（金融学专业论文）基于房地产业运行周期的房地产信贷风险研究.pdf

硕士学位论文 摘要 1 9 9 8 年我国住房制度改革以来，随着国家经济的发展，我国的房地产价格不 断上升，形成了近十年的持续繁荣。特别是近两年，房地产市场更呈现井喷式增 长。然而在美国次贷危机、全球经济波动加剧的背景下，中国房价和成交量双双 下滑，一时间中国房市“拐点论”盛行，房地产信贷风险渐渐暴露。 房地产业是我国支柱产业之一，房地产信贷在银行信贷比重中首屈一指，房 地产业的兴衰对于金融、经济的稳定影响巨大。中国的房地产业到底何去何从? 商业银行如何防范房地产信贷风险? 本文借鉴国外房地产业发展的历史经验，从 宏观的角度来研究我国的房地产业运行的轨迹，并用国内数据对影响我国房地产 市场的三个核心因素国民经济、城市化水平和房地产投资，进行v a r 实证分 析，并运用j o h a n s e n 检验和g r a n g e r 因果检验及脉冲响应函数证实这三大核心因 素是影响房地产业运行轨迹的重要因素。在此基础上，本文回答了我国房地产业 “将向何处去”、“是否具有周期波动”及“现在处于什么阶段”三个关键问题。本文 认为支撑我国房地产业的核心因素并没有改变，它们仍然保持着向好的趋势，这 将继续推动我国房地产业的发展；由于历史短，制度不成熟等原因，我国的房地 产业并没有形成完整的周期运行过程；但目前的房地产业偏离了产业成长的正常 轨道，存在非理性的泡沫，需要正确的引导。同时本文提出了引导国内房地产业 健康稳定发展的“变轨论”观点。所谓“变轨论”本文认为现在的房价下落是从泡沫 向理性的回归。目前，国内房地产业运行出现一定程度的“错轨”运行状况，而并 非房地产业周期从繁荣走向衰落的“拐点”。通过国家的政策调控和引导人们正确 的认识，我国的房地产业可以重新回到正确的轨道上。最后，本文根据商业银行 房地产信贷的现状，提出了一系列防范我国房地产信贷风险的政策建议。 关键词：房地产业周期房地产信贷风险v a r 变轨 基于房地产、业运行周期的房地产信贷风险研究 a bs t r a c t a st h en a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，c h i n e s er e a le s t a t ep r i c e sh a v eb e e n r i s i n g ，s i n c e 19 9 8w h e nc h i n e s eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m e d t h em a r k e th a sb u i l ta d e c a d eo fp r o s p e r i t y e s p e c i a l l yi nt h ep a s tt w oy e a r s ，t h er e a le s t a t em a r k e tt h er e a l e s t a t em a r k e td e v e l o p e de x p l o s i v e l y h o w e v e r ，b o t ht h ec h i n e s eh o u s i n gp r i c e sa n d t u r n o v e rf e l l w i t ht h eo u t b r e a ko f “t h el o a n t o - c r i s i s i nu n i t e ds t a t e sa n dt h e i n c r e a s e dg l o b a le c o n o m i cv o l a t i l i t y t h ec h i n e s eh o u s i n gm a r k e t ”i n f l e c t i o np o i n t ”i s r i f e ，t h er e a le s t a t ec r e d i tr i s kh a sb e e ne x p o s e d p r o p e r t yi so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e si nc h i n aa n dt h ef l u c t u a t i o no fr e a le s t a t e i n d u s t r yi sb r i n g i n gf i n a n c i a la n de c o n o m i cs t a b i l i t yt r e m e n d o u si m p a c t h o ww i l l c h i n e s er e a le s t a t eo p e r a t e ? h o ws h o u l dc o m m e r c i a lb a n kg u a r da g a i n s tr e a le s t a t e c r e d i tr i s k ? i nt h i sp a p e r ，w es t u d i e dc h i n e s er e a le s t a t eo p e r a t i o no ft h et r a c kf r o ma m a c r op o i n to fv i e wb a s e do nf o r e i g nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti nh is t o r i c a le x p e r i e n c e w i t hv a rm o d e lt h i sp a p e re m p i r i c a lt e s t e dt h et h r e ec o r ef a c t o r s t h en a t i o n a l e c o n o m y ，t h el e v e lo fu r b a n i z a t i o na n dt h eh o u s i n gr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，e f f e c t i n g t h ed e v e l o p m e n to fd o m e s t i cr e a le s t a t em a r k e t t e s t i n ga n dt h er e s u l to fj o h a n s e nt e s t ， g r a n g e rc a u s a l i t yt e s ta n dt h ei m p u l s er e s p o n s ef u n c t i o nc o n f i r m e dt h a tt h et h r e ec o r e f a c t o r sa r ei m p o r t a n tt ot h er e a le s t a t ei n d u s t r y o nt h i sb a s i s ，w eg a v et h ea n s w e r so f t h r e ek e yi s s u e sa b o u tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n a - “w h a ti st h ed e v e l o p m e n t t r e n d ? i st h e r ea n yc y c l e ? a n d “w h e r ei si ti n ? ”i nt h ep a p e r t h ec o r ee l e m e n to f c h i n a 。sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sn o tc h a n g e d ；t h e ys t i l lm a i n t a i nt h eg o o dt r e n dt h a t w i l lc o n t i n u et op r o m o t ec h i n e s er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t b e c a u s eo fs h o r th i s t o r y ， p r e m a t u r es y s t e ma n do t h e rr e a s o n s ，c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sn o tc o m p l e t et h e f u l lc y c l eo fo p e r a t i o n ；c u r r e n tr e a le s t a t ed e v i a t e df r o mt h en o r m a lt r a c ko ft h eg r o w t h o fi n d u s t r y ，t h e r ea r em a n yb u b b l ei ni t t h e r e f o r e ，w ep r o p o s e dt h eo p i n i o no f t r a c k c h a n g i n gt h a tg u i d e t h eh e a l t h ya n ds t a b l ed e v e l o p m e n to f t h em a r k e t i n s t e a do f t h ep r o c e s sf r o mp r o s p e r i t yt ot h ed e c l i n et h r o u g ht h e ”i n f l e c t i o np o i n t ”，i nm yo p i n i o n t h ef a l l i n go fp r i c e sr e f l e c t st h er e t u r no f b u b b l et on o r m a l i ta l w a y sh a p p e n so nt h e w a yf o rg r o w t ht om a t u r i t y t h r o u g ht h es t a t e 。sp o l i c yc o n t r o la n dg u i d et ot h ec o r r e c t c o n c e p t s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yc a nr e t u r nt ot h er i g h tt r a c k f i n a l l y ，w es u g g e s t e da s e r i e so fr e c o m m e n d a t i o n sa g a i n s tr e a le s t a t ec r e d i tr i s ku n d e rt h ec u r r e n ts i t u a t i o no f t h er e a le s t a t el o a no fc o m m e r c i a lb a n k s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ec y c l e ；r e a le s t a t ec r e d i tr i s k ；v a r ；t r a c kc h a n g i n g 硕t 学位论文 插图索引 图2 1经济周期及各阶段8 图2 2 产业生命周期四阶段1 l 图2 3 产品生命周期与产业生命周期的关系1 3 图3 1 1 9 9 7 2 0 0 4 房地产开发企业资金来源构成( 亿，) 2 3 图3 2 商业银行贷款资金在房地产业中的传导2 4 图3 3房地产开发企业流动图2 5 图3 4 第一、二阶段贷款资金循环图2 6 图3 5 第二、三阶段贷款资金循环图2 6 图4 1美国g d p 增长率和n a h b 房屋市场指数曲线3 2 图4 21 8 9 0 2 0 0 5 美国房屋价格- 3 2 图4 3美国房地产住房投资占g d p 比重与真实房价指数曲线3 3 图4 4 脉冲响应函数4 2 图5 1中日韩城市化进程4 3 v l 基于房地产业运行周期的房地产信贷风险研究 附表索引 表2 1信息经济学的基本分类1 5 表2 2 银行与从业人员之间的博弈描述1 8 表4 1各序列的a d f 检验结果3 7 表4 2 协整检验结果3 8 表4 3g r a n g e r 检验结果3 9 表4 4 统计检验结果4 0 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。 作者虢动奴 吼州舭月- 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密日。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名：韧& 日期：加口j年，钞月j日 导师签名： 彦幺寺，朝 日期：删年j ，a 月f 日 硕士学位论文 1 1 研究背景及选题意义 第l 章绪论 1 9 9 8 年我国住房制度改革以来，我国的房地产价格不断上升，形成了近十年 的持续繁荣。房地产业已经成为我国经济的支柱产业之一，对国家经济和金融发 展影响巨大。2 0 0 6 年全国房地产完成投资1 9 3 8 2 亿元，比上年增长2 1 8 ，2 0 0 6 年全国土地开发投资为1 2 1 l 亿元，同比增长2 8 7 9 ，土地开发面积为2 6 6 亿平 方米，同比增长1 7 3 9 。随着房地产业的迅猛发展，房地产信贷规模也急剧膨胀， 2 0 0 6 年9 月1 2 日，中国人民银行研究局发布当前价格走势与未来趋势分析， 报告指出，2 0 0 6 年4 月末，个人住房贷款余额1 9 万亿元人民币，同比增长2 3 ， 2 0 0 6 商业银行在房地产的贷款已经高达3 4 0 0 0 亿元，同比增长2 0 6 。房地产开 发贷款余额1 3 万亿元，同比增长2 8 9 。 近几年房价持续上涨的同时，空置率也快速上升，形成“有价无市”，有的城 市房价甚至翻了三到四倍之多。房价的上涨速度超过g d p 的增速，并与大多数老 百姓的购买力形成数倍的差距。2 0 0 8 年我国的房地产业出现了波动，房价明显下 滑，在有的城市房价下降幅度高达3 0 。一时间，中国房市“拐点论”风行。房地 产“泡沫”使商业银行房地产信贷风险开始凸显。我国房地产市场将怎样发展，银 行房地产信贷风险如何防范成为当前大家关注的焦点。 目前，我国房地产市场的兴衰对于金融稳定乃至国民经济的稳定影响很大。 我国商业银行资产中房地产贷款所占的比重越来越大，在美国次贷危机不断蔓延 的背景下，如何有效的防范银行房地产信贷风险是当前重要的课题，而房地产业 周期及其变化规律的研究则成为关键。 国外关于房地产业周期的研究和理论比较成熟，一种比较普遍的认识是，欧 美国家房地产业运行周期相对比较稳定，时间跨度一般为1 5 2 0 年。究其原因和 国外房地产业发展历史较长有关。国内的学者对我国房地产业的相关分析也有不 少，但由于对房地产业认识的差异以及相关数据和研究方法不同，得出的结论亦 不同。比较普遍的观点是，我国房地产业运行周期相对较短，甚至有不少人认为， 中国的房地产周期仅为3 4 年，对此结论我们不敢苟同。一般而言住宅的建筑周 期比较长，若房地产周期只有3 4 年，岂不是房子还没建好周期就过了? 显然是 不合理的。因此，我们研究的思路是借鉴国外房地产业发展的历史，结合中国的 实际情况研究我国的房地产业处于怎样的发展阶段、是否存在周期运行规律，进 而对房地产贷款风险的防范进行对策性研究。 基于房地产业运行周期的房地产信贷风险研究 研究房地产业发展趋势与房地产信贷风险防范对现在房地产业的自我认识和 自我发展具有重要的意义。房地产业高速发展、规模急剧扩大，同时很多问题尚 没有被很清晰的认识。本文借鉴美国等国家和区域的历史经验和教训，通过研究 房地产业当前发展的现状和产业发展规律，有效的解读房地产业出现的各种现象， 并分析房地产业在未来的发展走向，为正确认识房地产业提供理论依据和新的建 议和对策。这对我国房地产业和国民经济的稳定健康发展具有积极的意义。 金融是现代经济的核心部分。在我国，金融市场的主体是商业银行。商业银 行所承载的风险关系到整个金融系统整个国民经济的安危。美国次贷危机的影响 还只是冰山一角，就已经让全世界为之战栗。本文通过房地产业周期的研究，分 析房地产业未来的发展趋势，从而促使商业银行调整房地产信贷政策和资产组合， 有效的控制和防范房地产信贷风险的危害，无疑具有重要的意义。 1 2 国内外研究现状 在以前的文献中，基于房地产业周期探讨房地产信贷风险的研究并不多。人 们要不只研究房地产业的周期运动规律，要不只单纯的研究房地产信贷风险的防 范和量化，将两者结合起来的研究比较少。在此，我分别简述这两方面的研究现 状。 1 2 1 房地产业周期的研究 国外对房地产业周期的理论和实证研究已经较为成熟和系统化，既有对房地 产业的宏观因素研究，也有对微观因素的探讨，同时还有对房地产业景气指数的 设计细节研究。现阶段国内的研究重点则主要集中在房地产业周期预警指数的构 造研究与微观因素与房地产业价格关系的问题，但对房地产业的复合宏观因素研 究甚少。 早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的 支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动 指标的研究与应用。m i t c h e l l ( 1 9 2 7 ) 认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、 维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不像工业那样可以无限地扩 大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一 定的波动。m o o r e ( 1 9 6 1 ) 指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、 房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从 财政条件( 主要是抵押贷款) 或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可 从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判【2 l 。h a r w o o d ( 1 9 7 7 ) 提出，经济 变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政 策等因素均会引起房地产业周期波动【3 l 。g r e b l e r 、b u r n s ( 1 9 8 2 ) 以g n p 循环为基准 2 硕士学位论文 循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人 部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化1 4 j 。 随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房 地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮 中，为房地产业周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如p e t e r c h i n i o y ( 1 9 9 6 ) 在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期 波动中的作用p l 。c h a t t e r j e e ( 1 9 9 9 ) 并1 j 用动态经济理论分析了反周期货币政策对房 地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动 效果并不明显1 引。 除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究， 也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。w e n z l i c k ( 1 9 7 3 ) 以美国房地产市场 交易量( 或销售额) 为依据，通过分析1 7 9 5 年1 9 7 3 年共1 8 0 年间美国房地产的 周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为1 8 年i 7 1 。c a s e 赞成美国 房地产长期周为1 8 年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济 衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国 来看短期波动周期为5 年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影 响”。b a r r a s 和f e r g u s o n ( 1 9 8 7 ) 从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑 周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4 年5 年，主要反映经济景气波动及 政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9 年，主要反映生产过程的落后 状况【8 l 。k a i s e r ( 1 9 9 7 ) 利用7 8 年的数据分析了美国房地产业的长周期【9 1 。 c l a y t o n ( 1 9 9 7 ) 禾1 j 用1 9 8 2 年一1 9 9 4 年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波 动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题【l0 1 。w h e a t o n 和r o s s o f r ( 1 9 9 8 ) 则利用1 9 6 9 年一1 9 9 4 年的数据分析了工业不动产的周期波动【1 1 1 。 在我国，对房地产业周期波动的研究开始于2 0 世纪9 0 年代中期。张元端( 1 9 9 5 ) 分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房 销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合【l2 1 。相对而言， 梁桂( 1 9 9 6 ) 从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年 商品房销售面积指标，分析了从1 9 8 6 年一1 9 9 5 年中国不动产经济的周期性波动 及其特性 1 3 l 。何国钊等( 1 9 9 6 ) 平1 j 用商品房价格等8 项指标，在按环比增长率得出 单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1 9 8 1 年一1 9 9 4 年的中 国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产 业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素， 分析了中国房地产业周期的原因【1 4 i 。谭冈l j ( 2 0 0 1 ) 在分析中国房地产业周期波动的 基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6 类共1 6 项指标，利用扩 散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征【l 引。中国社会科学院财贸经济研究 基于房地产业运行周期的房地产信贷风险研究 所“房地产业周期波动研究”课题组( 2 0 0 2 ) 利用中国1 9 7 9 年一2 0 0 2 年的数据，对房 地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周 期波动的经济因素1 1 6 1 。卜胜娟( 2 0 0 6 ) 将谱分析的方法运用到我国房地产业周期波 动的分析和研究中【1 7 】。张健等( 2 0 0 8 ) 和陈石清( 2 0 0 8 ) 分别从定性和定量两方面研究 了我国城市化水平对房地产价格的影响【l 引。 1 2 2 房地产信贷风险的研究 由于住房抵押贷款在国外银行贷款总额中占有很大比重，因此国外银行界和 学术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前的研究主要集中在：( 1 ) 个人住房抵押贷款风险微观特征研究。这些微观特征研究主要集中在三个维度上， 即融资风险维度、财产风险维度和借款人风险维度；( 2 ) 模型定量分析。国外银行 在个人住房抵押贷款风险管理经历了数十年的积累，其数据资料完整连续使应用 模型进行科学化定量分析成为可能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵 押贷款违约风险之间的关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理 的指标体系提供了科学的依据，从而使科学研究风险管理形成了一个良性循环的 互动过程；( 3 ) 期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究；( 4 ) 个人住房 抵押贷款一、二级市场互动研究。 鉴于房地产贷款业务风险管理的重要性，房地产贷款风险管理已经越来越受 到中国各银行的重视，银行工作人员以及众多学者己经就银行房地产贷款风险管 理进行了许多研究工作。从已有的研究看，对于涉及房地产贷款风险管理的研究 主要集中在个人和公司抵押贷款业务上：对于个人按揭贷款业务，研究集中于对 各种按揭贷款业务中可能存在的风险识别、风险分类和对策研究，如假按揭、违 约贷款诉讼等；公司抵押贷款研究主要集中于风险管理体系的识别阶段，如审查 五证、对在建工程的价值评估等，而对于如何对风险采取有效方法进行评估、选 择合适的风险管理方法来处理风险等风险管理的后续步骤在已有的研究中很少涉 及。 国内目前关于房地产贷款风险的研究主要集中在贷款风险的分类、贷款风险 产生的一般原因的定性的模式研究层面：对于房地产贷款风险的实证研究是基于 国外成熟的模型，用小规模的样本进行统计，通过量化指标得出风险控制要素。 这种实证分析方法由于样本采集的规模、样本的数据质量等原因，可能会影响分 析结果的准确性；对于房地产贷款风险管理的对策研究多为宏观的政策、金融体 系、法律体系的建设等宏观经济环境的完善的建议性措施，缺少对现有商业银行 微观风险管理体系的系统分析与考察，较少提出具有可操作性、定量化的风险管 理措施。 4 硕士学位论文 1 3 研究方法及论文结构 1 3 1 研究方法 l 、实证分析与规范分析相结合。一方面，本文从规范角度刻画了房地产信贷 风险的相关框架，对房地产信贷风险的影响因素和传导从经济周期、产业周期和 城市化等角度进行理论上的梳理与阐述；另一方面，本文运用实证分析方法考察 我国房地产业的核心影响因素及发展趋势，以对我国房地产信贷风险的防范提供 一个现实依据。 2 、动态分析与静态分析相结合。本文选取房地产业周期及风险传导作为研究 的切入点，既有对目前我国房地产业及房地产信贷发展现状的静态分析，又有对 影响房地产业的核心因素和房地产业未来发展趋势的动态考察。一方面，针对目 前我国房地产的历史数据，本文从静态角度揭示我国房地产业市场的发展特点和 问题；另一方面，本文更多的将研究重点放在对我国房地产业运行规律和轨迹的 动态把握之上，通过我国房地产业发展过程的逻辑演进，形成我国房地产业发展 的清晰思路。 3 、归纳法与演绎法相结合。一方面，本文试图从发达国家关于房地产业及房 地产市场运行的实践中，总结出关于房地产业发展的一般规律性的经验，为我国 的房地产业发展及房地产信贷风险提供借鉴：另一方面，结合国际上的先进经验， 通过研究影响我国房地产业发展的核心因素，分析我国房地产业所处的位置和运 行趋势，提出正确引导我国房地产业运行的理念和防范房地产信贷风险的建议。 1 3 2 论文结构 第一章绪论，简要介绍论文的选题背景、选题意义及论文的总体框架，并概 括总结出国内外的研究现状。 第二章从我房地产业影响因素及风险传导机制视角出发主要分析了房地产业 周期及信贷风险的相关理论基础：在对产业周期、信贷风险防范的概念进行阐释 和梳理的基础上，从经济周期、产业周期、信贷风险特征和银行房地产信贷风险 传递等理论角度探析房地产信贷风险防范的经济学意义及理论溯源。 第三章主要阐述房地产业周期对房地产信贷风险的影响。本章用较大的篇幅 着重阐明房地产业周期在各个层次、各个方面、各个阶段都对银行房地产信贷风 险有巨大的影响。在理论和机制的讨论后，本章回顾并分析了我国房地产业运行 及房地产信贷风险的历史轨迹和特点，作为现今研究的基础。 第四章主要是探讨我国房地产业的影响因素，目的是通过研究把握房地产业 周期的变化从而提前对银行房地产信贷风险进行防范。本章从定性和定量两个方 面来研究的。在借鉴国外房地产业发展历史经验的基础上，定性的分析了影响房 基于房地产、i p 运行周期的房地产信贷风险研究 地产业运行发展的三大个核心因素：宏观经济、城市化进程和房地产投资。然后 本章利用v a r 模型对我国房地产业进行实证研究，检验房地产业与国民经济、城 市化进程和房地产投资之间的协动关系，并归纳各因素对我国房地产业的冲击特 点。根据定性和定量的分析，推导出中国房地产业周期的发展趋势，回答了影响 我国房地产业运行的三大因素、中国房地产业是否存在周期以及处于什么阶段三 个问题。 第五章在前面几章的分析基础上提出“变轨论”，进而提出防范房地产信贷风 险的对策。 最后是结论部分。 6 硕士学位论文 第2 章产业周期与信贷风险理论 2 1 周期理论 2 1 1 经济周期理论 2 1 1 1 经济周期的定义 经济周期( b u s i n e s sc y c l e ) ：也称商业周期、景气循环，它是指经济运行中周 期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、 总收入和总就业的波动。 要准确理解经济周期的内涵，还必须弄清该术语在经济学中的起源。“经济周 期”一词是英文“b u s i n e s sc y c l e ”的意译，早在1 7 世纪末，人们就开时使用它来描 述商业的繁荣与萧条，直译为“商业周期”或“商业循环”。到了1 9 世纪，该术语开 始用于表示总量经济的上升和下降，现在也有人用英文“e c o n o m i cc y c l e ”表示“经 济周期”。由此可见，经济周期一词最初是用来描述商品经济较为发达的近、现代 社会中所存在的有规律的经济波动，这就是说经济周期并不是存在于所有经济发 展阶段，尽管在资本主义社会之前也存在经济波动，但是，这种波动并不具有规 律性。 西方学者对经济周期的界定认为，经济周期是一种有规律的波动，它产生于 相对发达的商品经济或市场经济中。在众多关于经济周期的定义中，美国全国经 济研究局( n b e r ) 创始人米切尔( m i t c h e l l ) 和伯恩斯( b u r n s ) 在1 9 4 6 年为经济周期所 下的定义最为权威。他们认为“经济周期是在主要以商业企业组织活动的国家的总 体经济活动中所看到的一种波动：一个周期包括同时发生在许多经济活动中的扩 张，接下来是同样普遍的衰退、收缩和复苏，复苏又融入下一个周期的扩张之中； 这一系列的变化是周期性的，但不是定期的，在持续时间上各个周期不同，从多 于一年到十年或十二年不等：它们不能被分为更短的具有相同特征的周期”。这一 定义得到了经济学界的广泛认可，并被大量引用【l 9 1 。 2 1 1 2 经济周期的阶段划分 一般而言，经济周期的阶段划分有两种方法：两阶段法和四阶段法，其本质 是一致的。现在的研究中多采用四阶段法来划分。如图2 1 。 两阶段法：经济波动的特点是经济中的许多成分普遍而同时扩张和收缩。现 代宏观经济学中，经济周期发生在实际g d p 相对于潜在g d p 上升( 扩张) 或下 降( 收缩或衰退) 的时候。每一个经济周期都可以分为两个阶段：上升阶段和下 7 基于房地产业运行周期的房地产信贷风险研究 降阶段。上升阶段也称为繁荣，最高点称为顶峰；下降阶段称为衰退。衰退严重 则经济进入萧条，衰退的最低点称为谷底。经济从一个顶峰到另一个顶峰，或者 从一个谷底到另一个谷底，就是一次完整的经济周期。现代经济学关于经济周期 的定义，建立在经济增长率变化的基础上，指的是增长率上升和下降的交替过程。 ； ； 峰； 除号趋势睁序列i 峰j ； ； ；己、； ；八； j； ； 谷； 扩张期 ；收缩期谷； 扩张期 ： 收缩期谷： 图2 1 经济周期及各阶段 四阶段法：将经济周期分为四阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏 经济周期的特点是国民总产出、总收入、总就业量的波动，它以大多数经济 部门的扩张与收缩为标志。经济衰退的普遍特征：消费者需求、投资急剧下降； 对劳动的需求、产出下降、企业利润急剧下滑、股票价格和利率一般也会下降。 衰退指实际g d p 至少连续两个季度下降。萧条指规模广且持续时间长的衰退。 2 1 1 3 经济周期的成因 ( 1 ) 外因论 外因论认为，周期源于经济体系之外的因素太阳黑子、战争、革命、选举、 金矿或新资源的发现、科学突破或技术创新等等。 太阳黑子理论：太阳黑子理论把经济的周期性波动归因于太阳黑子的周期性 变化。因为据说太阳黑子的周期性变化会影响气候的周期变化，而这又会影响农 8 硕士学位论文 业收成，而农业收成的丰歉又会影响整个经济。太阳黑子的出现是有规律的，大 约每十年左右出现一次，因而经济周期大约也是每十年一次。该理论由英国经济 学家杰文斯( w s j e v o n s ) 于1 8 7 5 年提出的。 创新理论：创新( i n n o v a t i o nt h e o r y ) 是奥地利经济学家熊彼特提出用以解释经 济波动与发展的一个概念。所谓创新是指一种新的生产函数，或者说是生产要素 的一种“新组合”。生产要素新组合的出现会刺激经济的发展与繁荣。当新组合出 现时，老的生产要素组合仍然在市场上存在。新老组合的共存必然给新组合的创 新者提供获利条件。而一旦用新组合的技术扩散，被大多数企业获得，最后的阶 段停滞阶段也就临近了。在停滞阶段，因为没有新的技术创新出现，因而很 难刺激大规模投资，从而难以摆脱萧条。这种情况直到新的创新出现才被打破， 才会有新的繁荣的出现。 总之，该理论把周期性的原因归之为科学技术的创新，而科学技术的创新不 可能始终如一地持续不断的出现，从而必然有经济的周期性波动。 政治性周期理论：外因经济周期的一个主要例证就是政治性周期。政治性周 期理论把经济周期性循环的原因归之为政府的周期性的决策。 ( 2 ) 内因论 内因论认为，周期源于经济体系内部收入、成本、投资在市场机制作用 下的必然现象。 纯货币理论：该理论主要由英国经济学家霍特里( r h a w t r e y ) 在1 9 1 3 1 9 3 3 年 的一系列著作中提出的。纯货币理论认为货币供应量和货币流通度直接决定了名 义国民收入的波动，而且极端地认为，经济波动完全是由于银行体系交替地扩张 和紧缩信用所造成的，尤其以短期利率起着重要的作用。现代货币主义者在分析 经济的周期性波动时，几乎一脉相承地接受了霍特里的观点。但应该明确肯定的 是，把经济周期性循环唯一地归结为货币信用扩张与收缩是欠妥的。 投资过度理论：投资过度理论把经济的周期性循环归因于投资过度。由于投 资过多，与消费品生产相对比，资本品生产发展过快。资本品生产的过度发展促 使经济进入繁荣阶段，但资本品过度生产从而导致的过剩又会促进经济进入萧条 阶段。 消费不足理论：消费不足理论的出现较为久远。早期有西斯蒙第和马尔萨斯， 近代则以霍布森为代表。该理论把经济的衰退归因于消费品的需求赶不上社会对 消费品生产的增长。这种不足又根据源于国民收入分配不公所造成的过度储蓄。 该理论一个很大的缺陷是，它只解释了经济周期危机产生的原因，而未说明其他 三个阶段。因而在周期理论中，它并不占有重要位置。 心理理论：心理理论和投资过度理论是紧密相联的。该理论认为经济的循环 周期取决于投资，而投资大小主要取决于业主对未来的预期。而预期却是一种心 9 基于房地产业运行周期的房地产信贷风险研究 理现象，而心理现象又具有不确定性的特点。因此，经济波动的最终原因取决于 人们对未来的预期。当预期乐观时，增加投资，经济步入复苏与繁荣，当预期悲 观时，减少投资，经济则陷入衰退与萧条。随着人们情绪的变化，经济也就周期 性地发生波动。 2 1 1 4 经济周期的类型 自1 9 世纪中叶以来，人们在探索经济周期问题时，根据各自掌握的资料提出 了不同长度和类型的经济周期。 ( 1 ) 基钦周期：短周期 1 9 2 3 年英国经济学家基钦提出一种为期3 - 4 年的经济周期。基钦认为经济周 期实际上有主要周期与次要周期两种。主要周期即中周期，次要周期为3 4 年一 次的短周期。这种短周期就称基钦周期。 ( 2 ) 朱格拉周期：中周期 1 8 6 0 年法国经济学家朱格拉提出一种为期9 1 0 年的经济周期。该周期是以 国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志加以划分 的。 ( 3 ) 康德拉季耶夫周期：长周期或长波 1 9 2 6 年俄国经济学家康德拉季耶夫提出一种为期5 0 6 0 年的经济周期。该周 期理论认为，从1 8 世纪末期以后，经历了三个长周期。第一个长周期从1 7 8 9 年 到l8 4 9 年，上升部分为2 5 年，下降部分3 5 年，共6 0 年。第二个长周期从l8 4 9 年到1 8 9 6 年，上升部分为2 4 年，下降部分为2 3 年，共4 7 年。第三个长周期从 1 8 9 6 年起，上升部分为2 4 年，1 9 2 0 年以后进入下降期。 ( 4 ) 库涅茨周期：另一种长周期 1 9 3 0 年美国经济学家库兹涅茨提出一种为期1 5 2 5 年，平均长度为2 0 年左 右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为 标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。 ( 5 ) 熊彼特周期：一种综合 1 9 3 6 年，经济学家熊彼特以他的“创新理论”为基础，对各种周期理论进行了 综合分析后提出的。熊彼特认为，每一个长周期包括6 个中周期，每一个中周期 包括三个短周期。短周期约为4 0 个月，中周期约为9 1 0 年，长周期为4 8 6 0 年。 他以重大的创新为标志，划分了三个长周期。第一个长周期从1 8 世纪8 0 年代到 1 8 4 2 年，是“产业革命时期”；第二个长周期从1 8 4 2 年到1 8 9 7 年，是“蒸汽和钢 铁时期”；第三个长周期从1 8 9 7 年以后，是“电气、化学和汽车时期”。在每个长 周期中仍有中等创新所引起的波动，这就形成若干个中周期。在每个中周期中还 有小创新所引起的波动，形成若干个短周期 1 0 硕士学位论文 2 1 2 产业周期理论 2 1 2 i 产业生命周期理论的基础理论 产业生命周期指产业从产生到衰亡具有阶段性和共同规律性的厂商行为的改 变过程，产业生命周期理论则是在实证基础上对其进行研究的现代产业组织学重 要分支之一。这一理论是在v e r n o n1 9 6 6 年的产品生命周期理论基础之上逐步发 展、演化而形成的【2 0 1 。产业生命周期理论经过上个世纪7 0 年代w i l l i a mj a b e m a t h y 和j a m e sm u t t o b a c k 共同提出的a u 模型，到8 0 年代由g o r t ，k l e p p e r 提出的g k 产业生命周期理论，在到9 0 年代k l e p p e r , g r a d d y 的k g 产业生命周期理论， a g a r w a l ，r a j s h r e e 等的产业生命周期理论，使该理论在各个分支的纷争和融合中逐 步走向成熟。 产 业 销 售 额 导入期成长期成熟期衰退期 时间 图2 2 产业生命周期四阶段 作为生物学概念，生命周期是指具有生命现象的有机体从出生、成长到成熟 衰老直到死亡的整个过程。这一概念引入到经济学、管理学理论中首先应用于产 品，以后又扩展到企业和产业。一种产品在市场上的销售情况和获利能力是随着 时间的推移发生变化。这种变化和生物的生命历程一样，也经历了投入、成长、 成熟和衰亡的过程，产品生命周期就是反映了一个特定市场对某一特定产品的需 求随时间变化的规律。这里的产品生命指的是产品的市场生命，而不是产品的物 质生命，它是以销售额和企业所获得的利润的变化来衡量的。如果以时间为横坐 标，以销售额和利润额为纵坐标，则产品生命周期表现为一条近似s 形的曲线。 即由投入期开始，销售额缓慢爬升；进入成长期后，销售额迅速增长；在成熟期， 销售额虽然仍有增长，但速度极为缓慢；进入衰退期，销售额开始急剧下降。 产业通常指生产同类产品的企业的组合。就某个产业而言，从产生到成长再 到衰落的发展过程，就是产业生命周期的基本概念。一般人们将这个过程分为四 个阶段：初创阶段( 导入期) 、成长阶段、成熟阶段和衰退阶段。它通常用一条位 基于房地产业运行周期的房地产信贷风险研究 于以销售收入为纵轴、以时间为横轴的坐标中的具有s 型的曲线表示，该曲线包 括产业生命周期的导入期、成长期、成熟期与衰退期四个阶段。当产业处于导入 期时，企业数目小，产值比重低，管理不完善。当产业处于成长期时，该产业的 产出在整个产业系统中的比重迅速增长，在产业结构中的作用也日渐体现。当产 业处于成熟期时，技术趋于成熟，市场需求缓慢扩大，市场容量相对稳定。而到 了衰退期，技术落后，需求萎缩，产出减小。如图2 2 。 2 1 2 2 产业生命周期理论的研究沿革 产品生命周期的提出始于2 0 世纪5 0 年代，世界经济形势的深刻变化、竞争 的日益激烈促使发达国家为保持市场优势而着手于新产品开发、销售趋势和销售 规律的研究。早期研究的是某种产品从投入市场到被淘汰的整个过程中不同阶段 的市场销售和成本、利润变化的特征。1 9 5 7 年，美国的波兹( b o o z ) 、阿伦( a l l e n ) 在汉密尔顿管理咨询公司出版的新产品管理一书中，提出产品生命周期依其 进入市场后不同时期销售的变化可分为投入期、成长期、成熟期和衰退期，并作 了图示。