（金融学专业论文）我国个人住房抵押贷款提前还款风险管理研究.pdf

硕l 。学f ，论之 摘要 自1 9 9 8 年以后，我国个人住房抵押贷款业务发展迅速。近年来，部分地区开 始出现了提前还款的高峰。商业银行对提前还款的态度，已经从个人住房贷款业 务开办初期的默许，转变为限制和控制。对提前还款风险的研究和控制，已经成 为个人住房抵押贷款风险管理的重要课题。本论文正是在上述的背景下，通过对 收集的个人住房抵押贷款数据进行实证研究，以识别现阶段影响我国个人住房抵 押贷款提前还款风险的主要因素，为商业银行有效进行个人住房抵押贷款提前还 款风险管理提供理论和技术参考。 在绪论中，本论文先阐述了选题背景和意义，然后是个人住房抵押贷款提前 还款风险文献综述，回顾和总结了国内外学者对个人住房抵押贷款提前还款风险 的研究情况，最后介绍了本论文采取的研究方法和研究框架，并对核心问题进行 了明确。在第二章，从研究当前我国个人住房抵押贷款实际运作状况出发，提出 所要研究的提前还款风险问题，对几个贯穿全论文的重要概念进行解析，然后分 析了影响个人住房抵押贷款借款人提前还款的动机，最后总结了个人住房抵押贷 款提前还款风险管理的国际经验，这对本论文实证研究在变量选择和管理对策上 具有重要借鉴意义。第三章，首先介绍了我国个人住房抵押贷款提前还款的现状， 然后对我国目前商业银行采用的个人住房抵押贷款提前还款管理模式进行了分 析，最后说明了我国商业银行提前还款风险管理存在的主要问题。 实证研究需要正确选择变量和设计合理的模型，在第四章中，借鉴国外同类 研究的基础上，结合江西省xx 市商业银行的信贷档案资料信息，进行变量选择 和量化。在模型选择上，主要选择了国外研究采用较多的因子分析、判别分析模 型。运用s p s s l 6 0 软件进行了个人住房抵押贷款提前还款风险判别函数分析并得 出其结论。在论文的第五章，根据文献研究、实证研究的结论，结合国外经验， 论文探讨了我国商业银行改进个人住房抵押贷款提前还款风险管理的对策。 关键词：个人住房抵押贷款；提前还款风险；风险管理 我同个人f ：窍抵押贷款提前j 墨鼓风险管 甲研宄 ii 曼曼曼曼皇曼曼曼蔓曼! 曼曼曼曼! 舅! 皇曼曼曼曼曼曼! 皇蔓孽皇曼曼! 皇曼! 曼曼曼蔓鼍皇曼蔓皇皇曼蔓蔓皇曼曼寰篡 a b s t r a c t s i n c e19 9 8 ，t h eb u s i n e s so fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nh a sb e e nd e v e l o p i n g r a p i d l y i nc h i n a r e c e n ty e a r sh a v ew i t n e s s e dt h eg e n e r a lt r e n do fp r e p a y m e n ti n s o m er e g i o n s c o m m e r c i a lb a n k s a t t i t u d et o w a r d sp r e p a y m e n t ，w h i c hw a sq u i t e a c q u i e s c e n ta tt h ev e r yb e g i n n i n go ft h eb u s i n e s so fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n , h a sn o wc h a n g e dt or e s t r i c ta n dc o n t r o lt h ep r e p a y m e n t t h u s ，t h es t u d ya n dc o n t r o lo n t h ep r e p a y m e n tr i s kh a sb e c o m eak e yr e s e a r c hs u b je c to ft h er i s km a n a g e m e n to f p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n u n d e r t h eb a c k g r o u n dm e n t i o n e da b o v e ，b ym e a n so f e m p i i r i c a ls t u d yo nt h ec o l l e c t e dd a t ao fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n ，t h i st h e s i s i d e n t i f i e st h em a i nf a c t o r st h a ti n f l u e n c et h er is ko fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a na t p r e s e n ti nc h i n a , t h u st ot r yt op r o v i d et h e o r e t i c a la n dt e c h n i c a lp a r a m e t e r sf o r c o m m e r c i a lb a n k st oe f f e c t i v e l ym a n a g et h ep r e p a y m e n tr i s ko fp e r s o n a lh o u s i n g m o a g a g e l o a n i nt h ei n t r o d u c t i o n , t h ei s s u e so fb a c k g r o u n da n dm e a n i n go ft h i st o p i ca r e e l a b o r a t e d ；t h e nf o l l o w e dt h el i t e r a t u r er e v i e wo fp r e p a y m e n tr i s ko fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a n s ，w h i c hr e v i e w sa n ds u m su p d o m e s t i ca n da b r o a ds c h o l a r s r e s e a r c h e s o nt h i st o p i c ；a n da tl a s ti tp r e s e n t st h er e s e a r c hm e t h o d sa n ds t r u c t u r eo ft h i st h e s i s ， a n da l s oc l a r i f i e st h ek e yi s s u ew h i c hi sg o i n gt ob es t u d i e s i nc h a p t e rt w o ，t h ei s s u e o fp r e p a y m e n tr i s ki sp u tf o r w a r db a s e do nt h ec u r r e r ao p e r a t i o no fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a ni no u rc o u n t r y t h e ns e v e r a lk e yc o n c e p t st h a tp e r m e a t et h ew h o l e t h e s i sa r ee l a b o r a t e d ，a n dt h em o t i v a t i o n so fp r e p a y m e n to fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a na r ea n a l y z e d t h e l a s t p a r t o ft h i s c h a p t e rs u m m a r i z e st h e i n t e r n a t i o n a l e x p e r i e n c e si np r e p a y m e n tr i s km a n a g e m e n to fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n , w h i c ha r ei n s t r u c t i v et ot h ev a r i a b l e ss e l e c t i o na n dm a n a g e m e n ts t r a t e g i e si n t h e e m p i r i c a ls t u d yo f t h i st h e s i s t h et h i r dc h a p t e rf i r s t l yi n t r o d u c e st h es t a t u sq u oo ft h e p r e p a y m e n to fp e r s o n a l r e s i d e n c em o r t g a g ei no u rc o u n t r y , a n dt h e na n a l y z e s m a n a g e m e n tm o d e so fp r e p a y m e n to fp e r s o n a lr e s i d e n c em o r t g a g ea d o p t e db yo b r c o m m e r c i a lb a n k s , a n df i n a l l yi l l u s t r a t et h em a j o rp r o b l e m se x i s t e di nt h ep r e p a y m e n t r i s km a n a g e m e n to ft h ec o m m e r c i a lb a n k si no u rc o u n t r y e m p i r i c a ls t u d yr e q u i r e sc o r r e c t l yv a r i a b l e s e l e c t i o na n dr e a s o n a b l yd e s i g n e d m o d e l b yl e a r n i n gf r o mt h es i m i l a rr e s e a r c h e sd o n ei nf o r e i g nc o u n t r i e s ，i nt h e c h a p t e rf o u r m a k e sv a r i a b l es e l e c t i o na n dq u a n t i z a t i o no ft h ec r e d i tr e c o r d si n 硕卜学位论之 c o m m e r c i a lb a n ki n xc i t y , j i a n g x ip r o v i n c e a n di nt e r m so fm o d e ls e l e c t i o n ， t h i st h e s i sc h o o s e ss o m ep r e v a l e n tm e t h o d si nf o r e i g nc o u n t r i e s ，s u c ha sf a c t o r a n a i y s i sa n dd i s c r i m i n a n tf u n c t i o na n a l y s i sm e t h o d b yu s i n gt h es o f t w a r es p s s 16 0 i nd i s c r i m i n a n tf u n c t i o nf u n c t i o na n a l y s i s ，t h isp a r ta n a l y z e sp r e p a y m e n tr i s k so f p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a na n d c o m e st oi t sc o n c l u s i o n i nc h a p t e rf i v e ，a c c o r d i n g t ot h ec o n c l u s i o n sd r a w nf r o ml i t e r a t u r er e v i e wa n de m p i r i c a ls t u d y , i te x p l o r e st h e c o u n t e r m e a s u r e s 凡rc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k st oi m p r o v et h e i rp r e p a y m e n tr i s k m a n a g e m e n to fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a n k e yw o r d s ：p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n ；p r e p a y m e n tr i s k ；r i s km a n a g e m e n t i v 戎r 日个人仃谚抵押贷为：提前j 丕款风险管即研究 插图索引 图2 1 个人住房抵押贷款一级市场和二级市场的关系1 l 图2 2 个人住房抵押贷款所面临的风险示意图1 3 图3 11 9 9 9 2 0 0 6 年个人住房贷款和房地产开发贷款余额及增长一2 5 图4 1 本文实证框架图2 8 图4 2 变量选择框架3 0 硕 j 学p 论文 ! , i-= i i i i h i 一| i 皂曼曼皇曼寰曼皇曼曼蔓皇曼曼曼曼皇皇曼曼 表1 1 表2 1 表3 1 表3 2 表3 1 表4 1 表4 2 表4 3 表4 4 表4 5 表4 6 表4 7 表4 8 表4 9 表4 1 0 表4 1 l 表4 1 2 表4 1 3 附表索引 我国商品房开工及销售与城镇居民家庭人均可支配收入的比较l 提前还款和违约的定义1 2 1 9 9 8 年一2 0 0 8 年金融机构人民币贷款基准利率变动表2 3 2 0 0 7 年末江西省四大国有银行个人住房贷款情况统计表2 4 四大国有商业银行不良贷款率( ) 2 5 变量量化表3 3 提前还款样本分布3 4 变量统计性描述3 6 变量相关系数矩阵3 8 k m 0a n db a r t l e t t st e s t 一3 9 公因子方差比3 9 总方差解释表4 0 旋转的主成份载荷矩阵4 l 因子构成说明4 2 因子得分系数矩阵4 3 非标准化线性判别函数系数4 4 个人住房抵押贷款提前还款风险判别函数拟合优度检验4 5 类均值处的线性判别函数4 5 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体己经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。 作者签名：弓多欠参 日期：加子年脏月j 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。 。 本学位论文属于 l 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 二 )月月 陟 陟年年聊溯期期 1 硕十学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景与意义 改革开放以来，随着商品经济的推行，作为经济体制改革的重要组成部分， 城镇住房制度也开始改革。1 9 8 8 年，国务院发布了( 国发 1 9 8 8 】1 1 号文件) 关 于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，确定了“提高房租，增加 工资，促进个人买房 的基本思路。房改实施后，居民对住房的潜在需求非常巨 大。表1 1 给出了1 9 9 7 年一2 0 0 6 年共1 0 年来我国商品房新开工及销售额增长速 度与城镇居民家庭人均可支配收入增长速度的比较情况。由表可见，每年新开工 房屋面积不断创出新高，平均增长率为2 1 7 ，而商品房销售额增长速度却快于 同年新开工房屋面积增加速度，这在一定程度上说明了居民对商品房需求旺盛， 导致单位面积销售价格的不断上升。但与之相适应的城镇居民家庭人均可支配收 入增长速度缓慢，平均增长速度仅为9 3 l 。这一差值之间蕴藏的矛盾使潜在的 住房需求难以转化为现实有效的需求。正是这样的矛盾促使了住房抵押贷款业务 的产生和蓬勃发展，从而真正实现居民对商品住房的提前消费。 表1 1 我国商品房开工及销售与城镇居民家庭人均可支配收入的比较 资料来源：中经网 我同个人佯虏抵押贷款提前还款风险管珲研究 从国外银行业务的发展趋势来看，个人信贷特别是个人住房抵押贷款已成为 银行贷款发放的主要领域之一。以美国为例，二十世纪九十年代末个人住房抵押 贷款余额已占到银行信贷余额的2 2 左右。截止到2 0 0 7 年底，我国个人住房抵 押贷款余额占全部金融机构贷款总额的比例已从1 9 9 8 年的0 4 9 发展到9 7 1 ， 短短十年占比增长幅度高达1 8 8 2 。个人住房抵押贷款市场呈现良好的发展态势。 。 但随着个人住房抵押贷款业务发展时间的进行和利率从持续降低转为增高， 部分地区开始出现了提前还款魏高峰。2 0 0 7 年中国人民银行调查报告显示，影响 居民提前还款的因素主要是借款人的还款规划、借款成本、家庭收入变化等。调 查显示：一是部分借款人主动计划还款时间导致提前还款风险，3 5 2 的贷款客 户有过提前还款行为，其中3 2 3 的人在贷款时就有提前还款的打算。二是利率 频繁上调增大了提前还款风险。2 0 0 7 年以来，贷款利率多次上调使利息支出增加， 直接影响借款人行为的变化，5 4 8 的被调查者表示可能会因此而提前还款。三 是家庭收入提高将增大提前还款的可能性。出于对未来宏观经济形势的乐观判断， 2 1 6 的被调查者预期未来家庭收入将有较大幅度提高，有能力提前还款。更有 资料报道，2 0 0 7 年某股份制银行上海分行每月还款量是1 5 亿元，2 0 0 8 年却升至 2 亿元左右，超3 成房贷客户提前还款。 个人住房抵押贷款的提前还款行为虽然能使银行提前收回贷款，降低贷款的 违约风险，增加银行资金的流动性，但由于个人住房抵押贷款业务是我国商业银 行风险较小的优质业务，且目前我国商业银行流动性普遍过剩，因此，提前还款 行为事实上在诸多方面都会对商业银行的经营管理产生不利的影响。因此，探讨 我国个人住房抵押贷款提前还款风险的表现形式，充分认识提前还款风险对银行 正常经营活动的影响，完善我国房地产金融风险管理，对促进我国房地产金融市 场稳定、健康运行具有重要意义。国外大量研究也同样表明，大规模提前还款对 银行来说隐含着诸多风险：首先，借款人提前还款，将使得该笔优质业务提前结 束，贷款额度将减少，导致商业银行预期利息收益减少：其次，提前还款使银行 在其服务成本( 包括审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发 放抵押贷款，以及收取还款等各个环节产生的服务成本) 不能完全收回的情况下 又必须为寻找新客户重新支付成本：最后，提前还款行为打乱了银行的资金计划， 增大了银行的再投资风险，提前还款将使商业银行资产负债表上的长期资产较少， 从而使商业银行的资本结构发生变化，影响商业银行的经营管理。近年来，各商 业银行对提前还款的态度，已经从个人住房贷款业务开办初期的默许，转变为限 制和控制。对提前还款风险的研究和控制，也已经成为个人住房贷款风险管理研 究的重要课题。 个人住房抵押贷款业务在我国开展时间不长，开办之初保持较低的不良贷款 率水平。由于其风险一般是在发放贷款后的3 至8 年中才逐步显现，而目前国内 2 硕士学位论文 个人住房抵押贷款余额中，8 0 以上都是在2 0 0 0 年以后贷出的，只有2 0 左右的 贷款开始进入危险期，从我国目前的情况看，部分风险已经逐步开始暴露，随着 该业务规模的不断扩张，如果银行对风险的认识不足，一旦风险集中爆发，后果 将不堪设想。本论文研究目的正是为了识别影响个人住房抵押贷款提前还款风险 的主要因素和借款人的风险分类，为商业银行在贷款发放前和发放后进行有效的 提前还款风险管理，以及对今后我国个人住房抵押贷款证券的估价提供理论和技 术基础。本文研究具有一定的理论及现实意义，一方面，由于目前国内对提前还 款的研究尚停留在定性研究的程度，严重缺乏运用统计工具和数学模型进行定量 的分析。如何建立适合中国情况的个人住房抵押贷款提前还款风险管理模型? 如 何确定具体的影响因素? 如何判断风险类型和相关程度? 这些问题的解决成了当 务之急。在此情况下，结合我国的客观实际情况，建立适合我国情况的提前还款 模型，研究制约提前还款风险管理的约束条件，对改变目前我国该项研究的空白 局面，建立完整的理论体系，有一定的推动作用。另一方面，对个人抵押贷款提 前还款风险防范手段的运用，对各环节和变量的控制，是指导我国商业银行有效 管理提前还款风险的重要途径，且该研究的进行为目前各商业银行推行的个人住 房抵押贷款证券化业务的进一步估值和定价提供了参考。 1 2 个人住房抵押贷款提前还款文献综述 1 2 1 国外研究 国外银行在个人住房抵押贷款风险管理经历了数十年的积累，其数据资料完 整连续，使应用模型进行科学化定量分析成为可能。应用各种模型分析宏微观指 标特征与住房抵押贷款违约风险之间的关系为迸一步降低银行住房抵押贷款风 险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据，从而使科学研究与风险管理形 成一个良性的互动过程。提前偿还部分或全部个人住房抵押贷款，是指借款人在 保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款， 以达到缩短偿还期限、减少利息支出的目的。由于住房抵押贷款在国外银行贷款 总额中占有很大比重，因此国外银行界和学术界非常重视对住房抵押贷款风险的 实证研究。我们可以从以下角度对已有国外文献进行综述： ( 1 ) 个人住房抵押贷款风险微观特征角度 这些微观特征研究主要集中在三个维度上，即融资风险维度、财产风险维度 和借款人风险维度，主要从这些维度的某些指标的变化会对银行住房抵押贷款风 险产生何种影响，而银行更多的从操作层面和风险控制方面对上述维度和指标进 行权衡分析。 q u i g l e y ( 1 9 8 7 ) 【l 】利用美国个人住房贷款的数据，得出搬迁是引发提前还款 3 我同个人住房抵押贷款提前还款风险管理研究 量皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼量曼曼曼皇曼mm m m , ! ! 风险的重要因素，而搬迁又与借款家庭人口、借款人教育程度正相关，与借款人 年龄和贷款余额负相关。z o r n 和l e a ( 1 9 8 9 ) 2 1 利用加拿大个人住房贷款数据， 研究浮动利率贷款的提前还款风险因素，发现提前还款风险与住宅短期投资收益 显著正相关。p e r r y ( 2 0 0 1 ) 【3 】等人对英国市场研究发现，市场利率下跌、提前还 款罚金减少、住宅价格上涨会导致提前还款风险加大。其中利率下跌引起的再融 资需求和住宅价格上涨引起的搬迁需求是引发提前还款风险的主要原因。 w a r c h e r 等( 1 9 9 9 ) 1 4 】通过对美国1 9 9 1 1 9 9 6 年间9 6 3 9 例住户住房抵押贷款违 约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内 生的，而与l t v 变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压 低l t v 以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款 价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。而t i w a r i ( 2 0 0 0 ) p j 对印 度市场的研究认为，贷款价值比和贷款期限与提前还款风险显著正相关，自由职 业者、未婚借款人、女性借款人和年长借款人的提前还款概率相对较低。 s a n c h e z ( 1 9 9 6 ) 6 1 和d e n g ( 1 9 9 6 ) 7 1 选择了贷款特征和当地的经济来预测 和计算违约概率以及可能招致的损失。f o l l i a n ，h u a n g ( 1 9 9 9 ) 捧j 在其模型中除考虑 了上述一些变量外，还包含了贷款期限、区域、人口和经济变量来共同解释违约 情况。w i l s o n ( 1 9 9 5 ) 【9 j 应用1 9 9 2 1 9 9 5 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他 们发现，驱使违约主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、l t v 、资产类型、 贷款规模和县区等因素。g a u ( 1 9 7 8 ) 1 1 0 】利用与先前不同的方法，建立了一套个 人住房抵押贷款违约风险评价标准。其资料来源由两家保险公司提供，其研究结 论认为借款人过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。借款人的职业 之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关。d e n g ( 1 9 9 6 ) 1 利用借款人的特 征变量如月付款额与月收入比率来预测违约风险。 ( 2 ) 模型研究角度 d u n na n dm c c o n n e l l ( 1 9 8 1 ) 【1 1 1 、k a u 、k e n n a n 、m u l l e ra n de p p e r s o n ( 1 9 9 2 ) 【1 2 】和c h i n l o y ( 1 9 9 3 ) 1 1 3 】采用了“最适提前还款策略”模型。在该模型中，一旦 市场的借款利率低于借款契约的利率时，整个贷款组群就会被提前还款，使得序 列抵押担保债券的价格等于其面值，与可赎回债券具有相同的性质。c a m p e l l 、 d i e t r i c h ( 1 9 8 3 ) 1 4 】提出了更广义上的消费者最优化选择理论。该模型将借款人的 选择集中分为实质性违约、逾期、提前还款、正常还款四类。所使用的自变量包 括当前的贷款价值比、当前收入还款比、居住地区的失业率、当前抵押贷款利率 同抵押贷款合同利率之比、年初抵押贷款年限( 即已存在的时间) 、已轧平抵押贷 款的年限等等。由于以上理论还款模型存在假设与市场实际交易状况出入较大等 等不足，部分学者与投行直接以统计方式来建立不同组群还款的计量模型。主流 的计量统计模型主要有两种：比例风险模型和l o g i t 模型。g r e e n 和s h o v e n t t 咒在 4 硕仁学位论文 1 9 8 6 年最早将比例风险模型引入个人住房贷款风险研究，但当时他们仅探讨了利 率对提前还款风险的影响。其后q u i g l e y 和v a no r d e r ( 1 9 9 0 ) 【1 6 l ，t i w a r i ( 2 0 0 0 ) 嘲等人的研究都采用了比例风险模型，只是在解释变量、变量函数形式、参数估 计方法等方面有所调整。后者在z o r n 和l e a ( 1 9 8 9 ) 【z j 、c u n n i n g h a m 和c a p o n e ( 1 9 9 0 ) 1 7 】、n a v r a t i l ( 1 9 8 5 ) 【1 8 】等人的研究中曾被应用。 ( 3 ) 期权理论在个人住房抵押贷款提前还款管理中的应用 对个人住房抵押贷款提前还款风险的理论研究中，运用期权理论和模型进行 研究，是一种全新的视角和热点。2 0 世纪9 0 年代以来，国外涌现了大量运用期 权理论和期权模型来研究个人住房抵押贷款的提前还款风险和违约风险的文献， 并进行了实证研究。期权理论己经发展成为提前还款风险研究中最重要的理论之 一。期权理论的前提假设源于经济学中的经济人假说，期权理论认为每个借款人 都是一个理性的决策者，其目标是追求一定的约束条件下的个人效用最大化。因 此，在特定经济条件下借款人是否提前还款完全取决于经济利益上是否合算，或 者说是否效用最大化。 由于交易成本数据无法获得，因而借款人是否采取了理性违约选择无法直接 验证。因此，许多文献的关注点就集中到了“准理性”违约的期权理论。b u s s e r 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 8 4 ) 1 1 9 针对提前还款期权理论的研究认为，提前还款可以被看 作是执行一种买权。当市场利率低于合同利率时，买权处于实值状态，借款人可 以通过执行买权和再融资降低借款购房成本。其后，z o r n 和l e a ( 1 9 8 9 ) 1 2 1 ，s c h w a r t z 和t o r o u s ( 1 9 8 9 ) 2 0 1 ，q u i g l e y 和v a no r d e r ( 1 9 9 0 ) 1 6 】等人分别用不同的数据验 证了该定义下的买权价值对提前还款风险的显著解释能力。d e n g ( 2 0 0 0 ) 2 1 】提出 应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业率和 离婚变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。 然而，对提前还款的期权模型仍然有很多争论。研究发现，很多个人住房抵 押贷款借款人的提前还款行为无法用期权理论进行合理解释，有的在期权升值时 并不选择提前还款，有的在期权贬值时反而选择提前还款。比如，很多固定利率 贷款在目前的利率大大低于合同利率时候仍然继续偿还，而同时一些合同利率比 目前利率低很多的贷款已经被偿还了。 国外在房地产贷款提前还款风险研究及对其风险的控制方法上已经有了较为 成熟的理论，并在金融实践中取得了较好的效果。国外在信用风险评估方法研究 方面，已步入数量模型及实证研究阶段。提前还款风险分析方法上也从主观判断 分析法和传统的财务比率评分法转向以多变量、依赖于资本市场理论和计算机信 息科学的动态计量分析方法。许多研究成果值得借鉴，如在对个人住房贷款提前 还款风险研究中提出的导致借款人违约的因素有：重大事项( 如失业、离婚) 、 l t v 、交易成本、月付款7 月收入、职业、信用评级等；用数量模型来分析提前还 5 我囝个人伟虏抵押贷款提前还款风险管理研究 曼曼曼曼! 曼曼皇曼皇曼曼曼曼皇曼皇量皇曼, i i i 曼曼曼曼曼曼皇曼! 曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼量曼皇曼曼皇曼曼曼曼曼曼曼量曼曼曼曼曼曼皇曼曼量 款风险，可使提前还款风险据可策性，同时也减少主观判断上的随意性；对提前 还款集中风险进行评估，从整体的角度把握提前还款风险。 1 2 2 国内研究 由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，国内关于住房抵押贷款的研究开始于 2 0 世纪9 0 年代后期，近几年才陆续展开。目前国内学者对个人住房抵押贷款提 前还款风险的研究基本上处于起步阶段，仅有的文献资料集中在对提前还款的定 性分析和理论研究上，而对于如何通过建立模型，进行定量分析和实证研究等方 法对风险管理采取有效的评估及合适的处理方法的文献少之又少。 在提前还款因素影响方面，施方( 2 0 0 1 ) 2 2 】从个人住房抵押贷款提前还款改变 个人住房抵押贷款证券现金流的角度研究提前还款风险。他总结了自由资本市场 上，影响提前还款行为的五个决定因素为：季节性、歇火现象、时间性、利率变 动和收益曲线影响。歇火现象意味着提前还款率的变动不仅依赖于抵押贷款率的 变化，而且依赖于其到达该变化水平的路径。根据国外学者的研究显示，这些基 本因素能解释9 5 的提前还款变动。王重润、曹振( 2 0 0 2 ) 1 2 3 】认为影响提前还款 的主要因素是现行抵押利率水平、再融资条件、住房价格水平和宏观经济情况。 现行抵押贷款利率与合同利率的差额是激发借款人执行提前还款期权的最重要的 金融诱因。王福林、贾生华( 2 0 0 3 ) t 2 4 1 认为，影响我国个人住房抵押贷款提前还款 的主要因素是由五大因素共同决定的，即宏观经济状况、利率变动、货币化分房 政策的落实、银行风险管理机制欠缺和中国人“无债一身轻”观念的根深蒂固。 陈颖、屠梅( 2 0 0 6 ) t 2 5 1 认为，影响我国借款人提前还款行为的因素包括宏观因素、 贷款因素和借款人因素三类。其中，宏观因素包括利率变化和商品住宅价格水平； 贷款因素包括债龄、贷款期限的长短、l t v 比例和违约金结构：借款人因素包括 年龄、婚姻状况和职业或职务。此外，借款人的居住地区、家庭收入、教育状况 等都可能成为影响提前还款的因素。王建红，赵治辉( 2 0 0 6 ) 1 2 6 认为住房抵押贷 款提前还款行为的影响因素主要有，借款人的再融资倾向和住房转手。 卢建新( 2 0 0 5 ) t 2 刀最早对个人住房抵押贷款提前还款风险进行了实证分析，他 利用中国银行深圳分行的数据进行了一个简单的测试。该研究搜集了2 0 0 1 年1 月至2 0 0 4 年2 月的该行的提前还款数据，从中随机抽取了5 0 份样本，其中2 2 份部分提前还款，2 8 份全部提前还款。研究结果表明：部分提前还款和全部提前 还款主要分布在个人住房抵押贷款的前期和中期，但部分提前还款几乎全部分布 在抵押贷款前期，完全提前还款少数分布在抵押贷款的后期。同时，还对个人住 房抵押贷款提前还款行为产生的原因进行了分析，认为商业银行对提前还款行为 的宽容态度、宏观经济的波动、房地产市场行情的影响，是产大量提前还款的主 要原因。刘洪玉、孙冰( 2 0 0 7 ) 【z 列以个人住房抵押贷款的微观数据为基础，运用 6 硕士学位论文 比例风险模型，探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素。针对提前 还款买权，引入了一种新定义的买权价值。实证研究结果不仅表明新定义的买权 价值与提前还款风险显著相关，而且还得到了与国外同类研究不完全相同的结论， 例如借款人收入与提前还款风险显著负相关，借款人年龄与提前还款风险非显著 相关等。通过对显著因素的分析，提出借款人保守的负债消费观念、自有资金没 有更好的投资渠道、对住宅价格预期的降低以及抵押住宅的出售是引发我国提前 还款风险的可能原因。 在提前还款风险管理方面，施锡锉、张森( 2 0 0 2 ) 1 2 9 在分析个人住房抵押贷款 的三种提前还款方式：每月等额还本付息还款、每月等额本金还款和到期一次性 还本付息方式的基础上，对个人住房抵押贷款的提前还款行为从借款人和银行两 方面进行了分析。他们通过构建博弈分析模型得出银行对个人住房抵押贷款提前 还款加收违约金的必要性，并从提前的服务成本补偿、提前还款后资金闲置补偿 和预期收益减少损失补偿三个方面对违约金的收取标准进行了设计。刘疆( 2 0 0 7 ) 【蚓总结了美国、荷兰和中国香港个人住房抵押贷款提前还款风险管理的国际经 验。 综上所述，国内目前关于住房抵押贷款提前还款违约风险的研究主要集中在 还款风险产生的一般原因的定性的范式研究层面；这种实证分析方法由于样本采 集的规模、样本的数据质量等原因，可能会影响分析结果的准确；对于住房贷款 信用风险的管理的对策研究多为宏观的政策、金融体系、法律体系的建设等宏观 经济环境的完善的建议性措施，缺少对现有商业银行微观风险管理体系的系统分 析与考察，没有提出具有可操作性、定量化的风险管理措施。 1 3 研究方法和研究框架 1 3 1 研究方法 本论文的研究方法可以概括为三个结合，即规范分析和实证研究的结合、历 史分析与比较分析的结合、数学与经济学分析的结合。 1 规范分析与实证研究的结合 自2 0 世纪3 0 年代以来，国外有关个人住房抵押贷款提前还款行为的研究开 始出现，尤其是7 0 年代美国个人住房抵押贷款二级市场形成并迅速发展以来，这 方面的研究大量涌现。近年来，一些研究成果也陆续被介绍到国内。由于我国个 人住房抵押贷款业务发展时间尚短，国内的经济环境、法律环境和文化背景同国 外也有很大差异，能否运用这些研究成果来指导我国金融机构的实践，这些研究 成果在我国的经济背景下会产生哪些新的结论，是本论文研究的出发点。 在本论文的第一、二章中，对国内外个人住房抵押贷款提前还款风险研究的 7 我同个人住房抵押贷款提前还款风险管理研究 理论体系进行了总结和概括。笔者搜集和查阅了大量的国内外文献和资料，并进 行了大量的文献阅读和翻译工作，对国内外研究个人住房抵押贷款提前还款风险 的文献进行了梳理和评述，尤其对国外有关实证研究的方法和过程进行了特别关 注。文献研究的结果，为本论文在第四章的实证研究奠定了坚实的基础。 在第四章中，本论文进行了实证研究。实证研究的方法包括访谈和抽样调查。 通过访谈了解我国商业银行个人住房抵押贷款对提前还款的管理方法、管理手段 以及银行从业人员对提前还款风险的认识和了解。在访谈的基础上，进行抽样调 查，按照需要的变量搜集数据，确保调查数据能满足本研究的需要。在统计工具 选择上，笔者选择了s p s s l 6 0 和e x c e l 2 0 0 0 两种统计软件。 2 比较分析和历史分析的结合 论文合理运用了比较分析法。对国外个人住房抵押贷款提前还款风险管理措 施和方法的比较，提前还款几种常用管理方法之间的比较等，都体现了比较分析 法的思想。比较分析法的合理运用，有利于问题研究的深入。 本论文中也运用了历史分析方法。第三章中详细分析了我国金融机构在提前 还款风险管理上的历史和现状。历史分析法的合理运用，有利于为现实研究提供 时间参照。 3 数学和经济学分析的结合 现代经济学的一大显著特点是数学在经济学中的大量运用。数学自身的完备 性和严密性，决定了它在经济学理论研究中的独特优势，如经济学的假设条件用 数学语言可以描述得更清楚，经济学推理借助数学的数理逻辑可以更严密和不容 易犯错误；数学在经济学中另一个重要应用是在实证研究上，数学和以数学为基 础的统计方法的运用，一方面有利于信息的挖掘，另一方面有利于增强实证研究 的一般性和系统性。在肯定数学在经济学研究中作用的同时，也不能片面夸大数 学的作用，研究经济问题最重要的是经济理念，数学只是一种有效的工具。 本论文中运用了大量的数学和经济学分析，并将两者很好地结合起来。在进 行实证研究时，论文中大量运用了数学模型、数理推导和统计软件。同时，考虑 到本论文毕竟是金融学论文而非数学论文，研究的是金融问题而非数学问题，所 以对模型中变量的经济含义和经济假设均做出了相应交代，对模型推导出的结论 的经济意义也出了具体的阐述和经济分析。 1 3 2 研究框架 本文各章节所要解决的问题和研究框架安排如下： 第1 章，绪论。本文首先剖析了我国个人住房抵押贷款的发展缘由和运行的 实际状况，提出本文所要研究的问题我国商业银行个人住房抵押贷款提前还 款风险控制研究。接着针对论题，广泛查阅国内外学者关于个人住房抵押贷款提 8 硕十学位论文 前还款风险的研究成果，回顾了当前提前还款风险研究中的一些实证方法和模型， 最后提出了本文的研究方法和研究框架。 第2 章，个人住房抵押贷款提前还款风险的理论基础。本章首先从研究当前 我国个人住房抵押贷款实际运作状况出发，提出所要研究的提前还款风险问题， 对几个贯穿全论文的重要概念进行解析，然后分析了影响个人住房抵押贷款借款 人提前还款的动机，最后总结了个人住房抵押贷款提前还款风险管理的国际经验， 这对本论文实证研究在变量选择和管理对策上具有重要借鉴意义。 第3 章，我国现阶段提前还款风险管理现状。本章首先介绍了我国个人住房 抵押贷款提前还款的现状，然后对我国目前商业银行采用的个人住房抵押贷款提 前还款管理模式进行了分析，最后说明了我国商业银行提前还款风险管理存在的 主要问题。 第4 章，个人住房抵押贷款提前还款风险的实证研究。首先，在借鉴国外同 类研究的基础上，在模型选择上，主要选择了国外研究采用较多的因子分析和判 别分析。其次，结合我国商业银行的信贷档案资料信息，迸行变量选择和量化。 最终从调查资料中选择1 9 个自变量作为进一步分析的基础，变量量化主要借鉴国 外同类研究的量化方法，对非刻度变量采用虚拟变量表示。然后对研究样本的来 源进行说明以及变量描述性统计分析，抽取9 个因子进行因子分析，用判别分析 模型对样本进行回归，建立判别函数，并利用判别系数对因子变量进行加权以区 别不同因子对个人住房抵押贷款提前还款风险的贡献性大小，最后对判别分析的 结论进行说明和讨论。 第5 章，我国个人住房抵押贷款提前还款风险管理。从商业银行的角度，结 合国外管理经验和本论文实证结论，针对目前存在的问题，从管理理念、管理技 术、管理方法和流程等多方面提出对策。 9 我国个人伟虏抵押贷款提前还款风险管珲研究 第2 章个人住房抵押贷款提前还款风险管理理论基 础及国际经验 2 1 个人住房抵押贷款及其提前还款