禅城某项目地块PPT.ppt

,禅城区项目地块（原针织二厂）可行性研究报告（交易编号：TD2017（CC）XG0002）,目录,项目地块概况,项目地块挂牌条件,项目地块测算分析,结论,一、项目地块概括,区位交通系统现场四至周边配套,一、项目（原针织二厂）概况区位（一）,花都区,白云区,天河区,黄埔区,海珠区,顺德区,番禺区,南沙区,高明区,三水区,广州市范围,佛山市范围,项目地块,23km,29km,43km,23km,38km,33km,26km,25km,距离（km）,30km,50km,项目地块辐射广佛两地中心区域，囊括佛山市四区（禅城、南海、三水、高明）及广州部分区域（海珠、白云、天河）。,半小时生活圈,一、项目（原针织二厂）概况区位（二）,位置：佛山市禅城区佛山大道东侧、亲仁路北侧,禅城区：,项目地块,一、项目（原针织二厂）概况交通系统（一）,佛山一环,佛山一环,佛开高速,佛山大道,海八路,魁奇路,项目地块,1、项目地块毗邻佛山大道，且有“两横六纵”八条主干道环绕，无缝对接广佛中心区域，交通优势十分明显。2、临近三大商圈，周边配套成熟。,禅西大道,东方商圈,祖庙商圈,南海大道,季华商圈,一、项目（原针织二厂）概况交通系统（二）,项目地块,1.2km,祖庙站,650m,1.3km,1km,禅城区轨道交通线网规划图,项目地块周边规划多条地铁线路，如广佛1号线（已开通）、5号线及7号线。,一、项目（原针织二厂）概况现场四至,项目地块,佛山一环,丝绸大街,亲仁路,临街商铺,临街商铺,临街商铺,白燕小学,一、项目（原针织二厂）概况周边配套,佛山市中医院,医疗,禅城区政府,佛山市政府,佛山市第一人民医院,政府,五峰公园,文华公园,亚艺湖公园,中山公园,公园,佛山西站,佛山机场,禅城区中心医院,石湾公园,佛山科学技术学院,佛山市一中分校,佛山市口腔医院,学校,佛山市工业学校,佛山市张槎中学,张槎海口小学,石湾客运站,佛山火车站,交通枢纽,商业,岭南天地,东方广场,万科广场,东建世纪广场,季华园,普君新城,佛山市职业技术学院,兴华商场,升平百货,同心商贸城,项目周边配套相对完善，商业、医疗、教育等配套一应俱全。,佛山市铁军小学,项目地块,佛山市白燕小学,二、项目地块挂牌条件,挂牌条件挂牌竞价流程,二、项目（原针织二厂）挂牌条件,二、项目（原针织二厂）挂牌条件,01,以向上加价方式。,挂牌,02,地价：134542万元,最高限制地价,03,最高限制：21750,人才住房面积,04,计容自持面积,最高限制：85000（即可100%自持）,现场摇号确定竞得者,挂牌竞价流程：,三、项目地块投资分析,周边房地产市场概况周边土地市场概况投资测算SWOT分析,三、项目（原针织二厂）投资分析周边土地产市场概况（2015-2016年）,项目地块,龙光(商住用地)用地面积：170650容积率：3.0成交价：23.5亿元楼面地价：4590元/,万科(商住用地)用地面积：77562.1容积率：3.84成交价：18.4亿元楼面地价：6158元/,保利(商业用地,兼容住宅)用地面积：10266.83容积率：4.5成交价：12亿元楼面地价：2597元/,融创(商住用地)用地面积：72963.73容积率：3.66成交价：23亿元楼面地价：8491元/,越秀(商住用地)用地面积：33972.87容积率：地块一4.5地块二6.0成交价：63.3亿元楼面地价：3700元/,中国金茂(商住用地)用地面积：205684容积率：2.38成交价：16.7亿元楼面地价：3404元/,保利(商住用地)用地面积：113481容积率：3.0成交价：10.3亿元楼面地价：3030元/,中海(商住用地)用地面积：90479.06容积率：2.5成交价：8.5亿元楼面地价：3761元/,融创(商住用地)用地面积：74013.09容积率：2.72成交价：9.6亿元楼面地价：4768元/,时代(商住用地)用地面积：51457容积率：3.5成交价：8.8亿元楼面地价：4866元/,保利(商住用地)用地面积：136354容积率：3.83成交价：19.6亿元楼面地价：3750元/,五矿(商住用地)用地面积：42553.6容积率：3.5成交价：15亿元楼面地价：15885元/京得人才公寓：55200,绿城九龙仓(商住用地)用地面积：49621.38容积率：3.5成交价：17.4亿元楼面地价：16632元/京得人才公寓：69300,2016年成交,2015年成交,2019/12/12,15,可编辑,三、项目（原针织二厂）投资分析周边土地产市场概况（小结）,小结：1、近两年，禅城区土地市场供应平稳，且由南往北，由中心往四周的趋势来推出新地，可见，中心城区的土地市场供应十分紧张。项目地块位于禅城区中心城区内，土地供应市场上是十分稀缺，必定受不少开发商青睐。2、2015年的土地成交楼面地价均价在3000-4000元/区间。在2016年下半年开始，土地市场异常火热，频刷地王，即使设定竞拍人才公寓作为竞拍条件，土地成交楼面地价也破15000元/。项目地块目前虽然设定人才公寓的最高限制及竞拍自持物业，但鉴于开发商疯狂抢地模式的开启，必定进入竞拍自持物业阶段，这需要进一步通过测算确定自持比例。,三、项目（原针织二厂）投资分析周边房地产市场概况,佛山富力广场占地面积：72963.73容积率：4均价：13500元/（公寓）17500元/（住宅）装修情况：装修,国瑞升平占地面积：90000容积率：均价：14000元/（商铺）装修情况：毛坯,科恒岭南水岸占地面积：19000容积率：3.5均价：19000元/（住宅）装修情况：装修,兆阳O立方占地面积：11580容积率：8.5均价：16000元/（公寓）装修情况：毛坯、装修,碧桂园岭南盛世占地面积：116666容积率：2.2均价：待售装修情况：毛坯、装修,碧桂园曼哈顿占地面积：13693容积率：5均价：待售装修情况：装修,越秀可逸新势力占地面积：33972容积率：6均价：13000元/（公寓）18000元/（住宅）装修情况：装修,财富岭南公馆占地面积：9007容积率：8.78均价：12000元/（公寓）装修情况：装修,岭南天地占地面积：15428容积率：1.03均价：38000元/（别墅）装修情况：毛坯,绿地未来城占地面积：266813容积率：2.6均价：12000元/（住宅）装修情况：毛坯,华宝世家雅苑占地面积：18118.43容积率：2.5均价：25000元/（商铺）住宅售馨装修情况：毛坯,雄盛王府广场占地面积：400000容积率：均价：13000元/（公寓）装修情况：装修,童梦天下占地面积：333000容积率：2.8均价：14000元/（住宅）装修情况：装修,项目地块,小结：1、项目地块所属禅城区的老城区中心，新盘开发较少，且供应市场上类型主要为公寓、写字楼产品。项目地块规划可建设住宅产品，竞拍必定受不少开发商青睐。2、周边住宅市场均价在12000-19000元/，临近东方商圈的住宅均价在17500-19000元/区间。项目地块毗邻东方商圈，周边配套完善，预测未来住宅售价可达30000元/。,三、项目（原针织二厂）投资分析周边房地产市场概况（小结）,三、项目（原针织二厂）投资测算规划设计总指标表,三、项目（原针织二厂）投资测算成本测算表（最高限价134542万元）,三、项目（原针织二厂）投资测算成本测算表（最高限价134542万元）,小结：当项目地块竞拍至最高限价（134542万元）时，折合楼面地价约12500元/，税后利润率为21.7%，投资回报期为2.17年，财务内部收益率为62.63%，尚有继续往上拍的空间。,三、项目（原针织二厂）投资测算敏感性分析,三、项目（原针织二厂）投资测算敏感性分析,小结：1、当项目地块竞拍至人才保障住房最高限制（21750），项目利润率仍有4.09%。2、项目地块竞拍自持有两种方案，一是竞拍自持住宅，二是竞拍自持商业。竞拍自持住宅，在保证项目利润率大于零的情况下，可以竞拍7000住宅面积，折合楼面地价17100元/。竞拍自持商业，在保证项目利润率大于零的情况下，可以竞拍6000商业面积，折合楼面地价16800元/。建议：自持商业面积，自持10年时间内可以收取租金增加收入，项目位于规划地铁站（650m），商业升值潜力巨大。,三、项目（原针织二厂）SWOT分析,Strengths(优势）:1、交通位置优势明显，有“两横六纵”主干道环绕，位于广佛中心城区半小时生活圈。2、位于禅城老城区，教育、商业、医疗等配套相对成熟（如白燕小学、佛山中医院、祖庙商圈，东方商圈等）。,Weaknesses（威胁）:1、临近主干道，存在噪音、环境影响。,Opportunities（机会）:1、且规划有多条地铁在附近，最近的规划地铁站距项目只有650m，升值潜力巨大。2、禅城出台关于地铁500m范围内外不同的土地出让金分成政策，未来禅城老城区内的三旧改造工作必定让项目地块再创价值。,Threats（威胁）:1、位于禅城老城区内，交通拥堵现象较常出现。,四、结论,结论：1、鉴于项目地