龙子湖调研报告.doc

_龙子湖现 状调研报告河南盛弘地产有限公司二0一七年三月三十日龙子湖调研报告目录：一、 龙子湖概况.1二、 宏观经济发展前景. 1三、 楼市特征.2四、 龙子湖湖心岛发展规划.2五、 龙子湖发展战略.2-4六、 现有项目概况5-12七、 周边项目分析13一、龙子湖概况：郑州，向东，再向东！历经十余年的发展建设，一座国际化、现代化的水域靓城已然闪亮在郑东新区，郑东新区CBD、龙湖副CBD、龙子湖高校园区等功能组团三足鼎立，珠联璧合，和谐共生，共同托举大郑东向上的脊梁。作为郑东新区三大特色商务核心组团之一，集黄金区位、生态水域、人才高地、便利交通等诸多优势于一身，龙子湖高校园区之湖心岛区域，正在奋力接力CBD，成为郑东新的建设、投资热土和高地，成为郑州人生态宜居首选之区和商业商务的财富铂金之地。二、发展前景：如今，这里十余所高校书香氤氲，众多科研、创意、文化类企业安营扎寨，正商地产、永威集团等多家地产企业纷纷涌入并掀起开发建设热潮，临河而筑、双河缠绕的正商书香华府高端住宅项目和独占湖心岛商务核心宝坻的正商高端商务写字楼项目“四大铭筑”风华初现风生水起、流金淌银的郑东龙子湖板块，亦如当年的深圳东部，正在风云际会地华丽呈现出一场龙子湖区域宜居宜商的“双雄会”。三、楼市特征：统计显示，目前，龙子湖湖心岛已经拥有华电郑州机械设计研究院、河南大用国家禽肉工程技术研究中心、新西兰河南农牧科技研发中心、龙子湖创意园孵化器大楼等多个大型科技研发企业，是郑东新区发展高科技产业、构建区域自主创新体系的重要载体。据统计，目前已有正商地产、建业集团、豫发置业、永和置业、郑州正岩等河南本土房地产开发企业进驻龙子湖板块。其中，作为区域建设先驱者与生力军，正商地产在此拿下四块商服用地，并率先启动被称为“四大铭筑”的四大写字楼项目学府广场、木华广场、环湖国际、博雅广场建设。四、湖心岛规划龙子湖湖心岛七大规划五、发展战略A。学术交流中心功能定位及需求前景：满足高校园区对内对外的会议交流、学术培训、科学展览等功能。规划内容：学术科技交流中心位于湖心岛的西南角，与龙子湖文化中心(图书城)共同构成湖心岛西南角的门户型标志建筑，总建筑面积为125654平方米。B。星级酒店功能定位及需求前景：随着高校园区建设的不断完善，将会有大量针对高校的高端访问、学习和交流客人到来，区域内高端酒店会形成大量持续稳定的需求。规划内容：星级酒店作为湖心岛西北角上的地标性建筑，与学术科技交流中心遥相呼应，由一栋32层高的主楼和辅楼组成，总建筑面积约9.3万平方米。C。游泳中心功能定位及需求前景：规划在湖心岛建设一座大型、现代化的游泳中心，可以提升整个区域体育设施的整体功能，成为翘楚之作。规划内容：游泳中心作为湖心岛中轴线上的标志性建筑，位于龙子湖中路南侧位置，总建筑面积为38141平方米，能容纳10000人观看比赛。具备大型演唱会、音乐会等文艺演出的功能，也是举办各项大型展览的最佳场所。D。综合商业中心功能定位及需求前景：整个区域内仅在湖心岛南区位置规划一处综合性商业中心，集合了酒店、办公、商业等多项服务功能。规划内容：位于湖心岛的中部，龙子湖中路的南侧，东临游泳中心，为组合式建筑，总建筑面积为321774平方米。E。高科技孵化及产业园功能定位及需求前景：以周边大学群为依托，为推动知识生产、技术创新、科研成果转化、高新技术企业孵化和复合型人才培养提供服务。规划内容：位于湖心岛中部，龙子湖中路的北侧，由五栋独立的518层高的建筑组成，总建筑面积为144197平方米。F。专家公寓功能定位及需求前景：随着高校对外交流的频繁，将会有大量长期性的访问、学习和交流专家学者到来，在湖心岛统一规划建设专家公寓，以较低的价格供专家学者使用。规划内容：专家公寓位于整个湖心岛的中部，总建筑面积为87300平方米。G。商务写字楼功能定位及需求前景：围绕高校园区将会产生大量的商务需求，商务办公楼将成为与高校相关的服务业产业化发展的一个有力载体。规划内容：商务办公楼沿湖心岛内主要交通干道分布，由27栋1640层的高层建筑组成，是湖心岛内主要的建筑组成部分，总建筑面积为1162129平方米。据悉，湖心岛商务写字楼群的开山之作便是值得期许的正商的“四大铭筑”。 六、楼盘项目情况：（一）、正商的“四大铭筑” 正商集团在郑东新区龙子湖区域湖心岛位置建设开发的四大写字楼项目，分别是学府广场、木华广场、环湖国际、博雅广场，四大写字楼项目分别位于湖心岛四大*位置，并且在项目之间有明显的差异性“四大铭筑”作为龙子湖腹地湖心岛首开项目，真正做到“离尘不离城”，其必将为这个区域代言，同时结合整个区域 良好的生态办公条件和区域12高校文化氛围的营造。 占地面积：12000 建筑面积：530000 权：产40年 容率积： 4.99 开发商： 河南宏光正商置业有限公司正商四大铭筑装修公寓清盘中，仅剩建面45平米、50平米的户型两套在售，均价14000元/平米，具体一房一价。项目商铺和写字楼在售房源较充足，写字楼在售面积为105-4000平米左右，均价14000元/平。1、 学府广场总建筑面积98749，由两栋塔楼组成，地上27层，地下2层，1-2层为商业部分，3-27层为商务办公。项目少量商铺在售，写字楼（精装修），写字楼在售面积为105-4000平米左右，均价13000元/平。2、 木华广场总建筑面积198838，由三栋楼组成，地上1-2层17299为商业，1#、2#为21层公寓，3#楼为18层写字楼。项目少量商铺在售和写字（精装修）楼在售，均价13000元/平；公寓面积32.8-55.45，售价15000元/平（精装修），已售尽。3、 博雅广场总建筑面积15平方米，由2栋30层、2栋15层写字楼、公寓，1栋三层连廊式商业中心组成。项目少量商铺在售和写字楼（精装修）在售，均价13000元/平；公寓18000元/平（精装修），已售尽。4、 环湖国际总建筑面积8万平方米写字楼，已售尽竣工交付，无销售信息。（二）、永和龙子湖广场项目位于郑东新区龙子湖湖心岛中央区位，平安大道南、尚德街北，交通便利，风景宜人，向北可俯瞰湖心岛公园，向南可眺望城市广场和龙子湖。该项目由A、B两栋36层，150米超高层组成是集酒店、写字楼、SOHO办公、商业、商超为一体的世界级商务综合体，拥有酒店配套设施、地下停车系统、区域内商业配套。物业销售情况：一六层商业裙楼自持；A座写字楼 716层按分割销售，16-36层最低半层起售，售均价14000元/平；B座酒店物业自持（阴影部分），后边公寓按套销售，销售价格16000元/平。写字楼销售不足60%，公寓销售80%左右。 （三）、局外：开发商河南融创置业有限公司，新派天井垂直立体办公空间，新颖创意设计，建筑共计15层，每层约4000平方，裙楼六层为商业，以上为写字楼。售价一层60000元/平，目前主推：二楼23000-27000元/每平米；三楼22000-26000元/每平米；四楼、五楼、六楼价19000-21000元/每平米。写字楼，主推7-10层，价位在15000元/平左右。销售情况40%左右。（四）、万正紫湖公馆项目已竣工待验收，公寓剩两席，商铺一套，其它已售尽； loft公寓均价20000左右，商铺32000左右. （五）、正岩微时代公寓总建筑面积52464平米，占地面积7087平米，龙子湖微时代地上21层，地下3层。纯公寓（精装修），已全部售尽，用户已入住。（六）、汇艺悦公馆： 共28层公寓楼，四层以下为商业，五楼以上为酒店、公寓，20-28层酒店物业自持，公寓售价13000元/平，已售尽；商铺一层32000万/平，二层28000元/平，除二层四间其它全部出售完毕。（七）、建业智慧港总层数：14层 标准层高：4.2米，纯写字楼，写字楼均价15000左右物业管理费，写字楼：7.8元/m/月，楼盘针对高端商户销售，已售完，部分企业已入住。七、 项目分析政府对龙子湖湖心岛高端科研、信息产业、金融商业的定位，区域快速的发展过