（金融学专业论文）商业银行房地产信贷的风险分析.pdf

内容摘要 近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，房地产信贷已成为商 业银行重点发展的业务。然而，在房地产信贷快速发展的背后，风险 也正在逐渐暴露和显现。假按揭、银行违规放贷、开发商违规套贷等 情况时有发生。如果商业银行不能对当前房地产信贷面临的潜在风险 进行有效识别与控制，那么，房地产信贷业务的快速扩张可能成为商 业银行一个不容忽视的风险源。我国的房地产信贷有什么特征，会有 哪些风险? 应该如何防范? 这些问题的解决正是本文写作的目的所 在。 本文的写作思路是：首先对房地产的概念作出界定，在此基础上 将房地产按用途分为住房和商业房地产两类，进而对这两类房地产的 特点进行比较和总结。由于房地产开发具有资金投入大，建设周期长， 风险程度高等特征，房地产开发与经营对金融支持的要求很高，靠房 地产开发商的自有资金是无法满足的。那么，房地产开发的融资渠道 有哪些? 在我国房地产金融的发展状况如何? 顺着这个思路，本文分 析了我国房地产业的几种融资渠道及发展现状，其中，银行信贷是目 前我国房地产业的主要融资方式。因此，本文重点分析了我国房地产 信贷的特征：风险大且集中于商业银行、没有金融替代产品来转移和 分散风险等。我国商业银行房地产信贷风险的出现不仅与房地产开发 商、个人、商业银行等参与者有关，还与我国的经济社会法律环境有 关。最后，依据对商业银行房地产信贷的全面分析提出几点防范风险 的措施和对策。 本文共分四个部分： 第一部分是对房地产信贷的一般分析。+ 房地产位置的固定性导致 不同区域的房地产因周围的环境和设施的不同产生价格和价值的差 异；房地产的经济效益比较可靠具有保值增值的功能；房地产的投资 规模大，开发周期长等特征使房地产成为一种独特的商品。房地产因 用途的不同对以上特征的侧重程度也不同，本文针对其中的两种来分 析。房地产的开发需要投入大量的资金，仅仅依靠房地产开发商的自 有资金是远远不够的，因此，融入所需的大量资金是保证房地产开发 顺利进行的关键。目前我国房地产业融资的主要渠道有：自有资金、 。 预售房款、银行贷款、施工单位垫资、发行股票及上市和信托融资等， 而银行贷款依然是主要融资方式。结合我国的发展现状归纳出我国房 地产信贷的特征是：风险大且风险集中于商业银行、缺乏转移和分散 风险的金融替代产品有限，存贷款期限不匹配等。 第二部分用信息经济学的理论来分析商业银行房地产信贷的风 险。因为信息不对称的存在商业银行在选择借款人时会出现逆向选 择。在签订好合同之后，借款人会出现道德风险问题。无论是逆向选 择还是道德风险，都会给银行带来风险。银行内部上下级之间可以看 作是一一种委托代理关系。因为双方掌握的信息不对称，很容易出现“内 部人控制”问题，给银行带来风险。 第三部分是本文的重点，针对商业银行房地产信贷的风险进行全 面的剖析。从商业银行的角度看，房地产信贷的风险主要是房地产商 的信用风险、房地产商的经营风险、商业银行的操作风险和融资渠道 有限导致风险集中于银行。 l 、房地产商的信用风险 在我国，房地产商的信用风险实质上是欺诈风险。开发商通过流 动资金贷款来顶替开发贷款、高估地产项目价值、隐瞒开发项目的用 途、假按揭等方法来套取银行贷款。其中，假按揭贷款近几年使很多 商业银行蒙受了巨大的损失。 2 、房地产商的经营风险 房地产商的经营风险涉及到房地产开发的整个过程，从获得土 地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、 周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组 织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一 个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。项目出现问题，可 能会影响房地产开发的按期完工、房地产商的收益，给银行贷款的安 全收回带来更多的不确定性。 也jl jij ， j k 3 、商业银行的操作风险 由于借款人还款能力的波动性、房地产贷款业务流程的不完备性 以及抵押物估值和处置的不确定性，给银行房地产贷款的安全性、按 时收回也带来很多的不确定性，也是银行必须正视的风险。 4 、融资渠道有限导致风险过于集中 从我国的实际情况看，商业银行承担了房地产业几乎全部环节的 风险后，又缺乏有效的风险转移和分散机制，结果是集市场风险、流 动性风险、政策法律法规风险于一身。房地产市场价格的变动、宏观 经济周期性波动、政府的宏观调控等都会影响房地产业的发展，自然 也会给银行带来影响。银行资金来源的短期性和房地产贷款的长期性 使银行出现资产负债结构的不匹配，容易引发银行流动性风险。 第四部分针对前文对商业银行房地产信贷的风险分析，提出了几 项防范房地产信贷风险的措施和对策： 1 、积极试行房地产抵押贷款证券化，分散房地产信贷风险 证券化不仅能起到降低抵押贷款风险和提高流动性的作用，而且 能够发展银行的表外业务，优化银行的资产结构以满足资本充足率的 要求，并能变“死资产”为“活资产”，增加银行服务费收入，这些 多方面的激励作用都促使银行成为住房抵押贷款证券化制度创新的 第一行动集团。目前，建行已经开始个人住房抵押证券化的试点工作。 2 、加强自我约束，严格信贷管理 商业银行应该从严格贷款发放条件、严格限制贷款资金使用、切 实加强贷后管理充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用、 抓紧研究和建立风险防范对策和应急措施、提高应变和快速反应能力 及建立有效的风险化解机制等方面将风险和损失降低到最低程度。 3 、健全信息传递机制，降低信息不对称程度 建立信用监控体系和预警体系、公共信息系统和客户信自、系统， 并实现资源共享、健全信用调查和资产评估机构的管理和在全国范围 内建立个人信用制度等方面来降低信息不对称。 4 、建立全方位的监管体系，加大金融监管力度 建立起由人民银行、银监会和审计部门在内的外部监管体系，还 要建立起同业监督系统，这样可以加强监管的力度。 纵观全文，本文的主要贡献与特色在于： l 、紧扣我国房地产和金融发展的脉搏，在分析房地产信贷时， 除了针对个人住房贷款来分析，还将商业房地产的特点、商业房地产 信贷的特征融入到房地产信贷风险的分析当中，分析中可能会有欠妥 之处，但也算是一种尝试。 2 、本文还加入案例分析，通过理论与实际相结合使文章的论述 有理有据，更具说服力；同时，引用了大量事实和数据，使论述更加 具体、贴切。 3 、本文比较系统地分析了商业银行房地产信贷地风险，并且针 对这些风险提出了几项对策，其中个人住房抵押贷款证券化已经在我 国开始试点，建议具有一定的可行性。 关键词：房地产信贷融资渠道风险 厂 k a b s tr a c t a l o n gw i t ht h er e s i d e n t i a ls e c t o ri n 19 9 6a st h en a t i o n a le c o n o m y w i l lb et h en e wg r o w t hi n d u s t r i e sa n dt od e t e r m i n et h es t a t u so fm y y e a r s o fs u s t a i n e ds t a b l ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e n r a p i dd e v e l o p m e n t m a n yc o m m e r c i a lr e a le s t a t ec r e d i tb a n k si nr e c e n t y e a r sh a v eb e e na f o c u so fd e v e l o p m e n to p e r a t i o n s h o w e v e r , r e a le s t a t e c r e d i tr i s k sa f t e rt h er a p i dd e v e l o p m e n ta n dg r a d u a l l yh a sb e e ne x p o s e d f a l s em o r t g a g e ，b a n kl e n d i n gv i o l a t i o n sa n dd e v e l o p e r so fs e t c o n d i t i o n s h a da r o u s e dt h ea t t e n t i o no ft h er e l e v a n td e p a r t m e n t si no u rc o u n t r i e s a f t e r2 0 0 4 m a c r o c o n t r o l ，t h ed e v e l o p m e n t o f h i g h y i e l d c o m m e r c i a lr e a le s t a t eh a sa t t r a c t e da l a r g en u m b e ro f r e s i d e n t i a la r e a so f f u n d i n g a tp r e s e n t ，c o m m e r c i a lr e a le s t a t ef i n a n c i n gi st h em a i nb a n k c r e d i t s i n c et h ee a r l yd e v e l o p m e n to fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n t s c a l e ，al o n 。gp e r i o do fr e t u r n ，g r e a t e rr i s k st h a nr e s i d e n t i a ld e v e l o p m e n t ， o ri ft h ep r o je c tm a n a g e m e n ti st h ew r o n gp o s i t i o n i n g ，t h er i s ki sv e r y s u b s t a n t i a l i fc o m m e r c i a lb a n k sd on o tf a c et h ep o t e n t i a lo ft h ec u r r e n t r e a le s t a t ec r e d i tr i s ki d e n t i f i c a t i o na n de f f e c t i v ec o n t r o l ，t h e nt h er a p i d e x p a n s i o no ft h er e a le s t a t ec r e d i to p e r a t i o n so fc o m m e r c i a lb a n k sm a y b e c o m eas o u r c eo fr i s kc a nn o tb ei g n o r e d w h a tc h a r a c t e r i s t i c so fo u r r e a le s t a t ec r e d i t ，w h a tt h er i s k sa r e ? h o wt op r e v e n t ? s o l v i n gt h e s e p r o b l e m si gt h ep u r p o s eo ft h i sw r i t i n g t h ew r i t i n go ft h i sp a p e ri s ：t h ef i r s tp a r ti n t r o d u c e sp r o p e r t ya n d t h ec o n c e p to fi d e n t i t yp r e s e n t a t i o n i nt h i s b a s i s ，r e a le s t a t ec a nb e c l a s s i f i e dt w o t y p e s ：h o u s i n g a n dc o m m e r c i a lr e a l e s t a t e ，b o t h c o m p a r i s o n sa r es u m m e du pt h e i rc h a r a c t e r f r o mt h ea n a l y s i so f o u rr e a l e s t a t ef i n a n c i n gc h a n n e l sa n dt h en u m b e ro ft h ec u r r e n td e v e l o p m e n t ，w e c a nu n d e r s t a n dt h a tt h em a i nw a yo fr e a le s t a t ef i n a n c i n gi no u r c o u n t r yi s t h eb a n k c r e d i t t h r o u g h v a r i o u sr i s k a n a l y s i s o fb a n kc r e d i tt o c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，w ec a ns e er e a le s t a t ec r e d i tr i s ko fc o m m e r c i a l b a n ki sn o t o n l yf r o mt h ee m e r g e n c eo fr e a le s t a t ed e v e l o p e r s ，i n d i v i d u a l s ， c o m m e r c i a lb a n k sa n do t h e rr e l e v a n ta c t o r s ，b u ta l s of r o mo u re c o n o m i c a n ds o c i a le n v i r o n m e n t r e l a t e dl a w s f i n a l l y , b a s e do nac o m p r e h e n s i v e a n a l y s i so fc o m m e r c i a lb a n k s ，w r i t e rg i v es o m ea d v i s e st op r e v e n tr e a l e s t a t ec r e d i tr i s k 。 t h i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t of o u rp a r t s ： c h a p t e ri ：t h isp a r ti st h eg e n e r a la n a l y s i so fr e a le s t a t ec r e d i t l o a n s r e a le s t a t e d e v e l o p m e n tw i l lr e q u i r es u b s t a n t i a l f u n d i n g ，r ，e a l e s t a t ed e v e l o p e r s o w nf u n d si sn o te n o u g h ，t h e r e f o r e ，t h e yr e q u i r ea s u b s t a n t i a la m o u n to ff u n d si n t ot h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tt h a ti st h e k e yt ot h es u c c e s s a tp r e s e n t ，b a n kl o a n sr e m a i nt h ep r i n c i p a lm e a n so f f i n a n c i n g c h a p t e ri i ：t h i sp a r t i s u s i n gi n f o r m a t i o ne c o n o m i c st h e o r yt o e x p l a i nt h er e a le s t a t ec r e d i t r i s ka n a l y s i so ft h ec o m m e r c i a lb a n k s b e c a u s eo ft h ep r e s e n c eo fi n f o r m a t i o na s y m m e t r i e si nt h es e l e c t i o no f b o r r o w e r s ，c o m m e r c i a lb a n k sw i l lb er e v e r s eo p t i o n a f t e rs i g n i n gt h e c o n t r a c ti ng o o d ，t h eb o r r o w e rw i l lb et h er i s ko fm o r a lh a z a r d c h o o s e w h e t h e ro rr e v e r s em o r a lh a z a r dw i l lb r i n gr i s k st ot h eb a n k s c h a p t e ri l l ：t h i si st h et h i r dp a r tf o c u s e so nc o m p r e h e n s i v ea n a l y s i s o fc o m m e r c i a lb a n kr e a le s t a t ec r e d i tr i s k f r o mt h e p e r s p e c t i v eo f c o m m e r c i a lb a n k s ，r e a le s t a t ec r e d i tr i s ki st h ec r e d i tr i s ko fc o m m e r c i a l r e a le s t a t e ，c o m m e r c i a lr e a le s t a t eb u s i n e s sr i s k s ，o p e r a t i o n a lr i s k s ，a n d f i n a n c i n go fc o m m e r c i a lb a n k sl i m i t e dt oi h er i s kc o n c e n t r a t e di nb a n k s c h a p t e ri v ：t h i sp a r to ft h ec o m m e r c i a lb a n k sa g a i n s tt h ee a r l i e r r e a le s t a t ec r e d i tr i s k a n a l y s i s ，r e a l e s t a t ec r e d i tr i s km a d e s e v e r a l ， p r e v e n t i v em e a s u r e s ： 1 a c t i v e p l a n n i n g r e a le s t a t em o r t g a g es e c u r i t i z a t i o n ，r e a le s t a t e c r e d i tr i s ks p r e a d 2 s t r e n g t h e ns e l f - d i s c i p l i n ea n ds t r i c tc r e d i tm a n a g e m e n t 2 一、j ， 厂 k 3 so u n di n f o r m a t i o nt r a n s m i s s i o nm e c h a n i s m ，r e d u c i n gt h ed e g r e e o fi n f o r m a t i o na s y m m e t r y 4 e s t a b l i s hc o m p r e h e n s i v em o n i t o r i n gs y s t e m ，i n c r e a s ef i n a n c i a l s u p e r v i s i o n + t h r o u g h o u t t h et e x t ，t h em a i nc o n t r i b u t i o no ft h i sp a p e r i st o ： 1 c e n t e r i n ga r o u n dt h er e a le s t a t ea n df i n a n c i a ld e v e l o p m e n tp u l s e ， t h ew r i t e re x p l a i n sr e a le s t a t ec r e d i t ，h o u s i n gl o a n st oi n d i v i d u a l sa n d t h e c h a r a c t e r i s t i c so fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ea n da d dc o m m e r c i a lr e a l e s t a t e c r e d i tc h a r a c t e r i s t i c s i n t ot h er e a le s t a t ec r e d i tr i s ka n a l y s i s m a y b et h e a n a l y s i si sd e f e c t s ，b u ti ti sa ne x p e r i m e n t 2 t h ea n a l y s i si s a l s ojo i n e dt h ec a s e t h r o u g ha c o m b i n a t i o no f t h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l ，a r t i c l e sb e c o m em o r ec o n v i n c i n g a tt h es a m e t i m e al o to ff a c t sa n df i g u r e sq u o t e df o rd i s c u s s i o na r em o r ec o n c r e t e a n da p p r o p r i a t e 3 a f t e rs y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h ec o m m e r c i a lb a n k s t ot h er e a l e s t a t ec r e d i tr i s k s ，t h ew r i t e rg i v es o m ef e a s i b l es u g g e s t i o n si n c l u d i n g p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a n sw h i c hh a sb e e nu s i n gi no u rc o u n ：r y k e y w o r d s ：r e a le s t a t ec r e d i t ；f i n a n c i n gc h a n n e l s ；r i s k 3 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本 学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：司艳春 2 0 0 6 年4 月2 0 日 t _ j 一 刖昌 房地产业是国民经济的基础产业。从开发建设过程所需要的上游 产品和建成后的服务对象来看，它的关联度很高、产业链很长，涉及 建筑、建材、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺等5 0 多个国民 经济产业部门。据美国、日本等发达国家的统计数据显示，房地产业 产值每增长1 个百分点，可带动其他部门产值增长1 5 2 个百分点。 在这些经济发达国家，房地产值占g d p 的比重一般在1 0 2 0 之间。 房地产业作为国民经济的支柱产业，在国民经济中起着举足轻重的作 用。我国的房地产业是从党的十一届三中全会以后，伴随着国家经济 体制改革发展起来的。要促进房地产业的迅猛发展，需要房地产金融 的大力支持。房地产金融业与房地产业之间存在着紧密的互相依存、 互相支持、互相促进、共同发展的关系。特别是个人住房按揭贷款的 迅速发展，极大的拉动了房地产市场的需求，促进了房地产市场的繁 荣。据有关部门统计，截止2 0 0 4 年1 2 月3 1 日，我国四大国有商业 银行包括工商银行、农业银行、中国银行及建设银行的个人住房贷款 余额达1 3 万亿元。但需要引起我们注意的是，中长期个人住房贷款 的风险在业务大规模发展后的3 5 年里也逐渐地暴露和显现。目前 已经进入了暴露和显现的高危时期1 。尤其是在大力拓展个人住房贷 款业务的头几年，各商业银行为了争夺市场，扩大市场份额，一味简 化贷款手续，对相关材料没有严格审查，有的甚至接受借款人的一些 虚假材料，：进行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不 少隐患。近几年来，个人住房贷款的风险开始慢慢凸现，最终不少商 业银行自己成了最大的受害者。 个人住房贷款业务的风险也引起了国家相关部门的重视。中国人 民银行于2 0 0 3 年6 月1 3 日公布的关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知，要求加强房地产信贷业务管理，对房地产开发企业贷 款、个人住房贷款以及土地储备贷款做出了新的规定，提高了贷款的 1 李熹：商业银行个人住房贷款风险与防范，西南财经大学工商管理硕士学位论文，2 0 0 5 年5 月 l 门槛。2 0 0 4 年宏观调控之后，住宅领域的资金有大约3 0 转向商业 房地产，商业房地产投资急剧膨胀。据估计，银行在房地产上需要承 担的风险资金大约在1 4 0 0 亿元到1 8 0 0 亿元之间1 。由于商业房地产 前期投资规模大，回报期长，比住宅开发的风险更大，银行提供贷款 比较谨慎，但是，商业房地产投资仍势不可挡。由于商业房地产在我 国起步较晚，在投资开发运营管理方面都缺少经验，故商业房地产贷 款的风险很大。 因此，本文站在商业银行的角度，从住房贷款和商业房地产贷款 两方面来分析我国房地产信贷的特征，进而剖析我国房地产信贷的风 险来源，探讨防范我国商业银行房地产信贷的措施和对策，为我国商 业银行房地产信贷业务的发展提供参考。 王延春：商务部警告商业地产存在风险，经济观察报，2 0 0 5 9 1 2 第4 版 2 第一章房地产信贷的一般分析 1 1 房地产类型及特点 1 1 1 房地产的概念、特性 房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土 地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地 产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。狭义 的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。在我国房地 产开发和销售总量中住宅约占7 0 左右，住宅是房地产的主体部分， 住宅业的发展状况在很大程度上决定了房地产业的兴衰。 房地产作为一项独特的商品，与其它商品有着明显的区别，有着 自身的特性，了解这些特性对于了解房地产信贷会有很大的帮助。房 地产的主要特性有： ( 1 ) 房地产位置的固定性及产生的经济效益 由于土地具有不可移动性，也不能调换，所有的房产，不论其外 形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随 便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营 等一系列经济活动都必须就地进行，从而使房地产具有区域性的特 点。此外，每一栋房屋都会因用途、结构、材料、面积和建造的地点、 时间及房屋所在地的自然条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经 济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特 性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地 产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远 高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密 集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格 必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往 取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。 正如房地产行业中那句古话所说，城市房地产的三条最重要特征 是：一是位置，二是位置，第三还是位置。这里的位置不仅是指房地 产的自然区位，也指房地产所处的经济与社会关系网络。位置的固定 性说明在房地产市场上让渡的并非房地产本身，而是附着于房地产上 的各种权利。 。 ( 2 ) 房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭 性，因而它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不 是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百 年。因此，经营房地产风险相对较小，得利较大，经济效益可靠。 ( 3 ) 房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源， 而随着社会经济的发展和人口的不断增长，土地需求日益扩大，建筑 成本也会随之提高，房地产价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产 具有保值和增值功能。 一 ( 4 ) 投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资 几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可 见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是我们从事房地产投资 及相关金融业务时必须充分考虑到的。 ( 5 ) 房地产有高资本价值特性。开发房地产需要大量的货币支 出，如住房价格一般相当于家庭收入的十倍到几十倍。价格的昂贵使 房地产开发与购买高度依赖于金融业，利率、资金的可得性、货币供 给的状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状 凋。 1 1 2 房地产的分类及特点 从房地产的用途出发，房地产可以分为住宅房地产( 住房) 、商 业房地产、工业房地产、旅游房地产等。本文针对住房和商业房地产 ( 主要是购物中心) 进行分析。住房和商业房地产都属于房地产，与? 土地紧密结合；从投资、开发、经营管理和中介服务等众多资金流转 环节及实物运动过程考察，住房和商业房地产所经历的程序和遵从的 经济规律有许多是相同的，都存在投资大、周期长的特点，需要金融 部门的大力支持和复杂的法律、评估等中介服务等。 除两者具有房地产的共性之外，相对于住宅房地产，商业房地产 还具有许多特点： ( ，1 ) 收益的不确定性大 住宅用房地产的收益主要在售价与建造成本的差价上，而商业房 地产则主要是租金收入。租金收入的高低主要不在于售出价与建造成 本的对比，而受到多种因素的影响。地段的繁华程度、建后的经营管 理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。同时，商业房地 产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市，如我国的 北京、上海、广州、深圳等。住宅用房地产的收益是一次性的，虽然 推行分期付款，但是只是收益期的延后，收益仍然是房屋出售时就确 定的。商业房地产收益则是一系列的现金流，而且具有不确定性的特 点。 ( 2 ) 客户需求的特殊性 、 商业房地产的客户包括两级：初级客户一一商业运营商，终级客 户一一消费者。一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需 求的个性化，另一方面，商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户 群结构复杂，无法同时满足不同客户层的个性化需求，项目的市场定 位、市场策略等前期评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前 期决策的难度与后期建设经营的风险。 ( 3 ) 经营方式多种多样，以租赁经营为主 住宅房地产一般采用出售的方式，就算有住宅租赁的存在，也是 租赁商先向房地产开发商购买后再进行租赁，一般不存在房地产商直 接参与住宅租赁的现象。而商业房地产则以租赁为主，通过将各个店 铺出租给商业经营主体获取收益和价值补偿。商铺只租不售可以科学 地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。 这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场的培育 期。1 ( 4 ) 风险大 王学东：商业房地产项目融资与运营管理，清华大学出版社，2 0 0 4 年版 5 住宅用房地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收 益，而商业房地产的回收期更长，甚至延续到整个商业房地产的存续 期。住宅房地产在建筑完工房屋售出后就可以确定损益，价格的高低 主要受到区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响，这些因素在施工 之前可以预先确定，施工和售出过程中不会发生太大的变化，而商业 房地产的收益除受到上诉因素的影响外，还受到其他因素的影响。例 如，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、 人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。此 外，建成后商业房地产的经营一般要经过2 年一3 年的过渡期才能趋 于成熟，在这一时期内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产 的经营风险比较大。 ( 5 ) 投资规模大 购物中心、特色商业区、s h o p p i n gm a l l 等的建设一般都需要大 量的资金，而且，如前所述，商业房地产经营一般还要经过2 年一3 年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。同时，投资收益的回收期较长 也需要占用大量的资金。 ( 6 ) 经营管理要求高 住宅用房地产出售后，主要是在物业管理方面存在相关的要求， 而商业房地产的经营，其成败直接关系到商业房地产的盈利状况。同 时，商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激 烈，这对商业房地产的经营管理提出了更高的要求。 1 2 我国房地产业的融资渠道及发展现状 1 2 1 房地产业的融资渠道 ( 1 ) 自有资金 自有资金属于内部融资的范畴。对于开发企业来说，具有一定的 自有资金，是项目开发的前提和条件。开发企业自有资金包括：组建 企业时各出资人投入的资金，从税后利润中提取的盈利公积金，因筹 资超出资金、资本汇率折算的差额，接受捐献的财产而形成的资本公 积金、现金、其他流动资产( 应收的银行票据，可以抵押、贴现而获 得现金的股票和债券其他可以立即售出的已建成的楼宇) 以及在近期 内可以回收的各种应收款( 已定合同的应收售楼款，近期可以出售的 各类物业的付款等) 。 目前国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项 目总投资的比例不得低于3 5 0 4 。这一规定，对于国内数量过多过滥、 不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的限制作用，但另一方 面，从我国房地产开发企业普遍资本金较少来看，开发企业一旦因市 场原因出现资金周转性困难，就会因缺乏启动资金使后续滚动开发陷 入困境，也无力进行新项目的开发，在一定程度上妨碍了房地产开发 企业的规模发展。此外，由于国内土地市场曰益采用拍卖、招标方式 以及期房预售标准的提高，使项目销售前的资金占用加大，这样也对 开发企业的资金需求也提出了更高的要求。 、 ( 2 ) 预售房款 预售房款主要针对住宅房地产而言，它是指房地产开发企业按照 合同规定预收购房者的购房资金( 包括定金) ，以及按双方合同规定预 收委托单位的开发建设资金。目前，进行商品房预售并回收建设资金， 是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企 业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计 资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。从实际情况看， 这几年在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售表现出极大 的热情。这是因为购房者仅需前期支付少量的资金，。就可以享受未来 一段时间内房地产的增值收益。而对房地产开发企业来说，预售可以 筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给购房者，虽可 。 能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。 ( 3 ) 银行贷款 银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各 商业银行或其它金融机构融入开发资金的融资行为。从我国房地产开 发具体运作情况看，房地产开发企业无论自有资金多少，在每一个具 体开发项目上，相当程度上充当“皮包公司”的角色。自有资金多的 房地产开发企业，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上自有 资金运用较小，大多数的资金从外部筹集。因此，房地产开发企业一 般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系，银行事实上 成为房地产开发的主要来源。 银行贷款包括信用贷款和房地产抵押贷款。前者信赖开发商的业 绩、业务及信用历史，开发企业不需要用开发的房地产作抵押，但这 种方式几乎已经取消；后者则要求开发企业以拥有的房地产作抵押， 包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降 低信贷风险，在银行信贷业务中已占主导地位。银行在提供融资服务 时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目 的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值 以及市场情况等。提供贷款的首要原则，是拟作抵押的土地使用权的 地块或房产的所在地已实施有关房地产抵押的规定和办法。 房地产抵押贷款的好处是房地产开发企业没有足够开发资金时， 可利用抵押物向银行借款，确保有充裕资金周转：或房地产开发企业 本身虽已有足够资本，但无需全部投入，而通过这类融资途径，使其 更能灵活运用自有资金发展其他业务。 ( 4 ) 发行股票及上市 发行股票融资归属为外部融资中的股权性融资。通过股票来实现 筹资可以有以下好处：发行股票筹措资本具有永久性，无需到期偿 还。所以，企业可以长期使用这笔资金，保证公司对资本的最低需要， 维持公司长期稳定发展。通过上市筹资可减少借入资金的需求量， 使资产负债率下降，优化企业的资产结构，增强举债能力。发行股 票筹资没有到期还本付息的压力，所以同举借外债相比，筹资风险较 小，财务负担相对也较小。不动产具有保值增值作用，通常在通膨。 胀期间，不动产升值时其股票也随之升值，因此发行股票筹资容易吸 收资金。提高公司知名度，树立良好的社会形象。企业股票上市， 必须经过证监会严格的审核，这无疑提升了上市公司的社会认知度， 带来良好的声誉，促进销售。 股票筹资的不利因素是：进入股票市场融资的门槛是很高的，通 常要求企业具有一定的资本金、营业额、利润额水平。另一方面，申 请上市的企业必须聘请专业的法律和会计审计机构进行上市评估服 务，这些服务成本在国外动辄以百万美元计，在国内的成本也不低。 同时，为了保护投资者的利益，监管机构要求上市发股的企业定期和 不定期地披露其经营信息。为了保证所披露信息的公正、准确和合法 性，往往要求独立的专业会计和审计中介服务机构从事此项工作。由 此发生的成本也是比较高的。另外，由于股利从税后利润支付，因而 不具有抵税作用；通过股票筹资会增加新股东，会在一定程度上分散 公司的收益权和控制权；各种信息的公开可能会暴露公司的商业秘 密。 ( 5 ) 施工单位垫资 在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取 到建设任务，愿意带资承包建设工程。这样，房地产开发企业就可将 一部分融资的困难和风险转给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发 商，开发企业按照合同还款并支付利息。这个利息率要高于银行存款 利率，低于银行贷款利率，更要低于开发项目的投资收益率，才会对 双方都有利。当房地产开发企业采用这种融资方式时，必须对承包商 的经济实力进行严格的审查，对其筹资方案也要进行认真的分析。在 实际开发项目中，一些房地产开发商要求施工承包商“垫资”达到减 轻资金困难的压力，这是建筑法禁止的。 ( 6 ) 信托融资 房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的 信托，委托其代理购建、租赁、经营房地产的行为。其特点是：房 地产信托的灵活性较大，经营对象与范围比较广泛，融通性比较强。 房地产信托可以创造信用流通工具。这是因为由房地产关系而产生 的收益权原则上可以转让。另外，收益权还可以通过信托在一定程度 上使其证券化，从而可在房地产资金市场( 或证券市场) 上得以流通 并融通资金。 在美国房地产投资信托己经成为一利，风行的房地产投资方式，其 比重己经超过了直接投资、持有证券等方式。目前，美国约有3 0 0 个 房地产投资信托在运作之中，总资产超过了3 0 0 0 亿美元，其中约2 3 通过国家证券交易所进行交易1 。 从我国的发展情况看，尽管也出现了多个房地产信托计划，但受 制于信托投资管理办法和其他因素的影响，信托进入房地产业还 存在以下限制，无法成为主要的融资渠道： 募集资金的规模受到限制 发行集合资金信托合同的份额限制是当前影响信托计划规模的 瓶颈之一。由于按照信托投资公司管理办法和信托投资公司资 金信托管理暂行办法的规定，信托投资公司集合管理、运用、处分 信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过2 0 0 份( 含2 0 0 份) 每份合同金额不得低于人民币5 万元( 含5 万元) 。由于每份信托合同 所能募集的平均资金毕竟有限，2 0 0 份合同的限定也就意味着对一些 大型项目很难满足其资金需求。 投资周期短 在目前发行的房地产信托计划中，无一例外是单一期限的，一般 为卜3 年，呈现明显短期化特征，不具有期限转换能力，因而不能满 足房地产股权投资的期限要求。我国目前发行的信托投资计划既没有 充分体现信托的中长期融资功能，也没有体现信托业和银行业功能错 位的要求，不利于信托业的健康发展。 信托产品流通性较差 信托产