绿城上饶广丰第1街区初步定位及规划建议报告

商业大片建议名 ： 1街区 主演 ：商业街区、临街店铺、景观豪宅、酒店式公寓 特别主演 ：内街、联廊、观光电梯、核心导入平台、大开口引流楼梯 特色亮点 ： BLOCK街区、广场景观、休闲娱乐、通而不畅的开放街区 导演 ：江西绿城房地产开发有限公司 以实业为基础的新晋地产开发企业，年轻、进取、快速发展，看好广丰地产市场，致力于推动城市发展、繁荣城市商业、优化核心街区商业格局及街区功能，斥巨资投资环月兔广场商圈 “ 旗舰商业大片 ” ，并以此引导市场、打造品牌 编剧 ：三角洲投资 剧情简介 ：公元 2007，广丰地理圆心，城市未来商业核心区，即将上演实现广丰商业创富梦想的传奇大片，领秀赣东北的首席 BLOCK街区和景观公园住宅从此开始 一、广丰地产市场概况： 1、经济、产业、人口情况 (1)地理位置：广丰县位于江西省东北部，上饶市东南部并地处浙、 赣、闽三省交汇处，上广公路、广二公路、广玉公路、广管公路经过该县城，距离南昌市 276公里，距上饶市 24.7公里。 （ 2）人口： 据有关数据统计，广丰县总人口为 76.3万人，县城常住人口 13.6万人，城区总人口为 18.8万人，外出工作者近 20万人；预测 2020年县城常住人口 25万人，全县总人口 88.41万人。 （ 3）经济： 2005年，全县实现国内生产总值 72.92亿元，同比增长 31.98%，财政总收入 7.01亿元，增长 26.3%，其中一般预算收入 4.12亿元，增长 42.5%；全县固定资产投资完成 18.24亿，增长 47.84%，累计完成全县消费品零售总额11.91亿，增长 14.74%，全县城镇新增就业 6120人，城镇职工平均工资达 14353，增长 16.08%，农民人均纯收入 4034，净增 391元。 广丰经济建设以第二产业为主，据县政府招商办公室透露，今年 1至 4月，全县引进工业项目 30个，合同资金 14.67亿元，实际进资 6.2亿元，较去年同比增长 126%和 80%，大大的提升了广丰工也的综合竞争力，促进第二产业产值持续上涨，加快广丰县经济发展速度。 2、 房地产开发情况 广丰县多年来以小型土地拍卖，私人自建的初级模式发展房地产业，从 2002年开始，随着大宗土地出让，专业开发商的出现，商品房开发模式才真正成为广丰房地产乃至第三产业的主导，至今日益成为广丰人置业安家的主要选择产品。根据房管局报表资料统计显示：2006年上半年，广丰县累计完成房地产开发投资 2.4379亿元。上半年建筑施工总面积 16.73万，新开工面积 6.62万；批准预售面积为 86972.27 ，累计 759套，预售金额达 2.4886亿元；另据房产交易所统计，上半年完成存量房交易 143宗，其中住宅 111宗，交易面积 1.64万，成交金额 1535.08万元；商品房交易 233宗，其中住宅 190宗，交易面积 2.33万，成交金额 2313.11万元。银行方面，个人商品房抵押贷款 468宗，其中住宅贷款 387宗，面积12.62万，贷款金额 8477.62万元；上半年广丰商品房市场开发、交易活跃。随着广丰城市化进程加速、旧城改建和新区拓展力度加大，广丰房地产还将不断得到发展。 3、在开发、在销售物业综述 目前广丰县境内在开发、在销售楼盘，及可开发地块共有 12个，楼盘包括金都广场、创美 丽景佳苑、公主楼（已建成，可售面积不完整）、卧龙城、芦南苑、创和家园（仅剩最后一栋多层及 4幢别墅）、新天地（住宅售空，少量商铺）、华丽世家、天和文化广场（住宅六栋）、新东街国际城、上广商贸城以及本案等项目。根据上述项目规模保守估计，广丰县开发总面积超过 125万平方米，其中住宅面积近 100万平方米、商业面积超过 20万平方米，即便是扣除新天地、公主楼、天和文化广场、芦南苑、创和家园、金都广场等住宅售空或存量少的项目面积，同期开发销售的大盘面积也将超过 100万平方米，住宅面积至少超过 90万平方米。如下表所示： 广丰县各开发地块主要经济技术指标一览表 项目名称 土地面积 总建面积 住宅面积 商业面积 万盛商城 0.05万 0.2万 0.16万 0.04万 金都广场 0.37万 1.73万 0.75万 0.63万 创美 丽景 佳苑 13万 15万 13万 2万 公主楼 0.46万 2.1万 0.62万 0.6万 卧龙城 21万 40万 31.97万 7万 芦南苑 0.8万 2万 1.7万 0.3万 新天地 1.27万 5.4万 1.54万 2.71万 创和家园 0.8671万 2.58万 1.821万 无 天和文化广场 约 0.5万 约 1.3万 约 0.114万 约 1.2万 雅园山庄 17.3万 33万 32万 1万 新东街 约 4.7万 约 15万 约 10万 约 5万 广场北区地块（本案） 1.42万 约 7万 约 5万 约 2万 合计 61.7371万 125.31万 98.675万 22.48万 由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消化，开发企业面临目标客户群重叠的窘境。从以往的市场调查情况看，广丰房地产的主要购买力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购买商品房，二次置业（指住宅）需求不明显。 4、房地产开发市场分析 (1)当地人购房消费习惯 广丰县城居民亲睐于自购土地、自建商住楼。现主要商业街房屋建筑绝大多数为自建房，受一铺养三代理念的熏陶，底商用于出租或自营，极少出售，住宅多数用于自住。但近年受政府加强土地管理及外界信息刺激影响，多数人购房观念开始有所转变，尤其都市年青人、成功人士逐渐对商品房有了更成熟的认识，购房观念发生了重大的转变。据调查广丰外出创业的富裕人士有绝大多数已在县城自建或购买商品房。购买商品房的多数人是为了改善生活环境，但也有部分人主要目的为了投资。随着广丰经济的不断发展，住房观念的进一步改善，商品房将成为广丰房地产业的主流趋势。 我们也有理由相信，随着经济的发展、生活水平提高，县城居民对住房的要求会更高，产品需求多样化。迫使广丰房地产业，在设计理念、产品研发方面加强创新，以满足日益多样化的市场需求，但有一点值得我们正视，在调查中还发现，虽然购房观念在不断改变，但是相比其他房地产成熟地区而言，居民的购房区域观念显得更加严重，致使买卖双方对非传统居住区内物业的价值认识有较大偏差，需求短时间内难以激发，而位于传统居住区优越地段的物业则需求旺盛。 依据对市场供应的产品情况，以及广丰人购房消费习惯的研究，三角洲认为，以下四类产品较符合广丰人的够房消费习惯与需求，并有可能以较快的速度去化。 A、城市中心区 1层沿街商铺或中高档商品房； 便利的交通、完善的配套、物质生活的享受以及对城市中心地产价值的高度认可，使得城市中心区历来都是需求最为集中的区块，各地均是，广丰也不例外，以月兔广场周边、西关鸟林两街组成的城市中心区内的，沿街商铺、中高档商品房有着强大的号召力，通常成为二次置业及投资者争相购买的抢手货。 符合广丰人消费习惯的产品仍有一定市场空间，顶天立地的情节支撑部分购买需求。类似上广商贸城这样以沿街落地房为主的项目，更多的对投资需求具有吸引力。 B、城市边缘区顶天立地式自建房； 任何一个市场都必须经过：萌芽、成长、成熟、衰落、更新。广丰房地产开发处于成长、并向成熟转变的阶段，在这个过程中，一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少、排屋、别墅的市场保有量非常少，据不完全统计，现阶段市场供应量约 200套左右，且大部分以创美供应的排屋为主，单体和连体别墅仅 30套左右。 从市场规律角度出发，当初级市场发展到一定阶段，随着生活水平的提高，单一需求开始演变多样化。初级产品在功能、档次、品位上难以满足更高的消费需求。需求决定产品，广丰房地产正站在风口浪尖上，准备迎来一次需求的转变，市场在呼唤一种功能更齐全、更贴合广丰人购房习惯的产品出现。 从目前购买习惯的转变情况来看，广丰购房消费者对社区环境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品质、品位的提升。高品质社区、高端产品受到普遍关注，并将受到众多消费者青睐。 C、中高端市场的别墅、排屋等高品质社区； 在城市建设向前推进的过程中，伴随着每一次土地开发总会激发一定的被动需求，就目前的收入水平和购买力水平而言，大部分的被动需求处于金字塔底端，需要依靠政府的拆迁政策解决住房问题，类似经济适用房的低端住宅产品也占据这部分需求市场。 D、低端线路的多层经济型住宅； (2)价格成长及走势分析 创美及卧龙城是广丰主要的两大商品房开发项目，其价格成长和走势受到普遍关注，并影响整体市场价格走向（良性竞争则价格持续走高，反之则有可能造成价格徘徊疲软），在广丰有一定的代表性，和参考价值。多层价格以创美及卧龙城为例， 05年初至 06年中旬期间，销售均价分别上涨至 1850元左右和 1750元左右；小高层均价卧龙城则卖至 1950元左右。由于两家公司成本及价格策略关系，在价格上一直保持着相对距离的追赶关系。由此可见广丰房地产价格目前仍呈上升趋势。但比较其他发达省份，商品房价格偏低，由于销售淡季及部分调控新政的影响，现阶段价格成长相对缓慢。如下图所示： 创美商品房价格成长图 1388 1450 1550 1850 05年初 05年中 05年底 06年中 卧龙城商品房价格成长图 1280 1400 1750 05年初 05年中 05年底 06年中 据房地产相关部门透露，广丰商品房市场整体成交均价在 1480元 / 左右，略高于周边县城。根据近其房地产投资情况分析，随着后续楼盘相继推出，预计年底市场价格还将刷新，部分地段、位置、楼层、结构较好的物业，销售价格势必突破 2000元 / （多层商品房），提升广丰房地产市场均价。更大的价格突破口，会在一些规模、档次和物业类型创新的楼盘身上得以体现。 (3)地产开发热潮促商品房集中放量 根据以上对价格的市场调查数据反映可以看出，近两年来广丰房价随着不断涌入市场的地产项目的增加而水涨船高，与此同时也正因为房价、地价的看涨，更加吸引众多个人或开发企业购地开发，火热程度丝毫不亚于大上饶的建设，华丽世家、天和文化广场、新东街国际城以及广场北区地块（本案）的相继推出，便可窥一斑。 目前广丰房地产市场处于上升阶段，登记的 13家房开企业，在房价看涨的利诱下，若想追逐资本扩张，就必然要运作项目。未来一两年内，除在建项目外，仍有大量土地等待开发。这意味这，随着广丰县城市化进程的不断扩大，房地产项目的不断增加，集中放量的可能性也随之加大，等待市场消化的房源不断增加、沉淀，定将拉长项目的开发、销售周期，对增加开发企业运营成本造成直接影响。 除了供需关系存在的潜在矛盾外，解读广丰上半年各楼盘的销售业绩，我们还应看到新天地、公主楼、金都火暴销售的背后，伴随着卧龙城、创美等大盘的缓慢去化，凸显购买力的大量释放，导致市场消化“后继无力”的现实情况。面对“强劲背后的虚弱”这一现实存在的市场现象，我们不禁担忧，虚弱的购买力如何能够满足日益增加的销售压力！ (4)产品线的丰富令民众购房观日趋理性 “ 黄金时代 ” 向 “ 产品时代 ” 过度势在必行 至 2002第一个商品房开发项目落户广丰之时起，商品房市场由认知到接受，再到如今成为县城主流产品，并受到广大购房消费者的追捧，作为见证者之一的三角洲，曾不止一次的感受到买方市场的浓烈气息。然而，我们有理由相信，随着地产项目不断推出开发、产品理念继续创新，消费需求必将经历由非理性到理性的重大转变，促使产品路线更加多样化，以满足日益成熟、日趋理性的消费需求，由 “ 黄金时代 ” 向 “ 产品时代 ” 过度势在必行。 (5)开发总量预测及人均住宅商业面积测算 在一定时间、一定区域内，市场对房地产需求是恒定的，由该地区宏观经济、总人口、消费观念、市场保有量等综合因素制约和决定，房地产开发一定要注意 “ 时 ” 与 “ 量 ” 两大关键因素的控制。 据不完全统计，广丰现阶段 5万平方米以上规模的开发地块主要有 5个，是广丰住宅市场的主要供应源，约计开发总体量 100万多平方米，其中住宅约90万多平方米、商业约 15万多平方米。如下表所示（仅计算在开发面积）： 人均面积测算表 总面积（） 住宅面积（） 商业面积（） 县城人口（人） 100万 /13万 90万 /13万 15万 /13万 人均面积 7.7 /人 6.9 /人 1.2 /人 从现有城镇人口居住情况来看，广丰人自有住房率极高，供大于求是一定存在的事实。 (6)对未来地产市场发展的担忧 基于市场环境、未来市场放量、价格成长等诸多因素的考虑，对未来广丰房地产市场的健康发展，较为担忧。主要集中在以下几个方面： 产品同类化、目标客户群体重叠，导致开发企业之间，为了抢夺有限的市场份额，展开激烈的竞争，甚至演变成残酷的价格战。 A、竞争激烈导致价格战； 商业的成型往往需要消耗大量的资源，和较长的市场培育期。大量的商业面积涌入市场，必定造成重复建设、商业面积过剩等，不利于促进县城商业发展、培育中心商业的市场环境， B、商业面积过剩不利商业格局成型，影响城市化进程； 高空置率意味着供需关系的失衡，直接原因是开发过量和投资需求的无限放大，当市场缺少自住需求的支撑时，对于投资需求来说，将是一严重的打击，开发商从此面临销售困境，难以维系开发资金链，导致大量的烂尾楼出现。 C、高空置率或开发过量出现烂尾； 广丰经济仍处于上升阶段，如果因开发过量或盲目开放，导致城区内出现烂尾楼，不仅项目本身铅华尽失、丑态凸显，建筑结构备受影响；一旦发生上述情况，则银行就将面临房地产开发建设风险，无可避免的出现坏帐、死帐，给本已脆弱的金融体系以承重的打击。而且有关问题的久拖不决也会严重地妨碍着广丰房地产市场的稳健持续发展，更重要的是，其严重地丑化了广丰现代城市建设的美好形象。 D、烂尾、坏帐影响经济持续发展； 5、项目个案分析 以下 4个楼盘是现阶段广丰市场上商业比重较大，且正处于项目强销期的典型代表，借此可窥视广丰现有商业的产品规划及销售情况： 项目名称 钻石广场 商业规模 商业建筑面积 4000平方米 物业形态 商场形式（内商场） 业态规划 一楼业主自租，不做返租。规划经营品牌服装、精品百货、化妆品及特色餐饮 二楼返租两年回报 16%，规划经营男女鞋服、品牌女装、箱包、床上及儿童用品 三楼返租三年回报 24%，规划经营淑女服饰、休闲服装、饰品、电玩、数码、文体用品 四楼规划为休闲娱乐区 商铺结构 一楼开间 4.2米左右，进深 12.3米，层高 4.5米，面积 50 左右，店面基本上不规则 二楼客户根据自身需求自选面积 售价 一楼 21000 25000元 二楼 6000-8000元 促销手段 开盘前客户可享受预交定金 1000元送 1000元优惠，并在认购时一次性从首付当中扣除回报租金。开盘当天定金为 2万，定购客户可参加当天抽奖活动。奖项分为三个等级，共 10个名额。 去化率 一层 30% 二层 50% 开盘人气 该项目当天有文艺表演，售楼部门口观看节目的群众较多。因开盘上午规定客户只可凭小 定单才可进售楼处选房，所以售楼现场仅有 10余组客户，下午也才 5组左右客户 市场反映 根据现场了解，当天定购客户大概在 10来组，且集中在 2楼。因该项目公摊较大 ,2层公摊达到 40%,有客户当场要求退定。从项目图纸看， 2层规划的参考使用面积一般在 30平米以内，按项目得房率推算，其销售建筑面积应该在 50平米内，总价在 40万左右。因项目的返租回报 16%在首付中一次性扣除，那么客户投资一般控制在 15万以内。 项目名称 天和文化广场 商业规模 商业建筑面积 17000平方米，该项目 4F商业店面共计 83间，其中一层 26间， 2层 25间，3层 22间， 4层 10间。 物业形态 内街区型 业态规划 1F、 2F品牌旗舰店：经营珠宝首饰、品牌时装、饰品专卖、名牌鞋帽、高档箱包等 3F生活运动城：经营体育健身用品、床上精品、儿童用品、时尚手机等 4F美食城、影视厅：经营中外简餐、大型影院、西式面包房、四季鲜果屋等 商铺结构 1F开间 4米左右，进深 9-10米，层高 4.6米 2F、 3F开间 4米左右，进深 9-10米，层高 4米 售价 一楼 11000 27900元 ，均价 18000元 二楼均价 6500元 三楼均价 4500元 促销手段 开盘当日认购客户可参加抽奖，奖项 20名。据调查得知，认购客户前 20名均可获得不同等级的奖品，开盘当天奖品送完。 去化率 一层 15% 二层 5% 开盘人气 该项目于 11月 5日上午正式开盘，开盘当日现场客户十组不到。 市场反映 项目销售情况一般，一楼沿街店铺 6间已销售，加上内街估计销售 10来间， 2楼销售5间左右。同时了解到，一楼物业以开发商内部关系户去化为主。 项目名称 新东街国际城 商业规模 商业建筑面积 46680平方米，铺位数量 228间 物业形态 街区型 业态规划 A区商业建筑面积 15841平米，由超市、街区商业、休闲餐厅组合 B区商业建筑面积 14477平米， 1-2层以品牌服饰为主， 3层为商务休闲区 C区商业建筑面积 10399平米， 1-2层以小商品批发批发为主的商品批发中心 D区商业建筑面积 5963平米，为休闲街区，规划有酒吧、网吧、美容美发等 商铺结构 1F开间 4米左右，进深 8米左右，层高 5米 2F、 3F开间 4米左右，进深 8米，层高 4米 面积 30-40平米左右 售价 一楼 13000 28000元 ，沿街商铺价格为 25000-28000元 ，一层内街为 15000元 二楼均价 7000元 左右 促销手段 认筹时商铺交 5000元送 5000元，住宅交 3000元送 3000元，办 VIP卡，一次性九八折 去化率 暂未开盘，登记有 300组左右 开盘人气 新东街国际城于 11月 12日举行一期 VIP优先认购权接受申请。活动开始前据说有客户排队已有 20多个小时。由于活动的流程太复杂，虽然当天排号客户为 190多组，但上午进场交钱客户为 40组左右。因客户进场选房时间太长，中途有客户带着情绪离场 市场反映 从认筹活动开始截止 13日下午，部分消息反映认购商铺客户有 300组左右，住宅有 84组左右（此数据有待确认，但可信度有 80%） 项目名称 金都广场 商业规模 商业建筑面积 6339.33平方米， 1F面积 3025.49平方米， 2F面积 3313.39平方米 物业形态 商场型 业态规划 一楼规划做品牌店（五金）类 二楼规划为商场，做统一招商，返租销售。 业态设置较为模糊，同时二楼的招商没有实质行动，市场口碑不佳。 商铺结构 1F开间 3.6 3.7米左右，进深 13米左右，公摊 5% 2F面积根据客户需求定，公摊 23% 售价 一楼 13000 15000元 二楼最高价 5000 7000元 左右 促销手段 返租 8年，回报 56% 去化率 1F大概 40%， 2F大慨 10% 开盘人气 二期（ 2F）于 11月 17日开盘，开盘人气冷清，现场仅有 5组客户。 市场反映 仅 1F沿街店铺销售较好，所剩不多，内商场及 2F的销售情况不乐观，虽然有优惠的反租条件刺激，但具体招商工作还未开展，商家实体没有落实，以至于消费者对其信心不足，目前 2F的销售率仅为 10% 从上述市场调查内容分析及近两年来对广丰市场的把握三角洲得出下述结论： 广丰原有的商业形态基本为沿街店铺，从一贯的购买情感及购买传统的角度来看，广丰人更热衷于购买街铺，这从几个项目的去化情况就可见一斑，新天地为街区型商业，天和文化广场和金都广场为内商场型商业，新天地的 1F、 2F已基本售空，而天和和金都则只完成了 15%和 40%， 2F则更不容乐观，分别只有 5%和 10%，两者反差强烈，现实情况说明，街区型街铺更受广丰市场青睐，同时，街区型项目相较于内商场型，其独立式商业街铺更有自身独到的优势：独立产权，自主性强。相较于内商场也更容易出租，经营和回报也最为独立和稳定，经营时间和经营范围也较灵活，而且受整体的影响会比较小，不会出现像内商场一样的一荣俱荣，一损俱损。 （ 1）、街区及街铺优势 （ 2）、店面合理长宽比 项目 商铺结构 去化率 钻石广场 开间 4.2米左右，进深 12.3米，层高 4.5米 一层 30% 二层 50% 天合广场 开间 4米左右，进深 9-10米左右，层高 4.6米（ 2F高 4米） 一层 15% 二层 5% 新东街 开间 4米左右，进深 8米左右，层高 5米（ 2F高 4米） 认筹客户 300组 京都 开间 3.6-3.7米左右，进深 8米左右，层高 5米 1F大概 40%， 2F大慨 10% 广丰老商业街都为自建房的底层商铺，如西广街、鸟林街，受自建房的结构影响，其店铺基本上都是长进深的，这对经营户来说早就深有感触，因此，对店铺的面宽和进深都会比较在意和挑剔。所以，设置店铺的合理长宽比显的至关重要。 不仅如此，合理长宽比也能有效的控制面积，这对销售十分重要，在新天地的销售过程中已经碰到这个问题， 1F的大面积店铺（开间 4.2m，进深 10m）由于总价过高，购房者虽然对项目很看好，但仍是迟迟不肯出手，其中也包括部分经济实力不是很雄厚的客户，无奈心有余而力不足，因此， 2F的销售去化速度反而比 1F更快速。而从近期刚开过盘的钻石广场也可看出端倪：据开盘现场了解，当天定购客户大概在 10来组，且集中在 2楼。从项目图纸看， 2层规划的参考使用面积一般在 30平米以内，按项目得房率推算，其销售建筑面积应该在 50平米内，总价在 40万左右。因 16%返租回报在首付中一次性扣除，那么客户投资一般控制在 15万以内；而其一层店铺的面宽 4.2米，进深 12.3米，过长的进深不仅增大了面积，又不利使用，直接影响到了 1F的销售。另据了解，很多金都意向客户也正是因为其店铺进深过长而放弃了购买意向，也是该项目至今销售情况不乐观的因素之一，这些对本案合理的设置各层商铺的合理长宽比具有借鉴意义。 广丰的商业地产正处于蓬勃发展阶段，据统计，现有商业面积已经达到 22万平方米，商业空间逐渐成熟，弥补了原来城区缺乏承载大型、特色餐饮及休闲娱乐的载体，为休闲娱乐产业的发展提供了可能，加之广丰现有休闲娱乐档次偏低、规模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商业项目虽已上马，但都还处于建设阶段，因此，现阶段广丰人休闲娱乐还需要去上饶，再者，休闲娱乐产业本身就更容易集聚人气，市场培育期短，从总体上来说本案做休闲娱乐尚有空间。 （ 3）、休闲娱乐产业体系的商业空间及成熟推动 本案同时也具备做休闲娱乐的先天自身条件。首先，与本案为邻的新天地就是一个一站式的商业综合体，几乎已经函盖了各类业态，有新天地的前期商业拓展，对本案的横空出世奠定了基础，再加上环月兔广场商圈的逐渐成型，商圈的力量将是单个项目无法抗衡的，使本案商业有了更有力的支撑。其次，本案前临广场，不仅具有休闲娱乐所需要的无人能敌的景观优势，而且交通畅达；除此之外，还有一个做休闲娱乐最关键的因素 停车位，本案地下室只限于做车库，停车位将足够充裕，这是老城区内其他商业项目所无法比拟的，也是现有休闲娱乐场所致命的缺陷，这将在未来的运营过程中得到体现。可以说，不论是从大环境还是自身条件来说，休闲娱乐业都是本案可做尝试的选择。 垂直交通的畅达及平面人流环回的通畅是高层商业物业最重要的竞争力，它直接影响投资者的信心，作为二层以上商业更要解决好交通引流及商业集聚等问题，合理解决垂直及平面交通问题，使商业流 “ 快速畅达 ” ，在垂直交通上如在面对街面及广场可考虑设置大开口引流楼梯、扶梯及观光电梯，而水平交通可考虑设置联廊，使整个街区相衔接，加强商业达到度，与本案相临的新天地正是因为很好的解决了垂直交通流的问题，深得消费者认可，2层商铺销售形势相当火暴，开盘即售空，创造了广丰二层商业的历史。本案作为高层商业要想使二层以上商业热销，必须要有有经的起考验的垂直及水平交通流组织。 （ 4）、二层以上商业热销考验垂直及水平交通的重要性 主力品牌店是提升投资者信心及解决后续招商问题的强心剂，结合项目大体量的商业情况，必须在各区段较好位置作预留，作为吸引大的品牌商或经营户及控制商业业态成型的关键武器。该部分物业对外可称已被某品牌店购买，准备在此开设旗舰店，提升投资吸引力；这在新天地有前车经验可鉴，新天地在地下室部分引入超市作为整个项目吸引人流的主力店，提升了投资者的信心，很快引爆了商铺的旺销，起到了 “ 锦上添花 ” 的作用；另外，钻石广场和金都广场也是一个典型的对比例子：钻石广场对外放风已经谈下一家主力店，使投资者兴趣陡增，相反的是金都广场虽然有非常优越的回租条件（ 8年回租， 56%回报），但其没有相应的招商举动，更没有谈下主力店的经营实体，只是承诺给回报，让投资者对其持不信任态度，削弱了投资者的投资信心，直接造成销售形势的看紧。在消费者越趋理性的情况下，招商先行，主力店打头阵，虚实结合，是本案商业操作所要具备的心理准备。 （ 5）、主力店提升投资信心 6、住宅市场的两极分化 项目 主力户型 面积区间 户型配比 新天地 三房 130多 48套 三房复式 150 160多 9套 四房 180多 20套 四房复式 180多 24套 新东街 三房 100 143 左右 126套 创美 四室二厅 约 155.82 / 五室三厅 约 222.45 / 复式 246.13 / 创和 二室二厅 80 左右 50套 三室二厅 145.59 153 120套 复式 200多 16套 卧龙城 二房二厅 87.18 120套 三房二厅 125.59 132.75 240套 复式 142.03 220.89 14套 华丽世家 二室二厅 84.26 / 三室二厅 124.92 138.4 / 四室二厅 139.2 / 在政策的限制下， 90平米以下小面积套型数量将会稳步增加，而以 144平米为界限的中等面积则会成为市场的主流套型，大面积套型将会成为稀缺产品，当前广丰住宅市场已经显现出这种发展趋势。从现有市场来看，中等户型的放量最为庞大，占总体供应量的 53%，如果本案继续走中等面积套型路子的话势必会迎来大量同等产品的激烈竞争。 受国家宏观调控政策的影响，本案有受限于 90平米以下的小户型住宅 30%的硬性政策规定，虽然已经是倒 37的一个比较宽松的规定，但小户型要以小博大，快速去化也仍必将走创新之路，广丰目前火暴的酒店开房率以及 20万在外经商的创业人士，不论是过年过节回乡的居住需要还是商务交流活动的需求，小户型都有它存在的刚性需求，小户型和酒店相结合必让人联想到酒店式公寓这个让开发商忽视的产品，本案可尝试拿小户型来做酒店式公寓，或自住或投资，以特性产品来增大客户群体。综合市场考虑，建议本案的户型应该着力于大、小两头，走市场差异赢取市场空间。 二、项目立地条件分析 1、项目概况 江西绿城房地产开发有限公司于 2006年 11月以近 500万 /亩的高地价获得本项目的开发经营权，项目位于博山路以西、新天地以东、南临月兔广场、北沿西关街，处于广丰城市发展的咽喉地段，拥有得天独厚的地理资源优势。项目占地面积 14200 ，用地性质为商住楼。政府规划设计要求项目容积率 5.0；规划建筑密度 48%（争取突破 60%），建筑高度 61米，建筑层数为多层、高层。 项目位于 “ 环月兔广场商圈 ” ，其周围地块的开发规划以商业为主，有大型购物中心、商业街区、大卖场、休闲娱乐场所、超市、百货及品牌店、专卖店等商业形态。项目东南面为早期开发的金豪大厦，其中汇集了超市、家电城、家具馆、号称上饶地区最大的 KTV及众多小型休闲娱乐场所；项目正西面为上海建桥集团投资 1.8亿开发建设的 “ 新天地 ” 商业街区，总建筑面积 5万多平方米，汇聚步行街、女人街、大型超市、娱乐餐饮中心、电影院、主题商场及儿童游乐场等各种商业类型，集逛街购物、娱乐休闲、观光游览、美食小吃于一体的 “ 一站式 ” 商业 “ 巨无霸 ” ，该项目工程已开工，预计 2007年全面开业；与本项目共同成为 “ 环月兔广场商圈 ” 的县城两大主力商业街区；另外，据县委相关人士介绍，月兔广场东面的月兔卷烟厂厂房亦有可能作为商业地块来开发，今后，又将成为 “ 环月兔广场商圈 ” 的另一个主力商业项目。未来围绕月兔广场将逐渐形成广丰县城的行政、文化、商业、金融中心。 2、项目周边环境分析 3、项目 SWOT分析 S（优势） 1、四面临街繁华，尽享商气、人气便利； 2、毗邻月兔广场，广场经济效应明显； 3、广丰新一代标王，市场认同度及商业价值凸显； 4、同地段项目新天地的市场追捧提升项目价值预期； 5、 “ 环月兔广场商圈 ” 渐入人心，商圈提升附加值； W（劣势） 1、项目容积率高、建筑密度低且建筑限高，规划设计难度大 2、规模与价值令项目难平衡动静及商住的分区； 3、商业均好性与居住适宜性对建筑格局的考验； 4、狭长地块、广场景观面小对住宅附加值的影响； 5、标王地块成就市场认同度亦提升开发成本； 0（机会） 1、广场商圈初具雏形，具备热炒空间； 2、市场验证街区式临街铺易于销售去化； 3、市场把握为建筑规划创新预留了升值空间； 4、新天地的操盘实践，促项目快速切入市场； 5、广场景观与地段优势创造住宅价值突破空间； T（风险） 1、广丰商业开发严重过量，后市竞争无可避免； 2、开发过剩、同质化严重、客群重叠引发价格战； 3、市场购买力后继无力，物业叫好不叫座； 4、宏调房控政策的不确定性及银行房贷的缩紧； 5、二层以上商业去化影响开发节奏与资金回笼； 项目立地条件综合结论： 项目最大的优势是备受市场认同的区域地段、丰富的临街面、广场效应及项目街铺式、可塑性较强的商业发挥空间； 项目最大的机会是城市核心商圈的政府及民众认同度，新天地的前期热炒与广场经济的客观存在为“环月兔广场商圈”和“城市核心商圈旗舰项目”概念推波助澜，成就商业前景与升值题材； 项目最大的风险是开发体量与市场消化力，政策的不确定性及房贷政策同样威胁项目的有序开发及资金回笼计划； 所以