（国际贸易学专业论文）外资并购中国房地产项目交易方式分析.pdf

摘要 随着改革开放的不断深入，我国的投资环境不断改善。国际房地产资本纷纷 瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加大在华投资规模。出于国家经济安全的 考虑，我国加大了对外商投资中国房地产的控制，通过各种途径抬高外资进入房 地产开发领域的门槛，使得外资投资模式由物业收购转向项目开发。在全球金融 危机和银行严格控制对内资房地产开发贷款环境下，我国房地产开发商选择转让 房地产项目获得流动性资金来解决资金紧张的情况。目前，并购境内房地产项目 成为了外资进入中国房地产的重要途径。 外资并购境内房地产项目的方式主要有三个：境内股权并购、资产并购和境 外股权并购。本文围绕这三种交易方式，从税负、风险两个角度深入探讨房地产 开发项目的交易安排，并通过案例分析向读者展示如何进行税收筹划和风险控 制，从而降低交易成本，实现企业利润最大化。 关键词：外资房地产资本，资产并购，股权并购，税收筹划。 a b s t r a c t w i mt h ec o n t i n u o u sd e e p e n i n go fr e f o r ma n do p e n i n gu p ，c h i n a si n v e s t m e n t e n v i r o n m e n th a sc o n t i n u e dt ob ei m p r o v e d i n t e m a t i o n a lr e a le s t a t ec a p i t a li sa i m i n g a tt h er a p i dd e v e l o p m e n to fc h i n e s tr e a le s t a t em a r k e t ，a n dg r a d u a l l yi n c r e a s e st h e i n v e s t m e n ts c a l ei nc h i n a c o n s i d e r i n gc h i n a se c o n o m i cs a f e t y ，t h eg o v e r n m e n th a s i n c r e a s e dt h ec o n t r o lo ff o r e i g ni n v e s t m e n ti nc h i n e s er e a le s t a t em a r k e tt h r o u g h v a r i o u sc h a n n e l s ，m a k i n gf o 而舯i n v e s t m e n tm o d es h i f tf r o mt h ep r o p e r t ya c q u i s i t i o n i n t op r o j e c td e v e l o p m e n t u n d e rt h ee n v i r o n m e n to ft h eg l o b a lf i n a n c i a lc r i s i sa n d b a n k s m o r es t r i c t l yc o n t r o l so nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n c h i n a sr e a le s t a t e d e v e l o p e r sh a v et os e l lt h e i r s r e a le s t a t ep r o j e c t st og e tm o r ef u n d s a tp r e s e n t t h e a c q u i s i t i o no fr e a le s t a t ep r o j e c t sh a sb e c o m ea ni m p o r t a n tw a yf o rf o r e i g nc a p i t a lt o p a r t i c i p a t ei nc h j n e s er e a le s t a t e t h e r ea r em a i n l yt h r e ew a y sf o rf o r e i g nm e r g e r sa n da c q u i s i t i o n s ：o n s h o r ee q u i t y a c q u i s i t i o n s ，a s s e ta c q u i s i t i o n sa n do f f s h o r ee q u i t ya c q u i s i t i o n s t h i sa r t i c l ef o c u so n t h e s et h r e et r a n s a c t i o n s ，f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fb o t ht a xb u r d e na n dt h er i s kt od e e p l y t a l ka b o u tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t st r a n s a c t i o n s a n dt h r o u g hc a s es t u d i e st o s h o wr e a d e r sh o wt oc a r r yo u tt a xp l a n n i n ga n dr i s kc o n t r o lt or e d u c et r a n s a c t i o n c o s t sa n da c h i e v em a x i m u mb u s i n e s sp r o f i t s k e y w o r d s ：f o r e i g nr e a le s t a t ec a p i t a l ，a s s e ta c q u i s i t i o n s ，e q u i t ya c q u i s i t i o n s ， t a xp l a n n i n g i i 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名：程冠星刀d 夕年, f - 月；。e l 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：程：齄星 导师签名： 劲7 年 沙了年 尹月如日 丫月产日 第1 章综述 随着改革开放的不断深入，投资环境的不断改善，外资对我国房地产业的投 资力度也在逐渐加大。而且近年来中国持续的宏观调控政策降低了房地产市场的 风险，市场政策环境透明性增加，使房地产市场运作趋于规范。在中国经济健康 发展的大背景下，国际房地产资本纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，逐步加 大在华投资规模。 1 1 外资房地产资本在中国的发展阶段 外资房地产资本指来自境外国际市场的资本，既包括大型国际金融、投资机 构下设的地产基金，也包括大型境外企业，尤其是房地产企业的专门基金。 第一阶段：上世纪8 0 年代中期至9 0 年代初，外资房地产资本起步阶段。由 于中国的法律限制和政策的不透明，外资在此阶段投资量小，且波动性较大。 第二阶段：上世纪9 0 年代中期至2 0 0 2 年底，外资房地产资本观望阶段。此 阶段外资房地产资本表现出对中国市场的浓厚兴趣，但大多数外资房地产资本缺 乏中国市场经验，对市场保持观望。 第三阶段：2 0 0 3 年初至2 0 0 4 年底，外资房地产资本试水阶段。随着2 0 0 3 年中国房价快速上涨，外资房地产资本在中国的投资迅速扩大，不少项目纷纷启 动，部分项目获得了可观的盈利，使外资房地产资本对中国房地产市场信心倍增。 第四阶段：2 0 0 5 年至今，外资房地产资本迅速发展阶段。虽然房价调控政 策不断出台，外资房地产资本仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等， 参与营运优质房地产项目，其投资规模、投资范围等都迅速扩大。1 表1 - 1 ：我国房地产开发企业数量( 单位：个) 年份企业个数 内资企业 港澳台投资企业 外商投资企业 2 0 0 65 8 7 1 05 3 2 6 83 5 1 91 9 2 3 2 0 0 55 6 2 9 05 0 9 5 73 4 4 31 8 9 0 2 0 0 45 9 2 4 25 3 4 9 53 6 3 92 1 0 8 2 0 0 33 7 1 2 33 3 1 0 72 8 4 01 1 7 6 2 0 0 23 2 6 1 82 8 6 5 72 8 8 41 0 7 7 2 0 0 12 9 5 5 22 5 5 0 92 9 5 91 0 8 4 2 0 0 02 7 3 0 32 3 2 7 72 8 9 911 2 7 1 9 9 92 5 7 6 22 1 4 2 23 1 6 71 1 7 3 1 何芳、王幼敏，海外房地产基金投资特点及趋势，中国房地产) 2 0 0 7 年l o 期，第2 9 页。 l 1 9 9 82 4 3 7 81 9 9 6 03 2 1 41 2 0 4 1 9 9 72 1 2 8 61 7 2 0 21 9 8 92 0 9 5 数据来源：中宏数据库 1 2 外资房地产资本在华投资模式 ( 1 ) 外商直接投资( f d i ) ( a ) 收购已建成物业 直接收购房地产物业，收购方一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物 业增值收益，不参加前期开发过程。该投资模式优点在于规避了前期工作和开发 过程中的风险，特别是申办各种批文的繁杂手续，而将主要精力用于项目的经营 方面，资金流转相对较快，降低风险，在中国快速发展的房地产市场中，租金收 益与增值收益水平较高。 表1 - 2 ：外资房地产资本收购内地已建成物业表( 部分) 时间外资房地产资本收购物业( 股权)收购价格 2 0 0 5 1 澳大利亚麦格里集团基金上海新茂大厦8 亿人民币 2 0 0 5 3 凯德置地北京中环世贸中心1 8 4 亿人民币 2 0 0 5 4高盛w i t e h a l l 房地产基金 上海百腾大厦1 0 7 6 亿美元 2 0 0 5 6 摩根士丹利上海广场8 4 6 亿港元 2 0 0 5 11 花期银行房地产基金上海永新广场5 0 0 0 万美元 2 0 0 6 1 亚洲国际金融投资北京华普中心2 7 亿美元 2 0 0 6 2 香港协和集团盛捷高级服务公寓1 亿美元 2 0 0 6 3 美国高盛房地产基金虹桥花苑酒店式公寓7 0 0 0 万美元 2 0 0 6 4 摩根士丹利 陆家嘴中央公寓 7 亿人民币 资料来源：中国房地产报 ( b ) 直接开发项目 外资直接在华设立外商投资房地产企业，直接投资开发一般从项目开发前期 开始投入资金，参与土地一级开发与项目开发进程，或者并购境内房地产开发项 目( 下文简称房地产项目) ，再进行后续的项目开发。这种模式的优点是利润比 较高。但此模式要求地产基金必须经历从项目申报、审批、开发建设到获得回报 长期的复杂过程，不利于资本的快速流动，并且还要承担开发过程中的各种风险。 一些较早进入中国房地产投资市场的海外资本，往往会选择自行开发建 设的途径。代表企业包括来自香港的世茂集团、瑞安集团、和记黄埔、恒隆地 产和来自新加坡的凯德置地等。 ( c ) 与本土企业合资或合作开发。 2 外资通过收购境内房地产企业股份( 多是项目公司) 的方式，介入房地产开 发领域。并在合作开发方式中，外资房地产资本一般是和国内房地产开发商合资 成立项目公司，其中外资房地产资本投资5 0 - 9 5 的资金，国内开发商以各种方 式出资5 - 5 0 ，从而极大地缓解了开发商的资金压力。比如2 0 0 5 年荷兰( i n g ) 集团基金与金地集团合作开发金地格林世界。万科与新加坡r z p 成立了万科星地 产投资有限公司进行房地产投资，注册资本l 亿美元，其中万科和r z p 各占5 0 股份。美林集团向北京银泰中心投资3 0 0 0 万美元，成为银泰中心项目的合作 投资和经营方，并以3 0 0 0 万美元收购南京锋尚项目约5 0 股权。 图i - i 房地产行业外商直接投资增长情况( 亿美元) 2 0 0 1 6 0 1 2 0 8 0 4 0 0 i ： 芦斫o 9 i o ) 蜘争蹶盹争5 9 2 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 5 9 数据来源：国家统计局网站 1 2 2 外商间接投资( f p i ) ( a ) 提供贷款。 外资房地产资本对境内房地产企业提供贷款，提供贷款方式除了涉及到外汇 操作上的不便利之外，风险性也是显而易见的。目前只有一些小型基金，抱着谋 取高利的心态予以采用，而大型基金为了规避风险，基本上不会使用这种方式。 ( b ) 参股或者购买债券。 该投资模式主要通过股份收购或购买债券的间接投资形式，为企业及项目提 供资金，并将项目交由控股公司运营管理，资本集团进行一定程度的参与并获取 一定比例的收益。这种投资的优点是资金流动性较高，风险较小，收益比较稳定， 并且税务方面有好处。由于外资房地产资本所占股权比例有限，所以投资回报相 对较低。 1 3 现行有关外资投资中国房地产的法律与政策 2 0 0 6 年7 月1 1 日，建设部联合其他五部委下发的关于规范房地产市场外 资准入和管理的意见( 建住房 2 0 0 6 1 7 1 号) ( 下称1 7 1 号文) 中规定：境外 机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商 投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登 记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。1 7 1 号文被称为“外资限炒令， 加强了对外资投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 2 0 0 7 年3 月6 日，商务部办公厅发出商务部办公厅关于2 0 0 7 年全国吸收 外商投资工作指导性意见( 下称2 5 号文) ，提出严格限制外商投资房地产。 2 0 0 7 年5 月2 3 日，商务部和外管局联合下发关于进一步加强、规范外商 直接投资房地产业审批和监管的通知( 商资函 2 0 0 7 5 0 号) ( 下称5 0 号文) ， 规定境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房 地产审批，同时提高外资申请设立房地产公司的要求，规定外商投资房地产企业 应即时依法向商务部备案。 2 0 0 7 年7 月1 0 日，国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备 案的外商投资房地产项目名单的通知( 汇综发 2 0 0 7 1 3 0 号) ( 下称1 3 0 号 文) ，规定2 0 0 7 年6 月1 日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案 的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。 此举使新设的外商投资房地产企业很难直接从境外贷款。 1 4 投资模式的变化趋势 由于外商投资房地产政策收紧，我国政府正在通过各种途径抬高外资进入房 地产开发领域的门槛，限制它的投资规模。2 0 0 6 年政府出台1 7 1 号文对外资持 有中国房地产方式、资本配置、融资等方式进行限制，堵住了外资以股权投资直 接向国内投资的途径。之后，2 0 0 7 年7 月1 0 日出台的1 3 0 号文则直接堵着了外 资以外债模式进入中国房地产企业的途径。 外资房地产资本在华投资倾向于选择开发项目与收购成熟物业两种投资模 式，参股与债券购买的投资模式相对较少。随着国家对外资投资中国房地产不断 调控，收购成熟物业的成本越来越大，而且审批越来越严格。受此影响，物业收 购模式表现出减少趋势，外资对国内项目的开发投资则骤增，2 0 0 6 年投资的开 发项目数量比2 0 0 5 年翻了一番，2 0 0 7 、2 0 0 8 两年的年投资开发项目的数量也多 于物业收购项目的数量。由此可见，在 j 前限外政策的影响下，外资投资模式正 在由物业收购向项目开发转变。 近年来我国出台的宏观调控政策令国内房地产企业面临严重的资金链问题， 而外资正好乘机抄底，以股权转让或其他方式大量并购境内房地产。外资通过直 4 接开发中国的房地产项目，可以直接参与土地“招拍挂一、级开发与项目开发 进程，也可以通过并购房地产开发项目实现后续的开发。在实际操作中，外资往 往通过并购方式获得想要开发的土地或者房地产项目，这样可以减少拿不到地和 土地一级开发的风险，同时把资金和精力集中在项目后续的开发上。 目前，外资并购已成为外资投资中国房地产主要的投资方式。 5 第2 章外资并购境内房地产项目的主要方式 外资并购境内房地产项目，指外资购买境内非外商投资房地产项目股东的股 权或认购境内公司增资，使该境内公司变更设立为外商投资房地产企业( 股权并 购) ；或者，外资协议购买境内房地产项目的资产( 主要是土地使用权) ，并以 该资产投资设立外商投资企业运营该资产( 资产并购) 。由定义可知，外资并购境 内房地产项目包括股权并购与资产并购两类。 2 1 外资股权并购境内房地产项目 ( 1 ) 外资股权并购境内房地产项目的定义 外资股权并购境内房地产项目主要是指外国投资者购买境内中国房地产开 发企业项目公司股东的股权或认购境内公司增资，使该境内房地产开发企业变更 设立为外商房地产投资企业，通过拥有项目公司股权实现对房地产项目的开发经 营。它有以下特点：2 ( a ) 转让人必须是房地产项目公司的股东。 ( b ) 转让的标的是项目公司的股权。 ( c ) 土地使用权仍然在项目公司名下，不需变更过户到受让人名下，只是 项目公司的股权由转让人的名下变更过户到受让人的名下。 ( d ) 需要按照有关规定获得审批，使项目公司变更设立为外商投资房地产 企业。 外资股权并购境内房地产项目又分为境内股权并购和境外股权并购。 ( i ) 境内股权并购。在这种模式下，外资直接并购项目公司股东的股权， 不需要其它的资本运作。 境内股权并购图2 - 1 ( ii ) 境外股权并购，在这种模式下，转让方首先应在( 或者已在) 中国境 外成立一家公司，然后再通过资本运作实现资产由项目公司转移到境外设立的公 司内。受让方只需并购转让方在境外设立的公司的股权，就可以实现对项目公司 的并购。 2 马小朋，资产及股权转让并购房地产项目优劣分析法律报告，互联网。2 0 0 7 年i o 月1 5 日。 6 境外股权并购 图2 2 ( 2 ) 外资股权并购境内房地产项目的相关法律 公司法第7 2 条规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部 或部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。 该 法第1 3 8 条规定：“股东持有的股份可以依法转让。 因此，除公司法第 1 4 2 条：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让”外， 房地产开发项目可以在不改变项目权属变更批准登记手续的情况下，实现转让。 1 7 1 号文中规定：外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者 并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行 审批。境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企 业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部 转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。 5 0 号文中规定：境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式， 规避外商投资房地产审批。 2 2 外资资产并购境内房地产项目 ( 1 ) 外资资产并购境内房地产项目定义 外资资产并购境内房地产项目是指境外投资者购买境内中国房地产开发企 业项目公司的资产( 主要是土地使用权) ，并以该资产投资设立外商投资房地产 企业运营该资产。它有以下特点： ( 1 ) 转让方必须是房地产项目的权利人，也就是享有项目开发经营权利的 项目公司，项目公司作为合同的一方当事人与受让方签订合同，履行相应的义务。 从法律上讲，房地产项目的转让性质应属于土地使用权的转让。 ( 2 ) 转让的标的是房地产项目资产，即作为资产体现的土地使用权。 7 ( 3 ) 房地产项目要发生转移的法律后果，即土地使用权要从转让人的名下 过户至受让人名下。 ( 4 ) 在运营该资产前，需要按照有关规定获得审批，以该资产投资设立外 商投资房地产企业。 外资资产并购境内房地产项目图2 - 3 ( 2 ) 外资资产并购境内房地产项目的相关法律 新城市房地产管理法( 2 0 0 7 修订) 第3 9 条规定：“以出让方式取得土地 使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：( 一) 按照出让合同约定已经支 付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；( 二) 按照出让合同约定进 行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属 于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3 1 7 1 号文规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商 业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有 关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。 5 0 号文规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则，申 请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或己与土地管 理部门、土地开发商房地产建筑物所有人签订t 地使用权或房产权的预约出让 购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。已设立外商投资企业新增地产 开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按 照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的 相关手续。境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原 则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。 3 全国人民代表大会常务委员会，新城市房地产管理法( 2 0 0 7t ! 订) 8 第3 章外资并购境内房地产项目不同交易方式的税收筹划 税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划 企业的经营、投资、理财等活动，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目 的的经济活动。房地产开发企业涉及的税种比较多，我国现行税法体系有七大类， 在这七大类税法中，与房地产项目转让直接相关的有：4 ( 1 ) 流转税类：营业税。 ( 2 ) 所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。 ( 3 ) 特定目的税类：城市维护建设税、土地增值税。 ( 4 ) 财产和行为税类：印花税、契税。 3 1 房地产项目转让相关税收 ( 1 ) 营业税 转让土地使用权和销售不动产都需要缴纳营业税。销售不动产是指有偿转让不动 产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动 产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。 销售不动产和转让土地使用权的营业税都是5 。 依据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知( 财税( 2 0 0 2 ) 1 9 1 号) 规定：自2 0 0 3 年1 月1 日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接 受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征 收营业税。 ( 2 ) 企业所得税 企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他 所得所征收的一种税收。现行的企业所得税基本税率为2 5 ，适用于居民企业 和在中国境内设有机构、场所且所得与机构、场所有关联的非居民企业。低税率 为2 0 ，适用于在中国境内未设立机构、场所，或者虽设立机构、场所但取得 的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业。但实际征税时适用1 0 。依据国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知( 国税 发( 2 0 0 0 ) 1 1 8 号) 第二条第一款：“企业股权投资转让所得或损失是指企业因 回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资 转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。” ( 3 ) 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权， 4 陆晔敏房地产项目转让交易业务中的税收筹划，2 0 0 7 ，第6 页。 9 取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。它以转让房地产取得的增值额为 征税对象，而增值额为转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余 额，实行超率累进税率，最低税率为3 0 ，最高税率为6 0 。 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知( 财税 字 1 9 9 5 4 8 号) 规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以 土地( 房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联 营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的， 应征土地增值税。 关于土地增值税若干问题的通知( 财税 2 0 0 6 2 1 号，自2 0 0 6 年3 月2 日起执行) 第五条“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 规定：对于以 土地( 房地产) 作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产 开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财 政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知( 财税字( 1 9 9 5 ) 0 4 8 号) 暂免征收土地增值税的规定。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 ( 国税发( 2 0 0 6 ) 1 8 7 号) 第三条第一项中规定：房地产开发企业将开发产品用 于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 表3 - 1 ： 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率税率( )速算折扣系数( ) 1 不超过5 0 的部分 3 00 2 超过5 0 至1 0 0 的部分 4 05 3 超过1 0 0 至2 0 0 的部分 5 01 5 4 超过2 0 0 的部分 6 03 5 ( 4 ) 契税 根据中华人民共和国契税暂行条例( 中华人民共和国务院令第2 2 4 号) ， 受让方企业为契税的纳税人，应当依照此条例的规定缴纳契税。契税税率为 3 - 5 。依据财政部国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地广l 权属更名登 记不征契税的批复( 财税( 2 0 0 3 ) 1 8 4 号) 第二条：“在股权转让中，单位、 个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。故股权转 让不缴纳契税。 ( 5 ) 印花税 印花税是对经济活动、经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种 税。财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知( 财税r 2 0 0 6 - 1 6 2 l o 号) 规定对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产 权转移书据征收印花税，税率为0 5 0 。 ( 6 ) 城市维护建设税 该税是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实缴的增值税、 消费税、营业税税额为计税依据而征收的一种税负。城市维护建设税应税额等于 产品税税额、增值税税额和营业税税额之和同相应税率的乘积，其征收与增值税、 消费税、营业税同时进行。 城市维护建设税根据城镇规模设计税率，不同地区的纳税人，适用不同档次 的税率，具体适用范围是纳税人所在地为城市市区的，税率为7 ：纳税人所在地 为县城、建制镇的，税率为5 ；纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的， 税率为1 。对房地产开发企业来说，主要是对其缴纳的营业税征收城市维护建 设税。 ( 7 ) 教育费附加 教育费附加不是税，他是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就 其实缴的增值税、消费税、营业税税额为计税依据而征收的一种附加费。教育费 附加= ( 增值税+ 消费税+ 营业税) 征收比率。现行教育费附加征收比率为3 。 表3 - 2 ：股权转让与资产转让税负比较 房地产项目转让资产转让股权转让税率( ) 主要交易税种 营业税 缴不缴 5 企业所得税 缴缴1 0 、2 0 、2 5 土地增值税 缴不缴3 0 - 6 0 契税 缴不缴3 - 5 印花税缴缴 0 0 5 城市维护建设税缴不缴 1 7 教育费附加 缴 不缴 3 3 2 外资并购境内房地产项目三种模式税负分析 某省甲房地产开发企业近日准备将地处省城的一处房地产开发项目转让给 乙公司( 境外投资者) ，转让价格为5 亿元人民币，土地增值税准予扣除项目金 额3 亿元。 根据税法规定，企业之间买卖房地产，发生的税费有营业税、土地增值税、 所得税、印花税、契税、城市维护建设费附加、教育费附加等。其中，资产收购 方应当承担的税负有印花税( 税率为0 0 5 ) 和契税( 某省契税税率为4 ) ；资 产出让方应承担的税负有营业税( 税率为5 ) 、企业所得税( 税率为2 5 ) 、印 花税( 税率为0 0 5 ) 、城市维护建设费附加( 税率为7 ) 、教育费附加税率( 税 率为3 ) 。 ( 1 ) 外资资产并购房地产项目 甲房地产开发企业将其开发的房地产项目作为一种资产直接转让。此转让交 易的主体是这家房地产项目开发公司，交易标的是转让的房地产项目资产。根据 前面对房地产项目资产转让税收分析，甲房地产开发公司发生此交易要承担的主 要税收包括：营业税、土地增值税、企业所得税、城市建设维护税、教育费附加 和印花税。总税收支出占转让收入比例约为4 0 - 6 0 。 外资资产并购房地产项目模式图3 - 1 ( 2 ) 外资境内并购项目公司股权 甲房地产开发企业将其持有的项目公司的股权直接转让给乙公司，此项交易 的交易主体为境内项目公司股东即甲房地产开发企业，交易标的为甲房地产斤发 企业持有的项目公司的股权。但这种转让只发生在项目公司内部，只是公司内部 的股东或股权比例发生了变化，其对外的权利、义务( 债权、债务) 仍由项目公 司承受。此时只需要把原来的项目公司变更为外商投资房地产企业，项目权属仍 在项目公司名下，不需要办理权属变更登记手续，也就规避了城市房地产管理 法第3 9 条规定的土地使用权转让条件。 根据前面的分析，如果企业转让房地产项目的形式为股权转让的，转让企业 需要承担的税负只有股权转让所得的企业所得税( 2 5 ) 。 甲企业拥有的项目 外资境内股权并购项 j 公司模式图3 2 ( 3 ) 外资境外并购项目公司股权 由于5 0 号文规定：“严格控制以返程投资方式( 包括同一实际控制人) 并购 或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方 式，规避外商投资房地产审批。 所以对那些没有海外股权结构的公司来说，就 不能运用此种交易模式。但对于有海外股权结构的公司，这种模式可以进一步的 节约税后和规避审批。如果甲房地产开发企业已经在中国境外注册一家丙公司， 且丙公司拥有境内项目公司的全部股权，则丙公司可以通过转让境内项目公司股 权的形式房地产项目。这样交易的主体和标的又有变化。交易主体为境外丙公司， 交易标的转为境外丙公司持有的境内项目公司的股权。根据国家税务总局关于 外商投资企业、外国企业和外籍个人取得股票( 股权) 转让收益和股息所得税收 问题的通知( 国税发 1 9 9 3 0 4 5 号) 规定：“外国企业转让其在中国境内外商 投资企业的股权取得的超过其出资额的部分的转让收益应征收预提所得税。 如果注册地为“避税港 ，即为跨国经营者取得对所得、资本利得等课征低 税率或无直接税的国家或地区，如百慕大、开曼群岛、巴哈马对所得、股息、资 本利得和销售额不征收任何税收，也不开征预提税和遗产税。根据注册的国家与 中国之间有税收协定，则可以减少预提税或获得免税的优惠。5 因此，在这种交易方式下，转让双方只需缴纳印花税。 外资境外股权并购项目公司模式图3 - 3 5 粱倍，i 马酗：税收筹划，对外经济贸易大学版，2 0 0 8 ，第1 2 6 页。 1 3 第4 章外资并购房地产项目不同交易方式风险的分析 4 1 外资股权并购境内房地产项目 4 1 1 外资股权并购境内房地产项目优点 ( 1 ) 税负较轻 股权转让的对象是房地产项目公司的股权，它是整体转让项目公司的资产、 债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由房地产价值决定的，与企业 转让房地产的行为完全不同。因此，股权转让的行为不用缴纳契税、营业税和土 地增值税。股权收购方式涉及的税种包括印花税、企业所得税。 ( 2 ) 手续简单 股权转让方式，变更的是项目公司的股东，土地使用权人没有发生变更，仍 然以项目公司的名义从事项目的开发经营活动，内资之间转让股权不需要重新办 理有关报批手续，外资股权并购时只需要获得审批和把原项目公司变更为外商投 资房地产企业，所以可以在原来的基础上加快项目开发建设的进度。 4 1 2 外资股权并购境内房地产项目缺点： ( 1 ) 难以避免项目的合法性风险 如果项目取得不符合法律规定或存在重大瑕疵，则可能会被政府收回或责令 补交地价款等费用。比如：项目的取得不符合规定致使有关批准文件无效；因土 地闲置致使被政府收回或应缴纳滞纳金：因政策的调整使得原批准的土地面积、 容积率等内容发生变化以及逾期缴纳土地使用权出让金而应缴纳滞纳金等。 ( 2 ) 容易产生或有负债风险。6 目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约与潜在的未 支付款项等。受让方收购后，必须承担目标公司的债务责任，即使转让协议明确 规定受让方对目标企业的债务不承担责任，但是这种议条款不能对抗善意的第 三人，收购方只能在对外承担了债务责f e 后再对转让方进行追偿。但这时转让方 的偿债能力已没有了保证，从而使收购方承担债务风险。 ( 3 ) 转让价款不可以列入项目的成本 股权收购价款只能作为受让人的长期投资按规定的年限摊销，不能计入变更 后的外商投资房地产企业的成本。在以膈项目清算时，还应缴纳相应的、客观的 企业所得税和土地增值税。 ( 4 ) 前期谈判调查时间较长。 6 董春山，探讨公司股权转让形式下的房地产转让。中房地产，2 0 0 2 年1 1 月，1 2 - - 1 5 页 1 4 房地产项目转让原因复杂，由于商业秘密的关系，外部人员很难了解项目公 司的对外担保、合同违约或有负债等经营、财务或税务情况，信息不对称增加了 彼此沟通和谈判的难度。 ( 5 ) 外国投资者股权并购中国房地产的法律、政策限制 1 7 1 号文中规定，境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企 业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资 金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上 述活动。这增加了外资股权并购境内房地产企业的成本。 4 2 外资资产并购境内房地产项目 4 2 1 外资资产并购境内房地产项目优点： ( 1 ) 可以有效地规避项目的合法性风险 项目资产转让必须办理土地使用权的变更过户手续和项目批文的更名手续， 通常会在交易条件中约定在土地使用权变更的同时或之后支付转让价款。如果土 地的取得或审批存在问题，政府部门就不会同意办理变更手续，所以在转让过程 中就可以发现这方面的问题，并采取补救措施。 ( 2 ) 可以有效地规避项目的或有债务风险 因为转让的对象是土地使用权，所以，原项目公司的债务仍然由原项目公司 承担。受让人只需处理二种债务：一是地价款，如果政府有关部门没有收到地价 款，就不会办理审批和颁发许可证。二是土地使用权的对外抵押担保。由于法律 明文规定只有宝色过公示登记的抵押才有效，所以查询房地产权属证书他项权利部 分是否存在设定抵押权的记载，就可以明确这类债务，并根据具体情况采取相关 措施。 ( 3 ) 转让价款可以列入项目的成本 受让人支付的土地使用权转让价款计入被收购的房地产项目的土地成本，可 以减少以后的氽业所得税和土地增值税的计征。 4 2 1 外资资产并购境内房地产项目缺点 ( 1 ) 存在转让的合法化问题 我国法律对土地使用权转让采取了限制性的规定。新城市房地产管理法 ( 2 0 0 7 修订) 第3 9 条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当 符合两个条件：l 、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出i e 金，并取得 土地使用权证书；2 、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的， 完成开发投资总额的2 5 以上。房地产项目的转让多数是因为在宏观调控的环境 下，融资渠道闭塞逼迫所致。所以资金的匮乏是项目转让的主要原闳，转让的项 目通常达不到已完成投资开发总额2 5 的硬性要求，或者无法缴清土地使用权出 让金。在这种情况下，资产并购房地产项目存在着并购的合法性和缺乏物权保障 的风险。 ( 2 ) 必须依法缴纳巨额的税款 根据我国税法规定，土地使用权转让时，发生的税费有营业税、土地增值税、 所得税、印花税、契税、城市维护建设费附加、教育费附加等。其中，资产收购 方应当承担的税负有印花税和契税；资产出让方应承担的税负有营业税、企业所 得税、印花税、城市维护建设费附加、教育费附加税率。由于巨大税负的存在， 必然会加大收购方收购成本。 ( 3 ) 需变更已批准的手续 项目资产转让方式，土地使用权人发生了变更，项目的房地产开发企业发生 了变更，原来已经批准过的手续，必须全部重新办理更名，影响了项目的开发进 程。外资并购境内企业，需要对每一项资产尽职调查，然后就每项资产要进行所 有权转移和报批，程序相对复杂。境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管 等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。 ( 4 ) 不确定性风险 关于外国投资者并购境内企业的规定强化了债权人保护措施，增加了资 产并购时的前置债权人通知义务，使资产收购增加了不确定性风险。根据关于 外国投资者并购境内企业的规定出售资产的境内企业应当在投资者向审批机关 报送申请文件之前至少1 5 日，向债权人发出通知书，并在全国发行的省级以上 报纸发布公告。 ( 5 ) 外国投资者资产并购中国房地产的法律、政策的限制 1 7 1 号文中规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1 0 0 0 万美元( 含 1 0 0 0 万美元) 的，注册资本金不得低于投资总额的5 0 。投资总额低于1 0 0 0 万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 5 0 号文中规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则， 申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地 管理部门、土地开发商房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出 让购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准；境外投资者在境内从事房 地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企 业，按核准的经营范围从事相关业务。 这都增加了外资投资中国房地产的门槛，提高了并购的经济成本和时间成 本，增加了并购风险。 1 6 4 3 外资并购境内房地产项目的风险控制 通过前面的分析，外资可以通过资产和股权两种手段并购境内房地产项目。 由于现行的法律限制和交易成本的影响，在当前形势下，外资主要通过股权并购 方式收购境内的房地产项目。资产并购的风险比较容易控制，但股权并购的风险 由于更具隐蔽性，往往在并购时难以察觉。因此，外资在选择股权并购时就要进 行风险控制，从而有效的减少股权转让的风险，促使项目的正常运转和顺利开发。 本文推荐一下三种方法对股权并购的风险进行控制。7 ( 1 ) 前期尽职调查。 首先，应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估， 包括公司的基本资料；财务、税收状况、股东出资情况；对外签署的合同及其执 行情况；对外担保情况以及对外债权债务关系；房地产开发经营资质等级、其他 房地产项目的开发和经营状况等。 其次，应着重针对目标房地产项目本身进行调查。公司股权转让的风险还可 以通过合同条款加以约束，但目标房地产项目本身的风险只能依靠调查结果进行 判断，因而在此阶段对目标房地产项目进行调查更有意义。 ( 2 ) 设定转让方的随附义务。根据规定，合同的权利义务终止后，当事人 应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。随附义务 不仅应在合同中明确约定，还应约定相应的违约责任，保证受让方顺利地完成项 目施工。 ( 3 ) 采取合理担保制度，保证双方利益顺利实现。 在项目公司股权转让中，受让方面临的最大风险就是对项目公司原有的、不 可知的债务的承担以及承担之后向转让方追偿不得的风险。为控制这一风险，受 让方可要求转让方对项目公司的情况进行披露并承担披露不实的违约责任。同时， 为控制受让方向转让方追偿不得的风险，受让方可事先要求转让方提供担保。 7 吴翔华、申玲、陈。艳，房地产开发企业在建项目转让模式研究，建筑经济，2 0 0 8 年第5 期，第1 0 6 页 1 7 第5 章案例分析 5 1 案例简介 河南省a 房地产集团公司是一家著名的房地产开发公司，公司拥有十几年的 开发经验，开发项目遍布河南各大城市。目前拥有十余家全资及控股企业，形成 了以房地产开发为核心，以物业管理、酒店经营等相关行业为配套的专业房地产 集团。2 0 0 7 年，集团公司成立c 房地产开发公司( 项目公司) ，负责开发位于郑 州的一处房地产项目m 。 集团受国家2 0 0 7 年房地产宏观调控政策和银行紧缩