20150710黄埔区旧厂房规划.ppt

广州开发区规划和国土资源管理局广州开发区城市规划信息编研中心广东省城乡规划设计研究院广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司2015.07,黄埔区旧厂房改造专项规划（2014-2020）,简要汇报,一、工作过程,2014年4月，按照管委会和区规划国土局的工作部署，结合行政区划调整，我中心开始组织编制黄埔区旧厂房改造专项规划（2014-2020）。4月-12月，区规划国土局黄东局长多次主持会议审查成果，萝岗区、黄埔区相关单位领导参会，相关意见已落实。9月起，成果征求了市三旧办、市规划局、开发区发改局、开发区经发局、开发区财政局、开发区建设和园林局、开发区环保和城管局、开发区招商引资局、萝岗区教育局、萝岗区卫生局、知识城建设指挥部、开发区土地储备中心、开发区征地办、萝岗区三旧办、黄埔区发改局、黄埔区经贸局、黄埔区财政局、黄埔区教育局、黄埔区环保局、黄埔区建设局、黄埔区文广新局、黄埔区卫生局、市国土局黄埔区分局、市规划局黄埔分局、黄埔区城改办、黄埔区土地开发中心和黄埔区东诚公司等27个单位意见，并进行了回应。9月25日，召开专家评审会，市规委会委员董黎等专家及萝岗区、黄埔区相关单位参加，原则通过。12月24日晚上，市委常委、区委书记陈志英同志主持会议研究本规划，已按会议要求落实。下步工作：本规划经区规建会审议同意后，将纳入广州市“三旧”改造规划（2014-2020）和新一轮控规全覆盖，经市政府批准后，成为旧厂房改造审批的法定依据。,2014年12月陈志英书记主持会议要求及落实情况,专家评审会意见落实情况,市、区相关单位意见及回应,现状工业和物流仓储用地分布图,二、规划范围与现状概况,（1）规划范围新黄埔区行政辖区范围，总面积484.17平方公里。（2）现状工业和物流仓储用地概况新黄埔区现状工业和物流仓储用地约60平方公里，占全区现状建设用地的36%。部分工业用地效益较低。根据萝岗区闲置及低效用地清理领导小组办公室关于转发我区效益较低产业用地初步统计表及有关信息资料的通知，仅萝岗区内效益较低的工业用地为2.83平方公里。用地布局不尽合理。例如，工业和物流仓储用地占据珠江北岸线约16公里，约占黄埔区珠江岸线的75%。而根据广州市城市总体规划（2011-2020）（部际联席会议审议通过），我区沿珠江应适当增加商业、居住、绿地等功能为主的生活岸线。,三、改造目标,根据广州市城市总体规划（2011-2020）（部际联席会议审议通过），结合广州开发区中新广州知识城萝岗区产业布局规划（2014-2020）（经管委会、萝岗区政府同意），确定旧厂房改造目标：（1）节约集约利用土地，提高土地效益；（2）完善城市综合功能，保障改善民生；（3）促进产业转型升级，保持经济增长。,改造地块土地使用规划图,旧厂房与功能片区土地利用总体规划衔接图,四、规划衔接,本规划符合广州市城市总体规划（2011-2020）（部际联席会议审议通过），并与功能片区土地利用总体规划（经市政府批准）、“三规合一”规划（经市政府批准）、区产业布局规划、正在编制的相关控制性详细规划衔接一致。,广州市城市总体规划（2011-2020）土地使用规划图（黄埔区范围）,旧厂房与“三规合一”规划衔接图,改造分区规划图,五、改造分区,根据广州市城市总体规划（2011-2020）（部际联席会议审议通过）、“三规合一”规划（经市政府批准）、区产业布局规划，规划将全区划分为三类改造区，实现分梯度改造：（1）鼓励改造区：主要位于长岭居、萝岗中心区、科学城、临港商务区、镇龙等区域。鼓励区内旧厂房改造，以居住、商业与商务功能为主。（2）一般改造区：主要位于黄陂-天麓湖、长洲岛等区域。合理进行旧厂房改造，优化城市功能布局和完善城市配套设施。（3）限制改造区：主要位于东区、永和、西区、云埔和广本-广石化组团等区域。区内旧厂房改造以工业“二次开发”为主，限制改造为居住、商业功能，为引进创新型产业腾挪空间。,六、改造地块划定原则及规模,改造地块范围图,根据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粵府200978号），结合我区发展实际，本次规划确定的需改造旧厂房为：（1）根据市发改局、环保局、安监局关于调整市区退二企业名单的通知（穗发改工20123号），新黄埔区“退二”企业8个。（2）市城市总体规划确定不再作为工业用途的旧厂房294个。（3）根据萝岗区闲置及低效用地清理领导小组办公室关于转发我区效益较低产业用地初步统计表及有关信息资料的通知和区产业布局规划，原萝岗区效益较低的旧厂房93个。规划改造涉及工业企业395个，面积约16.81平方公里，其中经整理可出让土地8.72平方公里，规划建筑面积2154万平方米。,根据广州市城市总体规划（2011-2020）（部际联席会议审议通过）、“三规合一”规划（经市政府批准）、区产业布局规划、相关控制性详细规划、专项规划及规范，结合本次规划划定的改造分区，适当考虑企业改造意愿，合理确定改造用地性质。（1）商业和商务用地根据广州市城市总体规划（2011-2020）（部际联席会议审议通过），改造为商业和商务用地面积2.88平方公里，占17.16%，其中：商业用地1.70平方公里，主要分布在萝岗中心区、滨江新城以及地铁站周边。商务用地1.18平方公里，主要分布在科学城、临港商务区以及地铁站周边。经整理可出让商业用地1.23平方公里，规划建筑面积373.40万平方米；商务用地1.07平方公里，规划建筑面积295.97万平方米。自行改造的商业和商务用地0.58平方公里。,商业、商务用地规划图,七、旧厂房改造规划布局,（2）居住用地根据广州市城市总体规划（2011-2020）（部际联席会议审议通过），我区需适当增加居住用地，承接市老城区疏解人口。改造为居住用地面积3.11平方公里，占18.53%，主要分布在临港商务区、滨江新城、长岭居、镇龙等。经整理可出让居住用地3.11平方公里，规划建筑面积812.57万平方米。,居住用地规划图,工业和物流仓储用地规划图,（3）工业和物流仓储用地根据广州开发区中新广州知识城萝岗区产业布局规划（2014-2020）和广州市黄埔区“三规合一”规划（2012-2020）划定的产业区块控制线，进行工业“二次开发”，面积5.09平方公里，占30.27%，其中：工业用地4.70平方公里，主要分布在永和、东区、西区、云埔和广本-广石化组团。物流仓储用地0.39平方公里，主要分布在西区。经整理可出让工业和物流仓储用地3.29平方公里，规划建筑面积671.80万平方米；自行升级改造工业和物流仓储用地1.78平方公里。工业“二次开发”为保持经济增长提供保障。,（4）配套设施、道路和绿地为保障改善民生，衔接相关控制性详细规划、专项规划，改造为配套设施、道路交通、绿地及水域和农林用地面积5.72平方公里，占34%。其中：公共设施用地1.14平方公里。公用设施用地0.34平方公里。道路与交通设施用地2.11平方公里。绿地与广场用地1.94平方公里。水域及农林用地0.19平方公里。并根据广州市社区公共服务设施设置标准（修订）确定社区公共服务设施。,配套设施、道路与绿地规划图,规划配套设施及交通设施统计表,注：规划配套设施及交通设施落实了广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划等6项已批控规，并充分衔接了金坑村、均和村、迳头村村庄规划（油麻山森林公园协调控制区）控制性详细规划调整等18项在编控规。,历史文化保护规划图,文物保护单位及其保护范围统计表,推荐传统风貌建筑线索概况表,落实6处文物保护单位的保护范围和建设控制地带，制定保护措施。按照保护与利用相结合的原则，制定3处推荐传统风貌建筑线索的保护措施。,八、历史文化保护规划,改造总成本约461.84亿元，土地收益约517.06亿元，政府净收益约55.22亿元，改造规划经济上可行。,九、经济估算,注：（1）估算思路及相关参数依据广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见、广州开发区中新广州知识城萝岗区产业布局规划(2014-2020)、广州市区产业“退二进三”企业工业用地处置办法、关于推进市区产业“退二进三”工作的意见穗府20088号等文件。（2）根据关于印发的通知（穗旧改办【2012】48号），成本估算包含前期成本、收储成本、市政基础设施成本、公建配套成本、其他成本（包含管理费、财务费、不可预见费）等。（3）区域土地价值水平差异较大。根据基准地价修正法、市场比较法、剩余法等方法评估地价，居住用地楼面地价3500-14000元/平方米，商业用地楼面地价2500-12000元/平方米，商务用地楼面地价2500-11000元/平方米，工业用地楼面地价650-800元/平方米。,经济估算汇总表,十、近期改造规划（至2017年）,近期改造用地规划统计表,近期改造用地共552.11公顷，涉及220个企业，经整理可出让土地340.08公顷。包括以下三类地区：（1）区三旧改造主管部门城市更新项目三年行动计划确定的“标图建库”旧厂房地块；（2）开发区发改局广州开发区中新广州知识城萝岗区推进重点产业发展行动方案（2014-2016年）确定的重点园区内效益较低的工业用地；（3）近期对城市整体利益具有重大影响的旧厂房，包括重点城市更新区、道路交通建设以及将建成地铁站800米范围内的旧厂房。近期改造成本约117.97亿元，土地收益约139.06亿元，政府净收益约21.09亿元。,近期改造规划图（至2017年）,十一、改造图则示例,片区与规划管理单元划分图,按照区域统筹的原则，全区从片区、规划管理单元两个层次制定改造图则。根据市城市总体规划和相关控规，将全区划分为14个片区，按片区制定中观层面的改造指引。结合经市政府批准的控规全覆盖和在编控规，对133个规划管理单元制定地块改造指引，以指导旧厂房改造方案。,十一、改造图则示例,（1）片区改造图则（以永和片区为例）根据市城市总体规划和区产业布局规划，划定限制改造区10.32平方公里，占80%，以工业“二次开发”为主；划定一般改造区2.6平方公里，占20%，适当增加居住和商业功能，实现产城融合。结合新增居住人口，按标准增加1所幼儿园和1.35公顷公园绿地，保障改善民生。,位于一般改造区内。按市城市总体规划要求，文冲船厂规划为公园绿地和水域，在规划期内实施难度较大，本次规划建议按经市政府批准的广州市控规全覆盖（黄埔区）要求保留为工业用地。,（2）规划管理单元改造图则示例1：文冲船厂(位于AP0612单元),位于鼓励改造区内。根据市城市总体规划与经市政府批准的广州市控规全覆盖（黄埔区），华立颜料化工厂规划为居住用地、城市道路用地和公园绿地。规划将华立颜料化工厂改造为居住、商业、商