（金融学专业论文）我国房地产价格对居民消费的影响研究.pdf

一 ，l 謦 ， 茸气 fififl i tii i i i i iiii 9 0 8 6 4 4 t h ei m p a c to f r e a le s t a t ep r i c et oc o n s u m p t i o ni nc h i n a b y w a nb i n b e ( h u n a nu n i v e r s i t y ) 2 0 0 8 at h e s i ss u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h e r e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo f m a s t e ro fe c o n o m i c s l n f i n a n c e i nt h e g r a d u a t es c h o o l o f h u n a n u n i v e r s i t y s u p e r v i s o r p r o f e s s o rx i a om a n j u n n o v e m b e l2 0 1 0 川jly 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名：万贰 日恸b 年，月昭日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密团。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 日期易l 口年日期：加i 口年 日期：m 咩 ，f 月胳日 f 月【矿日 ，f ， l 一 ， 矗 ，l t 硕：上学位论文 摘要 长期以来，人们对于中国的房地产市场都抱有相当矛盾的观点：一方面，它 是国民经济的有机组成部分，地方政府的重要财政来源；另一方面，它又常常被 与暴利、投机、泡沫等负面词汇相关联。与之相应，学术界对房地产市场对经济 发展的作用也抱有不同的观点，其焦点在于住房价格与消费的关联：一派学者从 传统的财富效应出发，认同住房价格上涨对消费的促进作用；另一方则在试图证 明，住房价格的快速上涨，增加了居民的经济负担，挤出了原有的消费需求。不 同观点相互碰撞，但都受制于中国住房市场短暂的商业化历史与存在缺陷的统计 数据，因此直到目前，都未取得一致意见。只有住房价格，在政府部门一次次调 控的大背景下，顽强上涨；普通民众呼吁控制房价的呼声，也在这一次次上涨中， 愈加强烈。 本文正是在这种背景下，展开对住房价格与消费关联的研究。其中所使用的 实证方法，与大多数论文相同；但由于选用了完全不同的居民消费变量，对实证 结果产生了巨大影响，最终得出住房价格与消费无关的结论。以此为起点，论文 进一步从整个房地产市场的角度，讨论了其与消费之间的关系，探究居民消费倾 向下降的原因，讨论其中存在的特殊情况。最后，本文提出了一系列改进现有房 地产市场调控政策的建议，并对未来的研究重点做出展望。 关键词：房地产价格；消费；财富效应；挤出效应 守 我困房地产价格对居民消费的影响研究 a b s t r a c t f o ral o n gt i m e ，p e o p l eh a sr a t h e rc o n t r a d i c t o r yv i e w si nc h i n a sr e a le s t a t e m a r k e t ：o nt h eo n eh a n d ，i ti sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h en a t i o n a le c o n o m ya n dt h e l o c a lg o v e r n m e n t si m p o r t a n ts o u r c e so ff i n a n c e ；o nt h eo t h e rh a n d ，i ti so f t e nr e l a t e d t oh i g hp r o f i t s ， s p e c u l a t i v eb u b b l e s a n do t h e rn e g a t i v en e w s c o r r e s p o n d i n g l y ； a c a d e m i ah a v ed i f f e r e n to p i n i o n st ot h er e l a t i o n sb e t w e e nt h er e a le s t a t em a r k e ta n d c o n s u m p t i o n ：s o m ep e o p l eb e l i e v ei nt h ew e a l t he f f e c t ，a n dt h eo t h e r sd o n tt h i n ks o t h ep r o b l e mi st h es t a t i s t i c a ld a t a ，n oo n ek n o wi t st r u eo rn o t a n di nt h i sb a c k g r o u n d ，w et a k eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i st oe x p l o r e t h er e l a t i o n sb e t w e e nt h eh o u s ep r i c ea n dc o n s u m p t i o n c o m p a r et h eo t h e rp a p e r s ，w e u s es o m ed i f f e r e n tv a r i a b l e ，s ot h er e s u l ti sa l s od i f f e r e n t f i n a l l y , t h i sp a p e rg i v es o m e s u g g e s t i o n st ot h ep o l i c em a k e r , a n dm a k eao u t l o o kt ot h ef u t u r e sr e s e a r c h k e y w o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e s ；c o n s u m p t i o n ； w e a l t he f f e c t ；c r o w d i n go u te f f e c t i i i i j r 硕士学位论文 目录 学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书i 摘要一i i a b s t r a c t i i i 插图索引v i 附表索引v i i 第l 章导论1 1 1 选题背景及意义_ l 1 2 文献综述2 1 2 1 国外文献综述2 1 2 2 国内文献综述4 1 3 论文结构和主要内容5 1 4 本文的研究方法一5 第2 章房地产价格波动影响消费的理论基础6 2 1 相关概念的界定6 2 1 1 消费一6 2 1 2 收入6 2 1 3 房地产6 2 2 消费决定的基本理论6 2 2 1 持久收入理论6 2 2 2 生命周期理论7 2 2 3l c p i h 模型7 2 3 房地产价格波动影响消费的传导机制8 2 3 1 财富效应8 2 3 2 挤出效应9 2 4 本章小结10 第3 章我国房地产价格影响消费的现状分析1 1 3 1 房地产市场发展简况1 1 3 2 房地产市场对消费影响的微观分析1 3 3 2 1 住房需求的刚性一1 3 3 2 2 居民收入层次对房地产财富和挤出效应的影响1 3 3 2 3 金融部门对房地产财富效应的影响1 5 3 3 房地产市场对消费影响的宏观分析1 6 3 3 1 房地产市场与各宏观变量关系一1 6 3 3 2 房地产价格与房产泡沫的存在性一1 8 3 3 3 房地产投资与居民消费的对照分析。2 0 j 我国房地产价格对居民 第4 章实证分析2 4 4 1 实证模型的设定与变量选择2 4 4 1 1 消费数据2 4 4 1 2 家庭财富数据一2 6 4 2 实证检验2 6 4 2 1 数据的初步处理2 6 4 2 2 单位根检验2 7 4 2 3 协整检验2 8 4 2 4 误差修正模型2 8 4 2 5 格兰杰因果检验一2 9 4 3 实证结果解读3 0 4 3 1 消费数据31 4 3 2 居民购房支出3 5 4 4 本章小结3 7 第5 章政策建议3 9 5 1 保障居民基本住房需求4 0 5 2 征收房产税4 0 5 3 差别性的税收政策4 0 5 4 对金融企业的房地产融资业务加强监管4 0 5 5 增加政府决策透明度4 1 5 6 限制投机行为4 1 结论一4 2 参考文献4 4 致谢4 4 奔 i ， - 冬 t 硕士学位论文 插图索引 图3 11 9 9 8 年至2 0 0 9 年商品住宅销售面积1 l 图3 2 商品住宅销售额与g d p 之比1 2 图3 - 3 不同收入等级家庭消费倾向1 4 图3 4 各项贷款比率15 图3 5 房地产开发投资额占固定资产投资额比率1 6 图3 6 消费价格增长率与住宅销售价格增长率对比图1 7 图3 7g d p 与住宅销售价格增长率1 8 图3 81 9 9 8 年至2 0 0 9 年商品房价格涨幅18 图3 9 部分经济体房价收入比一1 9 图3 1 01 9 7 8 年至2 0 0 9 年居民消费率2 2 图3 1 11 9 9 1 年以来居民消费比率与居民支出比率2 3 图4 1城镇居民可支配收入与社会消费品零售总额趋势图一：一2 5 图4 2 城镇居民消费比率2 5 图4 3 各变量序列图2 7 图4 4 残差折线图，一2 8 图4 5 社会消费品零售总额中居民消费与政府消费占比3 l 图4 6 市及县级社会消费品零售总额占全部社会消费品零售总额比率3 2 图4 7 城镇居民就业人数3 3 图4 8 城镇居民消费比率3 4 图4 9 居民人均消费支出与g d p 增长趋势3 5 图4 1 0 全国人均住房面积3 6 图4 1 1 商品住宅总价收入比与单价收入比3 6 v i 量 i 卜 叠 j 我国房地产价格对居民消费的影响研究 附表索引 表3 11 9 9 6 年至2 0 0 8 年最终消费支出2 1 表4 1单位根检验结果2 7 表4 2 残差的单位根检验结果2 8 表4 3 误差修正模型估计及相关检验结果2 9 表4 4 格兰杰因果检验结果3 0 v l i 一 硕士学位论文 1 1 选题背景及意义 第1 章导论 进入2 0 世纪9 0 年代以来，各主要经济体中央银行在遏制通货膨胀方面取得 了巨大成功，但与此同时，一个新的问题又开始出现，即资产价格波动日益增大， 且对金融系统乃至整个实体经济产生了巨大影响。于是，研究资产价格波动，分 析其影响实体经济的作用机理，并且在坚持维护价格稳定的前提下对资产价格作 出相应的政策安排，就成了各国央行面临的重要问题。 资产价格波动中，研究较多的是证券市场。然而，由于房地产占据更高的家 庭财富比率，使其相对证券市场，可能对实体经济产生更大影响。这可以概括为 两方面： 一、对总需求的影响。繁荣时期，房地产市场可以通过财富效应，资产负债 表效应扩大消费需求与投资需求，进而扩大总需求，并可能通过金融加速器效应 出现正反馈。但如果出现房地产泡沫并崩溃，资产负债表效应又可以引发债务通 缩效应，导致金融系统的崩坏及实体经济的衰退。 二、对经济结构的影响。房地产作为家庭主要财富，对居民支出具有重要影 响。在住房需求刚性的条件下，房地产价格的上涨可能迫使居民减少当期消费， 增加储蓄以应对未来的房地产购买，从而构成有效需求不足的潜在原因。 就现实状况而言，我国自1 9 9 8 年住房市场改革以来，房地产市场迅猛发展， 住房价格快速上升，即便在受到经济危机冲击，证券市场低迷时期也保持良好发 展势头。房地产成为部分城市的支柱产业，并成为地方政府主要收入来源，“房产 财政”，“土地财政”现象大量出现。房地产开发贷款和住房按揭贷款成为商业银行 重要的资产业务，对金融系统稳定具有重大影响。 与此同时，房地产业面临着巨大争议。房地产市场投机的话题一直是媒体焦 点，高昂的住房价格还造成了民众的沉重负担，未购房者被迫增加储蓄，减少消 费以支付房屋首付款，并仍面临日后的高额房贷。与快速上涨的住房价格和住房 投资相比，居民消费增长较为平缓，消费需求长期不足，占国民生产总值比率下 降，经济结构失衡现象突出，这很难说是否与住房对消费的挤出效应有关。 此时，研究房地产价格波动对消费的影响就成为一个重要课题。其重点在于： 一，房地产价格波动对消费需求的影响如何，对实体经济的财富效应与挤出效应 孰轻孰重；二，对消费需求的影响，又会对总需求，经济结构中投资与消费的比 率造成怎样的影响。 我国房地产价格对居民消费的影响研究 通过对以上问题的解答，有助于我们透过纷繁的表象，认清中国经济与房地 产的实质关系，并有助于进一步解答如下问题： 如何改进现有的房地产调控政策，使其能够更为有效的解决当前民众购房负 担过重问题；并进而解决可能的居民消费被住房投资挤出的问题。 本文的全篇讨论，意义就在于此。 1 2 文献综述 在现代经济体系运行之中，人们面对的价格波动除了传统的通货膨胀之外， 还有资产价格的波动。在通货膨胀己普遍受到控制的今天，资产价格波动往往更 频繁，更剧烈，并对实体经济产生重大影响。2 0 世纪八、九十年代的北欧金融危 机，日本经济崩溃，美国新经济泡沫，都是在通货膨胀基本稳定的情况下，由资 产价格的崩溃引起的。这就引发诸多学者的研究：资产价格波动对实体经济影响 的渠道与机理如何，宏观经济政策是否以及如何应对资产价格波动。其中，房地 产作为资产的重要组成部分，也得到了大量研究，并取得一批重要成果。 1 2 1 国外文献综述 海外学者对房地产价格波动的经济效应的相关研究早期集中于理论构建，近 些年则以实证检验为主。 1 2 1 1 房地产价格波动影晌消费的理论基础 财富效应是房地产价格波动影响总产出的基本原理。该理论最初由h a b e r l e r ( 1 9 4 1 ) 【1 1 和p i g o u 2 】( 1 9 4 1 ) 提出，其实质是货币余额效应，出发点则是为了找 到推动经济脱离流动性陷阱的市场力量。随后f r i e d m a n ( 1 9 5 7 ) 1 3 】的持久收入假说 ( p e r m a n e n ti n c o m eh y p o t h e s i s ，p i h ) 、m o d i g l i a n i ( 19 5 4 ) h 】的生命周期假说 ( l i f e c y c l eh y p o t h e s i s ，l c h ) 将财富效应与居民消费、资产联系起来，构成资产 价格波动引发财富效应的理论基础。进一步的，h a l l ( 1 9 7 8 ) t 5 】和f l a v i n ( 1 9 8 1 ) 【6 】 集中探讨了理性预期理论和生命周期以及持久收入假说的综合性内涵。他们的研 究成果构成了l c p i h 模型，把p i h 对未来预期的强调和l c h 对财富和人口统计 变量的强调结合起来，把财富当作总消费重要的决定因素。l u d w i g 和s l o k ( 2 0 0 1 ) 7 1 则将房价波动影响消费的传导渠道细化为：实现的财富效应、未实现的财富效应、 预算约束效应、流动约束效应和替代效应。总体来看，财富效应是资产价格变动 对实体经济影响的主要研究方面，大多数市场实务型的文章都假定它的存在，但 从实证检验来看，对特定时间段和特定国家，这一点仍有争议。 1 2 1 2 房地产价格波动影响消费的实证检验 关于房地产价格波动对产出的实际影响，不同的文献有不同的观点，甚至可 2 硕：仁学位论文 以说互相矛盾，这从各国学者所做的实证检验可以看出。 一些学者认为，房地产市场财富效应的确存在。e n g e l h a r d t ( 1 9 9 6 ) 8 1 和 s k i n n e r ( 1 9 9 9 ) t 9 使用收入动态平行调查数据( p s i d ) 对住房价格与居民消费之间 的联系进行了检验，发现房地产财富对消费的影响较小但很显著。d a v i s 和 h e a t h c o t e ( 2 0 0 1 ) 1 0 】测定的美国房地产市场价格与实际产出的相关性为0 5 3 。 c a s e 、q u i g l e y 和s h i l l e r ( 2 0 0 5 ) 1 1 1 】贝0 使用了1 4 个国家2 5 年的面板数据和美国 1 9 8 0 - - 1 9 9 0 年的季度数据，他们的结果是，房地产价格上涨对居民消费有一个大 的、统计上显著的影响，但下降则对消费没有任何影响。b l a c k ( 1 9 9 6 ) 1 1 2 j 发现 英国房地产市场净值的增长会导致其他行业的增长。h o 和w o n g ( 2 0 0 3 ) t 1 3 j 以香港 经济为研究对象，认为房价对总需求有显著性影响，而总需求对房价的影响则不 显著。t k a c z 和w i l k i n s ( 2 0 0 6 ) t 1 4 1 分别检验了股价与房价对加拿大g d p 和通货 膨胀的预测能力，发现房价能够帮助预测未来产出与通货膨胀。n i k o l ad v o m a k 和m a r i o nk o h l e r ( 2 0 0 3 ) t 15 】用澳大利亚的面板数据分析股票市场和房地产市场对 消费的影响，认为房地产市场的财富效应为正但要显著小于证券市场。 但是，另部分学者认为，房地产市场的财富效应很少或者不存在。货币经 济学经典文献，例如h a n d a ( 2 0 0 0 ) t 1 6 】和m o d i g l i a n i ( 1 9 6 3 ) t 1 7 i ，并不认为房地产能够 产生财富效应。e l l i o t t ( 1 9 8 0 ) t 1 8 】认为，因为家庭往往把住房、家具等看作家庭环境 的一部分而不是可以实现的购买力，所以非金融财富对消费没有影响。 s h e i n e r ( 1 9 9 5 ) t 1 9 】贝u 指出房价上涨在导致消费增加时，还可能促使希望买房的租赁 者增加储蓄，两者相互抵消，从而社会总需求不变。l e v i n l 2 0 1 ( 1 9 9 8 ) 对退休历史调 查数据( l r h s ) 所做的研究表明，房地产价格对消费没有影响。p h a n g ( 2 0 0 3 ) 2 l 】 运用新加坡的数据检验房价对消费的影响，认为房产财富变动对总消费有积极影 响的结论不适用于新加坡。 显然，以上学者所得出的结论具有较大差异，并且不仅表现在房地产市场产 生的效应方面，也表现在证券市场与房地产市场影响的比较方面。但总体而言， 大多数实证支持房地产市场存在财富效应，并认为其大于证券市场的影响。 1 2 1 3 房地产价格波动影响消费的限制因素 由现有文献来看，房地产价格对消费影响的检验结果往往是相互矛盾的，事 实上，即便使用同方法，对同一国家不同地区的房地产市场进行检验，也会得 出不同结果。这与影响房地产价格向经济传导的诸多因素有关。国外学者也进行 了此方面的相关研究。 k o s u k e ，p r o u d m a n 和v l i e g h e ( 2 0 0 2 ) 2 2 】的研究表明，金融创新和抵押市场的 发展越为完善，消费对房价的反应越大。t r a c y 、s c h n e i d e r 和c h a n ( 1 9 9 9 ) e 2 3 】发现 房价波动引起的消费变动与家庭在该住房的预期居住期限有关。o l s e n 和 我国房地产价格对居民消费的影响研究 b a r t o n ( 1 9 8 3 ) f 2 4 1 发现经济适用房计划使1 9 6 8 年纽约的低收入者住房消费和其他消 费都有大幅度的增加。g i r o u a r d 和b l o n d a l ( 2 0 0 1 ) 2 5 j 发现，不同国家的房地产财 富效应大小不一样，j o h nyc a m p b e l l 和f c o e c o ( 2 0 0 4 ) 1 2 6 j 分析了英国数据，发现 房屋价格上涨对年老的房产所有者的消费有很大影响，然而对年轻的房产所有者 影响很小甚至是零。l u d w i g 和s l o k ( 2 0 0 1 ) t 2 7 】对1 6 个o e c d 国家的研究发现，不 同时间段内，银行主导型国家和市场主导型国家的房地产财富效应有较大不同。 综合来看，影响房地产市场经济效应发挥的因素主要有居民资产选择的替代 性，房地产市场和金融市场发展的深度与广度，房屋产权结构，家庭资产结构， 人口年龄分布，收入状况，消费习惯等。正是由于这些微观要素的不同，使得房 地产价格波动对经济的影响存在差异。 1 2 2 国内文献综述 同国外学者一样，国内学者也对房地产市场对消费的影响展开了大量的研究。 并且与国外类似，国内学者在分析时，由于所采用数据不同，选取时间段不同， 具体采用的方法不同，得出的结论也有较大差异。 支持房地产市场具有财富效应的相关文献，如：刘建江( 2 0 0 5 ) t 4 4 】通过l c p i h 模型分析了房地产财富效应的作用机制，认为房地产财富效应比股市财富效应有 更强的影响力。李玉山( 2 0 0 6 ) 4 5 】认为，住房资产的财富效应短期为负，长期为正。 邬丽萍( 2 0 0 6 ) 1 4 6 j 认为，房地产财富效应影响居民的消费决策，影响其消费支出总 额及结构，进而影响社会总需求并最终影响宏观经济增长。魏锋( 2 0 0 7 ) 【4 7 】通过扩 展m o d i g l i a n i 的生命周期假说模型，得出结论，认为股票市场的财富效应是负的 财富效应，而住宅市场的财富效应是正的。段忠东( 2 0 0 7 ) 4 8 】认为房地产价格波 动对产出与通货膨胀都有明显的正向影响。 与之相对，张存涛( 2 0 0 7 ) 【4 9 j 利用1 9 8 7 - 2 0 0 5 年的年度数据对中国房地产的 财富效应进行实证分析，得到的结论是房地产价格对社会消费有负向抑制作用， 财富效应尚未显现。姚玲珍、r i 1 日( 2 0 0 7 ) 5 0 1 ，刘丽、刘爱松( 2 0 0 8 ) 【5 1 】也得出同样 结论。石艳华，曾辉( 2 0 0 9 ) 5 2 j 注意到货币理论与市场实务之间关于财富效应表 述的不同，并通过分析中国居民最终消费占g d p 比率得出结论，认为房地产市场 不存在财富效应。 值得注意的是，以上国内学者研究房地产价格的经济效应问题时，多是直接 利用国外模型或小幅改变而进行实证检验，但较少考虑中国市场与海外成熟市场 的差异，而市场微观层面的差异，很可能造成使用某些适用于成熟市场的模型移 植到中国时，得出的结论失真。部分学者也未考虑到中国房地产市场直到1 9 9 8 年后才真正市场化，选取的数据时间跨度过大，或是写作时间较早，而使样本量 偏小。各篇论文所选取的经济变量也往往存在差异。以上原因，就构成了研究结 4 硕：j = 学位论文 论分歧较大的原因。 1 3 论文结构和主要内容 本文将以定量分析与定性分析相结合，理论分析与实证分析相结合的方式， 研究房地产价格波动对消费的影响，并尤其注重分析中国房地产市场与经济的特 点，避免直接套用适用于西方成熟市场国家的理论框架。 全文共分五章，结构安排如下： 第一章为绪论部分。首先阐述了本文的选题背景及现实意义，并进行相关的 文献综述。随后介绍本文所采用的研究方法及文章构架。 第二章为理论分析部分。本章将对论文所涉及的基本概念进行界定，简略介 绍基本消费理论，重点论述房地产价格波动影响消费的两大机制，即财富效应，挤 出效应。 第三章是关于中国房地产市场与经济、金融环境的分析。本章将首先对房地 产价格与相关经济变量的关系进行描述，随后以第二章所涉及的理论为框架，具 体分析房地产市场与居民消费状况在中国的表现。 第四章将对房地产价格波动对消费需求的影响进行实证分析，并结合第三章 内容进行进一步深化。 第五章将在之前各章的基础上，提出针对房地产市场调控的政策建议。 最后是论文的简短总结。 1 4 本文的研究方法 文章在讨论过程中注重理论分析和实证分析相结合，综合运用定性与定量分 析的研究方法。文章论述了涉及房地产价格与居民消费的各个方面，同时使用协 整和格兰杰因果检验的方法进行了实证检验。 我国房地产价格对居民消费的影响研究 第2 章房地产价格波动影晌消费的理论基础 2 1 相关概念的界定 为了便于论文的展开，我们首先需要对相关概念进行界定，其包括以下几个 方面： 2 1 1 消费 按照不同的分类方法，总消费可分为耐用品消费和非耐用品消费( 按消费对 象分类) ，或居民消费与政府消费( 按消费主体分类) 。由于本文论述的基点是房 地产价格对家庭消费的影响，因此这里所采用的消费概念，是指居民消费支出， 这与当前大多数研究所使用的社会消费品零售总额不同，是为了从中扣除政府消 费的影响。 2 1 2 收入 收入是与消费密切相关的一个变量。论述消费现象的各种模型，从凯恩斯的 总量收入，莫迪利安尼的生命周期理论，弗里德曼的生命周期理论，到随后的跨 。 期配置理论等，都将即期的或预期的收入作为消费的一个重要解释变量。本文所 指的收入，指与居民消费所对应的居民收入，即为城镇居民可支配收入。 2 1 3 房地产 房地产是指土地、建筑物及附着在土地或建筑物上不可分离的部分和附带的 各种权益。一般而言，房地产可分为商用房地产及居民住宅。与前文的居民消费 ： 及收入对应，本文所论述的房地产，主要指居民住宅，其构成了家庭财富的主要 部分。本文的要点，即在于论证住宅房地产价格变动，对居民消费，及其他经济 “ 变量可能的影响。相应的，本文所指的房地产价格，也指的是居民住房价格。 2 2 消费决定的基本理论 2 2 1 持久收入理论 f r i e d m a n 的持久收入理论( p i h ) 认为，消费者在某一时期的收入等于暂时 性收入加持久性收入，在某一时期的消费等于暂时性消费加持久性消费，“持久收 入”等于预期今后全部收入之和以及债务应付的利息和生息资产的应收利息。其把 消费与持久的、长期的收入联系在一起，认为人们的消费支出主要不是同他的现 期收入有关，而是与他的可以预计到的“持久收入”有关，从而，暂时性消费与持 6i 硕十学位论文 久消费之间不存在固定的比率，与暂时收入也不一定存在比率关系，只有持久收 入与持久消费之间存在着固定比率【3 】。其关系可表示为： c t = c y t p = c o y t + c ( 1 一o ) y t 1( o c ，0 1 ) 其中c 。为当期消费，c 为边际消费倾向，y 。p 为持久收入，y t 为当期收入， y t - i 为上期收入，0 为收入增量中持久性收入的比率，其与持久性收入预期相关。 如果消费者相信其收入的变化是持久的，那么0 值较高，反之较低。从这一点而 言，0 值实际决定了边际消费倾向c 的变化。 具体至家庭持有的房地产而言，作为家庭必需品，其价格相对于股票具有较 高的稳定性，从而房地产价格的长期上涨带来的租金或出售收益更具有持久性， 易被家庭视为持久收入从而对消费具有促进作用。 2 2 2 生命周期理论 m o d i g l i a n i ( 1 9 5 4 ) 在其生命周期理论( l c h ) 中【4 1 ，将资产( 股票、有价证券、储蓄 等) 作为影响消费的另一个因素，与收入一起解释消费支出。莫迪利安尼认为消费 者是具有理性的，一个人是在更长的时间范围内计划他们的消费和储蓄行为，以 便在整个生命周期内实现消费的最佳配置，从而得到最大满足，一个具体时期的 消费取决于其对一生收入的预期，而不仅仅取决于当期收入。生命周期假设的消 费函数数学形式为： c = a w r + c y d ( 0 a ，c 1 ) 其中w ，为家庭保有财富，y d 为收入，a 、c 分别为对应w ，y d 的边际消费倾 向。显然，在此理论中，家庭持有的住房资产将通过影响家庭资产总值w ，间接 影响消费，其力度取决于边际消费倾向a 。 2 2 3l c p i h 模型 h a l l ( 1 9 7 8 ) 【5 】和f l a v i n ( 1 9 8 1 ) 【6 1 将生命周期理论( l c h ) 对财富的强调与持久 收入理论( p i h ) 对未来收入预期的强调结合起来，提出了l c p i h 模型，该模型 进一步把财富当作总消费重要的决定因素。在l c p i h 分析框架下，财富是家庭 消费的源泉，财富的增长能增加居民一生的财富资源，而且可能永久性增加家庭 一生的消费。该模型只考虑两期的简化形式如下： c = a w r + k o y d + k ( 1 0 ) y d 1 o a ，k ，0 1 其中c 为当期消费，a 为边际消费倾向，w ，为家庭保有财富，y d 为当年可支 配劳动收入，y d 1 为上一年可支配收入，a 、k 分别为对应w r 、y d 的边际消费倾 向，0 为约束系数，其与消费者对持久收入的信心相关。 在房地产价格上涨的状况下，一方面，家庭保有住房资产价值提升，另一方 面，家庭对持久收入的预期提升，从而促使消费提升。此过程可表示为： 7 我国房地产价格对居民消费的影响研究 c = a ( w r + w r ) + k ( 0 + a 0 ) y d + k ( 1 - 0 + a 0 ) y d 1 0 a ，k ，0 1 其中a w ，为住房资产价值的提升，a 0 为对持久收入预期的提升。 与此相对，在房地产价格下降的状况下，家庭保有住房资产的价值与家庭对 持久收入的预期双双出现下降，从而消费出现下降。该过程可表示为： c = a ( w 广a w r ) + k ( 0 一a 0 ) y d + k ( 1 0 - a 0 ) y d 1 0 a ，k ，0 1 总而言之，持久收入理论和生命周期理论分别从收入和财富的角度将资产价 格与消费联系起来，而l c p i h 模型更进一步的将其融合起来，他们共同构成了 基本的消费理论，并为房地产价格对消费的影响提供了理论基础。 2 3 房地产价格波动影响消费的传导机制 由于在消费函数中，家庭资产占据着重要位置，自然而然的，资产价格波动 造成的家庭财富波动就会对消费产生直接影响；这就是财富效应的基本思路。 2 3 1 财富效应 财富效应( w e a l t he f f e c t ) ，又称真实余额效应或庇古效应【2 】，是指在其他条件 相同而价格水平下降时，或者货币供给增加而价格水平不变时，真实货币余额的 变化将会在总消费需求方面引起变动。 将财富效应引申到资产市场尤其是房地产市场时，是指由于房地产价格变化 导致房地产所有者财富变化，其所拥有的资产组合价值增加或减少，进而影响短 期边际消费倾向，造成的消费需求的变动。进一步的，可以将财富效应细分为实 现的财富效应与未实现的财富效应【7 j o 2 3 1 1 实现的财富效应 对于房产持有者来说，房地产价格的上升将导致其资产净值增加，并使房屋 租金上升。从而住房持有者可以通过出售房产或提高房屋租金的形式，实现其所 拥有的房产价格上涨所带来的收益。这种实现的收益将促使居民增加当期消费， 即消费倾向上升，从而实现财富效应。 2 3 1 2 未实现的财富效应 如果住房价格上涨，而房产持有人并没有出租或出售房产，则财富效应并未 立即实现。但由于房产价值增加进而财富总值增加后，房地产的拥有者预期未来 房产变现的贴现值会增加，他们比以往更加富有，则这种没有实现的财富增长仍 然可以刺激当期消费，即所谓未实现的财富效应。 虽然财富效应的概念在讨论资产价格对消费的影响时被频繁使用，但一个有 趣的现象是，在中国，居民并未因住房价格的上涨，家庭财富的增多而欢欣鼓舞， 反而引来了大量不满；居民消费占经济总量的比重，也未如商品住宅占比一般节 8 硕士学位论文 节上升，而是出现了持续下降。这似乎是与消费理论相违背的，原因何在? _ 个可能的原因在于，住房作为一种资产，有着投资品与必需消费品的双重 属性。作为投资品的住房价格上涨，会促进消费增长；而当作为必需消费品的住 房价格上涨时，根据生命周期理论，消费者会重新安排其消费行为，则房产外的 其他消费即我们一般所说的消费将会减少。这就是房地产价格上涨对消 费的挤出效应。 2 3 2 挤出效应 如上所述，当房地产价格上涨时，其在产生财富效应的同时，也可能会产生 挤出效应，可将其归纳为以下三方面【7 】 2 3 2 1 替代效应 当住房价格上涨时，未拥有住房的家庭会预期未来必须花费更多资金用于购 房，因此将被迫增加储蓄；正在购买住房的家庭则直接付出了更多的现金或是背 负更多的债务。这都将导致居民消费的减少，即所谓住房投资对消费的替代。 2 3 2 2 预算约束效应 对于租房者来说，房价上涨将对他们个人消费产生消极影响：住房价格上涨 的同时，房屋所有者为平衡房屋出售与出租之间的收益，会将房租随之提升，从 而租房者被迫支付更高的房租，预算约束较房价上涨前紧张，当期个人消费随之 减少；即便对于房产的出租者来说，预算约束效应仍存在部分影响：房价上涨不但 可能提高房租，同时可能也会提高水电、燃气、物业等住房配套性设施的费用，从 而增加其预算约束。 2 3 2 3 流动性约束效应 流动性约束效应与金融系统对房地产信贷的支持有关。对于未拥有住房的居 民来说，如果房价上涨，消费者所寻求的住房按揭贷款将进一步增加。如果金融 部门不能满足此一需求，则居民受到流动性约束的影响，只能紧缩其他消费开支。 即便对于已拥有住房的居民而言，流动性约束效应也会对他们产生影响：房地产 价格变化会导致居民的资产组合价值随之发生变化。当房产价格上升时，居民家 庭资产价值上升，陷入财务困难的风险下降，从而更易获得消费信贷支持以购买 耐用消费品，从而社会总消费扩大；反之，如果房产价格下降，消费者陷入财务困 难的风险提升，获取消费信贷的能力下降，耐用消费品的支出也将减少。显然， 流动性约束效应对有房者与无房者的作用方向是相反的。 综合分析财富效应与挤出效应，似乎两者的关注点在于房地产价格波动对有 房者与无房者的影响不同，房地产价格波动对经济的影响是两者力量对比的结果。 9 4 f ， ， 我国房地产价格对居民消费的影响研究 而其本质则是住房的投资品属性与消费品属性的权重问题，一个更被作为投资品 的住房，更容易显现出财富效应；反之，更趋近于消费品的住房，则会显现出挤 出效应。而房地产作为投资品或消费品的属性，是与其所在市场的投资消费习惯、 住房自有率、金融支持等因素有关的。 2 4 本章小结 本章主要内容在于房地产价格波动对消费产生影响的理论基础。总体来看， 当前对于房地产价格波动与消费关系的研究，集中在财富效应上。其基本形式是 房地产价格波动对居民家庭财富与持久收入产生影响，并通过信贷渠道与居民对 未来的预期，对其消费行为产生影响。但如果考虑更多因素，这种影响并不一定 如财富效应所预言，居民消费会随房地产价格的上升而增加，反而可能因为生活 成本的上升导致消费被挤出。更进一步的，如果从严格的经济理论出发，财富效 应仅仅是一种调节机制，使经济从非均衡状态恢复到均衡状态，它不具有水平影 响，不能够持续的推高总产出水平，一旦经济恢复到充分就业水平，财富效应就 将消失。从而，房地产价格的波动对经济产生的影响只是短期的，它影响的更多 是经济的投资消费结构及其相对长期均衡的偏离方向，但不对长期均衡产生影 响。 _ l o 硕士学位论文 第3 章我国房地产价格影响消费的现状分析 3 1 房地产市场发展简况 虽然早在上世纪9 0 年代初，中国的商品房市场就已建立，但由于经济体系中 国有成分长期占据主导地位，与之伴随的福利分房制度亦一直是当时中国城镇居 民获得住房的主要形式。直到1 9 9 8 年，随着国有企业普遍陷入困境，同时受到东 南亚金融危机的严重冲击，中国开始进行大规模的国企改革，并且停止福利分房， 全面实行住房的货币化、市场化，才真正开启了中国的商业房地产时代。 上w w u 9 0 0 0 0 8 0 0 0 0 7 0 0 0 0 入 6 0 0 0 0 ? s 0 0 0 0 4 0 0 0 0 3 0 0 0 0 2 0 0 0 0 1 0 0 0 0 u 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 s 2 0 0 62 0 0 72 0 0 82 0 0 9 图3 11 9 9 8 年至2 0 0 9 年商品住宅销售面积 数据来源中国统计年鉴。单位，万平方米。 由图3 1 可见，1 9 9 8 年后，中国商品住宅销售面积持续上升且出现加速态 势。2 0 0 4 至2 0 0 5 年间，商品住宅销售增速达到顶峰，2 0 0 5 年商品住宅销售面积 同比增速达到4 6 6 。这在随后引发了一系列调控措施，