（管理科学与工程专业论文）大型房地产开发企业多项目采购模式及系统设计.pdf

江苏大学硕士学位论文 摘要 近几年，由于我国房地产市场过热，投机需求盲目增长，导致我国房地产市 场泡沫的产生，特别是进入2 0 0 8 年后，房地产市场陷入低迷，前几年聚集起来 的房地产泡沫进入破灭期。全球金融危机及国内经济增速放缓，促使中国房地产 市场进入深度调整之中。整个房地产业将重新洗牌，优胜劣汰已是必然，房地产 市场将逐渐进入地产巨头时代，实行跨区域多项目开发。房地产开发企业成本构 成中，一般建筑材料占全部工程费用的6 5 7 5 ，是耗用资金较多的一个环节， 材料的采购管理对工程成本和项目利润影响很大。如何在全国范围内进行多项目 采购管理，并对多项目采购实施控制，已成为大型房地产开发企业亟待解决的管 理问题。论文对此进行了一些探讨。 本文将供应链管理思想运用到房地产行业中，应用供应链的思想指导房地产 开发企业多项目的采购和供应，提出基于供应链的大型跨区域房地产开发企业多 项目采购管理模式，及其实施策略。 首先介绍了我国房地产市场的发展现状，分析了我国大型房地产开发企业跨 区域多项目开发，所面临的新挑战，揭示出加强采购管理的必要性及其意义。 其次，对供应链及工程项目采购进行理论综述，介绍了供应链的概念、特性 和结构，工程项目采购的分类及其演变。针对大型房地产开发企业多项目采购管 理的难点，提出基于供应链的大型房地产开发企业多项目采购管理模式。 再次，对基于供应链的采购管理模式进行方案设计。从多项目采购管理的几 个主要方面，即采购组织、材料管理、采购方式、招标采购、供应商管理几个方 面，全面分析其采购管理过程，设计适合大型房地产开发企业的采购管理办法和 运作流程，并应用博弈论的原理分析和供应商合作伙伴的维持机制。 最后，将相关的研究成果融入到采购系统设计当中，对大型跨区域房地产开 发企业的采购系统进行需求分析，设计了面向多项目的采购系统。 本文探讨了适应大型房地产开发企业跨区域开发特点和需求的多项目采购 管理模式、设计方案和技术支持，对于当前处于深度调整之中的其他房地产企业 也具有很好的借鉴和参考意义。 关键词：管理工程，采购管理，房地产，多项目，系统 江苏大学硕士学位论文 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，a sar e s u l to fc h i n e s eo v e r h e a t e dr e a le s t a t em a r k e ta n dr a p i d g r o w t ho fs p e c u l a t i v ed e m a n d ，c h i n e s er e a le s t a t em a r k e t b u b b l eh a sb e g u nt o e m e r g e n c e ，e s p e c i a l l ya f t e r2 0 0 8 ，t h er e a le s t a t em a r k e te n t e r e di n t oad o w n t u r n t h e r e a le s t a t eb u b b l ew h i c hg a t h e r e du paf e wy e a r sa g oe n t e r e di n t ob u r s tp e r i o d t h e g l o b a lf i n a n c i a lc r i s i sa n dd o m e s t i ce c o n o m ys l o w d o w ni m p e lc h i n e s er e a le s t a t e m a r k e tt oa d j u s ti n t ot h ed e p t h t h ew h o l ei n d u s t r yw i l lr e - s h u f f l ec a r d sa n di ti s i n e v i t a b l et os e l e c tt h es u p e r i o ra n de l i m i n a t et h ei n f e r i o ns ot h er e a le s t a t em a r k e t w i l lg r a d u a l l ye n t e rt y c o o n sa g e sa n d c a r r yo u tc r o s s - r e g i o n a lm u l t i p r o j e c ts t r a t e g y i ng e n e r a l ，a sf o rr e a le s t a t et o t a li n v e s t m e n t , t h em a t e r i a l sa n de q u i p m e n t si n c o n s t r u c t i o na c c o u n tf o ra b o u t6 5 - 7 5 o ft h et o t a lc o s ti ne a c hp r o j e c t t h e y o c c u p ym a n yf u n d s b e s i d e s ，t h em a t e r i a lp u r c h a s i n gm a n a g e m e n th a sag r e a ti m p a c t o np r o j e c tc o s ta n dp r o f i t h o wt oc a r r yo u tp r o j e c tp r o c u r e m e n tm a n a g e m e n ta c r o s s t h ec o u n t r ya n dc o n t r o lm u l t i - p r o j e c tp r o c u r e m e n ti m p l e m e n t a t i o nh a sb e c o m ea n u r g e n tm a n a g e m e n tp r o b l e mt os o l v ef o rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e s t h e p a p e rh a sd o n es o m er e s e a r c ho nt h i s i nt h i sp a p e r , s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n tt h e o r yw a s a p p l i e di nr e a le s t a t ei n d u s t r y a n dt og u i l dp r o c u r e m e n ta n ds u p p l yi nm u l t i p r o j e c t s m u l t i - p r o j e c tp r o c u r e m e n t m a n a g e m e n tm o d e la n di m p l e m e n t a t i o ns t r a t e g yb a s e do ns u p p l yc h a i nf o r l a r g e - s i z e dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sw a sp r o p o s e d f i r s tt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e tw a si n t r o d u c e d t h e nt h ep a p e r b r o u g h tf o r t ht h ee x i s t e n c eo ft h ep r o b l e m s ，f o c u s i n go nn e wc h a l l e n g e sf a c e db y l a r g e - s i z e de n t e r p r i s e si nc r o s s - r e g i o n a lp r o j e c td e v e l o p m e n t t h en e e dt os t r e n g t h e n t h ep r o c u r e m e n tm a n a g e m e n ta n di t ss i g n i f i c a n c ew a sr e v e a l e d s e c o n d l y , s u p p l yc h a i na n dp r o j e c tp r o c u r e m e n tt h e o r yw a si n t r o d u c e d t h e ni t i n t r o d u c e dt h ec o n c e p to fs u p p l yc h a i n ，c h a r a c t e ra n di t ss t r u c t u r e ，t o g e t h e rw i t ht h e c l a s s i f i c a t i o no fp r o c u r e m e n tp r o j e c ta n di t se v o l u t i o n a sf o rt h ed i f f i c u l t i e si n m u l t i - p r o j e c tp r o c u r e m e n tm a n a g e m e n t f o r m a n yl a r g e s i z e de n t e r p r i s e s ， m u l t i - p r o j e c tp r o c u r e m e n tm o d e lw a sd e s i g n e db a s e do ns u p p l yc h a i n t h i r d ，b a s e do nm u l t i p r o j e c tp r o c u r e m e n tm o d e l ，m a n a g e m e n tp r o g r a mw a s p r o p o s e d a c c o r d i n gs o m em a i na s p e c t so fp r o j e c tp r o c u r e m e n tm a n a g e m e n t ，s u c ha s p r o c u r e m e n to r g a n i z a t i o n 、m a t e r i a l sm a n a g e m e n t 、p r o c u r e m e n tm e t h o d s 、b i d d i n ga n d i i 江苏大学硕士学位论文 s u p p l i e rm a n a g e m e n t ， ac o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so f p r o c u r e m e n tm a n a g e m e n t p r o c e s sw a sd o n e t h em e t h o d so fp r o c u r e m e n tm a n a g e m e n ta n do p e r a t i o nf l o w w h i c hw e r es u i t a b l ef o rr e a le s t a t es u p p l yc h a i nw e r ed e s i g n e d t h e ni tp u tf o r w a r d t h ep r o c u r e m e n tm e t h o dw h i c hc o m b i n e dc e n t r a l i z e dp u r c h a s i n ga n dd e c e n t r a l i z e d p u r c h a s i n g i nm u l t i p r o j e c tf o r l a r g ea n dm e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e s a sf o rt h ep r o b l e mo fs u p p l i e rm a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ei n d u s t r y , t h e s t r a t e g yt os e tu ps t r a t e g i cp a r t n e r s h i pw i t ht h es u p p l i e rw a sa d v a n c e da n dg a m e t h e o r yw a sa p p l i e dt oa n a l y z et h em a i n t e n a n c em e c h a n i s m f i n a l l y , t h er e s u l to f r e l e v a n tr e s e a r c hw a su s e di nd e s i g n i n ga n di m p l e m e n t a t i o n t h ep r o c u r e m e n ts y s t e m t h en e e d so fp r o c u r e m e n t s y s t e m f o r l a r g e a n d m e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sw e r ea n a l y z e da n dp r o c u r e m e n t s y s t e mf o rm u l t i - p r o j e c t sw a sd e s i g n e da n di m p l e m e n t a t i o n t h i sp a p e rd i s c u s s e dt h em u l t i - p r o j e c tp r o c u r e m e n tm a n a g e m e n tm o d e , d e s i g n p r o g r a ma n dt e c h n i c a ls u p p o r tf o rl a r g e - s c a l er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s t h i sb r o u g h ts o m eu s e f u lr e f e r e n c et ot h eo t h e rr e a le s t a t ec o m p a n i e st h a ta d j u s t e d i n t ot h ed e p t h k e y w o r d s ：m a n a g e m e n t e n g i n e e r i n g , p u r c h a s i n gm a n a g e m e n t , r e a l e s t a t e ， m u l t i - p r o j e c t ，s y s t e m i i i 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学位保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权江苏大学可以将本学位论文的全部 内容或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 学位论文作者签名： 蚪6 月易日 保密口，在年解密后适用本授权书。 不保密 磁 1 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已注明引用的内容以外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 一繇爿越 日期跏彳年6 月 江苏大学硕士学位论文 1 1 问题的提出 1 1 1 房地产业与国民经济 第一章绪论 l 、房地产业对国民经济关联产业的带动性强 国民经济的高速增长促进了住房建设发展，而大规模的住房建设又拉动经济 的增长，两者互为条件，互为前提。8 0 年代以来，中国的房地产业摆脱传统体制 的束缚，以新兴产业的姿态迅速发展。 房地产业在国民经济中的作用，主要是通过土地和房屋的开发经营，向社会 提供各类房屋，以满足人们居住和生产经营活动的需要，并通过市场运作回笼货 币、调节消费，为国家增加财政收入。由于房屋在建造过程中能吸纳大批劳动力 和消耗大量生产资料，可带动关联产业发展，增加就业机会，在市场经济体制下 房地产业的兴衰直接关系国民经济全局。 在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通 常要占国内生产总值的1 0 以上。房地产行业有巨大的后向带动作用。据国外测 算，房地产业每增加1 个的单位的最终产品，可带动关联产品增加1 5 - - - 2 个单位。 在我国建筑发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张 力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电器、家具、化工等基础工业部门的发展， 提高国民经济整体发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。 2 、房地产业发展前景广阔 以经济高速增长为基本特征的中国现代化进程，要求房地产业以较高的速度 朝前发展。从1 9 9 1 年至1 9 9 4 年全国用于房地产开发的投资为5 5 5 8 亿元，平均每年 增长9 5 4 ，大大高于国民生产总值的增长速度。但目前我国房地产业占国民总值 的比例还很小，1 9 9 3 年不到3 ，争取2 0 1 0 年达到1 0 。其发展潜力主要有以下几 个方面； 第一，住宅建设需求巨大。中国是一个1 3 亿人口的大国，城镇人h 3 3 亿，占 2 8 ，解决这部分人的住房问题，是中国政府面临的重大课题之一，也是房地产 江苏大学硕士学位论文 业发展的重点。 第二，城市建设任务繁重。随着农村剩余劳动力的转移和城市化进程的加快， 新城建设和旧城改造对房地产业提出了更高的要求。我国现有城镇6 2 2 个，预计 2 0 1 0 年达至o 1 0 0 3 个，同时增加5 0 0 0 个小城镇，全国城镇人口比例将由目前的2 1 8 上升到4 0 9 6 。与城市化进程相适应，城市土地开发和基础设施建设的任务也日益 繁重，城市建设用地将由目前的3 3 万平方公里增加到4 2 万平方公里，比现有城 市面积增加3 0 ，尚需开发城市用地1 万平方公里。这项任务在很大程度上要求房 地产业按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方式去完成。 第三，生产经营用房急剧增加。中国经济的高速发展和社会主义市场经济体 制的确定，使各行业、各地区对生产经营用房的需求大量增加。预计从现在大约 需要新建、改建各类生产经营用房2 0 亿平方米，平均每年4 亿平方米以上。满足 这部分社会需求，除了增加国家投入外，有相当数量需要通过房地产业的超前发 展来实现。 总之，我国房地产业作为一个新崛起的行业，方兴未艾，发展潜力很大。经 过一段时间的宏观调控，投资规模和投资结构渐趋合理，市场秩序日益规范，有 关的法律、法规相继出台，投资环境逐步完善，中国房地产市场正以其广阔前景 吸引着有远见的投资者参与竞争。 1 1 2 跨区域房地产开发企业 1 、我国房地产开发企业发展迅速 房地产开发企业数量迅速增加。随着我国经济的飞速发展，我国的房地产市 场也在不断发展和不断成熟，直接表现为我国房地产开发企业数量的迅速壮大。 从1 9 8 6 年我国发地产开发企业个数仅为1 9 9 1 家，至1 j 2 0 0 6 年的5 8 7 1 0 家，仅仅2 0 年 左右的时间，房地产开发企业数量就增长了2 9 5 倍。我国房地产开发企业的发展 过程可以划分为三个阶段：第一阶段为1 9 8 6 - 1 9 9 1 年；我国房地产市场初步发 育，房地产开发企业数量增长缓慢：第二阶段为1 9 9 2 1 9 9 6 年。1 9 9 2 年，我国 房地产开发投资开始出现快速增长势头，房地产开发企业如雨后春笋般不断涌 现，仅仅当年就增加了8 4 3 8 家，房地产开发商队伍首次突破1 万家。1 9 9 3 、1 9 9 4 、 1 9 9 5 年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。至w j l 9 9 6 年，我国房地产开发企 2 江苏大学硕士学位论文 业数量出现锐减，全国房地产开发企业为2 1 2 6 9 家，甚至l t l 9 9 5 年减少了1 2 2 1 3 家；第三个段为1 9 9 7 年至2 0 0 6 年，房地产开发企业数量出现稳步增长局面。我 国房地产开发企业数量增长状况如下图： 圈11 9 年至2 6 年我国房地产开发企业数量 数据来源：中国固定资产投资统计年鉴 2 、房地产开发企业投资总额逐年增加 改革开放2 0 多年来，我国的房地产业发生了迅猛的变化，有力地推动了国 民经济的发展以及人民生活水平的提高。尤其是1 9 9 7 年东南亚金融危机爆发后， 为了应对危机对中国经济的影响，1 9 9 8 年中国政府采取了积极的财政政策和相 对宽松的货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将大力发展房地产业作 为促进国民经济增长的新的增长点，我国房地产业出现了第二个发展高潮口1 。经 历了二十世纪八十年代和九十年代两次房地产增长的周期，从2 0 0 0 年开始，新 一轮房地产业的增长周期已经启动，现在正处于持续上升阶段。2 0 0 2 年，投资 总额为7 7 9 0 9 亿元，到2 0 0 7 年，投资总额增加到2 5 2 7 9 6 5 亿元。平均增长率 达到了2 0 9 3 。投资额具体数据见图3 4 。 3 江苏大学硕士学位论文 圈22 0 0 0 年至2 0 0 7 午我国房地产开发企业投资情况 数据来源：中国固定资产投资统计年鉴 3 、跨区域房地产开发企业采购管理面临的新挑战 我国房地产开发企业发展规模化、民营化、制度化、差别化、品牌化、战略 化、专业化、跨区域开发和融资渠道多样化等趋势已很明显。作为典型的项目驱 动型企业，房地产开发企业将同时操作几个或几十个项目，所以对多个项目的综 合管理能力是其生存之本。未来的地产企业竞争已经不再是单个项目的竞争，也 不仅仅是产品和服务的竞争，而是企业的竞争，是企业整合资源能力的竞争，是 企业发展战略和路径选择的竞争，是全面的、跨区域的、多项目的和综合的竞争。 如何在竞争中立于不败之地，提高多项目的管理能力是其保持持久竞争力的关键 所在。 采购管理是项目管理的重要组成部分。多项目管理中，房地产开发企业如何 进行材料设备的采购组织与协调，实现对多项目的科学计划与控制，从而实现企 业战略服务，提高房地产企业多项目的管理能力与水平，是企业在激烈的市场竞 争中提高房地产开发企业持久竞争力的必要措施。 房地产多项目采购管理与单项目采购管理有许多不同点。首先，角度不同。 在集团层面，需将全国各区域的所有项目看作一个整体来进行管理，设立统一的 优先级对各个项目进行资源的整合与调配。房地产开发多项目采购管理需要既集 权领导，统一采购，又要充分放权，分散采购，充分利用项目部地点优势。在集 团统一采购时，需要权利的相对集中，以便统一指挥与调配，实施战略采购，发 挥规模优势。对于项目部自行采购，集团无须过多干预，但同时还需做好监督指 4 江苏大学硕士学位论文 导之职。采购组织的设计和采购流程的科学化就是关键。其次，多项目间采购物 流的组织较单项目采购物流复杂得多。多项目采购管理更加关注整体目标的实 现，从整体上考虑各个项目之间的重要性来进行物流的组织、资源的分配，有时 甚至需要损失个别项目的暂时和个别目标，从而保证整体目标的实现。单项目采 购管理更加关注本项目目标，关注实施过程中的各个部门之间的配合与协作，使 管理与实施的流程更加顺畅，同时从企业争取尽可能多的资源为本项目所用，从 而保证项目的顺利开展【3 1 。 1 1 3 房地产开发企业加强采购管理，提升竞争力的必要性 采购管理是工程项目管理的重要组成部分，与工程项目建设全过程有着密 切的联系，所采购的商品是工程项目建设的物质基础。根据国内外众多工程项目 总承包合同价款内容的分析与统计，设备、材料和构配件占总承包合同价款的比 重在一半以上。而且类别品种极多、技术性强、涉及面广、工作量大，同时对其 质量、价格和进度都有着严格的要求，并具有较大的风险性。稍有失误，不仅影 响工程的质量、进度和费用，甚至会造成开发商的亏损。提高对采购管理工作重 要性的认识，加强采购的工作效率，减少采购过程中的浪费，对工程建设项目的 顺利实施，实现项目的增值有着重要的意义。 1 2 研究的目的与意义 随着房地产行业的不断发展，房地产企业不断扩张，企业的管理正面临着如 何在多个地区的多项目之间进行人力资源、资金、物资的组织、调配与协调，如 何从企业整体角度对多项目开发进行统一综合地计划，如何对多项目实施总体的 控制等问题。 本论文将多项目采购管理的关键问题进行初步探讨，旨在为大型房地产开发 企业进行多项目采购管理提供借鉴，以利于房地产开发企业从企业战略角度，借 助供应链管理理论，对多项目采购进行管理，并在此基础上采用适合的多项目采 购管理组织和管理方式，强化供应商管理，减少相应的交易成本、库存成本和物 流成本等，避免采购风险，提高整个供应链绩效，最终实现对多项目采购的科学 计划与控制，为实现企业战略服务，从而提高房地产企业多项目采购管理能力与 5 江苏大学硕士学位论文 水平。 1 3 国内外研究现状 国外项目管理的应用已经十分普及，项目管理知识体系( ag u i d et ot h e p r o j e c tm a n a g e m e n tb o d yo f k n o w l e d g e ，简称p m b o k ) 将项目采购管理定义为： “为达到项目范围而从执行组织外部获取货物或服务所需的过程 。世界银行将 项目采购分为工程项目采购、货物采购和咨询服务采购，而且早已出版相应的招 标采购的范本，并多次进行了修改，己经非常完善。同时世界银行为了适应现代 信息技术的迅猛发展和信息技术项目不断增多的趋势，已经开始着手专门研究信 息技术项目采购管理。f i d i c ( 国际咨询工程师联合会) 专门为工程项目采购制 定的“招标程序 ，已经成为一般国际工程项目采购管理所遵循的程序文件。 f i d i c 条款是世界各国土木工程建设和管理百余年来的经验总结，也是国际工程 承包的经验总结，由于f i d i c 条款的科学性、公正性和严谨性，得到国际上的 广泛认可和使用。世界银行、亚洲开发银行和外国政府贷款的项目都要求用 f i d i c 条款进行项目采购管理。项目采购管理是建筑工程项目管理中的一项很重 要的内容，几乎贯穿整个项目生命周期，对整个管理起着举足轻重的作用，关系 到项目的最终成败。 国内工程项目采购管理的研究起步较晚，近年来，随着我国国际合作项目的 广泛开展，市场竞争的进一步发展，一部分企业也开始注意到采购的重要性，但 对其重视程度仍然不足。目前国内对项目采购管理的研究多局限于从采购商的角 度出发考虑上下两个节点企业，去分析采购流程，研究单方面成本的降低，忽视 了供应商以及整个供应链的利益，缺少合作共赢理念，使供应商处于被动，难以 达到整个供应链的最优化。我国一些建设工程项目由于不能贯彻项目采购管理的 理念，不采用项目采购管理的成熟流程，出现了诸如：市场公开化程度低、采购 主体不明确、工程定价与市场经济不适应、建设项目审批程序复杂、各种收费项 目多、标准高等问题。 因此，可以说提升建设项目采购管理水平已经在我国的采购理论研究和采购 实践中形成共识。建筑供应链下的工程项目采购管理就是以对采购活动的研究为 起点。通过学习和吸取国际先进的工程项目采购管理以及供应链管理理念和实践 6 江苏大学硕士学位论文 经验，改革传统的采购模式，降低企业的成本，增强企业的核心竞争力。 1 4 研究的方法与内容 本论文从大型房地产开发企业角度，探讨了多项目采购管理模式和方法，研 究的内容包括如下几个方面： 第一章绪论，首先介绍房地产业对国民经济关联产业的带动作用、房地产 业发展前景，跨区域房地产开发企业采购管理面临的新挑战，根据存在的问题提 出了论文的研究意义。 第二章供应链与工程项目采购管理相关理论，主要包括供应链的概念、特 性和结构，工程项目采购的定义、分类、演变及s c m 指导下的项目采购原理；其 次提出基于供应链的大型房地产开发企业多项目采购管理模式。 第三章供应链环境下，大型房地产开发企业多项目采购策略分析，包括采 购组织设计，材料采购管理，集中采购、分散采购相结合的混合采购方式，招标 采购及供应商管理。 第四章采购系统分析与设计，主要包括采购系统目标，采购系统范围，关 键流程设计，数据库设计和功能模块设计。 第五章采购系统达标性分析，包括多项目采购模式对采购系统的要求，大 型房地产开发企业实施电子采购的意义。 第六章结论与展望 7 江苏大学硕士学位论文 第二章房地产供应链与工程项目采购管理相关理论 2 1 供应链基础理论 2 1 1 供应链概念 供应链管理是上世纪8 0 年代末出现的管理方法之一。在供应链的构架下， 不同企业之间需要进行卓有成效的合作。供应链的概念最初起源于制造业，目前 没有形成统一的概念。早期的观点认为供应链是企业的一个内部过程，忽略了与 外部供应链节点企业的联系，往往造成企业间目标的冲突。 后来供应链的概念注意了与其它企业的联系，如c h r i s t o p h e r 【6 】认为“供应链 是由各个相关组织形成的网络，包括相互联系的上游组织及下游组织，他们处在 不同的活动及过程中，为顾客的产品或服务创造最终价值。”e v e n s 认为：“供应 链是通过前馈的信息流和反馈的物料流及信息流，将供应商、制造商、分销商、 零售商，直到最终用户连成一个整体的结构模式。这些定义都注意了供应链的 完整性，考虑了供应链中所有成员的一致性。 国内马士华【7 】认为：“供应链是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金 流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把 产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成 一个整体的功能网链结构模式。它是一个范围更广的企业结构模式，它包含所有 加盟的节点企业，从原材料的供应开始，经过链中不同企业的制造加工、组装、 分销等过程直到最终用户。它不仅是一条联接供应商到用户的物料链、信息链、 资金链，而且是一条增值链，物料在供应链上因加工、包装、运输等过程而增加 其价值，给相关企业都带来收益。 这个概念更进了一步，强调了围绕核心企业 存在多种形式链的供应网，从网链的角度认识供应链，因此作者认为它更好的概 括了供应链的内涵。 2 1 2 供应链特性 1 、增值性 8 江苏大学硕士学位论文 供应链的特点首先表现为它是一个高度一体化的提供产品和服务的增值过 程【5 1 。所有的生产运营都是将一些资源进行转换和组合，增加适当的价值，然后 把产品分送到顾客手中。供应链时代的竞争建立在高水平的、紧密的战略发展规 划之上，这就要求供应链中的各个节点企业必须共同讨论战略目标及实现方法和 手段，共同提高绩效，获得双赢，实现供应链的增值。 2 、复杂性 供应链节点企业组成的跨度不同，供应链往往由多个、多类型甚至多国具有 不同冲突目标的成员和组织构成的，所以供应链结构模式比一般单个企业的结构 模式更为复杂。另一方面，供应链同时具有物流、信息流和资金流三种表现形态， 因而也增加了对其进行管理的复杂性。 3 、动态性 供应链的结构及节点企业往往因各企业战略和市场需求的变化而动态地进 行更新，这就使得供应链具有明显的动态性。 4 、面向用户的需求 供应链的形成、存在、重构，都是基于一定的市场需求发生，并且在供应链 的运作过程中，用户的需求拉动是供应链中信息流、物流( 产品月艮务) 、资金流 运作中的驱动源。 5 、交叉性 节点企业可以是这个供应链的成员，同时又是另一个供应链的成员，众多的 供应链形成交叉结构，增加了协调管理的难度。 2 1 3 供应链结构 由图2 1 可以看出，供应链由所有加盟的节点企业组成，其中一般有一个核 心节点，各节点在需求信息的驱动下，通过供应链的职能分工与合作( 生产、分 销、零售等) ，实现整个供应链的不断增值【引。 9 江苏大学硕士学位论文 供应节点的 供应节点 需求节点的 需求节点 物料流 信息流 4 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 一 资金流 圈2 1 供应链结构模垂 从图2 1 可以看出，供应链由所有加盟的节点企业组成，其中一般有一个 核心企业( 可以是产品制造企业，也可以是大型零售企业，如美国的沃尔玛) ， 节点企业在需求信息的驱动下，通过供应链的职能分工与合作( 生产、分销、零 售等，以资金流、物流和信息流为媒介实现整个供应链的不断增值。 在本文所研究的房地产业供应链中，房地产开发企业是整个链条产成品一 的提供者，也是整个链条中的组织者和协调者，因此，本文将房地产开发企业作 为链条中的核心企业。 2 2 工程项目采购管理基础理论 2 2 1 工程项目采购的定义 采购( p r o c u r e ) 是指通过一定的努力取得或获取( t 0g e to r b r i n ga b o u tb ys o m e e f f o r t ) 。这里强调采购这个过程是经过一定的努力，以区别于购买( p u r c h a s i n g ) 。 购买( p u r c h a s i n g ) 是指“m ea c to fp r o c u r i n gm a t e r i a l s ，s u p p l i e s ，a n ds e r v i c e s ” ( s t u c k h a r t1 9 9 5p 1 0 2 ) 。这里更侧重于动作的行为，指出购买是采购过程的一个 动作【1 5 】。 1 0 江苏大学硕士学位论文 本文中采购( p r o c u r c m e i i t ) 一词指的是出于工程项目实施的需要，而获得设 备、材料及其它资源的过程，这个过程通常包括购买( p u r c h a s i n g ) 、物流、监督、 质保和合同管理等子过程【1 6 】。 2 2 2 采购的重要性 在工程项目中，采购的时间跨度十分大，见图2 2 ： 高 低 时间 圈2 2 采购时间跨度 采购对于提高项目的效率具有重要的意义，其重要性主要由采购的如下特点 决定【1 7 】： ( 1 ) 采购是联系项目设计与项目施工的纽带。所采购的材料设备是组成建筑物 的基本单元。 ( 2 ) 材料设备的成本构成了整个项目成本的主要部分。 ( 3 ) 从开发商角度来看，材料设备的质量主要由材料设备供应商决定。 ( 4 ) 开发商需要与材料设备供应商进行大量的谈判及信息的交流。 ( 5 ) 开发商对采购，特别是业务完全外包或者提前期较长的采购活动的控制力 度较差。 江苏大学硕士学位论文 ( 6 ) 建筑业中固定设备的采购与制造业不同，供应商必须“量身定做，没有安 全库存。 2 2 3 工程项目采购的分类 在工程项目采购中，根据不同的分类标准，可以将项目采购分为几大不同的 种类【1 8 1 。 1 、采购对象 ( 1 ) 材料的采购：如水泥、钢筋、木材等材料； ( 2 ) 设备的采购：如电梯、配电器等设备； ( 3 ) 构配件的采购：如预制的屋顶、门窗等。 2 、采购实施的主体 工程项目采购根据采购主体的不同可分为两种方式： ( 1 ) 甲供，由房地产开发企业直接采购； ( 2 ) 乙供，由施工企业负责采购。 对于新进入建筑行业的房地产企业，一般采用乙供的方式。新进入者没有房 地产开发经验，缺少工程管理经验和相应的管理队伍，为快速切入市场，全部采 用外包的方式，除施工单位没有能力施工的专业电气设备( 如电梯等) 外，其它 所有材料都在承包合同中约定由施工单位负责采购，房地产企业不直接参与采购 过程。其好处是降低了管理难度，缺点是造成开发商采购总成本增加，材料的质 量也很难保证，这种模式在激烈的市场竞争中逐步被淘汰出局。随着建筑市场的 发展，房地产企业积累了丰富的工程管理经验，逐步实行建筑材料完全甲供的采 购模式。其好处在于通过房地产企业直接采购，减少采购环节，降低采购成本， 产品质量更有保证，但同时对房地产企业的专业管理能力要求较高，增加了管理 难度。 到9 0 年代中后期，一些规模较大的开发商逐步积累了房地产开发经验，认 识到材料采购对保证产品品质，降低开发成本的重要性，对于一些关键的材料采 用甲供的方式，如对施工有特殊要求的专业电气设备( 如电梯、高低压配电设备) ， 对使用性能、装饰效果特别重要的材料，如门窗、卫生洁具、墙地砖、进户门等 均进行直接采购，其他材料采用乙供的方式。与此同时原本采取完全甲供的开发 商出于管理成本的考虑，逐渐放弃了一些造价低的非关键材料的甲供，使得甲供 1 2 江苏大学硕士学位论文 与乙供相结合的供应方式逐渐成为工程项目的主要采购方式。 2 2 4 工程项目采购的演变 过去的几十年中，大多数工程项目采购采用传统的方式，即整个供应链的采 购过程由一系列相互独立的买卖子过程构成。 7 0 年代，采购职责分工与采购价值分析方法的引入使得采购管理逐渐演变 为材料管理。材料管理不仅包括采购，还包括库存管理、供应配送管理等活动， 采购活动与这些活动相联系，有助于提高采购的效率。 8 0 年代与9 0 年代对房地产行业的研究( b r t l 9 8 2 ，c i l l 9 8 6 ，1 9 8 8 ，19 9 9 ) 表明材料管理能够在不同途径上降低工程项目的建安费用。单就提高施工现场的 生产效率就可以减少不少于6 的成本，这些措施包括识别、获取、配送及处理 那些工程项目所需的材料、设备。将采购纳入整个材料的有效管理使得采购绩效 提升，而后将材料管理集成到整个供应链管理体系使得采购效率又向前迈进了一 步。过去建筑公司为了加强自身材料管理，根据职能分工的不同将组织划分为多 个部门，如采购部门、供应部门、库存部门等。这常常导致设计、估算、建造及 采购之间相互脱节，缺乏协调与配合。9 0 年代，建筑公司开始施行集成的材料 管理，包括公司的内部集成及与其一级供应商和其他公司的外部集成。 由这个演变过程可以看出购买、采购、材料管理及供应链管理的范围是逐步 扩大，不断集成的。 2 2 5s c m 指导下的项目采购原理 在供应链管理模式下，开发商的采购管理具有三大特点【1 9 】。 1 、从为库存采购到为订单采购转变 供应链管理模式下，采购活动是以订单驱动方式进行的。用户需求订单即项 目订单产生需求订单，需求订单产生订购订单，订货订单再驱动材料供应商。这 就要求在工程项目的采购过程中： ( 1 ) 采购人员配合工程项目设计人员早期参与项目 采购人员早期参与项目的定义及设计阶段能够使项目受益。采购人员具有产 品的知识( 如价格、国际市场环境、来源) 及采购过程的知识( 如运输、物流) ， 江苏大学硕士学位论文 这在工程项目的设计和建造中对于产品的选择具有帮助。这也就是所谓的“为采 购的可行性而设计( d e s i g nf o rp r o c u r a b i l i t y ) ”。为采购的可行性设计也就是意味 着在设计阶段，各种产品及构件配置的选择要充分考虑到采购方面的实际情况， 这些考虑因素包括买卖双方现有的商业关系、联合进行技术设计的能力，采购提 前期的长短、批量购买的可能性等。 ( 2 ) 采购计划适应项目的建造计划 在工程项目的实施过程中，经常会出现技术变更、方案修改、进度延迟等现 象。在传统的采购过程中，特别是在许多大型建筑施工单位，为了发挥采购的规 模优势，降低采购成本，采购的权限往往集中在公司的采购部门，项目部不具有 大宗材料的采购权限。这就更容易造成采购计划与实际需求计划相脱节，采购部 门并不太关心项目的实施过程，也不太了解项目的进度和建造过程中实际需求的 变化，因此采购过程缺乏主动性，采购部门制定的采购计划很难适应施工现场需 求的变化。在供应链管理环境下，采购部门应该对项目的进度计划有清楚的了解， 并且能够根据项目施工的进展情况不断预测材料的需求情况。另外在建造活动 中，要求采购的物资尽量能够准时并直接进入施工现场，以减少库存保管及二次 搬运等不增值活动。 2 、从采购管理向外部资源管理转变 传统采购管理的不足之处，就是开发商与供应商之间缺乏合作，缺乏柔性和 对需求快速响应的能力【2 0 1 。准时化思想( j i t ) 出现以后，对企业的物流管理提 出了严峻的挑战，需要改变传统的单纯为库存采购的管理模式，提高采购的柔性 和市场响应能力，增加和供应商的信息联系和相互之间的合作，建立新的供需合 作模式。一方面，在传统的采购模式中，供应商对采购部门的要求难以得到实时 的响应，另一方面