及其演变导致了城市中心区形成和向多中心演化的过程，在这一过程中，商 贸功能和商务功能在城市多中心之间的动态调整导致了现代化城市中央商务区 的形成。埃德华基于国外关于大都市c b d 地域结构的研究，提出了大都市c b d 系统的概念，从核心c b d 与副中心的相互关系入手，分析了大都市c b d 系统演变 的理论基础，并研究了新时期c b d 系统形成和发展的动力机制，初步提示了大都 市c b d 系统演变的一般规律嘲。莫非和万斯说明了产业集群是现代中央商务区最 典型的经济学特征。发挥c b d 在城市经济和区域经济中的重要作用，关键在于充 分发挥和完善c b d 内的产业集群效应“o 】。贝格斯通过在新经济条件下对c b d 演进 过程的特征分析与研究，探讨了c b d 建设的战略思路及其对城市人居环境的影响 【1 妇 4 硕士学位论文第2 章中央商务区相关理论概述 2 1 2c b d 国内文献综述 第一，在c b d 的范围界定及空间布局方面：阎小培、周春山、冷勇以及陈浩 光认为c b d 商业与商务机构集约化、c b d 经济属性外化体现的高地价、c b d 被闭 合的环状交通系统所环绕的交通水平空间格局是c b d 的3 个主要特征，他们从这 3 个特征入手提出界定c b d 的综合方法，称为“输配环”法”。汤建中研究了 s u b - c b d 的形成机制，提出了国内建设s u b - c b d 的建议，探讨了以步行街、过街 天桥系统、地下街市为主要内涵的s u b - c b d 建设新趋势“”。孙一飞探讨了功能、 地价、环境、技术、行为五个因素对于c b d 空间结构的影响，认为功能需求决定 着c b d 空间结构演化的总体格局和方向“”。 第二，在交通规划方面：交通在c b d 的行程中扮演者重要的角色，也是研究 的重点之一。陈鹏、李旭宏、罗剑分析了中央商务区五个方面的交通特点及中央 商务区与城市交通之间的关系，指出两者的矛盾是必然存在的。他们说明了生态 交通的含义，指出c b d 新区应从交通网络、交通工具、交通设施、交通对象与交 通环境等几个方面来考虑c b d 生态交通发展问题，并提出了六点对策“”。张在民、 任福田肖秋生提出了c b d 用地与交通优化分析方法，实现了c b d 用地规划与交 通系统规划的有机结合。针对商业发展用地和道路规划用地的矛盾，以大连市为 例提出了基于城市c b d 商业用地的交通优化的分析方法；叶明通过对香港c b d 的探讨，在总结香港城市经济背景的基础上，客观地分析了天桥步行系统在香港 c b d 的形成原因和适用性，并得出天桥步行系统不是一种适合任何条件的步行交 通方式的结论“”。张俊芳以北美大城市中心区c b d 为例，探讨了步行街区和停车 设施的发展规划n 明；缪立新、刘冰分析了土地利用和交通规划的关系，提出了大 城市c 叻内部停车规划的思路w 第三，在c 叻演变机制方面：原欢祥、王兴中简要回顾了西方国家大都市中 心商务区的历史发展过程，分析了当代中央商务区的空间演变特征和规律，对中 国城市的建设与规划有一定的借鉴作用渊。樊绯从城市地域结构与功能分区的角 度，讨论了2 0 世纪c b d 功能的演变，将其过程划分为商业为主混合功能，专业功 能分区的综合功能，商务功能升级并向综合化、生态化发展三个阶段，并讨论了 我国大城市c b d 的特征和功能演变动力f 1 o 郑伯红、王忠诚着眼于c b d 的聚集效应， 讨论了重庆解放碑商圈及其演化的过程，验证了c 即形成与演化的内在机理深化 土地使用制度改革，认为应该进一步引进市场机制，运用地价杠杆调节c b d 土地 利用功能，以形成较为合理的土地利用格局和空间职能结构嘲。查德利、贺红权、 吴江认为聚集效应及其演变导致了中央商务区形成并向多中心发展，在这一过程 中，商务功能和商贸功能在城市多中心之间的动态调整，导致了现代化中央商务 硕士学位论文第2 章中央商务区相关理论概述 区的形成。1 。丁健从产业发展的角度将c b d 的增长机制归纳为基础型、强动力型、 功能型三种类型 第四，在发展模式及用地功能方面：阎小培、石元安通过实地调查，分析了 广州新老中心商业区土地利用的差异以及产生差异的主要原因，并对其土地利用 结构和布局发生变化的理论意义进行了讨论脚1 。谢芳以纽约曼哈顿为例，指出城 市的功能是多方面的，因此c b d 的用地功能开发时也应其多样性，这样做才能避 免基础设施的分散重复建设，从而达到有效利用城市资源的目的嘲。刘松龄在评 述国内外对c b d 与r b d 研究的基础上，深入分析了c b d 与r b d 的关系，提出c b d 根据其自身发展的需要发展r b d 的可能。然后指出从传统c b d 转型为r b d 是克服 其发展障碍的有效途径嘲。 2 2 o b d 评价理论 2 2 1 莫菲指数法 虽然早期的研究者们认为，c b d 是城市中具有某些特征的不很确定的地区， 但他们并不太关心给它的范围进行界定。直到随着c b d 的发展，广大研究者们越 来越发现它的功能有向周围地区迅速扩张的趋势，因此有必要将它与边缘地区明 确区分开来。许多学者从c b d 的形态、内部结构及其变化特征上来分析，但往往 因为资料不易获取而失败。奥尔森于1 9 4 0 年采用城市街区中的零售业贸易额、 商店租金及临街商店的长度指标来确定c b d ，方法虽然合理，但由于完全真实的 贸易额及租金的资料不容易获得，所以问题很多嘲。 1 9 5 4 年美国学者莫菲和万斯提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、 车流量、人流量、地价等因素综合考虑来确定c b d ，但运用这种方法时必须拥有 充分详实的数据资料，因此可操作性并不强。 莫菲和万斯认为地价峰值区是c b d 最明显的特点，在此区的用地称为中心商 务用地，其中包括零售业和服务业，例如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动 及报纸出版业( 因为他对商业的影响远远大于对制造业的影响) ，其他土地利用 方式如批发业、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等则被排除 在c b d 之外嘲。他们对美国的9 个城市c b d 的土地利用情况进行细致深入的调查 之后，提出下面的界定指标： 中心商务高度指数( c e n t r a lb u s i n e s sh e i g h ti n d e x ，简称c s m ) 。，。中心商务区建筑面积总和 “ 总建筑基地面积 6 硕士学位论文 第2 章中央商务区相关理论概述 中心商务强度指数( c e 曲融b u s i n e s si n t e l n s i t yi n d e x ，简称c a n ) c b i i = 塑筹蒹产 他们将c b h i i ，c b i i 5 0 的地区界定为0 3 d 。但如前文所述，由于要收集 详尽准确的资料较难，加之此方法对诸多只能定性的因素例如街区规模、城市形 状等对c b d 界定的作用未考虑在内，所以并不普遍适用。 2 2 2 硬核与核缘法 其实莫菲和万斯的c b d 界定法还有一个局限性。那就是中心商务用地在各国 的划分也存在着差异。最早是戴蒙德在他对英国格拉斯哥所作的调查中发现，英 国的批发业与顾客的关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而 在莫菲万斯法中，由于美国的批发业不是这样的情况，所以批发业不在地价峰值 区内，不属于中心商务用地矧。之后戴维斯在他的研究中也得出了与莫菲指数法 不同的结论，他认为奠菲和万斯定义的c b d 范围太大，真正的c b d 区域应将电影 院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，于是他提出了“硬 核”概念的界定方法，对c 叻的范围进行了修改，即c b m 4 ，c b 8 0 的地区 才是真正有实力的c b d ，是c b d 的核心区，承担着中央商务区的主要功能，其余 地区则为“核缘”，是核心区向一般城市地区过渡的地带，在这些地区，往往布 置有大型枢纽性交通设施 2 2 3 核框理论 广州的c b d 主要分布在北京路一中山五路、海珠广场，上下九路一第十甫路 以及环市东路、天河中心区等区域“4 但这种范围划分十分模糊，也缺乏定量数 据的支撑。曾有学者运用墨菲- y y 斯指数法对上述区域中的部分街区进行界定， 但因资料所限，划分的c b d 范围只能是“线状”街道，而非“面状”区域，因而 对c b d 功能的空间分布、结构变化等空间特性揭示不足“。 阎小培、周春山、冷勇和陈浩光在对广州c b d 的研究中发现，商业与商务机 构集约化、高地价、交通水平空间格局是c b d 的3 个主要特征。他们从此入手， 提出了界定c b d 的综合方法，称作“输配环”法。首先，根据从广州国土房管 局所收集的地价数据划分出广州的高地价区域，结果是高地价区域与其商业中心 区正相吻合。其次，根据高地价区域周边的道路交通流量、公交车线及地铁站点 7 硕士学位论文第2 章中央商务区相关理论概述 的分布情况，确定各个区域的具体边界。然后，对划分出来的c b d 区域内典型的 街道进行实地考查，用墨菲一万斯指数法进行计算，以检验以上c b d 边界划分的 合理性。最后，由此划分出的广州c b d 的范围主要包括3 个分区：“北京g 等一e 下九路”分区，“环市东路”分区与“天河”分区( 图2 1 ) 。3 个c b d 分区中， 前两个分区规模较大，起步比较早，发育也较成熟；后一个分区因为起步较晚， 所以是广州新城市中心区的雏形，规模尚小。 资料来源：阎小培等，地理学报，2 0 0 0 年7 月第5 5 卷第4 期 图2 - 1 阎小培等运用核框法对广州c b d 进行的界定 8 硕士学位论文第3 章中央商务区的基本概念和特征 第三章中央商务区的基本概念和特征 3 1 中央商务区的基本概念 3 1 i 中央商务区的概念 2 0 世纪初以来，世界经济的发展出现了一种新的趋势，即随着生产资本、 金融及贸易等经济活动在全球范围内的迅速扩张，在部分西方的发达国家，商贸、 金融、办公等功能高度集中于某些中心城市的特定区域，使其具有了一种新的战 略性地位。这些区域市场程度发达、商务活动频繁、服务机构云集，后逐渐发展 成为今日的中央商务区。 对于c b d 概念的理解，目前社会上存在两种错误观点：一是把c 即理解为以 零售业为主的商业区：二是将其理解为仅有商务办公的摩天大楼凌立的形态。这 两种观点都片面地理解了c b d 的概念。 对于第一种错误的理解一中央商务区就是商业区，在下文中会详细说明，所 以在此暂不展开。对于第二种错误理解，需要说明的是，中央商务区确实为金融、 贸易等提供了大量的商务办公设施，所以如果说它以摩天大楼为主要特征之一无 疑是正确的，但若认为是唯一特征，那就过于片面了。若只强调中央商务区的首 要功能，而忽视它的其他功能，则会致使城市功能单一，给城市生活带来诸多不 便，甚至更严重地导致某些城市功能的衰退，造成资源的浪费，这在许多发达国 家城市的c b d 建设中是有过深刻教训的。 这里仅以纽约市为例。纽约是美国首屈一指的大城市，也是美国金融、贸易、 商业、文化的中心，其主要的商业区集中在曼哈顿。自本世纪5 0 年代以来，曼哈 顿地区形成两个c b i ) , 一个是以下城的华尔街为中心的c b d ：另一个以中城的洛克 菲勒中心为中心区域的c b d 。华尔街地区是著名的金融贸易区，它是美国许多大 银行、金融、保险、贸易公司以及律师事务所云集之地。白天随着纽约市证券交 易所的开市，这里狭窄的街道上车来人往，一片繁忙景象。可是一到晚上六点以 后，这里却一片萧条，象座“鬼城”，商店大门紧闭，路上行人稀少居住在这里 的居民要想买点东西，还必需跨过几个街区，到。中国城”去购买。一到周末， 这里更象一座“死城”。只有少数几个游客在附近街区晃荡。而在以洛克菲勒为 中心的美国另一c b d ，情况则截然不同。洛克菲勒是纽约著名的商业区，也是许 多著名大公司的总部所在地。这里不仅白天游人如织，一到晚上更是灯红酒绿， 9 硕士学位论文 第3 章中央商务区的基本概念和特征 歌舞笙平。这里有著名的第五大道，云集着世界一流品牌和全国最著名的百货公 司，从早到晚挤满了全世界来此贿物的游客。人们用“不夜城”来形容它一点也 不为过。 同在曼哈顿，同为c b d ，为什么会出现这两种绝然不同的情况呢? 答案是前 者仅仅发挥了城市的单项功能，说到底它就是个办公区；而后者不仅发挥了其“世 界著名大公司所在地”的商务功能，还发挥了它作为国际化大都市的消费、娱乐 功能，从而使c b d 的商业发展与城市生活一如市民的娱乐、休闲等完美地结合在 一起，将城市综合功能发挥到了极致。 早在1 9 6 1 年，美国著名的城市问题专家和社会学家简雅各布斯就曾经详细 分析了过华尔街地区这种一到夜里就衰败的景象。她指出，华尔街地区c b d 发展 不太成功是因为在这里工作的人大多是“通勤者”，即白天在此办公，晚上却回 到郊外居住。他们只在中午休息的时候才到商店购物，或到快餐店里随便吃点什 么。可想而知，在这里做生意的商店，实际上有效的营业时间只有短短的2 - 3 个小时。所以雅各布斯认为，在城市建设中，除了考虑城市的基本功能之外还应 考虑其从属功能一即为那些受基本功能吸引的人提供各种服务的功能，如建设商 业设施、娱乐设施、文化教育设施以及传统意义上的居住区等等渊。 总之，对c b d 的概念有了正确的理解之后，我们才能在建设时不光是考虑到 修建高档写字楼等商务设施，更重要的是如何实现城市的多功能性，加强景观环 境、文化设施等建设，将c b d 向服务高层次、功能综合性的方向发展。 3 1 2 中央商务区与中央商业区的区别 商业是由专门人员从事的，实现货币一商品和商品一货币过程的交换活动， 它是商品交换和消费性服务交换活动的聚集。所谓商业区也就是在城市的若干中 心区域，大量集中了各种类型的零售商业、餐饮、娱乐、文化与服务业等以满足 个人消费者日常需求的区域。 商务是从事或围绕交换和贸易行为，通过直接参与生产经营、贸易、结算、 筹资等，以有形或无形的方式实现商品贸易和生产要素在国内或国际间的合理配 置和转移的活动，它是商贸和制造活动服务的聚集。所谓商务区就是一个城市内 集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配置设施，具 备完善便捷的交通、通讯等基础设施，便于开展大规模商务活动的核心区域。 商务区既不是商业区，又不是居住区，而是为企事业单位提供良好的办公设 施与环境的区域。从业种方面看，餐饮业、文化服务业、娱乐业从不同方面满足 企业、事业单位自身运营和沟通人际关系、培育忠诚客户、协调公共关系等方面 硕士学位论文第3 章中央商务区的基本概念和特征 的需要，即为商务活动提供保障与支持，因而是商务区建设过程中必须要加以引 入的。从这点上可以说商务区对商业、餐饮业、服务业三大业种均有全面的需要； 而商业区只是为其提供保障与支持的服务功能，以利于商务这一核心功能充分实 现。 由此可见，商业区是以满足个人消费需求为基本经济特征的，而商务区主要 是以满足企事业单位商务活动需求为基本倾向特征的。虽然在商务区中必然存在 商业活动，在商业区内也会发生商务活动，但它们在其特定区域内都是居次要或 非主导地位的。 3 2中央商务区的特征 1 9 2 3 年，伯吉斯在研究城市演进的规律和城市空间结构时，提出了城市地 域结构的“同心圆模式”，他认为城市在空间结构和功能分布上可以分为五个同 心圆，城市的中心是商业会聚之处，即为c b d 3 0 1 。c b d 的产生是一个国家的经 济活动在其最发达的城市的交集体现，是经济贸易关系的中枢，是现代第三产业 高级存在形式的集中反映。一般认为c b d 相对于城市的其它功能地域，具有以 下基本特征： 3 2 i 产业特征 中央商务区以金融、保险、证券、中介、会计等等当今经济时代最核心、最先进， 最发达的第三产业为主导，这是c b d 最核心的特征。城市的产业结构识是随着社 会经济发展而不断变化的：在农业经济时代，第一产业居于主导地位；在工业经 济时代，以加工制造为主的第二产业成为社会经济的支柱，同时为生产服务的第 三产业开始崛起：到后工业经济时代，第三产业成为国民经济的重要组成部分， 第一产业和第二产业比重不断下降。c b d 正是伴随着第三产业比重的不断上升而 发展壮大起来了，这在国外著名c b d 城市表现得非常明显，例如，纽约曼哈顿是 金融业的集群、德国法兰克福是金融业和会展业的集群、巴黎拉德方斯和东京新 宿时高等级办公的集群、伦敦和多伦多是媒体业的集群等等。c b d 的产生和发展 与第三产业之间有着重要的关系，所以说第三产业高度集聚是c b d 的第一个特 征。 硕士学位论文 第3 章中央商务区的基本概念和特征 表3 - 11 9 9 0 - 2 0 0 1 年美国，法国、日本第三产业比重变化情况概览 国家1 9 9 0 薤 1 9 9 2 焦1 9 9 3 生 2 0 0 0 焦2 0 0 1 焦 美国 6 9 9 7 1 3 7 1 6 7 2 7 7 3 5 法国6 7 4 6 8 7 6 9 8 7 0 6 7 1 5 日本5 5 5 5 6 7 5 7 6 6 2 6 6 8 资料来源：根据1 9 9 7 年国际统计年鉴，2 0 0 2 年世界经济统计，2 0 0 3 国际统计年 鉴整理 从表3 1 我们可以看到，从1 9 9 0 年至2 0 0 1 年，在这些当今最具影响力的世 界级c b d 城市所在的国家，其第三产业占g d p 的比重一直居高不下，美国、法 国更是长年保持在6 5 以上。在这些国家中，金融服务业占有举足轻重的作用， 因为金融业不仅可以创造巨大的经济效益，更重要的是它能够通过汇率、股市、 期市和其他金融工具来实现对全球经济的掌控。高度发达的金融业以及法律、会 计、咨询等配套的专业服务业，吸引了众多跨国公司总部在此落户。跨国公司在 选址时，也会首选在城市中各种服务最为完备、各类服务企业最为集中的c b d 。 反过来，跨国公司和金融机构在c b d 的大量集聚，也促进了相关生产服务业的迅 速崛起。因此我们说，第三产业的发展和c b d 之间是相互促进的关系，城市要发 展c b d ，就要大力发展第三产业，特别是金融、房地产、商业以及专业服务业； 第三产业高度发展了，也必然会促进c b d 的健康成长。与此同时，也不能忽略工 业的发展，因为根据世界经济发展的规律，产业结构的升级和第三产业比重的提 高，必须以工业现代化为依托。 3 2 2 综合实力特征 随着工业化的不断深入和城市化进程的加快，c b d 逐渐得到发展，它是市场 经济的自然产物，所以城市c b d 的发展与城市综合实力之间互相依赖、共同发展。 社会经济发展水平、城市的综合实力在很大程度上决定着c b d 的产生，同时c b d 的产生也促进着城市经济的发展。 在这样的经济背景之下，有关学者都基本达成共识，那就是并非任何城市都 具备条件发展c b d ，其重要的制约因素就是经济总量。国际上著名的c b d 都产生 于世界性的城市，这些城市所共有的特征就是经济实力极其雄厚，并且是全球经 济活动的中心。通过表3 2 可以看出，在东京、纽约、巴黎和东京这些世界知名 c b d 所在的城市中，其g d p 均超过1 0 0 0 亿美元，纽约更是超过了8 0 0 0 亿美元， 这些城市的人均g d p 也都超过了2 0 0 0 0 美元。 硕士学位论文第3 章中央商务区的基本概念和特征 综合实力强大之所以是c b d 所必备的一个特征是因为：第一，雄厚的经济实 力决定了其城市财政收入的相对富裕，这样政府才会有资金去投资建设c b d ；第 二，在国际上一些c b d 建设的案例中，有的城市正是由于受经济条件的制约，c b d 规划设计即使启动了也无法进行实际的操作，从而导致失败。所以高度发达的经 济总量是c b d 发展的坚实基础。有专家曾指出；城市要建设发展c b d ，其g d p 至 少要达到1 0 0 0 亿元。尽管这个数值值得去考证，但它从某方面也说明了，城市 若要想发展c b d 就必须有相当的经济基础。只有当城市成为区域或国际经济的中 心时，c b d 才会吸引大量的跨国公司、金融机构、专业性的服务机构，c b d 才会 有活力。才会繁荣脚1 。所以，综合实力强大、g d p 总量大，是c b d 的第二个特征。 g d p人均g d p 城市 总量( 亿美元)占全国比例( ) ( 美元) 纽约( 2 0 0 1 年) 8 2 6 58 04 3 5 5 0 巴黎( 2 0 0 1 年) 2 3 5 61 9 o2 4 6 0 1 东京( 2 0 0 0 年) 8 1 1 71 6 68 7 2 8 3 资料来源：李丁，张俊民c b d 形成和发展的市场条件分析，首都经济贸易大学学 报，2 0 0 6 年第1 期 3 2 3 基础设施特征 c b d 是一个城市中商务人员高度密集、商务活动频繁的中心区域，所以其基 础设施非常完善，具有高度的可达性和便捷性是中央商务区又一基本特征。就像 商场要吸引大量顾客，中央商务区也需要吸引尽可能多的客户。c b d 中有许多为 商务办公服务的律师事务所、广告代理、会计事务所、银行和保险公司，人员方 便的交往对于商家非常重要，因此中央商务区的交通十分方便。 中央商务区是城市中与外界联系最紧密，交往最便捷的地区。例如东京新宿， 它拥有十分发达的交通系统( 用地占其c b d 总面积的2 2 5 ，共有9 条地铁线路 经过) ，所以虽说它的拥挤程度在城市和区域中是最高的，但还是有很多跨国公 司在此扎营；再比如在法国的拉德方斯，有r e r 高速地铁、地铁i 号线、1 4 号 高速公路、2 号地铁等在此交汇，同时它也是欧洲最大的公交换乘中心。其实最 初拉得方斯在交通方面做得并不尽如人意，后来政府高薪聘请有关人员进行深入 的分析，并聘请著名建筑事务所对其交通系统进行了设计和改造，才慢慢形成了 现在的状况。 硕士学位论文 第3 章中央商务区的基本概念和特征 表3 - 32 0 0 0 年纽约，巴黎，东京交通指标 每干人拥有乘用每公里道路汽车数公路密度( 公每千人拥有汽车 车( 辆千人)量( 辆公里)里平方公里)量( 辆千人) 纽约4 8 0 g3 4 10 6 5 7 7 9 4 巴黎4 7 7 03 8 01 6 2 5 7 5 0 东京 4 1 3 23 0 7 5 7 2 4 资料来源：根据2 0 0 3 年国际统计年鉴整理 从表3 - 3 可以看出，这三个世界主要c b d 城市在这四个主要交通指标上的情 况都是很不错的，其中纽约每千人拥有乘用车达到了4 8 0 辆，远远高于国际城市 的平均水平；法国在公路密度这项指标上达到了1 6 2 ，也在国际上处于前列。在 中央商务区，高效率的交通是其高效运转的重要保障，国外一些成功c b d 的建设 经验也告诉我们，要发展c b d ，就应该建立高效的公共交通网络，并重视其他配 套的基础设施，这样才能实现c b d 的多种功能，促进其全面健康的成长。 3 2 4 功能特征 c b d 是一个城市综合功能的体现，它不仅是经济文化的活动中心，也是服务 业、行政事务、批发业、仓储业、娱乐业和文教事业高度集中之地。在c b d 之内。 仅仅有商务高楼的堆砌是远远不够的，标志性的建筑、适当的绿地面积、优美的 环境在外观上都能为c b d 增加观赏价值，形成独特的都市景观。例如，德国的拉 得方斯强调城市与自然的协调，所以其优美的环境和完善的设施每年都吸引了约 2 0 0 万游客慕名而至。这也是为什么尽管纽约与拉得方斯都属于世界顶尖级的 c b d ，但人们普遍认为拉德方斯更胜一筹，其原因就是法国的c b d 具有更多的文 化底蕴和氛围。只有高楼大厦堆积的c b d 是僵硬的、缺乏生机、缺乏品位的，不 仅如此，它还会带来一系列的环境问题，如地面商温、公共绿化面积的减少、城 市天际线的单调等。 表3 4 巴黎拉德方斯c b d 的建设情况 商务区( 首期1 6 0 公顷)公园区( 首期9 0 公顷) 商业中心 写字楼2 1 5 万平方米写字楼3 2 万平方米面积1 0 5 万平方米 住宅1 0 1 万套住宅5 5 8 8 套步行区6 7 公顷 容量2 1 万人容量1 8 3 万人停车场2 6 万个停车 资料来源：徐淳厚，陈艳国外著名c b d 发展得失对北京的启示，北京工商大 学学报( 社会科学版) ，2 0 0 5 年9 月，第2 0 卷第5 1 4 硕士学位论文第3 章中央商务区的基本概念和特征 表3 - 4 说明了拉德方斯在最初规划建设c 即时就注意了其功能的多样性，不 仅在中央商务区内留有公园区，而且还设置了不少面积的步行街，丰富了c b i ) 的 景观。纽约曼哈顿地区在这一方面也非常重视。政府有明文规定，c b d 必须为行 人提供足够的绿地和空间，而且这个空间的比率与楼高成正比，也就是说楼盖得 越高，留给行人的空间就越大。如果实在因为条件所限不能让出空间，那么这栋 楼的一楼大厅必须向行人开放，用作行人休息区也罢，用作免费对公众开放的画 廊也罢。总之，无论公司多么的财大气粗，多么的有影响力，在纽约市规划部门 这条“可进入性”法规面前人人平等嘲。曼哈顿今天的辉煌成果也是从失败中吸 取教训而得来的，原来最初中城在建造时，街道两旁兴建了许多高楼大厦，造成 楼字林立，街道几乎得不到阳光的照射，环境恶化，使得马路旁只有一些公司的 机构，曼哈顿在很长一段时间荒无人烟。后来，政府采取了相关措施，例如前文 所提到的可进入性原则等等，c b o 的情况才有所好转，c b d 的面貌才得到改观。 现在的曼哈顿因为更多地考虑了整体环境的和谐，而不是仅仅关注经济效益、遍 地开发写字楼、房地产，给环境留足了空间，所以纽约世界文化之都的城市形象 得到了进一步的提升。比如麦迪逊大道上的i b m 总部就将一楼的大厅设计成四季 如春的中厅花园，一旁有潺潺流水，周围摆放咖啡座供游入休息，还时不时地办 一些画展供游人参观；位于莱克星顿大街的花旗银行总部，将临街的一楼大厅辟 为音乐厅，常年为行人提供免费的管弦乐、爵士乐音乐会嘲。政府制定这样的法 规，花大力气、下血本注重c b d 的多功能性收到了巨大的成效，一是为市政府解 决了市民和游客的休息的难题，二是满足了人们休闲娱乐的要求、提高了市民的 文化素质，也扶持了纽约市的艺术家，三是宣传了企业形象和企业文化。这种一 举多得的事情在纽约市还真不多见。 3 2 5 地段特征 中央商务区一般处于城市的黄金地段，其突出的交通优势和卓越的服务功能 使其成为城市的“商谷”宝地。在c b d 之内，各种商务机构高度集中，楼价、地 价在这个区域内是最高的。例如，1 9 9 0 年东京新宿办公楼每平方的租金达到了 2 0 0 0 美元，伦敦为1 1 0 0 - - 1 5 0 0 美元，巴黎为7 0 0 美元，纽约为4 0 0 美元嘲。因 此，只有利润丰厚、资本巨大的商务活动才能立足c b d ，只有能购支付高租金的 业态才能在这里生存。c b d 内的商业不是一般概念里面的商业，必须是经过高租 金选择的商业形态。在c b d 核心区里的很多世界知名的品牌就是c b d 高地价特征 的体现。另外，c b d 地段的拥挤程度( 人流、车流、建筑密度) 在城市中也是最 高的，例如伦敦c b d 白天的流动人口达