“七彩风情园”建设项目可行性研究报告.doc

“七彩七彩七彩七彩风情园风情园风情园风情园”建设项目建设项目建设项目建设项目 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 二二二二一二年一二年一二年一二年十十十十月月月月 - I 目目 录录 第一章 总论.1 1.1 项目概况 .1 1.2 项目研究范围及编制依据 .3 1.3 项目总投资及资金来源 .4 1.4 可行性研究主要结论.5 第二章 项目建设背景及必要性.6 2.1 项目建设背景 .6 2.2 项目建设必要性 .8 第三章 项目投资环境及市场研究.11 3.1 项目投资环境分析 .11 3.2 项目需求分析 .12 3.3 项目营销策划 .13 第四章 项目选址及建设条件.16 4.1 项目区概况 .16 4.2 建设条件 .18 第五章 项目建设方案.22 5.1 项目建设规模 .22 5.2 设计依据 .22 5.3 总体规划方案 .23 5.4 功能分区规划 .26 5.5 交通规划设计 .32 5.6 建筑设计 .34 - II 5.7 结构设计 .36 5.8 配套公用工程 .37 第六章 生态与环境保护.43 6.1 建设项目周围环境现状.43 6.2 环境影响分析.43 6.3 施工期环境保护对策 .45 6.4 运行期环境影响分析 .47 第七章 节 能.50 7.1 节能分析 .50 7.2 节能分析依据 .50 7.3 节能措施与建议.51 第八章 劳动安全卫生与消防.55 8.1 劳动安全卫生.55 8.2 消防措施.56 第九章 项目组织与管理.58 9.1 项目组织机构.58 9.2 工程质量管理.59 9.3 财务管理.60 9.4 进度管理.61 9.5 合同管理.61 9.6 协调管理.62 9.7 安全建设管理.63 第十章 项目招标方案.64 10.1 招标范围.64 - III 10.2 招标组织形式.64 10.3 招标方式.64 10.4 招投标要求.65 10.5 评标委员会的人员组成和资格要求.65 10.6 招标备案.66 第十一章 项目实施进度计划.67 11.1 项目实施进度安排.67 11.2 项目实施过程控制 .68 第十二章 投资估算及资金筹措.70 12.1 编制依据 .70 12.2 项目投资估算 .70 12.3 资金筹措 .71 第十三章 风险分析.72 13.1 项目风险分析.72 13.2 项目风险防范对策.73 第十四章 经济效益分析.77 14.1 财务分析的依据和方法 .77 14.2 项目财务分析的范围及相关处理 .77 14.3 销售收入及税金估算 .77 14.5 投资收益分析 .78 14.6 借款偿还能力分析 .79 第十五章 社会效益评价.80 15.1 社会影响分析.80 - IV 15.2 项目互适性分析.81 15.3 社会评价结论 .82 第十六章 结论与建议.83 16.1 结论.83 16.2 建议.83 - 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 洛阳汇悦实业有限公司“七彩风情园”建设项目 1.1.2 项目建设单位项目建设单位 公司名称：公司名称：洛阳汇悦实业有限公司 单位性质：单位性质：有限责任公司 注册资金：注册资金：伍仟万元整人民币 单位住所：单位住所：洛阳市伊川县城关镇洛栾快速通道北段 公司简介：公司简介：洛阳汇悦实业有限公司于 2012 年 8 月 28 日成立，注册资金伍 仟万元人民币。公司以云南银鹏实业集团为后盾，坚持“开拓、创新；稳健、 发展”的原则，积极响应新形势下国家经济发展模式，依托洛阳伊川的招商引 资平台，经洛阳市工商行政管理局批准成立。 公司主营旅游产业、房地产开发、装修、装饰，物业管理等为一体的综合 性民营企业，公司下设办公室、前期部、财务部、工程部、营销中心等部门， 现有职员 19 人，其中高级职称 1 人，中级职称 4 人，公司主要骨干大多数是经 验丰富的专业人员，目前，正在积极筹备洛阳伊川县北端新建一个集休闲、娱 乐、购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综合体“七彩 风情园”。 洛阳汇悦的发展必将为提高洛阳人民的生活质量、提升伊川的城市品位、 拉动当地经济发展贡献一份应有的力量。 1.1.3 项目建设地点项目建设地点 项目位于伊川县北端，洛阳南段，总占地面积 621060 平方米，项目与世界 文化遗产“龙门石窟”近在咫尺；距洛阳市 8 千米，距离伊川县城 12 千米，洛 栾快速通道把地块一分为二，自然环境优越，道路交通十分便利。 1.1.4 项目建设内容及规模项目建设内容及规模 项目规划总用地面积621060平方米，规划总建筑面积为938040平方米，建 设总容积率为1.51，建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养 - 2 生住宅区。 项目开发建设内容如下： 表表1-11-1 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 621060 住宅建筑面积 305420 民族风情园建筑面积 165350 生态养身住宅及宾馆建筑面 积 100080 滨水风情商业街及配套设施 82190 2 规 划 总 建 筑 面 积 绿色企业总部示范区 285000 938040 3 建筑密度 % 14.7 4 容积率 %1.51 5 绿地率 %52.18 1.1.5 项目定位项目定位 项目打造以民族文化，旅游、休闲、会议、居住、娱乐、购物等一站式多项目打造以民族文化，旅游、休闲、会议、居住、娱乐、购物等一站式多 功能社区是一种健康、环保、生态、低碳的具有生命力的新型综合体功能社区是一种健康、环保、生态、低碳的具有生命力的新型综合体, , 以天然以天然 的水系等园林景观为主，突出返璞归真回归自然，让业主在休闲养生的独特区的水系等园林景观为主，突出返璞归真回归自然，让业主在休闲养生的独特区 位与环境优势中追求高品质健康生活，同时，实现人与自然的和谐共处。位与环境优势中追求高品质健康生活，同时，实现人与自然的和谐共处。（项（项 目诉求）目诉求） 1.1.5 项目建设工期项目建设工期 项目分三期建设，建设期为 3.5 年，建设时间为 2012 年 7 月至 2015 年 12 月。 1.21.2 项目研究范围及编制依据项目研究范围及编制依据 1.2.1 项目研究范围项目研究范围 我公司受洛阳汇悦实业有限公司委托，对洛阳汇悦实业有限公司“七彩风 情园”建设项目进行可行性研究的编制并提交可行性研究报告，其主要研究范 围包括：项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、 项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分 析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 - 3 1.2.2 项目研究目的项目研究目的 通过对洛阳汇悦实业有限公司“七彩风情园”建设项目可行性的研究分析， 在对项目社会效益评价的基础上，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实 施的可能性提出综合性可行性研究报告，供有关部门决策参考。 1.2.3 项目编制依据项目编制依据 （1）旅游业发展市场调查； （2）国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南 （试用版） ； （3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数（第三版） ； （4）城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 。 1.31.3 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源 1.3.1 项目总投资项目总投资 序号序号工程或费用名称工程或费用名称合计合计单位单位 1土地取得总成本土地取得总成本55000.00万元 2前期工程费6500.00万元 3工程费用150000.00万元 4报建费6500.00万元 5监理费1900.00万元 6设计费2800.00万元 7运营费用64000.00万元 8建设期贷款利息建设期贷款利息1974.00万元 9不可预见费不可预见费11326.00万元 10合计合计300000.00万元万元 1.3.2 项目资金来源项目资金来源 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资 金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含 经济适用房）项目资本金比例提高到 35%及以上。 本项目自有资金 19 亿元(约占总投资的 63%)，向金融机构融资 2 亿元(约 - 4 占总投资的 7%)，其余资金考虑以销售回款补充建设资金。 1.41.4 可行性研究主要结论可行性研究主要结论 洛阳汇悦实业有限公司“七彩风情园”建设项目符合国家相关政策，是贯 彻落实贯彻和落实科学发展观，按照构建和谐社会、建设节约型社会的要求， 促进区域经济健康快速发展的切实行动，符合洛阳市总体规划用地规划要求。 通过对项目建设条件以及建设方案的分析，本项目工程建设条件具备，建 设方案合理，具有可行性。 - 5 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 二十一世纪，是中国旅游事业腾飞的世纪，2011 年国内旅游业年总收入 达人民币 1.09 万亿元，预计 2012 年将达 2.2 亿元。全国已有 24 个省、市、自 治区将旅游业列为当地的主要经济产业之一，以此聚集人气来带动地区经济的 发展，促进社会进步。这表明旅游业已成为公众消费的热点，特别是政府提倡 的短期假日经济，更将刺激休闲旅游消费。 从社会发展的需求来看，旅游业是人民文化生活的重要内容，是衡量一个 地区现代人文水平和文明程度的重要标志之一。随着人们消费观念认识的不断 提升，旅游项目的文化内涵将进一步的提高发展以促进旅游业的完善升华，并 要求不断开发出新的旅游模式与旅游产品。以当前国际旅游业的发展趋势来看， 专业性旅游以其内容丰富、新颖别致、时代性强、文化含量高等特色成为现今 旅游产业发展方向。 我国我国是个旅游业发展潜力巨大的市场，有着悠久的文化历史渊源，丰富的 旅游资源，庞大的消费基数，而此时又是国内旅游业自然景观开发末期，人文 景观发展的起步阶段，正是本项目切入市场的绝佳时机。 现今，旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展， 中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自 己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为 地产界新的开发目标。 洛阳洛阳是一座资源得天独厚的旅游名城。洛阳旅游资源得天独厚，文化遗存 灿烂丰厚、自然风光多姿多彩，现有 5A 级景区 4 家，4A 级景区 11 家，3A 级景 区 11 家。2011 年全市游客接待人数达到 6870 多万人次，同比增长 13以上。 旅游总收入突破 350 亿元大关，同比增长 15 %以上，洛阳市先后荣膺中国优秀 旅游城市、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、 感动世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响 力的中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。 - 6 云南云南位于中国的西南地区，与东南亚多个国家接壤，属于热带亚热带地区，位于中国的西南地区，与东南亚多个国家接壤，属于热带亚热带地区， 独特的地理、气候环境也形成了独特的民族风情，这也是云南成为旅游大省的独特的地理、气候环境也形成了独特的民族风情，这也是云南成为旅游大省的 重要条件。重要条件。（引进云南特色）（引进云南特色） 本项目依托洛阳市丰富的旅游资源，在片区内规划打造一个专门的云南少 数民族风情文化园，将云南最具代表性的傣族、彝族、哈尼族、摩梭族、白族 等民族的特色引入园内，从建筑、文化、服饰、饮食、歌舞等做具体展示，尤 其以少数民族的节日，更容易与游客形成互动，加深南北个民族之间的了解， 达到民族和谐。 通过打造云南少数民族风情文化园，能够更突出云南人文特征和浓郁的民 族特色，能够更加吸引游人。在民族村内进行民俗展示、民族歌舞表演，特色 节日、饮食，加之与游客的互动。住傣族的竹楼，穿白族的长裙，看西双版纳 的孔雀舞、尝尝大理的美食，了解泸沽湖的走婚 狂欢节、火把节、泼水节 等少数民族节日更是增加了趣味性与体验性。 因此，正是在充分利用洛阳市丰富的旅游资源，引进云南少数民族风情文 化，加深南北民族文化交流，促进民族和谐,发展当地经济的背景下，提出了本 项目建设。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 （1 1）项目建设符合国民经济发展的需求）项目建设符合国民经济发展的需求 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的 稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，因此，前几年国家把住宅 建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。 根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。洛阳房地产占 GDP 的比重已经快速上升，但是，对于洛阳市的旅游 业并没有同步上升，结合洛阳丰富的旅游资源，本项目的实施将会翻倍的推进 洛阳旅游业的发展。 人们城市化心理的改变和对淳朴自然的诉求人们城市化心理的改变和对淳朴自然的诉求 随着城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费 后，慢慢厌倦了都市生活的喧嚣和烦躁。向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节 假日休闲旅游成为众望所归 城市居民旅游需求的多样化转变营造良机城市居民旅游需求的多样化转变营造良机 - 7 当前城市居民对于休闲旅游消费比例正在不断提高，单一的农家乐难以满 足旅游客源市场多方面的需求，游客对旅游目的地的选择更加理性，更加注重 “健康、时尚、个性、生态”。一方面已形成了从传统者观光旅游开始转向周 边度假休闲旅游，这也为休闲旅游创造了市场条件。 国家假期政策为旅游消费创造增收机会国家假期政策为旅游消费创造增收机会 国家实施每周 5 个工作日制，并每年有五一、十一长假、春节长假，累积 一年将近 114 天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲旅游前景广 阔。 根据国家有关部门的分析和预测，我国旅游业目前正在从单一型向综合型 方向转变，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将旅游产业逐步列 为国民经济支柱产业。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 （2 2）项目对伊川和洛阳的城市对接将起到促进作用）项目对伊川和洛阳的城市对接将起到促进作用 2009 年 12 月 2 日，伊川县委县政府提出了宏伟的建设目标，为了加快城 市化进程，快速对接洛阳城市发展，全面建设小康社会，确定建设以伊河为轴 线，东西两城相向发展“滨河新区”，并委托设计单位规划了比较完整的滨河 新区战略发展方案，滨河新区的总体构想是把伊河打造成集防洪、环保、旅游、 休闲等诸多功能为一体的城市风景线，把滨河新区建设成为环境优美、设施配 套齐全、功能完善、特色鲜明的伊水明珠，要把伊川县的发展尽可能的与洛阳要把伊川县的发展尽可能的与洛阳 融为一体，融为一体，伊川要建设成为发展布局合理的新型城市连绵区、靠近著名旅游景 点的现代商业区、环境优美的综合生态旅游区。伊川作为洛阳距离最近的卫星 城市，其经济发展速度在洛阳区域经济中领先地位更加突出，对全市各地乃至 栾川县地区都具有较强的辐射力，站在滨河新区发展建设的环境下，伊川县委 县政府提出要突出伊川城市形象建筑，提高伊川城市品位，加强伊川作为连接 洛阳的桥头堡功能目标。打造伊川政治、经济、文化和信息中心，竖起伊川城 市新名片、新地标。 因此，该项目的实施，符合伊川新城区建设的发展战略，对加快城镇化进 程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 （3 3）项目的实施有助于解决周边劳动就业的需要）项目的实施有助于解决周边劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就 - 8 在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的 头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产 投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多 万个就业岗位，而旅游产业投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.3 个百 分点，则可提供 20 多万个就业岗位，旅游产业投资的增加对于增加社会就业机 会有着不可忽视的作用。 本项目建设完成后，预计可提供高、中、低各类就业岗位 1 万余个，安置 当地农村劳动力大约 3000 人，包括保洁、绿化、餐饮服务、农业休闲服务业等 就业岗位，有助于缓解项目所在地周边地区农民的就业压力，增加就业机会！ - 9 第三章第三章 项目投资环境及市场研究项目投资环境及市场研究 3.13.1 项目投资环境分析项目投资环境分析 洛阳是个多民族聚居的地方，全市共有 32 个民族，其中汉族人口约占全市 总人口的 98.8%， 其他少数民族约占全市总人口的 1.2%，其中超过 500 人的 民族有回族、满族和蒙古族。少数民族以回族为主，超过 6 万人，占少数民族 人口的 70%以上。总人口 628 万，市区人口 140 多万。 洛阳历史悠久，文化积存丰厚灿烂，山水景观多姿多彩，拥有得天独厚的 旅游优势。洛阳因地处古洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城， 素有“九朝古都”之称，以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。 她不仅以千年古都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，也以现代文明 的丰富多采和特色鲜明而成为华夏腹地一颗璀璨明珠。 洛阳旅游资源得天独厚，文化遗存灿烂丰厚、自然风光多姿多彩，现有 5A 级景区 4 家，4A 级景区 11 家，3A 级景区 11 家。洛阳市先后荣膺中国优秀旅游 城市、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动 世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的 中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。 2011 年全市游客接待人数达到 6870 多万人次，同比增长 13以上。旅游 总收入突破 350 亿元大关，同比增长 15 %以上。 近年来，洛阳紧紧围绕“福民强市”总体目标，大力实施项目建设、经济 转型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文化旅游名城建设攻 坚战，综合经济实力大幅提升。 2011 年全市完成生产总值 2723 亿元，增长 12.8%，地方财政一般预算收 入完成 178.3 亿元，增长 25.5%。全年粮食总产 46 亿斤。规模以上工业增加值 完成 1250 亿元，增长 20%。完成固定资产投资 1855 亿元，增长 27%。社会消费 品零售总额 954 亿元，增长 18%。外贸出口 14.5 亿美元，增长 38.1%。金融机 构存款余额 2412.8 亿元，贷款余额 1364.7 亿元，分别较年初增加 317.9 亿元 和 254.5 亿元。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 19756 元 和 6532 元，分别增长 12%和 15%。 近年经济总量持续快速增长，国内生产总值不断攀升，入世后更掀起了新 一轮经济发展的高潮。然而洛阳市第三产业的比重还处于较低的水平，相信旅 游服务业如金融、保险、信息商贸、房地产等，将会在未来时期内在洛阳市将 会有大幅度的提升，产值会有很大的增长。 3.23.2 项目需求分析项目需求分析 3.2.1 市场需求分析市场需求分析 本项目所在地离洛阳市区 8 千米，紧邻龙门石窟旅游景点，游客众多,交通 发达,又是伊川、栾县必经之地，但就该地段暂时没有一个具有一定规模的高档 次的集休闲、娱乐、购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综 合体。双休、节假日期间，洛阳市民没有更多类似于“银杏山庄”那样的休闲 - 10 之地。 随着人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对生活品质的要求 越来越高，而本项目地处洛阳市南端，西接郑-少-洛高速公路，南顺延洛栾快 速通道，东临伊河。 项目将利用其“依山傍水”的良好生态和区位优势在伊川打造出一个人文 共生的生态旅游示范区，以创新的开发理念打造出伊川高品质、高标准、不可 复制的集民族文化旅游、温泉酒店、滨水商街、江景住房，使得沿河而居成为 伊川和洛阳市民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。 3.2.2 目标市场定位目标市场定位 本项目规划为洛阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： （1）伊川县及洛阳市内的中高端收入群体； （2）部分投资型游客。 3.33.3 项目营销策划项目营销策划 本项目拟在经营策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有 较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 1 1、推广渠道、推广渠道 报纸广告 洛阳晚报，属于典型的大众报媒，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 12 周进行 34 次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是 唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，伊川地方小，人口集中，单张派发能起到 良效。 营销活动 活动一： “七彩风情园开盘庆典” 。 活动二：“国花杯”轻歌大赛。 活动三：“百年洛阳”摄影图片展” 。 活动四：洛阳人说洛阳大型文化论坛。 活动五：系列名人讲座。 2 2、媒体宣传组合、媒体宣传组合 开园前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集 中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好 蓄客准备。开盘当月，公司会配合风情园竣工，举办各种活动，扩大在洛阳的 知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放， 加大广告投放力度。 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天 投放。 - 11 洛阳晚报：开盘前一月投放 34 次，以及每次新货上市投放 1 次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到洛阳的每一个角落。 短信推广：一般一个月派发 46 次，开盘前每周发送 23 次。 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 12 场，开盘后视销售 情况举行。 - 12 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 4.14.1 项目项目区概况区概况 洛阳位于河南省西部，横跨黄河中游两岸，因地处洛河之阳而得名。现辖 1 市 8 县 6 区，1 个洛阳新区、1 个国家级高新技术产业开发区、2 个省级开发 区、17 个省级产业集聚区。总面积 1.52 万平方公里，其中市区面积 694 平方 公里、建成区面积 170 平方公里。总人口 685 万，其中市区人口 207.7 万。 4.1.1 区位交通优势区位交通优势 洛阳自古有“天下之中”之称，地跨江、淮、黄三大水系，是北方少有的 富水城市。洛阳交通便捷，陇海、焦枝铁路、郑西高铁客运专线，连霍、二广、 郑少洛、西南环城高速公路，与 207、310、311、312 国道纵横交错。洛阳机场 是国内净空条件最好的二级机场之一，开辟有至北京、上海、广州、深圳、杭 州、成都、大连、香港等十多条航线。 4.1.2 自然地理自然地理 洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区 45.51，丘陵 40.73，平原占 13.8，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、 周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密 布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦 河、涧河、瀍河等 10 余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、 十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦 川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶， “河山拱戴， 形势甲于天下” 。 4.1.3 气候条件气候条件 洛阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年 平均气温为 1618，日照时数 13001800 小时，无霜期长达 260310 天， 自然资源极为丰富。 气温 年平均气温：18.4。 一月份气温：3.5。 七月份气温：28.3。 极端最低气温：-2.9。 极端最高气温：38.7。 降水量 年平均降水量：1660.4mm。 年降雨天数： 150 天。 日最大降水量：192.5mm。 湿度 最冷月平均相对湿度：81%； - 13 最热月平均相对湿度：75%。 风 风速年平均值：2.7m/s。 主导风向：夏季 NNW 2.6m/s；冬季 NNW 2.8m/s。 30 年一遇最大风速：23m/s。 最大积雪深度：10cm。 最大冻土深度： 5cm。 全年日照时数：1717.0h。 4.1.4 社会经济条件社会经济条件 近年来，洛阳紧紧围绕“福民强市”总体目标，大力实施项目建设、经济 转型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文化旅游名城建设攻 坚战，综合经济实力大幅提升。 2011 年，全市实现生产总值 2717 亿元，财政一般预算收入 178.3 亿元。 先后荣膺中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市、 国家森林城市、中国十大最佳魅力城市、全国节能减排二十佳城市、中国人居 环境范例奖、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌 城市、世界特色魅力城市 200 强、最具海外影响力的中国城市等荣誉称号。 4.24.2 建设条件建设条件 4.2.1 项目选址项目选址 项目选址于伊川县北端，洛阳南段，总占地面积 621060 平方。 4.2.2 项目基础设施条件项目基础设施条件 1 1、交通条件、交通条件 项目与世界文化遗产“龙门石窟”近在咫尺；距洛阳市 8 千米,距离伊川县 城 12 千米，洛栾快速通道把地块一分为二，自然环境优越，道路交通十分便利。 - 14 2 2、周边环境条件、周边环境条件 项目地块西临伊水，背靠大山，形成了背山面水的绝佳风景格局。项目周 边区域分布著名的关林庙、龙门石窟、东山石窟以及草店乾元寺等提升了用地 的文化价值，而西边伊水对岸的高档住宅区龙门一号和北侧的龙门温泉山庄则 为用地平添商业价值。结合龙门文化旅游园区规划，打造出一条城市文化旅游 线。 4.2.3 项目工程地质条件项目工程地质条件 1 1、场地土类型和建筑场地类别、场地土类型和建筑场地类别 按建筑抗震设计规范 （GB50011-2001，2008 版）判定场地土类型和建 筑场地类别。据场地土性状，场地土类型为中硬场地土，可判定场地类别为 类。本场地为建筑抗震有利地段。 2 2、场地抗震设防烈度、场地抗震设防烈度 根据建筑抗震设计规范 （GB50011-2001） （2008 版） ，拟建场地抗震设 防烈度为 7 度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为 0.15g，特 征周期值为 0.40s。 3 3、不良地质作用、不良地质作用 拟建场地位于项目选址位于伊川北端，伊河西岸，基地平坦，为湿地及林 地，经调查，拟建场地内周边不存在泥石流、崩塌或滑坡等不良作用。 - 15 4.2.4 项目施工条件项目施工条件 1 1、建筑材料、建筑材料 工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地或外地采购，水泥可由附近 水泥生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。 2 2、施工条件、施工条件 本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次 干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍， 只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。 而河南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场 地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。 4.2.5 项目建设其他条件项目建设其他条件 1 1、项目实施过程中的社会环境、项目实施过程中的社会环境 项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。 2 2、政策法律条件、政策法律条件 河南省及洛阳市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相 关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。 - 16 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 5.15.1 项目建设规模项目建设规模 项目规划总用地面积621060平方米，规划总建筑面积为938040平方米，建 设总容积率为1.51，建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养 生住宅区。 项目开发建设内容如下： 表表5-15-1 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 621060 住宅建筑面积 305420 民族风情园建筑面积 165350 生态养身住宅及宾馆建筑面 积 100080 滨水风情商业街及配套设施 82190 2 规 划 总 建 筑 面 积 绿色企业总部示范区 285000 938040 3