（金融学专业论文）成都市商业银行房地产开发贷款风险研究.pdf

成都市商业银行房地产开发贷款风险研究 展的安全通道中。第二节则是界定了房地产开发贷款的概念，介绍了房地产 开发贷款种类和房地产开发贷款的特点以及开发贷款的发放流程。第三节描 述了成都市房地产开发贷款风险表现。房地产作为商品是个资金运行的过程， 因此房地产市场的发展离不开房地产金融的大力支持。本节通过对开发贷款 数量和结构的分析，得出成都市贷款总额节节攀升、贷款所占比重不断加大、 以及贷款质量呈恶化趋势的结论。 第三章，成都市房地产开发贷款风险生成原因分析本章第一节主要从 微观角度，即房地产企业和银行本身入手，分析了成都市房地产开发贷款风 险生成的表层原因。先通过分析房地产开发企业数量多、规模小，负债偏高、 风险大，内部管理上存在较多问题来说明房地产开发企业是风险生成的表层 原因主体之一。再通过分析银行内部管理滞后，缺乏完整有效的信用体系； 银行违反相关规定，出现违规放贷现象；银行进行抵押贷款时存在隐患；商 业银行有恶性竞争的隐患来说明银行本身也是风险生成的表层原因主体之 一第二节则从宏观角度分析了成都市房地产开发贷款风险生成的深层原因。 先从理论入手，解释了房地产信息不对称风险理论信息不对称解释。运 用博弈论的方法分析了信息不对称会导致事前风险逆向选择和事后风险 道德风险。再解释了房地产波动周期风险理论金融不稳定性假说， 采用经济周期理论的扩散指数方法来分析成都房地产周期波动。这里主要采 用扩散指数理论，选用反映成都房地产经济活动的1 6 项指标，计算出历年来 成都房地产扩散指数值，以此为根据编制成都房地产周期波动曲线，得出结 论：成都房地产业的发展正处在第三个波动周期之中，而2 0 0 4 年和2 0 0 5 年 正处于波峰阶段，房地产开发贷款面临的市场风险不得不防。最后，通过解 释房地产泡沫内涵，分析房地产泡沫产生原因及运行机理，再通过房地产开 发贷款增长率，贷款总额增长率这一量化指标得出成都市宽松的贷款的条件是 房地产泡沫得以产生的“催化剂”，它是地产泡沫不断膨胀，必会导致泡沫破 灭后银行出现大量呆账、坏账等一系列严重后果的结论。 第四章，概述成都市房地产开发贷款风险计量方法。具体包括：( 1 ) 传 统的信用风险管理的分析方法。主要有：5 c 专家制度法、基于判别模型信用评 级法，如由a l t m a n 创造的z 计分模型、以及在此基础上发展起来的z e t a 模 型组成的信用评分法( 2 ) 信用风险的现代计量模型主要内容是：基于期权 2 摘要 定价理论的k m v 模型、基于在险价值( v a r ) 方法的信用度量术模型。本章最 后指出成都市大银行内部多年来传统信用评级和信用评分方法的推广以及新 的贷款五级分类法的推行，c r e d i tm e t r i c s 模型的广泛的适用性分析，以及 c r e d i tm e t r i c s 模型估计投资组合的v a r 方法的其科学性、适用性、综合性和 国际性的的特点，强调c r e d i tm e t r i c s 模型对成都市商业银行房地产开发贷款 风险管理具有重要的借鉴意义。 第五章，在前文分析的理论框架下，结合成都市的实际情况对个商业银 行房地产开发贷款风险防范措施进行分析。本章第一节强调商业银行房地产 开发贷款风险防范的重要性，这样引出第二节商业银行房地产开发贷款风险 防范措施研究。首先是风险预防一建立房地产预警机制。在介绍房地产金融 风险宏观若干监控指标和基本的预警方法的基础上，阐述预警机制对市场预 期和商业银行的重要意义，并分析成都市预警机制建立的现状，提出相应建 议接着是风险控制，指出银行在控制固定资产投资规模时，要把握好房地 产开发资金投放的“度”；建立健全拍卖法规和缩短贷款界定期限；开展房地 产开发贷款抵押贷款证券化；建立政策性房地产开发贷款保险机构来控制房 地产开发贷款风险。 本文采用规范化研究与实证研究相结合的方法，其亮点在于：一是目前 国内外对房地产开发贷款风险的专门研究并不多见，而本文着眼于这个热点 问题，实务性较强。二是针对某一地做微观层面的实证研究，针对性比较强， 势必提升文章的实用价值需要指出的是，房地产开发贷款业务对银行来说 尚处于初期摸索阶段，统计分析工作很不到位，另外某些关键性数据牵涉到 相关部门内部机密，因此所采集的资料在完整性和说服力上存在缺憾。再者， 受文章篇幅和笔者经验、学识所限，资料整理和对策探讨方面难免欠严整周 详理论研究部分也略显单薄。 关键词：成都市房地产开发贷款风险控镧 b s 1 1 鼬、c t r e c e n t l y , w i t h t h e i n c r e a s i n ge x p a n s i o n o fr e a le s t a t e m a r k e t s ，t h e d e v e l o p m e n tl o a ns c a l ei nr e a le s t a t eh a sb e e ne n l a r g e dr a p i d l y m e a n w h i l e ，d u e t o t h ef r e q u e n tc h a n g e si nm a c r o - e c o n o m i cp o l i c i e si nt r a n s f o r m a t i o n a lp e r i o d ，t h e f l u c t o a t i o ni nr e g i o n a le c o n o m ya n dt h ei 1 1 一b a l a n c e di n f o r m a t i o nb e t w e e nt h e b a n k sa n de n t e r p r i s e s , t h ed e v e l o p m e n tl o a ni sa tg r e a tr i s ka n dt h ea d v e r s el o a n r a t er e i n a i u sh i g hc r i s i s i fn oe f f e c t i v em e a s u r e sa r et ob et a k e nt op r e v e n ta n d c o n t r o lt h er i s k s , m a y b ef i n a n c i a lc r i s i sw i l le x i s t h e n c ei ti so fg r e a ts i g n i f i c a n c e i nt e r m so ft h e o r ya n d r e a l i t y t oe x a m i n e t h ep o t e n t i a lr i s k se m e r g i n gi nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tl o a na n dt of i g u r eo u tt h ec o r r e s p o n d i n gm e a s u r e st op r e v e n t ，c o n t r o l a n de l i m i n a t et h er i s k s t h u s ，t a k i n gc h e n g d u a se x a m p l e ，t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y z e st h er i s k so fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tl o a nf a c i n gw i t hc h e n g d na n dp u t sf o r w a r dt h es t e p st o p r e v e n tt h er i s k s t h cp a p e rc a nb ed i v i d e di n t of i v ep a r t s p a r to n e ：n cp a p e ri n t r o d u c e st h ec o n c e p t 。c h a r a c t e r i s t i c , e m e r g i n gr e a s 0 8 a n db a s i ct h e o r yo ft h er i s k so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n p a r tt w o ：w i t ht h ed e s c r i p t i o no ft h e i u l lo fr e a le s t a t em a r k e ti nc h e n g d u ，t h e p a p e rm a k end e f i n i t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a na n dp i c t u r e st h er i s k so f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a nf a c i n gw i t hc h e n g d u p a r tt h r e e ：1 1 b ep a p e ra n a l y z e st h em a j o rr e a s o n sf o rt h em a r k e tr i s k so fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n f i r s t l y , i te x p l a i n si nt e r m so fm i c r o e c o n o m yt h a tt h e r e a le s t a t ec o m p a n ya n db a n ka r et h es o u r c eo fr i s k s s e c o n d l y , i ta n a l y z e st h e i n f o r m a t i o na s y m m e t r y , t h er e a le s t a t ec y c l ea n dr e a le s t a t eb u b b l e ，w f i i c hc a u s e t h er i s k so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a ni nt e r m so fm a c r o - e c o n o m y p a r tf o u r ：t h ep a p e rs u m m a r i z e st h em e t h o d st om e a s u r et h er i s k so fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n f r o mt r a d i t i o n a lw a y st om o d e mw a y s ，t h ep a p e rp o i n t s o u tt h es u i t a b i l l t yo ft h ec r e d i tm e t r i c sm o d e l t h ei n t e m a lr i s km e a s u r e m e n t m o d e l p a r tf i v e ：n ep a p e rp o i n t so u th o wt op r e v e n tt h em a r k e tr i s k so fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tl o a n e f f o r t ss h o u l db em a d et oe s t a b l i s hp r e v e n t i o nm e c h a n i s ma n d c o n t r o lr i s k sw h i c he m p h a s i z e dt h ef u n c t i o no ft h em a c r oc o n t r o la n dd i r e c to f g o v e r n m e n t t h e nt h ep a p e rp u t sf o r w a r dr i s kd i v e r s i o n , s u c h a sd e v e l o p i n g s e c u r i t i z a t l o no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n , s e h i n gu pr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t l o a n 、sg o v e r n m e n tg u a r a n t e eo r g a n i z a t i o na n ds oo n 1 n h ep a p e ra n a l y z e st h er i s k sb yw a yo fr e s e a r c ho fs t a n d a r d i z a t i o na n d d e m o n s t r a t i o n a n dt h r o u g ht h eu s eo fl o t so fd a t a n eo u t s t a n d i n gp o i n to ft h e p a p e ri st h er e s e a r c ho fd e m o n s t r a t i o nf r o mt h em i c r ol e v e r , w h i c he n h a n c e dt h e p a p e r sp e r t i n e n c ea n dp r a c t i c a l i t y h o w e v e r , d u et ot h ei n i t i a ls t a g e sa n d t h es e c r e t d a t a , t h ep a p e rw a st o $ o m ee x t e n tl a c ko fi n t e g r a l i t ya n dp e r s u a s i o ni nt h e c o l l e c t e di n f o r m a t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n c r e d i tr i s k s c h e n g d u 2 西南财经大学 学位论文原刨性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本人学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名： 年月日 1 绪论 1 1 研究背景及意义 1 绪论 房地产开发贷款，是指银行向房地产开发商或者相关企业所发放的贷款。 房地产开发贷款的目的，是实现商品房的开发和销售，这些贷款一般属于项 目贷款，是房地产贷款中最主要的业务种类之一它主要是用于支持房地产 开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设的 资金的需要。房地产开发贷款属于中长期贷款，一般期限为2 - _ 3 年。1 9 9 8 年以来，我国房地产开发贷款发展迅速。贷款余额从期初的2 0 2 8 9 亿元增至 2 0 0 5 年末的9 1 4 1 亿元，增长了3 5 倍，在房地产贷款总量中的权重达1 8 8 来自国家统计局的最新数字显示，今年以来，房地产开发投资本年资金来源 中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。这一数字去年全年只 是同比增长了2 1 4 ，但今年1 月至5 月，贷款突破2 0 0 0 亿元，达2 1 8 7 9 亿 元，同比增长4 2 9 。整个上半年的房地产开发贷款总额达到2 7 4 3 3 3 亿元， 同比增长5 6 4 ，增幅比去年全年高3 5 个百分点，占房地产开发投资资金全 部来源的1 6 7 ，比去年同期高3 3 个百分点 近几年来我国房地产业基本处于持续加速发展的态势，从总体看，符合 我国社会经济发展和城市化进程的一般规律并显现出巨大的发展空间。但是 房地产是高风险行业，受宏观经济环境和国家政策变化的影响很大由于房 地产业的不断发展，投入房地产业的贷款资金不断增加，其潜在的风险也必 然会逐步集聚，而且房地产业发展有其规律性的周期变化特点( 从近几年我 国房地产业的主要运行指标分析投资增长率、占g d p 比率、房屋销售价格、 新开工建设面积等多处于较高峰值) ，因此，加强对全局性、系统性风险的研 究和控制是房地产开发贷款风险控制中一个必须时刻警觉的问题。 成都市商业银行房地产开发贷款风险研究 再者，由于我国房地产开发和经营的股权融资形式还远没有发展起来， 企业债券发行又受到严格的控制，所以房地产债权融资主要依靠商业银行信 贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过 程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款等各种形式的信贷 资金集中，直接或间接地房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险， 自然也承受了集中在房地产开发商身上的种种风险 在房地产价格正常波动变化条件下，房地产信贷资产可能是最优质的， 但是当房地产价格长期、持续性的大幅度增长条件下，这时候的房地产信贷 优质资产可能会在一夜之间全部变成不良资产，也就是说房地产资产价格急 剧下跌，全面的系统性风险就会变成事实。到那时，这种系统性房地产风险 将会波及到整个国民经济体系，其结果将会是，轻者会使房地产萎缩、整个 经济治理整顿开始，进而，经济增长缓慢、社会有效投资不旺、有效需求不 足，重蹈覆辙。重者将会导致经济全面崩溃的严重后果 从成都市商业银行房地产开发贷款来看，它正以迅猛的速度发展。2 0 0 6 年l 9 月，成都市房地产到位资金达5 8 5 5 亿元，但资金保障度( 房地产开 发投资的资金保障度= 到位资金，开发投资额) 却由2 0 0 5 年的2 3 降至1 4 ，呈 持续下降态势。自2 0 0 5 年下半年，商业用房新近上市和销售均出现负增长， 空置面积持续上升，其开发贷款风险已经显现。截至2 0 0 6 年9 月末，成都市 中资商业银行商业用房开发贷款不良率3 4 3 ，高于同期自营性房地产贷款不 良率3 1 5 个百分点。这说明房地产行业潜在的风险和开发商资金趋紧状况对 银行信贷资金安全产生不利影响，需要引起银行业高度关注；成都市作为西 部经济金融中心的地位也有待进一步加强。 可是由于我国以及成都市经历风险的经验有限，再加之商业银行房地产 开发贷款风险的特殊性及短期内的潜在性，因此深入分析和研究规律，未雨 绸缪地加强对风险的防范，建立化解风险的渠道和方法，有利于促进成都市 房地产业的良性健康发展，也对成都市商业银行提高控制风险的能力和手段， 改善资产结构，增加利润来源，防范金融风险，有着重要的意义。 2 1 绪论 1 2 国内外研究现状 本论文是关于商业银行房地产开发贷款风险问题的研究论文分析了房 地产开发贷款风险的生成机制，并结合实际，有针对性地提出了防范、控制 和化解风险的具体措施。 本论文在写作过程中，参阅了大量文献前入的研究成果是本论文的理 论及方法基础，现将参考的国内外相关的研究成果综述如下； 一是有关信用风险管理的理论和方法的研究在国外，信用风险管理的 研究始于上世纪3 0 年代，到了6 0 年代后就成为热点。近年来，随着金融学 和管理学的发展和成熟，西方发达国家在信贷风险方面开始研究和应用先进 的风险量化模型，并在实际运用中取得了显著的效果。在这些模型当中既包 括对前期风险预测表现较优的传统方法的补充和修正，又包括建立在技术性 很强的数学模型的基础上的风险度量模型。前者如a l t m a n ( 1 9 6 8 ) 对美国6 6 家制造企业的经营状况进行的判别研究中所采用的多变量分析法( m d a m u l t i p l ed i s c r i m i n a n ta n a l y s i s ) m a t i n ( 1 9 7 7 ) 对1 9 r 7 予一1 9 7 6 年期间破产的企 业进行预测分析的研究中所使用的b g i s i i c 提速方法等。后者如基于期权理论 由j p 摩根和瑞士联合银行( 1 9 9 7 ) 开发的c r e d i tm e t r i c s 模型，k m v 风险管理 开发建立的k m v 模型，借用保险精算算法由瑞士信贷银行金融产品部开发 的信用风险附加模型( c r e d i tr i s k + ) 以及继摩根银行推出信贷矩阵、风险矩阵 模型之后，许多大银行和风险管理咨询及软件公司开始提出的新一代的风险 管理方法全面风险管理方法等。上述方法的主要特点是运用不同的数学 方法建立各种数学模型以准确地确定风险暴露、违约率、恢复率等指标，进 而达到准确度量风险大小的目的 在国内，随着近年来商业银行信贷风险的逐渐暴露，信贷风险管理逐渐 成为研究热点。如姜维俊等( 1 9 9 7 ) 在借鉴国外信贷风险管理的经验的基础上， 提出了如何对信贷风险管理体制行创新，并具体分析了贷款证制度及主办银 行制度与大中型企业信贷风险控制的问题。罗得志( 2 0 0 0 ) 就具体分析了信贷中 利率风险的成因，并提出了一个度量利率风险的具体模型彭江平( 2 0 0 1 ) 专门 讨论了如何应用v a r 模型分析我国商业银行信贷风险的管理与控制，并讨论 成都市商业银行房地产开发贷款风险研究 了风险管理系统的设计。程鹏、吴冲峰、李为冰( 2 0 0 1 ) 运用博弈论的方法，通 过建立防范道德风险的激励模型和企业声誉模型，分析了显性与隐性激励机 制在信贷风险控制中的作用。曹建、刘路( 2 0 0 4 分析了信息不对称对商业银行 信贷风险控制的影响，认为信息不对称是我国商业银行信贷风险产生的深层 次原因，并提出加强监督、引入参照物竞争机制等方法以减少“信息不对称” 的影响。国内对信用风险管理的研究主要是结合我国银行信贷的实际情况， 借鉴国外先进的风险管理，从不同角度运用信息经济学、博弈论等不同的方 法分析我国当前商业银行面临的主要信贷风险，并提出风险防范及控制的具 体措施及建议。这些分析及建议大都切合我国银行信贷风险管理的实际情况， 为本文的研究提供了理论及方法上强有力的支持。本文将借鉴以上风险管理 的一般理论与方法分析和研究房地产丌发贷款这项特殊银行资产的风险管理 问题。 二是有关房地产开发贷款风险管理的理论与实证研究。姚蓟宇( 1 9 9 9 ) 用信 息方法对房地产企业贷款进行风险识别，分析了借贷双方信息不对称以及银 行内部贷款审批过程中信息失真带来的风险，并对两类风险的成因和特征作 了进一步描述，但文章并未有针对性提出风险防范的对策。张卫东( 2 0 0 0 ) 以业 务流程为主线，探讨了银行业房地产不良资产处置的一系列有关问题，提出 了不良资产处置的目标、原则和运作模式，认为专业公司的运作机制和社会 中介机构的市场分包模式是处理不良资产的首选模式；对不良资产的评估问 题，提出了不良资产接受价格和处置价格的概念；对于不良资产的处置方式， 在分析重组、拍卖、资产证券化等处置方式的同时，重点探讨了这些方法的 使用和可能出现的闯题。其次，在有关房地产开发贷款风险的实证研究中， 中国人民银行海口中心支行货币信贷课题组( 2 0 0 4 ) 、浙江企业调查队课题组 ( 2 0 0 5 ) 、徐毅、涌强0 0 0 2 ) 及陈浩( 2 0 0 s ) 等通过实际调查，运用比较详细的调 查数据，相应分析了海南省、浙江省、丹东市、乐山市几个特定房地产市场 发展的状况，房地产信贷发展的特点和存在的问题，揭示了其中存在的主要 风险并提出了相关的建议和措施。蔡建( 2 0 0 5 ) 则认为商业银行房地产开发贷款 的风险来自企业和银行两个方面，涉及企业信用、财务状况开发项目情况， 银行贷前调查、贷款审批、发放、贷后管理等多个环节，并提出从技术和制 度两个方而入手，通过培育良好的房地产信贷文化、提高房地产信贷从业人 4 1 绪论 员的综合素质、建立相应得制约的房地产信贷风险管理模式等措施构建房地 产开发贷款的风险控制系统，以有效防范房地产开发贷款各个环节的风险， 从而达到提高房地产开发贷款质量的目的。上述对我国房地产开发贷款的研 究文献从理论和实证两个方面，运用不同的方法和思路分析和研究了当前我 国房地产开发贷款面临的主要风险，并提出了各自相应的防范与化解措施， 对本文的分析提供了强有力的支持。 1 3 研究内容与思路 本文研究中采取定性与定量研究相结合的方法，引用反映实际的数据， 进行定量分析和定性分析，找出问题的原因与实质，提出解决对策，在房地 产业发展过程中的相互作用、相互制约关系中，把握房地产开发贷款风险到 系统整体最佳效果 本文共分为五个部分： 第一部分：阐述了本课题的研究背景、目的意义和国内外的研究现状， 阐明了研究商业银行房地产开发贷款风险的必要性，以及研究的方法和主要 内容以及研究的重点和难点，主用定性与定量研究相结合的方法。 第二部分：描述了商业银行房地产开发贷款风险的基本表现，给出了成 都市房地产运行状况，界定开发贷款的概念 第三部分：从房地产开发企业以及成都市商业银行管理生成风险分析了 成都市房地产开发贷款风险生成的表层原因，再从房地产信息不对称，房地 产波动周期，房地产泡沫三方面剖析了成都市房地产开发贷款风险生成的深 层原因 第四部分：简单介绍了成都市房地产开发贷款风险计量方法，强调成都 市房地产开发贷款风险可以运用c r e d i tm e t r i c s 计量模型的可行性。 第五部分：通过强调研究商业银行开发贷款风险的重要性，归纳了成都 市商业银行开发贷款风险的防范措施。 成部市商业银行房地产开发贷款风险研究 1 4 论文的创新与不足 本文的亮点在于能着眼于某一地做微观层面的实证研究，针对性和实务 性比较强。势必提升文章的适用价值。但是房地产开发贷款业务对银行来说 尚处于初期摸索阶段，统计分析工作很不到位，另外某些关键性数据牵涉到 相关部门内部机密，因此所采集的资料在完整性和说服力上存在缺憾。再者， 受文章篇幅和笔者经验、学识所限，资料整理和对策探讨方面难免欠严整周 详，理论研究部分也略显单薄。 6 2 商业银行房地产开发贷教风险表现 2 商业银行房地产开发贷款风险表现 2 1 成都市房地产运行现状 2 1 1 国家宏观经济背景及行业发展前景 经过二十多年的改革开放，中国经济持续高速增长，创造出了举世瞩目 的巨大成就。中国己经成为全球经济增长最快，经济发展最具活力的国家， 预计到2 0 2 0 年，中国的经济总量将超越日本，成为全球第二大经济体。 随着经济的快速发展，城市化进程的不断加快，中国的房地产行业从无 到有，己经发展成为国民经济的支柱性产业。从1 9 9 8 年到2 0 0 2 年全国房地 产开发投资累计完成投资2 6 7 8 2 亿元，年均完成投资是5 3 0 0 多亿元，房地产 开发平均增长1 9 5 ，大大高于固定资产投资增长。5 年累计商品房竣工面 积是1 2 6 5 亿平方米，年均竣工面积2 5 3 亿平方米，年均增长1 5 5 ，房地 产投资占固定资产投资比重由9 r 7 年的1 2 7 提高到2 0 0 2 年的1 7 9 。房地 产产业的快速发展，有利地推动了城市建设，每年拉动g t p 的增长近2 个百 分点，为国民经济的持续健康发展做出了显著贡献。 当前我国进入全面建设小康社会，加快城市现代化建设的新的发展阶段， 居民消费结构的升级和城市化加速推动，将会对住宅和房地产业形成巨大的 市场需求，我国的房地产行业正面临前所未有的发展机遇。一是城镇居民消 费结构的变化将会带动住宅消费需求增长，人均g d p 跨过8 0 0 美元以后，住 房消费进入快速增长期。2 0 0 2 年，我国的g d p 已经实现了1 0 0 0 美元的目标， 因此我国的住房发展处于住房消费快速增长期；二是住房制度改革将极大的 释放居民潜在的住房需求，据调查现有8 0 的居民对住房不满意，希望在近 几年换购住房，因此从改善来看，每年需要3 亿平方米；三是城镇化的加快 推进了飞速扩大的住房需求。积极稳妥地推进城镇化战略是当代中国社会的 成都市商业银行房地产开发贷款风险研究 经济发展的一个战略问题，根据国家最新的国民经济发展纲要，我国城镇化 水平将从现在的3 6 至2 0 2 0 年达到5 0 以上，城镇人口将增长到6 5 亿人， 将带来巨大的需求；四是城市危房改造全国有一亿五千万危房、旧房，有 3 0 0 万个家庭住在危旧房中，按照印亿平方米，每年有1 的自然淘汰，更 新改造危旧房要一个亿。从这四个方面看出：我国住房发展仍然处在快速发 展期，住房发展总量增长型特征较为明显，住房与房地产现有巨大的市场需 求，住宅与房地产业在未来的几年当中，仍然保持持续快速健康状况发展的 态势，为国民经济的发展和全面建设小康社会的目标实现做出更大贡献。 2 0 0 3 年年底，国务院颁发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展 的通知，为房地产市场的健康发展指明了方向。该文件明确指出了房地产市 场持续健康发展的重要意义，一是提高居民住房水平，改善居住质量，满足 人民群众物质文化生活需要的基本要求。二是促进消费、扩大内需、拉动投 资增长。保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。三是充分发挥入力资 源优势，扩大社会就业的有效途径 2 1 2 成都市房地产市场现状 l 、成都市经济发展水平 根据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心的评价，成都市位于 全国城市综合实力5 0 强和硬投资环境4 0 强排列之列，是西部地区的特大中 心城市，也是西部地区经济最具有活力的城市，经济总量在西部城市中名列 前茅。成都市国民生产总值增长幅度近几年增长均保持在1 4 左右 2 、房地产行业发展状况 自2 0 0 0 年以来，成都市房地产行业进入了高速发展的黄金时期，开发规 模和开发水平不断提高，在西部地区居于领先行列。2 0 0 5 年房地产开发投资 达4 5 1 亿元，增长5 4 9 8 ，商品房竣工面积达6 4 8 万平米。商品房销售连续 几年保持强劲的增长势头，2 0 0 3 年商品房销售2 0 3 万平米，2 0 0 4 年扩大到3 0 6 万平米，2 0 0 5 年扩大到3 9 5 万平米，2 0 0 6 年已经达到5 5 1 万平米左右。 ( 1 ) 房地产价格持续上扬 从2 0 0 3 年下半年以来，成都市商品房价呈快速上升趋势。2 0 0 3 年的房 价稳中有升，全市含经济适用房在内的住宅商品房平均房价为2 0 9 6 元平方 8 2 商业银行房地产开发贷款风险表现 米，比2 0 0 2 的1 9 9 3 元，平方米上涨了1 0 3 元，增长率为5 ，1 7 ；其中，成都 市区( 六城区) 的住宅商品房均价为2 9 2 3 元，平方米，增幅为4 5 2 0 0 4 年 成都市区商品房均价达到3 7 3 1 元，平方米。同比增长1 1 1 ，其中住宅均价 3 2 4 1 元，平米，同比增长1 0 9 。2 0 0 5 年据有关报告，在全国3 5 个大中城市 中，一季度成都房价涨幅排名第三，在西部1 1 个大中城市捧名居首。 裹i ：2 0 0 , 3 - - 2 0 0 4 成都市区房价对比裹( 元平方来) 2 0 0 32 0 0 4 同比增长 商品房均价 3 3 5 9 3 7 3 1 1 1 1 住宅均价 2 9 2 33 2 4 11 0 9 通过对0 3 年第3 季度到0 4 年第4 季度价格走势的分析可以看出：涨幅最 大的为0 4 年3 4 季度，涨幅达到9 6 7 ，而0 3 年3 _ 4 季度涨幅度则为2 1 0 这可以看出0 3 年房价波动较小。而到了0 4 年，出现了供不应求的局面，成 都市房价在一段时间内出现波动较大的情况 圈 t 成都市近年住宅价格走势圈 棚幻年三张至幻晒年一事窿鲢偷格溯出：妒 季蛊平均膏长奉= 鲁十季矗昔长奉的几肝i p 爿t 吧 x i + 瞄x l + 叼x l + 咐x l + 咐l 幛一l ；8 ，审p 资料来源；四川中原地产咨询中心2 1 成都房管局公众信息网 2 天府房产嘲，中原研究 成都市商业银行房地产开发贷款风险研究 ( 2 ) 房地产市场供需状况 根据成都市房管局统计数据，2 0 0 3 年1 - 9 月，成都市五城区商品房供应 面积( 批准预售面积) 为5 1 2 4 2 万平米，实际销售面积为5 3 2 1 5 万平米，供销 比( 同一时期批准预售面积与实际销售面积之比) 为0 9 6 3 ，总量供求基本平衡， 供略小于求，说明成都市房地产 供销两旺的格局己经形成。从供求结构来看，1 - 9 月住宅商品房供应面积 ( 批准预售面积) 为3 5 3 8 1 万平米，实际销售面积为4 5 8 8 1 万平米，供销比( 同 一时期批准预售面积与实际销售面积之比) 为0 7 7 1 ，供给缺1 3 达1 0 5 万平米， 这显示城区住宅总量供应不足。一般而言，房地产市场供给要稍大于需求才 合理，才能保证消费者充分的选择面这一数据表明成都市商品房特别是住 宅需求动力强劲，供需基本平衡，房地产行业正处于高速发展的安全通道中。 在开发规模不断扩大的情况下，空置商品房得到有效控制。截止2 0 0 5 年 1 2 月末，全市空置商品房6 7 万平米，比上一年下降1 9 2 7 。结合竣工和销 售看，空置率( 年底空置面积三年竣工可出售、出租面积合计) 处于7 6 的较 低水平按新1 ：3 径计算空置率( 年底空置面积当年竣工可出售、出租面积+ 上 年底空置面积) 为1 7 3 ，处于适量空置区间( 1 5 3 0 1 的下限，反映出成都房 地产市场仍处于供求平衡、供销两旺的良好发展轨道。 2 2 商业银行房地产开发贷款概述 2 2 1 房地产开发及房地产开发贷款 1 、房地产开发 房地产又称不动产，英文中常用r e a le s t a t e 和r e a lp r o p e r t y 表示。前者指 其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在 此基础上，强调附带的各项权益。开发即开拓和发展之意，原指为了充分利 用荒地、矿山等自然资源，采用人力和物力对其进行改造的活动房地产开 发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础 设旄、房屋建设的行为，包括土地刀= 发、房屋开发、房地产综合开发等。房 地产的斤发，特别是房地产综合开发，包括很多工程项目，包括各种各样的 2 商业银行房地产开发贷款风险表现 住宅、办公楼、各种配套项目，以及各种各样的附属工程等，构成了房地产 开发项目。 房地产开发提高了土地使用的社会经济效益土地是社会经济活动的承 载体，作为资产。土地是建筑物赖以存在的基础：作为资源，土地是一切存 在的源泉。随着城市化的进程，人类对于以土地为基础的空间的数量和质量 需求与日俱增。这是因为城市集聚了大量生产要素，因而产生了聚集效益， 使得城市具有多种功能，吸引了更多的生产要素和人口流入城市，进而增加 了对土地的需求量，又由于土地是一种非再生性的自然资源，因此解决城市 土地供求矛盾的有效办法是通过房地产开发( 包括城市土地的内涵开发和外 沿开发) ，合理增加土地的使用强度，提高土地的使用价值，使土地发挥更高 的社会经济效益 房地产开发是开发企业的投资活动。市场经济条件下的房地产开发与计 划经济模式下的房屋建设不同前者是开发企业自身的经济活动，后者则更 多地带有政府的行政行为。房地产开发既然是投资活动，就要追求投资收益。 注重开发项目的经济效益是房地产开发企业投资行为的基本准则无利可图 或投资效益不好的开发项目，是不被企业接受的。 房地产开发是城市规划的实施过程。城市规划是城市发展的目标和城市 建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服 从城市规划，服从城市社会经济发展的需要。这是从市政建设与发展的全局 利益出发考虑的同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益和环境效 益的统一。任何一味追求企业的经济效益，而忽视甚至有损社会效益和环境 效益的房地产开发，是不被政府所批准的。一项切实可行的房地产开发，必 须在政府与开发企业之间寻求结合点。 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。房地产开发的主要 内容是房产开发与地产开发。房产是建设在土地上的各种房屋，它们具有各 自的使用性质和功能，共同发挥其作用；地产是土地及其包括的供水、供热、 供电、供气、捧水等地下管线以及地面道路等基础设施的总称。房产和地产 密不可分。一方面，房屋必须建在土地上：另一方面，地下的各项设施都是 为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。因此，房地产开发必 须综合考虑各种房屋使用功能的配套以及房屋与基础设施的协调，实行综合 成都市商业银行房地产开发贷款风险研究 开发，才能发挥其应有的功能。综上所述，房地产开发是房地产开发企业遵 照城市规划的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城市社会和经济发 展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济 目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。 2 、房地产开发贷款 房地产开发贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款， 包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。房地产开发企业流动 资金贷款是银行向从事房地产开发的企业发的，用于房地产项目开发建设所 需流动资金周转的贷款。房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发 放的，用于其开发的房地产项目所需建设资金的贷款。 房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款、房地 产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其它房地产开发贷款 确切地说，房地产开发贷款属对公司贷款的范畴，指商业银行向具有房地产 开发资质的房地产开发企业发放的用于房地产项目开发建设的贷款。按照开 发内容的不同，房地产开发贷款有以下几种类型： ( 1 ) 住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发及市场 销售的贷款。 c 2 ) 商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于发建造 向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款 ( 3 ) 土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的 贷款。 ( 4 ) 房地产开发企业流动资金贷款是指房地产开发企业因资金转所需 申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持地产开发，因此 这类贷款仍属房地产开发贷款 2 2 2 房地产开发贷款的特点 与个人按揭贷款属于消费性贷款不同，房地产开发贷款属于生产性贷款， 因而有其鲜明的特点。 首先，房地产开发贷款面临的风险更大。个人按揭贷款面对的客户分散 2 商业银行房地产开发贷款风险表现 于不同的行业，单笔贷款量较小，因而贷款风险容易被分散。一般属于银行 的优质贷款。而开发贷款面临的客户更加集中，单笔贷款数量更大，因而一 旦发生风险，损失也更大。同时开发贷款属于生产性贷款，因而容易受到来 自宏观经济政策变动、区域经济波动、项目选择、开发商资质等诸多因素的 影响，只要相关的某一因素发生剧烈变动就容易导致开发贷款出现风险。房 地产开发贷款的这一特点说明导致开发贷款风险的因素很多，既涉及到宏观 经济政策，也涉及到区域经济波动，同时微观层面的诸多因素都会影响到开 发贷款的安全这就要求银行必须掌握多方面的信息，随时监测相关信息的 变化，并分析变化对开发贷款的影响 其次，开发贷款还贷来源取决于项目销售本身。房地产开发项目往往由 投资者组建项目公司开发与销售，这类公司贷款实际上类似于项目贷款，因 为在发放贷款时看不到经营业绩，贷款的归还完全取决于项目是否开发成功， 项目的销售利润是还本付息的来源开发贷款的这一特点就要求银行必须注 意贷后风险的管理，随时跟踪项目销售情况、资金回笼情况等贷后信息的变 化以保障贷款的安全回收 最后，开发贷款抵押担保的第二还款保障度较低。房地产开发贷款一般 是以所购土地及在建工程作为抵押，随着项目商品房销售的推进，原抵押物 价值必然降低，同时由于土地或者在建工程价值波动很大，因而开发贷款还 款保障度较低开发贷款的这一特点就要求银行必须注意担保抵押的有效性， 在办理开发贷款时，应当全面了解开发商的实力，考察担保抵押是否合法， 是否足值等条件，增强第二还款能力，保障贷款安全。 2 2 3 开发贷款发放的主要流程 开发贷款发放的主要流程在不同的商业银行会有所不同，但基本流程是 大同小异，现以成都市某商业银行为例，其贷款发放流程如下： 1 、项目初步了解及立项。支行或二级分行相关业务部f j ( 房贷部) 接受贷 款人申请，并进行相关调查。通过现场调查，查看有关批复文件，了解项目 基本指标，根据有关条件及市场分析，做出初步评价并上报有权审批人，确 定立项与否。 成都 ，商业银行房地产开发贷款风险研究 2 、业务评审。根据调查结果初步评估贷款的合法性和可行性，纂写调查 报告，并提交受理行的贷审会审查 3 、受理行审理通过后，报分行审批分行经审查通过后，向受理行下发 贷款执行文件。若贷款超过分行权限，应向总行报批 4 、发放贷款。前台业务部门根据贷款批复，落实贷款前提条件包括担保 条件、资金监控、其它收益的取得、缺口资金的落实等再签署借款合同、保 证合同、抵押合同、资金监管及还款协议等法律合同在满足前提条件的情况 下，受理行按照合同及工程进度，依据限制性条款逐笔发放贷款。 5 、受理行履行贷后监管职能。