（金融学专业论文）贷款利率上调对房地产市场价格的影响分析.pdf

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学的范畴。房地产经济学属于实证经济学的范畴，房地产经济学主要研究在房地 产经济运行过程中出现的各种客观事实并做出解释，进而揭示其客观的运动规律 及指出其未来的发展趋势。 房地产经济学既不是一般经济学，也不是房地产实践的一个课题。房地产经 济学既从一般经济学又从房地产实践中提取原理，并且把它们结合起来，用来研 究房地产经济活动的变化，其关系如图所示。 一般经济学、房地产经济学和房地产实践的关系 由此可以看出，房地产经济学与经济学是特殊与一般的关系，房地产经济学 是一门部门经济学，房地产经济学是整个经济科学的一个分支体系。房地产经济 学是一门相对独立的经济学科。在学科的性质上，它属于部门经济学的范畴，与 农业经济学、工业经济学、建筑经济学、商业经济学等部门经济学处于相并列的 位置上。它要应用经济学原理研究房地产及房地产业的基本运行规律。房地产经 济学是整个房地产经济学科的理论基础。房地产经济学既是理论型经济学科，又 是应用型经济学科。因此，可以说它是一门应用型的理论学科，是一门综合性的 涉及房地产业整个经济运动过程的基础理论学科。 本文旨在研究我国中央银行贷款基准利率上调对房地产价格的影响，是对房 地产经济学中房地产金融学内容的细化和深化，因此，研究方法遵循一般的经济 学研究方法，同时重视实践验证，主要研究方法有以下几点： 1 、规范分析和实证分析相结合 规范分析研究利率与房地产市场价格“应该是什么”，旨在分析利率和房地 产市场价格基本规律，涉及到理论和价值判断问题：实证分析则是客观描述利率 和房地产市场价格关系“是什么”，指对具体的影响房地产价格因素进行经验分 析，以求真实性和预见性，是关于事实的研究。 2 、宏观分析与微观分析相结合 宏观分析是指研究的出发点立足于宏观整体，从整个社会和国民经济总体的 角度研究房地产市场价格问题；而微观分析则是从房地产业中各个利益主体及参 与者的角度研究对房地市场价格，是部分的，局部的。微观分析是宏观分析的延 伸与具体应用，宏观分析是微观分析的依据和前提，在文中将二者结合起来，以 求能够更加全面地、深入地研究利率与房地产市场价格之问的关系。 3 、定性分析与定量分析相结合 定性分析是找出事物的本质及其内在的必然联系，揭示利率和房地产市场价 格关系的规律：定量分析是指对事物的数量、比例及其变化趋势的分析。在利率 和房地产市场价格的关系的认知过程中，存在着大量的未知物和未知量，要求在 对房地产市场价格和利率之间关系定性研究时，进一步进行量的刻画，在数学分 析中探求房地产经济变化的数量界限，探求利率和房地产市场价格变化的量的趋 4 势。因此，在分析利率和房地产市场价格的关系过程中，针对繁多的数量关系， 在以质的分析为前提下，进行量的分析。 三、中文提要 近年来我国部分城市房地产价格呈现持续高速增长态势，在这样的经济背景 下，央行于2 0 0 6 年4 月2 8 日起再次采取上调金融机构贷款利率的紧缩货币政策。 房地产业是一个资金密集型行业，金融业是经营货币的行业，二者通过资金 纽带，建立了相互依赖和相互促进的密切关系。房地产金融主要承担筹资、融资 和用货币政策实现房地产市场的宏观调控三大职能。利率政策是房地产市场宏观 调控过程中最常用、最重要的工具。利率高低一方面影响房地产消费，直接关系 购房者的贷款信心、还款压力和支付能力：另一方面影响房地产开发投资，多数 开发商的主要资金来源于银行，影响开发的成本和利润。 房地产市场均衡价格受供求关系控制。贷款利率上调是从需求和供给两方面 同时作用，影响房地产市场价格的，但是对于房地产市场价格的影响最终取决于 供求双方的弹性。 从贷款利率调整对房地产市场产生的影响分析：一是将对购房者消费预期和 行为选择产生影响，直接抑制购房者的需求，购房者可能会缩减贷款额度、推迟 购房、提前还款。二是会对房地产行业将起到加速竞争、优化行业结构的作用。 从贷款利率上调的实际影响来看：一方面普通购房者、房地产开发投资需求 和房地产市场投机需求对贷款利率小幅上调不敏感，另一方面，贷款利率上调可 能会导致房地产市场价格逆向激励问题，增大房地产市场金融风险。 实证分析对比中国、英国、美国、法国、香港等国家和地区利率和房地产价 格走势，分析得出利率变化和房价走势之间存在一定的负相关关系，但是利率对 房地产价格影响效果在不同的宏观经济条件下会出现不确定性。我国现行房地产 市场利率短期仍然存在加息可能，长期来看处于上升通道。 本文的结论是我国房地产市场价格上涨过快的形成机制非常复杂，仅仅依靠 央行的金融手段对市场进行调控是不够的，抑制房价增长过快，需要从房地产市 场的供求关系入手，政府的经济手段、法律手段和必要的行政手段等多种措施相 互配套，保证房地产市场供求总量和结构基本平衡，促进房地产市场的持续健康 发展。 四、英文提要( a b s t r a c t ) a n a l y s i s o nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a le s t a t em a r k e ta n dl e n d i n g r a t e s r e a le s t a t ei sac a p i t a l i n t e n s i v ei n d u s t r y , h e a v i l yd e p e n d a n to i lt h el e n d i n go f f i n a n c i a li u s t i t u t i o u si ne a c ho ft h ep h a s e s ，f r o md e v e l o p m e n tt oc o n s u m p t i o n i nt h e e c o n o m i cs y s t e mo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , i n t e r e s tr a t ea sav a r i a b l ei s s e tb ya l l o u t s i d ef a c t o r , t h a ti s ，t h em o n e t a r yp o l i c yo f t h ec e n t r a lb a n k l e n d i n gr a t ei sam a j o rp o l i c yt o o le m p l o y e db yt h ec e n t r a lg o v e r n m e n tt o e x e r c i s em a c r o e c o n o m i ca d j u s t m e n ta n dc o n t r o lo v g tt h er e a l e s t a t ei n d u s t r y l e n d i n gr a t e a f f e c t st h ei n d u s t r yi nt w oa s p e c t s o nt h eo n eh a n d ，i td i r e c t l y i n f l u e n c e si n v e s t m e n td e c i s i o no ft h ed e v e l o p e r s ，i m p a c t i n gt h ec o s t sa n dp r o f i t s o n t h eo t h e rh a n d ，l e n d i n gr a t ed i r e c t l yi m p a c t st h ec o n f i d e n c el e v e l ，p a y m e n ta b i l i t yo l l t h ep a r to f t h ec o n s u m e r s i nt h e o r y ，t h eu p w a r da d j u s t m e n to ft h el e n d i n gr a t ei sc o n d u c i v et oc o n t r o l l i n g t h eo v e r h e a t i n go f t h ee c o n o m yc a u s e db yt h ei r r a t i o n a li n v e s t m e n ta n ds p e c u l a t i o ni n r e a le s t a t e p r o v i d i n gag u i d a n c et ot h ed i r e c t i o no fc a p i t a la n dt os e t t i n gp r i o r i t yo n t h eu s eo ff u n d s t h el e n d i n gr a t ei sv i e w e da so n eo f t h em o s te f f e c t i v et o o l st oe x e r t c o n t r o lo v e rt h es u p p l ya n dd e m a n ds i t u a t i o ni nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y b u ti n p r a c t i c e , u p w a r da d j u s t m e n to ft h el e n d i n gr a t em a yr e s u l ti nas e v e r eb l o wt ot h e i n d u s t r ya n dt h ee c o n o m yi ng e n e r a l a g a i n s tt h eb a c k d r o po f t h ey n a na p p r e c i a t i o n a g a i n s tm a j o rc u r r e n c i e si nt h ew o r l d ，r a i s i n gt h el e n d i n gr a t eb yt h ec e n t r a lb a n kh a s l i m i t e de f f e c to nt h ec o n t r o lo f r a p i da p p r e c i a t i o no f h o u s i n gp r i c e s c o m p a f a t i v es t u d i e s0 1 3t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ni n t e r e s tr a t ea n dh o u s i n gp r i c e s i ns u c hc o u n t r i e sa st h eu n i t e ds t a t e s ，g r e a tb r i t a i n , f r a n c e ，j a p a na n dh o n gk o n g s h o wan e g a t i v ec o r r e l a t i o n h o w e v e r , w h e ni n t e r e s tr a t er e a c h e sac e r t a i nl e v e l ， 6 e i t h e rh i g ho rl o w , t h em o v e m e n to fi n t e r e s tr a t e ，u p w a r d so rd o w n w a r d s ，h a v el e s s t h a no b v i o u si m p a c to i lh o u s i n gp r i c e s a ui i la 1 1 i n t e r e s tr a t ea d j u s t m e n ti sa r t e f f e c t i v et o o lt oi n f l u e n c et h er e a le s t a t ei n d u s t r ya l t h o u g ht h ee f f e c t i v e n e s sv a r i e si n d i f f e r e n tc o u n t r i e sg i v e nt h e i rp e r s p e c t i v em a c r oe c o n o m i cc o n d i t i o n s b a s e do nt h ea b o v ea n a l y s i s ，t h i sp a p e rh a sr e a c h e dt h ef o l l o w i n gc o n c l u s i o n ： s i n c et h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sb yn om e a n sam a t u r ei n d u s t r yi nc h i n aa n dg i v e nt h e c o m p l i c a t e dn a t u r eo fr a p i da p p r e c i a t i o nh o u s i n gp r i c e s ，i ti sf a rf r o ms u f f i c i e n tt o r e l yo n l yo nr a t ea d j u s t m e n t sb yt h ec e n t r a lb a n k f o rt h ei n d u s t r yt om a i n t a i n s u s t a i n a b l eg r o w t ha n df o rt h ec e n t r a lg o v e r n m e n tt oc o n t a i nt h eo v e r z e a l o u s a p p r e c i a t i o no f t h eh o u s i n gp r i c e s ，i ti sf a rm o r ea d v i s a b l ef o r t h ec e n t r a lg o v e r n m e n t t h r o u g hi t sv a r i o u sa g e n c i e s ，f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fb a s i cs u p p l ea n dd e m a n do ft h e h o u s i n gm a r k e t ，t oi n t r o d u c ep o l i c i e so nl a n d ，t a x ，f i n a n c e s ，c u r r e n c i e s ，c o u p l e d 、】i ，i t l l v a r i o u sa d m i n i s t r a t i v ea n df i s c a lm e a s u r e st oe n s u r ea ne q u i l i b r i u mi nt h es u p p l ya n d d e m a n da n ds t r u c t u r eo f t h eh o u s i n gm a r k e t 7 第一章中央银行贷款利率上调的基本情况 一、中央银行贷款利率上调的主要内容 中国人民银行决定，从2 0 0 6 年4 月2 8 日起上调金融机构贷款基准利率。金 融机构一年期贷款基准利率上调0 2 7 个百分点，由现行的5 5 8 提高到5 8 5 。 其他各档次贷款利率( 包括自营性房地产贷款) 也相应调整，金融机构存款利率 保持不变。公积金贷款利率亦做相应调整，上调0 1 8 个百分点。5 年期( 含) 以下由现行的3 9 6 调整到4 1 4 ；5 年期以上由现行的4 4 1 调整到4 5 9 。住 房公积金存款利率保持不变。 二、央行贷款利率上调的市场背景 就现阶段我国的经济大环境来看，经济增长主要由消费需求、投资需求“两 驾马车”共同拉动。基于我国国情，为保持经济持续、快速、协调、健康发展， 从长远角度考虑拉动经济增长的源动力应该是消费需求，而投资需求在拉动g d p 增长中应处于从属地位。据央行公布的数据显示，2 0 0 6 年央行制订的全年贷款 目标为2 5 万亿，但2 0 0 6 年一季度金融机构的贷款投放额就已经达到1 2 5 万亿 元，占全国信贷投放目标5 0 ；全国城镇固定资产投资同比增长2 9 8 ，g d p 增 长1 0 2 ，这种经济过热、投资需求占主导地位的征兆已显露无遗。从长期来 看，这种消费、投资需求比例的失调不利于我国经济的稳定增长。近年来，随着 居民生活水平提高和生活观念的更新，对于普通住房消费刚性需求的增加及对房 地产行业投资、投机需求的偏好程度的提高，部分城市房地产价格出现持续高增 长的势头。在这样的经济背景下，央行于2 0 0 6 年4 月2 8 日起再次采取上调金融 机构贷款利率的紧缩货币政策，以抑制过度投资、协调投资与消费关系，引导资 产的合理定价；优化经济结构，促进经济增长方式的转变；增强金融体系防范风 险的能力，保持国民经济持续、快速、协调、健康地发展。 与以往存款利率同步上调不同，此次贷款利率上调，而存款利率保持不变， 说明央行意在约束固定资产方面的投资，即对于目前消费紧缩的判断没有变。因 。莫天全，汲凤翔土编：中国房地产统计年鉴2 0 0 5 2 0 0 6 ，经济管理h 版社，2 0 0 6 8 此意图通过“双紧政策”，即通过保持低水平的存款利率促进消费，通过提高贷 款利率压缩投资来调整经济的步伐。 调整利率的货币政策手段，对于房地产业的影响决不是短期的，其对于房地 产行业具有深远的影响。央行行长周晓川在国际会议上指出，“从长期来看，加 息是一个趋势”。这将意味着中国加息周期业已开始，通过利率政策调整投资结 构，进而转变经济增长方式。 基于当前经济背景，尽管本次央行调整利率幅度不大，对企业或个人信贷成 本的影响亦并不高，但却向房地产市场发出一个强烈的信号，政府已决心对国内 过快的固定资产投资、过快增长的房价进行调控。这种调整并不在于利率上升的 幅度，而在于对于房地产市场的后续影响，如果固定资产投资规模过大以及房价 上涨过快形势没有得到有效的缓解，不排除央行会继续提高贷款利率的可能。因 此，房地产开发企业与购房者的经济决策必须把利率的风险考虑到未来决策行为 中来。就上述情况分析来看，利率调整对于房地产市场的警示意义将大于其实际 的作用效果。 9 第二章我国房地产金融市场 贷款基本情况 一、房地产企业开发资金对金融机构贷款依赖程度较 大 房地产业是一个资金密集型行业，任何一项房地产开发，每一环节 都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于房地产企业本身的自有资金， 没有金融机构贷款支持，房地产企业的开发活动将难以维系。西 据国家统计局统计，2 0 0 4 年房地产开发资金共筹措1 7 1 6 8 8 亿元， 其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7 3 9 5 3 亿元，比上年 增长4 4 4 ，占房地产开发投资资金来源的4 3 1 ；第二大资金来源是 房地产开发企业自筹资金，为5 2 0 7 6 亿元，增长了3 8 ，占全部资金来 源的3 0 3 ；第三大资金来源是银行贷款，为3 1 5 8 4 亿元，增长了0 5 ， 占资金来源的1 8 4 。 但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收 入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付3 0 计算，企 业自筹资金中有大约7 0 来自银行贷款；“定会和预收款”也有3 0 的 资会来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5 5 以上，见图l 。 。中国人民银行房地产会触分析小组：2 0 0 4 年中国房地产金融报告，2 0 0 5 。张水岳等编著；房地产经济学。岛等教育j j 版社2 0 0 5 1 0 羹静 灞：彝嘴鬻警挑砖曩缀魏鬟静摹 图1 ：1 9 9 7 年以来房地产开发企业资金来源构成( 亿元，) 二、房地产贷款增幅较高 2 0 0 4 年底，房地产贷款余额达到2 6 3 0 6 3 亿元人民币，比2 0 0 3 年 同比增长2 2 8 。2 0 0 3 和2 0 0 4 两年房地产贷款的增幅呈下降的走势， 但2 0 0 5 年一季度房地产贷款余额达到2 7 6 5 0 6 亿元，余额同比增长 2 5 7 ，增幅比上年末提高2 9 个百分点。 房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2 0 0 3 年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高2 0 1 个百 分点，2 0 0 4 年这个差距有所减小，但仍高1 1 3 个百分点，2 0 0 5 年l 季 度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为1 4 9 个百分点。 2 0 0 3 年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构 全部人民币贷款余额同期比增长率的对比见图2 ： u 鎏鬣霸瀚气簏蠡键熬蠹蘩精e ，攀 ， 一霹舷产镑魏瓣餐鬟娩蠖黟攀| | | | | | | 、 | | | | 1 ， | | | | | | | 1| | | 一 认 i 一 一一 _ _ - _ _ _ _ _ _ _ 房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2 0 0 2 年3 月 末，这一份额为2 7 2 ，2 0 0 3 年6 月底达到3 2 1 ，2 0 0 4 年底达到3 4 3 ， 2 0 0 5 年3 月底上升到3 4 5 ，见图3 。 三、房地产开发商贷款增幅减缓 2 0 0 4 年底房地产开发商贷款为7 8 1 0 9 亿元，2 0 0 5 年1 季度末达到 8 1 7 7 5 亿元。从增长速度看，2 0 0 4 年3 月份以前，房地产开发商贷款 增长速度在4 0 以上。2 0 0 4 年4 季度开始房地产开发商贷款增长速度下 降到2 0 以下，2 0 0 4 年底增速降低到1 7 3 ，2 0 0 5 年1 季度增速进一步 下降到1 5 ，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发 商贷款增长得到了初步控制，见图4 。 资料拳漂：串灌人民镕舒镶整镳钟司 图4 ：房地产开发商贷款增长率( ) 2 0 0 5 年1 季度末8 17 7 5 亿元房地产开发商贷款包括：( 1 ) 住房开发 贷款4 6 0 1 8 亿元，占5 6 3 ，其中经济适用房开发贷款1 4 6 8 3 亿元， 占房地产开发商贷款的1 7 9 ；( 2 ) 房地产开发企业流动资金贷款1 6 0 5 4 亿元，占1 9 6 ；( 3 ) 地产开发贷款1 5 8 6 4 亿元，占1 9 4 ，其中政府 土地储备机构贷款9 5 0 2 亿元，占房地产开发商贷款的1 1 6 ；( 4 ) 商业 用房开发贷款3 8 3 9 亿元，占4 7 。 住房开发贷款扭转了2 0 0 3 年快速增长的势头，2 0 0 4 年以来增幅连 续回落住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款 2 0 0 3 年快速增长，2 0 0 3 年底余额同比增长率超过了1 0 0 ，2 0 0 4 年之后 开始下降，到2 0 0 4 年底增长率下降到2 2 2 ，2 0 0 5 年1 季度末增长率 进一步下降到1 9 3 。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济 适用房建设。 四、个人购房贷款维持高增长 2 0 0 2 年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2 0 0 4 年底和2 0 0 5 年l 季度末分别达到1 5 9 2 2 3 亿元和1 6 7 4 3 7 亿元，余额同比分别增长 3 5 1 和3 0 9 。 虽然2 0 0 3 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持3 0 以上。见图5 。 矿矿矿爹矿梦矿矿矿爹矿矿 聱转黎薅：中盟人氏瓤姆礴囊缝静霉 图5 ：个人购房贷款余额和余额同比增长率 我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有 较大的发展空间。2 0 0 4 年底我国居民个人住房按揭贷款占g d p 的比例为 1 4 撇 撇撕 嘲懈瓣辩 蛳 博 婚 摊 苎l 掩 静盼 撕 卿t 盼 脚 蛳 辩 撕 锵 1 1 7 ，而欧盟国家2 0 0 1 年居民按揭贷款占g d p 的比率平均达到3 9 ， 其中英国为6 0 ，德国为4 7 ，荷兰达到7 4 。我国居民个人住房贷款的 增长潜力巨大。 从中国住房按揭贷款的实践看，1 9 9 8 年以后，鼓励银行向消费者发 放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2 0 0 1 年6 月1 9 日，中国人 民银行印发了关于规范住房金融业务的通知( 银发 2 0 0 1 1 9 5 号) ， 2 0 0 3 年6 月1 3 同发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ( 银发 2 0 0 3 1 2 1 号) ，这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成 数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过8 0 ， 对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2 0 0 2 年以来各季 度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图5 。用住房抵 押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的 按揭成数，则从2 0 0 2 年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国 住房贷款的按揭成数在2 0 0 5 年1 季度也为6 3 。 豢耱象篷 瓤擐夺谯髓净鹫摊渗撬姥麓参蓐翻疋气鹱静囊耋靛垮碡镬艇绛豢 图6 ：中国住房贷款的按揭成数 五、个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区 从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅 相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额 看，2 0 0 4 年东部地区个人购房贷款增加3 1 2 9 1 亿元，占全国全部增加 额的7 6 8 ，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2 4 5 2 4 亿元，占全国增加额的6 0 2 ；从余额看，东部地区占7 6 1 ，上述五 省市占5 9 9 ，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。 鼍瓣截囊l ，t l 囊簟瓣蠢麓转l 图7 ：2 0 0 4 年个人购房贷款增加额的地区分布图( ) 这些热点地区的增幅也较高，如2 0 0 4 年江苏增长5 0 5 ，浙江增长 4 5 1 ，上海增长4 2 4 ，天津增长3 9 9 ，山东增长3 9 4 ，北京增长 3 0 5 。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长6 2 6 ， 湖北增长5 9 9 ，江西增长5 8 8 ，湖南增长4 9 8 ，广西增长4 4 9 ， 重庆和云南也增长3 9 以上。 六、政策性住房贷款快速增长 政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2 0 0 4 年底政策 性住房贷款达到2 4 9 3 0 亿元，其中个人住房公积金贷款为2 0 9 6 2 亿元， 占8 4 1 ：2 0 0 5 年1 季度，政策性住房贷款达到2 6 5 0 1 亿元，其中个人 住房公积金贷款达到2 2 2 3 5 亿元。2 0 0 4 年底和2 0 0 5 年1 季度末，个人 住房公积金贷款余额同比增长4 2 5 和3 8 8 。2 0 0 4 年以来政策性住房 贷款的变动情况见图8 。 1 6 o 数褥袭灞：孛瀵人氛镶镑镶蚤绕诲菊 图8 ：政策性住房贷款的变动情况( 单位：人民币亿元) 七、房地产金融市场的职能和作用 通过对以上的统计数据分析可以看出，房地产业是一个资金密集型行业，金 融业是经营货币的行业，二者通过资金纽带，建立了相互依赖和相互促进的密切 关系。房地产金融主要承担三大职能：一是筹资的职能，即金融机构通过动员、 吸收储蓄，筹资社会资金，以满足房地产业发展所需的资会支持。二是融资，即 金融机构通过金融市场，将筹资的社会资会合理灵活地分配、调度到房地产开发 建设( 生产) 、流通、消费各领域，支持房地产投资和消费。三是运用货币政策 实现房地产市场的宏观调控，通过调节利率水平，影响房地产开发投资规模，促 进房地产经济总量即房地产总供给和总需求的平衡。如房地产开发过热时，提高 利率，紧缩银根，控制货币供应量，抑制其过快发展；反之，当房地产开发不景 气时，则降低利率，放松银根，增加货币供应量，促进其尽快恢复。充分发挥房 地产金融对房地产经济宏观调控职能，才能保证房地产业本身的健康发展，从而 与国民经济的发展相适应。 。张水岳等编著；( e - 地产经济学，岛等教育i i 版社，2 0 0 5 1 7 啪 珊 辩 黼 泓 瓣 3 2 2 l l 第三章利率作为政府货币政策手段 调节经济运行的可行性 一、政府实施房地产市场价格宏观调控的主要手段 宏观调控的政策手段，也就是宏观调控的政策工具，是指为了达到某种调控 目标所使用的具体政策措施。调控目标是通过一定的政策手段来实现的。在调控 目标确定之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。 通常，对于政策手段的选择应遵循两个基本原理：一是丁伯根原理，即为了 同时达到多个政策目标，至少必须有与目标数量相同的政策手段，或者说，一种 政策目标的实现是多个政策手段共同作用的结果。但由于一项政策手段不可能仅 对某一目标发生作用，因而要把多种政策手段配合起来达到多种政策目标。二是 蒙代尔原理，即不同的政策手段最优效果的产生。需要与之相匹配的市场环境： 同时，对某一市场环境产生积极影响的政策手段，可能会对另一市场环境产生消 极作用。因此，政策手段的运用，首先应该对市场进行区分，以发挥不同政策手 段在相应市场环境中的相对优势：其次，需要讲求政策手段的配合运用，以发挥 政策手段的综合效果。 房地产经济宏观调控的政策手段，主要包括经济手段、法律手段、行政手段 等。 二、利率政策是房地产市场价格宏观调控过程中最常用、最 重要的工具 房地产业作为国民经济运行中的一个重要行业，其波动往往对整个国民经济 的波动有较大影响。又由于房地产的供给推进和需求拉动对国民经济增长的重大 作用，这两方面注定了房地产业是国家宏观调控的重点产业。由于我国市场经济 王文群等编著：房地产经济学，经济管理出版社，2 0 0 3 体系发育还不够完善，因此国家经常采用宏观政策手段来调节整个国民经济的运 行状态。 在现代市场经济中，经济手段是政府对房地产经济宏观调控的最主要手段。 房地产经济宏观调控的经济手段是指政府按照房地产经济规律，通过调整经济利 益，运用经济杠杆( 价格、税收、信贷) 及产业政策等经济机制来调控房地产经 济的一种手段。在我国社会主义市场经济中，国家通过经济手段管理房地产业， 是通过市场机制，调节房地产相关人的经济利益关系，引导房地产经营者与使用 者，自动调整对房地产使用的经济行为，从而促成房地产资源的优化配置。我国 政府经常使用的经济手段包括产业政策手段、货币政策手段、财政政策手段。 货币政策是指一个国家的中央银行根据既定目标，运用其政策工具，调节货 币供给量和利率，以影响国民产出水平的经济政策。它主要包括金融工具、中介 目标、最终目标，以及其作用传导机制等。运用货币政策手段对房地产经济进行 宏观调控，实际是将房地产市场的实物供求调控转化为资金的供求调控。货币政 策对房地产经济宏观调控的主要内容有两个方面：一是控制货币发行量，保持货 币系统的稳定，以满足货币供应适应房地产业发展的需要；二是调控房地产生产 和消费的信贷总量、信贷结构和信贷质量。 房地产货币政策调控的基本形式：一是房地产货币政策直接调控。它是指以 行政命令、中央银行直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量。具体包括：央 行直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件；制定银行和其他金融机 构发放房地产信贷的方针、政策等。二是房地产货币政策问接调控。它主要是通 过利率政策、法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务等工具，调节货币的 供求量，达到调控房地产业的发展的目的。利率政策是中央银行货币政策中最常 用、最重要的工具。房地产市场价格的表现方式之一就是利率。贷款利率机制是 房地产金融市场上信贷资金的供给和需求同利率之间的有机联系。它一方面影响 房地产商品的生产成本和价格，另一方面也影响购买者的支付和承受能力。因此 贷款利率机制就成为控制房地产市场的有力杠杆，利率的下降起着扶持或限制房 1 9 地产业发展的导向作用。 国家运用利率杠杆( 提高或降低利率) 来调控投放房地 产市场的货币量，从而调节房地产的总供给与总需求，实现房地产市场宏观调控 的最终目标。o 三、利率对房地产市场价格调控运行机制分析 利率，包括各种银行存贷款利率、中央银行再贴现率，其作为借贷资金的价 格，是调节经济的重要手段之一。在房地产经济系统中，利率是一个外生变量， 取决于经济系统之外的因素。由于利率的特殊性，与税收、价格、信贷等其他经 济杠杆相比，利率杠杆具有灵活性、有偿性、间接性的特点。杠杆作用比较灵活， 对经济的调节作用比较强，更适用于对市场经济的调节，它在房地产经济波动中 起着独特的传导作用。 在房地产金融市场上，为提高货币政策的传导效应，必须寻找把货币政策调 控目标与商业银行及企业的微观经济主体目标与动力结合起来的调控工具，其 中，最重要的就是引入资金的价格利率调控机制：中央银行的利率调控货币 市场的利率引导商业银行的成本利润约束房地产开发企业和购房者的利润动机。 利率机制是通过调控房地产金融市场参与者的资金成本来发挥作用的，利率无论 提高或降低都会使金融市场参与者的借贷成本或资产选择行为发生变化，从而促 使房地产市场参与者调整投资决策，达到调控房地产金融市场货币总量的目的。 但是由于利率对房地产市场运行的影响是一个复杂的传导过程，要通过对个人名 义收入、储蓄比率、投资品和消费品的相对比率等因素的影响来实现，易导致利 率效应的不确定性。 利率主要是通过影响货币市场的货币流量，进而影响房地产开发的资金量， 最终导致房地产市场的波动。 利率对房地产经济的影响主要体现在两个方面。 一是对房地产消费的影响。利息高低影响到购房者的贷款信心、还款压力和支付 能力。首先贷款利率的提高将直接增加购房者的使用成本，减少了购房者对其他 。张东、陈柏东编著：房地产会融中国财政经济f i 版杜，2 0 0 1 。f 文群等编著：房地产纤济学。经济管理出版社，2 0 0 3 。曲波著：房地产绛济波动理论j 实证分析，中国人地f b 版社，2 0 0 3 o 宋海林，刘澄著：中国货币信贷政簧理论j 实证。中国会融i l j 版社，2 0 0 3 。曲波省：房地产经济波动理论1 j 实证分析，中国大地 l i 版扎，2 0 0 3 消费购买力，使生活品质受到影响，对房屋的购买需求减弱，房屋的价格就会向 下调整。其次，存款利率提高后，居民存款受益存款利息增加了，居民会在 比较收益与风险的条件下，趋于将更多的资金存入银行，以获取更多的稳定收益， 而趋于减少需用大量资金的房地产的购置。反之中央银行执行降低贴现率和存贷 利率的政策则会导致居配投资理财方式的改变，更多资金流向具有保值增值特性 的房地产市场。二是对房地产开发投资的影响。多数开发商的主要资金来源于银 行，利率的高低影响开发的成本和利润。首先是银行提高贷款利率后，增加了房 地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消 费者转移，都会抑制房地产投资。反之中央银行执行降低贴现率和存贷利率的政 策会扩大货币供应量，而货币供应量的增长超过了实际经济需求( 实际g n p 增长 和物价上涨之和) ，促使部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产投资 的资金来源，进而推动了房地产投资膨胀。长期的超低贴现率则更会导致房地产 价格暴涨，形成房地产泡沫。其次是利率对房地产行业结构发挥着调节作用，利 率上调使融资环境发生重大变化，导致实力雄厚的知名房地产企业扩张和规模较 小的企业收缩甚至退出，促使行业优胜劣汰、实现整合。利率在房地产经济中的 作用，还体现往利率的“价格比较”作用。利率实际上是资会的价格表现。体现 了资会的使用价值。无论是将地租还原为地价的还原利率、房地产投资的利润率 和内部收益率，还是租金和房价的租价比，都体现了一项投资的收益，与利率具 有可比性。当房地产投资的收益率高于利率时，房地产开发商就会借贷资金，反 之就会退出市场。 四、主流经济学派对于利率机制的认识 不同经济学派对利率机制的作用认识大相径庭。凯恩斯学派基本肯定利率的 作用，认为中央银行能够通过利率变动影响投资和消费，只有在经济萧条时期， 利率机制的作用才受到抑制。货币主义对于利率机制的作用基本上持否定的态 度，而理性预期学派对于利率机制持完全否定的态度。 泰勒通过对美国、加拿大以及英国等货币政策实绩的研究发现，在各种影响 物价水平和经济增长率的因素中，真实利率是唯一能够与物价和经济增长保持长 2 t 期稳定相关关系的变量。因此，调整真实利率应当成为中央银行的主要操作工具。 “泰勒规则”假定经济中存在着一个“真实”的均衡利率，在该利率水平上，就 业和物价均保持在由其自然率决定的合理水平上。在这里，均衡利率是指名义利 率减去预期通货膨胀率，通货膨胀率是指由泰勒定义的购买力增长率，该购买力 的增长率不仅与市场物价上涨率有关，而且与公众持有的金融资产的财富效应有 关。不少经济学家认为，遵循“泰勒规则”行事，就会使国民经济运行保持在 一个稳定且持续增长的理想状态。但是，斯蒂格利茨和威廉姆森等人也提出了相 反意见，他们认为，在利率没有显著变化的情况下，投资也会发生变化并且影响 投资的往往是金融变量而不是利率，因此，利率不可能成为货币政策的适当指标。 五、各国以利率工具作为货币政策调节经济运行实证 发达国家的货币实践表明，通过货币供应量控制通货膨胀的效果并不明显， 从8 0 年代后期开始，越来越依靠利率工具的使用。随后的政策研究结果也显示 出，由于金融创新的发展，对货币的定义与统汁都发生了一些困难，货币供应量 的变化与通胀率的关系显得模糊。虽然货币量过多过量发行，确实会引起通胀， 特别是恶性通胀。但在通常情况下，它往往不如利率工具在短期内显得有效。为 此，一些国家央行宣告将不再公布货币供应量的调控目标。这样，利率就进一步 确立了它在反通胀货币政策中的基本地位。 货币政策虽以反通胀为基本任务，但在绝大部分国家中它仍然承担着调节经 济增长状况的任务。而在这一方面，利率仍是货币政策的主要工具，因为利率对 经济运行有较强的调节作用。所以，八九十年代以来，当一国经济衰退时，政府 都采用了以调低利率来引导经济、刺激消费与投资上升的货币政策。 因此，无论是实施反通胀还是刺激经济增长的政策，利率都是货币政策最直 接的有效手段。与货币供应量不同，利率政策作用并不随着金融深化进程而下降， 相反，随着金融自由化的深入，利率政策作用的覆盖面和影响力不断扩大，政府 可以运用利率来调节金融市场的资产价格。在6 0 - 7 0 年代，发展中国家为了鼓励 投资，促进国内经济的增长，普遍实行金融抑制政策，对利率实行管制，将利率 人为地保持在较低水平，以降低资金使用成本，刺激投资，尤其在促进重点行业 部门的优先发展时还要实施更低的政策性利率。 六、我国利率调控效应分析 1 9 7 9 - 1 9 8 4 年间，中国人民银行先后1 2 次调整存款利率，1 3 次调整贷款利 率，还调整了部分利率种类和档次，统一了居民个人和企业的存款利率，贷款利 率按期限设置档次，并建立了中央银行利率体系，形成了以中央银行利率为主导 的利率体系。