（金融学专业论文）我国个人住房抵押贷款风险分析和防范.pdf

我国个人住房抵押贷款风险分析和防范 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对二枉文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 学位论文作者签名：j 4 - 式差 日期：基盟i ：2 里 导师签名：圆 日期：一逍生一 我国个人住房抵押贷款风险分折年i i 防范 型凰整硕士学位论文答辩委员会成，民名单 姓名职称单位备注 冯文伟教授复旦大学太平洋金融学院主席 范学俊副教授华东师范大学 李岚副教授华东师范大学 我国个人住膀抵押货款风险分析和防范 论文摘要 改革丌放之初我国实行福利分房制度，随着经济的不断发展，住房制度有了 本质的改变，传统的福利分房转向住房分配货币化，1 9 9 8 年底，中国百姓彻底 告别了住房实物分配体制，只能依靠自身的经济实力实现“居者有其屋”的梦想。 房地产业和金融业出现了前所未有的紧密合作关系，个人住房贷款业务迅速发展 起来。2 0 0 4 年更被金融界人士称为“房地产金融年”，在个人住房抵押贷款规模 扩大的同时，风险也不断的显露，其表现就是违约比率上升，“假按揭”现象不 断出现，严重扰乱了金融市场和金融秩序。房地产市场具有周期性，并且贷款期 限长，每笔贷款数额小，贷款人分散，这对习惯批发业务的我国商业银行来随是 一个挑战。 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已经作为一种主 要的住房金融工具在欧美国家得到广泛发展，因而国外学者对这一领域风险的研 究也比较深入和成熟。本文在介绍国外成果的同时，也介绍了我国目前在此领域 的研究现状，并提出了不足之处。 笔者用实证分析的方法结合风险分析的原理，站在贷款人主要是各大商业银 行的角度，从阐述个人住房抵押贷款及其风险的概念开始，引出我国个人住房抵 押贷款业务发展的现状，一个主要的现象是个人住房抵押贷款的违约率呈逐年上 升的趋势，且违约具有时滞性。即个人住房抵押贷款业务出现了风险，在分析了 我圈个人住房抵押贷款存在的各类风险及其产生原因后，笔者对症下药，给出防 范和化解这些风险的措施或者建议：创新个人住房抵押贷款产品、建立完善的信 用制度、建立个人住房抵押贷款保险制度以及实施个人住房抵押贷款证券化。通 过本文的层层论述，笔者期望能为我国经营个人住房抵押贷款业务的各大商业银 行提供一些有意义的思考。 关键词：个人住房抵押贷款、风险分析、贷款成数、个人住房抵押贷款证券化 5 我国个人t l 房抵押贷款风险分析和防范 a b s t r a c t a tt h eb e g i n n i n go ft h ei m p l e m e n to fr e f o r m a t i o na n do p e n i n g p o l i c y , p e o p l eo f o u r c o u n t r y l i v e dt h eh o u s e t h r o u g h t h ew e l f a r eo ft h e g o v e r m n e n t 19 9 8 ，t h e g o v e r n m e n td e c i d e dt o ：h a n g et h ep o l i c yo nh o u s i n gb e c a u j eo ft h ei n c r e a s eo f p o p u l a t i o n f r o mt h e no i l r e a le s t a t ea n df i n a n c ec o o p e r a t e d ，i t he a c ho t h e rf i r m l y , a n di n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g ei n c r e a s e dq u i c k l y , t h ef i n a n c ef i e l dn a m e d2 0 0 4 “r e a le s t a t ef i n a n c ey e a r ”b u t ，s o m ep r o b l e m sa n dr i s ka p p e e r e dw h i l et h eh o u s i n g m o r t g a g ei sd e v e l o p m e n t ，s u c ha s “f a k eh o u s i n gm o r t g a g e ”，t h e s ek i n d so fp r o b l e m d i s t u r b e df i n a n c em a r k e t s e r i o u s l y r e a l e s t a t em a r k e ti so n em a r k e tt h a th a s p e r i o d i c i t y , i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g eh a st h ef o l l o w i n gc h a r a c t e r i s t i c s ：l o n gt e r m ， s m a l la m o u n t ，a n dl e n d e r sm u l t i p l i c i t y s oi ti sab i gc h a l l e n g ef o rc h i n ac o m m e r c i a l b a n k st h a ta r ef a m i l i a rw i t hw h o l e s a l e o p e r a t i o n s i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g ea p p e a r e di nt h ef i n a n c ef i e l d i ng r e a tb r i t a i ni n n i n e t e e nc e n t u r y , i ti so n eo fi m p o r t a n th o u s i n gf i n a n c ei n s t r u m e n ti ne u r o p ea n d a m e r i c aa tp r e s e n t ，s ot h et h e o r ya b o u ta n a l y s i sa n d p r e v e n t i o no f r i s ki sm a t u r e t h i s a r l i c l ei n t r o d u c e sf o r e i g nt h e o r i e sa n dd o m e s t i ct h e o r i e so n a n a l y s i sa n dp r e v e n t i o no f r i s k t h i sa r t i c l ei n c l u d e sf o u rp a r t s ：f i r s t ，t h ea u t h o rg i v e st h es i g n i f i c a n c eo f w r i t i n g t h i sa r t i c l e ，a n di n d i c a t e st h ea d v a n t a g ea n dd i s a d v a n t a g eo ft h ea r t i c l e t h e nd e f i n e i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g ea n dr i s k ，i nt h et h i r dp a r t ，t h ea u t h o ri n t r o d u c e ss i xk i n d s o fr i s ki nd e t a i l ：c r e d i tr i s k ，g u a r a n t yr i s k ，l i q u i d i t yr i s k ，i n t e r e s tr i s k ，i n f l a t i o nr i s ka n d o t h e rr i s k ，d i s c u s s e st h er e a s o nt h a tr i s ka r i s e s ，t h er e a s o na r i s ef r o mt w o a s p e c t s ，o n e i st h ea d m i n i s t r a t i o no fc o m m e r c i a lb a n k s ，t h eo t h e ri st h ec o n s t i t u t i o no f e c o n o m y f i n a l l y ，t h ea u t h o rg i v e sf o u rm e t h o d st op r e v e n tt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e f r o mr i s k ：d e s i g nn e wp r o d u c t so ni n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g e ，b u i l du pp e r f e c t i n d i v i d u a lc r e d i ts y s t e m ，c o n s t i t u t ei n s u r a n c ep o l i c yo fi n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e a n di m p l e m e n tm o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n k e y w o r d s ：i n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g e ，r i s k a n a l y s i s ，l o a n t ov a l u e m o r t g a g e - b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n 6 我国个人住房抵押贷款风险分析羊 i 舫范 第一节立题背景 第一章导言 改革丌放之初我国实行福利分房制度，随着经济的不断发展，住房制度有了 本质的改变，传统的福利分房转向住房分配货币化，1 9 9 8 。丰底。中国百姓彻底 告别了住房实物分配体制，只能依靠自身的经济实力实现“居者有其屋”的梦想。 房地产业和金融业出现了前所未有的紧密台作关系，个人住房贷款业务迅速发展 起柬。我国的个人住房抵押贷款是9 0 年代初首先从比较发达的东南沿海城市发 展起来的。1 9 9 7 年管理当局把房地产业作为经济发展新的增长点，房地产业迅 速发展。住房信贷成为各商业银行新的利润增长点，2 0 0 4 年更被金融界人士称 为“房地产金融年”，我们可从某大型国有商业银行的个人住房抵押贷款业务数 据看到个人住房抵押贷款的迅猛发展趋势及其出现的问题。 表：个人住房抵押贷款年度发放额和年度余额表( 单位：亿元) 1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 拒2 0 0 1 年2 0 0 2 盆2 0 0 3 年 年度发放额 5 0 51 4 23 2 78 4 41 1 5 l1 1 8 51 4 3 2 增长比( )1 8 l 1 3 01 5 83 632 1 年度余额 6 1 51 5 64 1 11 0 4 81 8 6 02 5 8 03 3 2 8 增长比( )i 5 41 6 31 5 57 73 93 0 资料来源：中国工商银行总行网站w w w i c b c , c o m c n 表二：按贷款发放年度划分的违约客户结构表 f贷款发放同 1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 钲2 0 0 2 年2 0 0 3 正 f违约笔数 1 52 32 0 21 2 44 23 f 笔数占比( ) 3 6 75 6 24 9 3 93 0 3 21 0 2 70 7 3 资料来源：中国工商银行总行网站丛出盟i 垃：q m ：n 从表一可以看出：从1 9 9 7 年丌始，该银行个人住房抵押贷款规模迅速增长，连 续三年增长比均达到一倍以上，但从2 0 0 1 年开始增长速度却急剧下降。从表二 可以看出：随着时问的推移，个人住房抵押贷款违约笔数占比逐年上升，2 0 0 0 年竟然达到4 9 3 9 ，这正好解释了表一中2 0 0 1 年贷款规模急速下降的原因。可 见，在个人住房抵押贷款规模扩大的同时，风险也不断的显露，其表现就是违约 比率的上升。房地产市场具有周期性，并且贷款期限长，每笔贷款数额小，贷款 人分散，这对习惯批发业务的我国商业银行来说是一个挑战，识别存在的风险进 8 哉国个人住房抵押贷款风险分析和防范 而采取有效措施防范和化解风险是我国个人住房抵押贷款走向良性发展的必经 之路。 第二节国内外个人住房抵押贷款风险研究的现状 ( 一) 国外研究现状 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已经作为一种主 要的住房金融工具在欧美国家得到广泛发展，以美国为例，个人住房抵押贷款余 额占到银行信贷资产的四分之左右，因而国外学者对这一领域风险的研究也比 较深入和成熟。目前国外学者在该领域的研究趋势和角度主要集中在以下几个方 面： 1 个人住房抵押贷款风险与l t v 关系的研究 i v ( 1 0 a n t o v a l u e ) 指贷款价值比，也就是我们国家所说的贷款成数，1 9 9 1 年，k a u ，k e e n a n 和k i m 三位学者研究得出u v 可用来解释借款人违约的原因， l t v 比率越高，违约的概率也越高，另外违约率还受时效的影响，即随着时间的 推移违约率下降；1 9 9 2 年，q u e r c i a 对过去3 0 年中2 9 个实证研究进行综述后认 为：贷款与住房价值比( u 1 v ) 影响借款人的违约决策；1 9 9 3 年，q u i g l e y 认为 个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决于清算时抵押品的价值 损失程度；1 9 9 7 年，b a r tl a m b r e c h t 在一般威布尔分布模型中得出贷款价值比对 违约影响显著。通过国外学者的研究我们知道：贷款成数的大小对个人住房抵押 贷款风险有着重大的影响，但是究竟贷款价值比数值为多少时个人住房抵押贷款 风险最小，并没有一个明确的结论。 2 不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究 1 9 9 9 年，y i n g f o o n c h o w 研究发现3 5 的香港个人住房抵押贷款采用浮动 利率加可变期限的办法，随着利率的变动，虽然每月偿还额度不变但贷款到期 f 1 要进行相应调携，与固定期限可变偿还额抵押贷款相比，借款人在承受利率风 险的同时还承受期限风险，但运用数学模型对浮动利率加可变期限贷款方式进行 研究可以得出：对借款人来讲，该种贷款方式比固定利率贷款方式更实惠，若考 虑贷款期限上限则两种贷款的差异性则不显著。可见，浮动利率贷款更受借款人 的认可。 些里竺垡生垫型堑塾璺堕坌塑型! 堕型 3 应用期权理论碜究个人住房抵押贷款的违约风险 1 9 9 8 年，k a u 应f j 或有要求权法把违约看作是一种台理的决策认为当房 屋价值降到低于抵押贷款价值时借款人的违约行为就会发生，他把策略性抵押贷 款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除 抵押贷款责任的选择权；1 9 9 5 年，y o n g h e n g d e n g 用基于期权的风险模型分析了 个人住房抵押贷款违约与提前还款，指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及 之后的房产价值具有敏感性，在2 0 0 0 年他则提出应将个人住房抵押贷款作为一 种卖出期权纳入或有资产管理框架。把期权理论应用到个人住房抵押风险的分析 中，无论国内外都是比较新颖的课题，还没有形成成熟的理论，本文仅是简单介 绍一下，起一个提醒的作用，笔者论述中并没有涉及用期权理论来分析和论证个 人住房抵押贷款风险。 ( 二) 国内研究现状 我国个人住房抵押贷款市场起步较晚，从1 9 9 7 年丌始才迅速发展起来，因 此在浚领域的研究成果较少，总结如下；2 0 0 0 年，赵新华从银行授信角度阐述 了银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的应用工具从财务投资角度将资本市 场理沦运用于抵押贷款风险控制的技术分析，论述了住房抵押贷款风险控制的衍 生机构产生的必然性；赵勇在2 0 0 0 年、黄剑在2 0 0 2 年提出我国个人住房抵押贷 款风险的转移机制的构建应采取抵押贷款证券化为主相关保险为辅的原则；2 0 0 0 年，王洪卫提出实行适度奖励政策鼓励发展储蓄银行，鼓励房地产抵押贷款证 券化；2 0 0 1 年汪海、尚游、王俊提出建立和完善个人信用制度，加强资信评 估，建立、完善二级抵押市场，发展个人住房抵押贷款证券化，完善政府担保作 用，利用保险转移风险；2 0 0 1 年李青峰提出建立廉价房市场，化解抵押物处置 难风险，舰范和约束地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效，开办以工资 收入权作抵押的个人住房贷款；2 0 0 2 年赵克诫、刘萍提出防范贷款风险应建立 个人信用制度，健全住宅市场体系，贷款制度创新与操作环节规范并重扩大资 金来源，完善政策法规体系，建立法律制度基础；2 0 0 3 年，张帆提出建立网络 化监控体系，充分利用内部网络系统，对个人住房抵押贷款的内部风险即因贷款 人管理不善产生的风险进行防范和化解：2 0 0 4 年，张云在详细介绍和评价了美 囤、香港的住房抵押贷款证券化后提出我国应实施住房抵押贷款证券化。综上可 - j o 我国个人住房抵押贷款风险分析象i 防范 见，我国在该领域的研究近几年比较活跃，但还没有形成一定的体系，随着个人 住房抵押贷款规模的扩大，实证资料会积累的更多，有利于我国学者在该领域的 进一步研究。 第三节研究的方法和目的 在经济学领域研究方法有很多，包括实证方法、规范：s 法以及历史方法等。 本文站在贷款人( 各从事个人住房抵押业务的商业银行) 的角度，针对我国个人 住房抵押贷款发展的趋势和出现的问题，用实证分析的方法结合风险分项的原 理，首先界定个人住房抵押贷款及其风险的概念，进一步分析这些风险产生的原 因，进而找出防范和化解这些风险的措施，以期对我国个人住房抵押贷款的大力 发展提供一些有价值的思考。 笔者论述目的性很强站在贷款人即各大商业银行的角度，几处引用了某商 业银行具体的个人住房抵押贷款实例，结合这些具体的实例分析我国个人住房抵 押贷款中存在的风险及风险产生的原因，从而给出防范和化解风险的措施，令读 者对该问题有一个更具体、更感性的认识；但是，笔者毕竟没有深入到个人住房 抵押贷款业务的第一线，对其产生风险的因素和原因可能一定程度上停留在理论 分析的层面上，另外，由于金融基础理论知识和个人认识能力有限，在具体问题 如对个人住房抵押贷款产品的设计方面存在不足之处，需要进一步搜集整理相关 资料进行研究和分析。 第二章个人住房抵押贷款及其风险的概念和特点 第一节个人住房抵押贷款概念 中国人民银行在2 0 0 2 年3 月1 同颁布的个人住房贷款管理办法中规定： 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人 贷款时必须提供担保，若到期不能偿还贷款本息，贷款人有权依法处理其抵押物 或质押物，或出保证人承担偿还本息的连带责任。从此规定可以看出，管理当局 对住房贷款的用途限制是非常严格的，只能用于购买自用且是普通住房，做投资 用的住房以及豪华住房、别墅等不在此贷款范围之内，这有利于中国房地产业合 理健康的发展，有利于保障广大中低收入者的住房利益；其次，个人住房贷款不 i i 。 我国个人住房抵押贷款风险分析和肪范 仅要提供抵押物或质押物，还要第三方提供担保，这大大降低了个人住房贷款的 4 i 良贷款率。 我国个人住房贷款业务主要集中在四大国有商业银行，其贷款品种可分为两 大类：一是政策性贷款即个人住房公积金贷款，1 9 9 9 年3 月1 7 同颁布的住房 公积会管理条例规定，个人住房公积金贷款是指对按时足额缴存住房公积余的 借款人，在购买、建造，翻建、大修自主住房时，以其所购住房或其他具有所有 权的财产作为抵押或质 l i 物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息的连 带责任，申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。一是商业性贷款即通常所 况的个人住房抵押贷款，整理目前存在的资料发现个人住房抵押贷款并没有一个 被业界人士认定的统一的概念，表三、表四为中国工商银行和中国建设银行的个 人住房贷款品种。归纳整理总结后，个人住房抵押贷款可定义为：以所购买的住 房为抵押物向金融机构申请的长期贷款，并承诺定期偿还本息，当借款人违约时， 贷款人有权取消借款人对抵押物即住房的赎回权，并将住房拍卖从中获得补偿的 住房贷款方式。个人住房公积金贷款和个人住房抵押贷款的根本区别在于：一是 贷款资金来源不同，前者资金来源固定为借款人缴纳的公积金，后者则是商业银 行的资金；二是担保形式不同，公积金贷款由住房资金管理中心提供连带责任担 保，因为住房资金管理中心为政府机构，信誉度高所以风险较低，抵押贷款一般 是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保。相对来说风险比较 高；三是贷款对象不同，公积金贷款对象是公积金缴存人，抵押贷款则不需要一 定是公积金缴存人；四是贷款额度不同，住房贷款最高可以贷到房屋总价的8 0 ，根据所购住房性质不同，公积金贷款则可以贷到房屋总价的9 5 或9 0 。 在抵押物、质押物以及担保方面两者本质上是相同的，所以目前我国商业银行办 理的住房贷款均可定义为个人住房抵押贷款。 表三：中国工商银行商业性个人住房贷款品种 贷款品种贷款用途所需提供资料 经济收入或偿债能力证明：购买住房合同意向书、协议或其它批 准文件；开发商开具的首艄付款证明：抵押物或质押物的清单、 个人购置住房贷款购买臼j ；普通住膀 权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明； 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明 1 2 一 我国个人住房抵押贷款风险分析羊防范 经济收入或偿债能力证明 帕买商业j = f = | 房合同意向瞰协议或其 购置自营性商业用它批准文件：开发商开具的荫 i j 付款证明；抵押物或质押物消单、 个人商j 房贷款 房_ 手l i 自刚办公用房权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件； 保证人同意提供担保的- i s 面：z 什雨i 保证人资信证明 购买售房人已取得借款人经济收入证明或职业证明：有保证人的。必须提供保证人 房屋产权正、具有有关资料；与售房人签订的房屋买卖合同；首付款证明；所购 完全处置硬利、在房屋产权证明；已购公有住肩、经济适 ：l 房等非商品房上市，需 个人二手房贷款 二级市场上台法交提供有关部准予上市交易的文件缄批准证m 房龄在5 年( 禽) 易的个人住房或商以上及贷款人认为聘屋价值 评估的，借款人应提供贷款人认可 用房的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告 载明申请人姓名的房屋产权证明或房屋使抖j 权证明；贷款人认可 部1 j 出具的借款人经济收入或偿债能力证明；住房装修1 程施一r ： 个人住房装修贷款臼有住房浆修合同；抵押物产权证明、质物清单、有处分权人同意抵押或质押 的证明文件和抵押物估价报告；保证人同意提供担保的书面文件 及保证人的资信证明。 资料来源：中国工商银行网站h t t p ：w w w i c b c c o m , c n i n d e x i , 啦 表四：中国建设银行商业性个人住房贷款品种 贷款品种 贷款用途所需 提供资料 稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料：购买( 人修) 住房 合同、协议及相关批准文件；抵押物或质押权利清单及权属证明 抵押加阶段性保_ i i e 个 购买、人修住2 j 文什，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的 人商业川房贷款评估机构出具的抵押物估价报告书；保证人山贝的同意提供担保 的| 弓面承诺及保证人的资信证明；建设银行的存款单据、凭证式 国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券等。 稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；与售房人( 包括住 在住房二级市场购房共有人) 签订的合法、有效的住房交易合同或协议；贷款行认 个人再交易住房贷款 买各类型住房可的评估机构山具的抵押物估价报告+ 保证人出其的同意提供 担保的l0 面承诺及保证人的资信证明。 稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；合法有效的购买商 业用房的台同、协议等；抵押物或质押权利清单，权属证明文件， 抵押加阶段性保证个 购买商业用房住房有处分权人出具的同意抵押或质押的证明；评估机构出具的抵押 人商业用房贷款 物估价报告二 5 保证人出只的同意提供担保的- 峙面承诺及保证人 的资信证明； 资料来源：中国建设银行网站h t t p ：w w w c c b c r d p o r t a l c n h o m e i n d e x h t m l 第二节风险和个人住房抵押贷款风险 ( 一) 风险原理和风险分析 风险是对目前所采取的行动，在未来没有达到预期结果的可能性，这种可能 性不仅指失败的可能性，也包括成功的可能性，只要是没有达到预期结果便产生 了风险。风险由风险因素、风险事故、风险损失以及三因素间的共同作用而形成 我国个人仕房抵押贷款风险分析和防范 ( 如下图所示) 。风险f 马素指能够产生风险事故的各种要i l ，风险事故指通过风 险因素直接或瞄接造成损失的事件，是风险损失的媒介，p i 险损失指预期目标与 实际结果的偏差。 匝p 骘匝d 蜒一鏖翌卜 困 风险是客观存在的这是不以人们的主观意志为转移的具有不确定性、可测 性并且往往与收益相对。首先，风险是由于不确定因素存在丽使人们遭受损失 的可能性，而这种不确定因素的存在是客观事物变化过程中的特性，所以风险也 必然是无处不在，无时不有她客观存在着；其次，风险的不确定性是对风险的主 体而言的，风险何时何地有可能变为现实都是不肯定的：第三，客观条件的变化 是风险产生的重要原因，尽管人们无力控制客观状态，却可以认议和掌握客观状 态的规律性，对相关的客观状态做出科学的预测，也就是说。风险具有可测性； 第四，风险和收益是相对的，风险是收益的代价，收益是风险的报酬，风险越高 收益也往往越大。 风险产生的原因在于环境的不确定性和人的机会主义本性。环境的不确定 性是出环境的复杂性、人的有限理性和信息豹菲廉价往三者综合作用的结果入 的有限理性指人在认识上存在的有限性，信息的非廉价性指信息的获得具有成 本，在复杂的环境中，人的有限理性导致人面对各种不确定的可能性，而信息的 非廉价性则使人只能拥有有限的信息从而使人们在经济活动中面临各种不确定 因素。人的机会主义本性指人在追求自身利益的同时可能会损人利己，它的存在 使得每一个人都面临被他人损害的可能性。两个因素共同起作用导致风险的产 生。风险的存在不利于经济活动的开展，需要寻求防范或者化解风险的途径，风 险分析方法是比较行之有效的办法， 风险分析是识别和测算风险，开发、选择和管理方案来解决风险的有组织的 手段包括风险识别、风险评估和风险管理三方面的内容。风险识别环节确定j x l 脸来源，风险评估环节确认风险导致的后果，风险管理关节则采取措施防范或减 小风险造成的损失。 ( 二) 个人住房抵押贷款风险 1 个人住房抵押贷款风险的概念 1 4 我国个人住房抵押贷款风险分析莆f 防范 从贷款者( 从事住房贷款业务的各商业银行) 的角度稻，个人住房抵押贷款 风险是指贷款者到期无法获取利息收益，甚至无法收回本盒的可能性。办理个人 住房抵押贷款手续比较繁琐，如上述表三、表四所示，借款人要提供抵押物或质 押物，要有担保人，个人住房贷款管理办法还规定“b 、旁产作为抵押的，借 款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内， 保险单由贷款人保管。”因此个人住房抵押贷款涉及到的当事人有贷款人( 主要 是各商业银行) 、借款人、房地产开发商、担保人以及保险公司，贷款程序链拉 得比较长，无论哪一个环节出现问题，都可能导致风险产生。从实践经验来看， 个人住房抵押贷款风险产生的主要来源是贷款人、借款人和房地产玎发商，风险 的主要类别有信用风险、抵押物风险、流动性风险、利率风险、通货膨胀风险以 及其他风险。 2 个人住房抵押贷款风险的特点 贷款人对个人住房抵押贷款设定了三重风险防范措施，即抵押( 或质押) 、 担保和保险，于是很多人认为浚贷款品种风险极低，没有必要对其进行风险分析 和管理。事实上，住房贷款涉及到房地产业、金融业、保险业以及产权、担保等 法律问题，波及范围广，极易产生风险。其主要特点有： 2 1 集中性 在我国，个人住房抵押贷款资金来源主要是间接融资，即四大国有商业银行 占据个人住房抵押贷款的绝大部分业务，统计显示：截至2 0 0 2 年底，国内个人 住房贷款余额为8 2 5 8 亿元，其中四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7 2 1 3 亿元，占比8 7 。可见。我国的个人住房抵押贷款业务大部分集中在四大国有 商业银行，其他商业性银行无法和他们在同一水平上竞争，随着四大国有商业银 行的内部体制改革，个人住房抵押贷款业务进一步扩大以及其他商业银行的努 力，这种情况会不断改变。 2 2 多样性 个人住房抵押贷款涉及当事人较多，产生的风险种类相应的比较复杂，站在 贷款人的角度分析，有信用风险或称违约风险，陔风险来自于借款人或丌发商； 欺诈风险，该风险属于信用风险，来源于开发商，因为在当前个人住房抵押贷款 r f 出现频率和后果比较严重，因此单独列出：提前还款风险，浚风险来自于借款 我国个人让房抵押贷款风险分析和防范 人；抵押物风险，可细分为抵押物产权风险、抵押物价格烈f 佥和抵押物处置风险， 陔风险来源于借教人、不可抗力等因素；利率风险、通货膨胀j x l 险，该类风险来 自会融市场：流动性风险、违舰操作风险等，此类风险来日于贷款机构自身。此 外还有政策风险、不可抗力风险等。 2 3 时滞性 国际和香港方面的实证研究表明，个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷 款后3 - 4 年内逐步显现。从上一章的表二可以看出，随着时问的推移，个人住房 贷款违约笔数增加，相应的违约笔数占该年个人住房抵押贷款总额的比例也在增 加，特别是在2 0 0 0 年，违约率几乎达到5 0 ，此现象引起银行高度重视，在采 取了一系列的措施后，违约率从2 0 0 1 年爿。开始逐步下降。贷款人应当重视个人 住房抵押贷款风险的时滞性，避免在同一时期出售大量个人住房抵押贷款，使得 不良贷款集中于同一时间段，从而引致经营危机的发生。 第三章我国个人住房抵押贷款风险类型及成因 第一节我国个人住房抵押贷款风险种类 ( 一) 信用风险 1 信用风险的概念 信用风险是指受信方拒绝或无力按时、全额支付所欠债务时，给信用提供方 带来的潜在损失，一般分为商业信用和银行信用。信用风险是双向性风险，它一 般会影响签订协议的双方。信用提供方要承受受信方无力偿还债务的风险，而受 信方也会面临信用方拒绝交货或收回贷款的风险。本文旨在分析信用提供方即住 房贷款人需要承受的风险。个人住房抵押贷款的信用风险显然属于银行信用风 险，主要包括借款人的信用风险和丌发商的信用风险，也称为违约风险，可以定 义为借款人或丌发商出于各种原因不能按期或无力偿还贷款本息，从而造成信贷 资余损失的可能性。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。 2 借款人的信用风险 2 1 被迫违约 指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件的发生，无法继 续j 下常向贷款人按照规定还本付息而产生的信用风险。被迫违约是借款人的被动 j 6 些堕尘些生堡i ! ! ! ! 塑塾璺堕坌堑塑! 堕堕 行为，支付能力理论认为借款人之所以违约是因为支付能，j 不足。被迫违约说明 借款人有还款的意愿，但无还款的能力，是“心有余而力；k 足”，这类借款人信 用度是比较可靠的，只要其收入能力保持不变或逐年上升，贷款人基本上不会有 收不回本息的风险。但是，我国目前正处于改革的过程中，经济体制转轨给企业 的经营前景和个人职业稳定性带来巨大冲击，对职工的收入稳定性产生了巨大影 响，如国有企业改制造成人员下岗，民营企业体制不规范l l 工收入得不到保障， 教育产业化造成家庭教育支出急剧增加等，都会使借款人的支付能力下降甚至恶 化。当借款人收入明显减少无力继续偿还贷款本息时只能停止还款，从而放弃住 房。当然，借款人收入减少并不意味着违约现象一定出现，当借款人的收入减少 但仍大于每个月的还款额度时借款人可以减少其他方面的j f 支；当每个月的收入 不足于支付月还款额时借款人还可以再贷款或寻找其他资金来源。般讲，因借 款人收入减少而导致被迫违约是种小概率事件。 2 2 理性违约 指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的信用风险，房 价迅速下跌或利率上升幅度较大，从而使得继续还款的成本大于放弃还款的收益 h 、j ，借款人会理性违约，这符合经济学上“理性经济人”的假设。理性违约是借 款人的主动违约行为，与借款人的实际支付能力无关，权益理论认为在完善的资 本市场上借款人仅仅通过比较其住房中持有的权益与抵押贷款债务的大小即可 做出违约与否的决策。如果房地产市场价格上升到一定幅度，即使借款人真的没 有能力继续还款，也不会违约，因为借款人可以通过住房的转让，还清债务本息， 收回投资和成本。甚至还能赚取定的利润：但是若借款人获得贷款购买住房并 偿还了一定时期的贷款本息后，房地产市场价格发生较大幅度的下跌。借款人转 让住房所得收入不足以偿还贷款，无法收回投资和成本，借款人就会主动违约。 因为从理财角度讲借款人认为继续偿还贷款不如重新购买相类似的住房，我们可 把借款人获得的个人住房抵押贷款看作是一项期权，当房地产价格下跌到一定程 度时借款人选择放弃这种权利。般来讲，主动违约最可能发生在贷款合同签订 后的第一、第二年，因为此时借款人违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首 付款、交易费用和一部分贷款本息，下图可以描述主动违约率与时间之削的关系。 - 1 7 一 我国个人仕房抵押贷款风险分析利防范 违 约 壹 厂 23 时间( 年) 2 3 提前还款 指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。提 前还款是借款人主动违约的一种形式。长期以来，我国商业银行特别是四大国有 商业银行受呆帐坏帐的影响，对贷款的回收速度加倍关注，按时足额的偿还贷款 本息的目标凌驾于确保贷款收益的目标之上，提前偿还贷款甚至受到某些银行的 鼓励，忽略了提前还款产生的损失。比如中国建设银行于1 9 9 9 年1 2 月3 1r 颁 发的个人住房贷款办法中规定“贷款期限在1 年以内的，在借款期内经贷款 行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率按实际使用期限结计利 息，但不得提前还本；贷款期限在1 年以上的，在借款期内。借款人向银行提出 提前还款书面申请后经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息， 提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已收的贷款利息也不再调整。” 我国银行界现在对提前还款是否为违约还没有一个明确的规定，在国外关于 住房贷款的研究中，停止付款和提前付款被看作是个人住房贷款主动违约风险的 基本形式。提前还款对银行收益的损失，可以用一个具体的例子来说明。当前很 多银行的个人住房抵押贷款还款方式为按月等额偿付本息。为方便计算，假设； 某人个人住房抵押贷款额为1 2 力元，贷款期限1 0 年，年贷款利率1 2 ，根据 现金流量法计算出每月需等额偿还的本息为1 7 2 1 6 5 元，如表五所示： j 8 一 我国个人t j j 房抵押贷款风险分析羽i 防范 表五：每月还款额计算公式p v = a * p v a ( 1 2 f 1 2 1 2 0 ) 月份起初余额还本金额支付利息每月付款期未余额 l 1 2 0 ，0 0 0 0 0 5 2 1 6 51 2 0 0 o o1 7 2 lf ；511 9 ，4 7 8 3 5 211 9 ，4 7 8 3 55 2 6 8 7“9 4 7 81 7 2 1 6 51 1 8 9 5 1 4 8 311 8 ，9 5 1 4 85 3 2 1 41 1 8 9 5 l1 7 2 1 6 5l1 8 4 1 9 3 5 4 1 1 8 , 4 1 9 3 5 5 3 7 4 61 1 8 4 1 91 7 2 1 6 511 7 ，8 8 1 8 9 51 1 7 8 8 1 8 95 4 2 8 31 1 7 8 8 21 7 2 1 f 51 1 7 ，3 3 90 6 611 7 ，3 3 9 0 65 4 8 2 61 1 7 3 3 91 7 2 1 ( 511 6 7 9 0 _ 8 0 7116 7 9 0 8 05 5 3 7 51 1 6 7 9 01 7 2 1 6 51 1 6 2 3 7 0 5 811 6 ，2 3 7 0 55 5 9 2 81 1 6 2 3 71 7 2 1 6 5i1 5 6 7 7 7 7 91 1 5 6 7 7 7 75 6 4 8 711 5 6 ，7 81 7 2 1 6 51 1 5 1 1 2 9 0 l o1 1 5 1 1 2 9 05 7 0 5 21 1 5 1 1 31 7 2 1 6 511 4 ，5 4 2 3 8 1 l11 4 ，5 4 2 3 85 7 6 2 31 1 4 5 4 21 7 2 1 6 51 1 3 9 6 61 5 1 2l1 3 9 6 6 1 55 8 1 9 91 1 3 9 6 6 1 7 2 1 6 5 1 1 3 ，3 8 4 1 6 1 1 85 0 6 3 3 51 6 7 1 0 25 0 6 31 7 2 1 6 53 3 9 2 3 3 1 1 93 3 9 2 3 31 6 8 7 7 33 3 9 21 7 2 1 6 51 7 0 4 6 1 1 2 01 7 0 4 6 11 7 0 4 6 01 7 0 51 7 2 1 6 5 o 0 0 从上表可以看出：在贷款初期，所支付的本息大部分是利息支出，随着时间的推 移，还本余额递增，支付的利息额则呈递减趋势。因此可以得出：提前偿付风险 主要集中在贷款初期，即贷款初期借款人是否违约对贷款人的收益影响较大。提 前偿还有三种形式，一是在特定时点一次性付清全部余款，一是在特点时点偿付 部分余额，还款期限不变月还款额减少，一是在特点时点偿付部分余款同时缩短 还款期限，表六给出第一种情况下贷款人遭受的利息损失，此时假设贷款人对提 前还款没有任何惩罚措施。 表六：在特定时点一次性付清全部余款，贷款额度1 0 0 万元 还款月度贷款利率利息损失兕值( 兀)占全部利息比例 2 45 0 4 3 2 8 2 3 3 9 67 7 9 2 3 6 5 0 4 2 8 7 2 4 0 2 06 8 1 9 4 85 0 4 2 4 9 6 7 6 6 65 9 2 7 7 25 0 4 1 8 4 1 7 5 4 84 3 7 2 8 45 0 4 l5 5 9 2 5 6 93 7 0 2 1 0 85 0 4 1 0 7 7 0 3 9 02 5 5 7 1 2 05 0 4 8 7 4 6 3 4 52 0 7 6 从上表可以看出，借款人越早提前偿还本息，贷款人利息损失越大，当到贷款期 限过半时，借款人提前偿还给银行带来的利息损失比例开始低于2 0 。可见， 提前偿还贷款虽然表面上看有利于贷款人不必担心到期无法收回本息。但实际上 1 9 - 我国个人住房抵押贷款风险分析和防范 它使贷款人在一定时问内既失去了收入又影响了资金的正 循环。 3 丌发商的信用风险 个人住房抵押贷款的程序是银行对借款人资料进行调卣，然后审批，审批通 过后借款入在贷款行开户领储蓄卡并签订借款合同，然后办理抵押、保证、质押 和保险等相关担保手续，最后资金划入开发商账户。因为借款人的借款最后划入 丌发商账户，开发商利用这些资金进行房屋的建造，在这个过程中，某些丌发商 以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售( 购买) 方式， 套取银行贷款，这种行为称为“假按揭”，即_ 开发商虚拟若干购房人，并以这些 购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请抵 押贷款，从而套取银行资金。“假按揭”的主要特征是开发商将积压的房产套取 银行信用，诈骗银行信贷资金，从而造成银行的信用风险。，告成“假按揭”的根 本原因在于银行内部的操作和管理不规范，从而让信贷管理人员钻了制度的空 子，与不法丌发商相互勾结，通过制作各种虚假申请资料、购房合同、借款合同 等方式恶意套取银行资金。“假按揭”行为使银行信贷资金以流动资会贷款之外 的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社会e 大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产市场发生 剧烈振动；另一方面，“假按揭”使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护， 一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各 有关