（设计艺术学专业论文）山东省济南市小户型住宅设计研究.pdf

山东轻工业学院硕十学位论文 摘要 我国房地产市场近几年涌现出一些小户型住宅项目，它是针对长期以来住宅 户型追求大面积的一种调整，也是多元化的生活需要多元化住宅模式的结果。与 福利制分房时代的小面积住宅有所不同，小户型住宅是一种新兴事物，因此在其 起步阶段，必然会有一些户型本身设计的不足之处，本论文试图通过理论分析和 实践调研两个层面，探究小户型住宅需求的理论依据，它的市场开发、设计现状 和优缺点以及今后的发展方向，为以后的相关研究工作提供参考。 论文首先从我国小户型住宅需求的原因进行分析，宏观的分析了目前小户型 住宅在我国迅速发展及需求的原因，通过对济南市小户型住宅市场进行调研，总 结出济南市小户型住宅市场的特点及居住主体的特点，并对济南市小户型住宅市 场的前景进行了简单的分析。 论文通过对济南市三类典型小户型住宅内部空间深入分析，总结出当前小户 型住宅设计的原则。并指出小户型住宅内部空间设计中五个要点，即起居空间卧 室空间的紧凑，厨房空间的简化，学习空间的必须，储藏空间的必备，以及阳台 空间对于住居生活的重要。另一方面，论文通过对典型小户型平面进行归纳分析， 指出小户型住宅设计在可变性方面对于适应社会与家庭发展的重要意义，并提出 了推广精装修小户型住宅的建议。 本文分绪论、我国小户型住宅需求的原因分析、济南市小户型住宅现状分析、 济南市小户型住宅设计研究，一共四章内容。 ， 关键词：住宅；小户型；空间；设计；可变性 i i i a b s t r a c t a bs t r a c t s m a l ld w e l l i n g s i z ea p a r t m e n th a v eb e e na p p e a r i n gi ne s t a t em a n e to fc h i n at h e s e y e a r s i tc a np a r t l yr e v i s et h eb i gd w e l l i n g - s i z ea p a r t m e n tw h i c hh a sm a n yp r o v e d w e d k n e s s a tt h es a m et i m e ，c o l o r f u ll i f en e e d sd i f f e r e n tk i n d so fa p a r t m e n tm o d e l s d i f f e r e n tf r o mt h eo l ds m a l ld w e l l i n g - s i z ea p a r t m e n ti nt h ee r ao fw e l f a r e ，s m a l l d w e l l i n g s i z ea p a r t m e n ti san e w c o m e r s oo ni t sb e g i n n i n gs t a g e ，i t sm a r k e ti sal i t t l e b i tc o n f u s e d m o r e o v e r ，i t sm o d e la l s oh a sc o m ew e a k n e s s e s t h i sp a p e r w i l ls t u d yi t s s o c i a ln e e d i n gb a c k g r o u n d 、i t sm a r k e td e v e l o p m e n t 、i t sd e s i g n i n g 、i t ss t r e n g t ha n di t s w e a k n e s s 、a n di t sf u t u r et r e n db ym e a n so ft h et h e o r ya n a l y s i sa n di n v e s t i g a t i o n ，w h i c h c a no f f e rr e f e r e n c e sf o rf u t u r er e l a t e ds t u d y f i r s to fa l lp a p e r sf r o mo u rc o u n t r y ss m a l ld w e l l i n g - s i z ea p a r t m e n tt oa n a l y z et h e r e a s o n sf o rt h ed e m a n d ，t h em a c r o a n a l y s i so ft h ec u r r e n ts m a l ld w e l l i n g - s i z ea p a r t m e n t i no u rc o u n t r y sr a p i dd e v e l o p m e n ta n dt h er e a s o n sf o rt h ed e m a n db yt h ej i n a ns m a l l d w e l l i n g s i z e 印a r t m e n tm a r k e tr e s e a r c h ，s u m m e du pt h es m a l l - s i z e dd w e l l i n gm a r k e t i nj i n a n a i l dt h em a i nf e a t u r e so ft h ec h a r a c t e r i s t i c so fl i v i n ga n ds m a l ld w e l l i n g - s i z e a p a r t m e n ti nj i n a nc i t ym a r k e tp r o s p e c t sf o ras i m p l ea n a l y s i s b yp r o f o u n d l ya n a l y z i n gt h ei n - h o u s ei n h a b i t a t i o nc h a r a c t e r i s t i ca b o u t t h et h r e ek i n d s o ft y p i c a ls m a l ld w e l l i n g s i z ea p a r t m e n ti nj i n a nc o n c l u d e sp r e s e n td e s i g np r i n c i p l e so f s m a l ld w e l l i n g s i z ea p a r t m e n t ，a n dp o i n t so u tt h ef i v ep o i n t so fi n - h o u s ed e s i g ni ns m a l l d w e l l i n g s i z ea p a r t m e n t t h e s ea r et h es p a c e sr e l a t i o n so fl i v i n gr o o ma n db e d r o o m ， s i m p l i f i c a t i o ni nk i t c h e ns p a c e ，n e e d so fs t u d ys p a c e ，t h ei m p o r t a n c eo fs t o r a g es p a c e a n db a l c o n yi ni n h a b i t a t i o n o nt h eo t h e rh a n d t h i sa r t i c l ep o i n t so u tt h ei m p o r t a n c eo f s m a l ld w e l l i n g s i z ea p a r t m e n t sd e s i g no nt h ev a r i a b i l i t yi fi ta d a p t st h ed e v e l o p m e n to f s o c i a la n df a m i l y , a n dm a k er e c o m m e n d a t i o n st oaf i n ed e c o r a t i o nt op r o m o t es m a l l d w e l l i n g s i z ea p a r t m e n t i nt h i sp a p e rc o n s i s t so ff o u rp a r t s ：t h ei n t r o d u c t i o n ，t h ea n a l y s i so fd e m a n dr e a s o n s f o rs m a l ld w e l l i n g s i z ea p a r t m e n ti no u rc o n n t r y , t h ea n a l y s i so fs m a l ld w e l l i n g - s i z e a p a r t m e n ti nj i n a n ，t h ed e s i g na n d r e s e a r c ho fs m a l ld w e l l i n g - s i z ea p a r t m e n ti nj i n a n k e yw o r d s ：a p a r t m e n t ；s m a l ld w e l l i n g - s i z e ；s p a c e ；d e s i g n ；v a r i a b i l i t y i v 学位论文独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文系在导师指导下本人独立完成的研究成果。文中 引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已 属于他人的任何形式的研究成果，也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成 果，与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢意。 学位论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属山东轻工业 学院。山东轻工业学院享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专 利等权利，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，署名 单位仍然为山东轻工业学院。 论文作者签名 导师签名： 妹，m 也b 1 勿。沟 日期： 盟x 年量月丘日 山东轻工业学院硕+ 学位论文 1 1 研究的背景 第1 章绪论 “住 是人类日常生活的四大要素之。人生的三分之二时间都在住宅及其周 围的居住环境中度过，只有安居才能乐业。“宅者，人之本。人因宅而立，宅因人 得存。人宅相扶，感通天地。”黄帝宅经开篇语中简单的几句话，精辟的概括 了人与居住的关系。而西方存在主义则这样的表达：人，家园，存在。人是万物 的尺度，理所应当，人也是建筑的尺度，居住的尺度，当人回到属于自己的居住 空间时，他理应可以忘掉疲惫、竞争和烦恼，把城市的喧嚣轻轻的关在门外，像 鸟雀回到山林。 中国自从实施商品房政策以来，历经多年探索，逐渐步入轨道，公房基本退 出历史舞台。目前，需要住房者大多购置商品房或租房住，住宅是耐用消耗品， 它是大部分家庭最大的一笔支出。住宅的价格成本构成复杂，但由于我国房地产 市场起步晚，机制还不健全，开发商的投资回报率普遍较高，尤其在大城市，这 使得很多开发商没有对市场进行细致的分析，盲目跟风。近几年，城镇住宅建设 量迅速增长，在我国总建筑建设量中，住宅每年都占到5 0 , - , 7 0 ，有些地方甚至 高达8 0 【l 】。由于利益的驱使，不少开发商将楼盘定位于“为有钱人造房”上，豪 华高档化，概念越炒越多，面积越做越大，动辄1 2 0 1 5 0 m 2 ，在“三大一小”、“大 厅小卧等影响下，4 0 m ：以上的起居室比比皆是，更有甚者达到5 0 m 2 。然而仔细 分析，楼市经过十余年的发展，富有阶层、工龄长的职工基本上己有了自己的住 房，真正需要购房或改善住房条件的大多是普通工薪阶层和年轻人，超大的面积， 居高不下的房价，不仅与他们的日常需要不相符，也与经济水平不相符，使许多 人“望楼兴叹 。对开发商来说，虽然楼盘利润高却销售不畅，使市场形成了严重 的供需错位现象。 除此之外，还有一些值得注意的不足之处，例如：( 1 ) 户型类型的单一化。 在经济发达的今天，区别于一般核心自家庭( 主要指一对夫妻带未婚子女的家庭【2 】) 的单身贵族、丁克家庭( d i n k ，d o u b l ei n c o m en ok i d s 意思是夫妻双收入、无子 女) 、老年家庭等家庭形式比例在不断增加，住户类型日趋多样化，而户型设计多 还停留在专门为夫妇二人加一个孩子的概念上，但即使这种核心家庭也存在不同 的爱好和个性，现今的单一化设计必然不能适应住户的多样化、个性化需求。( 2 ) 户型设计缺乏考虑可持续性研究。这里的可持续是指户型既可满足现在居住需要， u 刘社小户型住宅何以受青睐【m 】城乡建设，2 0 0 2 4 ：2 3 删贾耀才新住宅平面设计【m 1 中国建筑工业出版社。1 9 9 7 l 第1 章绪论 又可满足将来家庭人口变化时能改造的需求。而实际情况往往是住户花巨资买下 住宅几年后，由于家庭经济条件及人口的变化，原住宅户型已不适应居住需求， 迫于改造难度大而只能将就或另觅新宅，造成了资源的浪费，住户满意率低。 随着社会的发展，近几年，各地涌现出不少小户型住宅。据最新的一份调查 报告显示：未来几年内，中国城市2 0 以上的居民都有购房的打算【l 】。这份调查报 告显示，尽管北京、上海、济南等1 0 城市由于其经济水平、消费水平以及房地产 市场的发育程度有所不同，未来两年有购房打算的人群比例也有所不同，但各城 市打算购房者的年龄结构、可比的收入结构则表现出一定的共性：即2 6 至4 5 岁的 青年群体和各城市的中高收入者成为各城市购房的主力军。例如青年作为城市建 设的主力军，在有了一定的经济基础后，急于改善居住条件，有着极为强烈的购 房欲望。以济南为例，年轻白领日益增多，他们年龄在2 5 - 3 5 岁左右，大专以上 学历，工作收入比较有保障，渴望独立生活，但经济能力不足以购买l o o m 2 以上的 大户型，小户型住宅就成了他们的最佳选择。 另外，土地资源的紧缺直接导致了城市土地价格居高不下，从而使得城市商 品住宅价格高昂。例如济南市的房价，市区东部的二环以内，均价在每平方米4 5 0 0 元以下的楼盘已经很难找到，二环以外的楼盘也有每平方米卖到4 0 0 0 元以上的。 而住宅开发商更多的注重经济效益，住宅丌发的户型较大，普通群众购买不起， 导致了大量现房的空置。而针对大众消费群体的小户型住宅设计，却远远无法满 足济南当前的需求。这就造成很多的中低收入者处于无房住，购不起房的状态中， 因此，如何去解决城市大众的居住问题应提高到一个新的高度。 2 0 0 6 年5 月2 8 日国务院办公厅转发建设部等部门“关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见( 国发办 2 0 0 6 3 7 号) 提出：要明确新建住房结构比例，“十 一五时期要重点发展普通商品住房，并规定，自2 0 0 6 年6 月1 日起，凡新审批、 新开工的商品住房建设，套型建筑面积9 0 m 2 以下住房( 含经济适用住房) 面积所 占比重，必须达到开发建设总面积的7 0 以上。这项政策性规定意味着我国城镇 住房将以小户型为主，小户型将成为我国的主流户型。 1 2 小户型住宅的概念与特点 对于小户型的概念，狭义的认为，6 0 7 0 m 2 以下的，具有厨、卫、宿功能的一 居室，这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于 市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。比较一致的看法是：一居室6 0 m 2 、 二居室8 0 m 2 、三居室l o o m 2 。以上仅指单卫，如果变成双卫，再增加一些功能空 间，比如储藏室、休闲阳台和独立餐厅等，可以将面积放宽1 0 - 2 0 m 2 。精巧户型面 1 1 1 张平城市住宅的需求趋势【m 】中外建筑，2 0 0 4 2 ：7 1 7 2 2 山东轻工业学院硕士学位论文 积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划 面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点尽量在既保证功能完善又最少浪费，也 就是经济而不局促。 对于小户型住宅设计的概念，目前业内没有一个统一的共识，现根据“国六 条 的户型政策，我们一般把平面紧凑、居住空间较少的精巧户型或建筑面积小 于9 0 m 2 的户型统称为小户型，然而这样的概念显然甚是模糊。本文拟从以下三个 方面界定小户型设计的概念： ( 1 ) 以居住空间数量界定 不超过三个，即两室一厅、一室一厅、或单室户型。居住空间的多少直接影 响到住宅功能的复杂程度。当居住空间较少时，家庭生活结构趋向简单，住宅的 功能也可简化。目前市场上销售的小户型大致有三种类型：单身公寓，一居室和 二居室户型：其居住空间一般少于三个。 ( 2 ) 以面积来界定 建筑面积小于9 0 m 2 。小户型的基本空间包括卧室、起居室、厨房、卫生间等， 各种居住空间的大小不仅要满足人体工程学的基本尺度，还应考虑居住的舒适性。 本文把小户型的面积上限定为9 0 m 2 左右。 ( 3 ) 以居住主体的类型界定 单身青年或年轻夫妻家庭为主，家庭人员大多为1 3 人。小户型住宅不只是 面积上相对较少，更体现了青年人追求高效、舒适和简约时尚的生活方式。以居 住主体来界定小户型的概念，才能抓住小户型的本质，而从根本上区别于普通住 宅。 纵观目前市场上出现的小户型建筑设计，都具有面积偏小、总价偏低、功能 齐全、生活配套完善、地段靠近市中心和投资、自用两相宜等特点。小户型最明 显的优点，是将有限的空间资源加以科学配置，体现了使用者，尤其是青年人的 居住品位与居住观念的进步，也代表了我国住宅产品多样化发展进入一个新阶段。 作为小户型住宅凸显了以下几点优势。 总价低 如北京，住宅由于单价高，往往使普通百姓感到高不可攀。从目前的供应看， 普通百姓能接受的房价只有到城市边缘地带去寻找了。而小户型虽然单价不低， 但由于通过小面积很好地控制了总价，成为很多家庭的过渡选择。 区位条件好，交通便利 位置好、交通方便、距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近的小户型项目 比较受欢迎。潜在的消费群体，特别是年轻的上班一族正处于创业阶段，尚没买 车，对公共交通的依赖性比较大，这样的小户型能够更好地满足其需求。 使用功能、配套设施完备 3 第1 章绪论 单身公寓满足了“麻雀虽小，五脏俱全的使用要求，即兼备实用性与多功 能。由于小户型空间不足所带来的生活缺憾，因此需要较为完善的配套设旋来弥 补。比如超市、运动场所、医疗、洗衣房、快餐厅、咖啡馆等。 环境优势 除绿化、建筑形态、交通环境外，更注重交流、学习、商务、餐饮、休闲、 健身，娱乐空间等社区环境方面的建设。 投资回报率高 小户型的客户基本可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说，最 关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对低的投入获得相对高的投资回报 率，往往易受投资者青睐。对于自住型客户来说，由于小户型在设计方面存在的 问题或者家庭人口变化等原因，他们购买小户型只是一个过渡性产品。在若干年 后，有了更大、更舒适的房子后，小户型或租或售，所以他们也会非常关, l p j , 户 型的投资回报率。 过渡性 购买小户型住宅的群体很大一部分将购买小户型视作一种过渡消费，因为购 买小户型的生力军主要集中在单身年轻人中，当他们积蓄增加，结婚生子的时候， 小户型已经远远不能够满足他们的需求。 由此可见，小户型在大型城市中，地段价值倍增效应显著，市中心的小户型 除了本身的建筑品质、服务含量及其带来的高品质生活价值之外，为年轻购房者 提供的就业机遇、学习机遇、商业机遇、交流机遇等边际效益也高于一般住宅。 1 3 我国小户型住宅建筑的历史发展历程 研究小户型住宅设计的发展趋势，首先来看中国现代城市住宅的发展历程， 从历史的演变中寻找发展的一般规律，是一种基本的研究方法。我国住宅户内功 能空间的数量、组合方式往往与家庭的人口构成、生活习惯、地域、气候条件， 特别是社会经济条件及国家的住宅政策制度等有着密切关系，并随着时间的推移 而不断改变。我国城市住宅套型发展先后经历了如下几个阶段【l 】。见表1 1 ，表1 2 。 ( 1 ) 建国初期 为解决人民的居住问题，使“居者有其屋 是当时重要的政治任务之一。但 受到当时社会经济能力的限制，在城市建设速度跟不上的情况下，住宅常为多户 合住，厨卫空间为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。 ( 2 ) 2 0 世纪六七十年代 受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。文革初期住宅标准一 1 1 l 周燕珉住宅精细化设计【m 】北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 6 ：3 4 山东轻t 业学院硕十学位论文 度降低，到了后期有所缓解。这时，独门独户、满足家庭使用要求的小面积住宅 已经成为多数人的希望。在多数新建住宅中，厨卫空间已为各户独立使用。 ( 3 ) 2 0 世纪7 0 年代末期到8 0 年代 改革开放在推动了我国经济发展的同时，也有效带动了城市住宅的建设。“一 户一套房成为这时的居住目标。住宅面积比起以往有所增加，但出于节地的考 虑，在套型设计的面宽和进深标准上，有着严格的控制。住宅中的空间配置基本 能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅( 即餐厅) ，初步做到了 “餐寝分离。 ( 4 ) 2 0 世纪9 0 年代 我国进入经济高速发展时期，人民的生活水平已经有了明显的提高，对于居 住水平的要求也进一步提高。由于住宅依然作为部门和企业物质福利加以分配， 相关部门对设计和建设标准的控制仍然很严格。但为满足当时的居住要求，套型 面积由有所扩大，各功能空间也作了相应调整，起居室开始独立起来，做到了“居 寝分离”。 ( 5 ) 1 9 9 8 年 我国开始全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改观。居住者的需求得 到进一步重视，各功能空间的配置随之完善，“一人一问房 是这个时期的居住目 标。随着住宅市场竞争的需要，套型设计也丰富起来。 ( 6 ) 2 0 0 3 年至今 住宅的商品化特征越发明显，户型设计呈现多样化趋势。从“健康住宅、“绿 色住宅 、“生态住宅”到“亲情住宅、“另类住宅 、“第二居 ，新概念层出不穷， 居住的舒适性、健康性和文化性受到普遍关注【l 】。 周燕珉住宅精细化设计【m 】北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 6 - 3 5 第l 章绪论 表1i 我国城市住宅套型模式的发展历程( 1 9 5 0 1 9 8 0 ) 套型模式台住型居室型方厅型 8 0 年代 示例； 国酽占 l 的套型 盱，形成 家庭起 故到“餐 件套( 便 不确定 一户一套 表12 我国城市住宅套l ! 模式的发展历程”i ( 1 9 9 0 2 0 0 7 套型模式起居型安居型 舒适犁 年代 2 0l ”纪9 0 年代 l 示例 ! ； # l i 1 9 9 8 年以后2 0 0 3 年以后 起居室作为家庭团聚、 娱乐、用餐等功能的活动 场所独立出来 做到居寝分离 特祉 j ：；厨房加大 蹬备趋 一生问安城二件套( 便 器、浴盆、面盆) 考虑了冰箱、洗农机专 用位置 全面进入商品住宅时代 套# 9 结构太为改善 餐、起、寝分离 厨房设备完善 醍有服务完善 - 卫生间安袈三件套 二室以l 套型多设置烈 口生闻 居住目标为“一人一间 动静分r ，餐、起、寝、 学分离 - 有独立的小门厅、公共或 客用卫生问 - 交通流线清晰 附有服务阳台、储藏问等 - 主卧宝功能细化设卫生 问、_ 枉帽问等，并注意干湿 分区 - 面宽加大，字问通透灵活 4 国内外相关理论与研究现状 ( 1 ) 国外小户型建筑空间的研究现状 小户型 丰宅直都有，在国外，它的真正兴起可以追溯到l 一个世纪六十年代， 先是在欧洲、美国、日本流行，以后又在白湾、香港等地盛行，这类住宅在上世 纪七1 年代已占欧洲、日本等地市场份额的6 0 。在国外房地产业发展成熟的地 区，叮以找到高、中、低各种档次的小户型住宅，其产品的细分程度很高，类型 齐备。 新加坡自6 0 年代开始发展公，l 住房至今，城市住房已经过儿轮更新，早期戍 燕住宅精化* * 【m 北京：中国建筑1 业m 敞社2 0 0 6 3 4 7 第1 章绪论 急型一室单元和二室单元已被四室和五室单元所替代，小套型或被拆除或被改造 成大套，但其早期过渡性质的套型设置仍有值得借鉴的地方，例如始终坚持生产 自足单元的原则，6 0 年代初提出的一室应急型住房，其居住面积为1 4 m 2 ，比其当 时的住宅规范还高3 m 2 ，厨房加厕所的面积为9 m ：，还有小服务阳台，这个标准相 当于我国小康住宅标准提出的理想目标，高于最低标准【l 】。 香港至今为止人均居住面积不到8 m 2 ，因此香港更重视提高小面积住房的设备 和使用功能的质量，这一点深值我们借鉴。 小户型具有一定的过渡性质，在一些人不需要时，对于另外一些人还是适用 的，尤其应注意小户型的潜伏设计，国内外的一些有关住宅的可变性研究，有许 多可借鉴之处。如在为适应家庭生命循环周期变化方面，最典型的例子就要算荷 兰的“s a r 体系住宅 ( 如图1 1 ) 。 图1 1s a r 体系住宅( 左图：支撑体部分右图：可变体部分) 该体系指出住宅由支撑体和填充体两部分组成。住宅的支撑体即骨架，其间 可容纳面宽和面积各不相同的套型单元，并在相邻的单元之间骨架墙上的适当位 置留出洞口，作为彼此空间调剂的手段。填充体为隔墙、设备、装修，按模数设 计的通用构件和部件，均可拆装。s a r 体系住宅具有相当大的灵活性和可变性， 不但一套住宅内的空间可作调整，而且套型面积可大可小，套型单元可分可合， 给住宅带来了极大的适应性。 另外德国的可变式住宅采用大空间结构，厨房、卫生间和楼梯间单独设置， 形成住宅的不变部位，大空间可变部分能分隔成夫妇、夫妇带孩子以及祖孙三代 人居住的不同住宅模式。 ( 2 ) 国内小户型建筑空间的研究现状 目前国内的小户型住宅研究，大多局限于传统观念上的一居室或一室一厅， 1 1 1 田东海公共住房政策【d 】清华大学工学博士论文，1 9 9 6 8 山东轻工业学院硕 ：学位论文 所面向的消费人群年龄两极分化，即年轻人与老年人。近年人才流动加剧，城市 的年轻白领增加，基于其收入水准、工作情况，青年住宅、精装修、酒店式服务 公寓等应运而生；随着我国家庭结构的核心化，家庭人口减少，面积在4 0 - 6 0 m 2 的一室一厅住宅受到年轻夫妇的青睐。以上两种大多带有过渡性质，属一次置业， 一旦经济能力提高或条件发生变化，房主一般会二次置业，购买更大的房子，将 旧房出让或出租。由于住宅的暂居性，使用者愿意接受这种不太舒适但较实用的 住宅。另一种新兴的小户型住宅被称为银色住宅，目前我国6 0 岁以上的老人占总 人口的比率已经超过1 0 ，并正以每年3 3 7 的速度增长【l 】，我国人口老龄化已经 到来，出于传统习惯，老年人绝大多数选择居家养老，因此，一室一厅左右的老 年住宅也逐渐多了起来，相关的还有两代居等。上述住宅的供求分析，消费人群、 投资目的分析，设计的开发与创新研究等屡见不鲜。 1 5 现阶段我国城市住宅套型结构不合理的主要问题 ( 1 ) 大小户型结构失调 随着城市化进程不断加快，城市中的住宅用地逐渐紧张，商品住房价格随之 普遍上涨。大户型住宅由于利润空间较大，在商品住房供给中所占比例越来越高。 而中小户型的比例则不断减小。这种供给结构的不合理，一方面造成了中低价位 小户型商品房的短缺，进而导致住房支付能力问题凸现，城市中大部分人买不起 住房，为社会带来不安定因素；另一方面，从功能使用上无法满足个阶层对小户 型的使用要求，同时也造成了住宅市场上盲目建造大户型的奢华风气，这不仅不 符合我国目前的经济能力，更有悖于可持续发展的长远战略。 ( 2 ) 住宅的粗放型建造 目前我国相关法规和政策尚不够完善和配套，住宅设施设备的标准化程度普 遍较低。同时，过于追求短时间内大量开发、建设，使得户型设计的精细化无从 顾及，特别是2 0 世纪9 0 年代末以来大量出现的“毛坯房 ，令住户在装修过程中 不仅耗费精力，还存在一定程度的危险，更是带来邻里干扰等多方面问题。虽然 近几年来部分地区开始出现精装修商品房住宅，但由于部品缺少精制构件，且设 计和装修施工不到位、不精细，住户入住后仍感到不满，不得不进行二次装修改 造，由此带来人力和物力的巨大浪费。 1 6 小户型住宅设计研究的目的和意义 本文力求理论与实际相结合，设计与市场相结合。从国家的户型政策的鼓励 及社会需求出发，剖析我国对于小户型住宅需求的原因，针对不同的需求群体进 1 1 全国第五次人口普查统计资料数据 9 第1 章绪论 行针对性地研究，使小户型住宅的设计更加符合人们居住的需求。 ( 1 ) 通过研究小户型住宅，分析其优势及其存在的缺点，并通过对小户型住 宅的可持续性发展研究，使其空间功能更加完善，更适合居住主体对于空间的不 断变化及要求。 目前购买小户型住宅的人群，很大一部分将其视作过渡性住宅，由于小户型 住宅设计的不合理性或者随着家庭人口的变化，小户型住宅设计不能满足人们的 居住需求，因此，通过本文小户型住宅可变性的研究，使小户型住宅适应人们的 长期居住。 ( 2 ) 通过研究小户型住宅，分析其社会需求，并根据通过分析其居住主体， 研究适合各种居住主体的户型空间设计。 购买小户型的群体中由于家庭人口数、职业、生活方式及生活习惯等的不同， 他们对于小户型结构的需求自然也就不同，因此通过对小户型住宅的研究，使其 在设计上考虑满足各种人群的实际居住需求。 ( 3 ) 研究小户型住宅，调整房地产市场结构。 ， 目前中国的房地产市场中，高档房、大户型住宅的供应依然相对过剩，而针 对普通老百姓，特别是中低收入家庭的小户型住宅等房源还是比较少。建设部住 宅与房地产业司副司长沈建中说：“中低收入家庭是我国房地产市场里面消费的主 体。从结构调整的目标来看，要更多地满足中低收入家庭住房的需求。也就是说 我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品来供应市场，来满足中低收 入家庭的需求。 因此，根据房地产业存在的供求矛盾，大力发展小户型住宅，有 利于调整房地产市场结构。 1 7 研究的方法 现场体验笔者在准备论文期间，先后参观了北京、上海、深圳，武汉等地的 热销楼盘及以往的经典楼盘，尤其是在山东济南展开了充分调研，通过有意识的 现场体验获取关于小户型住居的感性认识，并对其针对的客户群以及设计理念进 行了一定的了解。 市场调查任何一个楼盘都必须经过市场的考验，同样，新的“居住模式 的 出现也必须经过居住主体的考察。笔者抽取了几个各具特征的相关楼盘进行市场 调查，除了相关数据外，并对部分选购者进行了访谈。采访并未拟定专门的目标， 而是以随意漫谈的方式进行，使采访者充分表达了自己的住居感受。 文献阅读阅读住居学的国内外相关资料文献，查阅中国统计年鉴获得相关 数据。 设计调研收集成功的小户型住宅设计，对新加坡、香港等紧凑型集合住宅 1 0 山东轻工业学院硕+ 学位论文 设计成果进行分析研究。 学科交叉将相关专业知识，建筑学、人体工学、心理学、文化人类学、气 候学、材料构造学结合并根据我国城市小户型住宅的特点进行应用。 山东轻丁业学院硕十学位论文 第2 章我国小户型住宅需求的原因分析 2 1 国家政策对小户型住宅发展的影响 2 0 0 6 年7 月中旬，建设部为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整 住房供应结构稳定住房价格意见的通知( 国发办 2 0 0 6 3 7 号) ，切实调整住房供 应结构，就落实新建住房结构比例要求发布1 6 5 号文件。文件指出： “各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活 对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位，统筹落实新建住房结 构比例要求。自2 0 0 6 年6 月1 日起，各城市( 包括县城，下同) 年度( 从2 0 0 6 年6 月1 日起计算，下同) 新审批、新开工的商品住房总面积中：套型建筑面积9 0 m ： 以下住房( 含经济适用住房) 面积所占比重，必须达到7 0 以上。各地应根据当地 住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，分析住房 需求，制定住房建设规划，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例。 城市规划主管部门要会同建设、房地产主管部门社会发展中长期规划和近期建设 规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排套型建筑面积 9 0 m 2 以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活， 并将住房套型结构比例分解到具体区域。 国家制定的这项政策性规定是出于对我国国情的考虑，而且也是符合我国国 情的，这项政策性规定意味着我国城镇住房将以中小户型为主，将有利于解决城 镇大部分人的住房问题，且带动小户型设计水平的提高。并对今后的住宅开发业、 装修业等产生深远的影响。 2 2 社会原因 2 2 1 现代住宅模式多元化的需要 由于住宅市场十几年来住宅产品的本质令居住模式一直没有逃脱几房几厅带 厨卫的老模式，这种单一的老模式已经不能充分满足现代人尤其是青年人的需求， 因此小户型住宅为代表的多元化住宅模式一经推出，立刻吸引了住宅消费群的注 意力。特别是在户型新政推出后，小户型住宅仍然会极力倡导新的居住模式而继 续发展壮大，直到达到符合住宅多元化结构平衡。 2 2 2 家庭人口规模的趋于小型化 研究小户型住宅的需求及设计，离不歼对家庭户型状况的分析，而家庭规模 第2 章我国小户型住宅需求的原冈分析 和家庭结构类型是户型状况的重要特征之一。我国城市家庭规模及家庭内部的人 口结构发生了深刻的变化。 ( 1 ) 城市户均人口户数减少 随着经济发展，我国城市户均人口数不断减少，家庭规模向小型化发展【l 】( 见 表2 1 ) 。家庭规模的小型化趋势对居住形态最直接的影响就是住宅面积的确定， 国家在2 0 0 6 年推出的9 0 7 0 的户型新政内容中9 0 m ：的建筑面积就是以3 人的小型 化家庭规模为准，每人3 0 m ：的标准制定的，所以说家庭规模为住宅形态的户型设 计确定了最基本的面积指标。 表2 1 不同时期我国户均人口数 户均人口数减少将导致社会家庭总数的增长速度超过人口总数的增长速度，从 而更加大了住房的需求量。而且家庭人口分布有逐步向3 、4 户集中的趋势，因此， 适应少口户的小户型住宅户型将占主导地位。 ( 2 ) 城市家庭结构的类型发生变化 城市家庭结构可作以下主要分类： 单人户：主要包括离异或丧偶的家庭以及独身户 两人户：主要包括年轻夫妻二口之家；老龄夫妻二口之家( 或称空巢户) ；单 亲两口之家 核心户：指夫妻双方带未婚子女 主干户：指父母和一对已婚子女的家庭。通过对济南的家庭调查的发现：夫 妇加一老一小的4 口户或两代夫妇加一个儿童的5 口户主干户家庭占到1 6 2 ， 5 8 3 的家庭为3 口核心家庭，1 1 2 的家庭为夫妇二人，其他占1 4 3 。从数据 可以看出济南市家庭中核心家庭户所占的比例最高。 通过以上家庭结构情况的分析我们不难看出： 我国城市户家庭人数较以往减少，户规模降低，家庭小型化将成为未来趋 势，并将稳定存在。 由于我国城市人口基数大，目前城市人口仍处于正增长阶段，这势必造成 了家庭总户数将大幅度增加。 在家庭持续小型化的同时，反映家庭人口构成的家庭结构也发生着重大的 【1 1 赵冠漾2 0 0 0 年的住宅【m 】北京：中国建筑工业出版社，1 9 9 1 1 4 山东轻工业学院硕上学位论文 改变，传统家长式家庭解体，分解出多种结构类型的小型化家庭，呈现出了小家 庭结构形式多样化的特征。 这就表明家庭数量的增加必将会导致住宅“套需求”的增加，家庭人口小型 化表明了目前我国城市住房市场需求的主体是不同类型的小家庭。城市住宅不应 过分追求高标准、规模大的豪华住宅，以免带来市场供需双方的利益都不能满足， 应充分重视小户型的设计与开发，使小家庭的住宅需求得到满足。 2 2 3 居民住房消费方式的转变 在过去，人们对于购房一直存在“一步到位的误区，觉得买房买大户型好， 气派有面子，哪怕勒紧裤腰带，拿出毕生积蓄付首期，然后兢兢业业付月供，面 子有了，从此也背上沉重负担。而随着社会的发展，以及人们对于消费的理性认 识，居民的住房消费观念发生了很大的变化，从“重面积”到“重质量 ，从“重 面子 到“重现实 ，住房理性消费进一步回升。人们开始本着“梯度消费”的原 则，就意味着应根据自己的实际经济能力，随着年龄的增长，工作水平的提高和 收入的增加，逐步改善居住条件，购置相应的住房。因此，在理性的住房消费观 念影响下，越来越多的人在首次置房式选择小户型住宅，人们对于小户型住宅的 需求也就逐渐大了起来。 2 3 经济原因 2 3 1 购买力要求低 小户型住宅的总价和首付价偏低，降低购买门槛，扩大目标客户群，是其赢 得市场的关键。 例如：北京市个人购房比例的不断上升，近两年小户型设计开始逐渐流行起 来，据调查，北京工薪阶层客户能承受的总房款通常不超过3 0 万元，这样，在首 付不超过1 0 万元、客户在5 0 0 0 元左右的价位上考虑选择的户型基本上就是5 0 m 2 到6 0 m 2 左右。在年轻的购房阶层中，这种经济型的户型作为过渡产品，两居室的 设计是最佳选择。 北京荣丰房地产开发有限公司开发的非常男女l i v i n gh o t e l 是当时市场最 为热销的小户型项目之一。他们从一项专门的市场调查中发现了一个问题一一个 潜在的最广泛的消费群被市场遗忘了，那就是家庭月收入在2 0 0 0 元左右的消费群。 经过反推和慎重考虑，董事会决定为他们专门设计一个“首付3 万，月供7 0 0 元 左右 的产品。 巴黎、东京，这些大都市都有这样的青年公寓，东京的主打户型是1 5 m 2 左右， 巴黎的稍微大一些，也只有2 0 m 2 左右，把公寓概念和酒店概念杂交，借助共享服 1 5 第2 章我国小户型住宅需求的原冈分析 务的概念。比如说荣丰2 0 0 8 非常男女的房子，含地下5 0 0 0 m 2 、地上8 0 0 0 m 2 的大 堂，里面有花店、网吧、干洗店、餐厅、送餐部、保洁部、俱乐部、卡拉o k 等 诸多配套设施；同时，价格不太贵，如送餐1 0 - - 1 5 元之间，干洗也只在1 2 块钱 左右。 分析： ( 1 ) 在北京这样的城市能够开发出“首付3 万，月供7 0 0 元左右 的产品， 无疑可以吸引大量的消费者。所以该项目自从开盘，每卖出1 0 0 套单价就涨5 0 元。 信奉买涨不买跌的消费者趋之若鹜。“刚才还是7 4 5 0 元，现在己经是7 5 0 0 元了。 ( 2 ) 济南泉城花园国家出台户型限制政策后推出的项目，中小户型共2 0 万平 方米，占整体面积的6 0 。该项目负责人介绍，泉城花园的户型从5 0 m ：到9 0 m 2 不等，总价款也在2 0 万到4 0 万之间，对于自住的购房者而言，具有很强的吸引 力。每月销售近2 0 0 套。从济南市部分小户型楼盘的销售情况看，其首付和总价 偏低的特点，符合工薪阶层承载力，使其成为解决问题的首选住宅产品。 2 3 2 投资前景好 房产价格与租金成正比关系，小户型住宅出租前景较好，作为投资，“以租养 贷”，容易形成良性的“资金链 。而且相当多的消费者表示，相对大户型而言， 小户型的单位面积的投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看，无论是月 供款和出租价格的价格差，还是大小户型出租价格差，从两个角度计算的投资回 报率都要相对高，即使为了转让，由于小户型的总价低，相对也更容易出手。 2 3 3 宜商宜居 小户型住宅由于其本身的一些特点，不仅适应居住，同时也适应小型办公的 需要。随着高科技企业的兴起，相当多因无力购买写字楼、不得不四处租用办公 间的小企业发生了微妙的变化。 ( 1 ) 小户型住宅一般位于城市繁华地段，交通便利； ( 2 ) 超小户型一般平面设计成一梯多户，内走廊式布局，电梯上下，比住宅 小区里的住宅套型更适合办公气氛； ( 3 ) 小户型住宅有许多本身就打着“s o h o ( s m a l lo f f i c eh o m eo f f i c e ) 的旗 号，多方面考虑家庭办公的可能性。 2 3 4 可作为过渡性产品 小户型的出现有其特定的背景，购买小户型应是以投资为主，并毗邻主要商 务区域，面对流动人口，具有一定的投资价值。但是此类产品若是进一步炒作， 面对众多消费心态不成熟的客户群，则显然是会导致市场的畸形发展，因为小户 型有其先天的缺陷。 1 6 山东轻工业学院硕上学位论文 首先，面积小，加大开发建设成本，虽然总的房价低了，但这是靠减少面积来 换取的，由于面积小，结构较普通住宅楼更加复杂，单位造价升高，也变相地减 少了投资者的租金回报率，变相地增加了客户的购买成本。 其次，这种过渡性产品作为住宅来讲，存在使用功能不全的缺陷，实际使住 户的居住舒适性大大降低，居住生活成本加高，空间利用价值减低，居住功能没 有完全体现。 再次，作为过渡性产品，虽然总价低，但也不能片面地以牺牲户型面积来实 现，同时市场投资者不应只看到眼前的投资回报利润，也应考虑到本类产品未来 再次转手流通变现的可能性，小户型的产品特性不仅是表现在使用过渡性上，而 且也变现在产品功能过渡性上。将小户型作为热点进行炒作，避免盲目引导消费 者，同时应让消费者清醒地认识到产品的特性及局限性。在小户型住宅建设方面， 应大力提倡发展功能齐全、总价低的“经济舒适 型住宅，如二居室在5 0 - , 6 0 m 2 ， 三居室在8 0 9 0 m 2 ，才能真正满足市场的主流需求。 1 7 山东轻t 业学院硕十学位论文 第3 章济南市小户型住