北京远洋天地居住区产品后评估报告

远洋天地居住区产品后评估报告 远洋天地居住区分为三区：远洋天地一期、远洋天地二区、远洋天地三区，2000 年 3 月远洋天地一期正式开工， 2004 年底远洋天地三区竣工交付 ，总建筑面积 54.3 万平方米，其中地上建筑面积 44 万平方米，地下建筑面积 10.3 万平方米， 建筑形式有板楼和塔楼， 住宅 户型 销售面积 从 60 平方米到 200 平方米，户型总数将近 100 种。从远洋天地一期到二区、三区的 开发 过程中，对产品设计的认识和控制也 逐步提高和形成系统， 每期在总结之前工作基础上加以改进。 现通过对远洋天地居住区开发过程中的问题进行分析，重点 在于提出解决问题的思路，并 力图 形成产品设计的工作模式，适应项目开发的 需要 。 一、 关于产品设计的过程。 产品设计的过程： 产品 定位 和 细化、 产品 设计、 产品营造 、 调整 优化 。 过程中的 控制 节点：设计任务书、审图要点、专业方案、优化专题报告、产品说明书。 设计任务书做为整个设计工作的总纲，在理解项目定位的基础上加以技术化和明确，指导整个产品设计过程；审图要点 明确 各个阶段做为开发商产品设计 所关注的方面， 使各专业的工作有的放矢；专业方案的分阶段提出，使 设计组和各专业形成程序性的互动，保证 设计工作有条不紊 ；优化专题报告使产品设计 在 保证整体思路的前提下，分专业、分专题进行优化，并对主要的优化以报告的形式加以评价和确定 ，同时也是产品设计调整的依据 ；产品说明书做为产品设计和 销售接口的主要载体，使产品设计成果分阶段加以固化，明确上一阶段工作成果，同时做为下一阶段工作的基础。 远洋 天地居住区的设计过程，上述控制节点基本有所体现，但尚未形成系统。在以后的项目开发中，不管是 居住产品或公建产品，其过程类似，控制节点类似 ，在各个阶段工作节点的落实上， 需要形成工作程序并制度化 。 二、 关于 产品设计的原则 。 1、 产品定位的明晰。 甲方对产品的把握，基础是产品设计 开始前的定位思想。甲方要把握的是要做 什么 类型 /性质的产品 （办公、普通住宅、高档公寓、酒店或酒店式公寓、商业类型等）、什么档次的产品、 有什么特点 /卖点的产品、 基本成本预算控制和销售价格规划。设计单位的主要作用是帮助甲方实现产品的设计，虽然通过互动可以帮助甲方完善对产品的构想，但并不能替代甲方做产品的规划。甲方的这种产品规划，不但体现在设计前提和设计过程，对后期产品营造过程及营造过程中的产品调整与完善也是一个基本的指导思想。 远洋天地居住区的三个组团档次不同，一期板楼档次较高，二区塔楼相对档次较低，三区塔板结合 档次居中，但由于开盘顺序不同、设计时间不同和售价不同，档次上三区最高，相对对产品配置的把握也有所不同。 在 远洋天地一期 中，54#楼相对于其小户型的定位与售价，配置偏高 ； 59#楼与其他板楼的档次相距较大 。 2、 重视设计任务书。 设计任务书是从定位到设计开始的一个节点，对定位是一个梳理、细化和确定，对设计是一个基础的开始，重视设计任务书的编制，可以使甲方形成对产品的核心纲领，起到凝聚各专业的作用。应该说，远洋天地居住区各期的设计任务书并不完善，编制水平也不高，还起不到指导各专业对产品把握的作用，在设计过程和营造过程中 ，各专业对产品建立不起一个形象的模型。 不同阶段的任务书深度不同，一般概念设计阶段的任务书往往带有规划尝试或特殊的考虑；方案设计的任务书是产品定位的总纲，充分体现产品的市场定位；初步设计任务书是产品各专业系统的细化，也是成本控制的关键阶段；而施工图设计任务书则是细节的确定，包括对工艺的把握和材料的确定。各阶段任务书如果把握到位，则产品设计就有了基本的保障。 3、 功能 、品质、成本的最佳结合 。 开发商的产品，最终面对的是客户，而不同客户对产品的不同方面的敏感性是不同的。对于普通住宅用户而言，最关心的是自己花钱买的那 一亩三分地是否好用， 而建筑立面、景观等等则是在这个大前提下才会去关心的 ， 因此设计中一定要以 满足 功能为原则， 力求功能和形式的统一 ，把握好产品最基本的要素。远洋天地一期在这一点上有过教训，立面设计和平面设计有冲突，出现落地窗外有墙的情况，客户对此并不会因为立面美观而接受。 而对于开发商而言，品质体现品牌，成本直接关系效益。 产品的设计和优化，一定要同时站在开发商角度和使用者的角度上去优化，在功能、品质、成本三方面寻求最佳结合点，而不是简单的某一方面的考虑 ，在这一点上做得突出，才真正体现产品设计的水平 。 远洋天地居住 区的散热器 和户门 ，在设备选型的时候，除了 控制成本外，还特别关注外观的品质，三个组团下来， 从物业反映的情况，换散热器的情况很少，也验证了客户的肯定。 反面例子， 59#楼供暖系统的设计 没有分区， 内区的卫生间也 没有布置散热器，这并没有违反相关设计规范， 在建造过程中，为避免卫生间温度太低，为提高使用舒适度，对系统进行改造，增加了卫生间散热器，交房后，出现楼座上下供暖温度不匀， 在 2003 年对供暖系统进行改造。 4、 产品 设计思想主导。 项目开发过程要以 产品 设计 思想 为主导，这并不意味以设计专业为主导，设计专业是设计工作的职能部 门，牵头设计工作，起到统一和完善设计思想的作用，但不能替代各专业把握所有的设计 ；也不意味以设计师为主导 ，设计师只是开发商借以实现其产品规划的专业团队，其思想和考虑与开发商并不在同一角度和层次 。各专业在产品的设计过程和营造过程中，应贯穿设计思想为主导，参与到产品的设计过程，并将在设计过程中形成的对产品的把握延续到产品的营造过程。在产品的营造阶段，围绕产品定位和设计成果，在工艺、材料、设备等方面实现产品规划。 产品设计思想的主导，同时也是各专业 协同工作的前提。在项目开发中，各专业各自为政的情况时有出现。在远洋天 地一期毛坯房中，出现了卧室床和强弱电插座、 散热器冲突。 在实际工作中，建议以产品说明书的方式分阶段对产品进行描述，同时加强专业间的程序性沟通，使各专业建立产品模型，在这个模型下开展工作。 具体在住宅中，可以以户型平面布局为 基础，各专业 进行综合。三区精装修采用了这个方式，在完成精装修初步设计后，所有专业在一起对每个户型进行综合，同时专业间相互提问题和建议，收效甚好，交房过程中基本没有出现户型内功能方面的问题。 另外，样板间的作用也需要引起重视， 就远洋天地居住区的经验， 不管是毛坯房还是精装修房，有条件一定要做样板间， 毕竟图纸上的产品在每个人脑子中建立的模型会有所差别，通过样板间可以很好的解决这个矛盾。 三、 关于定位 。 1、 产品的档次。 同一区域或同楼座中产品的档次在开发过程可能会随着市场变化而调整，但总的来讲，在产品定位中，产品的档次应该是统一的，否则高档产品会因为低档产品的存在而受影响，而低档产品因为高档产品的存在而提升的效果并不明显，且这种效果给开发商带来的好处几乎可以忽略。同一区域产品档次上就低不就高的客观现象值得借鉴。远洋天地一期的 54#楼为东西向板楼，基本都是 70 平方米以内的小户型，同区域其他南北向板楼都是 120 150 平方米的两居或三居，由于户型定位的差别， 54#楼和其他楼座在档次上明显有阶梯，但由于同区域的板楼关系密切， 54#楼在自身经济效益不明显的同时，对其他楼座在日照、视线、庭院空间等方面形成了很大的影响。类似的情况，也出现在 有 海王星户型 的 楼座上 ， 海王星位于楼座顶部，和普通住宅的定位相差较大，对设计的要求比较多，但数量很少，为了保证标准户型，海王星的个性化设计没有得到充分的考虑，同时同楼座其他住宅的档次也使海王星成为穷人堆里的富人，地位相当尴尬 。 另一种 引起注意的情况是同一楼座毛坯房和精装修房共存的情况，这种情 况会造成后期入住后，毛坯房装修对精装修房的影响， 尤其顶层有毛坯房的情况下，电梯的管理是个重点。 2、 户型多样性。 户型的规划实际上和产品档次是相关的，同一档次的户型，产品线不会太长。高档的一居和高档的三居面对的客户肯定有很大差别，不同档次户型存在同一楼座或同一区域，其相互影响和 上述 不同档次定位的相互影响是类似的。 从销售角度而言，户型的多样性虽然提供了更多的选择和更多的适应性，但也带来更多的销售风险。如果对目标市场和目标客户的定位明确的话，应该说户型多样性是没有必要的。 另一方面，户型多样性在设计和营造上也带来 许多问题，如果户型多样性出现在楼座竖向设计上，难免卫生间和厨房等功能空间出现错位，在户内出现管道转换，影响了户内空间。另外，户型太多使情况过于复杂，投入同等精力下，对单个户型的研究就不会太深入，难免会有考虑不周的地方。与其如此，不如把户型尽量统一 ， 然后针对每个户型研究彻底 ，突出标准户型的设计 ，保证主力产品的质量 。 远洋天地一期八栋板楼涉及户型超过 20 种 ， 二区 73#、 75#楼户型超过 15种，且在竖向上分为多 段，户型变化太大，给设计和施工带来很多问题。在销售上仍然是主力户型比较为市场所接受，非标户型并没有起到亮 点的作用。 一期非标户型问题，也体现出在产品设计过程中的 整体产品品质和 细节 没有控制力度，如一期边单元的 R 户型， 弧形窗处结构按常规设计，出现 1 米高的梁，使户型三面采光的优势荡然无存，反而不如标准户型单面采光的落地窗效果。 顶部复式户型的平台设计，没有充分考虑楼下卫生间、厨房的管道出屋面情况， 造成 平台难以使用，使销售卖点成了交房的纠纷焦点。 四、 关于规划。 1、规划设计思想的贯穿。 现在开发的项目，基本上都是以组团或小区为单位，很少有以单栋楼座为开发单位的，尤其体现在住宅产品上。在这种情况下，规划设计思想的一致性，对整 体产品的把握尤其重要。规划设计是所有设计的开始，规划设计不只是建筑物的布局和建筑物内部的设计，同时也需要考虑交通、景观、市政等的设计。在规划设计中，应该注意整体设计思想的把握和提炼，做为整个设计过程的指导思想。在后期的设计中将这种指导思想进行贯穿和调整完善，避免建筑设计和室内设计、景观设计、标识系统设计、夜景照明设计等的脱离和违背，保证整体产品的同一性。 远洋天地在整体产品的把握上没有很好的贯穿，景观、市政、建筑等专业设计有各自为政的现象，有些方面甚至形成相互影响。如各区建筑风格没有统一设计元素、商业门口出 现树木、夜景照明没有考虑、市政影响景观等。 2、面积规划。 在设计工作中往往对地上面积的规划比较重视，而忽视了地下面积的规划，尤其住宅，由于一般采用剪力墙结构，造成地下空间难以使用，如果在设计中没有考虑地下空间规划，后期会造成很大的面积浪费，同时开发商也会留下大量的地下不良资产。 这种规划有两个层次，一是对空间如何使用，有了使用的想法，才有相应的设计考虑；二是空间如何更好的使用，例如地下车库的柱距，机械停车和单层停车的要求是不同的。 这个问题在远洋天地一期 尤其突出。由于远洋天地一期为剪力墙结构的板楼，地下面积 比例较大。 地下二层和车库相连，相对而言使用较有条件，而地下一层则形成了很大的浪费，主要是交通问题没有解决。 住宅地下面积的价值较低，如果在项目设计前期没有考虑地下面积的利用问题，则地下面积就形成了完全的浪费。在远洋天地三区，针对地下面积进行专题讨论，把原设计中的地下轮廓收缩，避免无畏的浪费，同时统筹地下空间，尽量使地下面积成为公摊、设备用房、车库、人防、物业用房等，这个经验同样也应用在远洋天地五区。 3、容积率的考虑。 容积率的增加，可以摊薄土地费用，从这一方面讲是和经济效益直接挂钩的。但容积率的增加同时也会 带来产品档次的降低，增加到某种程度，经济效益不增反降。追求容积率不是开发商目的，追求经济效益才是开发商的目的所在。因此，容积率的把握，应以经济测算为前提。反思远洋天地一期 54#楼，该楼面积的增加给项目经济效益带来的影响不是积极反而是消极，就是一个例子 。 54#楼本身利润不高， 为东西朝向，和南北朝向的 53#、 55#、 56#楼形成“ E”字型布置，同时 由于其存在，使 53#、 55#、 56#楼的西侧没有形成边单元，同时对该三栋楼西侧的景观、采光、视线等造成影响，降低了售价。从这两个方面而言， 54#楼的面积增加，反 而减少了利润。 五、 关于结构 1、 结构选型 。 应该说，住宅在结构选型方面的问题是不太突出的，因为住宅一般会采用剪力墙结构，即使塔楼，也是剪力墙筒体结构， 避免了客户后期装修中处理框架结构带来的梁、柱阴阳角问题， 提供客户 优良的室内空间 和净高 。 远洋天地居住区只有 61#商务楼采用了框架剪力墙结构 ，以适应办公的 大开间 需要 。 但在有大型底商的住宅中，结构选型则是一个需要关注的问题，解决商业和住宅对不同结构形式需要的矛盾。 远洋天地二区 73#、 75#楼首层和二层为配套建筑，设计中未做结构处理，这对于其特定的用途而言是合适的，但如果 做为推向市场的产品，其平面有相当的限制，利用率较低。 一般的做法是商业采用框筒结构，在商业顶层进行结构转换，住宅采用剪力墙结构，但在高层住宅中，随着结构规范的更新，对结构转换的要求也有所提高， 在成本方面增加的费用值得关注。 而超规范的 专家论证的要求，可能对本来就紧迫的设计周期造成影响。所以对于此类产品应提前加以关注。 2、 结构的主导地位和从属地位 。 结构做为 建筑的骨架，其安全性能是一点都不能打折扣的，在安全方面，结构处于主导地位。国家规范对这一方面也充分重视，在结构安全性储备方面，也有相当的余量。 但也由于结构的安全 主导地位，往往在设计中结构偏保守，不管是基础处理还是结构尺寸、含钢量等 。 从开发商角度出发，结构的安全性和节约是一个必须处理的问题。 从产品角度而言，结构却往往会和 效果和功能实现 产生矛盾 。 结构优化的过程，应该贯穿产品设计全过程， 在方案设计中，让结构工程师充分介入，在前期尽量确定结构尺寸，并使各专业做到心中有数， 提前意识到功能、效果与结构可能产生矛盾的重点部位，提前控制。 剪力墙结构形式的住宅，关键在于竖向户型转换与结构的关系、建筑要求的采光面和结构外维护的矛盾、户型平面和结构墙的结合、 梁的设计。框架结构形式的住 宅，关键在于梁的设计和设备系统之间的预留预埋。 从功能和效果角度出发，结构需要想尽办法满足需要，在这一角度上，结构处于从属地位，好的结构工程师，是把安全做为自己的份内工作，而满足功能和效果需要则是体现水平的地方。 在远洋天地一期的海王星 S 户型中，结构师通过增加 S 户型底板厚度，很好的解决了顶部特殊户型和标准户型的衔接， 基本没有对标准户型产生影响。 61#楼框架梁的预留套管，使户内设备系统可以穿梁，为客户争取更多的室内净高。但远洋天地各区的结构含钢量不均且基本都偏高， 反映在结构造价方面尚需进一步控制。 在基础处理方面 ，远洋天地 一期 59#楼和二区 A 段采用了灌注桩，二区B段和三区通过优化和专家评审的方式，采用 CFG 灌注桩，大大地降低了造价，同时在施工难度和工期方面也得到了提高， 这种优化并不是设计师 主动 提出，而是甲方思想的坚持和落实。 3、 梁的设计要慎重 。 产品设计过程中反映出来的另外一个问题是对平面设计关注，但忽视竖向的因素 ， 比如户内，往往会关注平面布局，但户 内屋顶是否有管、各个方向的梁是否一样的标高、梁的高度是否过大等。 住宅剪力墙结构系统中梁的设计在宽度上一般和剪力墙一致，基本不会有太大问题，但高度上需要注意，尤其同一空间不同梁的高差，从结构优化上，梁的高度做到最小无疑是节省成本的，但装修时有时会考虑空间效果而人为地把梁做成一样高，付出地成本更大，而且存在开裂可能，反而不如把梁的高度统一。 而在框架结构中，梁的设计一定要考虑穿管的情况， 前期设计预留预埋充足，甚至可以多余点，避免后期穿梁的情况出现，因为这种情况是结构设计师很避讳的，一般都会要求进行结构加固。 另外，框架结构中，所得的净高经常收到梁底标高的限制，尤其公共部分，由于 管道较多，许多情况下管道需走梁底，这种情况下对走廊与核心筒连接处 过梁 等关键点 要充分注意 ，避免出现瓶颈。 4、 梁板柱结构 和 板柱 结构 。 这两种结构形式的选择 ，主要是在 车库的设计上。 远洋天地一期采用板柱结构， 二区和三区采用梁板柱结构 。总的来讲，板柱结构对层高比较有利，而梁板柱结构对造价有利，采用何种方式，需要看车库的具体设计而定。 六、 关于成本控制 。 公司在 2003 年强调客户意识， 2004 年强调成本意识， 2005 年强调效益意识，今年强调品质意识，随着意识的提高，对成本控制也有不同阶段的理解。 成本控制不只是 省钱，而是赚钱。产品设计中的成本控制， 是要把钱花在刀刃上，创造更好的设计亮点，提高产品品质，从而提高产品竞争力，甚至因此 而提高售价 ；而在不满足功能需要和效果需要的前提下，花一分钱都应该考虑是不是有价值。另外需要考虑对成本影响的是后期物业管理的便利性。 如前所述，在结构上，经常有成本浪费的情况出现，这一方面是需要花精力去做好的。记得在学校时，一位老教授曾经调侃说过，最优秀的结构设计师所设计的作品，不是什么情况下都塌不了 ，而是不该塌的时候不能塌，不得不塌的时候不能不塌，否则不是不安全，就是保守过度 。 这一方面，远洋天地居住区在基础结构设计上做得工作比较多，成果也比较突出，但在含钢量的控制上还有很多改进的余地。 远洋天地二区 73#、 75#楼的橱柜为纯进口，三区在精装修设计过程中，对橱柜进行分析，关注产品的最终效果，以功能实现为重点，台面材料使用了最好的品牌“杜邦可丽耐”，并对橱柜功能设计加以关注，在成本低于二区的情况下，取得了较好的效果 ，同时也为后期 维修创造了较好的条件 。 七、 关于分期开发和以变应变的思路。 远洋天地的开发具有 分期滚动开发 和 节奏快 的特点， 这个特点是大局所使 。基于这个特点，各方面的工作也相应体现出 应变的特点。 对于分期开发，在产品设计中需要特别注意总体设计的把握，也就是前述规划设计思想的贯穿。 在区域开发之前，在建筑规划、市政 等方面均需有统一的思路，在前期开发中为后期开发预留条件。 尤其市政的水、电、气等，项目开始时要对后期的路由、用量等充分考虑，创造条件。在确定分期开发的顺序后，相应对建筑规划中的市政配套进行考虑，尽量避免过多的临水临电建筑，避免浪费。 快速的开发节奏，使开发流程不可能完全理想化，这就要求工作中有相应的对策，否则将造成很多浪费，甚至前期工作限制和影响后期工作。无论是针对分期滚动开发还是节奏快的情况，以变应变的思路都是卓有成效的。 例如在 61#楼底商的设计中，设计时底商具体做何用途没有明确，也不可能等到明确后再设计 ， 在综合考虑商场、餐饮、办公等可能后，确定商业设计空间满足商场需要，水电条件满足餐饮需要， 同时除消防系统不得不到位外，水、暖、电系统均具备系统条件而不做末端设计， 使产品具有很大的适应性， 同时也 向销售 明确该产品的局限性，象洗浴等是不具备功能的。 前期不多的投入，避免后期大量的改造。 在 61#楼业主入住后的 装修方案讨论中，明显减少了开发商很多配合的工作量，也基本没有什么 改造工作量 。 类似的，在工作前提不是很明确的情况下，需要考虑多种可能，并适当的为各种可能创造一定的条件，明确可以做什么，不可以做什么，保证后期工作的 顺利进展，也保证后期工作不会做无用功。 远洋天地一期基于工程形象需要，在施工图尚未完全展开时进行底板施工，但在电梯底坑上条件预留不足，造成所有电梯没有到达地下二层车库，给后期使用带来很大不便。 反思此事，前期施工如果考虑充分，预留条件实际上不需太大代价。 八、 关于设计管理 1、以最终效果为衡量标准。 产品各方面的优劣，应以最终效果来决定。最终效果包括功能实现和直观的表面效果。在某一点上再好的设计，如果不是客户想要的，如果和整体效果不统一甚至脱离，也不能体现出设计的水平。 2、各专业设计的协调。 住宅中的专业设计相 对简单而且成熟，但在细节上要求更加苛刻。各专业的设计，应有一个基础。就住宅而言，应以充分考虑后的户型室内平面布置为基础。同时在此基础上重视综合工作，避免各专业的相互影响，尤其是户内水暖专业和电专业、户外市政和景观、建筑的综合、竖向的综合等。 远洋天地居住区表现出来许多专业设计的接口上容易出问题的地方，在毛坯房中，各专业的终端位置有时出现矛盾，如强弱电插座和暖气片位置重叠、卧室暖气片和床位置冲突等，在精装修房中，终端位置不合理的问题也存在，这一类的问题出现，有设计院内部专业协调的问题，但对于开发商控制产品质量 而言，也是需要特别关注的。室内外设计接口上，在建筑和景观、市政的高程接口上、室内外管线接口（包括建筑屋顶排水和市政、景观的接口）上是需要加以关注的点，按照规划设计思想贯穿的原则，应该以先行的建筑设计为基础，指导后期的景观和市政设计，同时建筑设计在规划过程应充分考虑后期设计的合理性和可行性。 远洋天地一期的竖向设计有其特点，组团内的高程比组团周边道路高约 1.5米，规划的考虑是使组团独立，并保证客户的隐私性，在大居住区中营造良好的小居住庭