（环境科学专业论文）城市经营性建设用地供应量预测方法研究——以成都市中心城区为例.pdf

应量预测方法的角度，探讨城市经营性建设用地供应量的科学预测，为城市政 府及土地管理部门制定年度土地供应计划提供参考。本文在比较分析了国内外 在城市土地利用、城市土地空间扩展以及城市土地供需关系研究的基础之上， 从城市经营性建设用地供应量的诸多影响因素以及城市经营性建设用地供应量 变化规律两方面着手，分别采用逐步回归分析模型和灰色预测模型，以成都市 中心城区为研究区域，对未来几年城区经营性建设用地供应量进行预测分析， 通过对预测方法、过程及结果的对比，分析了两种预测方法各自的优势及不足， 并针对城市经营性建设用地供应量预测的特点提出两种预测模型的应用建议。 关键词：城市经营性建设用地供应量；预测方法；逐步回归分析；灰色预测 o nt h em e t h o do f f o r e c a s t i n gt h eq u a l i t yo f f u t u r e l a n ds u p p l yo fu r b a nm a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n d t a l 【i n gu r b a nc e n t e ra r e ao fc h e n g d uf o re x a m p l e m 砌o r ：e n v i r o n m e n t a ls c i e n c e p o s t g r a d u a t e ：m al i t u t o r ：z h o u i e - m i n g a b s t r a c t ：w i t hr a p i dd e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o np r o c e s s ，u r b a nn e e d sm u c hm o r e l a n d i ti sai n e v i t a b l ec h o i c ef o rt a k i n ga d v a n t a g eo fl a n dr e a s o n a b l yw i t hh i g h e f f i c i e n c y a n dr e a l i z i n gt h es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t o fl a n dt o s e t u pt h e s c i e n t i f i c a l l ym e c h a n i s mo fu r b a nl a n ds u p p l yt h r o u g ho v e r a l lr e g u l a t i o na n dc o n t r o l o fg o v e r n m e n t h o w e v e r , t h e r ee x i s tm a n yp r o b l e m sa st oc u r r e n ti m p l e m e n t e d m e c h a n i s mo fu r b a nl a n ds u p p l y , t h eq u a n t i t yo fu r b a nl a n ds u p p l yl o s e sc o n t r o l ，t h e s t r u c t u r el o s e sb a l a n c e ，t h et e m p o r a ls e m e n so fu r b a nl a n ds u p p l ya r en o t a p p m p r i a t e ，t h e r ei sd e f i c i e n c yi nt h eg u i d a n c eo fs p a c ed i s t r i b u t i o n ；m a r k e to r d e r n e e db er e c t i f i e d ，m a n a g e m e n to fg o v e r n m e n ti sn o tp e r f e c t , t h e r ei sd e f i c i e n c yi n l a n ds u p p l yp r o g r a m ，t h es u p e r v i s i o no fl e g a l s y s t e mi s n o tp e r f e c t ，a n ds oo n r e a s o n a b l el a n ds u p p l ys h o u l dt a k et h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta sg u i d a n c eo n t h e b a s i so ft h et h e o r i e so fl a n dr e n ta n dp r i c eo fl a n d ；i ts h o u l d f o l l o wl a n d s u p p l y d e m a n dr e l a t i o n sa n da i ma tt a k i n ga d v a n t a g eo fl a n ds o u r c ea n ds u p p l y u r b a n ! a n di nap l a n n e dw a ys t e pb ys t e ps oa st or e a l i z et h es u s t a i n a b l eu t i l i z a t i o no f l a n ds o u r c e ；i ts h o u l dp a ym u c ha t t e n t i o nt ot h ec o m b i n a t i o no fs u p p l yl e v e l ，s u p p l y s t r u c t u r e ，s p a c e t i m ec o n f i g u r a t i o no fu r b a nl a n d ；a l s o i ts h o u l dr e a l i z et h e s y n t h e t i c a l l yd e v e l o p m e n to fe c o n o m i cb e n e f i t s ，s o c i a lb e n e f i t so fu r b a nl a n d ，a n d e s a r en o to n l ys t a b l ed e v e l o p m e n to fe c o n o m yb u ta l s op r e s e r v i n gv a l u a b l ea m b l e l a n ds o u r c e t h em a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n dm a i n l yc o n c l u d e sv a r i o u sl a n du s e df o rm a n y f i e l d ，s u c ha sc o m m e r c e ，o f f i c e ，f i n a n c e ，t o u r i s m ，e n t e r t a i n m e n t ，c o m m e r c i a l h o u s i n g a m o n gu r b a nc o n s t r u c t i v el a n d ，i ti sl a n du s et y p e sw h i c hi sq u i t es e n s i t i v e t ou r b a ne c o n o m i c a ld e v e l o p m e n t ，a n da l s oo n ew h i c hs h o wt h e s h a r p e s t s u p p l y d e m a n dc o n t r a d i c t i o no fu r b a nl a n d ，a n dm a i nt a r g e to fp o l i c ea d j u s t m e n t a n dc o n t r o lo fg o v e r n m e n t sl a n ds u p p l y s c i e n t i f i c a l l yp l a n n i n gu r b a nl a n ds u p p l y i sa s k e df o rr e a s o n a b l ed e f i n i t i o no fu r b a nm a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n ds u p p l y h o w e v e r , c u r r e n ts t u d i e s u s u a l l yp l a c eg r e a te m p h a s i so nf o r e c a s t i n gd e m a n d q u a n t i t yo ft h em a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n d ，w h i c hc a n tm e e tt h en e e do fo u r s o c i a l i s mm o d e r n i z a t i o nc o n s t r u c t i o na n dt h es u s t a i n a b l eu t i l i z a t i o no fl a n ds o u r c e t h i st h e s i st r i e st oe x p l o r et h es c i e n t i f i c a l l yf o r e c a s to ft h eq u a n t i t yo ff u t u r e l a n ds u p p l yo fu r b a nm a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n d ，a n ds u p p l yr e f e r e n c ea n n u a ll a n d s u p p l ys c h e d u l eo fm u n i c i p a ll a n du t i l i z a t i o ns oa s t or e a l i z et h es u s t a i n a b l e u t i l i z a t i n no fu r b a nl a n ds o u r c ef r o mt h ep e r s p e c t i v eo fm e t h o do ff o r e c a s t i n gt h e q u a n t i t yo ff u t u r el a n ds u p p l yo fu r b a n t h et h e s i si sb a s e do nt h es t u d i e so fu r b a n l a n du t i l i z a t i o na th o m ea n da b r o a d ，u r b a nl a n de x p a n s i o na n dt h er e l a t i o no fu r b a n s u p p l y d e m a n d i ts t u d i e sf l o mt w op o i n t s ，v a r i o u sf a c t o r si n f l u e n c i n gt h eq u a n t i t y o ff u t u r el a n ds u p p l yo fu r b a nm a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n d t h i st h e s i s ，t a k i n gt h e u r b a nc e n t e ra r e ao f c h e n g d u a s s t u d yt a r g e t ，m a k e s ad e t a i l e d a n a l y s i s o f f o r e c a s t i n gt h eq u a n t i t yo ff u t u r el a n ds u p p l yo fu r b a nm a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n d t h r o u g hi m p l e m e n t i n gl i n e a rr e g r e s s i o nm e t h o da n dg r e yd y n a m i cf o r e c a s t i n gm o d e l t h r o u g ht h ec o m p a r i s o no ft h e s em e t h o d s ，p r o c e s sa n dr e s u l t ，t h ea u t h o ra n a l y z e s a d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so ft w om e t h o d s ，a n dp u t sf o r w a r dp r a c t i c a ls u g g e s t i o n o ft w om o d e la c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e r i s t i c so ff o r e c a s t i n gt h eq u a n t i t yo ff u t u r e l a n ds u p p l yo fu r b a nm a n a g i n gc o n s t r u c t i v el a n d k e yw o r d s ：t h eq u a n t i t yo ff u t u r el a n ds u p p l yo fu r b a nm a n a g i n gc o n s t r a c t i v el a n d ；t h e m e t l l o du s e df o rf o r e c a s t i n g ；g r a d u a lr e g r e s s i o na n a l y s i s ；g r e yf o r e c a s t i n gm o d e l 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 1 绪论 城市土地是城市中虽宝贵的资源，也是不可再生和有限的资源。为了保护 和集约高效合理利用城市土地资源，对城市土地的开发和利用实行计划管理， 土地管理法第2 4 条明确规定：“各级人民政府应当加强土地利用计划管理， 实行建设用地总量控制”。 我国受传统的计划经济管理体制的影响，在土地国有的产权制度和政府行 政权代理产权的计划配置的模式下，我国土地供给采取的是一种依靠少数决策 者的意志“自上而下”、以行政手段而不是市场手段调控土地供应的集权决策 机制，国家虽然通过各级土地利用总体规划规定了全国和地区的建设用地的供 给数量，誓对这种约束给予了法定地位，以体现土地资源( 尤其是耕地资源) 的稀缺性和不可再生性。但在实际应用中，土地供应数量确定的不科学性，导 致政府制定的土地供应计划不能真实反映土地市场的供求关系，各级政府部门 为实现经济发展目标的“实际”需要就会机动地调节甚至随意变动土地供应数 量，致使土地供应计划失效，城市土地供应总量失控，这一点在城市经营性土 地利用中体现得尤为明显。 充足而稳定的土地供应是城市发展的必要保障，并且土地供应在城市化进 程中起着重要的指导作用。而经营城市土地的关键和基础是在经营城市中对商 业、办公、金融、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地实行供应总量的控 制和用地结构的优化，加强经营性用地计划管理，从而加快经营城市和城镇化 的进程，实现城市资源的有效配置及其效益的最大化，实现全面建设小康社会 的战略目标o ”。 1 1 有关概念的界定 1 1 1 城市土地 从广义上看，城市土地是城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间 总称。从行政区域上来划分，城市土地有城市建设用地、外延扩建区域和城市 行政区域内的全部土地三个层次。从狭义上看，城市土地是指城市市区及城市 建设用地，其土地上人口密集、建筑稠密、生活设施比较齐全。 壁史丝笪丝堡堡旦些堡壁墨塑型垄鳖旦壅二型堕墅堕! ：堂苎垦垄型 作为城市经济活动载体的城市土地，与农业用地、林业用地相比，由于城 市经济活动的特点，又有其独有的特性。1 ：位置的极端重要性；因为城市区 域内活动的一个突出特征是人员流动和直接而经常的面对面接触的必要性对区 位决策的重大作用。城市土地利用的不断高度集约化：城市经济的发展与人 口的增加，引起对城市土地需求的上升，从而导致城市土地价格的不断上涨。 高价的城市土地迫使人们不得不高度集约利用土地。位置对交通运输的依赖 性；改变土地用途的高成本费用；数量上的绝对扩张。由于人口的集中以 及城市的日益发达，城市土地的需求不断增加。尽管土地的集约化利用在一定 程度上满足了需求的增加，但对于发展中的城市来说，城市土地面积的向外扩 张仍然不可避免。 城市经济是由工业、商业、交通运输、教育卫生、居民、城市生态等经济 系统组成的多层次的经济大系统。而城市土地是城市存在和发展的载体，是城 市功能发挥和经济活动的基础，首先，城市土地是各种经济活动的运行空间； 第二，城市土地是居民居住生活的基本空间；第三，城市是工业、商业、科教 文化事业等的中心，城市土地在空间上是国民经济宏观大系统中各个地域分系 统的中心，同时也是影响其周围地区的辐射源：第四，城市土地在交通运输网 络中的合理利用，将关系到城市如何发挥好承接、转运货物产品的功能以及整 个国民经济的运行；第五，土地是城市生态经济的基础，在城市土地上进行的 一切经济活动，都在城市生态经济链上相互联结、相互影响。尤其在工业化和 城市化进程中城市土地变得更加稀缺，土地的重要作用更是其他任何要素所不 可替代的“”。 城市经营性建设用地，主要包括城市土地中为商业、办公、金融、旅游、 娱乐、商品住宅等各种经济社会活动提供运行空间的各类建设用地，是城市建 设用地中对城市经济发展反应最明显的用地类型，同时，也是城市土地供需矛 盾最尖锐的用地类型。因此，科学合理的供应城市经营性建设用地，是经营城 市、经营城市土地的重要任务。 1 1 2 土地供给 土地是一个自然综合体，土地供给就是指可利用土地的供给，即地球所能 提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。土地的供给通常分为自然供给 和经济供给。 2 塑立丝笪丝蕉堡旦丝堡堕量堡型查鲨旦塞= = 坠堕墅耍：生塑垦垄型 土地自然供给，是指土地天生的可供人类利用的部分。为此，土地的自然 供给又称为土地的物理供给或实质供给，它是指地球供给人类可利用的土地的 数量，这个数量包括已利用的土地资源和未来利用的土地资源，即后备土地资 源“1 。土地的自然供给是相对稳定的，不受任何人为因素或社会经济因素的影 响，在绝对意义上的土地供给在一定的地质年代内是不会增加的，因此它是无 弹性的。 土地经济供给，是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后， 成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。开发新土地、用地结构的调 整等活动都影响土地的经济供给。土地的经济供给是个变量，土地的经济供给 也是有效供给。土地的有效供给，意味着土地所有权属关系的变动。虽说，土 地的自然供给高度非弹性，但是对于某一地域内的某一特殊用途的土地来说， 其供给仍然是具有一定弹性的，所以自然供给变成经济供给后，方能为人类所 用。而在人类利用土地的过程中，随着人口的增加和经济的发展，扩大土地经 济供给的活动将持续不断地进行着，成为贯穿土地利用活动中的重要目标。 在人类利用土地的过程中，随着人口的增加和经济的发展，扩大土地经济 供给的活动持续不断地进行着，成为贯穿土地利用活动中的重要目标。土地经 济供给的增加不仅包含总量的增加，而且还包含某种用途土地随着利用效益的 提高在数量上的增长，以及一定面积土地上产出的增长。前两者是土地经济供 给的直接增加，后者是土地经济供给的间接增加。 1 2 研究背景 1 2 1 国内外研究状况 1 2 1 1 国外研究状况 土地利用是人类基本的经济活动，在经济学形成的早期，古典经济学家们 就注意到了土地利用中关于人口与土地比例关系这样一个根本性的问题，并提 出人类社会要想长久发展下去，就必须关注人口和土地资源的配比问题。土地 经济学作为一门独立的学科诞生以后，在土地利用调查的基础上，西方土地利 用研究逐渐向土地利用评价方向发展，包括土地肥力评价、生产潜力评价、土 地区位评价和土地适宜性评价在内的评价体系逐渐成熟，随后土地利用集约度、 土地资源保护的问题被提出，进入2 0 世纪8 0 年代以后，土地承载力成为土地 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 利用研究的热点，土地资源可持续利用问题也在这个时期提出。自可持续发展 思想出现后，人们就试图利用定量方法鉴别持续性，土地持续利用评价成为国 际土地持续利用研究的一个卓有成效的领域，同时，土地持续利用规划、土地 持续利用制度与管理、土地利用土地覆被变化( l u c c ) 分析，及r s 、g i s 、g p s 等空间信息技术在土地持续利用分析中的应用等也是研究的重要领域。1 。 在建设用地预测研究方面，美国林肯土地政策研究所在研究合理的建设用 地规模时，首先引入用地容量的概念，在对土地容量评价和预测时，应用g i s 把土地划分成若干类，然后采用详细调查的方法，确定未来土地利用的混合程 度和建筑密度，从而估计未来的开发量。韩国国土研究所所作的韩国城南板桥 区土地利用规划中，应用g i s 首先确定保全地域的设定，包括自然生态栖息处 和生态物质循环系统两个方面的用地，在剩余的空间内根据与上层规划的衔接， 考虑区委、交通等条件，合理安排和重用地的布局和规模。一般的，国外的建 设用地预测方法主要基于g i s 分析和详细的调查，用地规模预测与用地布局同 时进行w 。 1 2 1 2 国内研究状况 中国是一个有着悠久土地利用历史的国度，我们不难从浩繁的历史典籍中 找到关于土地合理利用方面的论述。新中国成立后，在土地利用的调查研究方 面得到了很大的进展。从2 0 世纪7 0 年代末到2 0 世纪8 0 年代初，基本上建立 了土地资源和土地利用的分类体系，到2 0 世纪9 0 年代初，开展了大规模的全 国土壤普查和土地利用现状调查。2 0 世纪末，我国学者在土地资源性质、土地 利用的生态经济系统性把握、耕地资源经济问题的研究等方面也取得了不少成 绩。随着土地持续利用及其相关研究在国内的逐步展开，土地持续利用评价一 直是国内土地持续利用研究的热点领域，受到专家学者与土地管理者的广泛重 视。同时，以“3 s ”技术为代表的现代化技术手段在土地领域的普及和运用”， 丰富了土地利用的研究手段，更支持土地利用研究向空间扩展等方向发展。 在国内，为了控制建设用地规模，建设部颁布并实施了中华人民共和国标 准即城市用地分类与规划用地标准( g b j l 3 7 9 0 ) ，目前国内大多数地方用地 预测方法单一，调查投入不足。用地预测很多情况下只是对人口和城市化水平 作一些分析研究。而在中国如此大范围的国土内按照单一标准“一刀切”，没有 充分尊重地区差异和新的社会经济发展背景，因此该方法已经不合时宜。为了 4 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 给土地利用规划提供科学的依据，合理的建设用地预测需要建立在更为科学的 建设用地供需分析基础之上。 目前建设用地需求预测研究以城镇经营性建设用地的需求预测为其研究的 一个主要方面，其中又以住宅需求预测研究最为常见。我国住宅需求预测的研 究开始于7 0 年代末期，当时所用的预测方法是传统的手工计算方法。1 9 9 0 年， 建设部政策研究中心进行了城镇住宅“八五”( 1 9 9 1 1 9 9 5 年) 和十年 ( 1 9 9 1 2 0 0 0 ) 发展预测的研究，采用了定量与定性分析相结合的方法，在典 型调查的基础上，运用灰色预测理论建立了数学模型，首次使用电脑运算。近 十年来，尤其是1 9 9 5 年以后，随着住宅建设的迅猛发展和住宅市场的逐步形成， 建设规划管理部门对城镇住宅的需求预测十分关注，住宅需求预测开始采用房 价收入比和恩格尔系数法，典型的研究成果是上海市住宅发展局主持完成的上 海面向二十一世纪初的住宅建设发展战略研究中上海市市区住宅需求预测 方法研究，该项研究中采用的房价收入比是6 ，即一套住房的合理均价为年家 庭收入的6 倍，该方法在我国被称为城镇有效需求的预测方法。在中日合作j i c a 项目分项y c e 宅需求预测方法研究课题报告中认为，住宅需求模型的构造式 应定型化，预测方法的采用、构造式特征系数的确定、对未来发展的假设，都 将以构造出的固定公式为基础，从而在已有的住宅需求预测方法综合分析的基 础上，选择了“住宅需求构造式主要变动因素假设方法”“”，其方法是以城镇 人口、城镇家庭户数、建造量等指标为主变量，以城镇化率、新建比率、新建 套数面积等指标为参数项，描述我国城镇住宅需求状况和发展趋势。目前，城 镇经营性建设用地的需求预测研究，在住宅需求预测研究的基础之上，也有了 更多的发展。在城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制定以 浙江省绍兴市为例一文中，对城市经营性建设用地需求量采用分解预测，分 别用标准规模预测和经济相关预测的定量分析方法，对城市住宅用地和商业服 务业用地需求进行了预测。在上海经营性建设用地需求的量化研究一文中， 根据上海产业政策和区域经济发展对用地需求分析影响的基础上，通过对土地 需求、土地储备与土地供应的关联分析，建立基于b p 神经网络方法和m a t l a b 的预测模型，主要研究上海经营性用地需求趋势的分析和对具体指标的细化分 析，进一步的得出土地需求总量预测。 国内在城市土地供应的相关研究始于9 0 年代中后期，当时的研究重点主要 利用总量控制、供需平衡等手段就城市土地供应机制、政策制度的完善等进行 一 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 分析。目前研究则偏向供给引导需求、垄断一级土地市场以及建立土地储备制 度等；也有针对土地供应存在的问题，提出规划管理引导、定量预测及建立土 地供应计划体系等解决途径，如施源的规划导向型的土地开发供应计划 深圳土地开发供应计划体系的建立与完善及刘卫东中国城市土地开发及其 供给问题研究中对城市土地供应问题的分析，提出了强化规划导向作用，建 立科学完善的中长期城市土地供给调控体系的对策，建立城镇土地储备机制， 形成城市土地的良性循环等，武汉大学肖启芝等人在土地有效供应模型库系 统的研究与设计中也对土地有效供应的定量化数学模型库系统的研究与设计 的思考与探索，为土地供应的定量化研究提供了更为科学有效的平台支持：或 基于相关研究分析土地供应与城市扩展形态的关系等，如李正国等人在城市 扩展模型在土地供应空间决策中的应用以深圳市龙岗区为例一文中。”， 基于相关分析和逻辑回归建立城市用地空间扩展模型，并利用人口预测为基础 的城市用地类型增长预测，构建土地供应决策支持系统，以及王冠贤等人在广 州城市空间形态扩展中土地供应动力机制的作用中研究分析城市土地供应机 制对近l o 年广州城市空间形态生长的影响。 总体而言，我国现阶段多侧重城市土地供应机制、供应政策管理、土地利 用总量控制、土地供应计划的制定、供应结构协调、土地利用效益、土地储各 制度以及城市用地空间扩展的研究。土地有效供应的模型研究中，有利用b p 神经网络模型、动态仿真与回归辅助模型对土地利用进行需求预测，利用线性 规划模型确定土地供应总量与各类土地利用分量之间的关系，基于a h p 和p c a 模糊综合评价模型进行的土地利用适宜性评价，用模糊聚类模型以实现土地利 用的空间结构优化以及模糊识别模型对土地供应控制的辅助”。在由市场角度 出发，以经济或政策手段调控土地供应与需求的数量之时，我国学者们对各类 用地的需求预测作了较多研究和探讨，而关于城市土地供应量的预测多偏向于 参考需求量的单因素预测分析来确定土地供应量。然而在市场经济背景下，尤 其2 0 0 2 年5 月9 日，国土资源部第l l 号令发布招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规定，要求从当年7 月1 日开始，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类 经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让“。因影响城市经营性建设 用地供应量的因素众多，土地有效供应的预测是面向一个关于自然生态环境、 社会、经济等各方面因素的复杂系统的研究，除了需要确定城市经营性建设用 地的需求量以外，经营性用地的供应政策和土地价格水平都直接对城市经营性 6 城市经营性建设用地供应量预测方法研究虬成都市中心城区为例 建设用地市场供求关系产生影响，同时也应考虑城市经营性建设用地土地供应 量自身的变化规律，在科学预测城市经营性建设用地供应量的基础上，合理配 置有限的城市土地资源，制定和实施城市土地供应计划。 1 2 2 存在的问题 据统计，在中国9 6 0 万平方公里土地中，全国可供开垦的宜农荒地资源仅 约3 3 3 0 多万公顷，其中4 0 一5 0 为天然草地，主要宜于种植牧草；另外，1 6 - 2 0 分布在南方山丘地区，主要适宜发展木本粮油；其余1 3 3 0 多万公顷如全部开垦， 仅可得净耕地8 0 0 万公顷。不管这部分土地能否开垦出来作为耕地，由于中国 人口众多，中国土地的自然供给也极其有限。1 。 而我国城市土地的供应，尤其经营性建设用地的供应还存在诸多问题。 据经济日报报道，国土资源部调查显示，到2 0 0 4 年底，全国城镇规划范围 内共有闲置土地1 0 7 9 3 万亩，空闲土地8 4 2 4 万亩，批而未供土地2 0 3 4 4 万 亩，三类土地总量为3 9 5 6 1 万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7 8 。由 于土地供应计划的缺失，许多城市的土地供应大多处于分散、无序、无计划的 状态。不少政府大肆圈占农民的集体土地，搞各类开发区。据全国2 4 个省区市 的初步调查结果显示，开发区( 园区) 的类型达3 0 多种，数量超过3 5 0 0 个， 规划面积3 6 万平方公里，大量开发区土地处于闲置或低利用率状态。城市发 展所需用地主要来源于政府供地和地产商供地。很多房地产开发商从政府手里 储备下了大量价格极低的土地，由此导致城市中待开发的土地总量不少，但土 地投放市场的主动权不在政府手里，这些土地投入开发的时间和数量由开发商 决定，政府无法调控。同时，由于大量无偿划拨的土地和城市边缘农村集体土 地以不规范的交易方式进入土地隐形市场，扩大了城市土地的供给来源，也造 成了政府对城市土地供应调控能力的下降。土地供应失控，一方面造成土地市 场大起大落，出现阶段性的经营性用地招标、拍卖和挂牌出让率低的问题：另 一方面，出现相互压价，无序供地的状况，甚至会出现有的为吸引投资，随意 降低地价的问题。其结果造成国有土地资产流失，既影响土地收益，又影响土 地市场的正常秩序，也直接影响经营城市的效益。土地供应总量失控、用地结 构明显失调、供应时序把握不当、缺乏空间分布的引导，房地产开发过度，大 量城市土地由于得不到有效资金的开发，造成闲置现象普遍等等，都给城市的 合理发展带来的极大的制约。急需制定经营性用地供应计划，保持土地市场供 7 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 求关系的平衡，以供给引导需求，合理的调整经营性用地的规模和结构，增加 土地的有效供给量，引导经营性用地利用城市存量土地走内涵挖潜、集约利用 土地的路子。 1 3 研究内容和方法 本文拟对城市经营性建设用地供应量的预测方法进行研究。首先由市场的 角度，在城市经营性建设用地需求量预测的基础之上，增加考虑经营性建设用 地的自然供给、产品价格、土地利用集约度、土地利用计划及规划和土地供给 者行为等因素对经营性建设用地供应量的影响，分别对选择的各影响因素进行 定量预测，并在此基础上建立逐步回归模型对城市经营性建设用地供应量进行 预测；其次，考虑到城市经营性建设用地的供应在各种因素的影响下有其自身 的发展交化规律，且供应量的影响因素中有很多随机和无序的、或是不可量化 的因素，加之我国颁布实施城市各类经营性建设用地必须以招拍挂方式出让的 政策仅仅几年，可提供给预测分析的数据也很少，因此采用灰色预测模型对城 市经营性建设用地供应量进行预测。 1 4 研究意义 ( 1 ) 改进土地供应量预测方法，力求使城市经营性建设用地供应量预测更为 科学、更能反映经营性建设用地供应量的变化趋势，不断提高经营性建设用地 供应量预测的精确度； ( 2 ) 科学合理地预测经营性土地供应量，为政府进行土地管理决策、科学有 效地调节土地供应政策制定土地供地计划、合理进行土地储备、协调土地供应 结构、合理安排土地用途、宏观调控土地价格及土地市场交易提供依据： ( 3 ) 城市建设用地的合理供应，坚持节约与开发并举、以节约为主，注重城 市土地内涵挖潜，利于提高土地利用强度，增大城内土地利用效率； ( 4 ) 城市经营性建设用地的科学预测过程中，考虑了建设用地可供应量的约 束，使城市土地的供应在规划许可的范围内，既有利于土地利用总体规划和城 市总体规划的协调，又保证了规划的权威性使各项规划得以顺利实施： ( 5 ) 持续合理的经营性建设用地供应，不仅保证城市土地市场的持续稳定发 r 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 展，更有利于稳定房地产市场，促进区域经济的持续发展； ( 6 ) 结束土地供应分散、无序、无计划的状态，合理配置土地资源，使城市 土地供应既能满足经济发展的需要，又能避免城市无度扩张带来的粮食及生态 安全，保护有限的耕地资源，实现土地资源的可持续利用。 1 5 研究区域的选择 基于资料的可取性考虑，加之成都市是国内较早实行国有土地使用权招标 拍卖挂牌出让的城市，正逐步形成比较完善的土地供应市场，且其中心城区是 成都市经营性建设用地的主要供应地区，因此本文选择成都市中心城区作为此 次城市经营经建设用地供应量预测方法研究的研究区域沛l 据成都市2 0 0 5 年公 布的成都市近期规划，本文研究区域成都市中心城区包括成都市锦江区、青羊 区、金牛区、武侯区、成华区及高新区所辖范围。 9 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 2 基本理论和原理分析 2 1 地租地价理论 2 1 1 地租理论 地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。最初出现的奴隶制地 租，其是奴隶主剥削奴隶和自由民的结果；在封建制度下，地租反映的是地主 剥削农民的生产关系：资本主义地租以货币地租为主要形式，反映的是土地所 有者和产业资本家共同剥削雇用工人的经济关系；社会主义地租反映的是国家、 集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系“。马克思主 义认为，地租是直接生产者再生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的 部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。马 克思主义地租理论，根据地租形成的原因和条件不同，将地租分为绝对地租和 级差地租两种形式。 随着社会经济的发展，城市的土地关系表现得更为活跃，城市地租也有其 自身的特点：城市地租在量上一般应高于农业地租；区位级差地租是城市 地租的主要形式：商业地租是城市地租的典型形态：城市地租具有高垄断 性：城市土地投资的地租效应具有明显的外部性；城市地租比农业地租更 具积累性。城市级差地租产生条件也是土地等级不同，主要表现为土地位置距 市中心的远近、交通是否便利、配套设施是否完善等。城市级差地租产生的原 因也是土地经营权的垄断，其形式也分为级差地租i 和级差地租i i 。1 。在城市 经济中，由于土地这个生产要素的稀缺性表现得更为突出，因此地租作为一种 经济杠杆，对于城市经济运行的调节作用也体现得更加明显：绝对地租促使土 地的集约经营，而级差地租影响城市产业的布局、控制城市规模的膨胀以及调 节国民收入的分配。 2 1 2 地价 土地作为一种特殊商品，却只有使用价值而没有价值，因为没有人类劳动 物化在里面。而土地却有价格，因为“资本化的地租表现为土地价格或土地价 值”。这里，马克思所说的土地价值，是指土地上的投资，即土地资本；而土地 1 0 苎立丝重丝堡堡旦些垡查墨望! ! 查鳖堕塞= = 坠壁塑立主：垒塑垦垄型 价格，就是地租的资本化，是地租的购买价格“1 。土地价格是由土地物质价格 和土地资本价格所组成的。既然地租区分为绝对地组和级差地租，其资本化所 形成的地价也分为绝对地价和级差地价，土地物质价格就等于绝对地价和级差 地价i 之和。而土地资本价格就等于向土地投资而形成的级差地租i i 的资本化， 即级差地价i i 。 城市土地价格有理论价格、经济价格、计算价格、预测价格、市场价格等 多种表现形式。其中城市土地理论价格等同于土地价值的价格，即等于为了取 得同样的使用价值，需要在劣等土地上追加的投资：城市土地的经济价格即地 租的资本化；城市土地的计算价格，即为了开发利用这块土地而物化在其中的 土地价格表现为其人类全部劳动的费用；城市土地的预测价格即等于土地最优 配置下的边际产出：城市土地的市场价格即使土地在地产市场的均衡价格，它 取决于市场上对土地需求量，以及土地的供给量。1 。城市土地地价的高低，表 现出与其他商品所不同的独特的差异性，主要是地价有明显的地段差异、地区 差异、出让方式的差异和构成内容的差异。而诸多因素如社会稳定状况、人口 状况、城市化的发展、国际国内的综合经济形势、对于不动产的投资水平、城 镇建设状况、宏观经济的政策倾向、土地租税政策、住宅政策、土地供应政策、 金融政策、土地区位的通达性、市地的集聚效益及互补性、城市设施的完善程 度，环境质量、土地用途、土地出让方式、容积率、建筑密度，宗地形状、宗 地自然条件等都直接或间接影响着城市土地价格。 2 2 土地供求关系原理 2 2 1 城市土地需求 土地需求是人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需 求。城市土地是人类文明的载体，城市土地需求则是个人、公司或机构利用土 地从事各种生产和消费活动，以维持其生存和发展的基本需要。城市土地需求 是一种客观的经济现象，土地本身并不是需求的直接对象，土地需求都是派生 的、间接的需求，在经济学里称之为引致需求，就是说人类对土地的需求是反 映了使用土地要素进行所需的产品或劳务的生产的要求。人类需要各种各样的 物质财富，所以，对物质财富的需求首先派生出对城市土地的需求。 城市土地需求包括工业、仓储、市政公用设施、道路广场、住宅、绿化等 城市经营性建设用地供应量预测方法研究以成都市中心城区为例 各项建设用地的需求，即具体表现为各种土地用途的需求。城市土地需求包括 两个方面，一是经济增长和人口的急剧引起土地需求总量的扩大；二是经济、 社会发展以及产业结构变化导致土地需求结构的变化。城市用地需求将随着城 市化水平的提高而增加，也会随着社会、经济发展发生需求结构的变化”。城 市土地需求增加将产生两个影响：城市用地扩张。城市土地的需求是由农 业、工商业和居住三种主要用途相竞争的结果，城市建设用地需求的增加导致 城市郊区农业用地向非农业用地的转化。而且在每一种主要用途内，也存在着 对土地的竞争( 例如办公室和零售商店对商业用地的竞争) ；土地利用强度增 加。且在价格机制的作用下，城市土地的需求由土地使用者愿意付出的招标租 金决定，出价最高的投标者将获得土地。 决定城市土地需求的因素包括社会、经济、政策等多个方面。土地需求的 本质，是人口发展对土地的需求。因此，城市化使人口向城市集聚，引起城市 土地需求扩大，这种扩大首先是外延扩大。1 9 9 7 年到2 0 0 3 年，全国城镇人口 分别为3 6 9 8 9 、3 7 9 4 2 、3 8 8 9 2 、4 5 8 4 4 、4 8 0 6 4 、5 0 2 1 2 万人，分别增长2 5 8 、 2 5 0 、1 7 8 8 、4 8 4 、4 4 7 和4 3 1 ，而城市建成区面积分别为2 0 7 9 1 3 、 2 1 3 7 9 5 6 、2 1 5 2 4 5 4 、2 2 4 3 9 2 8 、2 4 0 2 6 6 3 、2 5 9 7 2 5 5 、2 8 3 0 8 平方公里，分 别增长2 8 3 、0 6 8 、4 2 5 、7 0 7 、8 1 0 和8 9 9 。另外，社会演化趋势、 经济发展、城市物质环境更新、城市规划、住宅政策、土地供应政策在存量土 地和增量土地利用的引导、区位因素等因素都对城市土地需求产生影响。 掌握城市土地需求规律有利于宏观调控城市土地市场。我国城市土地市场 失衡的主要形式仍然是总需求大于总供给，因此，抑制土地需求的过度膨胀条 件下所容易发生的不讲效益的掠夺性占用土地资源行为，引导土地需求结构的 方向，防止城市土地供给与需求的结构失衡，提高城市土地资源的配置效率也 是宏观调控的重要内容。 2 2 2 城市土地供给 城市土地供给仍然包含城市土地的自然供给与经济供给两个方面。城市土 地的自然供给是经济供给的基础和前提。城市土地的经济供给则可以在土地自 然供给的范围内变动，是被认为具有短期刚性，但长期有一定弹性的供给。城 市土地供给由各类土地的自然供给量，人类利用和改造土地的知识和技能的提 高，城市土地制度、管理制度的改革和完善，交通运输业的发展及城市邮电通 1 2 丝立丝笪丝垄堡旦垫堡垒墨望型查堡堡塞二坠盛塑壹：生壁垦垄型 讯业的发展，土地利用集约度的提高，城市社会经济发展需求的变化促进土地 利用方向的改变，使现存土地供给格局发生改变以及现代工业和科学技术的发 展等因素影响。1 。因此可通过扩大土地利用