（工商管理专业论文）我国个人住房贷款风险管理研究.pdf

哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 摘要 由于我国房地产市场的快速发展及个人住房消费需求的快速增长，1 9 9 8 年以来我国金融机构个人住房贷款业务得到了突飞猛进的发展，随着房地产 业和房地产金融业的快速发展，金融业与房地产业的关联度不断提高，但同 时显性和隐性风险也开始逐步暴露，这必然会使房地产及其相关产业、居民 住房消费乃至整个国民经济产生连锁反应。因此，国家的总体政策形势要求 我国必须尽快建立起由个人、社会、商业银行、政府共同组成的风险防范体 系，以便从容应对市场形势变化，有效规避各种的风险。 本文运用实证、数据分析等方法对我国个人住房贷款风险的现状及成因 进行分析，力图通过借鉴国外先进经验结合我国具体国情，从宏观和微观的角 度探究我国个人住房贷款风险防范体系的建设。 首先从个人住房贷款风险防范的基本概念入手，从金融信贷及风险到个 人住房贷款及风险的相关理论再到风险识别的方法、风险管理的技术、工具 逐步进行基础理论介绍。 其次，发达国家个人住房贷款风险管理的先进经验。对其个人住房贷款 风险识别、度量、分析概况进行了介绍，尤其是完备的数据资料和现代化的 信息处理手段、专业的社会信用评级机构和银行内部科学的风险分析评价体 系；同时又分析了发达国家个人住房贷款风险防范体系概况：这些国家一般 都具备了丰富的住房信贷产品、发达的信贷二级市场、完善的政府担保机制、 严格的违规处理手段、健全的法律福利体系。根据详尽的分析得出发达国家 个人住房贷款风险管理对我国的启示。 再次，对我国个人住房贷款的风险状况进行了较全面的分析，回顾了住 房贷款业务发展进程，分析了当前发展的基本形势。列举了个人住房贷款风 险的主要表现，特别是从国家政策和监管不足、社会信用环境恶化、个人诚 信意识缺失、商业银行内控制度不力等方面深刻剖析了风险产生的根源。 最后，提出了我国个人住房贷款风险防范体系的基本结构，根据这一结构 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 体系，对社会征信体系、个人信用体系、金融内控体系、政府调控体系进行全 面设计与阐述。目的在于从社会、个人、银行、政府四个方面全面提高全社 会的风险控制意识，化解金融风险，保证银行信贷资金的良性循环，这不仅会 使我国的个人住房贷款风险得以化解和控制也将使金融业、房地产业等相关 行业得以健康发展。 关键词：个人贷款；风险管理 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 a b s t r a c t t h i st h e s i s a n a l y z e dt h ep r e s e n ts i t u a t i o na n dt h e c a u s eo f f o r m a t i o nf o rt h er i s ko fp e r s o n a lh o u s i n gl o a ni no u rc o u n t r yw i t h t h em e t h o d so fa c t u a le v i d e n c e sa n dd a t aa n a l y s i s ，e t c ，t r y i n gt o p r o b ei n t ot h eb u il d i n go ft h ep r e c a u ti o ns y s t e ma g a i n s tt h er i s ko f p e r s o n a lh o u s i n gl o a ni no u rc o u n t r yi nm a c r oa n dm i c r op o i n to fv i e w a tf i r s t ，p r o c e e d i n gw i t ht h eb a s i cc o n c e p to ft h ep r e c a u t i o n a g a i n s tt h er i s ko fp e r s o n a lh o u s i n gl o a n ，t h i st h e m si n t r o d u c e dt h e b a s i ct h e o r i e ss t e pb ys t e p ，f r o mr e l a t e dt h e o r i e so ff i n a n c i n gl o a n a n dr i s kt op e r s o n a lh o u s i n gl o a na n dr i s k ，t h e nt ot h er i s ki d e n t i f y i n g m e t h o d ，a n dt h et e c h n o l o g ya n di n s t r u m e n to ft h er i s km a n a g e m e n t s e c o n d l y ，t h i st h e m si n t r o d u c e dt h ea d v a n c e de x p e r i e n c ei nt h e r i s km a n a g e m e n to fp e r s o n a lh o u s i n gl o a ni n d e v e l o p e dc o u n t r i e s i n c l u d i n g t h er i s ki d e n t i f i c a t i o n ，m e a s u r e m e n t ， a n da n a l y s i s0 n p e r s o n a lh o u s i n gl o a ni nb r i e f ，e s p e c i a l l yt h ec o m p l e r ed a t aa n dm o d e r n i n f o r m a t i o nt r e a t m e n tm e a n s ，p r o f e s s i o n a ls o c i a lc r e d i ta p p r a i s i n g i n s t i t u t i o n ：a tt h es a m et i m e ，t h i st h e m sa l s oa n a l y z e db r i e f l yt h e p r e c a u t i o ns y s t e ma g a i n s tt h er i s ko fp e r s o n a lh o u s i n gl o a ni n d e v e l o p e dc o u n t r i e s ：g e n e r a ll y ，t h e s ec o u n t r i e sh a v ea b u n d a n th o u s i n g c r e d i tp r o d u c t s ，d e v e l o p e ds e c o n d a r ym a r k e to fc r e d i t ，p e r f e c t m e c h a n i s mo fg o v e r n m e n tg u a r a n t e e ，s t r i c tt r e a t m e n tm e a n sf o rt h e v i o l a t i o n ，a n ds o u n d1 e g a la n dw e l f a r es y s t e m t h ei n s p i r a t i o no nt h er i s km a n a g e m e n to fp e r s o n a lh o u s i n gl o a n i no u rc o u n t r yc a nb ed r a w nf r o mt h ed e t a i l e da r i a l y s i so nt h a ti n d e v e l o p e dc o u n t r i e s a n da g a i n ，t h i st h e s i s a n a l y z e dm o r er o u n d l yo nt h er i s ko f p e r s o n a lh o u s i n gl o a ni no u rc o u n t r y ，r e v i e w e dt h ed e v e l o p m e n tc o u r s e o fh o u s i n gl o a nb u s i n e s s ，a n da n a l y z e dt h eb a s i cs i t u a t i o no ft h e c u r r e n td e v e l o p m e n t e n u m e r a t e dt h em a i nm a n i f e s t a t i o n so ft h er i s k o fp e r s o n a lh o u s i n gl o a n ，a n de s p e c i a l l y ，a n a l y z e dt h er o o t st h a t c a u s e dt h er i s kp r o f o u n d l yi na s p e c t so ft h ed e f i c i e n tn a t i o n a lp o l i c y a n ds u p e r v i s i o na n dc o n t r o l 。d e t e r i o r a t e ds o c i a lc r e d i te n v i r o n m e n t t h es e n s e l e s s n e s so fp e r s o n a lg o o df a i t h ，a n df o r c e l e s sc o n t r o li n s i d e c o m m e r c i a lb a n k s ，e t c a tl a s t ，t h i st h e s i sp r o p o s e dt h eb a s i cs t r u c t u r eo ft h ep r e c a u t i o n s y s t e ma g a i n s tt h er i s ko fp e r s o n a lh o u s i n gl o a ni no u rc o u n t r y ， d e s i g n e da n de i a b o r a t e da l lr o u n d l yo ns o c i a lc r e d i ts y s t e m , p e r s o n a l 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 c r e d l t s y s t e m ， ti n a n e l a l i n n e rc o n t r o ls y s t e m ， a n dg o v e r n m e n t r e g u l a t i n ga n dc o n t r o ll i n gs y s t e ma c c o r d i n gt ot h i ss t r u c t u r a ls y s t e m s oa st oe n h a n c et h er i s kc o n t r o ls e n s eo ft h ew h o l es o c i e t yi nf o u r a s p e c t so fs o c i e t y ， i n d i v i d u a l ，b a n k ，a n dg o v e r n m e n t ，d i s s o l v e f i n a n c i a lr i s k ，a s s u r eb e n i g nc i r c u l a t i o no f t h eb a n k sc r e d i t c a p i t a l t h i sw i l ln o to n l yd i s s o l v ea n dc o n t r o lt h er i s ko fp e r s o n a l h o u s i n gl o a ni no a rc o u n t r y ，b u ta l s oa s s u r et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n t o fr e l a t e dt r a d e so ff i n a n c ea n dr e a le s t a t e e t c k e y w o r d s ：p e r s o n a ll o a n ：r is km a n a g e m e n t 啥尔滨工程大学 学位论文原刨性声目羼 本人郑重声明：本论文的所有工作! 是在导师的指导下， 由作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文献等的 引用已在文中指出，并与参考文献相对应。除文中已经注明 引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已公开发 表的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律 结果由本人承担。 作者( 签字) ：查歪竺睦 日期：钟，2 月弓口日 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 1 1 选题的背景和意义 1 1 1 论文选题的背景 第1 章绪论 二十世纪九十年代以来，随着我国国民经济的持续发展和居民生活水平 的不断提高，城镇住房建设和商品化的步伐进一步加快，经过十多年的发展， 以住宅建设为代表的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，与此同时国内 居民住房需求的快速增长又进一步带动了以个人住房贷款为龙头的房地产金 融市场的迅猛发展，目前金融机构信贷资金已经成为我国居民个人住房消费 最重要的资金来源并呈不断上升的趋势。但同时我们也注意到由于中国房地 产市场起步较晚、行业经营管理不规范、国内个人信用体制不完善加之商业 银行迫于市场竞争的不规范运作，使个人住房贷款的风险日益显现，随着国 家对房地产业和房地产金融宏观调控和监管力度不断加强，个人住房贷款存 在的问题和潜在的风险正受到金融界和理论界的广泛关注，加强个人住房贷 款风险的防范已迫在眉睫。 1 、以住宅建设为代表的房地产业已经成为国民经济的支柱产业 当前，中国房地产业的发展面临着相对有利的政策形势，主要表现在几 年来国家直把促进住房建设和消费作为扩大内需、拉动国民经济增长的重 要方针，并出台了一系列的措旅积极推动住房商品化的步伐并调动居民住房 消费的积极性，有力促进了我国城镇住宅建设和房地产业的快速发展。1 9 9 8 以来，我国房地产开发建设投资年增长额均保持在固定资产投资增长额的 3 0 9 6 左右，并且投资增长速度远远超过了g d p 的增长速度，同时房地产业表现 出显著的关联效应和“高增长产业群”的特征，相应带动了对几百大类、几 万个品种的产品需求，并直接刺激了包括建材、冶金、化工、机械、公用事 业、金融保险等几十个相关产业的快速发展。以住宅建设为代表的房地产业 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 己经成为国民经济的支柱产业和新的增长点。 2 、居民住房支出已经为中国家庭最重要的消费项目 近几年来，随着中国经济的持续快速发展，国内居民消费水平不断提高， 我国城镇居民生活支出的恩格尔系数呈不断下降的趋势，住房消费在居民消 费支出中的比重逐年提高，住房支出已经成为我国居民最重要的和最大数额 的项消费支出项目。据统计2 0 0 3 年上半年，全国商品住宅销售面积为 7 7 3 7 2 5 万平方米，同比增长3 7 ，其中销售给个人7 4 0 6 万平方米，同比增 长4 4 7 ，在全部销售面积中占比达到9 5 。可以预计，未来几年随着我国 城市化和住宅商品化进程的进一步加快，城镇住房的开发和建设仍具有广阔 的增长空间，以大中城市为中心的房地产开发投资仍将保持快速增长的势头。 3 、银行信用有效推动房地产业的发展和居民有效住房消费需求的提高 由于我国房地产市场的快速发展及个人住房消费需求的快速增长，1 9 9 8 年以来我国金融机构个人住房贷款业务得到了突飞猛进的发展，截止2 0 0 3 年l o 月底，四家国有商业银行自营性个人住房贷款余额已达到1 0 3 4 2 5 3 亿 元，是1 9 9 7 年底余额1 9 4 4 4 亿元的5 3 倍多，房地产金融业务的发展一 方面使房地产开发商在开发环节就可以获得银行信贷资金的支持，从而使开 发规模和开发实力进一步增强，另一方面金融机构个人住房按揭贷款业务的 开办在一定程度上使居民的远期住房需求提前转化为现实的需求和购买力， 从而进一步推动了城镇居民整体住房购买力的快速提高。在银行信贷资金的 支持下，近几年全国房地产市场里现出供销两旺、快速增长的态势。 4 、房地产业过度依赖银行信用为金融安全埋下了巨大的风险隐患 随着房地产业和房地产金融业的快速发展，金融业与房地产业的关联度 不断提高，但同时暴露的问题也进一步突出，主要表现在开发商自有资金不 足，受利益的驱动房地产开发过度依赖银行信贷资金从事开发经营。据统计， 近年来国内金融机构对房地产开发企业投放的开发贷款在整个房地产开发投 资中一直维持在2 3 甚至高达5 0 以上的比例，同时个人购房资金中银行按揭 贷款的比重也占到了3 5 的份额并呈不断上升的趋势，加之个别开发实力有 2 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 限、信誉较差的开发商利用个人住房贷款比开发企业贷款相对容易获得的特 点，采用“假个贷”方式套取银行资金投入开发经营，一方面造成近几年土 地和房屋销售价格不断攀升、房屋供求结构性矛盾突出、现房空置率提高， 甚至导致房地产市场的价格泡沫和虚假繁荣，另一方面由于银行信贷资金的 过度介入使房地产业对金融资金的依赖程度明显提高，房地产经营风险转嫁 为银行风险的问题相当突出，一旦国家宏观经济出现较大波动或房地产开发 企业经营上出现危机，将会严重影响银行信贷资金的安全，甚至影响到整个 银行体系的稳健运行。 5 、国家对房地产业和房地产金融的宏观调控与监管力度将不断加大 鉴于房地产业在国民经济中的重要地位及快速增长的房地产信贷对国民 经济的重大影响，特别是近几年来房地产业发展与房地产信贷中暴露出的风 险与问题日益突出，2 0 0 3 年6 月年央行出台了第1 2 l 号文件关于进一步加 强房地产信贷业务管理的通知，2 0 0 3 年0 9 月1 2 日国务院发布关于促进 房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) ，这两份重要文件的出 台对中国房地产业和房地产金融业产生了较大的震动和影响，这既表明了国 家对房地产和房地产信贷宏观调控与监管的力度的不断加大，也在一定程度 上反映了当前我国房地产金融市场运作的不成熟和不规范。因此，国家的总 体政策形势要求商业银行加强自我约束、风险预警与应变能力，从容应对市 场形势和宏观政策变化，从而有效规避市场和政策的风险。 6 、个人住房贷款业务的高速扩张使银行内部显性和隐性风险逐步暴露 近几年来在我国个人住房贷款业务高速发展的同时，显性和隐性风险也 开始逐步暴露，首先个人住房贷款期限长的特点决定了不良率随时间推移必 然存在上升的可能性。第二，由于长期以来个人住房信贷业务的不规范经营， 使个人住房贷款业务经历了一个迅猛的增长后，在很大程度上暴露出银行风 险管理的薄弱与内部控制的不足。第三，社会环境的影响也是造成个人住房贷 款风险加大的一个重要原因，表现在我国的个人诚信体系不健全、住房二级 市场发育不成熟、抵押住房处置变现困难、国家信用保障体系不完善、社会 3 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 中介功能不齐备等诸多方面。以上这些因素在客观上增加了银行防范和化解 风险的难度，如不加以研究解决，长此以往将严重影响我国个人住房贷款乃 至整个房地产金融业务持续健康发展。因此，加强个人住房贷款风险方面的 研究，借鉴国外个人信用风险防范的先进研究成果和经验，努力探索金融机 构自身风险识别、评估和防范的有效途径已经成为学术界和金融界广泛探讨 的一个核心问题，加强这方面的研究具有深刻的理论价值和现实意义。 1 1 2 论文研究的意义 1 、对促进我国人居环境改善和房地产业健康发展具有重要的意义 西方发达国家的实践证明，个人住房贷款业务的发展有着自己特殊的规 律，大量实证表明作为一种中长期贷款业务品种，在放款后的5 1 0 年中是 其风险的集中高发期。2 0 0 0 年后，随着我国各金融机构个人住房贷款规模的 快速扩张，今后几年内金融机构的个贷风险必将开始逐渐暴露，加之9 0 年代 后期房地产业在银行信贷资金的支持下在取得高速发展的同时也出现了投资 过热、结构失衡等一系列的问题，这些都不同程度的加大了银行贷款的风险。 迫于自身效益和生存的压力，许多银行不得不通过提高个贷门槛，降低贷款 比例甚至对部分客户拒贷的方式规避风险，长此以往优质客户的匮乏不仅会 影响金融业自身的发展，也必然会使房地产及其相关产业、居民住房消费乃 至整个国民经济产生连锁反应。因此金融业作为国民经济的命脉，其自身风 险管理水平的高低将直接影响到相关产业和国家宏观经济的协调发展。 2 、对促进房地产金融市场平稳发展具有重要的意义 近年来，个人住房贷款旺盛的市场需求、较高的收益水平和较好的成长 性，使该业务成为国内商业银行主推的金融产品之一，同时也成为各金融机 构新一轮市场竞争的焦点。但是，在个贷业务快速发展的同时我们也注意到， 由于我国金融机构开展此类业务时间短，行业整体发展水平低加之同业市场 竞争激烈的原因，使经营者往往只注重短期的收益，而对于个人住房贷款的 未来风险却估计不足，甚至部分金融机构为获得短期的业绩不惜以牺牲资产 4 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 质量为代价拼抢市场，这为今后很长一段时间个人住房贷款业务的健康展埋 下了极大的风险隐患。因此在目前的情况下有必要理性认识该项业务存在的 问题与潜在的风险，在借鉴国外成熟管理经验基础上，提前加强个贷业务风 险管理方面的研究，提高金融机构市场预警、动态预测与风险防范的水平和 能力，从而保证该项业务的持续、健康发展，维护国家金融体系的稳定。 3 、对加强风险管理具有重要的指导意义和现实意义 目前我国房地产金融的发展尚处于起步阶段，由于个贷风险暴露具有滞 后性的特点，使得一段时期以来国内理论界多将关注和研究的重点投向个人 住房贷款的市场开拓、品种创新和服务质量等方面问题，而对于风险控制方 面的研究关注较少，即使偶有涉及，研究的广度和深度也使十分有限，主要 原因在于当前我国商业银行个贷风险监控系统尚不健全且信息公开化程度 低，使研究者缺乏实证研究的必要的资料和数据；从金融界的角度，由于缺 乏专业的研究力量加上迫于效益最大化和市场竞争的压力，使多数银行将主 要的精力投入到个贷产品创新的研究和操作环节具体问题的解决上，对深层 次的风险方面的研究涉足甚少。对风险的淡漠和忽视使国内商业银行随着资 产规模的扩大而面临着巨大的潜在风险，为此尽快树立适应商业银行发展的 风险管理文化，努力探讨和借鉴国外先进的风险管理经验和方法，积极研究 应对个贷风险的对策和措旌对于我国金融企业的健康发展具有极其重要的现 实和指导意义。 1 2 国内外的研究现状及发展趋势 1 。2 。1 国外研究现状及发展趋势 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一 种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于开办时间 长，目前西方发达国家个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已经 成为金融领域中个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款 5 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 余额已占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域风 险管理的研究也非常深入。梳理文献发现，目前国外学者在研究个人住房抵 押贷款级市场风险时主要集中在以下一些领域： 1 、个人住房抵押贷款风险与l t v ( i o a f l - t - v a i u e ) 关系研究 l t v 是指同期贷款的市场价值与同期的资产市场价值之比，住房净资产 是指同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值。o a e r c i a 等学者对过去 3 0 年中的2 9 个实证研究进行综述后认为：在研究个人住房抵押贷款违约发 生的原因时，是l t v 或住房净资产影响着违约决策。即当房价快速下降l t v 值增大，也就是贷款的市值接近甚至超过同期的资产市场价值时，还贷不再 能给借款人带来利益时，违约数量就会大增，银行的实际损失剧增。在美国 和其它地区，违约率随着经济环境变化而升降，但只要房地产价格波动不大， 贷款风险就会在一个合理的范围之内变动。 2 、个人住房贷款风险微观特征研究 对于个人住房抵押贷款微观特征研究主要集中在三个维度上，即融资风 险维度、财产风险维度和借款人风险维度。融资风险维度又主要通过住房评 估价值与贷款额之比、住房购买价与贷款额之比、抵押贷款期限、抵押贷款 目的、月本金及利息偿还额、月本金加利息税款保险费偿还额、再融资途径、 其它担保晶价值等指标来衡量；财产风险维度主要通过住房购买价格、住房 购买价格与评估价格之比、住房类型( 新房或旧房) 、房龄等指标来衡量； 借款人风险维度主要通过借款人( 夫妻双方) 职业、主借款人月收入、从借 款人月收入( 如配偶) 、家庭月总收入、主借款人收入占家庭总收入的比重、 主借款人年龄、主借款人在当前工作岗位上工作年限、抚养人数、婚姻状况、 借款人信用等级、月偿付本金利息占家庭月总收入的比重、月偿付本金利息 税款保险费占家庭月总收入的比重、月偿付住房抵押贷款之外的其它债务占 家庭月总收入的比重、月偿付总债务占家庭月总收入的比重等指标来衡量。 银行更多的从操作层面和风险控制方面对上述维度和指标进行权衡分析。 3 、个人住房贷款风险模型定量分析研究 6 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 国外银行在个人住房抵押贷款风险管理方面也经历了一个逐步规范过 程，经过数十年的积累，其数据资料完整连续，使应用模型进行科学化定量 分析成为可能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险 之间的关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系 提供了科学的依据，从而使科学研究与风险管理形成个良性循环的互动过 程。 4 、期权管理理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究 些学者认为借款人在住房抵押贷款利率选择、提前还教、违约方面具 有一种期权属性，因而用期权理论研究住房抵押贷款风险成为一种新的视角 和热点。k a u ( 1 9 9 8 ) 应用或有要求权法( c o n t i n g e n tc l a i m a p p r o a c h ) 把 违约看作是一种合理的决策，他们认为当住宅价值( 资产净值) 降到低于抵 押贷款价值时违约就会发生。该方法将策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷 款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选 择权。他们只是从经济人的角度来考察违约选择的合理性。d e n g ( 2 0 0 0 ) 提 出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失 业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分 布。 1 2 2 国内研究现状 目前我国个人住房抵押贷款一级市场刚刚起步，市场运作还很不规范。 各商业银行自行制定的相关标准相互间缺乏一致性和协调性，即使同一家银 行的不同地区和机构在业务操作上也存在着较大的差异。经调查目前我国银 行个人住房抵押贷款业务在基础资料登记环节存在很多问题，如反映借款人 个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重， 这严重影响到对借款人资信状况的评价和科学的信贷决策。从国内理论界对 个人住房贷款风险的研究看，近年来主要研究方向集中在一是通过对个人住 房贷款风险表象特征的分析，从定性角度对个人住房贷款风险的构成、种类、 7 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 特征、成因及相应防范措施进行的一般性研究，另一方面是结合国外的研究 成果，从技术层面对个人住房贷款风险度量和控制模型的理论和方法进行的 研究。而由于我国目前基础数据的缺失致使建立在实证分析基础上的研究成 果十分有限，总体看国内学术界对个人住房贷款风险的研究现仍处于直接应 用国外的研究结论和感性分析和判断的阶段，国内金融界在实际操作中对风 险的管理也基本上停留在传统的认识加经验判断的水平上。 当前国外商业银行风险管理技术的发展趋向定量化和模型化相结合的研 究，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措煎的制定中均有大 量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准 确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来 越体现出客观性和科学性的特点。 1 3 论文写作思路、结构和研究方法 1 3 1 论文写作思路 本论文写作的基本思路是以个人住房贷款和金融风险管理的基本理论为 指导，以我国个人住房现状分析为出发点，在深入探讨我国个人住房贷款风 险产生根源的基础上，重点对个人住房贷款风险评价、控制进行研究，并提 出了防范和化解我国个人住房贷款风险的对策和建议。 1 3 2 论文的结构 个人住房贷款风险管理的现状和成因分析，并构筑了个人住房贷款风险 的防范体系，这部分是论文的出发点。第三部分是个人住房贷款的风险防范 体系的建设，从社会征信体系、个人信用体系、银行内控体系和宏观调控体 系建设等四方面对个人住房贷款风险防范体系进行研究，在此基础上提出的 对策和建议，这是本论文研究的核心内容和结论。 8 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 本文内容分六章。第一章是本论文的绪论部分。第二章是相关基本理论 综述。第三章从个人住房贷款风险的度量、测评以及风险控制系统的建立等 方面简述了国外住房贷款风险管理的经验。第四章探讨了我国目前个人住房 贷款风险的现状及产生的根源。第五章从理论和实践结合的角度，从社会、 个人、银行自身、政府调控等方面构建我国个人住房贷款风险防范体系。第 六章是政策方面的对策和建议。论文的内容结构框架如图1 1 。 1 3 3 论文研究方法 图1 1 论文内容结构示意图 9 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 1 、比较分析方法在银行筛选客户方面，比较了不同职业背景、教 育背景的借款人发生不良贷款的情况，对今后从贷款投放的源头一在选择客 户的环节规避风险提供了帮助。 2 、抽样调查方法对某国有商业银行省级个入住房贷款中心连续七年的 历史数据进行抽样调查，经加工整理对关注和次级等非正常类贷款的进行了 数据分析，从而对其产生根源进行了深入的分析。 3 、比例分析方法在国家宏观监控体系建设方面提出了系统的完整的指 标体系和分析方法。 4 、定性与定量结合的分析方法对我国个人住房贷款面临的风险状况进 行了较翔实的分析。 1 4 论文创新之处 本文在借鉴发达国家先进风险管理经验的同时，充分考虑我国目前国民 经济发展水平、社会信用状况、金融市场条件等因素、提出了具有一定创新 精神且与我国国情相适应的具有可操作性的对策和建议。 具体的创新之处在于： 1 、对商业银行的个人住房贷款风险的影响因素进行调查研究通过实证 研究，运用某金融机构的个人住房贷款中心近7 年的历史数据，对个人住房 贷款的风险状况进行抽样调查，并应用多种统计分析方法对数据进行分类整 理和加工，在此基础上经过分析研究，利用金融风险管理理论和图表工具得 出了有创新意义的结论即：个人住房贷款的风险状况与借款人的年龄、教育、 职业等背景存在相关性，并首次将个人住房贷款五级分类结果与借款人背景 资料进行定量的比对分析，从而为防止新增贷款的信用风险提供了有效的方 法。 2 、从定性分析的角度提出准确测评信贷风险为提高对个人客户的筛选 水平的方法，采用科学的”5 c 判断即：品德( c h a r a c t e r ) 、能力( c a p a c i t y ) 、 资本( c a p i t a l ) 、担保品( c o l l a t e r a l ) 和环境( c o n d i t i o n s ) 等对个人资信进行 1 n 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 评估后得出个人的信用等级，以便定性地分析个人住房抵押贷款业务的风险 度。 3 、提出了宏观监控指标体系为国家对房地产及房地产金融的有效监督 管理提供分析工具。 4 、提出了建立个人住房贷款风险防范体系的建议并提出了具体的措施 和方法，为从个人、社会、银行、政府等全方面，多角度防范和化解个人住 房贷款提供了解决方案。 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 第2 章相关基本理论综述 2 1 金融信贷的基本理论 2 1 1 金融信贷的职能和形成 1 、金融信贷的形成 银行产生伊始，并没有形成专门的金融体系。随着商品经济的发展，以 银行为主体的金融机构越来越突现其作为国民经济中枢及社会经济主要调节 机构的重要地位，人们也越来越认识到金融机构对社会公众和社会经济稳定 性的巨大影响。金融体系逐渐形成和发展起来。 2 、金融信贷的职能 商业银行的主要职能和业务是信贷，即直接向社会提供资金融通服务。 从法律的角度确定信贷的性质应当把它理解为一种合同关系，是出借方与借 贷方关于借贷一定对象的协议，当事人形成的是以债务人到期偿还本金和支 付利息为条件的债权债务关系。银行则是一种特殊的债权债务关系，其特殊 之处在于，银行信贷的一方当事人始终是银行，其标的只能是货币。 3 、金融信贷的管理的必要性 基于银行信贷对社会经济生活的突出重要性，同时，金融业又是一个特 殊的高风险行业。有关金融信贷的管理的理论也逐渐发展起来。十八、十九 世纪，经济自由主义盛行，反对国家干预、主张放任自流的思想占据主导地 位，对银行信贷风险的严重性认识不足、防范不力。二十世纪三十年代席卷 西方的严重经济危机中，大批金融机构破产倒闭、国际信用瓦解、货币制度 崩溃，更向社会警示了法治对金融信贷产业健康发展的重要意义。此后，以 美国为首，德国、瑞士、法国等纷纷效仿，通过了一系列相关的银行立法。 整个银行发展史都证明用法律防范和化解商业银行信贷风险的必要性、紧迫 1 2 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 性和有效性。市场经济国家的实践证明，无论国家的发达程度如何，只要形 成有健全的金融信贷风险监督控制机制，就可以在更大程度上有效维护金融 业的良性循环，相反则其抵御金融危机的能力则必定较弱。 2 1 2 金融风险及信贷风险的基本理论 1 、风险及金融风险 风险是发生某一经济损失的不确定性。不确定性是风险的根本特征，其 含义包括风险是否发生不确定；风险何时发生不确定、风险发生程度和造成 损失的大小不确定。 金融风险是指在资金融通和货币资金经营过程中，由于事先无法预料的 不确定因素带来的影响，使资金经营者的实际收益与预期收益发生一定的偏 差，从而有蒙受损失或获得额外收益的机会或可能性。金融风险包括信用风 险、市场风险和操作风险等。其中： 信用风险( c r e d i tr i s k ) 是指交易对手或债务人不能正常履行合约或信 用品质发生变化而导致交易另一方或债权人遭受损失的潜在可能性。信用风 险由两部分组成，一部分是违约风险( d e f a u hr i s k ) ，另一部分是信用价差风 险( c r e d i ts p r e a dr i s k ) 。信用风险在商业银行表内和表外授信业务中普遍 存在，是商业银行面临的最主要的风险之一。银行信用风险管理的目标是在 将信用风险控制在可接受范围内的前提下，获得最高的风险调整收益。 市场风险又称为价格风险，是指由于被用于交易的资产或可交易的资产 的价值发生变化而导致损失的风险。这种风险的产生是由相关市场因素价格 的波动引起的。 操作风险是指由于不完善或失灵的内部控制、人为的错误、制度失灵以 及外部事件给商业银行带来直接或问接损失的可能性。它涵盖了商业银行内 部大部分的风险，许多新的风险被不断归入其中。 2 、信贷风险的理论 1 3 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 t ) 信贷风险的内涵 由信贷的性质所决定，信贷行为的发生和终结之间必然存在一个时间间 隔，贷出货币与清偿行为始终有时间差。正是在这段时间内，或者借贷的资 金可能由于各种因素的制约，不能发挥原来期待的效用，不能正常周转和有 效增值，使资金的清偿能力相应受到影响；或者借贷人在主观意愿上无意于 偿还贷款致使借贷风险发生。 2 ) 信贷风险的产生 二十世纪九十年代以来，在高科技及其他宏观环境的带动下，世界各国 的金融市场日趋自由化，国际金融市场的规模不断扩大，表现在外汇市场规 模、国际债券市场、发展中国家的引资规模都在持续增长。另一方面，金融 服务市场的国际化和金融业竞争的加剧，又导致各国在一定程度上放松了对 银行金融业的管制，两相结合，潜藏的各种银行信贷风险就很可能集中发作。 英国巴林银行的倒闭、日本大和银行风波即是如此。尤其对于发展中国家而 言，现有的银行体系大多不健全，银行内控机制不完善，政府对银行的管制 也存在颇多漏洞，自身承受风险的能力又不强，则极易因银行信贷风险的发 作导致发生国家经济整体的危机。源于泰国的亚洲金融危机就是这样爆发的。 一系列在发达国家和发展中国家陆续发生的金融危机事件，再一次表明了不 能放松法律对银行信贷风险的严格控制，应当加强国际合作，形成国际性的 金融防范机制。 3 ) 信贷风险的识别、度量和控制 信贷风险是当前全球金融业面临的最具挑战性的问题之一。巴塞尔银行 业监管委员会在吸收近年来的金融理论进展和考虑全球银行业实践的基础 上，提出了用以计算商业银行信贷风险的最低资本要求的内部评级法 ( i r b i n t e r n a l r a t i n g b a s e d a p p r o a c h ) 。这一方法起到了促进商业银行改进和 提高信用风险管理技术和水平的作用，加强了银行资本监管。这一评级体系 能比较准确识别和区分信贷风险，并加以准确度量和判断，将直接影响后续 各种信贷参数之计量结果或者说这评级法实拖的有效性，进而关系到风险 1 4 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 定价、业绩考核、资本要求等所有环节。因此，评级体系的构建和完善是内 部评级法能否有效实施，是银行信用风险管理水平能否真正提高的基础。另 外揭示各行业的发展规律是信贷风险分析的最本质的工作，也是信贷业务中 最基本、最常见、最普通、最重要的工作。对信贷风险与行业分析所涉及的 主要理论和方法进行了梳理和总结，揭示信贷策略和行业分析之间的内在关 系，具有较强的操作性，有益于矫正信贷实践中的一些偏差。比如行业信贷 总量要和行业预期总量相结合；客户风险等级要和客户竞争优势相结合；信 贷业务机会要和行业价值链要求相结合；信贷政策要和行业政策走向相结合； 信贷预警措施要和行业风险因素相结合；信贷结构调整要和行业结构调整相 结合。 2 1 3 金融信贷风险的管理控制理论 1 、金融信贷风险识别 金融风险识别包括专家评定、信用评分、信用评级、贷款风险度测算等 传统方法。 1 ) 专家评定法，是指信贷决策由银行的信贷负责人做出，对贷款信用风 险的评定主要依赖于信贷专家的专业技能、主观判断和对某些关键因素的权 衡。 2 ) 信用评分法，其基本思路是从众多财务比率中提取出最能反映借款人 综合财务状况的若干比率，分别给定这些比率在综合评价中应占的比重，然 后确定标准比率，并与实际比率比较，评出每项指标的得分，最后评出总分 来确定借款人的资信状况。 3 ) 信用评级法，包括客户资信评级和贷款风险评级( 分类) 。其中客户资 信评级要进行客户所处行业分析、财务分析、信息质量分析、经营管理分析、 信用史考察等方面的评定；贷款风险评级( 分类) 的核心标准是贷款归还的可 能性，根据贷款的信用质量定期对贷款进行评级( 分类) ，可以监控贷款信用 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 风险的含量。目前国际上通行的是贷款五级分类标准，即正常、关注、次级、 可疑、损失分类法。 4 ) 贷款风险度测算法，贷款风险度测算的基本框架是将影响贷款风险的 贷款对象、贷款方式、贷款形态三因素通过量化的系数表现，以综合测定整 个贷款过程中的风险程度。 2 、金融信贷风险的度量 信用风险度量技术包括k m v 模型、c r e d i t m e t r i c s 模型、麦肯锡宏观模 拟模型等多种现代风险度量模型。 市场风险的度量技术包括风险状况图、v a r 方法、情景分析法等综合风 险度量技术和利率敏感缺口、全值法、持续期等利率风险度量等方法。 操作性风险度量技术包括基本指标法、标准化方法、内部衡量法、损失 分布法等。 3 、金融风险管理的工具和技术 如何进行信用风险、市场风险、操作风险的管理? 一般通行的方法包括 回避风险、分散风险、转移风险和自担风险等内容，这四种风险的基本状况 和相应的管理方法和管理工具的对应关系如图2 1 所示。其中： 信用风险管理工具有信贷限额、贷款证券化、贷款的直接转让等。 市场风险管理工具有资产负债管理、利率敏感性分析等。 操作风险管理工具有保险、担保管理等。 1 6 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 图2 1 金融信贷风险管理对策图 2 2 个人住房贷款及其风险的基本理论 2 2 1 个人需求理论与个人住房贷款发展 1 、个人需求理论的基本内容 马斯洛在1 9 4 3 年出版的人类激励理论一书中，首次提出需求层次理 论，认为人类有五个层次的需要：生理上的需要、安全上的需要、感情上 的需要、尊重的需要、自我实现的需要。其中生理上的需要、安全上的需 要和感情e 的需要都属于低一级的需要。五种需要像阶梯一样从低到高，按 层次逐级递升，一。般来说，某一层次的需要相对满足了，才会向高一屡次发 1 7 哈尔演工程大学工商管理硕士学位论文 展。而居住方面的要求属于较低层次的生理需要，直接关系到经济发展和社 会的稳定。 2 、个人需求理论与个人住房贷款发展 满足住房需求有购买和租赁等途径，而目前我国正处于重大的经济转型 时期，体现在住房上一方面原有存在多年的福利分房制度已经逐步取消，而 新的货币化分配体制尚未确立，因此大多数居民只能通过个人住房贷款来满 足基本的购房需求。这种形势决定了我国商业银行住房贷款业务近十年问经 历了从无到有，并不断加速发展的过程。 2 2 2 个人住房贷款的内含与理论 1 、个人住房贷