基于QFD的我国保障性住房质量评价体系研究.doc

南昌大学硕士学位论文基于QFD的我国保障性住房质量评价体系研究姓名：周建晶申请学位级别：硕士专业：土地资源管理指导教师：刘湖北20120603 一 ， 用访 谈法 和闷卷 调 查 法 来获 取低 收入 者 对保 障性 住 房 的 具体需 求和要 求，以 及这 些需 求和要 求的 重要 度 。第二 ， 结 合文 献法 和访 谈法 确 定 保 障性 住 房 质量 评 估各项 指标 ， 并 对其 进 行 展 开。第三 ， 在用户 需 求与质 量 评 估指标 的 基础上， 建 立 保 障性 住 房 质 量 评 估指标 体系 的 质 量 屋， 根据质 量 屋的 分 析 输 出 各质量 评 估指标 的 权重， 从 而 建 立 保 障性 住 房 质 量 评 估指标 体系 。 娃 保 障 性住 房是为 了 解 决 我 国中 低 收入 群体 的住 房问题 ， 是促进 社 会 和谐 的一项 重 要的民生 工 程， 是政 府 提 供 公 共 服 务 的重 要组 成 部分 ， 是加快 我 国城 市 化 进程和保 持 经 济 可 持 续增 长的重 要举 措。面 对我 国当 前 商品房的高 房价， 我 国低 收入 者 只能 望房兴叹， 保 障 性住 房政 策的推 出 ， 使得 我 国低 收入 者 重 新 燃 起 了 希望，因为 保 障 性住 房可 以直接 满 足 低 收入 者 对住 房的需求。保 障 性住 房的建 设 不仅 可以满 足 我 国低 收入 者 对住 房的需求， 同时 对拉动 我 国经 济 增 长， 带动 相 关 产 业 的发 展 也具 有一 定的作用。随 着 我 国经 济 体 制 的改 革与发 展 ， 我 国的保 障 房取 得 了 一 定的成 效 ， 但 由于 了 “闹心 房”， 来自 保 障 性住 房质 量 方 面 的投 诉和纠纷不断 。如 果有一 种 好 的方法 ， 能 够注重 产 品从 开 始的可 行 性分 析 研究 到 产 品的生 产 都 是以目标 市 场顾 客 的需求为 驱 动 ， 而且 在 保 障 性住 房开 发 和建 设 的各个 阶 段把 低 收入 者 对保 障 性住 房的需求和要求， 转 化 为 产 品的规 划， 设 计， 施 工 各阶 段的要求的话 ， 就 可 以改 进保 障 性住 房建 设 的过 程， 提 高 保 障 性住 房的整体 质 量 ， 从而更 好 地为 低 收入 者 提供 满 意 的无纠纷的保 障 性住 房， 因此如 何 加强 保 障 性住 房建 设 的质 量 管 理 ， 提 高我国保 障 性住 房的质 量 已 成 为 全 社 会关 注的焦 点。产 品开 发 方 式 ， 其 核 心 思想是： 以目标 客 户 的需求为 驱 动 ， 把 顾 客 对产 品的需求 在充分了解用户 对 产 品 的 需 求 与 要 求 后 ， 通 过 质量蘧的 功钝 ， 郴首先 设计 出 能 符合 用户 需 求 的 产 品 ， 在工 艺生 闾 阶 段按 照 之前用户 需 求 转换 出 为 的 技术 要 求 ， 这种 方式 生 产 出 来的 产 品 可 以 帮助 企 业减 少 设计 和生 产 的 工 期 ， 减 少 相 关成 本， 最重要 的 是 提 高了用户 满意 度 ， 从 而获 得更 多 的 客 户 资 源 。 发 设计 的 观点， 并 对 质量功能 展 开 在房 地 产 开 发 中 应 用的 方法进 行了研究 ， 通 过屋进 行改 进 ， 确 定指 标权 重。 在获 得评 价 指 标体系的 基础 上， 采用模 糊 综 合 评 价方法对 项 目的 各 方案进 行了综 合 评 价 ， 这样使 得项 目开 发 的 评 价 不 仅 考 虑 了专家， 设计 人 员 和 房 地 产 开 商 的 意 见 ， 更 考 虑 到了顾 客 的 需 求 。 杨建 平 ， 张 蕊 峰 认为 通 过 对 质量功能 展 开 在住宅 设计 中 应 雳 的 浅 屡次研究 ， 引 入 肁法把客 户 居 住需 求 在住宅 设计 过 程 中 层 屡展 开 ， 有 效地 避免 了住宅 设计 过 程 中 的 缺 客 观 的 问 题 ， 比 如 ： 资 金 问 题 ， 保障 性 住 房 的 建 设 模 规大 ， 需 求 资 金 多， 这 是 客观 存 在 的 问 题 。堪 刘溪辏 掀 鱨 酲 城 改造 应 缳障 与 维 护 群 众刹益匿。张 秀琴保 障 房 的 质 量 谁 来 保 障 毓 胁 呋： 求 和 要 求 的 信 息，但 是这种信 息是杂 乱 的 ，模糊 的 ，两且 是不 确 定的 ，因 为在 大 旦 其中一环 出现问题 ，就 可 能 导 致 整 个 结果 的 无 效。 收入者 对 我国 保 障性住房 的 需 求 与要求 及其各 项 需 求 与要求 的 重 要程 度。研 究 思路与创 新 国 内也有将质量功 能展开 应用于其它 方面 的 综 合 评 价的 研 究 ， 但 是在 法 与保 障 性住 房的 建设 相 结 合 ， 具 有 开拓 性的 意 义 。第 翾 柿 抗 苷 箍概述质 量 功能 展开怯 蒕 的 英文 翻译 过 来 。挠 氖 荙质 量 功能 展开幼 置 嫔 侠 此担 琎则 是 函 项媛 媛 基于 墓丝 偷枷虿饭 苌 杓品 椒 芯縖 浙 江 大 学 管理 学 院 ， 质量 屋 具体结构如下 ：天 花 檄图 质 量 屋 的结构 国李隧成 ， 黎 亮 亮 ， 梁 工 谦 基予 2氛 鹆 坑 呕杓 朴肫 兰 踇。 成 组 技术与生产 现代化， ， 质 量屋 的建设 过 程一 般 包括 三 个 部 分 ： 用 户 需求 部 分 ， 质 量特 性 部 分 和 质 量屋 的建设 部 分 。对 于开 发 一 种 儿 童 玩具 时， 应 对 于哪 些 能 够拥 有 这 种 玩具 的儿 童 进 行调 查；如果开 发 一 种 汽车 用 品的话 ， 就 应 确定哪 些 开 车 或 者 有 车 的人做 为调 查对 象 。比如本文 ， 就 需要对 哪 些 保障 房对 象 的人进 行调 查， 在发 问 卷调 查时就 应 把 购买 或 住过保障 房的低 收 入 者 做 为调 查对 象 。就 需要通 过 一 定的方法来对 这 些 原 始的数 据 进 行分 析。 甉 可以 激发 员 工的 工作 热 情 保 障性 住 房 是指 我 国 政 府 为中低 收 入住 房 困难 家 庭所 提 供的限 定 标 准， 限 定庭， 低 收 入家 庭没有 廉 租 房 的产权。政 府 所 拥有 的廉 租 房 只是租 给 低 收 入家 庭，不 对外 出售 。行政 事业 性 费 用 ，实行优 惠税收 政 策 ，以政 府规定 的价格出售 给有 一定 的支 付 能力 的低 收 入住 房 困难 的家 庭。经 济适 用 房 的对象是有 一定 的支 付 能 力 和预期的支付 能 力 ， 购买 经 济适 用 房 的人拥有 一定 的产权。经 济适 用 房 的价格是能 够 适 应 中低 收 入家 庭的经 济能 力 ，其价格是低 于目前市 场 上 的商品 房 。经 济适 用 房 是具 有经 济性 和 适 用 性 和 社会 保 障性 质的住 宅。 我 国政 府 对于 我 国保 障性住房的 保 障对象 有明 确的 规 定 ：跤 懒 幔鞘斜 闲约 逊抗 芾硇 畔 低 彻菇芯縖 沈阳建 筑大学 ， 嘶 D 勘 咸 逑 党 醪 匠 尚 蚚 阱 鳎 ， 目前 我 国保 障性住房存 在 的质量问 题 主 要 有：保 障性住房的 面 积， 空 间原 本就不大， 同 时还 要 保 证它 的 使 用功 能 齐 全 ， 所以 户型结 构 的 设 计 ， 空 间的 利 用就显得 很 重 要 。比 如 一些保 障性住房的 结 构 里安排了 大客 厅 大餐 厅 的 设 计 ， 这 样 就会 使 得 卧 室 ， 厨房和 其它 地 方的 空 间变 得 很 小 。在 户型结 构 设 计 时， 大部分 傈障性住房没有考 虑 到 户型的 可续性问 题 ， 就是 随 以后 低收 入者 对保 障性住房需求 的变 化 ， 而更 换 或 者改造 一些地 方的可能 性。在 对保 障性住房的 位 置 偏 离 城 市 较 远 ， 也 是 大部分 保 障性住房存 在 的 一个 大问题 。保 障性住房的 旦不仅是 为 了 保 障我 国低 收 入住房困 难的家 庭， 同 时还 要 也是给 他 们 提 供 一种 生 活 上 的 便 幂。如 果 保 障性住房给 能 们 带来的 生 活 上 的 不便 大于或 者等于 原 来没有保 障性住房的 不便 的话 ， 这 就失 去 了 保 障性住房的 意 义 和 真正的 作 用了 ， 保 障性住房就会 成 为 低 收 入住房困 难 家 庭手 中 的 “烫 手 山 芋 ”， 要 也不是 ， 不要 也不是 的尴 尬局 面 。因 为 当保 障性住房的 位 置 偏 离 城 区较 远 ， 保 障性住房周 围的 设 施 肯 定 不完 善 ， 周 边 的交 逶 状 况 也是 不完 善 的。例 如 ： 露 前 北京 的保 障性住房位 置 大多数 在 五环以 外 ， 住在 那里的 住房经 常 抱 怨说， 附 近 的配 套设施 不完 善 ， 给 他 们造 成 生 活 和 工 作 上 的很 大的 不便 ， 同 时还 增 加了 他 们的生 活 成本和 去 上 班工 作 的时间成 本， 还 可能 增 加一定 的危险 性， 因为 他 们住的 远 ， 周 边没有地 铁和 公 交 站 ， 下班 后 回家 还 要 走 一段 路， 有住房反 映说这 一带经 常 恕 现抢 硅 保 障性住房面 积超过 标准保 障性住房在 建 设 完工 螽， 相关 的配 套设 施 建 设 相对滞 后 ， 使 得 低收 入者 迟迟 不能 入住或 者入住后 在 生 活 的各方 面 造 成 很 大的 不便 。在 有些偏 离 城 区较 远 的保 障牲住房小 区曩 面 ， 没有社 区医 院和 幼儿 圆， 由于 离 城 区远 ， 周 边 也没有大型的医 院或 者学 校 ， 像这 种 保 障性住房内 外 部相关 配 套设 施 建 设 滞 后 和 缺 失 的情况并不少 见 。保 障牲住房的 建 设 一般 合理 的建 设 时闷为 两 年 半 左 右， 在 我 国保 障性住房建万 套左 右。在 我 国保 障性住房建 设 当中 ， 上 级 政 府 一般 都 会 把开 工 率 作 为 硬性指标饪 务分 配 给 各地 方政 府 ， 许 多地 方政 府 为 完成 上 级 瓶 定 的保 障性住房开 工 率 硬指 标任 务， 保 障性住房承 建 商和 开 发 商就会 雳 所谓的 “对策 ”来完成 这 个 硬指标， 例 如 ： 在 某保 障性住房项 目的 工 地 上 开 工 打 完地 基 ， 这 就算 是 开 工 了 ， 至于后 期 的建 设 进度就没有什么 压 力 了 。这 ； 申表 面 开 工 率 高 的假 象 下面 ， 就是 保 障性住房的 竣 工 率 低。有许 多低 收 入者 在 申请购 买保 障性住房后 ， 他 们不能 按 时拿 到钥匙 或 入住的 情 况 是 很 普 遍的 。 我 国 保障 性 住 房的 质 量问题 当 中 被 媒体 曝 光最 多的 就是 工程 质 量阀 题 ， 有些低收 入者 入住 保障 性 住 房会 发 现许 多的 质 量闻 题 ， 比 如 些 保障 性 住 房小区 的 地基 下 陷 ， 混 凝土 强 度不 够， 隔 音不 好 ， 墙 体 开 裂 ， 漏 水 ， 有的 甚 至 是 预 制板 坍 塌。低收 入者 发 现这 些 工程 质 量问题 ， 就会 缺 乏 安 全感， 总 会 担心 这 些 工程 质 量不 过关 的 地 方会 有一天对他 们造成一定 的 威 胁或 者 伤害 ， 所 以 有部 分 低 收 者 入住 保障性 住 房后 又 掇 出 保障 性 住 房。住 在 有质 量阅题 的 保障 牲 住 房中 ， 低 收 入是 会 缺 乏安 全 感 ， 当 然 没有安 全 感 就会 失 去幸福 感 。 我 国保 障 性 住 房是 为了满 足 我 国低收入 者 对住 房的 基 本 需 求， 但 是 当 前我 国傈障 性 住 房质量 问 题 不 断的 出现 ， 随者 时 间 的 推 移 和 社会 的 发 展， 保 障 性 住 房的质量 问 题 对低 收入 者 的 影 响 会 越来 越严重 ， 因为有 些 工 程 质量 不 会 在 短时 阗产 生影 响 和 危 害 ， 但 酎 间 长 ， 就 会 产 生严重 的 后 果 ， 比 如 有 些 保 障 性 住 房麴 工 程 质量 阍 题 当 中 的 混 凝 土强度 不 够 ， 房屋 的 抗震 级 别 不 够 ， 使 用 的 钢 筋 不 达 标等 问 题 ，这些 都是 容 易造 成重 要工 程 事故 的 质量 问 题 ， 一 旦 出现 事故 ， 后 果 将不 堪设想 。然而 我 国当 前保 障 性 住 房就 存 在 这些 严重 的 质量 问 题 ， 这些 就 引起我 国低收入 者和 民 众对政府的 不 满 。 就 当 前我 国保 障 性 住 房的 质量 现 状， 很 难得 到 我 国低 收入者 的 认 可和 满 意 ， 现 在 已有 部份 低收入 对保 障 性 住 房不 满 ， 因为保 障 性 住 房是 政府的 标志性 工 程 ， 从而 引发 对政府的 不 满 。差 保 障 性 住 房的 质量 问 题 损 害 政府公信 力， 破 坏 政府形 象 这种 不可再 生 的 资源，更 是 一种 不负 责的 表 现 。在 西方 国 家 ，性质类似于 我 国 保 障 性住 房的 廉秘房和 公屋 是 社 会 首席 的 “稳保 障 性住 房的 建 设 需 要 大 量 的 资 源，虽然 土地 资 源是 致 府 无偿 划 拨，资 金 大部 份 也 是 豳中 央 和 各 级地 方 政 府 承 担 ，但 是 低收入 者 申请或 者 购买 保 障 性住 房也是 需 要 定的 成本。 有 质量 问题 的 保 障 性住 房失去了 许 多 的 功 能 和 作 用 ，没 有 完全 体现 出 保 障 性住 房的 真正 价值，这就是 一种 社 会 资 源的 浪费，在 建 设 保 障 性住房还 需 要 大 量 的 源材 料 ，土地 虽然 是 政 府 无偿 划 拨，属霉 家 所 有 ，但 也 是 一种 社 会 资源。 保 障 性住 房出 现 质量 问题 的 原 因分 析 年 由 原 建 设 部 等部 门印 发 的 经济 适用 房管理 办法 规 定：房地 产开 的 任务 分 配 到各 个 地 方 政 府 ，地 方 政 府 建 设 保 障 性住 房的 任务 较 重 ，而 且 在 工期上 还 有 一定的 限 制 ，加 上 建 设 保 障 性住 房的 资金 缺 乏，一些 地 方 政 府 为了 完成保工程 质量 出 现 问题 主 要 是 由 建 设 过 程 中 存在 违 法 违 规 行为所造成，但 是 如 果监理 单位 认 真负 责，这种 情况 就不会 出 现 。 而 在 现 实 当 中 ，监管单位 往 往 是 不认真负 责，对 旋 工中 的 违 法 行为没 有 及时 制 止 或 者上 报到上 级部 门，很多 监管单位只是 对 建 筑 商 的 图 纸监管，看 到旌 工图 纸没 有 问题 ，就默 认 没 有 问题 ，荠 不到工地 上 去查 看 。 要 求这个 市场 ， 虽 然每个 低 收 入 者 对 保障 性住 房的需 求和要 求有 所不 同 ， 不 可 能去 满 足所有 的需 求和要 求， 也 不 可 能对 于 所有 的低 收 入 者应 保尽 保， 但 还是需 要满 足大 部份 低 收 入 者对 保障 性住 房的需 求。如果保障 性住 房没 有 符 合大 部份 低 收入 者 对 保障 性住 房的需 求和要 求， 换 句 话说， 如果产 品没 有 了 市场 ， 所生 产 崽 来的这种 产 品将会 是一种 浪费， 同 时 也 失去 了 产 品的任 何意 义 。收 入 者的真 正 需求和要 求， 目前还没 有 一个 评 判 的标 准 。如果有 一种质 量 评 估指标 体系 能够 检 测所建成 的保障 性住 房质 量 是否符 合政 府所规 定 鲍标 准 和低 收 入者 对 保障 性住 房的需 求和要 求， 开 发 商 就会 按 照 这种 质 量 评 估指 标 去 建设保障 性住 房， 同 时 相 关 部门在 验 收 已 经竣 工 的保障 性住 房时 ， 就可 以使 用 质 量 评 估指 标体系 去 进 行 验 收 。如果一旦 保障 房的质 量 不 符 合标 准 ， 开 发 商 将会 得 不 到 他 们应得 的利 润 ， 反而 会 损失惨 重 。开 发 商 是以获 取 利 润 为 最 终 目的， 所以不 可 以能在建设保障 房时 凭他 们的自 觉 和良心 去 建设， 只有 硬性的规 定 才能起 作用 ， 基 于 这 诠婊蜕 杓票 闲宰 恐 埃岷 螿方法去 构 建覆 量 评估 指标体 系 ，其成本 并不 多，耗 时 也 不 会 很 长 ，操作起 来 也 不 困 难 ，如 果成功 准 确 的 构 建了 保障 性 住房 的 质 量 评估 指标体 系 ，对政府 ，开发 商 ，低 收入 者 三 方都 是 有利 的 ，既节省了 成本 ，提 高了 低 收入 者 对保 障 性 住房 的 满意度 ，保 证 了 开发 商 他们 应得的利 润 ，还 能 提 高政府 的 公 信 力 和 形象 ，同 时 开发 商 的 信 誉和 形象 也 会 有所 提 高。 完 全 可 行的 。 保 障 姓住 房囊量 评 传 指 标体系建 立步骤保 障 性住 房质 量 评 估 指 标的 选择和 设计是 构 建 保 障 性住 房质 量 评 估 指 标体系的 关 键部分 ， 因 为 保 障 性住 房质 量 评 估 指 标的 选择和 设计是 否 合理将 会 直 接 影响到 评 估 指 标体系的 科 学性和 实用 性， 所 以 在保 障 性住 房质 量 评 估 指 标的 选择上必须 要遵 循明 确 的 原 则。 般 来说 ， 评 估 体系的 原 则有：针 对性， 科 学性， 实用性， 全面性， 公平 性， 效 率 性。 保 障 性住 房质 量 评 估 指 标的 选择必须 针 对于 搜用 质 量 评估 指标体 系 中的 每 一 个 评估 搬 标都要有 明确 的 嗣 标导 向和质 量 评估 指标体 系 要能 够 真实全 强 的 反映评估 对 象 的 综合整 体 情问 卷 调 查法问卷调 查法 也叫 问卷法 ， 是 研 究 者 使用 统 一 的 问卷向调 查的 对 象 进行 了解 情 、 工地 满足了调 查 对象 的需求 ，是 否可 以 改 善某 些质量 问 题 来提高 被 调 查 对象 对保 障房的满意度 。 二 !觥 !啤 海 憾 权重 是一 个相 对 的概 念 ，是针 对 莱 一 指 标而言 。某 一 指 标的权重 是指 该指 标在整体评 价 中的相 对 重 要程度 。 每 个 质 量评 估指 标的性 质 和 所 处 的层次 不 同 ，所 以 其贡献也 会 有 掰 不 同 ，重 要程度 也 会 有 所 不 同 。评 估必须对 每 一 个指 标对 总体旨 标贡献的重 要程度 做 出 判断，这 就是确 定指 标的权重 。保障 性 住 房 质 量评估指 标的权 重 可以 由问 卷 调 查 ，层次 分 析法 ，专 家法 来 确 定 。以 对 层次 的重 要度 进 行判定 ，还 可以 对 需 要解决的问 题 进 行分 析。保障 房 的质 量评估指 标也 可以 通 过 两 两 比较 的方 法 来 计算指 标的重 要度 ，也 就是权 重 。所 谓 两两 比较 就是把 每 一 项评估指 标与其他 所 有 的指 标的重 要度 进 行一 一 比较 ，根 据 定的公 式来 计算指 标的重 要度 ，层次 分 折 法 一 般 要与 问 卷调 查相 结 合使 用 ，否则容易出 现 定的偏 差 。鼬 罄 健 葵。孵 公 司 员 工 绩 效 考 核 管理 惹统 的重 建輂，西 窿财 经 大 学， 示， 步 骤 分为 ： 图 保 障性 住 房 质量 评估指 标 钵 系 瘊量 功能 展开思 路低收 入 住 房 困难 家 庭 对 保 障性 住 房 的需求展开 调 查 问 卷 的问 题类 型 分为 二种 ： 一种 是选 择性的， 一种 是问 答 性的。 列如：本 阀卷 共 设 计 了 个 问 题， 所采 用 的问 答 方 式如上 所示。问 卷 调 查 结 果 的分析用 户 需 求 之间 会有 一定 的联 系 ， 但不 是所有 的用 户 需 求 都 是同 等 重 要 ， 所以在设 计 问 卷 调 查 时，