（金融学专业论文）我国商业银行个人住房贷款信用风险研究(1).pdf

内容摘要 随着我国城市化进程的逐步推进和城镇住房制度改革的不断深入，作为国民经济支柱 产业之一的房地产业近年来取得了快速的发展。在此背景下，个人住房贷款作为一种新的 金融产品应运而生。从我国目前的情况看，由于个人住房贷款具有风险低、收益高的优点， 同时又受国家政策的支持和鼓励，各商业银行都纷纷进入该市场，因此，业务发展十分迅 速。然而，受资本市场振荡和资产价格下跌等因素拖累，多家主要银行个人住房贷款业务 急剧萎缩，不良贷款率上升，风险逐渐开始暴露。 在个人住房贷款的诸多风险中，信用风险是商业银行面对的最主要风险。美国次贷危 机的爆发为商业银行敲响了警钟，研究探讨个人住房贷款信用风险的形成机制和诱发因 素，建立有效的风险防范和转移机制成为各大商业银行面临的主要课题。 文章在对我国房地产市场争个人住房贷款业务的发展历程进行了回顾，通过比较国内 外商业银行的个人住房贷款产品的特点和经营环境，提出目前我国个人住房贷款业务所呈 现的主要特征和存在的问题；利用函数模型分析个人住房贷款业务面临的信用风险类型及 形成机制，针对各种类型的信用风险提出规避策略；对美国次贷危机产生的原因进行剖析， 总结经验教训；综合以上分析，结合我国国情从外部环境建设到内部防范体系两方面逐层 展开，提出防范信用风险的思路和对策，为我国商业银行开展此类业务提供有益的建议， 以保障商业银行的持续稳健经营。 由于我国房地产市场的结构、商业银行信用风险防范的理念以及外部经营环境等各方 面与美国存在较大的差别，因此在分析我国个人住房贷款业务以及借鉴国外经验时，文章 充分考虑到我国的实际情况，也看到了我国商业银行的优势和美国的劣势，希望能对国内 商业银行个人住房贷款信用风险的防范提供一些有价值的思路。 关键词：商业银行个人住房贷款信用风险 a b s t r a c t a st h ed e e p e n i n go ft h eu r b a n i z a t i o np r o c e s sa n dr e f o r m a t i o no fh o u s i n gs y s t e mo fb o t h r u r a la n du r b a na r e a si no u rn a t i o n ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，a so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e so f n a t i o n a le c o n o m y ，h a sg e taq u i c kd e v e l o p m e n ti nr e c e n ty e a r s i nt h i sc o n t e x t ，t h ei n d i v i d u a l h o u s i n gl o a n se m e r g e da sn e wf i n a n c i a lp r o d u c t s a sar e s u l to fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n sw i t h l o w - r i s k ，h i g h y i e l d i n gt h ea d v a n t a g e s ，b u ta l s ob yn a t i o n a lp o l i c yt os u p p o r ta n de n c o u r a g e ，t h e c o m m e r c i a lb a n k sh a v ee n t e r e dt h em a r k e t ，t h e r e f o r e ，i th a sr a p i db u s i n e s sd e v e l o p m e n t h o w e v e r , a f f e c t e db yt h ec a p i t a lm a r k e ts h o c k i n ga n dt h ef a l li na s s e tp r i c e s ，an u m b e ro fm a j o r b a n k si ni n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n ss h r i n k e ds h a r p l y n er a t eo fn o n p e r f o r m i n gl o a n sr o s e ，a n d t h er i s ke x p o s u r eg r a d u a l l yb e g a n c r e d i tr i s ki st h em a i nb u s i n e s sr i s k sf a c e db yb a n k s t h eo u t b r e a ko ft h es u b p r i m e m o r t g a g ec r i s i si nt h eu n i t e ds t a t e ss o u n d e dt h ea l a r mf o et h ec o m m e r c i a lb a n k s l o o k i n gi n t o t h ec r e d i tr i s ko fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n sa n dt h et r i g g e rm e c h a n i s m ，t h ee s t a b l i s h m e n to fa n e f f e c t i v er i s kp r e v e n t i o nm e c h a n i s ma n dt h et r a n s f e ro fm a j o rc o m m e r c i a lb a n k sb e c o m et ot h e m a j o r i s s u e s r e v i e w i n gt h ed e v e l o p m e n to ft h ec h j n a sr e a le s t a t em a r k e ta n dt h ei n d i v i d u a lh o u s i n g l o a n ，c o m p a r i n gp e r s o n a lf e a t u r e so ft h ed o m e s t i ca n df o r e i g nc o m m e r c i a lb a n k si nh o u s i n g l o a n sa n dt h eb u s i n e s se n v i r o n m e n t ，t h et h e s i sb r o u g h tf o r w a r dt h em a i nc h a r a c t e ra n dt h e p r o b l e m si nc u r r e n tc h i n e s ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nb u s i n e s s ；b yu s eo ft h ef u n c t i o nm o d e l a n a l y z i n gt h et y p ea n dm e c h a n i s mo ft h ec r e d i tr i s kf a c e db yt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n s b u s i n e s sa n db r i n gf o r w a r dav a r i e t yo fr i s ka v o i d a n c es t r a t e g y ；a n a l y z i n gt h ec a u s e so ft h e s u b p r i m em o r t g a g ec r i s i s ，l e s s o n sl e a r n e d ；b a s e do nt h ea b o v ea n a l y s i s ，t h et h e s i sw i l lp u t f o r w a r dt h ep r e c a u t i o ns y s t e mf o ri n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nc r e d i tr i s kw h i c hc o n t a i n sb o t ht h e e n v i r o n m e n tc o n s t r u c t i o nf r o mt h eo u t s i d ea n dt h em a n a g e m e n ti m p r o v e m e n tf r o mt h ei n s i d et h e c o m m e r c i a lb a n ki nc h i n a d u et ot h eb i gd i f f e r e n c eb e t w e e nt h ec h i n aa n dt h eu n i t e ds t a t ei nt h es t r u c t u r eo fr e a l e s t a t em a r k e t ，t h ec o n c e p to fc o m m e r c i a lb a n k st og u a r da g a i n s tc r e d i tr i s k ，a sw e l la se x t e r n a l b u s i n e s se n v i r o n m e n t t h ea r t i c l et o o kf u l la c c o u n to ft h ea c t u a ls i t u a t i o ni nc h i n a t h et h e s i s a n a l y z e do u ra d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so ft h eu n i t e ds t a t e s ，p r o m p t e d t h a t c h i n a s c o m m e r c i a lb a n k ss h o u l dc a r e f u l l yl e a r nf r o mt h ee x p e r i e n c eo fm a t u r e m a r k e t sa b r o a d k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n sc r e d i tr i s k i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得天津财经 大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志 对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：选撬 签字日期：珈7 年歹y j 2 2 e t 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解天津财经大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论 文被查阅和借阅。本人授权天津财经大学可以将学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、 汇编学位论文， ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：连媚 导师签名： 莎f 切掀 签字日期：蒯7 年箩月2 7 日签字日期：2 - 一降，月- v e t 学位论文作者毕业后去向： 工作单位：电话： 通讯地址：邮编： 1 1 1 研究背景 第1 章导论 1 1 论文的研究背景和研究意义 1 9 9 8 年以来，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，居民个人消费成为房 地产需求的主力，中国的房地产行业进入了快速发展的时期。随之而来，个人住房贷款也 快速增长。个人住房贷款是我国商业银行消费信贷的重要组成部分，它已成为商业银行一 项重要的利润来源。近年来房价的快速上涨，引起相关部门对商业银行个人住房贷款风险 的忧虑，但个人住房贷款相对其他类型的贷款，不良贷款率最低，各商业银行为了实现自 身利益的最大化，积极开拓风险较低的个人住房贷款业务，个人住房贷款成为各商业银行 争夺的焦点。从2 0 0 3 年初至1 j 2 0 0 6 年底，我国个人住房贷款从11 7 0 0 亿增长至1 j 2 2 5 0 0 亿，4 年 增加1 万多亿，国内房价也快速增长，至u 2 0 0 7 年个人住房贷款增长出现前所未有的异常现 象，即在近一年的时间里，个人住房贷款增长速度接近前四年的总和，达n 9 0 0 0 多亿。 根据国际经验，个人住房不良贷款将在未来3 到8 年间出现，所以目前我国的个人住 房贷款也已经开始进入风险暴露期。在个人住房贷款的诸多风险中，信用风险是商业银行 面对的最主要风险。由于有住房作抵押，保险公司和担保机构在不同阶段提供保证方式， 借款者收入来源稳定，个人住房贷款的风险相对较低。各大银行为了追求指标，抢占市场， 纷纷放宽贷款条件。这直接导致了住房消费者市场准入标准的降低，让一些无资格或没有 偿还能力的消费者进入了住房信贷市场，形成风险隐患。按照国际惯例，贷款人每月还款 不应超过收入的3 5 ，而事实中在很多家庭这个比例甚至高达6 0 至7 0 。这也是导致 近年来我国个人住房不良贷款率迅速上升的主要原因。 2 0 0 7 年下半年，美国次级债危机的爆发为我们敲响了警钟，占美国房贷市场比例较小 的次按，却能引发华尔街和整个美国经济的波动。而国内外复杂环境连串变化，同时也影 响波及一向被视为优质业务的银行个人住房贷款。受2 0 0 8 年上半年资本市场振荡和资产 价格下跌等因素拖累，多家主要银行个人房贷急剧萎缩，个人住房贷款不良率上升。个人 住房贷款的信用风险如何形成，如何对此类风险进行有效地防范，美国次贷危机又给我们 带来什么样的启示成为各商业银行关心的重要问题。 1 1 2 研究意义和目的 国内关于个人住房贷款信用风险的研究开始于2 0 世纪9 0 年代后期，多数学者的研究 还仅限于对现有个人住房贷款信用风险的介绍和对出现问题的一般性描述和措施分析，缺 乏对个人住房贷款信用风险的系统全面的认识和研究。特别是近年来，随着国内外经济环 境的不断变化，由个人住房贷款业务所引发的各种形式的信用风险不断暴露，个人住房贷 款信用风险的影响因素及形成机制都发生了巨大的变化。2 0 0 7 年，由于美国个人住房贷款 业务的过度扩张，在利率上升和住房市场降温的过程中信用风险不断暴露，引发次贷危机 迅速蔓延，各大银行因此损失惨重。从美国次贷危机初露端倪到今天金融危机的爆发，各 国商业银行都经历了前所未有的考验，我国银行业也未幸免于难。目前，危机还在扩散， 已从单纯的次贷危机向其他消费贷款蔓延，其对经济实体的破坏性难以估量。在经济不确 定的情况下，银行经营压力和潜在的信用风险不断上升，银行的潜在风险将可能显现，特 别是银行不良贷款可能因经济波动而有所反弹。我国商业银行应该以此为戒，重新认识个 人住房贷款业务中的信用风险，避免危机再度重演。因此，分析研究新形势下我国商业银 行个人住房贷款业务中的信用风险及其防范措施具有重大的理论和现实意义。 本文将通过分析在国内外经济形式发生重大变化的情况下，我国商业银行个人住房贷 款业务中所面临的信用风险及其成因，结合美国次贷危机的启示，提出商业银行对该类风 险防的对策建议，同时对于外部环境的建设及监管部门的职责提出改进意见。 1 2 1 国外研究现状 1 2 国内外研究现状 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初己作为一种主要的住房金 融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。 ( 1 ) 个人住房贷款信用风险的来源 从信息经济学的角度看，如果银行和借款人完全理性，则银行与借款人之间的行为是 一种非对称信息的博弈，自然会产生所谓的逆向选择和道德风险问题，信用风险由此而产 生。梅耶森( m y e r s o n ) 认为：“由参与人选择错误信息引起的问题 称为“逆向选择”，“由 参与人选择错误行动引起的问题”称为“道德风险”。即逆向选择存在于非对称信息发生 在贷款合同之前，道德风险存在于非对称信息发生在贷款合同之后。这里的道德风险就是 2 个人住房贷款信用风险。 第一，个人住房贷款中的逆向选择 在个人住房抵押贷款市场上，逆向选择来自于抵押贷款银行与借款人之间在贷款合同 发生前所存在的信息不对称。由于个人知悉自己的资信状况，而银行并不全然知悉，所以 银行就只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。贷款条件的确定可以表现为 贷款利率的提高，或者是贷款资格或门槛高低的设置，这无疑会增加借款人的成本负担。 因此，那些信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场，最后 愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人。这就是说，银行为防范风险而制订的 严格措施或者比较高的利率，最终反而带来更大的风险。 第二，个人住房贷款中的道德风险 道德风险是合同发生后交易双方的信息不对称所引起的，即贷款合同发生后，银行无 法随时掌握借款人经济条件变化，无法观察到借款人的行为，借款入有可能出现违约的问 题。一般来说，按照借款人违约时的意志，国际上的研究将借款人违约分为还款能力不足 形成的被动违约和偿债意愿方面的主动违约。其中，主动违约又称理性违约，分为提前还 款违约和终止偿付违约。被动违约又称非理性违约，分为借款人的被迫违约和恶意违约。 ( 2 ) 个人住房贷款信用风险形成机制研究 国际上对于个人住房贷款信用风险形成机制的研究大致可以分为三个阶段： 第一阶段为2 0 世纪7 0 年代以前。这一阶段，由于许多国家的住房市场还不够发达， 特别是还没有形成住房抵押贷款的二级市场，因此研究的重点为个人住房贷款借款人的非 理性违约行为以及由此带来的相关风险，而对理性违约行为则研究不多。在住房抵押贷款 证券这一结构融资工具应用以前，在相当长的时间里，虽然提前偿付违约行为时常发生， 但这种行为却被许多住房抵押贷款发放机构视为非违约行为，自然，提前偿付行为给贷款 机构所造成的风险也没有被广泛深入地研究。 3 u n g ( 1 9 6 2 ) 采用两个变量一贷款价值比( l t v ) 和贷款利率进行相关分析，试图在 贷款合同订立时即对该笔贷款和借款人的违约风险进行区分。v o n f u r s t e n b e r g ( 1 9 6 9 ) 应 用多元回归分析研究了多个因素与违约风险的相关性，结果表明贷款价值比、贷款期限、 家庭收入和房产特征等变量与违约风险存在显著的相关关系，其中贷款价值比对违约风险 最具解释力，而当贷款价值比相同时，贷款期限愈长，违约风险则愈大。h e r z o g & e a r l e y ( 1 9 7 0 ) 首次研究了逾期现象，并在回归分析中引入了家庭收入波动率、贷款剩余时间变 量和婚姻状况的状态变量。他们对美国联邦住房管理局( f h a ) 、退伍军人管理局( v a ) 在 3 1 9 6 3 年发放的1 2 5 8 1 个住房抵押贷款样本进行实证分析，发现借款人家庭月收入的波动性 对违约率有显著影响，通过对收入波动性不同的职业做出区分更容易识别出问题贷款。 m o r t o n ( 1 9 7 5 ) 使用康涅狄格州的5 4 5 个贷款样本建立了三个逐步判别函数分析违约和逾 期行为，发现借款人的家庭状况、专业技能、除房产外的其它债务状况等因素也对违约和 逾期行为有显著影响。其中借款人家庭抚养亲属人数为最显著因素，说明借款人特征对违 约风险有重要的影响。这一阶段的研究为住房抵押贷款违约风险研究奠定了基础，确定了 一系列关键的考察变量。 第二阶段为2 0 世纪7 0 年代末期至9 0 年代中期。由于美国首创了住房抵押贷款证券 化，住房抵押贷款的二级市场得以建立。由于住房抵押贷款的一级市场和二级市场的紧密 相互关系，使得借款机构不得不重新认识和评价借款人的提前偿付行为，从而使提前偿付 违约风险成为了研究重点。 g a u ( 1 9 7 8 ) 对影响住房抵押贷款的变量进行了归类，从借款入特征、房产特征和融资 特征三个特征维度选取了6 4 个变量对住房抵押贷款违约风险进行综合研究，采用因子分 析、判别分析和聚类分析的方法建立了违约风险的分类模型，认为对于不同违约风险等级 的借款人应分类进行研究。v e n d e l l ( 1 9 7 8 ) 在研究中考虑了借款人资产状况、月还款额 占家庭月收入比率的动态影响，在贷款运行过程中动态的监控借款人的违约风险。 d u n n ( 1 9 8 1 a ，1 9 8 1 b ) 建立了一个单因素利率模型，用一个泊松过程来解释次优提前还 款行为，认为这些外生的提前还款行为并不都是非理性的，是与个人的特征( 比如失业或 是家庭变故) 有关的，但这个模型与实践吻合度较差，在理论界仍然存在许多争议。b r e n n a n ( 1 9 8 5 ) 继续了d u n n 的工作，建立了一个双因素利率模型。g r e e n ( 1 9 8 6 ) 利用比例风险 ( p r o p o r t i o n a lh a z a r dm o d e l ) 研究了利率对提前还款的影响，发现利率是决定提前还 款的显著因素。但g r e e n 只用了一个因素来解释提前还款，s c h w a r t za n dt o r o u ( 1 9 8 9 ) 沿用g r e e n 的方法，提出了提前偿付率的函数模型，研究发现提前还款行为随抵押贷款的 年数增加而递增，到第六年后，则随之而递减。函数模型是一个动态模型，他考虑了影响 提前偿付率的若干因素，具有很强的实用价值，在实践中应用广泛。但他们都没有考虑交 易成本，a r c h e r ( 1 9 9 3 ) 发现即使条件允许最优提前还款，但许多借款人还是没有执行， 是因为交易成本的存在。s t a n t o n ( 1 9 9 5 ) 进一步发现交易成本有很大的异质性，不同的 借款人有不同的交易成本，而交易成本远远不只是由于再融资带来的货币交易成本。 第三阶段为2 0 世纪9 0 年代中期以后。在这阶段，除了提前偿付违约行为被继续深 入研究外，终止偿付型违约行为的研究开始被重视起来。 4 d e n g ( 1 9 9 9 ) 认为借款人之间有很大的异质性，如果忽略这种异质性，对于评估提前 还款风险会产生严重的偏误。c h a r l i e r ( 2 0 0 3 ) 对荷兰住房贷款的提前还款进行了研究， 发现再融资倾向( r e f i n a n c i n gi n c l i n e ) 、歇火现象( b u r n o u t ) 、时间性( s e a s o n i n g ) 和季节性( s e a s o n a l i t y ) 为提前还款产生的主要原因。利率和贷款的期限是影响提前还 款的重要因素，还发现大多数提前还款都是由于借款人的异质性造成的次优提前还款，比 如离婚或是迁移等造成的。 s a n c h e z ( 1 9 9 9 ) 和d e n g ( 1 9 9 5 ) 选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约的 信用风险概率以及可能招致的损失。f o l h a n ，h u a n g ( 1 9 9 9 ) 在其模型中除考虑了上述一些 变量外，还包含了贷款期限、区域、人口和经济变量来共同解释出现违约这一信用风险的 情况。w i i s o n ( 1 9 9 5 ) 应用1 9 9 2 - 1 9 9 5 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现，驱 使违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、l t v 、资产类型、贷款规模和县区 等因素。r o b e r t ( 2 0 0 1 ) 研究了邻居特征对个人住房贷款违约的信用风险的影响。该研究调 查了邻居特征对f h a ( 联邦住宅管理署) 抵押贷款违约的信用风险的影响，调查中同时包括 了邻居特征、抵押贷款特征和借款人的特征。该研究发现低收入区域和黑人聚集较多的区 域个人住房贷款违约率较高。该研究还分析了某地区较高的违约率和邻居以前违约记录对 借款人获得抵押贷款难易( 用融资概率衡量) 的影响。 ( 3 ) 应用期权理论研究个人住房贷款信用风险 随着期权理论的发展，许多研究住房抵押贷款违约风险的学者把期权理论引入到对违 约行为的解释上来。f o s t e r 和v a no r d e r ( 1 9 8 4 ) 最早应用期权理论对个人住房抵押贷款违 约风险进行探讨。他们认为个人住房抵押贷款的借款人与签订购房贷款合同，就等同于买 入一个执行价格为未清偿贷款余额的关于住房价值的看跌期权。如果房价低于贷款余额， 借款人就会行使其持有的看跌期权，将住房以相当于贷款余额的价格卖给银行；如果房价 高于贷款余额，则借款人不执行看跌期权，将继续支付银行贷款本息以保留对住房的权益。 期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说，期权理论认为每个借款人都是理 性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特定经济条件下 借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算，而违约是贷款人信用风险中的 重要风险之一。这一理论在解决究竟是什么因素决定个人住房贷款违约的发生时，形成了 权益假说和还款能力假说。 按照权益假说，在完善的资本市场上借款人仅仅通过比较其住房中持有的权益与抵押 贷款额的大小即可做出违约与否的决策，但是，v a n d e ll 和t h i b o d e a n ( 1 9 8 5 ) 认为许多非 5 权益因素有助于解释为何许多借款人住宅权益为零甚至为负的情况下，仍然不愿意违约： 而有些借款人在住房权益为正的情况下却选择违约。相同地，c l u a r e t i e ( 1 9 8 7 ) 认为其他 非净权益因素，如收入来源、住房特征和借款人特征，也是影响借款人进行违约决策的重 要因素。d e n g 等( 1 9 9 6 ) 利用联邦住宅抵押贷款公司1 9 7 6 年到1 9 8 3 年的资料，用期权理论 分析理性违约与提前还款行为时，发现初始贷款价值比和住宅权益虽然是影响违约的重要 因素，但其他因素如失业、离婚率等同样也会影响借款人的违约行为。 根据个人住房贷款的还款能力假说，当借款人收入下降到低于偿还抵押贷款需要时， 借款入就会发生违约。如果消费者信贷市场是不完全的：借款人可能会受到流动性约束影 响而发生违约，1 9 8 0 年j a c k s o n 和k a s e r m a n 首次区别并验证了住房权益和支付能力假说， 他们的结论是住房权益因素对违约的影响更大。 q u e r c i a ( 1 9 9 2 ) 对过去三十年的2 9 个实证研究进行综述后认为，权益因素主要影响 着借款人的违约决策，其中贷款价值比越大，违约越可能发生，而在借款人个人属性因素 对违约风险影响上则有不同的结论。国外学者对违约风险的影响因素各有不同的结论，这 种认识上的不一致性应归咎于住房抵押贷款市场信息的不完全性 ( y e z e r & p h i l l i p s ，1 9 9 4 ) 。在前人学者的研究的基础上，m i c h a e l ( 2 0 0 0 ) 提出了3 c ( c o ll a t e r a l 抵押物保证、c r e d itr e p u t a t i o n 信誉和c a p a c it y 还款能力) 个人住房抵 押贷款风险分析框架来研究违约风险。 1 2 2 国内研究现状 由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，国内关于住房抵押贷款风险的研究开始于2 0 世纪9 0 年代后期，近几年才陆续展开。从国内理论界对个人住房抵押贷款信用风险的研 究看，近年来主要的研究方向集中在一是通过对个人住房贷款风险表象特征的分析，从定 性角度对个人住房贷款风险的构成、种类、特征、成因及相应防范措施的一般性研究，另 一方面是结合国外的研究成果，从技术层面对个人住房抵押贷款风险度量和控制模型的理 论和方法进行的研究。因此在个人住房贷款风险方面的研究上观点各异，没有定论。 国内对于商业银行信用风险产生的原因有较多的研究和分析，但系统的和较为权威的 并不多，梳理文献可发现国内学者主要有从下几方面对商业银行信用风险的原因进行剖 析。从委托代理机制分析商业银行信用风险成因的占这类研究的大多数。刘锡良、罗得志 ( 2 0 0 1 ) 提出银行信用风险的原因是：由于我国企业的融资渠道单一，因此银行融资导致信 f 福林。贾生华国外个人住房抵押贷款违约风险理论评述及其启示 j 海南金融，2 0 0 4 年第7 期：4 1 - 4 4 6 用关系单一化，其他信用关系受到抑制，导致社会信用风险集中在银行，他们称之为信用 抑制和风险转嫁机制。其二是信贷交易的内部性上升，所谓内部性上升是指交易者所经受 的但没有在交易条款中说明的交易成本或收益的上升。他们认为由于缺乏信用观念、银行 客户质量下降、在通货紧缩环境下无法退出信贷市场以及总分支行制度的代理成本等，导 致银行内部性的上升。 国内有关个人住房贷款信用风险的实证研究主要集中在个人住房抵押贷款违约风险的 研究。王福林( 2 0 0 4 ) 对个人住房抵押贷款违约风险影响因素进行了实证研究。他运用杭州 市某国有商业银行1 0 2 5 个正常贷款样本和8 3 6 个违约贷款样本，利用s p s s 统计软件中的 因子分析、判别分析、聚类分析和助g i s t i c 模型对调查数据进行分析，结论表明：影响个 人住房抵押贷款违约风险最大的是房地产投资特性因子、区域经济因子和住房建筑面积因 子。刘春红( 2 0 0 0 ) 选取了上海某银行1 7 0 个样本，其中违约样本8 4 例，非违约样本8 6 例， 利用s p s s 统计软件对中国房地产抵押贷款风险进行了实证分析，结果表明在各变量中对 贷款人的违约状况有显著影响的有：家庭月收入、首付百分比、还款收入比、购房能力和 还款能承受力。 在防范个人住房贷款信用风险的措施方面，朱勇( 1 9 9 9 ) 认为防范房地产贷款风险的措 施主要有：深化房地产开发企业制度改革，构造房地产金融风险的微观约束机制；贷款核 销、破产清算等措施重组业己存在的房地产企业债务，化解银行房地产不良债权风险，健 全房地产信用约束机制：理顺国有商业银行的产权关系，建立责权利对称，具有内在活力 和自我约束机制的在商业银行制度：有效配置银行资本，提高银行房地产贷款资产的质量： 加强金融监控，建立有效的金融防险制度。刘春红( 2 0 0 0 ) 认为可以通过建立一套适合在中 国推行的个人房地产抵押贷款证券化的模式来防范个人住房抵押贷款违约风险，其次她还 提出中国房地产抵押贷款的担保与保险应分别面向不同的收入群体，较低收入者购房可以 申请政府担保，较高收入者则采用保险。此外，她还提出了一种新的贷款模式“租者有其 屋”贷款计划，将租房与购房有机结合。王福林( 2 0 0 4 ) 认为应逐步建立适合中国国情的个 人信用评级制度，规范市场信息传递机制；建立个人住房抵押贷款双层担保体系，缓解银 行面临的违约风险压力；加快个人住房抵押贷款二级市场建设。吴承祥、王建红( 2 0 0 3 ) 认 为可以开发住房抵押贷款违约保险品种来防范住房抵押贷款违约风险。 国外关于个人住房贷款信用风险的研究是建立在其资本市场相当发达，各种分散风险 的工具如期权、期货等己经相当丰富，同时也己经建立系统的个人信用体系的前提下，因 此发达国家进行个人住房贷款风险和中国有着差异之处。同时中国也不可能在住房贷款风 7 险防范方面全盘西化，我们必须结合我们自己的实际情况。因此，国外在个人住房贷款风 险方面的研究并不适合中国的实际。同时，国外关于个人住房贷款风险的研究偏重于模型 化，利用实证分析的方法较多，而我国由于个人住房贷款发展还不成熟，风险还没显现， 实证分析不可行，因此，这方面的研究较少。总之，我国自己的研究不系统、不深入，主 要是借鉴国外的优秀成果，并没有与我国实际结合起来，因此，为了满足我国个人住房贷 款快速发展的需要，必须加大个人住房贷款信用风险防范理论的研究。 1 3 1 研究内容和论文结构 1 3 论文结构和研究方法 本文的研究内容主要包括四部分： ( 1 ) 第一章概括了国内外个人住房贷款信用风险的理论； ( 2 ) 第二章回顾了我国房地产市场、个人住房贷款业务的发展历程，对我国商业银行 个人住房贷款业务的现状进行了剖析，通过与国外成熟市场的对比提出该业务在发展过程 中存在的问题； ( 3 ) 第三章分析银行在开展个人住房抵押贷款中面临的各种信用风险的类型，指出我 国个人住房贷款信用风险的现状和特点，利用函数模型详细分析信用风险产生的原因及规 避措施； ( 4 ) 第四章通过研究美国次贷危机产生的根源，对美国商业银行个人住房贷款信用风 险问题进行深入探讨，从中吸取经验教训的同时，进一步分析中美的差异和特点； ( 5 ) 第五章综合前四章的分析提出我国商业银行个人住房贷款信用风险的防范的对策 建议。 1 3 2 研究方法 本文作为商业银行个人住房贷款信用风险研究领域的一个拓展，旨在立足于商业银行 的角度，有效地分析商业银行个人住房贷款面临的信用风险，同时结合国内外经济形势的 分析及美国次贷危机的影响和启示，提出防范信用风险的思路和对策，为银行开展此类业 务提供有益的建议，以保障商业银行的持续稳健经营。 本文通过对国内外住房贷款信用风险理论和实践经验的对比研究，以带给我国商业银 行在住房贷款信用风险认识方面的启发和借鉴：立足于我国个人住房贷款市场和房地产市 r 场的发展现状，对个人住房贷款信用风险的不同表现形式进行研究分析，总结信用风险的 形成机制和影响因素，并有针对性的提出规避风险的对策建议：同时，结合美国次贷危机 产生的原因、中美房地产市场和个人住房贷款业务的差异、我国的国情等提出我国商业银 行个人住房贷款信用风险防范的对策建议。总的来说，采用的研究方法包括：系统分析法、 规范分析法、比较研究法、定性和定量相结合的方法。 1 4 论文的创新之处 美国次贷危机的爆发对我国商业银行是一个很大的触动，其影响之大，涉及范围之广， 破坏程度之深与历次金融危机相比有过之而无不及。次贷危机的发生，使人们对美国成熟 的信用风险防范体系产生质疑，我国商业银行需要重新审视国内住房贷款业务的信用风 险，重点分析我国的具体情况，吸收借鉴次贷危机的经验教训，提出适应我国商业银行的 防范措旅。 本文的创新之处在于从房地产市场、个人住房贷款业务及其信用风险三个方面比较分 析了我国与美国的差异并总结出我国的主要特点，在此基础上针对我国个人住房贷款信用 风险的不同表现形式提出针对性的防范措施。 9 第2 章我国商业银行个人住房贷款业务发展现状 本章在分析我国房地产市场发展的基础之上，从我国个人住房贷款的发展历程、个人 住房贷款的品种、个人住房贷款现状及存在的问题等方面对我国个人住房贷款进行了逐层 深入细致地分析，为下一章对我国个人住房贷款信用风险的剖析奠定了基础。 2 1 我国房地产市场的发展历程及主要特点 2 1 1 我国房地产市场的发展历程和现状 改革开放3 0 年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、 市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5 个时期。中国房地产市场的发展壮大，主要 得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。 ( 1 ) 房地产市场初步形成时期( 1 9 7 8 1 9 9 1 年) 1 9 7 8 1 9 9 1 年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既 是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步 形成。 ( 2 ) 房地产市场过热时期( 1 9 9 2 1 9 9 3 年) 1 9 9 2 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1 9 9 2 年下半年至1 9 9 3 年上半年， 我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增 长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海， 房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。 ( 3 ) 房地产市场调整时期( 1 9 9 4 1 9 9 7 年) 1 9 9 4 年继续1 9 9 3 年下半年的宏观调控，房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始 复苏。1 9 9 4 年，国务院印发了我国住房制度改革的纲领性文件一国务院关于深化城镇住 房制度改革的决定，房改的基本内容可概括为“三改四建 ，提出住房制度改革要坚持 配套、分阶段推进。1 9 9 4 年7 月，八届全国人大常委会第八次会议通过城市房地产管理 法，明确了房地产开发用地、房地产开发：房地产交易、房地产权属登记管理等法律规 定。 1 9 9 5 、1 9 9 7 年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从1 9 9 6 年开始，经济已由 短缺转变为相对过剩，全国房地产开发企业的土地转让收入、商品房销售收入的增长率大 1 0 幅下滑，营业利润出现负增长，整个房地产开发行业处于亏损状态。1 9 9 7 年又遇亚洲金融 风暴。随着整个经济出现“通货紧缩 ，房地产市场进入了低潮。 ( 4 ) 培育新的经济增长点时期( 1 9 9 8 2 0 0 2 年) 从1 9 9 8 年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策 措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全 国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住 房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。 随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2 0 0 0 年个人 购买商品住宅1 3 2 亿m 2 ，占商品住宅销售面积的8 7 5 1 ，而2 0 0 2 年1 1 1 月个人购买商 品住宅的比例达到9 4 3 。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的 快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1 9 9 8 年开始都经历了快速增长过程。 到2 0 0 1 年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计己达6 3 9 8 亿元，是1 9 9 7 年底 的3 3 倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的8 6 。这表明房地产信 贷结构发生了重大变化。 ( 5 ) 宏观调控时期( 2 0 0 3 今) 2 0 0 3 年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾 突出，政府频繁出台了多项针对房地产行业的调控政策。 从2 0 0 3 年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增 长。从2 0 0 5 年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从 2 0 0 7 年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范 经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。2 0 0 5 年开始国家 对房地产进行调控的政策叠加效应在2 0 0 7 年1 0 月集中爆发，并延续至2 0 0 8 年，使其成 为近1 0 年来我国房地产市场调整持续时间最长、调整幅度最大的一年。 房价回落、楼市成交量下滑成为2 0 0 8 年全国房地产市场的主要特点。0 8 年年初开始， 北京、上海、深圳等城市普遍出现成交量持续萎缩。从抑制过热到出手救市的政策轨迹2 0 0 5 年开始针对房地产的调控不断加强，特别是政府2 0 0 7 年下半年出台的一系列抑制房地产 行业过热的调控政策，使得房地产行业在2 0 0 8 年上演了紧急刹车 。 随着楼市由热转冷，2 0 0 8 年下半年，政府改变调控政策，从中央到地方，与房地产有 关的政策陆续出台，一向紧收的房地产政策逐步放松，形成一条从税费、利率、首付再到 ( d 中国网我国房地产制度改革j 市场发展的历程 e b o l h t t p ：m c h i n a c 0 5 c n ：2 0 0 8 年1 1 月1 8f l 保监会网2 0 0 8 年房地产市场的特点 e b o l h t t p ：哪s i n a c ，c n ：2 0 0 9 年0 1 月1 2t i 1 1 二套房的降负政策线路。系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调 已经扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。 2 1 2 我国房地产市场与国际比较的主要特点 从我国房地产市场的发展历程来看，我国的房地产市场还是一个新兴的市场。与国际 上发达成熟的市场比较，有以下特点： ( 1 ) 房地产业市场化程度不高 在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及 其他一些因素( 例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等) 的变化在上游环节就可以被有 效竞争消化掉一部分，不必全部集中到房价一个环节释放。 中国房地产市场市场化程度不高主要表现在四个方面。其一，短期利益的约束力、诱 导力强，而社会稳定、改善环境、节约资源、促进公平、保护消费者等长期利益的约束力、 影响力很弱。其二，保障体系和市场机制尚未形成相互补充、无缝对接的资源配置体系。 其三，要素供给的市场化程度不高，土地、资金等的供给仍处于政府垄断或严格控制下。 第四，房地产金融还远不发达，一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金，利用 债市、股市、房地产基金等市场化渠道的直接融资迄今没有形成；另一方面，银行资金也 几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。房地产交易环节中价格形成 过程并未真正取决于竞争，几乎全部取决于短期性因素，例如土地供给政策、利率、炒作 性资金规模、拆迁量等。 ( 2 ) 普通居民正在从“无产”走向“有产 发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来，在社会居民的私人资产 中，金融资产与不动