（金融学专业论文）小区所有权共同行使难题及其突破.pdf

山东大学硕士学位论文 _ i ，g | g | g g 中文摘要 小区所有权是一种新兴权利，是房产小区所有业主共同拥有的对小区公共产 品的所有、使用和收益的权利小区所有权的流动性使其行使面临着难题一方 面，业主处于流动中，对小区未来并不关注，投资并管理小区的未来收益对业主 缺少吸引力。行使权利的动力不足，并且业主众多也造成了集体行动难题；另一 方面，小区公共产品处于动态变化中，公共产品自身的提供难题发挥作用也导致 权利行使面临障碍 那么，如何高质量地共同行使小区所有权? 现有研究i 认为应该加强立法。 寄希望于物业管理法、物权法等法律规章制度的出台来解决闯题强调要建立一 套行之有效的业主自治制度：由业主联合起来共同管理小区，避免小区共有财产 的“搭便车”外部性问题 本文从经济学角度来分析当前小区所有权共同行使问题，对小区产权以及相 应的物业管理问题进行产权经济学分析阐述了当前我国在小区所有权共同行使 已经相应的物业管理方面所产生的问题，同时介绍了国外先进的小区所有权行使 的制度经验，使用产权经济学、集体行动逻辑、权利行使成本一收益分析等工具 对小区所有权进行理论分析，深入分析了业主在行使小区所有权时面临的种种障 碍 基本结论是：业主委员会模式和物业管理模式是突破小区所有权共同行使难题 的两个基本选择但中国现在选择了一个中间道路，即“业主+ 物业管理”模式， 该模式要求的条件更为丰富、构建的制度更为复杂性并且我国现阶段，居民普 遍缺乏公共意识，业主委员会难以到位，反而使物业管理公司牺牲、侵占业主权 益成为突出问题因此，对现阶段的中国来说，严格管制的物业管理模式是更好 的制度选择然后，在此基础上，逐渐向业主委员会模式过渡 根据上述判断，本文给出了提高业主自治有效性和完善小区物业管理两个方 面的政策建议 关键词：物业管理；小区所有权；业主自治；产权 v 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h ep r o p e r t y - r i g h t so ft h ed i s t r i c ti sad e wd e v e l o p i n gi i g h 坞i ti sa l lt h eo w n e g s i nt h eh o u s ep r o p e r t yd i s t r i c tc o - o w n e dt h ef i g h to fu s ea n di n c o m et ot h ep u b l i c p r o d u c ti nt h ed i s t r i c t t h ef l o wa b i l i t yo ft h ep r o p e r t y - f i g h t so ft h ed i s t r i c tm a k e s i t d i f f i c u l tt oe x e r c i s et h er i g h t o no u ch a n d , b c c 黼o ft h ef l o wa b i l i t yo ft h eo w n e r , t h e yd on o tp a yd o s ea t t e n t i o nt ot h ef u t u r eo ft h ed i s t r i c t , t h ef u t u r ep r o f i t so f i n v e s t i n ga n dm a n a g i n gt h ed i s t r i c tl a c ka p p e a lt ot h eo w i i c i s , t h em o t i v ef o r c eo f e x e r c i s i n gt h ef i g h ti si n s u f f i c i e n t , a n dn u m e r o u so w n e r sh a v ec a u s e dt h ed i f f i c u l t p r o b l e mo ft h ec o l l e c t i v ea d i o n o nt h eo t h e rh a n d , t h ep u b f i cp r o d u c t si nt h ed i s t r i c t - 聆i nt h ed y n a m i cc h a n g e , t h ed i f f i c u l tp r o b l e mo fp u b h cp i o d u a so f f e r i n gl e a dt h e e x e r c i s i n go fr i g h tt of a c i n go b s t a c l e t h e n , h o wt oe x e r c i s et h ep r o p e r t y - r i g h t so ft h ed i s 仃i c tt o g c t h 口w t hb e u e r q u a l i t y ? t h ee x i s t i n gr e s e a r c hs h o w st h a tw es h o u l ds t r e n g t h e nt h el e g i s l a t i o n , p l a c e t h eh o p eo nt h ei s s u ei nc o n c r e t el e g a lr u l e sa n dr e g u l a t i o n ss u c ha st h ee s t a t e m a n a g e m e n tl a w , r e a lr i g h tl a w i te m p h a s i z et h a tw es h o u l ds e tu pas ho fe f f e c t u a l o w n e r sa u t o n o m ys y s t e m s , t h eo w u e rs h o u l dj o i n t st h em a n a g e m e n tt od i s t r i c t t o g e t h e r , p r e v e n tt h ed i s t r i c tf i o mo w n i n gt h e 。h - e e - r i d e r 。o u t s i d eq u e s t i o no ft h e p m p e r t yi nc o m m o n 。 t h et e x ta n a l y z e st h ep r o b l e me x i s t i n gi nt h ee s t a t em a n a g e m e n ta tp r e s e n tj n t e r m so fe c o n o m i c s , c a n yo nt h ee c o n o m i c sa n a l y s i so ft h ep r o p e r t yr i g h to ft h e q u e s t i o n so ft h ep r o p e r t yr i g h to ft h e d i s t r i c ta n dc o r r e s p o n d i n g p r o b l e mo f m a n a g e m e n t e x p l a i nt h eq u e s t i o ni nd i s t r i c tp r o p e r t y - r i g h t se x e r c i s ea n de s t a t e m a n a g e m e n ta tp r e s e n t , r e c o m m e n df o r c i 弘a d v a n c e dd i s t r i c tp r o p e r t y - r i g h t se x e r c i s e t h ei m p l e m e n t a t i o ne x p e r i e n c eo ft h es y s t e ma tt h es a m et i m e , u s cp r o p e r t yr i g h t e c o n o m i c s ，c o l l e c t i v ea c t i o nl o g i c , r i g h te x e r c i s ec o s t i n c o m ea n a l y z et o o lg oo u t h e o r ya n a l y z et od i s t r i c tp r o p e r t y - r i g h t s , a n a l y z ei nd e p t ha l ls o r t so fo b s t a c l e st h a t t h eo w n e rf a c e sw h i l ee x e r c i s i n gt h ep m p e n t - d g h t so fd i s t r i c t t h eb a s i co o n d 璐i o ni st h a to w u e rc o m m i t t e em o d ea n dp m p e r t ym a n a g e m e n t m o d ea l 。t h et w ob a s i cc h o i c e st oi n e s k i n gt h r o u g ht h ed i f f i c u l tp r o b l e mo ft h e v l 山东大学硕士学位论文 p r o p e r t y r i g h t so f t h ed i s t r i c te x e r c i s i n g b u ti tc h o o s e st h em i d d l em a dn o wi nc l x i n a ： t h em o d eo f 。o w n e r + e s t a t em a n a g e m e n t 。t h em o d er e q u i r e st h ec o n d i t i o nm o r e a b u n d a n ta n dt h ec o n s t r u c t i o ns y s t c mm o r ec o m p l i c a t e d a n di nt h ep r e s e n ts t a g e ，t h e r e s i d e n t s 1 a c kp u b f i cc o n s c i o u s n e s sg e n e r a l l y , t h eo w n e r sc o m m i t t e ei sd i f f i c u l tt o p r o d u c t o nt h ec o n t r a r y , i tm a k e st h ee s t a t em a n a g e m e n tc o m p a n ys a c r i f i c i n g , o c c u p y i n gt h eo w n e r sr i g h t sa n di n t e r e s t sb e c o m et h eo u t s t a n d i n gp r o b l e m s of o r c h i n aa tt h ep r e s e n ts t a g e ，t h ec o n t r o l l e ds t r i c t l yp r o p e r t ym a n a g e m e n tm o d ei s b e t t e rc h o i c e t h e no nt h i sb a s i s , i ts h o u l dc a r r yo u tt h et r a n s i t i o n 协t h em o d eo f o w n e r sc o m m i t t e eg r a d u a l l y a c c o r d i n gt ot h ej u d g e m e n t st h a td e s c r i b e di nt h ep r e c e d i n gp a r a g r a p h s , t h et e x t p u tf o r w a r d r e l e v a n tp o l i c ya n ds u g g e s t i o ne x t e r n a le x p e r i e n c e 丘d mr a i s i n gt h eo w n c r v a l i d i t yo fa u t o n o m ya n di m p r o v i n gt h ed i s t r i c te s t a t em a n a g e m e n l k e y w o r d ：e s t a t om a n a g e m e n t , p r o p e r t y - r i g h t so ft h ed i s t r i c t , o w i l e rs e l f - r u l i n g m a n a g e m e n t , p r o p e r t yr i g h t 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本 文的研究作出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：毒乳日 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人 授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可 以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：鞲导师签名：日 期：冱立业 山东大学硕士学位论文 i i ii i _ _ 一导论 1 1 选题的价值与意义 随着城市商品房小区的出现，业主权利也逐渐为人们所熟悉，但是物业管理 缺乏较为系统的理论和统一操作规程，发展还不是很成熟，在城市小区的管理也 管理过程中也暴露出诸多问题，业主权利的行使遇到了很多现实的难题，尤其是 一些共有权利的行使从社会需求角度来看，随着我过改革开发的不断深化，市 场经济日趋活跃，新建房屋的数量逐年增加，要求城市小区的管理规范化；从管 理体制来看，推行新的物业管理模式是房地产产业深化改革的重要内容，物业管 理的社会化，企业化势在必行；同时城市小区的物业管理又是社会公益性的事业， 因此物业管理成为人们生活中关注的热点之一面对城市小区物业管理的种种问 题，本文试图从产权经济学角度解决小区所有权共同行使的难题 物业管理方面的研究文章多偏重于实例分析，法律分析，上升到经济学理论 高度的不多本文从经济学角度来分析当前物业管理中存在的问题，将物业产权 与管理的问题进行产权经济学分析，现有的资料还不多见，可参考的文献很少。 探索性较强小区所有权是种新型产权。是一种需要共同行使的权利，其行使 因为多种障碍的存在而导致基本上难以顺利行使，由此形成了物业管理中的多种 问题。在小区所有权的共同行使研究上还不充分，现实和理论两个方面都有深入 研究的必要 1 2 基本思路 介绍基本概念和研究进展后，阐述当前小区所有权共同行使和物业管理中产 生的问题，介绍国外先进的小区所有权行使制度安捧，使用产权经济学、集体行 动逻辑、权利行使成本一收益分析等工具对小区所有权进行理论分析。深入分析 业主行使这个小区所有权时面临的障碍，最后根据理论分析和国外经验给出政策 建议 1 3 论文的基本框架 本文从阐释理论到运用理论，进而解决问题，并从实践中丰富理论的思路， 突出小区所有权的特点，根据小区所有权的动态性，小区公共产品的不确定性， 从事实出发，寻求更有效的行使小区所有权的途径 1 2 山东大学硕士学位论文 全文共分五个部分一为导论，介绍本文的写作的动机基本思路和论文的基 本框架二为基本概念和研究进展，首先阐述了产权释义、公共产品、交易与交 易成本、物业产权和物业管理、业主自治这些基本概念，然后提出了本文特有的 小区所有权这个基本概念然后介绍国内外关于物业管理的研究和一些具体翻 度三为小区所有权共同行使的现状和问题，介绍了我国城市小区物业管理的状 况及我国小区所有权共同行使存在的问题四为从理论上分析小区所有权共同行 使难题及其突破五是突破小区所有权共同行使难题的政策建议六是结语 山东大学硕士学位论文 = 基本概念和研究进展 2 1 基本概念 l 、产权释义 产权简言之就是对财产的权利，指的是人对某种有价值的资源的权j f g ，包括 归属权、占有权、支配权和使用权产权是人们围绕或通过财产形成的经济权利 关系，直观上是人对物的关系，实质上都是产权主体( 包括公有主体和私有主体) 之间的关系，就是人与人的关系田 在西方经济学者中，从亚当颠密开始直到1 9 世纪末，对于财产权问题， 表现出三种基本倾向：一是将财产权的核心归结为对资产的所有权，二是将这种 所有权进一步理解为“天赋人权”，即平等地获得排他性资产权利是历史永恒的 自然因此，法权式的私有权而不是特权式的私有权应该成为社会制度得基础； 三是财产权作为制度的前提，被作为假定存在条件排除在正统微观经济学和标准 的福利经济学分析之外，正统理论承认私有产权的重要但并不认为经济学应当分 析它直到2 0 世纪初一批制度经济学，尤其是2 0 世纪3 0 年代的科斯的产权理 论提出之后，这种关注越来越普遍，可从对产权的多样化定义就可以看出 第一，认为产权是财产所有权，并迸一步把财产所有权解释为包含多方面权 能的权利束。佩杰威齐认为，所有权包括四方面的权利：使用属于自身资产的权 利和在一定条件下使用他人资产的权利，统称为使用权利。从资产中获得收益的 权利，包括从自己所有的资产取得收益和租用他人资产并从中获得收益的权利， 统称收益权；三是变化资产的形式和本质的权利，即处置权；四是全部让渡或部 分让渡资产的权利，即交易权 第二，认为产权是一个比所有权更为宽泛的，包含一切关于财产权能在内的 范畴学者p 阿贝尔指出产权涵盖：所有权、使用权、管理权( 决定怎样和由 谁来使用所有权的权利) 、分享残余收益或承担负债的权利( 来自于对所有物的使 用或管理所产生的收益和成本分享和分摊的权利) ，对资本的权利，对所有物的 转让使用、改造和毁坏的权利，安全( 即免于被剥夺的) 权利：重新获得( 业已失去 的资产的可能和制度保障) ；其他权利，包括不对其它权利和义务的履行加以约 束的权利，禁止有害于使用权的权利学者张五常以私有产权为考察对象，认为 从其功能上看，私有产权包括三个权利：私有的使用权、私有的收入享受权、自 3 山东大学硕士学位论文 _ _ _ _ _ 一i - _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ 一 由的转让权 第三。认为产权是法律或国家( 政府) 强制性规定人对物的权利，产权就是物 权，这反映了相当一部分法学家、法经济学家的观点 第四，产权是一种形成人们对资产的权威的制度方式，产权不是一种静态的 客体，而是一系列旨在保障人们对资产的捧他性权威的规则，进而维护资产有效 运行的社会制度阿尔奇安考察了这种产权的形成途径，国家强制实施、市场竞 争并行不悖成为产权界定的重要方式 总的看来，产权是多种权利构成的权利束，并且随着经济生活演变而不断扩 张这一权利柬产权也是一种具有捧他性的权力关系，某个人对某一物品拥有产 权就捧斥了其他人对同一物品的产权不过，也有在两种情况下可以出现多人同 时拥有产权的情况一是若干人共同对某一物品拥有产权，这就是公共产权另 一种情况就是不同的人拥有产权中的不同权利我们说过，产权可分割为几种具 体的权利，这些不同的权利可以由不同的人拥有i & 1 5 l 不论是私有产权，还是公有产权，它都具有一定的社会功能，可以保护占有 主体利益，规范、约束主体经济行为，促进资产高效利用正如德姆塞茨所言， 产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能够帮助一个人形成他与其他 人进行交易时的合理预期。如果产权制度完善合理，那么，经济活动的参加者就 有财富创造的动力；如果产权制度不合理，主体对该商品就无权加以有效使用、 享用、处置。对客体来说各种有形、无形资产处在呆滞，不能转让、不流动的 闹置状态 2 、公共产品 经济学家把物品分为公共产品和私人产品微观经济学主要研究私人物品， 即可以在市场购买到的那些商品例如，水果、服装、火车票等等私人物品具 有明确的产权特征，在形体上可以分割和分离，消费或使用私人物品时有明确的 专有性和捧他性，如果甲已经消费了某件商品，乙就不可能荐消费同件商品了； 如果丙通过支付某件商品的价格而占有了该商品，不通过交易，丁就不可能也占 有同件商品与私人物品相反，在现实经济中还大量存在不具备明确的产权特征， 形体上难以分割和分离，消费时不具备专有性和排他性的物品( 如：国防、道路、 广播等) ，这种物品被称之为公共物品许多环境物品也是公共物品。或者具有 4 山东大学硕士学位论文 】i i i _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ i 很强的公共物品性质例如，大气质量、河流和公共土地公共物品的重要特征 是供给的普遍性，即在给定的生产水平下。向一个额外消费者提供商品或服务的 边际成本为零甲对该物品的消费，不会减少或影响乙对同一物品的消费例如， 当交通流量较低时，在公路上开车的额外成本为零；某城市空气质量改善后，居 民甲呼吸到清洁的空气，但不会减少居民乙和其他居民呼吸的清洁空气量公共 物品另一个重要特征是消费非捧他性，即任何人都不能因为自己的消费而排除他 人对该物品的消费其结果是很难或者不可能对使用公共商品收费，因为公共物 品能够免费使用国防是非排他性的典型例子一旦国家提供了国防服务，所有 公民都能享受它的好处公共物品的这种性质，使得私人市场缺乏动力，不能有 效地提供商品和服务通过比较增加一单位商品的边际收益与生产该单位商品的 边际成本，可以决定私人物品的有效供给当边际收益与边际成本相等时，实现 经济效率。对私人物品，边际收益由消费者得到的收益衡量对公共物品，必须 了解每个入对增加一个单位产出的估价把所有享受该公共物品的人的估价加 总，就可以得到边际收益要决定公共物品供给的有效水平，必须使加总的边际 收益等于生产的边际成本诩 物业管理的主要对象是公共产品，包括实物形态的公共设施和货币形态的公 共维修基金以及小区集体购买的、物业管理企业提供的保安、维修、绿化等服务 这些均具有竞争性和非排他性，是一种典型的c p r ( c o m m o np o o lr e s o u r c e , ：公 共池塘资源) 问题由于物业管理具有明显的竞争性和非排他性，如果不进行有 效的制度维护，在。搭便车”( f 口e e - r i d e r ) 、规避责任和机会主义行为的诱惑下， 就会酿成“公有的悲剧”。奥尔森在集体行动的逻辑中明确指出：“有理性的、寻 求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益0 因此，理性 的个人行动往往带来的是集体的非理性 公共事务的管理，早期的经济学家给出的两剂药方是：利维坦和私有化，否 则，就会出现哈丁的“公有地悲剧”、普遍使用的“囚犯的难题以及奥尔森的 。集体行动的逻辑。公共经济学的奠基人奥斯特罗姆教授给出了第三条道路： 自筹资金的合约实施博弈即自主治理 3 、交易与交易成本 交易是制度经济学的一个重要概念制度经济学家认为，人类的经济活动总 5 山东大学硕士学位论文7 一i _ _ _ _ _ _ 鼻鼻日_ l 曩_ _ 一 体上只有两类：一类是生产性活动。即人与自然界发生关系的活动，譬如资源的 开采、产品的加工等等；另一类就是交易活动，即人与人之间发生经济关系的活 动，譬如商品的买卖、劳资的谈判，企业内的管理活动，股票的交易等等在制 度经济学看来一切不能归结为人类生产活动的经济活动，即一切不是以改变自 然为目标的经济活动都是交易活动。这些交易活动可以具体区分为三类：平等的 交易( 商品买卖等，这与人们通常的理解一致) 、管理的交易( 如企业内上下级之间 的关系) 、限额的交易( 特指政府与公众的经济关系) 实际上，人们所进行的经济 活动，很大一部分是交易活动而非生产活动，越到现代社会，市场经济越发达， 交易活动占全部经济活动的份额越大科斯提出的交易成本概念，是现代产权理 论的基础交易成本的高低取决于交易因素和人的因素两方面从交易因素来说， 交易活动越复杂，交易市场盼不确定性越大，交易成本越商一方面是人的“有 限理性”，即人的理性飞知识、思考能力等都是有限的，面对日益复杂的外部世 界和市场活动。谁也不可能无所不知人的理性的这种有限性越强，交易成本越 大另一方面。人又都有一种投机取巧的“机会主义”倾向，人总是企图在交易 活动中见风使舵、随机应变，以为自己牟取利益这样，交易各方就必须花费成 本来预防和消除对方的取巧倾向所以，人的这种投机取巧倾向越强，交易成本 也越大川 4 、物业产权和物业管理 。物业”一词是由英语p l o p e r t y 引译而来，涵义为“财产、资产、拥有物、 地产、房地产。等。所谓物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之裙配套的 设备、设菔和场地那么，实质上物业则是对应于这些房屋、设备、设施、场地 的特定权利集合物业的产权包括如下这些权利：占有权( p o s s e s s i o n ) 、管理权 ( c 叫i i o i ) 、享用权但n j 0 3 ，m 衄【t ) 、捧他权( e x c l u s i o n ) 、处置( d i s p o s i t i o n x 能- 售、 出租、抵押、赠与、继承) 这些权利的集合才构成了一宗物业的完整的所有权 而业主或使用者们在使用物业时，则是在行使各自所拥有的对物业的全部或部分 权莉集合 通常的物业应由三部分组成：土地所谓的土地是指由一定的地表面积构 成的地产我国土地法规定，城市土地归国家所有，地下公共设施及各种矿产资 源归国家所有因此，对土地所有者来说其使用的一定范围的土地仅仅是地表 6 山东大学硕士学位论文 一i一_|j_ 面积，且只有一定年限的使用权，而没有严格意义上的所有权建筑物建筑 物是指以土地为基础的各种建筑物和构筑物的统称，是相对独立的物业建筑物 可以为国家，集体、个人所有，而土地则为国家所有，集体和个人对土地只有使 用权 物权物权是指物业所有权人在法律规定范围内支配不动产并捧除他 人干扰的权力物权是财产权，标的为物。义务主体为不特定的人物业物权包 括自物权和他物权 物业作为土地及其附着的建筑物组成一个整体，有其自身的特性。物业的特 性表现为；构成上的整体性，土地和建筑物是统一的一个有机整体，两者缺一 不可 空间上的固定性，由于土地的不可移动性，物业也具有了不动产的性质 时间的长期性，房屋的使用寿命是长期的。物权关系可以延续 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托。依国家有关法律规范， 按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手 段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、闰 到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值物业管理属于第三产业的服 务性行业，物业管理的对象是人，是集管理、经营服务为一体的有偿服务劳动 物业管理坚持有偿服务原则，是市场经济条件下第三产业的基本特征p o l 5 、业主自治 业主自治是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据 法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织确立自治规范，自我管理本 区域内的物业管理活动的基层治理模式从本质上说，自治就是自治主体依法自 我设权、自我约束、自我管理、自我服务自我发展和自我实现，其实质是自治 主体对自治权的设置和自治权的行使1 1 2 】 在本文中要使用的。小区所有权”的内涵就是小区中业主共同拥有的权利， 即共有共享权共有共享权是指住宅小区住户依照法律或规约之规定，对除专有 部分以外的区分所有建筑物共有部分、建筑物附属设旄设备及建筑物占用基地、 附属基地所享有的占有、使用、收益的权利 在我国现有建筑物区分所有理论的研究中，不管支持那种论说，均使用。共 有权”这一概念关于“建筑物区分所有权”一词的表述，各国立法不尽相同 在德国称为。住宅所有权美国称为。公寓所有权0 瑞士称为“楼层所有权” ， 目前，我国学术界采用的名称是日本及我国台湾法律所采用的“建筑物区分所有 权”的称谓关于建筑物区分所有权的概念，各国民法学者有几种学说，分别有 。一元论说”、。：元论说”、“三元论说”等一元论说又分为“专有权说”和。共 有权说”，前者认为区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所有权，后者 将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有人所共有。二元论说”的主要观点 认为：建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由 各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共同部分时。每一个 所有人所享有的对其专用部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。三元论 说”的主要观点是：建筑物区分所有权是指多个所有人，甚至上百个所有人共同 拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建鳙物 部分( 专有部分) 所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部 分( 共有部分) 所享有的哭有权以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事 务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权 和成员权的结合 关于上述学说，。一元论说”或者撵斥了共有权的客观存在，或者不能反映 建筑物区分所有权所固有的专有权特性而。二元论说”虽然将专有权及共存仅 纳入了区分所有权，但忽略了因区分所有权人的共同关系所产生的成员权实质 上，建筑物区分所有权既不同于传统的不动产所有权，也不同子一般的共有关系 除各区分所有人的专有权利和共有权利外，各个业主因共同关系而形成的成员权 是建筑物区分所有权中非常重要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部 分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常重要的作用。三元论说” 中包含的成员权内容是专有权和共有权不能概括的因此，“三元论说”观点最 为全面，最能反映现实情况 共有共享权与普通的芙享权不同，从权利的法律地位来看，共有共享权从属 于专有权，具有从属性权利人享受权利的大小直接与专有权相关从权利的权 能上看，共有共享权具有使用和收益的权能。而没有处分权，其不能单独转让， 只能随专有权一同转让从标的物来看。共有共享权的标的物不可请求分割。从 优先购买权上来看，共有共享权随专有权一道转让时。其他共有共享权人一般无 优先购买权从实际可操作性出发，应以权利的内容为依据来认定共有共用权 0 山东大学硕士学位论文 就使用权而言，宜认定为共同共有即各小区住户对共有共用部分可普遍、全面地 使用：对收益权而言，则认定为按份共有，以便清楚明确的分配收益。【1 ，i 2 2 研究进展 2 。2 ，1 国内学者研究物业管理的现状 从法律的角度关注物业管理 从法律角度来看建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地 位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题我 国物业管理立法一直落后于实践，怎样建立一个完整的物业管理法律体系是立法 者、学者考虑的个基本问题我国物业管理制度的基本框架有两种一是自主 型物业管理，即业主自治；第二是委托型物业管理，即委托管理这两种管理模 式相结合构成我国物业管理制度的基本框架因此完善我国物业管理就要从完善 这两种管理制度的管理立法入手。很多学者都主张我国应选择物业管理法的立法 模式，并初步勾勒出我国物业管理的立法体系 物业管理问题的经济学分析 当整个行业普遍出现物业纠纷时，不仅仅是人的素质问题，而是制度的问题 物业管理的主要对象是公共产品，包括实物形态的公共设施和货币形态的公共维 修基金以及小区集体购买的、物业管理企业提供的保安、维修、绿化等服务。我 国从福利分房到商品房改革的潮流下，政府的初衷就是让居民摆脱福利体制下对 政府的依赖，因此政府不可能再陷入承担居民家庭私人群体共用资产的维护和服 务的责任，况且，公共财政的支出也不可能用于私人群体共用资产的维护和服务 为了避免小区共有财产的“搭便车”外部性问题，只有联合起来，组成业主团体。 经济学的角度看目前的物业管理纠纷，更多是由于没有建立起一套行之有效 的业主自治制度，导致了我国物业管理领域陷入了集体行动的困境。随着物权法 的颁布与相关制度的完善，物业管理最终会形成一种良性的循环 2 2 2 国外物业管理制度实施 荚国的物业管理 第一，专业化程度高 美国的物业管理有专业的物业管理公司，物业管理公司一般负责整个住宅或 住宅小区的物业整体管理，而具体业务则聘请专业的服务公司承担物业管理的社 9 山东大学硕士学位论文 会化和专业化分工使住宅小区物业管理费用大大降低，提高了工作效率和质量 第二，管理权明晰 在美国物业管理权明晰，通过政府的法规明确物业管理的权限开发商在完 成住宅项目前，就要按规定要求成立物业管理的机构和制定有关制度和行为规 范当住宅销售超过半数后，开发商将协助业主成立业主管理委员会并将物业管 理权转交给业主委员会此后，开发商将作为住宅小区的一个业主成员服从业主 委员会对该住宅小区的物业管理 第三，业主委员会的重要作用 业主委员会为非盈利机构，按非盈利企业模式组成董事会、制定章程和细则、 制定有关制度和规范，并向政府登记注册合法后按企业模式运营业主委员会将 自行组织业主成员或专业人员，或委托公司承担物业管理业主委员会的董事会 由全体业主选举( 包括有部分未售出住宅的发展商) ，物业管理费按业主委员会做 出的年度预算由各业主按其所占小区产权的比例分摊业主委员会年终将向各业 主汇报物业管理费使用情况，节余部分则结转到下一年使用若在物业管理运营 时发现物业管理费不足，业主委员会将适时召开业主会或直接通知业主增加缴纳 物业管理费。除了一般物业管理的职能外，更重要的是业主委员会要根据小区的 规格，建筑特点，制定小区行为规范以保证小区业主能够享有和谐的生活质量、 良好的整体建筑和环境质量。促使该地产保值升值小区行为规范包罗万象。例 如：该小区是否可以饲养宠物、何种宠物及饲养宠物的规定；住户在其花园或草 坪搭建临时或永久性的建筑的规定；若住户想改变其住宅建筑的外部色彩须按业 主委员会制定的制度办理总之规范内容很多，包括空调的安放位置，业主应保 护小区环境的条款以及垃圾如何处理的规定等等 新加坡的物业管理 新加坡享有。花园城市”的美誉，国民的居住质量很高，这与其高水平的物 业管理是分不开的 第一，物业管理组织系统健全 新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责该局下设3 6 个区办事处， 每个区办事处一般管理2 至3 个小区。每个小区拥有4 0 0 0 - 6 0 0 0 个住户，区办事 处管理住宅一般为1 0 0 0 0 1 5 0 0 0 套( 户) 区办事处的主要业务有：房屋维护 山东大学硕士学位论文 区办事处每5 年对楼宇的外墙、楼梯、公共走廊、屋顶等进行一次维修：电梯 维修与保养一旦发生故障，5 分钟内电梯维修组人员就会到来；户内水电卫 生设备的保养和维护区办事处为居民提供2 4 小时服务。利用维修车进行紧急 处理和a 常维侈这些服务要收费；公共区域、“旷地”的管理新加坡高层 住宅区底层是开敞空问，叫。楼下旷地。，这些“旷地。平日为老人、儿童提供 活动空问，遇到居民举行葬礼、宗教仪式、结婚时则可被租用；商业房屋( 如 自由市场、购物中心) 的租赁管理；出租住宅的租金交纳与售房期款的收取： 区内停车场的管理；小区环境清洁住宅横内设有垃圾槽，袋装垃圾可以投 入，大件垃圾要送入垃圾站； 园艺及绿化管理等 第二，强化法治管理 新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理物业管理部门编写了住户手 册 、住户公约 、防火须知) 等规章，同时制定了公共住宅室内外装修，室外 公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础倒如对室内装修有非常严 格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3 个月内完成， 此后3 年内不准再进行第二次装修同时规定住户装修必须向建屋发展局申请装 修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包装修户与承包商一起前往 物业管理单位办理装修手续。并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费工程 装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证为了保持建筑物 的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：不准改 变住宅主体结构( 墙体、柱子、梁) ；厨房、卫生问的磨石地板和墙壁瓷砖3 年 内不准更换； 室内管线、电源开关不准改变；楼房外观不准改变 第三、提供优质的保养与服务 新加坡政府对住宅小区公共设施( 设备) 保养维修十分重视，要求物业管理企 业提供最优质服务：住宅楼的维修政府规定每5 年对整幢楼房外墙、公共走 廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修；电梯保养与维修所有住宅电 梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5 分钟内电梯维修工必须到场维修； 户内水电卫生设备的保养国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处 的保养组保持联系，为居民提供2 4 小时服务各区办事处都有维修车，车内设 有无线电话，以提供工作便利 1 1 山东大学硕士学位论文 澳大利亚的物业管理 澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者 外，还有众多小的投资者热衷于投资居民住宅，以求能合法的减免税收及得到比 其他投资更高的回报和更高的安全系数这样，许多专业化的物业管理公司就应 运而生，来帮助投资者管理好物业 第一，物业管理公司必须有执照 在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的 专业知识和技能由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要 有不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照例如持居民 住宅管理牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房管理牌照的不能管理购物中 心大楼等另外。这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查若发现 有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或暂停牌照，严 重的甚至会判刑 第二，多层住宅横的管理 多层住宅楼的业主只拥有大楼的一小部分产权，即仅限于其居住的一定范匿 内的空间，因此就需要有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及 楼内的公共部分 一般的做法是由业主中的几个人组成管委会，并推选人为负责人，该负 责人负责大楼的所有事务，包括收取管理费，在银行设立户头，委托专业公司或 个人负责清洁、绿化、管道维修及大楼保安等居民住宅楼通常都安装有保安对 讲门管委会的其他人起着协助和监督的作用，检查管理费是否用于大楼的合理 开支等管委会有权制定管理标准，不够开支时可适当增加，如果每年剩余还可 回报该大楼，更新一些公用设旖等 第三，高层住宅楼管理 高层楼宇由于居住人员多，楼字所配套的电梯、中央空调系统、消防系统、 保安监控系统，游泳池等公用设备、设旄较多，因此聘请专业的物业管理公司或 物业代理进行管理是通常的做法，当然管理费也相应较高 第四，商用的办公大楼管理 这类大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公霉代为管理，管理形式可分 山东大学硕士学位论文 为两种，一种是物业管理公司与各专业公司签订合同，另一种是物业管理公司与 另一物业管理公司签订。二手合同”第一种管理较为普遍，物业管理公司与一 些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同，合同中具体 规定了服务管理的具体项目及费用由于市场竞争激烈，合同到期时，物业管理 公司有权对各专业公司进行更换，以取得客户的满意及获得更大的经济效益另 一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式，即大楼的物业管理公司 与另一家物业管理公司签订合同。二手合同”主要是由于近几年的经济不景气， 取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的。二 手合同”i ? 埘l 国外物业管理的共同点 三个国家的共同点就是社区的管理权利明确，所有物业管理专项事务如清 洁、绿化、机电、房屋维修等均交社会专业化公司来千物业公司( 理事会) 的 职能一方面是日常专项事务的调度和监督，另一方面则是物业经营和社区建设发 展规划的制定 山东大学硕士学位论文 三小区所有权共同行使的现状和问题 3 1 我国城市小区物业管理的状况 3 1 1 我国物业管理的引入 物业是已建成并居然使用功能和经济效用的各类居住和非居住的房屋以及 与之相配套的设备、市政、公共设施、房屋所在地与附属场地、庭院等传统意 义上的“物业管理”起源于1 9 世纪6 0 年代的英国，可以说是最早的“物业管理” 从那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视起来，在世界各国普遍 推广并不断发展成熟物业管理