房地产基础知识及产品介绍.doc

。房地产基础知识及产品介绍-可编辑修改-目录一、房地产基础知识二、规划、建筑、测绘知识三、户型的基础知识 一、房地产基础知识什么是房地产？房地产基本概念u 房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。u 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产市场的分类 一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；市场称谓一级市场二级市场三级市场市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等 三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。绿地率=各类绿地面积总和与绿化率的区别用地面积各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。绿化率：即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。楼面地价：单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价总建筑面积土地面积*单价=土地面积*容积率单价=容积率实操：某地块占地200亩，地价为120万/亩，容积率为1.5，求：楼面地价？答案：楼面地价=200（占地）X 1,200,000（土地单价）200（占地） X 1.5（容积率）=1200（元/）或楼面地价=1,200,000（土地单价）1.5（容积率）=1200（元/）思考题一楼面地价：2426.66元/平方米总建筑面积：379534平方米38万方总占地189767平米容积率2.0 总地价9.21亿1、楼面地价？2、总建筑面积？二、规划、建筑、测绘知识 规划信息部分项目规划图：规划图指对一个社区或类似范围内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地的大小和位置。重要构成元素：地块红线、建筑单体、道路规划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。项目规划图红线图城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。概念规划图对项目圈定大致功能布局的初步性规划平面图。项目总平面图按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况 等。项目鸟瞰图根据透视原理，用高视点透视法从高处某一点俯视地面起伏绘制成的立体图。从规划图中认知重要指标 用地面积：规划建设用地面积、红线面积，即建筑占用土地的面积。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）。 建筑密度：为建筑物的基底面积总和除以规划建设用地面积。其余用地中需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。某项目规划图经济指标讨论：容积率的高与低1、对开发商的影响在何处？2、对住户的影响在何处？什么是容积率？容积率越低，居民的舒适度越高不同建筑形态容积率多少合理？住宅小区容积率1.0的，为非普通住宅。多层住宅的容积率不应超过1.5 高层住宅的容积率不应超过4容积率过高对居住的影响1、内部规划差，路窄绿地少2、人口密度大3、安防难度大容积率存在区域差异不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会比北方要高。 规划、建筑、测绘知识建筑基础知识建筑物的分类按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层以上）、建筑高度超过100m的为超高层建筑。一般地，12层以下又称小高层住宅。按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。建筑单体分类板楼：一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。123456789 10建筑基础知识 通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。 朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。 日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日至少有1小时的日照。户型方案图基本标识开间、进深的定义：习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽）， 与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。具体意义：1、户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。2、进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。测绘基础知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？ 什么是公摊，公摊是如何计算的什么是得房率，得房率越高越好吗？套（单元）建筑面积=套内建筑面积（实用面积）+套内使用面积（地毯面积）+套内墙体面积+阳台建筑面积测绘基础知识分摊的公用建筑面积测绘基础知识套内墙体面积：外墙（包括山墙），共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。阳台建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。测绘基础知识分摊的公有建筑面积计算方法其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。得房率的含义：地域决定外墙厚度：南方高于北方建筑类型：多层高于高层单体结构：板楼高于塔楼北方得房率为：0.60.7（电梯房）0.650.78（多层）；南方得房率为：0.750.83（电梯房）0.80.9（多层）。北方得房率普遍比南方低0.150.2影响得房率的因素：得房率= 套内建筑面积积得房率高低的制约因素：1、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“小”得房率越高反之则低2、若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越“大”得房率越高反之则低3.若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（30,18,11）越“小”得房率越高反之则低注：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。套内建筑面积+分摊的公用建筑面部分地区因测算规范及保温要求不同，层数、窗户做法、核心筒版本不同，结构存在差异，会导致产品得房率与方案对比有所不同。案例以YJ140(11层）为例一般产品研发部对方案核算套内面积以墙体外轮廓计算， 多数区域按此方式计算，得房率约为86%。项目核算套内面积以墙体VS中心线以内计算，墙体中心线以外将算入公摊，得房率仅约82%A套内建筑面积90平B套内建筑面积110平公摊面积40平求A、B两套单位公摊面积？建筑面积？ 得房率？思考题二A套公摊面积：18 建筑面积：108 得房率：83.3%B套公摊面积：22 建筑面积：132 得房率：83.3%公摊系数= 40（总公摊面积）A户公摊=B户公摊=90（套内面积） X 0.2（公摊系数）110（套内面积） X 0.2（公摊系数）=18（）22（）90+110（总套内面积）=0.2答案：A户建面=B户建面=总建面=90（套内面积） + 18（公摊面积） =110（套内面积） + 22（公摊面积）=108（）132（）90+110（总套内面积） + 40（总公摊面积）=240（）A户得房率= 90（套内面积） 108（建筑面积） =83.3%B户得房率= 110（套内面积） 132（建筑面积）=83.3%总得房率=90+110（总套内面积） 240（总建筑面积）=83.3%三、户型的基础知识居住建筑分类住宅 宿舍酒店住宅产品延伸洋房联排别墅叠拼别墅独立别墅公寓宿舍居住建筑分类按层数分类低层13层多层46层中高层79层高层1030层我们内部习惯7 11 小高层1218 中高层1930 高层常见楼层数6层（1-6层不需要电梯）一部步行楼梯一部电梯一部疏散楼梯11层（7-11层，一部电梯，一部疏散楼梯）两部电梯一部疏散楼梯（封闭楼梯间）18层（12-18层，两部电梯一部疏散楼梯+封闭楼梯间）两部疏散楼梯防烟前室两部电梯30层（19-30层，两部电梯、两部疏散楼梯+带防烟前室的楼梯间）房型好的住宅设计体现舒适性、 功能性、合理性私密性、 美观性、 经济型住宅的六大基本功能起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习好户型的基本户型方正通风采光动静分区面积分配合理动线合理户型基础知识户型基础知识户型基础知识户型基础知识动线合理家务流线储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。餐厅离厨房要近，厨房至餐厅的人行路线最好为独立使用，不要交叉其他功能区的路线。动线合理家人流线家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。动线合理访客流线访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。不与其他流线交叉。“送”面积的概念及手法 “送面积”的方法，就是“ 深入”研究建筑面积计算方法的论述，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。七大手法 1地下空间 2中空客厅 3. 百变凸窗 4. 内天井 5错层阳台 6. 设备平台 7. 超大阳台手法一地下空间 可以采光的半地下空间,住宅建筑正负零之下不计入面积。 将室外架空1米左右， 给采光窗创造了通风采光的条件。手法一 地下空间 正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）. 半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光. 依此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主大送其半地下室，使别墅增加卖点，使消费者尝到实惠。手法二 中空客厅 客厅中空部分是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。手法三 内天井 图中显示于阳台一侧的天井并不计入建筑面积，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。手法四 错层阳台有些地方规定超过6米层高的阳台可以不算建筑面积。于是就出现了错层阳台的设计错层部分面积就变成赠送部分。手法三 内花园 图中显示于走廊一侧的内花园。 这些地方是作为阳台（计算一半建筑面积）/花 池（不计算建筑面积）。经过简单的改造， 就能成为一个舒适的房间。手法五 超大阳台 超大的阳台改为封闭阳台后，就像一个小房间，可 以作为使用面积，起码“送”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。手法六 阳台连花池 由于花池不计入建筑面积，阳台只计一半建筑面积，当把他们都一并改成房间的时候，就是送了两次的面积。手法七 改建空