写字楼物业管理方案.docx

xxx物业服务方案第一部分：整体设想及费用标准根据客户要结合软件园大楼物业的特点，我司拟对软件实行一体化的综合管理，采用先进的管理手段，有针对性地对客户服务、秩序维护、清洁绿化、设备设施等实行重点管理，聆听客户的需求，提供创新及符合客户需求的服务。据科学详细的计算，管理费定为 /。软件园建筑面积为 ，年费用为： /年。各项费用详细如下表：费用明细表序号项目费用（元/年）占用比例备注1综合服务包含项目经理、前台服务2秩序维护费3清洁绿化服务费4综合维修运行费5专项委托服务包含监控、门禁、消防、电梯保养6其他不可预计的费用7公司酬金8税费9合计 第二部分：服务内容一 前台服务、特约服务1. 接听前台电话，对重要事情做好记录，并传达到相关人员及部门。2. 收发邮件、报刊等工作。3. 租车服务（员工班车，机场、车站接送等相关业务）4. 餐饮、酒店预订服务。5. 客户需求的其它服务内容。二 公共秩序维护1. 保安岗位设置保安队长 保安班长 巡逻岗消防监控中心2. 各岗位职责2.1保安队长岗位职责a. 执行管理处指令，主持保安部日常工作。带领全体队员依据各岗位工作职责，认真做好服务区域内的保安、消防、车辆管理工作。b. 熟悉各岗位职责、任务、操作规程和其它要求。c. 不间断对各岗位工作进行巡查，督促各岗位保安员按操作规程规范操作，发现岗位操作中存在的问题或不符合操作规范，及时纠正处理。d. 当发生突发事件时，按照应急预案，立即组织全队人员进行有效处理。e. 按照部门的培训计划，定期组织全体员工进行各项业务培训。f. 定期组织召开工作会，查找、分析工作中存在的不足，了解员工工作和生活情况，将各项情况书面汇总交上级领导。g. 完成管理处下达的其它工作任务。2.2保安班长岗位职责a. 执行保安队长指令，处理当班期间的各类事件，按管理处计划定时召开班务会。b. 在完成自身工作的同时，监督各岗位按照岗位规范操作，发现问题及时上报处理。c. 定时对重点区域进行巡查签到，发现问题及时上报处理。d. 完成管理处下达的其它工作任务。 2.3消防监控岗位职责a. 熟悉视屏监控设备及消防设备操作平台的操作方法。b. 对监控区域内发现的异常情况及时通知相关岗位跟进。并做好相关记录。c. 监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。d. 监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。e. 没有部门经理同意，其它任何人都不能拷贝、翻拍监控记录。f. 完成管理处下达的其它工作任务。 2.4后通道车库岗位职责a. 指引车辆按规定正确停放，能熟练操作车库机械设备。b. 保证后通道道路畅通，禁止无关人员进入大楼内。c. 对外出携带重要物品若有疑问应进行检查后再放行，确保客户的财产安全。d. 认真做好本职工作，对管区内的安全保卫负全责。e. 完成管理处下达的其它工作任务。2.5前广场及D栋岗位职责a. 做好前广州及D栋周边的车辆停放安排，保证美观整齐。b. 协助前台对来访人员进行礼貌询问、登记和指引；对外出携带重要物品若有疑问应进行检查后再放行，确保用户的财产安全。c. 保持警惕，严禁闲杂人员、推销及行为失控人员进入软件园大楼，防止破坏和盗窃。d. 完成管理处下达的其它工作任务。 3各岗位主要工作内容 序号岗位班次主要工作内容1保安队长上午：8：00-12:00下午：14:00-18：001) 每日对各岗位巡查不低于2次。2) 每日对视屏监控录像抽查不低于1次3) 每日对重点区域巡查签到不低于1次4) 每日对大楼全面巡查不低于2次5) 每周组织全体安防人员例会1次。6) 每月做好安防排班表7) 每月组织15日组织全面消防安全检查1次（室内消防栓47个、地栓6个）8) 每月组织安防军事及相关业务培训不低于2次2保安班长巡逻岗早班：7:00-15：001) 提前10分钟组织早班队员排队交接班，并合理安排好岗位2) 8:00-9:00在前台大堂立岗值班，精神饱满，立姿端正、文明值勤。 见到客户主动问好3) 每班次对重点区域巡查签到簿低于2次。4) 每2小时对各岗位巡查1次各纠正各类违规违纪情况。5) 下班提前10分钟做好交接班准备，认真填写交接班记录表。6) 每周组织班务会1次，讨论工作及相关业务问题7) 配合队长完成消防安全检查及其他相关工作。序号岗位班次主要工作内容2保安班长巡逻岗中班：15:00-23:001) 提前10分钟组织中班队员排队交接班，并合理安排好岗位。2) 每班次对重点区域巡查签到不低于2次8) 每2小时对各岗位巡查1次各纠正各类违规违纪情况。3) 17:30-18:30在前广场维护员工班车秩序，治安及交通秩序，保证道路畅通无阻。4) 18:30-19:00全面检查大楼各办公室的门窗、电、空调等相关设施是否关好。5) 下班提前10分钟做好交接班准备，认真填写交接班记录表。6) 每周组织班务会1次，讨论工作及相关业务问题7) 配合队长完成消防安全检查及其他相关工作。晚班：23:00-7:001) 提前10分钟组织中班队员排队交接班，并合理安排好岗位。2) 每班次对重点区域巡查签到不低于3次3) 循环对各岗位检查，防止队员脱岗，打瞌睡等行为4) 下班提前10分钟做好交接班准备，认真填写交接班记录表。5) 每周组织班务会1次，讨论工作及相关业务问提6) 配合队长完成消防安全检查及其他相关工作。3消防监控中心早班7:00-15:00中班15:00-23:00晚班23:00-7:001) 提前10分钟做好交接班准备，清点岗位物品，交接班要做到“三清、三明”。2) 每小时对各岗位进行1次呼叫，保持通讯设备畅通3) 消防监控中心必须保持24小时监视，暂时离开时，需呼叫附近保安员或班长暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟4) 在运行监控中发现有异常情况，应立即调动巡逻保安员到现场查看，并作好记录5) 做好对讲机、电筒电池的充电工作。序号岗位班次主要工作内容4后通道车库岗早班7:00-15:00中班15:00-23:00晚班23:00-7:001) 提前10分钟做好交接班准备，清点岗位物品，交接班要做到“三清、三明”2) 对区域位内高低压配电房、水泵房等划定的重点区域每小时巡检1次。3) 对进入车库的车辆登记指引，指导停车设备的使用，保证安全。4)三 清洁绿化服务1.清洁绿化岗位设置（根据目前现场实际情况最低配置为5人） 清洁绿化 班长 绿化工 清洁岗位1 清洁岗 位2 清洁岗 位32.清洁绿化岗位职责 2.1清洁绿化班长职责a) 负责对软件园大楼内的公共环境清洁和绿化工作实施一体综合管理，贯彻执行公司质量管理体系，完成年度质量指标。b) 制定软件园大楼清洁卫生和绿化方案、标准、程序并组织人员实施。c) 接受管理处的指导和监督，做好环境卫生的工作检查、监督和不合格服务的处理d) 理布置人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度e) 按公司规定对员工实施考核，做到奖罚分明。f) 充分调动员工的积极性，高质量、高效率地完成各项工作g) 完成管理处安排的其他工作任务。2.2 绿化工岗位职责a) 每天浇灌一次草坪、花基、楼层的花槽，并依气候和天气情况增减次数，确保绿化不干旱为宜b) 周五对花槽、草坪和造型树木修剪一次，保持花木造型美观c) 每周除一次杂草，清理一次枯死的花草树木，确保无杂草、枯枝、烂叶d) 每月对花草松土、施肥一次，确保花草长势良好e) 春、秋季各喷药杀虫一次，平时勤检查，及时除虫，确保无大面积病虫害f) 草树木大面积枯死时，及时通知甲方补种，超过10%时及时汇报公司，由公司出资补种。g) 日常对绿化进有效管理，对破坏绿化的现象，及时加以制止。2.3 清洁岗位职责a) 负责对软件园大楼内各栋楼的楼梯、走廊、扶手、前台大堂等公共的清洁b) 负责管辖区内马路、停车场、草地、天台、平台等公共场地的清扫、清洁及垃圾桶内垃圾的清理和清洗。c) 保管好各自所使用的材料、工具设施等。d) 完成管理处交办的其它工作任务。3清洁主要工作内容 3.1每日清洁内容a) 前广场每日2次、路面垃圾桶每日清洁1次。b) A栋1F-5F洗手间每日清洁4次（男厕5个、女厕5个、残厕1个）c) A栋1F-5F公共区域垃圾桶每日1次。d) A栋1F-5F公共通道走廊道每日清洁2次。e) B栋1F大堂每天清洁2次。前台大堂。玻璃门每天清洁1次。f) B栋2F阶梯教室地面每天清洁1次，走廊、楼梯每天清洁2次。g) C栋1F-4F洗手间每日清洁4次（男厕5个、女厕5个、残厕1个）。h) C栋1F-4F公共区域垃圾桶每日1次。i) C栋1F-4F公共通走廊道每日清洁2次。j) D栋公共走廊及通道每日2次。3.2每周清洁内容a) 前广场及路面公共垃圾桶每周清洗1次。b) A栋1F-5F公共垃圾桶每周清洗1次。c) A栋1F-5F公共通道门窗每周清洁1次。d) B栋1F大堂低处墙壁每周清洁1次。e) B栋2F阶梯教室桌椅、门窗每周清洁1次。f) C栋1F-4F公共垃圾桶每周清洗1次。g) C栋1F-4F公共门窗周清洗1次。h) D栋公共通道门窗每周清洁1次i) 所有防滑垫等相关物品每周清洗1次j) 车库每星期清洁1次。3.3每月清洁内容a) 前广场每月高压水枪清洗1次。b) 外围排水沟每月清洗打扫1次。c) 天台每月清理1次。d) 全部1F外围玻璃每月清理1次。e) 电梯等不锈钢制品每月上油1次。f) 每月“三害”1次 3.4绿化工作标准及内容（绿化总面积为3472、树木113棵、灌木98棵其中名贵树罗汉松2棵）a) 根据天气情况，每天对绿化浇水一次。b) 每天清扫1次绿地、清除花坛、树底杂物、垃圾。c) 每天清除杂草，修剪草坪、树木、等。d) 每月根据花草长势进行杀虫施肥。e) 每月对枯死树木、花草进行补种。f) 对名贵树木加强看护和保养。四 工程维护服务（高压配电房 个、水泵房 个、低压配电房 个、发电机房）1. 主要工作内容a) 一般日常维修及安装工作b) 供水、供电、空调、电梯等相关设备的运行保障及保养工作。c) 建立台账，做好维修保养巡查记录。d) 做好每月的水电抄表工作。e) 跟进外包委托保养及维修服务。2每日巡查a) 做好供水设施的日常保养，查看设备的运行情况正常，保证自动控制良好。每小时检查1次b) 检查供电设施无缺相，运作正常，记录变压器运行情况。每小时检查1次。c) 查看空调主机、副机的电源是否接通、空调机房是否正常，每小时检查1次。d) 每天对对所有强电井、弱电井、管井及配电箱巡查1次。（共19个）e) 检查所有照明，发现问题及时跟进维修。2. 每周维护a) 维修保养闸阀、逆流阀、水表、联轴器；水泵轴承加油；备用泵轮轴工作。b) 变压器全面检查，配电房、计量仪表开关标识，安全标识，配电房除尘1次。3每月维