江西省婺源县建材大市场开发项目可行性研究报告

婺源县建材大市场开发项目可行性研究报告 一、 总 论 (二 )项目概况 1、项目名称：婺源县建材大市场 2、项目占地面积： 5.51 万平方米（约 82.6 亩） 3、项目投资总额： 4458.57 万元 4、项目建设地点：婺源县金庸大道北侧、太子桥高新区东侧。（详见附图） (二 )项目背景 婺源县位于江西省的东北角。它的东面是国家历史文化名城衢州，西面与瓷都景德镇相连，北部靠着皖南旅游胜地黄山，南接国家风景名胜区三清山，是一颗镶嵌在赣浙皖三省交界地的绿色明珠。踏进婺源，满目青山绿水，松竹连绵，在蓝天、青山、碧水之间可见 小桥、流水、人家，层层梯田、云雾缭绕，如诗如画，被外界誉为“中国最美丽的乡村 ”和“最后的香格里拉”，秀美的风光吸引了成千上万的旅游者。在婺源境内现已建有自然保护小区 189 个，全县森林覆盖率 81.5，拥有全国最大的野生鸳鸯栖息地 鸳鸯湖以及世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，是国家首批通过的 3A 级旅游区。 被称作婺源模式的创建群众性自然保护小区的做法，获得了世界科学与和平贡献奖。去年以来，中央电视台“焦点访谈”专题播放了反映婺源生态保护的爱我家园专题片，光 明日报和参考消息以头版头条的位置刊出婺源保护生态环境，发展生态经济的专题文章。 婺源县不仅风光秀丽，而且历史悠久，拥有深厚的文化底蕴。婺源建县于唐开元 28 年，距今已有 1200 多年的历史。县名婺源，是因“地当婺水之源”而得名。婺源历史上属安徽管辖，是古徽州“一府六县”之一，区域内有保存完整的明清古建筑。婺源“文风鼎盛，人杰地灵”。先后养育了南宋理学大师朱熹、明代篆刻家何震、清代经学家江水、科学家齐彦槐、近代铁路工程专家詹天佑、现代医学家程门雪等一代名流。据史书记载，从宋代至晚清，有“一门九进士，六部四尚书”之说。此外，历代文人学士留下传世著作就有 3100 多部 ，其中 172 部计 1487 卷选入四库全书，因此婺源又被人们誉为“书乡”。已建成的婺源县博物馆现有馆藏文物达万余件，被称为“中国县级第一馆”。 婺源还素有“茶乡”之称，茶叶为婺源的传统特色产业，距今已有 1300 多年的历史。有遐名中外的茶叶“婺绿”香高、汤碧、味醇、汁浓，曾唐载茶经，宋称绝品，明清入贡，中外驰名。 如此得天独厚的自然风光和人文环境，构成了婺源宝贵的旅游资源。 2001 年 5 月江总书记到婺源视察，对婺源的发展提出了具有战略性的意见，提出要按照社会主义市场经济的发展要求，因地制宜，搞好规划，加 强开发，加强管理，加强技术创新，使婺源潜在的生态环境和人文环境优势成为现实的发展优势。 2003年 “ 十一 ” 黄金周，婺源游客高达成 14.67 万人次，占当时上饶市 游客总人数的 50.4 。随着 旅游业的蓬勃发展，不仅带动了人民生活水平的提高，也使各方面认识到城市形象及城市品位的提升对婺源的发展是极其重要的。 婺源县建材大市场通过合理的布局规划 ， 按照发展高科技信息产业、建设大市场大流通的思路，以建材工业为支点，以高科技信息产业为龙头，以新的流通方式为手段，建立新起点、智能化的大市场，并以信息产业的增值服务调整产业结构和 建材企业的内部结构，扩大销售，降低成本，实现建材工业的二次创业，从而提高本地区的综合经济实力。 (三 )项目建设的必要性及可行性 1、在婺源建设建材大市场的必要性 拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。 目前，婺源正在创建“文 明卫生城市 ” ，但是市场的不规范在很大程度上影响了婺源的市容市貌，特别是建材业。因为婺源城市建设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大，仅县城内从事建材经营的就达300 余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且 给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。建材市 场本着 “ 建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发 ” 为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。这种市场建成将有利于增强产业集约化。 目前，婺源县第三产业大部分呈网点分布，不能形成一定的规模，更谈不上规模效益，没有一定的辐射性。建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高婺源的知名度，更有助于推动婺源经济的发展。所以在婺源县建设一个建材大市场是有必要的。 2、在婺源县建设建材大市场有许多有利条件 (1)城市发展现状良好 自 1995 年婺源开始进入建设发展阶段，现在城乡建设正处于高峰期，年建筑规模达 60 万 M2。公共设施及工业建设处于起步期， 2001 2020 年总体规划规划建设面积为 46 平方公里，建设范围广、建材需求量大。 (2)建材经营户多 据统计，婺源县从事建材经营行业的有 300 余家，其中包括水泥、钢材、板材、铝材、五金、陶瓷等。 (3)优越的区位条件及便利的交通 婺源县位于黄山、景德镇、衢州、乐平之间，建材大市场距离 2004 年上半年动工的景婺黄、景婺常高速公路 接口不足 3 公里，规划中“五横六纵”的道路网架将使婺源的交通更加便捷。 优越的地理位置，提供了大型综合性专业批发市场的先决条件。 (4)城市规模 的发展影响 婺源全县总面积为 2947.5 平方公里，共设紫阳、清华、秋口、江湾、中云、赋春、大畈、珍珠 山、许村、思口、镇头等十一个镇。 2001 年全县总人口为 33.333 万人，其中非农人口 4.57 万人；县城现状人口 5.2 万人。 根据 江西 省城镇体系规划的安排和本次规划测算，到 2020 年规划期末，城区非农业人口达 12 万人， 人口的增加是建材市场持续发展的有利因素。 (5)婺源县城市总体规划在城市主干道金庸大道北侧预留有82.6 亩建设用地，四面环路，又处于建设中的太子桥高新开发区东侧，方便于新区及开发区的建设，也有利与建材大市场的经营。 二、建设方案与规模 建材市场主要由交易、储藏、管理、金融、停车、食宿以及环卫、 基础设施等功能区构成。功能分区的排布方便交通运输，有利储藏，便于交易与管理，必要的卫生设备（如厕所、垃圾场等）设于隐藏处，同时在每幢建筑中也都分别设男女卫生间。建筑应大幅度降低建筑密度与容积率，建设中心广场，中心广场以硬质铺装为主，雕塑、喷泉、小品点缀其中，结合丰富多彩的铺地图案，为商人和顾客提供休闲场所。 建材大市场占地面积为 5.51 万平方米，中心建设一个 2600 平方米的中心广场；商铺按建材行业要求设计，为二层、三层结构，按建筑占地 60%的比率，建材大市场店铺占地面积为 3.3万平方米，平均 2.5 层计算，整 体建筑面积为 8.25 万平方米。在市场外围建设占地 800 平方米的六层综合楼，用于银行、邮电、物业及市场管理办公。商铺 集营业、住宿、运输、服务、餐饮等为一体 ，一层 作为商业店铺，营业为主；二、三层可作为办公、仓储和居住，建筑采用框架结构，各商铺设有独立楼梯、卫生间、水电、电话线位，用户出入方便，采光良好。 在总体布局上，以中心广场为轴心，建设 8 条 16m 宽的主干道为骨架，向四面幅射， 20 栋商铺分东、西、南、北四大区，按归行划市细分为钢材、铝材、木材、五金灯饰、水暖器材、陶瓷、石材等八大经营区域，具备了现代综合市场功 能。根据经营者不同的要求，每套商铺内设有有线电视、电话线位、卫生间、厨房齐全，宜商宜居，单个看象一套别墅，整体才是大市场，使买房不如买商铺的房地产开发新理念的内函得到充分的展示。按各类建材的特殊要求，建设不同型号的二、三层商铺 400 套 。 商业场地划分以单间门面为主，大开间通透式商场为辅。 三、 环保与节能 (一 ) 环境保护 1、可能影响环境的因素 (1)废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。 (2)固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。 (3)噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程 设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。 2、环境保护防治措施 (1)废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。 (2)噪声污染影响防治： 动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备 机组及水泵下设隔震垫 。 动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。 (3)固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。 (4)施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小。 (二 ) 节能 建筑材料和设备的选 用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。采用合理优化的布线系统方案。 (三 ) 劳动保护 为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置 IP20 护罩；电缆桥回水平敷设不低于 2.5m，局部为 2.2m 时采用全封闭桥架保护。垂直敷设时距时地 1.8m 以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。 四、项 目实施计划与投资估算 (一 ) 项目实施计划 婺源县建材大市场的建设符合“划行归市”的城市建设需要，也是城市发展的必然产物，有利于改变城市形象，提高城市品质。 属于投资小，收效快的建设项目。计划建设期为一年，一年后即可投入使用，产生效益。 (二 ) 投资估算 该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。 1、建筑安装工程造价包括建材大市场、综合楼及周边辅助建筑的建筑安装工程，以及市场内道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分占地面积约为 51500 ，占地面 积约82.6 亩，工程费用约为 3141.1 万元，占总投资 86.1%。详见附表 1。 2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。 建设用地以 6 万元 /亩计算，土地费用合计 495.6 万元。 市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积 80 元计算，约440.8 万元。 工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的 6%计算，为 188.47 万元。 建设单位管理费及项目开办费按建安工程费 2 %计算，为62.8 万元。 工程建设其他费用合计约为 1187.67 万元，占总投资 11%。详见附表 1。 3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按 1、 2 项费用之和的 3%计算，为 13 万元。 合计项目总投资为 4458.57 万元。详见下表： 附表 1 投资估算表 序号 工程费用名称 建筑面积 / 占地面积 单价 合价 占总投资 (元 ) （万元） % 1 建筑安装工程造价 3141.1 86.1 1.1 商铺 82500 350 2887.5 1.2 综合楼 4800 420 201.6 1.3 中心广场 2600 200 52 2 其他费用 1187.67 2.1 征地拆迁补偿及土地出让金 82.6 亩 60000 495.6 11 2.2 市政配套费 440.8 2.3 工程咨询费 188.47 2.4 开办费及其他管理费 62.8 3 预备费 129.8 2.9 合计 4458.57 100 五、资金筹措及效益分析 (一 ) 资金筹措及资金使用计划 项目建设总投资 4458.57 万元，项目开发资金投资商自筹或采用借贷形式 取得，根据项目实施的计划进度，该项目的建设期为 1年。 (二 ) 营业收入估算 建材大市场的营业收入 主要来源于店铺的出售。商铺平均 2.5层， 建筑面积为 8.25 万平方米，按使用率约为 70%，店面实际使用面积为 2.31 万平方米，二、三层实际使用面积为 3.47 万平方米。综合楼三、四层用于管理办公，其他底层及二、五、六层 2400 平方米也可用于出售。 店铺出售收入表 序号 项目 面积 （） 单价 合价 (元 / ) （万元 /年） 1 店铺一层 23100 1800 4158 2 店铺二、三层 34700 700 2429 3 综合楼底层 800 2000 160 4 综合楼二、五、六层 2400 650 156 合计 6903 当出售率为 100%时，此项目收入共计 6903 万元。预计建设期后 1.5 年收回成本。 (三 ) 利润预测 整体项目预计共可取得利润总额 2444.43 万元，上缴所得税33%总额 806.6619 万元。税后利润 1637.7681 万元。 (四 ) 现金流量 税后财务内部收益率为 37%，财务净现值为 1637.7681 万元，投资回收期为 1.5 年。 (五 )敏感性分析 该项目为经营性 项目，营业收入的变化对项目的收益影响较大。如果营业收入增加 10%，项目税后内部收益率将增至 40.4%，较原收益率增加 3.4%。如果营业收入减少 10%，项目税后内部收益率将减至 33%，较原收益率减少 4%。 (六 )社会效益 婺源县建材大市场的建成，将改变第三产业呈网点分布的现状，使商品得以流通，价值得以实现，还可以反馈商品信息，引导和调整经济结构，促进社会经济协调发展。以其巨大的吸引力，使商品生产不断发展，打破地区封锁和经济割据，使地方产品跨县、跨市、跨省，走向世界。同时，随着市场建立，将利用其吸纳的功能，产生 强大的辐射和龙头作用，形成巨大的拉动作用，将带动一些停车场、邮电所、宾馆、旅社、医院以及各类企业逐渐形成，使地区的经济发展必须以此为基地和依托，牵引和辐射周边地区，成为消化剩余劳动力的安置点，经营者走向市场的依托点，农民改变生存环境的转折点和实现小康的切入点，培植经济的新增长点，拉动内需，增加地方收入。 与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。 六、工程招投标 根据国家发展计划委员会 2001 年第 9 号令建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招 标事项暂行规定，按照中华人民共和国招标投标法规定 , 该项目的勘查、设计、监理、施 工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须采用招标方式进行。 七、综合评价与建议 综上所述，婺源县会展中心项目的建设，不仅为婺源增添了一处旅游观光、度假娱乐、休闲疗养的胜地，还是婺源开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的不足。 该项目的选址以婺源当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观的经济效益 ，还能促进婺源地区的旅游业、商业、服务业的快速发展，对繁荣婺源地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。 考虑到目前中国的