（金融学专业论文）房地产与宏观经济关系的研究.pdf

硕士论文房地产与宏观经济关系的研究 摘要 我们知道，房地产业是一个关系到国计民生的行业，也是现在的热门话题。本文研 究了房地产业与宏观经济之间的关系，主要分为两部分：一部分研究了房地产与能够对 它产生影响的可量化的宏观经济因素之间的关系；另一部分研究了房地产与能够对它产 生影响的非可量化的宏观经济因素之间的关系。 首先，我们主要是简单地通过日本的房地产发展周期来表明房地产业与宏观经济之 间是息息相关的。然后就进入了主题，分别用可量化与非可量化因素进行了研究。 对于影响房地产的可量化的因素，现实生活中我们可以找出很多，如：国内生产总 值g d p 、居民消费水平、物价水平、银行利率、通货膨胀率、货币发行量等等。但是基 于因素的重要性和数据查找的难易性，在本文中，我们主要是采用了两个可以量化的因 素，那就是国内生产总值g d p 和居民消费水平。在本文的第三章中，我们主要是通过利 用统计软件s p s s l 5 以及s a s 9 0 来对数据进行非线性回归拟合，根据拟合结果得出房价与国 内生产总值g d p 和居民消费水平之间的具体模型。从得出的模型可知，在g d p 与居民消 费水平增长缓慢的时候，房价增长幅度很小，2 0 0 2 年可以算是一个拐点，从2 0 0 2 年以后， 随着g d p 和居民消费水平的急剧增长，房价开始大幅度的上升。这与2 0 0 2 年以后，我国 先后出台的一系列重要政策有关。 对于影响房地产的非可量化的因素，在本文的第四章中，我们主要是研究了我国的 宏观经济政策，如：地税政策、金融政策等对房地产业的影响。在本章中，我们枚举出 我国近年来所出台的影响房地产业的政策，以及政策出台后对我国房地产业产生的影 响。引述了金融危机时，国外发达国家实施的那些控制本国房地产业的政策，以期能给 我国政府在非常时期引导房地产业的措施作出借鉴。 关键词：房地产，宏观经济，非线性回归，g d p ，居民消费水平，宏观政策 a b s t r a c t硕士论文 a b s t r a c t a sw ek n o w , t h er e a le s t a t ei sn o to n l ya r li n d u s t r yr e l a t e dt ot h ep e o p l e sl i v e l i h o o d ，b u t a l s oah o tt o p i ca tp r e s e n t i nt h i sp a p e r , w em a i n l ys t a r tf r o mt w oa s p e c t st oi n v e s t i g a t et h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h em a c r o e c o n o m i c ：i no n ea s p e c t ，w ew i l l s t u d yt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h er e a le s t a t ea n ds o m em a c r o e c o n o m i ef a c t o r sw h i c hc a nb e q u a n t i f i e da n dh a v ei m p a c t so nt h er e a le s t a t e ；i nt h eo t h e ra s p e c t ，w ew i l ls t u d yt h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e nt h er e a le s t a t ea n do t h e rm a c r o e c o n o m i cf a c t o r sw h i c ha r e n o n - q u a n t i f i a b l ea n d h a v ei m p a c t so ni t f i r s t l y , w eu s et h ed e v e l o p m e n tc y c l eo fj a p a n sr e a le s t a t ea sa l le x a m p l et os h o wt h a t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sac l o s er e l a t i o n s h i p 、析t l lm a c r o e c o n o m i c a n dt h e ng ot ot h em a i n p a r to f t h i sp a p e r i nf a c t , w ec a nf i n dm a n yq u a n t i f i a b l ef a c t o r sw h i c hi m p a c to nt h er e a le s t a t e ，s u c ha s t h eg r o s sd o m e s t i cp r o d u c tg d p , t h el e v e lo fh o u s e h o l dc o n s u m p t i o na n dt h ep r i c el e v e l ，t h e i n t e r e s tr a t e s ，i n f l a t i o nr a t e s ，m o n e t a r yc i r c u l a t i o na n ds oo n i nt h ep a p e r w em a i n l yu s et w o f a c t o r st h a tc a nb eq u a n t i f i e d ：t h eg r o s sd o m e s t i cp r o d u c tg d pa n dt h ec o n s u m p t i o nl e v e lo f r e s i d e n t s i nt h et h i r dc h a p t e r , w ew i l lp r i m a r i l yu s et h es t a t i s t i c a ls o f t w a r es p s sl5a n ds a s 9 0 t of i tt h ed a t ab yt h en o n - l i n e a rr e g r e s s i o n a n da c c o r d i n gt ot h er e s u l t so ff i t t i n gt h ep r i c eo f t h er e a le s t a t e 、 ，i t l lt h eg r o s sd o m e s t i cp r o d u c tg d pa n dt h el e v e lo ft h er e s i d e n t s c o n s u m p t i o n ，w ec a ng e tas p e c i f i cm o d e lb e t w e e nt h e m f r o mt h ed e r i v e dm o d e l ，w ec a ns e e t h a tw h e nt h eg r o w t ho fg d pa n dt h ec o n s u m p t i o nl e v e lo fr e s i d e n t si ss l o w , t h ep r i c eg r o w t h o ft h er e a le s t a t er a n g ei sv e r ys m a l l ，t h ey e a ro f2 0 0 2c a t lb er e g a r d e da sat u r n i n gp o i n t ，a f t e r 2 0 0 2 ，嘶t l lt h er a p i dg r o w t ho fg d pa n dt h ec o n s u m p t i o nl e v e lo fr e s i d e n t s ，t h er e a le s t a t e p r i c eb e g a nt or i s es i g n i f i c a n t l y t h i si sr e l a t e dt ot h ep o l i c i e sw h i c hw e r ep r o m u l g a t e da f t e r 2 0 0 2i no u r c o u n t r y a st ot h e n o n - q u a n t i f i a b l e f a c t o r s ，i nt h ef o u r t hc h a p t e r , w em a i n l ys t u d yt h e m a c r o e c o n o m i cp o l i c i e si nc h i n a , s u c ha s ：g o v e m m e n tl a n dt a xp o l i c i e s ，m o n e t a r yp o l i c i e s a n ds oo nt h o s eh a v ei m p a c t so nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y i nt h i sc h a p t e r , w ew i l le n u m e r a t et h e p o l i c i e si no u rc o u n t r yr e c e n t l yw h i c h h a v ei m p a c t so nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a sw e l la st h e i r i m p a c t s b yi n t r o d u c i n gs o m ef o r e i g nd e v e l o p e dc o u n t r i e s p o l i c i e sw h i c h w e r ei m p l e m e n t e d t oc o n t r o lt h e i rc o u n t r y l sr e a le s t a t ed u r i n gt h ef i n a n c i a lc r i s i s ，w ee x p e c tt h a to u rg o v e r n m e n t c a nl e a r nf r o mt h e ma tt h ec r i t i c a lt i m e k e y w o r d ：r e a le s t a t e ，m a c r o e c o n o m i c ，n o n l i n e a rr e g r e s s i o n ，g d p , t h el e v e lo f h o u s e h o l d sc o n s u m p t i o n ，m a c r o p o l i c y i t 声明 本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在本 学位论文中，除了加以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发表或 公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学历而使 用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均己在论文 中作了明确的说明。 研究生签名：牡7 年 6 月 印日 学位论文使用授权声明 南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可以借阅或 上网公布本学位论文的部分或全部内容，可以向有关部门或机构送交并 授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的部分或全部内容。对于保密 论文，按保密的有关规定和程序处理。 研究生签名：j 牲w 年 6 月 z 1 日 硕士论文房地产与宏观经济关系的研究 1 绪论 1 9 9 8 年，我国政府取消了实行了几十年的住房福利分配制度，代之以货币化分配， 全面推进了城镇居民住房制度的改革，提出将住房建设发展成为新的经济增长点，明确 了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性。我国房地 产市场的潜在需求是巨大的，如此大的市场必将成为我国国民经济的重要组成部分，成 为我国经济发展中的一个重要的经济增长点，带动我国国民经济持续发展和增长。 1 1 研究房地产业的意义 我国的房地产业快速发展起来，一方面，国民经济持续快速的发展、居民可支配收 入的提高及城镇化进程的加快促进了房地产业的快速发展；另一方面，房地产业的发展 也带动了其他相关产业的发展，在拉动经济增长方面也起到积极的作用。房地产业因其 产业联动性强的特点，可以带动木材、水泥、钢材、轻工、冶金、化工、石油、机械等 5 0 多个工业部门，同时与金融业、旅游业、园林业、运输业、家具、陶瓷、电器、工艺 美术、装饰、商业和服务业等产业紧密相关。房地产业的发展可以促进我国解决就业问 题；可以改变我国居民的消费结构，促进经济结构健康发展；可以促进我国土地资源的 优化配置。房地产业产业关联度高、具有先导性和基础性的特点，使其已经成为国民经 济的支柱产业。 我国房地产业的发展历史还很短，房地产理论研究还存在着许多空白和不足，对房 地产经济学的研究还是相对薄弱。如宏观经济波动一样，世界各国的房地产业的发展都 不是一帆风顺和平稳的，房地产价格过于激烈或是过于频繁的波动不仅会对房地产业的 发展带来不利影响，还会影响到宏观经济的资源配置、产业政策等方面，甚至会影响到 整个国民经济的正常运行。2 0 世纪8 0 - 巧0 年代，日本及东南亚各国和地区相继发生了 房地产价格崩溃、出现了房地产价格与宏观经济严重不协调的现象，曾给这些国家和地 区的宏观经济带来了巨大的负面冲击。房地产业与宏观经济之间的关系的研究是市场经 济发展的现实需要。 从宏观上讲，房地产业周期性的变化是受到国民经济、国家的政策措施、社会物质 文化生活等的影响，而宏观方面的国民经济一直是影响房地产周期的最重要因素之一。 虽然，例如房屋空置面积、房地产投资额等多个指标都能够衡量房地产市场的发展状况， 但由于价格是商品供求关系的最集中反映，因此房地产业与宏观经济发展相协调最主要 表现为房价与整体社会经济水平相协调。所以，房价与国民经济因素的关系就成为了本 文研究的核心内容。从长期看，房价不会稳定不变，但是在一定时期内价格变化所呈现 出的某种变动趋势应该由宏观经济如g d p 、居民消费水平、人均收入水平和利率等因素 l 绪论 硕士论文 变化所影响和决定。本文中，我们将主要从宏观经济中的国内生产总值g d p 、居民消费 水平这两个因素来分析研究房价与宏观经济之间的关系。着重研究了房地产价格和宏观 经济之间的计量关系，揭示出两者之间的规律。 近年来我国部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨 过快、海外热钱纷纷涌入等现象，房地产市场发展有过热的苗头，因此，如何保持房地 产业的持续、健康、稳定的发展，如何使房地产业与宏观经济协调发展，成为了重要课 题，研究房地产与宏观经济之间的关系有着非常重要的意义。 1 2 国内外关于房地产与宏观经济的研究状况 许多国内外的学者都做过这方面的研究。从2 0 世纪9 0 年代开始，研究房地产周期 及其与宏观经济之间存在的互动关系慢慢开始流行，研究房地产周期及其与宏观经济的 关系可以帮助投资者进行投资决策。例如：b r o w n ( 1 9 8 4 ) 研究了1 9 6 8 1 9 8 3 年美国家庭住 宅销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国 民经济周期具有很强的相关关系。c l a p p 和g i a c c o t t o ( 1 9 9 4 ) 利用简单回归分析，认为宏 观经济的变化对于房地产价格有着很好的预测能力，不符合有效市场假说。p y h r r 和 b o r n ( 1 9 9 4 ) 将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平 波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了 基本经济变量在房地产周期模型中的地位【1 1 。1 9 9 9 年美国加利福尼亚州伯克利大学 q u i g l e y 采用供求平衡确定价格的模型，选择了房地产价格作为因变量，人1 ：3 、就业、 收入、房屋开工和许可的面积、房屋空置率和房地产抵押贷款情况作为自变量，通过回 归分析的方法得出了结论：宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，对长期价格却起 影响作用 2 1 。1 9 9 9 年王勉和唐啸峰就我国经济周期和房地产投资波动的关系进行了定量 研究，利用g d p 增长率和房地产投资增长率进行线性回归得出结论：我国国民经济增 长率对房地产投资波动具有决定性作用，国民经济周期性波动是导致我国房地产周期性 波动的重要因素 3 1 。2 0 0 2 年沈悦以统计描述和图示的方法，通过房地产价格与物价指数、 房地产价格与居民收入、房地产价格与国民经济收入等方面对比，研究了我国房地产价 格和宏观经济变量之间的关系，并将我国与日本的情况进行了对比分析。此外，国内许 多学者在这方面的研究多为定性的研究，定量研究较少。m i k is e k o ( 2 0 0 3 ) 通过利用计量 模型分析出日本各地区的住宅价格和经济基本面有着比较强的相关性，可以预测房地产 市场的发展。2 0 0 3 年l o ks a n gh o 和g a r yw a i c h u n gw o n g 对香港房地产价格与宏观经 济的关系进行了研究，选取了总需求、出口、利率和通货膨胀率代表宏观经济因素，采 用分布置后模型，协整检验与误差修正模型，结果发现出口、利率及通货膨胀率对房地 产价格都有长期的影响。单独分析发现房地产价格对总需求有显著性的影响，相反的， 总需求对房地产价格的影响则不显著1 4 1 。与此有关的结论有h o ，t s e 和w o n g2 0 0 3 年发 2 硕士论文房地产与宏观经济关系的研究 现的房地产价格变动与就业变动具有双向的影响关系；利率与房地产价格的影响关系是 单向的，即长期而言，只有房地产价格对利率有影响，相反不成立。l o ks a n gh o 和g a r y w a i c h u n gw o n g 的研究相对于前人而言是比较详尽的研究，所检验的变量也是相当丰 富，而且采用了协整和误差修正模型，回归结果相当可靠。因为香港的房地产市场已经 有很长的历史，各方面的数据都比较完备，所以适合用这种比较复杂的模型i 钉。然而我 国的房地产真正市场化的时间不长，能采集到的数据相当有限，因此，在此我们只采用 了一个相对简单的非线性回归模型来研究我国的情况。美国和香港的学者研究的房地产 和宏观经济之间的关系结果略有不同。这是因为双方是截然不同的两个经济体，美国是 一个相当完备的经济实体，各行各业都相当发达。相对而言房地产作为一个单一的行业 对国民经济的影响不是非常显著。然而香港是以服务业为主的经济体，房地产业对国民 经济有举足轻重的作用。 目前我国有关房地产周期及其与宏观经济互动关系的研究主要包括：( 1 ) 我国房地产 发展是否存在周期性，以及其周期性的特征；( 2 ) 房地产周期与宏观经济因素和周期之间 的关系；( 3 ) 房地产发展速度与国民经济发展速度之间的定量关系。 但是，就国内外的学者的研究结果而言，房地产价格与宏观经济之间必然存在紧密 的联系。这是由房地产业特性决定的，它带动性强，在客观上跟国民经济的各个基础性 行业都有紧密的联系。而且房地产购买支出对个人来说是最主要的支出，因而会影响人 们的消费行为和储蓄行为，进而影响整个国民经济。 1 3 预备知识 假设因变量y 与一个或多个自变量五，而，x p 之间存在着相关关系，通常就意味着 每当而，而，x p 取定值后，y 便有相应的概率分布与之对应。随机变量少与相关变量 葺，x 2 ，x ，之间的概率模型为： y = ( 而，x 2 ，x 。) + 占 ( 1 1 ) 其中，随机变量y 称为被解释变量( 因变量) ，x a ，x 2 ，x p 称为解释变量( 自变量) 。 厂( 五，而，x 口) 为一般变量的确定性关系，占为随机误差。正是因为随机误差项占的引入， 才将变量之间的关系描述为一个随机方程1 6 l 。 下面我们再来介绍一下回归方程显著性检验的一种方法，即f 检验。在线性回归中， ，检验是根据平方和分解式，直接从回归效果检验回归方程的显著性。平方和分解式是： ( 乃一歹) 2 = ( 五一歹) 2 + ( 咒一对 ( 1 2 ) i f f i l i = 1i f f i l 因为： l 绪论硕上论文 主( 只一歹) ：窆( 咒一多，+ 多，一习2 ：窆( 多，一- ) ：+ 2 主( 以一多。) ( 多，一歹) + n ( m 一多，) ： 。 由最小平方的数学性质，可知n ( 乃一多，) ( 多，一_ ) = 0 ，所以， 窆( 咒一歹) z ：窆( 多，一歹) 2 + 窆( 以一多，) z ( 1 4 ) 其中：( 只一歹) 2 称为总平方和，简记为鼹丁，( 多，一- ) 2 称为回归平方和，简记为跚， ( 乃一多，) 2 简记为残差平方和，简记为驱e 。因而平方和分解式可以简写为： 总平方和反映因变量j ，的波动程度或称不确定性，在建立了yx 寸x , ，艺，x p 的回归 是由回归方程确定的，也就是由自变量为，而，x 口的波动引起的， s s e 是不能用自变 量解释的波动，是由毛，x 2 ，x p 以外的因素引起的。这样，回归平方和跚越大，回归 如ssr：塑t=ln n 6 ， 跚( 只一_ ) ： 一 r 2 ：1 一s s e ( 1 7 ) 4 硕上论文 房地产与宏观经济关系的研究 只= 。( 薯，秒) + q ，f = l ，2 ，以( 1 8 ) 其中，只是因变量，非随机向量t = ( 薯。，：，) r 是自变量，口= ( 岛，q ，见) r 是未知 参数向量，是随机误差项并且满足独立同分布假定，即： je ( 岛) = 0 ，i = 1 ，2 ，刀 1 c o v ( ，= 鬣葛 以川2 川 。鳓 对于一般情况下，非线性模型中，参数的数目与自变量的数目并没有一定的对应关系， 不要求七= p 。 用最小二乘法估计参数0 ，即求使得： q ( 目) = ( 咒- f ( x ，口) ) 2 ( 1 1 0 ) 达到最小的0 ，称为0 的非线性最小二乘估计。在假定厂函数对参数0 连续可微时，可 以利用微分法，建立正规方程组，求解使q ( o ) 达最小的0 。将f 函数对参数日，求导，并 令为0 ，得p + 1 个方程： 瓤矿以喜( 州( 辆瓤矿吖- 0 ，1 ，2 ，川 ( 1 1 1 ) 非线性最小二乘估计9 就是式( 1 8 ) 的解，式( 1 8 ) 称为非线性最小二乘估计的正规方程 组，它是未知参数的非线性方程组。一般用n e w t o n 迭代法求解此正规方程组，但在实 际应用中，不必要自己求解正规方程组，因为统计软件中可以为我们直接给出未知参数 0 的非线性最小二乘估计值扫【引。 下面我们再来介绍一下偏相关分析的概念【9 1 。偏相关分析是研究变量之间密切程度 的一种常用统计方法。偏相关描述的是在控制了一个或几个变量的影响的条件下其他变 量间的相关性。如控制了变量z ，变量x ，y 之间的偏相关系数计算公式为： 2 意翥参 o 1 2 其中，r 是两个变量之间的相关系数，它的值介于1 到1 之间。r 的计算公式如下： 兰( 再一；) ( 咒一- ) t = l ( 1 1 3 ) 2 日本房地产发展周期与我国的房地产业发展状况硕士论文 2 日本的房地产发展周期与我国的房地产业发展状况 2 1 日本房地产周期的成因及其对我国的启示 近几年，我国的房地产发展出现了局部地区过热的现象，已经引起广泛的关注。我 国房地产业起步较晚，借鉴别国经验能够避免不必要的损失。下面我们就以日本房地产 周期的发展历史入手，将全面的总结和分析日本房地产周期的成因作为切入点。 2 1 1 日本房地产周期 由于日本房地产周期主要表现为地价的波动，我们依据日本全国地价指数及其增 速，将2 0 世纪5 0 年代以来的日本房地产周期分为五个周期【1 0 1 ： 周期一，1 9 5 5 - - 1 9 6 6 年。本周期又可以划分为两个短周期 i l l ，按照从谷底到谷底 的顺序依次为：( 1 ) 、1 9 5 5 年9 月一1 9 5 8 年3 月。此次周期的谷峰出现在1 9 5 7 年，该年 日本地价指数增速高达2 8 1 ，之后进入衰退期，1 9 5 8 年增速下降为2 1 9 ；( 2 ) 、1 9 5 8 年3 月一1 9 6 6 年3 月。1 9 5 5 年以后日本经济全面恢复，同年1 2 月2 3 日日本政府公布 了经济自立五年计划( 1 9 5 6 - - 1 9 6 0 ) ，日本经济进入全面发展工业的阶段，由此导致 了以工业用地为主的地价上涨。地价平均年上涨率超过2 0 的年份有6 年。这一时期的 地价上涨速度在1 9 6 1 年达到高峰，全国工业用地价格平均涨幅高达4 2 5 。同年，六 大城市的地价上涨率又高于全国水平，工业用地价上涨为8 7 。1 9 6 6 年日本地价指数 增速降为5 2 ，降至1 0 年来的谷底。 周期二，1 9 6 6 - - - 1 9 7 5 年。此阶段也包括两个短周期，按照从谷底到谷底的顺序依次 为：( 1 ) 、1 9 6 6 年3 月一1 9 7 2 年3 月。此次高峰出现在1 9 7 0 年，该年日本地价指数增速 为2 2 8 ，比1 9 6 6 年增长了1 9 7 ，比1 9 6 2 年低谷时期的1 3 2 增长了7 3 ，随之增速 减缓。由于受1 9 7 0 年7 月至1 9 7 1 年1 2 月长达1 7 个月的日元不景气，房地产投资下降， 到1 9 7 2 年全国市街地价格指数增速降为1 3 2 1 1 2 1 。( 2 ) 、1 9 7 2 年3 月一1 9 7 5 年3 月。 1 9 7 2 年6 月1 1 日，通商产业相田中角荣发表了日本列岛改造计划，提出了要形成全 国性的交通网络，大规模推行国土开发，建设新的地方城市，从而引发了新一轮的土地 投机热潮。日本进入高速城市化阶段，引起对住房的大量需求，促使了住宅用地低价的 上涨，并带动其它用地地价上涨。此短周期的高峰出现在1 9 7 3 年地价指数为3 7 4 ，比 上年增长2 5 1 。由于1 9 7 3 年年底出现的石油危机造成经济不景气，1 9 7 5 年地价指数 由1 9 7 4 年的4 6 降为4 4 ，1 9 7 5 年地价下跌速度达6 2 。 周期三，1 9 7 5 1 9 8 5 年。前6 年为扩张期，并于1 9 8 1 年达到顶点。随后转入持续 4 年的收缩阶段，地价平均上涨明显放缓，1 9 8 1 年全国市街地价格指数为5 7 4 ，比上年 增长8 7 ；到1 9 8 5 年进入本轮周期的谷底，增速只有2 8 。在本周期内全国地价平均 6 论女房地产与宏观济关系的研究 上涨55 ，其中六大城市地价平均上涨率也只有66 ，远远低于酊两个周期的增长率 ”。由于战后出生者进入购房期住宅需求大增，一方面导致住宅用地价格涨幅大大高 于其它用地，不论是全国住房用地涨幅( 1 l9 ) 还是六大城市住房用地涨幅( 1 7 4 ) 都明 显高于平均用地上涨率( 全国及六大城市平均用地涨幅分别为80 、1 12 ) 。 周期四，1 9 8 5 - - 1 9 9 3 年。此阶段亦可以分为两个短周期：( 1 ) 、1 9 8 5 - - 1 9 8 9 年，高 峰在1 9 8 8 年，全国地价指数为8 1 5 ，增速为1 0 - 比1 9 8 5 年的83 增长了1 9 。1 9 8 9 年起转入衰退期。( 2 ) 、1 9 8 9 - 1 9 9 3 年，出现了大幅度的地价上涨尤其在1 9 9 1 年全 国地价指数高达1 1 04 ，1 9 9 2 年起进入收缩期。此次地价上升由于兴起在东京商业中心 建写字楼的需要，引起末京商业用地价格急剧上升。1 9 8 6 年日本全国地价平均上涨率为 28 ，住宅用地为22 ，商业用地为41 ，同年东京的各类用地地价的平均涨幅为 8 57 ，住宅用她为1 0 25 ，商业用地为5 95 。到1 9 9 0 年地价上涨趋势趋于稳定，土 地政策的实施使得地价出现回归。1 9 9 5 年全国地价比1 9 9 4 年平均下跌4 ，住宅区下 跌2 6 ，商业区下跌98 i 4 1 。 周期五，1 9 9 3 年后，进入长期萧条期。全国市街地价指数持续下降，1 9 9 7 年东南 亚金融危机爆发以后，日元大幅贬值，经济增长率大幅下滑”。1 9 9 9 年3 月地价指数 仅为7 93 ，比1 9 9 1 年泡沫经济时期下跌了3 87 。到2 0 0 0 年日本全国地价平均下降达 4 辨缸连续9 年持续下降，其中住宅用地下降41 ，比上年同期降幅增加o3 ；商业 用地下降80 ，与上年同期的下降率几乎保持不变。 各个周期的地价变化情况可以有下面两个图形表示”“。 5 0 0 0 0 0 0 0 f j o 0 0 n 0 0 薹ll量至萎蓼塞薹薹 年份 一总体地价指数一 雠业用地地价指数 一胼住r 玎地地价指教一 i q 】地地价指数 图211 9 5 8 - 2 0 0 2 年日本地价指数变化 薅鞍$ 舞 2 日本房地产发展周期与我国的房地产业发展状况硕士论文 增速 5 睥6 埠罅，绰7 睥7 埤7 6 ￥7 睥韶年蜱噼，i ；、御5 1 年衅罅，军7 睥磷7 磷碑游蜱噼 i 霉却r 年度 图2 2 日本地价指数增速图 2 1 2 日本房地产周期形成的原因 ( 一) 宏观经济景气波动是引起房地产周期的根本原因 纵观日本房地产周期的历史，不难看出几乎每次房地产周期都是与宏观经济周期变 动有关【1 7 1 。具体说来，1 9 5 4 年1 1 月一1 9 5 7 年6 月的长达3 1 个月的神武景气直接催生 了1 9 5 6 年一1 9 5 7 年的房地产的高速增长；1 9 5 8 年一1 9 6 1 年1 2 月的长达4 2 个月的岩户 景气催生了周期一中的第二个短周期从6 0 年进入扩张期，1 9 6 1 年达到顶峰，其后从1 9 6 2 年起日本宏观经济进入不景气，期间虽然在1 9 6 2 年1 0 月一1 9 6 4 年1 0 月有短暂的奥运 会景气，但由于时间较短，没能拉动房地产出现大幅度的上涨局面。 1 9 6 5 年1 0 月一1 9 7 0 年7 月是长达5 7 个月的伊羿诺景气1 1 8 】，整体经济处于周期性 繁荣阶段，市场经济正处于疯狂投机时期，再加上1 9 7 1 年1 2 月一1 9 7 3 年1 1 月2 3 个月 的“日本列岛改造繁荣”以及日本特殊的社会背景，使土地成了投机的主要对象。1 9 7 3 年， 日本的g d p 实际增长率达8 4 。而地价指数为3 7 4 ，增速高达2 5 1 。1 9 7 4 年日本 g d p 增长率降至1 2 。由于房地产周期受建筑周期影响的原因一般会稍晚于宏观经济 周期，所以房地产周期在1 9 7 5 年才进入谷底。 随着日本经济的逐渐恢复，1 9 7 7 年1 0 月一1 9 8 0 年2 月再次进入繁荣阶段，房地产 周期也随之进入新一轮的扩张期，并于1 9 8 1 年达到顶峰。紧接着由于宏观经济周期再 次进入1 9 8 0 - - - 1 9 8 3 年3 6 个月的第二次石油危机，房地产业相应的也受影响而进入收缩 期。 在1 9 8 6 年1 1 月一1 9 9 1 年4 月5 3 个月泡沫经济景气时期的1 9 8 7 - - 1 9 9 1 年间，市街 地价高涨。而这一时期日本经济发展的特点是：高增长和低通货膨胀并存。从1 9 9 1 年 开始，日本的g d p 增长率历年下滑，与此同时，房价也持续下降，如以1 9 9 0 年为1 0 0 ， 到1 9 9 9 年3 月末则降为7 9 3 。 ( 二) 国家政策也是引起日本房地产业周期波动的原因 g 硕士论文房地产与宏观经济关系的研究 首先，土地政策失误导致地价上升引发了房地产周期波动【l9 1 。与美国等西方国家不 同，日本不动产的价值主要体现在土地而非建筑物。土地价格不断上涨形成持有土地者 的资产不断增值的土地神话，这一方面固然是由于日本的土地不足以及封建社会的社会 传统使然；另一方面不能不说是和日本一贯的土地政策有关。在影响地价的因素中土地 政策起到正反两方面的作用，它既可以保证土地的有效使用，同时又加剧了土地供需矛 盾。日本土地政策的特点是按不同的用途区分土地和严格的课税。所有土地被严格划分 用途，住宅建设受到严格控制。1 9 9 2 年以前的土地税制实际上鼓励和保护居民持有农业 用地，对农业用地的土地税制比一般的税负轻得多。只要在拥有的土地上种有农作物， 就会成为税收优惠的对象。另一方面，日本的土地交易属于相对交易，并且受土地税制 的制约，土地市场缺乏流动性。日本对持有土地的征税( 土地保有税) 为市场价格的 o 8 一l ，与美国的4 水平相差甚远。1 9 9 1 年以前，购入土地两年后出售，转让收入 的1 5 将计入土地所有者的年收入中，按照7 0 的税率征税；购入土地后5 年内出售， 转让收益的1 0 0 将计入土地所有者的年收入中，按照5 0 以上的税率征税。上述税率 也适用于遗产继承时的土地继承。很明显这种税制鼓励土地所有者持有土地，或者说迫 使土地所有者在持有土地与上缴巨额所得税中进行选择。其结果之一是土地所有者或继 承者为支付巨额所得税卖出土地，结果使地块越划越小，从而影响到土地开发商的大面 积建设，土地的流动性差，极易加剧土地价格的上升或下降，酿成无法收拾的局面。 其次，金融政策对房地产周期也具有直接影响作用。长期的超低利率导致房地产泡 沫。1 9 8 5 年“广场协议”签订之后，日本银行下调了贴现率，设法平抑日元对美元的升值， 以扩大和提高日本的经济竞争力。结果低利率造成了房地产和股市泡沫。低贴现率导致 市场的低利率，进而影响贷款规模和货币供应量的变化。货币供应量的超实际需求，导 致一部分货币游离于实体经济需求，成为房地产和股票投资的资金来源，间接导致了资 产价格的上涨。 大量的信贷资金和企业资金投向房地产 2 0 1 。为了在竞争激烈的金融市场占据一定 份额，鉴于房地产价格在景气上升期的一路飙升，房地产和建筑公司等开发机构正需要 大量资金进行土地投机，银行便毫无节制的发放贷款，大量向土地投机融资。这样到1 9 9 2 年末房地产抵押贷款占全国银行贷款余额已高达3 5 5 。一些日本财政部住房贷款机构 也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格 上扬，最终形成恶性循环，导致了房地产泡沫产生o 同时由于1 9 7 3 年石油危机之后， 企业自有资金的比率迅速提高，日本政府多次降低贴现率，导致有价证券的价格上升。 尤其是在1 9 8 8 年以后日本经济增长速度下降，实物投资的回报率较低，资金雄厚以及 融资能力强的大企业将大量的资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额 利润。企业的这种投机活动大大推动了低价的上涨。 2 1 3 由日本房地产周期得到的启示 o 2 日本房地产发展周期与我国的房地产业发展状况硕士论文 ( 一) 保持宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫的基础 宏观经济的投资过热，必然带来建筑用地的需求短期内激增，由于土地有限性以及 不可再生性等特点，必然会出现地价的快速上扬，增加房屋成本，房价增高【2 1 1 。宏观经 济过热必然带来就业率的上升，改善居民住房条件成为扩大住房需求的重要动因，由于 建筑周期的原因，会造成短期房地产需求远大于供给的局面，导致短期房地产价格急剧 上升。因此，在市场经济条件下，应积极地应用市场经济手段及早发现经济运行中的不 正常行为，作出适时的宏观调控。为此我国应加强经济发展周期性的研究，要保持宏观 经济的平稳运行。 ( - - ) 制定有效的土地政策及合理的金融政策 首先，加强对房地产用地的审查，优化用地结构。地方各级国土资源部门要依据当 地房地产市场的供需状况，合理确定所报城市建设用地中的各类房地产用地量和比例。 土地供应是调控房地产市场的基本手段，各地要充分发挥土地供应对房地产市场的调控 作用，促进房地产市场持续健康发展；必须严格实行土地供应的集中统一管理，严格控 制土地供应总量。进一步完善房地产开发土地供应政策。加强土地市场监测，完善市场 服务。规范土地市场，对土地市场的违法行为要进行严厉查处和坚决打击。在我国目前 地价与房价很高的情况下严格执行严禁非法转让土地协议的规定，以遏制近几年由于土 地投机而导致地价上涨进而引发房价快速上扬、房地产投机增加的局面。改革我国土地 税制体系。适当设置税费率，减少税费在房地产价值的比率。尽快完善土地税制，强化 土地增值税，还可以适当开征土地财产税。 其次，加强金融监管力度，强化商业银行的风险意识，建立风险预警机制 2 2 1 。在 开发商的选择上，商业银行应该积极争夺有一定实力和规模并有良好市场意识和开发理 念的房产商，严格控制对中小房产商的投入，以集中资金支持更多的优质房产商。对个 人客户的风险防范上，根据银监会对个人住房按揭贷款提出的要求，对客户进行更加西 化的风险分析，在完善现有客户信用的评级方法的基础上，通过量化分析和经验分析的 结合，设计出一套更加全面、更加有效的客户评价机制，并制定出符合客户自身需求的 贷款产品 2 3 1 。同时在贷款投向上，应该积极向以居住为目的的普通消费者贷款，对于 以投资甚至是投机为目的的“谋利”贷款，应该谨慎行事。 2 2 改革开放后我国房地产业发展状况 1 9 7 8 年十一届三中全会召开后，我国实行了经济改革，进行了土地使用制度改革和 住宅体制改革，房地产业也随之慢慢起步和发展，大体情况我们可以分为六个时期【2 4 1 。 第一时期：1 9 7 8 年底一1 9 9 1 年底，是我国房地产业的恢复和重新成为独立行业的 时期。1 9 7 8 年1 2 月，中国共产党十一届三中全会召开，中国实行经济改革，房地产业 也随之慢慢复苏和发展，实行土地使用制度改革和住宅体制改革。在2 0 世纪8 0 年代初 l o 硕士论文房地产与宏观经济关系的研究 开始实行国有土地使用制度改革，迫切要求改变城市土地无偿划拨制度。与此同时，城 市住宅建设也有很大的变化，主要表现在城市住宅投资主体多元化，即由先前单一的国 家预算投资转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系。1 9 8 0 年以后，国家投资部分 所占比重呈现下降趋势，企业和个人投资部分呈逐步上升趋势。开始于2 0 世纪8 0 年代 初期的中国城镇住房制度改革，至1 9 8 8 年全面推开，改革的重点是从福利型住房体制 向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企业事业单位向社会统筹过渡，即“住 房商品化”【2 5 1 。从此，在我国实施依据商品经济原则出售或出租房屋，使得中国房地产 业恢复了原来的面目，开始成为一个独立的产业。 第二时期：1 9 9 2 年一1 9 9 3 年6 月的“房地产热”。1 9 9 2 年，全国各地呈现建设高潮， 房地产业急剧升温，房地产开发公司从年初的3 0 0 0 余家，一年猛增至1 2 4 0 0 余家。房 地产业的高额回报利润，促使了众多的部门、企事业单位甚至个人投入房地产开发市场。 全国房地产开发投资7 3 2 亿元，比1 9 9 1 年增长1 1 7 ，外商投资也开始向房地产业倾斜， 使房地产开发热潮更趋旺盛。1 9 9 3 年上半年“房地产热”继续升温，房地产业出现畸形和 过热发展问题，局部地区出现严重的房地产泡沫。暴露了我国房地产市场失控给国家、 社会带来的弊端。 第三时期：1 9 9 3 年6 月一1 9 9 5 年，国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控。针 对房地产业的畸形和过热发展问题，1 9 9 3 年6 月，中央实施了一些列的措施对房地产业 进行调控，房地产开发投资增长速度减慢，但是从全年看，全国房地产开发投资总额仍 然较大，比1 9 9 2 年增长1 6 4 9 。经过1 9 9 3 年下半年“降温”之后，1 9 9 4 年房地产高投 资猛增长的趋势得到了遏制，但投资规模继续扩大，比1 9 9 3 年增长4 1 3 。1 9 9 5 年房 地产投资继续保持增长势头，但全国各省份之间的差异较大。中部地区房地产开发投资 的幅度高于沿海地区，投资向内地转移的速度有所增加。从1 9 9 5 年房地产投资的区域 调整可以看出，国家宏观调控已见成效，并且开发的重点逐渐从“开发区热”、“高档化 热”转向为城镇居民服务的普通住宅建设。但是由于受1 9 9 2 年、1 9 9 3 年“房地产热”的巨 大惯性影响，使得1 9 9 4 年一1 9 9 5 年房地产开发的增长速度虽然明显回落，但开发建设 的投资规模仍然偏大，而且出现了“商品房空置”问题。 第四时期：1 9 9 6 年一1 9 9 8 年，市场难于消化、寻求救市对策。1 9 9 6 年以后，中国 房地产业一直面临着两大难题：一是需要消化吸纳1 9 9 2 年以来房地产业高速发展之后 大量积压的空置商品房；二是要解决市场上有效需求不足的问题。为此，必须寻求救市 对策，解决问题。当时的救市措施主要有以下几条：户口救市、降低地价救市、取消不 合理收费项目救市、提供购房按揭救市、停止住房实物分配救市。停止住房实物分配是 一条根本措施，逐步实行住房分配货币化。从此以后，城镇职工解决住房问题就只能到 市场上去购买了。这也标志着改革开放后中国房地产市场的真正形成。这期间，房地产 经济由衰退逐步转为稳定增长阶段。受东南亚金