（金融学专业论文）我国房地产泡沫对金融安全的影响研究.pdf

山东大学硕士学位论文 内容摘要 众所周知，房地产业是各国重要的支柱产业，对国民经济的增长有着至关重 要的作用。房地产业是资金密集型产业，与金融业有着密不可分的关系，房地产 金融在其发展中发挥着不可替代的作用。我国房地产业作为国民经济的支柱产 业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关 系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性 消费品，又具有波动较大和变化多端等固有特征，所以政府通过宏观调控政策平 抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡 量各项宏观调控措施是否落到实处的主要标准。 经过五年的快速发展和两年的宏观调控，2 0 0 7 年我国房地产市场和房地产 企业的整体环境要好于市场原来的预期。加上资本市场的日益复苏，人民币进入 升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。 2 0 0 7 年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基 金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。 而在我国房地产业的高速发展中，“房地产热”无疑给人们留下了深刻印象，也 引起了经济学家和社会对房地产发展、特别是对房地产泡沫的广泛关注。 房地产业是一个基础性很强、产业关联度很大的产业，其持续健康的发展可 以带动整个国民经济的快速发展。但如果房地产业出现过度增长、脱离实际经济 基础的支撑，则有可能引发房地产泡沫，威胁金融体系的安全，泡沫的破灭易导 致严重的金融危机，极大地危害整个国民经济。正确认识房地产泡沫对金融安全 的影响机制，对市场主体认识、预测和防范房地产金融市场的风险和国民经济的 持续健康发展都具有重要意义。本文正是立足于此背景，对房地产泡沫与金融安 全进行了全方位研究。 本文内容结构安排如下： 第一部分阐述研究背景和选题意义并对基本理论和概念进行界定，介绍了全 文的研究思路和方法。 第二部分首先对房地产泡沫的内外成因进行分析，而后探讨其经济效应，具 体从财富效应、强周期效应、通货膨胀效应、资源配置效应、社会心理效应等几 个方面展开论述，并进一步讨论房地产泡沫的表现和特征。 第三部分主要讲述影响金融安全的主要因素，具体从银行安全、货币安全、 股市安全、债务安全等几个角度深入分析。 第四部分展开分析房地产泡沫对金融安全的影响机制，从房地产泡沫下金融 安全的制约因素、房地产泡沫对金融安全的影响机制、传导机制等几个方面深入 山东大学硕士学位论文 剖析。 第五部分在收集大量数据资料基础上，分析我国房地产泡沫对金融安全的影 响，探讨我国房地产泡沫下的金融风险和对金融安全的影响机制，最后在借鉴国 际经验和历史经验的基础上，立足我国的现实国情，提出了建立预警系统、规范 土地市场和房地产金融市场、改革税制等防范房地产泡沫、维护金融安全的对策 和建议。 本文应用了规范研究、对比分析等研究方法。一是阐释了房地产泡沫的成因、 经济效应和表现及金融安全的影响因素；二是采用了国内外大量的数据资料，运 用图表分析、对比分析等多种方法对房地产泡沫影响金融安全的机制进行了深入 分析。 本文的创新之处丰要是从理论上系统的揭示了房地产泡沫对金融安全的影 响机制，并通过大量的数据、指标分析对我国房地产泡沫对金融安全的影响，并 提出了政策建议。本文的不足之处主要是由于条件限制，未能取得最新相关数据， 难以及时跟踪房地产市场的发展变化。 关键词：房地产泡沫金融安全 山东大学硕士学位论文 d i s s e n a t i o ni st or e s e a r c ht h er e a le s t a t eb u b b l e 锄dt h es e c u r i t yo ff i n 锄c e t h es t r u c t u r eo f t h et h e s i si s 硒f o l l o w s ： c h a p t e r1 i n t r o d u c e sf e s e a r c hb a c k g m u n da i l dm et o p i cs i 印砺c 柚c e ，l i n l i t st h e e l e m e n 协叫t h e o r y 觚dt h ec o n c e p t i nc h a p t e r2 ，f i r s to fa l i ，t h ed i s s e n a t i o ng i v e sas h o n “p l a n a t i o no ft h ec a u 辩 o f t h er e a le s t a t eb u b b l e ， 1 1 1 e n ，c h a p t e r3 锄a j y s e st 1 1 ef 撕o r so ff i n a n c i a ls t a b i l j z a t i o n c h 印t e r4l a u n c h e st h e 锄a i y s i so ft h cr e a le s 仂t eb u b b l et 0 吐l ef i n a l l c i a l g t a b i l i z a t i o n ，d i s c u s s e st h eb u b b l e sh a m f u li n f l u e n c e st ot h e c 晡t yo ft h ef i n a n c e ， a n dt h em e c h a n i s mo f t h ei n f l u l i n c e c h a p t e r5 柚a l y s e st h es i t l l a t i o ni nc h i n a a tl a s t ，0 nt h er e a l i t ya i l dt l l eb a s eo f t h ee x p e r i e n c eo ff o r e i 印c o u n t r ya i l dh i s t o 阱c o m e so u tt h es o l v a b l em e t h o d sa n d v a l u a b l ea d v i s e so nh o wt ob u i l de a r l yw 栅i n gs y s t e m ，p r e v e n tt h er e a le s t a t eb u b b l e a i l dt a k ec a r eo f t h ef i n a n c i a ls y s t c ms e c u r i t yf i n 卸c i a ls y s t e m t h et h e s i s 印p l i e sn o m l a t i v ea n dc o m r a d i s t i n c t j v em e t h o d s ，f o ro n et h i n g ，g i v e sa s h o r te x p l a n a t i o no ft h ec a u s eo ft h er e a le s t a t eb u b b l ea 1 1 dt h ef 如t o r so ff i n a n c i a l s t a b i l i z a t i o n ，e t c f o ra n o t h e r ，l a u n c h e st h ec 彻仃a d i s t i n c t i v ea n a l y s i so ft h er e a le s t a t e b u b b l et ot h ef i n a n c i a ls t a b i l i z a t i o n d a t a 、d i a g m ma n ds k e t c ha r ca l lu s e df o rt h e e x p l a n a t i o no f t h ee s s a y t h ei n n o v a t i o no ft h ep a p e ri st h es y s t e m a t j c a le l a b o r a t i o no nt h ee f r c c t i n g m e c h a n i s mo fr e a le s t a t eb u b b l et ot h ef i n a n c i a ls t a b i l i z a t i o n t h e r ei sal a c ko f c o n d i t i o n s ，w ec a n 、g e te n o u 曲t h el a t e s t 出【协t ot r a c et h ed e v e l o p m e n to fh o u s e m a r k e t i n g ，w h i c hi so n eo f t h es h o r t c o m j n g so f t h ee s s a y k e yw o r d s ：r e a le s t a t eb u b b l e f i n a i l c i a ls t a b i l i z a t i o n 4 山东大学硕士学位论文 6 表l 表2 表3 表4 表5 表6 表7 表8 表9 表l o 图表索引 1 9 9 0 1 9 9 6 年泰国投资、私人部门贷款分别占g d p 的比重7 1 9 9 0 年发达国家与发展中国家或地区房地产价值占g d p 百分比8 日本银行向房地产业和制造业贷款情况1 0 泰国私人部门贷款占g d p 的比例1 0 美国商业银行不动产抵押贷款 1 9 8 6 一1 9 9 3 年日本经济状况2 8 1 9 8 6 19 9 4 年日本地价与股价变动情况2 8 1 9 9 7 2 0 0 4 年我国房地产开发资金来源构成情况3 l 1 9 9 7 2 0 0 4 年我国房地产开发贷款与金融机构各项贷款情况3 l 2 0 0 0 2 0 0 5 年我国新增个人住房贷款与金融机构新增贷款3 3 图l金融安全各子系统关联效应1 8 图21 9 9 7 2 0 0 4 年我国房地产开发资金中金融机构贷款比例3 2 图31 9 9 8 _ 之0 0 4 年我国房地产开发贷款( x 1 ) 与金融机构各项贷款( x 2 ) 增 长速度3 2 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人 承担。 论文作者签名：三箧圣连日期；圭! ：2 ：垒：兰： 关于学位论文使用授权的声明 本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版，允许论文被查阅和借阅：本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名；丞垒垂缉师签名 山东大学硕士学位论文 1 1 研究背景与选题意义 1 导言 房地产业是一个基础性很强、产业关联度很大的产业，其持续健康的发展可 以带动整个国民经济的快速发展。但如果房地产业出现过度增长、脱离实际经济 基础的支撑，则有可能引发房地产泡沫，威胁金融体系的安全，泡沫的破灭易导 致严重的金融危机，极大地危害整个国民经济。国际上由房地产泡沫引发的金融 危机曾给一些国家和地区留下了极为惨痛的教训。日本2 0 世纪8 0 年代至9 0 年 代初的房地产泡沫、1 9 9 7 年东南亚金融危机、上个世纪初，我国曾出现的海南、 北海地区房地产泡沫等造成的影响至今仍余波未除。 近年来，随着我国住房制度改革的深入和推进、我国城市化进程的逐步加快、 整个国民经济进入新的增长周期以及居民收入水平的不断提高，并伴随着政府在 税收、金融政策方面的巨大支持，中国房地产业连续快速发展，成为启动内需、 推动经济增长重要产业之一。房地产市场的繁荣的同时也暴露了部分地区出现的 供求结构性矛盾、部分地区房价上涨过快等问题。中央政府、学术晃、金融界和 房地产界之间针对房地产泡沫的存在与否展开了激烈争论。归结起来我们可以发 现，目前国内的关于房地产泡沫的讨论和研究多是通过对国内房地产业出现的一 些问题来展开的。房地产泡沫的界定有一定的难度，房地产泡沫威胁金融安全更 是让人难以揣摩。但是通过房地产泡沫影响金融安全的传导机制和案例分析，我 们可以比较容易地找到导致房地产金融风险的关键因素。针对这些因素积极采取 措施，是可以有效防范或减少房地产发展过程中产生的泡沫及金融风险的。鉴于 上述原因，本文拟对我国的房地产泡沫与金融安全问题作进一步深入的探讨。 1 2 研究设计 1 2 1 研究思路 本文在研究大量文献资料的基础上，首先对房地产泡沫的成因、经济效应、 表现等进行了概述。第三部分丰要讲述影响金融安全的主要因素。第四部分展开 房地产泡沫对金融安全影响机制的分析，从房地产泡沫下金融安全的制约因素、 房地产泡沫对金融安全的影响机制、传导机制等几个方面深入剖析。第五部分在 收集大量数据资料基础上，分析我国房地产泡沫对金融安全的影响，探讨我国房 山东大学硕士学位论文 1 3 2 金融安全、金融风险与金融危机 金融安全是和金融风险、金融危机紧密联系在一起的，金融风险是金融活动 的一种常态，金融风险是由不确定性引起的产生损失的可能性，不可能从根本上 消除，金融安全中有风险，风险中也体现着安全，不能因为有了金融风险就说明 金融不安全，只有当金融风险积 x 山东大学硕士学位论文 2 房地产泡沫概述 2 1 房地产泡沫的形成原因 2 1 1 房地产泡沫成因研究综述 对泡沫的研究主要针对股票市场，对房地产市场的研究并不多见。w o n g 以 泰国地产泡沫为背景发展的动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的 情况下，地产商对市场的过度乐观预期以及居民预期之间的相互作用产生的“群 体行为”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。k r a g i a n 认为在地产市场 中“所有的泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的”。a 1 l e n 等人则说明了 银行等金融中介的代理问题如何导致了资产泡沫的存在，资产价格与信贷数量相 关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期 以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。以上关于房地产泡沫的研 究还摹本上停留在定性研究上。房地产泡沫之所以引起关注，是由于房地产与金 融有着天然的联系。国内目前关于这个问题的研究还处在起步阶段，缺乏深入系 统的研究。有些研究归纳总结了中国房地产泡沫形成的一般原因和特殊原因，对 中国房地产泡沫的地区性案例进行了分析并提出了一些控制的办法。 2 1 2 房地产泡沫形成的内因分析 ( 1 ) 土地资源有限、供给弹性小 房地产业是从事房地产开发投资与经营的行业。所谓房地产是指土地和地上 建筑物，又被称之为不动产，即不能移动，或一经移动，其物理、化学性质就会 改变之物。众所周知，土地作为一种不可再牛的资源，最大的经济特征就是稀缺 性，土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。 ( 2 ) 房地产市场的信息不对称 在健全市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并受供求关系的影响。 但是，房地产市场并非是完全自由竞争市场，它仅仅是一个准市场( s u b m a r k e t ) 。 由于不存在中心交易市场，房地产交易相对不频繁，许多房地产交易和定价是悄 悄进行的，交易成本高，缺乏可用的信息和透明度，这种成交价往往不能反映成 交物业的真实价值。当投资者过度看好经济形势及预期收益时，财富的诱惑会吸 引更多的投资者加盟，许多投资者甚至会举债经营，然而，与任何市场一样，房 山东大学硕士学位论文 表11 9 9 0 一1 9 9 6 年泰国投资、私人部门贷款分别占g d p 的比重 时间 1 9 9 01 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 6 投资占g d p 的比重 4 1 0 84 2 2 13 9 9 94 1 8 64 3 3 64 6 5 64 2 7 5 私人部门贷款占g d p 比重 6 4 3 06 7 3 5 7 2 3 48 0 1 79 1 7 79 7 9 9 资料来源：i 虾，周际金融统计 ( 1 9 9 0 1 9 9 6 ) ( 2 ) 政府对房地产市场的干预失效 政府对土地市场进行调控，意义在于解决上地市场竞争不充分、市场机制缺 乏效率的问题。但在城市房地产开发中，政府的引导政策可能会对房地产的发展 产生扭曲作用，一定程度上助长房地产的泡沫。如在房地产开发的结构上，政府 脱离实际国情，大力支持高档住宅的建设，使经济适用住宅和高档住宅的开发比 例出现失调，普通经济适用住宅的供给不足使其价格不断上涨，而高消费层的豪 宅自身又拉动了房价的攀升，从而引发房地产过度投资导致的结构性矛盾，使得 本来已经十分稀缺的土地资源无法满足大众的住宅需要，加剧工薪消费层的负 担，房地产的价格居高不下的同时，房屋的空置率上升，形成资源的浪费。 2 2 房地产泡沫的经济效应 房地产业与国民经济有着紧密的联系，它既是基础产业，又在一定时期扮演 先导产业、支柱产业的角色，房缝产市场波动会对经济产生非常大的影响。房地 产泡沫是房地产市场波动的主要表象之一，对经济影响主要表现为：社会财富效 应、经济周期效应、通货膨胀效应、社会心理效应等。 2 2 1 财富效应 据联合国统计，在近几十年各个国家用于建造房屋的投资占国民生产总值的 比重一般为6 一1 2 ，其中新加坡高达1 2 一2 6 。这些投资所形成资产占 到同期形成的固定资产总值的5 0 以上。房地产是社会的主要财富之一，许多 国家房地产价值占该国总财富的一半左右。据统计截至1 9 9 0 年底发达国家住宅 房地产价值一般占g d p 的8 5 一1 4 0 ，发展中国家住宅房地产价值一般占g d p 的5 0 一9 0 。具体数据见下表： 7 山东大学硕士学位论文 表21 9 9 0 年发达国家与发展中国家或地区房地产价值占g d p 百分比 发达国家房地产抵押贷房地产发展中国房地抵押贷房地产 存量款余额资产净家产存款余额资产净 值量值 希腊 1 3 8 o6 61 3 1 4 菲律宾 9 1 8 芬兰1 2 2 53 2 29 0 3台湾6 4 7 英国 1 0 6 05 3 55 2 5 韩国 5 1 68 84 2 8 澳大利亚 9 4 31 8 17 6 2 委内瑞拉 6 8 82 96 5 9 挪威 8 9 34 2 24 7 1 墨西哥 6 8 3 2 6 6 5 7 美国 8 6 85 3 o3 3 8 哥伦比亚 4 6 95 44 1 5 西班牙 8 6 6 资料来源：a l f o n s oh u m b e r t og u e r r ad el u n a ，c a p i t a ii n f l o w s r e a le s t a t eb o 锄sa n d r t g a g e c r i s e s ：a ni n t e r n a t i o n a lp e r s p e c t i v e ( 1 9 9 0 ) 一般认为国家的财富是当年g d p 总值的三倍，那么从上表可以看出，1 9 9 0 年发达国家房地产价值相当于国家总财富的1 5 一3 0 ，例如1 9 9 0 年美国房 地产总价值为8 8 万亿美元，其中住宅价值为6 1 万亿美元，而当年美国净财 富额为1 5 6 万亿美元，房地产总价值和住宅价值分别占国家总财富的5 6 和 4 0 4 0 。房地产既然是社会的主要财富之一，那么房地产泡沫财富效应就显得非 常明显。房地产泡沫财富效应与上面庇古效应和现代消费理论是一致的：当房地 产价格脱离其基础价值而持续上涨出现房地产泡沫时，意味着消费者拥有的资产 价值上升，也可以理解为消费者所拥有的实际货币余额增加，最终导致消费增加。 房地产泡沫的财富效应在泡沫上升阶段和泡沫下降阶段又各有自己的特点。 2 2 2 房地产泡沫的强周期效应 经济周期可分为扩张与收缩两大过程，或者进一步细分为复苏与增长、繁荣 ( 波峰) 、危机与衰退、萧条( 波谷) 四个阶段。在从扩张过程转为收缩过程时， 经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩过程转为扩张过程时，达到萧条期最低 点即波谷。然而，房地产泡沫会强化正常的经济周期，使经济系统具有更大的不 稳定性。下面将对房地产泡沫的强周期效应做进一步分析。 在经济周期理论中，外部冲击机制是指经济系统外部的冲击通过系统内部传 导而发生的经济运动。同样，把房地产泡沫当作经济整体系统以外的干扰或外部 冲击，在通过经济系统的内部传导机制作用下，使原来的运行趋势在运行水平或 程度上发生变化。由房地产泡沫引起的这一变化就是房地产泡沫的强周期效应。 一般来说，来源于经济系统外部的自发性冲击，既可以是随机性的因素，也 可能是周期性的因素。如果外部冲击是随机因素，那么经济系统在没有滞后的情 山东大学硕士学位论文 泡沫造成了两部门间资源的非均衡配置。 表3日本银行向房地产业和制造业贷款情况 年度房地产业制造业 abab 1 9 8 41 5 67 73 9 2 5 8 1 9 8 52 2 1 。8 6 4 12 4 5 1 9 8 6 3 1 6 i o 42 o2 2 1 1 9 8 71 7 61 1 24 71 9 3 1 9 8 81 2 81 1 72 11 7 6 1 9 8 91 4 11 2 2 0 41 6 o 1 9 9 03 41 1 9 o 11 5 o 1 9 9 l 4 4 1 2 0 99 1 4 9 1 9 9 24 81 2 42 11 4 6 沌：a 代表比上一年增加的百分比：b 代表在帐户j 二所占比重。 资料来源：日本银行调查统计局：经济统计年报；谢昴荣辞：地产泡沫与金融危机( 1 9 8 4 一1 9 9 2 ) 泰国在房地产泡沫期间向私人部门贷款不断增加，私人部门贷款占g d p 的 比例见下表： 表4泰国私人部门贷款占g d p 的比例 1 9 9 0 1 9 9 l 1 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 5 6 4 3 0 6 7 3 5 7 2 3 48 0 1 79 1 7 79 7 9 9 资料来源：i i f ，阉际金融统计( 1 9 9 0 1 9 9 5 ) 这些私人部门贷款并没有投向实际生产部门，而是大多投向了房地产业等非 生产部门，使生产部门缺少必要的资金而发展缓慢。正是由于房地产泡沫的资源 配置效应导致了房地产业和生产部门问资源配置的非对称性。 2 2 5 房地产泡沫的社会心理效应 从房地产泡沫的定义可以看出，房地产泡沫的出现必然伴随着从众行为和群 体投机行为，它给社会带来了极强的负面心理效应。在房地产泡沫时期不论开发 商、置业者，还是其他投资者都认为在此行业继续投机将获得非常高的回报，这 种认识在从众行为的驱使下得到了进一步加强，使投机行为逐渐成为一种社会时 尚，整个社会出现了好逸恶劳的社会心理，其负面影响主要有下面几个方面： ( 1 ) 非法集资行为猖獗。在房地产泡沫和股市泡沫膨胀时期，人们普遍预 期未来投资收益会更高，便有一部分人为了投机收益成立了地下投资公司，以支 付高额利息的承诺吸收社会资金，然后再将大量的资金投向具有泡沫的资产，达 1 0 山东大学硕士学位论文 产也具有较为稳定的升值性。这样，房地产就成为一种优良的抵押品，银行遭受 抵押物灭失或者抵押物价值下降的可能性非常小。因此许多银行等金融机构乐于 贷款给地产商，住房抵押贷款成为银行的一项重要资产。美国银行贷款中有3 0 以上是住房抵押贷款，英国为2 0 9 6 2 5 ，在我国香港，这个比例超过4 0 。而房 地产泡沫一旦发牛必然形成大量不良资产，形成信贷风险，成为引发金融危机的 一个重要因素。 此外，房地产泡沫还表现为房地产行业扩张过快，房价收入比过高等。 山东大学硕士学位论文 3 1 2 传导性影响因素 从因果关系上说，传导性因素在先导性因素与最终安全结果之间起传导作 用，先导性因素直接作用于传导性因素，后者将最终导致安全的形成。传导性影 响因素丰要包括： ( 1 ) 信贷资产质量 信贷资产质量是衡量银行经营状况的重要指标。信贷资产质量的重要性表现 在两个方面。一是短期内决定银行的效益水平。客户偿还利息的情况直接影响银 行的当期收益，而且当信贷资产质量恶化时，信贷资金被大量长期占用，新增存 款将用于填补缺口支付的缺口，无法产生效益，特别严重时会造成亏损，甚至则 不抵债。二是长期看影响银行的流动性，当信贷资产质量较高时，资金周转的快， 头寸宽裕，当信贷资产质量恶化时，大量信贷资金被长期占用。当新增存款足以 弥补缺口时，不会出现流动性问题，而一旦存款增长缓慢甚至下降，流动性问题 就会暴露出来。决定信贷资产质量高低的因素主要有：经济增长率、经济结构协 调状态、物价指数变动情况、内部管理状况、贷款集中程度等。 ( 2 ) 非信贷类资产质量 非信贷类资产质量同样对银行经营有重要影响。与信贷类资产一样，非信贷 类资产质量受到经济增长率、经济结构协调状态、物价指数变动情况、内部管理 状况、贷款集中程度等的影响。 ( 3 ) 存款增长速度 存款增长速度主要受经济增长率、贷款增长速度、金融风险事件的影响。存 款增速对一家银行安全的重要意义体现在三个方面。一是扩大资产规模和贷款运 用的基础。二是对支付能力，增强流动性有直接影响。三是影响银行同业竞争程 度。在存款蛋糕扩增变慢的情况下，各行切分蛋糕的竞争必然加剧。存款增长的 重要性在资产质量较差的条件下尤为明显。从技术上说资不抵债的企业应该破产 倒闭，但对于银行这种特殊企业来说，即使资产质量非常差，已经资不抵债了， 只要存款增量足以弥补支付的缺口，就可以继续生存，并有机会扭亏为盈。 ( 4 ) 银行同业竞争程度 、 银行同业竞争程度主要受经济增长率、银行机构数量、存款增长速度的影响。 银行同业竞争程度对银行的内部管理状况有直接影响。当竞争程度过高时，银行 经营困难越来越大，为了生存和发展，银行可能集中力量拉存款，而放松管理。 管理的混乱可能导致资产质量下降、损失以及流动性恶化。 山东大学硕士掌位论文 股市上涨的速度要与国民经济的发展速度相适应，这是一条被世界各国股市 反复实践证明了的铁的经济规律。如果股市上涨过快，大部分人都能从股市中挣 钱，股市中的平均收益超过社会其他行业的平均利润水平，其财富效应必然造成 社会各方资源向股市的过分集中，形成新的资源配置不平衡，各方资金在股市中 的堆积必然促使股市的泡沫膨大，一旦这个泡沫破灭。结果也将是灾难性的。重 炒作重投机不重投资等不健康的投资理念会导致系统风险，是一种泡沫， 泡沫是不可能持久的，总会有破灭的一天。股市安全的最大影响因素不完全 在于市盈率和换手率，而是在于股票市场自身的完善和规范程度。若股票市场自 身问题重重，那么即使市盈率低和换手率低，单是国际金融市场的一点余波就能 使所有问题爆发。 3 4 债务安全 国家对外金融安全分为债务安全和货币安全两类。对外债务安全是一国对外 负债小于对外资产，能够凭借各种手段抵御和消除来自内部和外部的各种威胁和 侵害，把外债控制在发生债务危机的临界状态以下，确保一国正常的金融功能和 金融秩序。 财政赤字的增加将促使通货膨胀上升，进而造成出口品成本上升、贸易条件 恶化、经常项目赤字增加。当国家外汇储备减少到一定程度时，当局不能钉住汇 率，同时，公众也能看到即将到来的崩溃，实际货币余额需求降低，对中央银行 外汇储备进行投机冲击，引发外汇储备的突然耗竭，债务安全受到威胁，进而发 生货币危机。对国家金融安全来说最重要的是外力对一国经济的干预程度。失去 了自丰性和丰动性而被外力所致的紧急调整，必然会破坏一国内部的稳定系统， 导致社会经济和政局出现不同程度的动荡。外力对一国经济可干预的最大理由就 是外债的归还问题。而政府是否握有足够外汇储备是对付外来干预的关键所在。 因为有了储备就可以将急性的问题化解成慢性问题，逐步加以解决，否则外债的 拖欠就成为外力干预的最“正当”理由，并由此引发国家金融安全危机。可见， 真正对国家金融安全能直接产牛重大影响的是外债与国际储备之间的关系。 3 5 金融安全影响因素关联效应分析 经济金融安全各子系统之间存在多种形式的关联渠道，由此形成多种关联方 式和效应。如果金融安全首要的是银行安全，银行安全的变化最有可能导致股市 安全的变化( 一) 。因为银行危机导致经济状况恶化，信心下降，对资产流 动性需求增加，因而抛售股票。如果银行危机中有大量非本国居民储蓄，银行倒 1 7 山东大学硕士学位论文 4 房地产泡沫对金融安全的影响机制分析 银行体系在我国目前的房地产融资中占有绝对的地位，为研究的方便，本章 研究的金融安全主要指银行体系的金融安全。在研究房地产经济波动与金融危机 中，可以发现金融危机的一个突出的特征就是，大多数受到影响的国家都首先经 历了房地产泡沫、房地产价格的崩溃，然后是银行体系的削弱，最后才是汇率危 机。 对于东南亚金融危机，k r u g i l l a n ( 1 9 9 8 年) 指出，要理解东南诬金融危机，必 须关注其金融中介的作用和土地及其他资产的价格。如果这些国家的银行体系没 有受到房地产价格崩溃所带来的损害，汇率危机将会大大减轻，而且它们实现经 济复苏的前景也会比实际的情形要好得多。 房地产泡沫对银行体系的影响可以体现为上涨的房地产价格提高了银行资 本的经济价值，房地产价格的增长还会提高房地产抵押品的价值，因而会降低房 地产信贷风险。由于上述原因，房地产价格的上涨会提高银行对房地产业的信用 供给，这会进一步提高房地产的价格。银行在加速房地产价格的崩溃方面扮演了 重要角色。 4 1 房地产泡沫下金融风险分析 当房地产经济处于上升阶段，或泡沫产生时期，金融安全面l 临的制约因素可 体现在以下几个方面： 4 1 1 借款人风险 借款人风险体现为房地产抵押贷款的借款人( 企业和居民) 因= i 三观或客观原 因不能或不愿按期偿还贷款引起的风险。根据具体情况又可以分为被迫违约风 险、理性违约风险、恶意违约风险和借款人生命风险。 被迫违约风险是指因借款人发生财务用难，而导致无法按时偿还贷款本息所 带来的风险。银行等在发放贷款时，只能了解借款人以前及当期的收支情况，并 据此推测借款人未来的财务状况。但由于未来的不确定因素很多，由于借款人失 业、意外事故或丧失劳动能力等原因导致其收入下降或支出上升而形成财务状况 恶化，使借款人客观上无力偿还贷款。从而有可能给银行等带来损失。 理性违约风险是指不是由借款人的财务困难引起的，而是由于房地产泡沫等 1 9 山东大学硕士学位论文 因素引起的借款人主动违约行为所带来的风险。 恶意违约风险是指借款人本来具有还本付息能力，但主观上故意违约或采取 欺诈手段，利用房地产抵押贷款骗取金融机构资金而金融机构通过正常的审查未 能发现所带来的风险。恶意违约风险对房地产抵押贷款的发展有极大的危害，它 直接动摇社会的信用基础，打击金融机构开展房地产抵押贷款的信心。 借款人生命风险是指由于借款人，这里是自然人。死亡或失踪等原因形成的 风险。一般来说发生这种风险的可能性并不是很大。 4 1 2 金融机构风险 是指金融机构在发放和管理房地产抵押贷款的过程中由于操作不当、违规、 长短期资金结构搭配不当等原因引起的风险。一般而言由于房地产抵押贷款期限 较长，往往是在几十年内分期收回贷款，而金融机构用于发放这种贷款的资金有 可能有相当部分是中短期资金。因此如果房地产抵押贷款在金融机构的资金中 占有较大比重，则会承担较大的流动性风险。此外若金融机构贷款额度占房地产 价格比例较高也会承担较大的风险。这些都与贷款条件有关，称为贷款条件风险。 另外金融机构在房地产抵押贷款的过程中可能由于经营管理不善或不规范而可 能招致损失，亦属于这种风险，称为经营箭理风险。 4 1 3 环境风险 环境风险主要是由于金融机构经营环境因素变化等引起的风险。主要包括政 策风险、利率风险等。政策风险主要是由于财政政策、货币政策、房地产金融政 策等缺乏连续性、稳定性和科学性，造成住房抵押贷款运行环境发生恶化而引起 的。由于住房是人们生活中的重中之重，房地产是与般群众息息相关的产业， 因此各国政府普遍都对房地产业的发展进行较为严格的管理和干预。毛要体现在 政府住房政策或住房金融政策上，如我国的房改政策和住房抵押贷款政策等。这 种政策的变化可能会给金融机构带来风险。另外货币政策的变化如中央银行紧缩 银根，控制信用规模等也可能会使房地产抵押贷款金融机构的经营环境恶化，引 起风险。 由于房地产抵押贷款通常是短借长贷而且采用固定利率，不随市场利率而变 化，这样当市场利率上升时银行就可能面临利息上的损失，称为利率风险 在房地产经济处于上升阶段或泡沫产生时期，各类银行普遍会商估抵押品的 价值，低估违约率，相应的调低抵押率，贷款规模扩大。在膨胀时期银行过度的 向房地产企业发放贷款。 山东大学硕士学位论文 4 2 房地产泡沫对金融安全影响的多视角分析 4 2 1 货币政策受到制约并对金融安全构成威胁 在泡沫扩张期间，中央银行使用货币政策工具调控经济的能力受到制约。如 果货币供给量不变，那么房地产市场出现泡沫，就隐含着其他资产价格会下降， 因此可能会压抑股市，并把其他领域的资金吸引到房地产市场：但如果用货币扩 张来支持泡沫，则可能会出现多种资产泡沫并存甚至同时实物经济领域也很景气 的局面，即“泡沫经济”现象，其后果可能更加严重。 由于房地产建设的过程中很大比例的资金是由银行等金融机构提供的，所以 在房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多 贷款最终成为呆帐、坏帐，使银行的不良贷款比例大幅上升。银行不良贷款比例 的上升将迫使银行收缩贷款规模，造成整社会的信贷环境趋紧，对其他行业的正 常生产产牛紧缩影响。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行 遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对 银行进行挤兑，造成金融恐慌。 虽然房地产泡沫的破灭一般不能直接引发金融恐慌，但是很多金融体系动荡 的背后都有房地产泡沫破灭的影子。例如1 9 8 7 年到1 9 9 6 年期间，马来西亚大 量的银行贷款流向了房地产业，在1 9 9 7 年金融危机爆发之前，金融机构贷给房 地产业的资金占贷款总额的3 0 9 6 ，造成贷款拉动泡沫，泡沫拉动贷款的恶性循环。 银行不良资产的很大部分都是房地产贷款造成的，房地产泡沫的破灭对金融危机 的产生和发展至少产生了推波助澜的作用。又如从1 9 8 4 年到1 9 9 7 年，特别是 1 9 9 3 年到1 9 9 7 年，随着香港前途的明朗化和香港经济的复苏，香港房地产经 历了一轮大的牛市，随着地价和楼价的不断上涨，房地产和金融业相互依赖，房 地产行业出现了整体泡沫，过度的房地产投资、投机，给以后的金融危机埋下了 定时炸弹。1 9 9 7 年亚洲金融风暴后，香港房地产业受到重创，房地产价格回调 幅度高达5 0 ，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐，银行体系运转失灵， 整个经济陷入困境，出现了近1 0 万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生 了严重影响。再如美国房地产繁华消退、泡沫破灭之后的次级债危机。 4 2 2 基于商业银行行为视角的分析 银行的贷款集中度决策可以模型化为潜在的破产风险概率不超过概率y 的 约束下预期盈利的最大化( g u t t e n t a g h e r r i ng 1 9 8 5 ，1 9 8 6 ) 。可以将这一约束 条件解释为： 山东大学硕士学位论文 只( 4 m ) ， 其中，a 是期末银行资产组合的价值，m 是银行可接受的最小资产价值，它 或者由内部风险指导决定，或者由监管者的资本充足率决定，这两者是有联系的。 通过利用车比雪夫不等式，可以重新整理这一约束条件为： ，( e ( 一) 一 彳) 2 一盯：o 其中，盯：是银行贷款组合的预期回报。利用这一约束方程式，就可以建立 起一个拉格朗日算式： g t ，矿) = ( ，：，一f ) + 矿( y ( e ( 爿) 一h ) 2 一叮；) 这里矿，是风险约束的影子价格，是资产j 的预期回报率，i 是l 加上资 金的机会成本。l 是在给定银行资产组合中其他资产厶的条件下，银行选择贷给 房地产部门的贷款数量： = ( ，i 一，) 【l + 2 y ) ，( e ( 彳) 一m ) 】仃? 2 y 一2 = 导 口l 该模型有助于考察什么因素可能会激励银行采取向房地产部门集中的决策。 首先，向房地产部门发放贷款是有吸引力的，因为它是有盈利的。房地产部门所 承诺的回报往往高于优质公司可获得贷款的利率。事实上，贷款的初始崩溃发生 于银行获得扩张的力量之时，而银行的这种力量扩张部分是旨在提高银行盈利， 有效地展开竞争。 上升的房地产价格可能还会在两方面直接鼓励向房地产部门的贷款。一是由 于银行自身所有的房地产价值的上升及银行资本的经济价值上升，使得银行愿意 持有更多的房地产贷款。二是由于未偿还贷款的房地产抵押品市场价值上升，现 有贷款组合中的损失风险下降了。这使得银行可以在不增加破产概率y 的条件 下发放更多的贷款。上升的房地产价格可能还会对银行开展新的房地产借贷中的 违约概率产生更微妙的影响。 尽管这些因素提高了房地产信贷的吸引力，很明显( 至少考虑到于中的利 益) ，银行在恰当评估风险时失败了。银行低估高度集中的房地产信贷的风险， 有如下三方面的原因：银行存在危机方面的短视；信息、数据资料的匮乏或 脆弱的分析；银行忽视风险是由于不正当的激励。 4 ，2 3 房地产泡沫下银行的短视行为分析 实践表明，国内外都曾经历过房地产价格的崩渍。然而，在大多数情形下， 房地产价格已经在 山东大学硕士掌位论文 类型的信贷相比，还有相对良好的记录。 g u t t e n t a g h e r r i n g ( 1 9 8 4 ，1 9 8 6 ) 已经指出，当决策在不确定性条件下做 出时，低估这种低频率冲击也许是一种可以接受的结果。要正确评估诸如房地产 价格崩溃等对银行的冲击概率，取决于两个关键因素。一是冲击相对于潜在事件 因果结构的变化频率所发生的频率。如果每次冲击发生都会有事件因果结构性变 化，则事件并不能提供概率方面的有力证据。二是如果事件的因果结构保持稳定 而冲击发生了多次，概率可以由值得考虑酌信心指数来估计。 较高频率的冲击会影响银行所进行的多种活动。例如应收账款、信用卡和汽 车贷款，而违约率或常规的存款取出等可以由值得考虑的信用来估计。结果是， 高频率的冲击并不是导致银行无偿还能力的风险暴露的重要渠道。因为银行拥有 为高频率冲击正确地定价的信息和激励，而且可以提供用来缓冲所遭损失的充足 的准备金。如果它们不这样做，它们会很快招致毁灭性的损失，从而导致银行没有偿还能力。 相反，潜在于低频率经济冲击背后的事件因果结构，如投机性泡沫，政策的改变，或者相对价格的变化等，可能并不足以维持长期的稳定，以允许在较多的 信心指数下估计冲击的概率。尽管如此。如果对决定结果的机制有充足信息(如 投掷硬币) ，即使缺乏充足的实证证据，也会有能力在相当大的可信性上预测一 个事件的概率。然而，相对于投掷硬币这样的透明机制，人们对经济过程中产生 房地产价格崩溃这样的冲击的理解是非常有限的，因此有非常高的不确定性。银 行在概率不确定的低频率冲击条件下做出决策，由于决策制定者，即使是训练有 素的统计学家，具有在“预见性直觉”基础上形成的对主观概率予以公式化的倾 向。这样决策制定者就可以简单地猜想未来将要发生的事件( t v e r s k y k a h n e n i 【i a n ，1 9 8 2 ) 。出于决策者们在自然而然的状态下所猜想的事件与实际发生 的事件在频率上有很高的相关性。这一拇指法则提供了对高频率事件的相当确切 的估计。但是，其他因素也会对这种法则产生影响，如上次发生危机以后的时间 流逝。在这种情形下，“预见性直觉”将会产生“预见性偏差”。在某种意义上， 临界点直觉( 当主观概率下降到低于某些临界值时，它将被忽略不计，并被当做 0 来看待) 使得低估外部冲击事件发牛的概率的倾向进一步加剧。因为此时忙碌 的决策者们会降低其臀理的注意程度。一旦到达临界值，决策者的行为很少会发 生变化；即使是在有迹象表明冲击事件发牛的实际概率已经提高的时候，也是如 此。 例如，尽管房地产空置率在上升，房地产借贷仍将持续。但是，观察与信念 之间的冲突程度可能会引起认知上的不协调。当面临对它们的决策能力提出桃战 的证据时，银行家和其他决策制定者一样，首先是忽视它，然后是拒绝它，最后 山东大学硕士学位论文 则是通过改变其他的理念来接纳它，作为谨慎贷款者来保护它们的自尊。“可预 见性”与“临界点直觉”共同导致了“危机短视症”( d i s a s t e m y o p i a ) 。也就是 说，随着时间的推移，人们倾向于低估那些低频率外部冲击事件发生的概率。在 一定程度上，出于丰观概率下降( 即使是在实际概率保持不变或者上升的情况 下) ，银行不知不觉地承担了相对于其资本实力较大的风险敞口。因而，银行体 系抵御危机的能力变得更加脆弱了。这是一个在不知不觉之间不断加剧的过程。 即便是任何银行都没有决定增加其风险暴露，“危机短视症”也会致使银行抵御 危机冲击的能力下降。 为数众多的银行均有可能染上“危机短视症”，其原因在于不确定性会导致 人们产牛从众行为，也就是说，银行在很大程度上对某些冲击事件持有类