资产经营管理制度.doc

。公司资产经营管理办法资产经营是公司的重要经营活动，为规范资产经营管理工作，确保公司资产的安全和完整，充分发挥资产经营效益，维护公司利益，特制定本办法。一、本办法所指资产经营范围是公司拥有的所有权或使用权，是经公司法人或授权委托人委托租赁有效的资产和资源。二、资产经营活动包括资产出租和收费，水、电资源使用和收费，设备设施使用和维护等。（一）资产租赁经营的管理。1资产经营部负责公司的资产租赁经营活动2资产租赁经营流程（1）资产租赁价格的确定资产租赁价格由公司根据租赁资产所处地区市场价格和公司资产状况确定租赁底价，资产经营经理在不低于底价前提下，可根据市场实际情况和部门任务情况向上浮动。（1）资产经营部根据公司可供租赁资源的供求情况，公司确定的最低出租价格，定期公开发布租赁信息。（2）资产经营部负责接待承租意向人，进行商务洽谈，并作接待登记和近期回访。（3）资产经营部在商务洽谈中，注意对客户进行资信评定，并填写客户资信评定表对承租方资信情况进行登记评定。（4）根据双方租赁意向和资信评定结果，填写租赁合同审批表，报主管领导和总经理审核批准。（5）由总经理或总经理委托的代理人签订租赁合同。并同时签订安全协议。（6）租赁合同签订后，资产经营部依据合同填写交款通知单，并陪同承租方到财务部交定金、首付款或租金等，由财务部直接开三联单或发票。（7）综合管理部凭租赁合同，交款通知单及三联单或发票加盖合同章，且需加盖骑缝章。用印后，综合管理部将其中一份合同，物业租赁合同审批表及交款通知单存档，并同时给财务留存合同一份。（二）承租方的身份认定。1承租方为单位的，承租方需出具工商营业执照副本及法定代表人或负责人（非法人机构）的身份证原件，公司留存复印件。2承租人为个人的，承租方应出具本人身份证和户口簿原件，公司留存复印件。3承租方非承租人本人、单位法定代表人或者负责人签订合同，需提供委托书和签约人身份证原件、复印件（加盖公章）。（三）办理交房流程。1在承租方完全履行合同约定义务，具备入住资格后，双方填写物业租赁交接清单，由资产经营部负责办理物业交接手续。2合同止租前12个月，资产经营部与承租方洽谈合同期满相关事宜。对于续租的，立即按照规定签订续约合同；对于不再续约的，在止租前一周，通知承租方腾空租赁物业。3具体经办人、物业维修人员会同承租方在止租日前对租赁物业进行接收验收，并签署收房验房书。4按照合同以及收房验房书等要求，确定拖欠租金、违约金、滞纳金、设备设施损坏赔偿等金额后，由资产经营部具体经办人陪同承租方到财务部结算。按租赁合同约定租户需承担损坏物业、丢失物品等行为的责任。（四）物业接收流程1资产经营部对于不再续租或提前解约的承租人，在止租日或搬离前一周，通知腾空租赁物业，并告知物业维修人员具体收房验房日期。2收房验房日，物业维修人员在资产经营部领取该物业收房验房书，会同资产经营部具体经办人、承租人按清单所列项目填写，并请承租方签署相关交房意见后，转交资产经营部。3资产经营部按合同以及收房验房书各项条款的要求，在确定无拖欠租金、违约金、滞纳金、水电费、并支付设施设备损坏赔偿等金额后，方可允许承租方撤出。4收房验房书与原租赁合同一同留存在资产经营部。5物业维修人员将接收之物业进行整理，达到出租标准。（五）物业维护巡视规定1巡视人员及负责范围资产经营部副经理、经理助理、仓库管理员。副经理重点负责巡视滑翔办公区办公楼、出租房屋和公司院内等；经理助理重点巡视和平家属区出租房屋、锅炉房、二次加压泵房等，仓库管理员重点巡视仓库库区、库房、变电所等。另外，公司领导以及本部门的其他人员有对物业出现的维修问题有提醒的义务。2巡视频率（周期）每日至少一次（重点时期每日至少两次），同时在接到领导维修指令后马上组织维修。另外，公司主管领导每月检查一次，资产经营部经理每周检查一次。3、巡视内容要求楼外大门：无松动、损坏、脱落。楼外面：石材和墙砖无松动、损坏、脱落，墙面涂料无大面积脱落、严重污色，墙体各类广告无松动，损坏，脱落。台阶：石材无松动、损坏、脱落。楼内棚面、墙面：平整，大白无起层、龟裂、脱落，无污色，无划痕。地面平整，无损坏，牙石无损坏、脱落。楼梯：踏步无松动、损坏，扶手无松动、损坏。照明设施：开关功能正常、照明灯头功能正常。门窗：开关自如，锁具功能完整，把手无松动，无损坏。室内：房屋不漏雨水，电缆沟无进水，暖气装置无漏水、暖气现象（采暖季）。门窗完整，密封正常，开闭灵活，锁具功能完整。无堆放易燃、易爆物品及其他杂物。温湿度事宜。普通和事故照明完整齐全。设备：导线、开关、接触器、断电器线圈、接线端子无过热及打火现象。电器设备的工作声音无明显增加和无异常音响。无超载运行。工具：日常以及应急用器材和备品齐全。消防器材有效。卫生间：隔断：坚固无损，门扇开闭顺畅，门锁功能正常。水件：开闭灵活，无跑冒滴漏现象。排水：顺畅。卫生是否打扫彻底，达到卫生标准。配电室、二次加压泵房、锅炉房：设备运行是否正常，无缺水分压情况，无小动物钻入配电室的通道、孔洞等。（4）巡视记录每天在巡视后，填写巡视记录，详细记录巡视中发现的问题、解决方法、处理意见；其他巡视人员应及时将巡视情况通报，由经理安排组织维修人员实施具体维护。巡视记录需装订成册，以备检查。三.资产经营费用收支管理资产经营费用收支管理坚持收支分开原则（一）收费管理1物业租金收费管理（1）首次签订租赁合同的承租人，签约后由资产经营部人员带领承租人到财务部缴纳首次租金。（2）正常履行的租赁合同，在合同约定的交费时限前向承租人下达交费通知书，按时收缴。2电费收取管理（1）对有单独电表的承租人，公司接到电业局电费通知后，资产经营部收费人员立即与承租人查表确认用电数量和交费金额，收取电费。（2）对没有单独电表的承租人，按照约定的电费，按月及时收取。资产经营部报销公司电费时，要将应及时足额收取的电费一并交到财务部。3叉车和搬运费的收取管理（1）商贸部进出货物需要使用叉车时，资产经营部保管员负责记录吨位，商贸部内勤负责核定，月末进行内部费用划转，不得使用现金。（2）商贸部进出货物需要雇用搬运工时，由商贸部内勤负责联系和结算，资产经营部只负责清点数量，如遇商贸部内勤不能现场结算时，可委托仓库管理员进行现金结算。资产经营部费用支出管理费用支出实行事先申请报告办法。资产经营部需要支出费用时，事先填写