（金融学专业论文）金融支持与房地产泡沫关系研究.pdf

金融支持与房地产泡沫关系研究 土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在我国的房地产市 场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产产业运行的全过程，是我国房地产 市场各种相关主体的主要资金提供者。因此把房地产贷款额占银行贷款总额 的比重、房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重作为房地产金融支 持衡量指标；而货币供应量的增加和利率的降低，是房地产价格上涨的金融 条件。反过来，房地产价格的上涨，使房地产市场的投机性看好，又推进了 金融资产的继续膨胀。货币供给宽松，住宅购买的融资条件，如利率、还款 成数等比较优惠，房地产价格就会表现出一个强劲的上升势头反之，则表 现得比较低迷。因此，房屋平均销售价格与货币供给的相关关系也作为房地 产金融支持衡量指标。利用我国近几年的相关数据计算得出上述几个衡量指 标的分析数值，从而得出我国目前还没有出现金融支持过渡的结论 房地产泡沫检测方法的种类也很多。大致可分为理论价格法、统计检验 法、空置率修正法、预警指数法几种。理论价格法是从房地产泡沫的定义出 发来衡量房地产泡沫。许多经济学家都采用这种方法来对本国的房地产泡沫 进行检测。在理论价格法中，确定特定房地产在特定时期的正常合理的纯收 益及确定正常合理的折现率是至关重要的。但对我国房地产泡沫进行估算时， 除了上述两个要素确定困难外，我国目前转型发展的社会经济使房地产的现 实价格常常难以反映市场的供求状况，这就使理论价格法的运用受到极大的 限制。统计检验法的实质是利用计量统计学的原理对房地产价格的变化进行 统计分析。当房地产市场上无泡沫经济时，房地产价格变化比较有规律，统 计分析可以找到统计规律，而当泡沫经济存在时，由于泡沫经济使得价格大 起大落，从而使得统计规律失常。空置率修正法作为房地产评估标准的基本 理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了 各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场 失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。房地产同国民经济的各 个领域关系密切，房地产泡沫的出现必然通过国民经济发展的一些指标显示 出来。预警指数法能比较好地预警房地产的泡沫，并且能将房地产泡沫进行 分级量化。为能充分反映房地产泡沫的程度，在选择衡量指标上本文遵循可 操作性原则，并根据经验数据设定泡沫的指标值，主要选择房价收入比、价 格增长率与g d p 增长率之比、房地产投资增长率与g d p 增长率之比、国房景 2 摘要 气指数几个指标作为衡量房地产泡沫的依据。房价收入比放映了居民家庭对 住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比超过 了一定的临界值，说明群体性投机行为己较为严重，房地产泡沫可能已经产 生。房地产价格增长率与g d p 增长率之比能反映房地产业的发展及房价的增 长是否以宏观经济( g d p ) 增长为基础，反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值 越大，房地产泡沫的程度就越大。用房地产投资增长率与g d p 增长率之比可 以衡量房地产开发投资的增长快慢，判断是否存在对未来房价预期过高而出 现房地产投资过热现象。国房景气指数”是由政府统计部门编制，是代表 国家行使统计监督职能的政府行为，具有及时性、综合性和权威性等特点， 成为反映我国房地产业发展变化的“晴雨表”，用其波动来反映房地产行业 的整体运行态势，从而对我国房地产泡沫程度做一个整体评价。同样利用我 国1 9 9 9 年至2 0 0 5 年的相关经济数据，根据上述各指标计算得出各指标数值， 分析得出我国目前没有出现房地产泡沫，但其各指标值都已经达到可接受范 围内的最高值，各级政府及相关金融部门都应该引起高度重视并加强监管力 度，防止出现房地产泡沫。 最后，针对可能引发房地产泡沫的原因提出防范房地产泡沫的方法主要 从改善宏观环境、建立多种融资渠道、加强国家宏观调控等几个方面入手， 保证我国房地产市场的健康发展。改善宏观环境可以从建立全方位的监管体 系；加大金融监管力度健全信息传递机制，降低信息不对称程度：建立健全 房地产贷款风险评估机制，加强风险管理几个方面进行。建立多层次、多元 化的房地产金融筹资渠道包括扩大权益性融资比例，降低行业整体债务依存 度；以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构：房地产信 托融资：房地产投资信托基金等多种方式。运用金融政策、税收政策和土地 政策成为国家调控房地产的三大手段。为保持房地产经济和宏观经济的健康 运行，政府以经济、法律、行政和引导的手段。运用货币政策、财政政策、 产业政策和区域经济政策，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督和 控制，实现房地产经济规模和速度的合理化发展，保持供给和需求的基本平 衡，供给结构与需求结构的协调。 论文的主要贡献在于对于房地产泡沫界定、形成机制及检验研究目前仍 是理论界存有争议尚需突破的难点问题。系统而全面地对房地产泡沫形成机 金融支持与房地产泡沫关系研究 制、泡沫检验以及政府如何有效调控房地产市场作理论探讨，对于完善和发 展房地产经济理论有着重要的学术意义。在理论上从金融支持的角度探讨房 地产泡沫的形成机理，丰富和发展了房地产泡沫理论。在方法上运用一般均 衡及局部均衡模型来推导、证明金融支持与房地产泡沫的共生性关系。在防 范对策上提出了有针对性的对策，包括改菩宏观环境、拓展融资渠道、加强 宏观调控。对于国家经济政策制定者有积极的参考意义，有利于国家制定合 理的信贷政策和房地产业发展战略 4 关键词：房地产泡沫金融支持共生性关系 a b s t r a c t a sac a p i t a li n t e n s i v ei n d u s t r y , r e a le s t a t ei sp r i m a r i l yf i n a n c e db yf i n a n c e i n s t i t u t i o n s ，w h i c hp r o d u c e sac o n t r a d i c t i o n ：w i t h o u tf i n a n c i a ls u s t a i n m e n t , t h e d e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ew ml a gb e h i n da n di t s o p e r a t i n ge f f i c i e n c y w i l l d e c r e a s e ；w i t he x c e s s i v ef i n a n c i a ls u s t a i n m e n t , i tw i l le n t e rad u r a t i v ep r o s p e r i t y p h a s e , e v e np r o d u c ep r i c eb u b b l e b a s e do nt h i sv e r yb a c k g r o u n d , t h i st h e s i s i n t e n d st om a k eat h o r o u g hr e s c a r e ho nr e a le s t a t eb u b b l ef r o mt h ea n g l eo f f i n a n c i a ls u s t a i n m e n t a f t e rg i v i n gt h ed e f i n i t i o n so fb u b b l ea n dr e a le s t a t eb u b b l e , t h et h e s i sm a k e s at h o r o u 【g hd e s c r i p t i o no ft h e i rm e a n i n 【g s ，c h a r a c t e r i s t i c sa n dg e n e r a t i n gr e a s o n s f o rr e a d e r st oh a v eap r e l i m i n a r yb u tc o m p r e h e n s i v eu n d e r s t a n d i n ga b o u tr e a l e s t a t eb u b b l e 。 t h es e c o n dp a r td i s c u s s e st h er e l a t i o n s h i pb c t w c e nf i n a n c i a ls u s t a i n m e n ta n d r e a le s t a t eb u b b l e f i r s t , t h et h e s i st r i e st oe d u c eas y m b i o t i cr e l a t i o n s h i pb e t w e e n t h em a r k e t so fr e a le s t a t ea n d 丘n a n o c w h e nr e a le s t a t em a r k e ti ss o a r i n g , c r e d i t e x p a n s i o ni nf i n a n c i a lm a r k e tw i l ls p u rt h ep r o d u c ea n de x p a n s i o no fr e a le s t a t e b u b b l e ；w h i l ew h e nr e a l e s t a t em a r k e ti sd e p r e s s i n g , t h ec r e d i ts t r i n g e n c yi n f i n a n c i a lm a r k e tw i l lh e l pp r i n kt h eb u b b l e ，b r i n gaf i n a n c i a lc r i s i si nr e a le s t a t e a n de v c ni nt h ew h o l es o c i e t y s e c o n d l y ad i r e c tp r o p o r t i o nr e l a t i o n s h i pb e t w e e n r e a le s t a t ep r i c ea n da m o u n to fb a n gl o a nc o u l db ed e d u c e df r o mc a r e yg e n e r a l e q u i l i b r i u mm o d e la n dp a r t i a le q u i l i b r i u mm o d e l p u ti ti na n o t h e rw a y ，t h e i n c r e a s eo fb a n kl o a n ( f i n a n c i a ls u s t a i n m e n t ) i so n eo ft h em a j o rr e a l s o n sr e s u l t i n g i nt h ec l i m b i n gp i j c co fr e a le s t a t e f i n a l l y , t h r e ep r e s u p p o s i t i o n sp u tf o j w a r db y h e r r i n g w a c h t e r b a n k s s h o r t - s i g h to fc r i s i s 。i n f o r m a t i o na s y m m e t r ya n d u n f a i rs t i m u l u s 一- a r eu s e dt oe x p l a i nw h yb a n k su n d e r e s t i m a t et h er i s k so fc r e d i t c o n e e n t r a t i o na n di n c r e a s el o a nt or e a le s t a t e t of i xu p o nt h em e a s u r e so ff i n a n c i a ls u s t a i n m e n to nr e a le s t a t ea n dt h e m e a s u r i n gm e t h o do fr e a l e s t a t eb u b b l ei st h eo t h e rm a j o rt a s ko ft h i st h e s i s i n 1 as t u d yo nt h er e l a t i o n s h i pb + f t w e e nr e a le s t a t eb u b b l ea n df i n a n c i a l s u s t a i n l v l e n t ， c h i 衄t h er e a le s t a t ef i u a n c e sm a i n l yf r o mb a n kc r e d i t , w h i c hc o v e r st h ew h o l e p r o c e s so fl a n dr e s e r v e ，t r a d e ，d e v e l o p i n ga n ds a l e s c o n s e q u e n t l y , t h i st h e s i s m a k e st h ep r o p o r t i o no fr e a le s t a t el o a n st ot h et o t a lb a n kl o a n sa n dt h ea n n u a l i n c r e a s eo fr e a le s t a t el o a n so v e rt h a to ft o t a lb a n kl o a n sa st w oi n d e x e st om e a s u r e f i n a n c i a ls u s t a i n m e n to nr e a le s t a t e s i n c et h ei n c r e a s eo fc u r r e n c ys u p p l ya n dt h e d e c r e a s eo fi n t e r e s tr a t ea r ef i n a n c i a lc o n d i t i o n so fp r i i n a a s eo fr e a le s t a t e ，t h e p r o p o r t i o nb e t w e e na v e r a g eh o u s ep r i c ea n dc u r r e n c ys u p p l ys h o u l db ea n o t h e r i n d e x f r o ms o m er e c e n t d a t a , t h ea u 山o r n u m e r a t e st h ev a l u e s o f a b o v e m e n t i o n e di n d e x , w h i c hs h o wt h a tt h ep r e s e n tf i n a n c i a ls u s t a i n m e n ti n c h i n ai sn o tr e d u n d a n t t h e r e r em a n ym e t h o d st om e a s u r er e a le s t a t eb u b b l e ，s u c ha st h e o r yo fp r i c e l a w s t a t i s t i c a lt e s t s , 1 1 1 cv a c a n c yr a t ea m e n d m e n ta c t , w a n t i n gi n d e x i n o r d e rt of u l l ye x p o s er e a le s t a t eb u b b l e ，t h ea u t h o rs e l e c t st h er a t i oo fh o u s ep r i c e o v c ri n c o m e t h er a t i oo fp r i c ei n c r e a s eo v e rg d pi n c r e a s e , t h er a t i oo fi n v e s t m e n t i n c r e a s er a t eo fr e a le s t a t eo v e fg d pi n c r e a s e a n dn a t i o n a lh o u s i n gc l i m a t ei n d e x a st h em a i ni n d e x e st om e a s u r er e a le s t a t eb u b b l e t h er a t i oo fh o u s ep r i c eo v e r i n c o m er e f l e c t st h ep a y i n ga b i l i t yo fc i t i z e n sf o rh o u s e 皿ch i g ht h er a t i oi s t h e l o w e rt h ea b i l i t yi s 1 1 l ep r i c ei n c r e a s eo fr e a le s t a t eo v e rg d pi n c r e a s es h o w s w h e t h e rt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dh o u s ep r i c ei n c r e a s ea r eb a s e do nt h e g r o w t ho fm 跏e c o n o m y ( g d p ) 1 1 h eh i g h e rt h ei n d e xi s ，t h eb i g g e rt h er e a l e s t a t eb u b b l ei s 1 1 ”i n v e s t m e n ti n c r e a s er a t eo fr e a le s t a t eo v e rg d pi n c r e a s e c o u l db eu s e dt oj u d g et h es p e e do fi n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ea n dt h ee x i s t e n c eo f o v e r h e a ti n v e s t m e n td u et oe x c e s s i v ea n t i c i p a t i o no fh i g hh o u s ep r i c e n a t i o n a l h o u s i n gc l i m a t ei n d e xi sat i m e l y ，c o m p r e h e n s i v ea n da u t h o r i t a t i v ej u d g e m e n to n n a t i o n a lr e a le s t a t e , b u b b l e t a k i n gu s eo fe c o n o m i cd a t ao f1 9 9 9t o2 0 0 5 ，t h e a u t h o rf i n dt h a ta l lt h ei n d e xv a l u e sa r ew i t h i nt h ea c c e p t a b l er a n g eb u th a v e r e a c h e dt h e 叩l i n e ，w h i c hs h o w st h a tt h o u g hr e a le s t a t eb u b b l eh a s n o ta p p e a r e d i n c h i n 乱y e ti t st i m ef o ra l l t h er e l e v a n tf i n a n c i a ld e p a r t m e n t st op a yi tm o r e a t t e n f i o na n dt a k em e a s u r e st op r e v e n tt h eb u b b l ea p p e a r m 昏 f i n a l l y ，i n a l l u s i o nt oi t s p o s s i b l eg e n e r a t i n gr e 捌s o n s ，t h et h e s i sb r i n g s f o r w a r ds o m em e t h o d st op r e v e n tr e a le s t a t eb u b b l e ，s u c ha sa m e l i o r a t i n gm a c r o e n v i r o n m e n t , e s t a b l i s h i n gm u l t i p l ef i n a n c i n g c h a n n e l sa n d s t r e n g t h e n i n g m a c r o - c o n t r o lt oe r t s u r et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fc h i n e s er e a le s t a t em a r k e t 2 s i n c et h ed e f i n i t i o n , f o r m i n gm e c h a n i s ma n dm e a s u r e m e n to fr e a le s t a t e b u b b l e sa r es t i l lm u c h c o n t r o v e r s i a li nt h et h e o r yh o r i z o n , t h ea u t h o rh o p e st h a tt h e t h e s i sc o u l dc o n t r i b u t em o r eo rl e s si nt h o s ea s p e c t s t h ea c a d e m i cs i g n i f i c a n c eo f t h et h e s i sl i e si nt h es y s t e m a t i c a la n dc o m p r e h e n s i v ed i s c u s s i o no ft h ef o r m i n g m e c h a n i s ma n dm e a s u r e m e n to fr e a le s t a t eb u b b l e a sw e l la st h ee f f e c t i v e m e a s t l r e sg o v e r n m e n tc o u l dt a k eu s c o f p r o b i n gi n t ot h ef o r m i n gm e c h a n i s mf r o m t h ea n g l eo ff i n a n c i a ls u s t a i n m e n te n r i c h e sa n dp u s h e st h ed e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t eb u b b l et h e o r i e s a f t e r t e s t i f y i n gt h es y m b i o t i cr e l a t i o n s h i p b e t w e e n f i n a n c i a ls u s t a i n m e n ta n dr e a le s t a t eb u b b l eb a s e do ng e n e r a le q u i l i b r i u mm o d e l a n dp a r t i a le q u i l i b r i u mm o d e l , t h ea u t h o rb r i n g sf o r w a r ds o m ep r e v e n t i v em e t h o d s , s u c ha sa m e l i o r a t i n gm a c r oe n v i r o n m e n t , e s t a b l i s h i n gm u l t i p l ef i n a n c i n gc h a n n e l s a n ds 呦g i h 既i i n gm a c r o - c o n t r o l , w h i c hc o u l dh e l p p o l i c y m a k e r si nt h e i r d e c i s i o n k w o r d s ：r e a le s t a t eb u b b l e f i n a n c i a ls u s t a i n m e n t s y m b i o t i c r e l a t i o n s h i p 3 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人： 年月 日 前言 前言 论文选题背景、目的和意义 选题的背景： 房地产是构成整个社会财富的重要部分，是我国国民经济的重要支柱产 业之一，它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产不再是单一的 耐用消费品，而是逐渐成为投资者保值、增值的对象。同时，房地产业又是 资金密集型产业，与金融体系关系密切。由于资金需求量大，众多的市场参 与主体，无论是开发商还是消费者，都难以完全依靠自身的积累，必须借助 外部融资，因此离不开金融体系的支持。许多发达国家的金融业对房地产开 发的贡献率达到8 0 ( 包括直接和间接融资) 即是证明。金融体系对房地产业 的过度介入会诱发经济泡沫的出现，而一旦房地产泡沫破裂，又将导致金融 业的不良债权大量产生，引发金融危机。由此产生一个悖论：缺少金融支持 房地产业的发展会滞后，其运行效率将下降；金融支持过度又会导致房地产 进入持续的繁荣期，甚至出现价格泡沫。纵观二十世纪9 0 年代中后期发生金 融危机的东南亚国家，我们可以发现一个共同特征：伴随着银行的信贷扩张， 房地产市场价格迅速膨胀出现了不同程度的泡沫。随后，房地产价格急剧下 跌，泡沫破裂，开展房地产金融业务的银行呆坏账剧增，银行体系运转失灵。 最后，汇率机制被破坏，金融危机爆发，整个国民经济陷入困境。本论文选 题正是立足于此背景，探讨金融支持与房地产泡沫之间的关系，分析金融支 持导致房地产泡沫形成的机理，对泡沫检验和预警指标体系进行研究。 选题的目的和意义： 泡沫与房地产泡沫研究，特别是房地产泡沫界定、形成机制及检验研究 目前仍是理论界存有争议尚需突破的难点问题。系统而全面地对房地产泡沫 形成机制、泡沫检验以及政府如何有效调控房地产市场作理论探讨，对于完 善和发展房地产经济理论有着重要的学术意义。银行主导型金融体系是我国 金融支持与房地产泡沫关系研究 目前及其今后相当长的一段时间内的金融结构形式，银行信贷在支持我国房 地产业蓬勃发展的同时，也相应积累了大量的风险。一旦由于外部冲击或是 其它因素使得房地产价格在短时间内急剧下跌，将会使得银行的不良资产急 剧增加，影响整个金融体系的正常运转，从而给整个国民经济带来灾难性的 影响。因此，在我国当前，如何运用研究所确定的指标体系，从理论上分析 金融支持与房地产泡沫的关系，并总结相关国家的经验教训，对于我们理解 房地产泡沫的形成机制，从而采取相关措施防范和化解房地产泡沫风险有着 重要的意义。 本文以。金融支持与房地产泡沫关系研究。为题，对我国房地产市场的 泡沫情况及其与金融支持的关系进行了讨论。具体来说，本文的研究目的主 要在于： 第一、对房地产市场与金融系统之间的共生性关系进行深入研究； 第二、对我国房地产市场是否存在泡沫进行定量化的实证研究； 第三、对防范房地产市场泡沫提出一些防范措施和政策建议。 国内外研究动态 房地产泡沫实证检验的研究： 对房地产泡沫理论的研究肇始于对房地产经济波动的研究，而早期的对 房地产经济波动的研究主要集中在对房地产经济周期的研究中，随着房地产 泡沫经济的出现j 人们对房地产泡沫的关注也逐渐增多。 b o o r t z ( 1 9 9 4 ) 对美国达拉斯商业房地产周期和地产泡沫的研究是研究城 市房地产泡沫的典型代表。 a b r a h a ma n dh e n d e r s h o t t ( 1 9 9 3 ) 和a b r a h a ma n dh e n d e r s b o t t ( 1 9 9 6 ) 对 美国的房地产市场泡沫进行了实证检验。他们把房产实际价格分解为理论价 格和泡沫项，认为理论价格由建筑成本、国民收入、就业率和税后实际利率 决定，并在1 9 9 6 年的文章中把泡沫项定义为与上期实际价格以及上期实际价 格与理论价格比值相关的一个简单计量经济学模型，并用美国3 0 个城市1 4 年的数据对该模型进行了实证，得出沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城 市的结论。 2 前言 h i n gl i nc h a n ， s h uk a ml e ea n dk a iy i nw o o ( 2 0 0 0 ) 借鉴股票市场 的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模 型，用1 9 8 5 1 9 9 8 年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。 b e r t r a n d ( 1 9 9 6 ) 分析了1 9 8 5 - - 1 9 9 4 年的全球房地产波动状况，指出国 际资本流动、资本市场自由化、金融管制放松、扭曲的财政政策、不当的土 地利用制度是各国房地产波动和泡沫形成与崩溃的原因。 r o b e r th e d e l s t e i n 和j e a n - m i c h e lp a u l ( 1 9 9 9 ) 利用土地价格预期模 型研究了日本的地产泡沫，认为泡沫产生的原因是低利率、国际资本流动、 严格的土地利用限制、优惠的房地产投资税收政策和无弹性的土地供给政策。 野口悠纪雄( 1 9 9 7 ) 、秧本英明( 1 9 9 8 ) 对日本的地产泡沫及房地产周期的 形成过程、原因、运行机理等方面做了深入、详细的研究。 w o n g ( 1 9 9 8 ) 以泰国地产泡沫为背景提出了一个动态模型，研究了在经济 过热、国际资本冲击的情况下，地产商对市场过度乐观的预期与人们预期之 间的相互作用所产生的。羊群效应”对地产泡沫产生的作用机制。 f l o o d - g a r b e r ( 1 9 8 0 ) 运用直接检验法对德国恶性通货膨胀进行了确定性 泡沫检验。 由于我国房地产业发展的历史比较短，相对于国外比较成熟的研究理论 及方法来讲我国房地产泡沫的研究比较缺乏，大多停留在对房地产泡沫的一 般理论的介绍上，有关土地投机等问题的研究则多为定性研究。在定量化的 研究方面比较单一，大多采用“房价家庭年收入”这一指标作为判断的依据。 丰雷( 2 0 0 2 ) 通过采用案例分析、回归分析等实证分析方法，得出中国房 地产市场泡沫现象并非是全国性的，而是地区性的。土地投机是中国房地产 泡沫形成的最直接原因，政府干预失败则是主要的原因。 傅十和( 1 9 9 8 ) 研究了泡沫和泡沫经济的形成机理和影响因素，并对日本 房地产泡沫和中国房地产泡沫作了实证分析。 洪开荣( 2 0 0 1 ) 对比分析了房地产泡沫评估的收益还原法及其问题，提出 了“市场修正法”评估思路和基本分析框架，提出并界别了房地产泡沫吸收 与转化( 与股票等资产) 的概念。 3 金融支持与房地产泡沫关系研究 周京奎( 2 0 0 4 ) 认为，房地产市场中的投机行为是导致房地产价格泡沫形 成的关键因素之一，因此该文对房地产市场投机理论进行了探讨，并推导出 投机度指标，对中国房地产行业投机行为进行了实证。 房地产市场与金融系统关系的研究： m a r kc a r e y ( 1 9 9 0 ) 发展了一个土地价格模型，来研究房地产的繁荣与金 融的参与。该模型通过分析土地投资者的行为，揭示出在假定土地供给固定 时，对土地价格持乐观态度的人将对供给固定且没有卖空的市场价格产生重 要影响，从而导致放款者以乐观人士所拥有土地的价格来评估其抵押品价值， 进而给出房地产周期一个直接明了的解释。 a l l e n 等人( 1 9 9 8 ) 从信息不对称出发，发展了一个金融机构与实际部门互 动的资产泡沫模型，从中得出金融机构的中介作用引致的代理问题最终导致 了资产泡沫。 结合c a r e y 的模型，h e r r i n gw h a t o r ( 1 9 9 8 ) 通过构造了一个信贷市场模 型，研究了房地产繁荣与银行危机的关系。他们提出危机短视、数据不充分 与脆弱分析、不正当激励等三个假说来解释银行愿意低估房地产借贷的风险， 从而助长房地产繁荣并酝酿金融风险的现象。运用这些假说能够比较合理地 解释房地产繁荣所导致的瑞典银行危机、美国银行危机、日本银行危机和泰 国银行危机。 谢经荣、朱勇( 2 0 0 2 ) 论述了房地产的发展离不开金融的发展，以银行为 主体的金融的参与，又容易助长房地产泡沫；而房地产泡沫的崩溃，容易导 致金融危机，甚至是经济危机。他们的实证分析同时表明：当前中国房地产 泡沫现象并非是全国性的，而是地区性的；土地投机是中国房地产泡沫形成 的最直接原因，而政府干预失败则是主要原因。 袁志刚( 2 0 0 3 ) 从经济泡沫的理论出发，构造了一个房地产市场的局部均 衡模型，模型给出行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫中的重要 作用。 武康平、皮舜、鲁桂华( 2 0 0 4 ) 的研究表明，中国现阶段的制度缺陷将导 致房地产市场与金融市场的风险相互正向累积。在房地产市场供给相对固定、 商业银行承担两类代理成本、央行实施价格管制、监管当局实施资产比例管 理等制度背景下，有正的边际私人利益的银行经理人，倾向于向房地产市场 4 前言 过度供给贷款，从而导致房地产价格相对于银行家无私人利益时的均衡资产 价格而言，系统性地被高估。在商业银行与银行监管当局仅根据风险资产最 近成交价格来预测银行贷款组合或贷款抵押物未来价值这一信息结构下，一 次交易中所形成的房地产的市场风险，可能会随着时间的延续而逐渐积累。 研究方法与论文框架： 本文运用一般均衡及局部均衡的分析方法通过建立模型对金融支持和房 地产贷款的相互关系进行深入分析，运用大量的定性和定量方法对我国房地 产金融支持、房地产泡沫程度进行检测，采用理论研究与应用研究相结合的 研究方式对防范我国出现房地产泡沫提出合理建议 本文的研究内容主要包括以下几个部分： 第一部分从概念出发，清晰明确的表述了泡沫经济和房地产泡沫的含义。 第二部分采用局部均衡的分析方法分析得出房地产泡沫与金融支持存在着密 切的关系。第三部分主要根据我国的具体情况采用指标分析法来衡量我国金 融业对房地产市场的支持程度和我国目前房地产泡沫的发展程度。第四部分 就防止我国出现房地产泡沫应该采取哪些措施提出建议。本文最后在全文的 分析基础上做出总结 5 金融支持与房地产泡沫关系研究 1 房地产泡沫基本概述 1 1 泡沫经济的定义和理解 1 1 1 泡沫经济的定义 所谓的泡沫经济是指：。虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱 离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易 极为活跃的经济现象。资产的泡沫对总体经济已经产生显著影响。泡沫经济 寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后泡沫必定破裂导致社会震荡， 甚至经济崩溃。”( 辞海之解释) 王子明博士把泡沫经济被定义为：。泡沫经济是指一个经济中的一种或 一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，且泡沫资产总量己经占到了宏观经 济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间 接性的联系，并且泡沫一旦破灭，将给经济的运行带来困境，或者引发金融 危机，或者引发经济危机。具有这样特征的国民经济，称之为泡沫经济。” 日本金融学会会长三木谷良一认为，所谓泡沫经济就是资产价格俱体指 股票与不动产价格) 严重偏离实体经济( 生产、流通、雇佣、增长率等) 暴涨， 然后暴跌这一过程。 经济学界比较统一地认为：在1 6 3 6 年发生的荷兰郁金香泡沫、1 7 1 9 - - 1 8 4 7 年发生在巴黎的密西西比股市泡沫以及随后在伦敦发生的南海股市泡沫等都 是比较典型的泡沫经济案例。 许多经济学家认为，泡沫经济一定会造成某些商品价格的价格大起大落， 但是，逆命题却不一定正确。因此在理解泡沫经济的过程中也应把握以下几 个特征： 6 1 房地产泡沫基本概述 第一、出现了泡沫价格。泡沫经济一定是和泡沫现象相联系的，就是说 某个经济出现了泡沫经济一定是某种或一系列资产出现了泡沫现象。但必须 注意的是，此命题的逆命题并不成立，即不能因为出现了资产泡沫现象，哪 怕是很大的资产泡沫就视为一定产生了泡沫经济。 第二、泡沫资产总量已经在宏观总量上占到了相当的比重，并且在泡沫 经济时期往往会出现虚假繁荣，整个宏观经济总量出现超常增长。 第三、价格泡沫与经济的各方面发生了系统性联系。泡沫经济作为对一 个经济系统的特征性描述，不应该仅仅是一个数量上的概念，还应该是一个 系统性的概念。在判定为泡沫经济的经济体系中，泡沫资产还应该具有它和 经济的各个方面发生了千丝万缕的联系的特征，特别是金融部门、实体经济 己经大量持有泡沫资产。这样资产价格的暴涨暴跌才会给整体经济部门造成 巨大的伤害。 第四、风险特征。泡沫经济除了出现的情况背景总是难以测度外，最主 要的原因是泡沫经济导致了许多惊心动魄的金融危机和经济危机。但作为一 个与危机相联系的经济现象，并不能将导致金融危机和经济危机作为泡沫经 济的必要条件，而是如果泡沫破灭，将会导致国民经济运行困境或危机作为 必要条件。 第五、泡沫经济的危害。泡沫经济以繁荣始以危氟终。泡沫经济开始出 现虚假繁荣，人们盲目乐观，当泡沫继续膨胀到一定程度破裂，资产大量缩 水，企业破产，银行倒闭，经济停滞甚至倒退。历史上比较典型的2 0 世纪如 年初日本的泡沫经济，造成了日本十几年的经济低迷。 1 1 2 泡沫经济的特点 第一个特点是，泡沫的启动必须有炒作的题材，即形成泡沫的对象。炒 作的题材有两类，一类是实物资产，如土地、房产、铁路、某种商品，另一 类是虚拟资本，如股票和其它有价证券。虚拟资本是以实物资本为基础的， 对某种股票的炒作也源于与这种股票有联系的经营项目具有某种价值。 第二个特点是，制造泡沫必须有策划者和跟风者。策划者是制造泡沫经济 的领头羊，也是泡沫投机活动的受益人。一旦泡沫形成以后，他们首先获利。 7 金融支持与房地产泡沫关系研究 跟风者是泡沫投机的参与者。泡沫经济一旦启动以后，会产生人们所说的“羊 群效应”，当土地、股票价格不断上升的时候，人们会不断地参加购买土地 和股票。一段时期众多的人参与购买，虽说不清是什么原因引起的，但价格 的轮番上涨，又诱使人们更加踊跃参与购买，形成一种狂热的风潮，也就促 发了。经济泡沫”的产生没有跟风者，泡沫就再也鼓不起来。 第三个特点是，泡沫是一步一步形成并吹大的。制造泡沫的过程表现为 一浪接着浪的炒作过程，每一次换手，炒作对象的价格就往上推动一次， 一直推到天文价格 1 1 3 泡沫经济和经济泡沫的区别 泡沫经济专指由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象；而经 济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。这些不均衡综合起 来的具体表征就是上下起伏的经济周期。经济泡沫是市场经济中普遍存在的 一种经济现象，过度投资导致经济结构扭曲，由此产生的经济泡沫是不可避 免的；泡沫经济是经济泡沫膨胀到一定程度，并扩展到较大范围的产物。经 济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融 投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济是有利的。增进公 平竞争，促进信息流通，减少在投资决策中的失误都可以有效地抑制和削弱 经济泡沫。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展 需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。二者的主要区别在于：经济 泡沫表明市场不是万能的，但并不等于市场失灵，市场机制会对经济泡沫起 到制衡作用，无论速度快慢，最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点； 但是泡沫经济并不遵照市场经济的基本运行规则，是市场失灵的一个非常特 殊的典型，市场机制对泡沫经济则完全无能为力，因为在泡沫经济中完全不 存在这样的均衡点。 8 1 房地产泡沫基本概述 1 2 房地产泡沫定义与理解 1 2 1 房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场 基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景 气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破 灭