（民商法学专业论文）不动产异议登记制度研究.pdf

中文摘要 我国物权法引入了异议登记制度，但具体的立法条文不尽完善。本文依 此为契机，运用历史考察法、比较法、分析法、归纳法等方法，对异议登记制度 的相关问题进行了系统和深入的研究，并对我国物权法中异议登记制度的规 定进行评析，以期对我国异议登记制度的立法和司法实践提供切实可行的建议。 全文除引言、结语外，共分为四个部分。 第一部分是异议登记制度的产生和发展。异议登记制度起源于普鲁士法，在 不动产登记中，和预告登记同属于预备登记的一种。前期普鲁士法中，异议登记 和预告登记没有被明确的区分和定义，而是统称为异议登记，包括固有异议登记 和其他类型的异议登记两种。后期普鲁士法中，上述异议登记被统称为预告登记， 并规定了两种类型的预告登记。其中为保全物权转移消灭的债权请求权的预告登 记，发展成为现时的预告登记。为保全已经成立的物权的预告登记，与现时异议 登记的规定基本相似。在德国民法典中，异议登记制度正式确立。异议登记后来 被瑞士和我国台湾地区的民法所吸收和发展。在我国起草物权法和编纂民 法典的过程中，异议登记制度第一次被民事基本法高度重视。其间，国内学者 对是否引入异议登记的态度也截然不同。我国物权法最终明确规定了异议登 记制度。 第二部分是异议登记制度的价值。由于登记公信力原则，当以真j 下权利人为 代表的静态安全和以第三人为代表的动态安全发生冲突时，法律牺牲真正权利人 的权利来换取交易安全。异议登记制度是基于法律价值中公平原则的考虑，为保 护静态财产安全，保护事实权利人的不动产物权而设立的制度。当发生登记错误 时，最终需要通过更正登记作为救济手段，但更正登记一般有严格的程序，难以 在短期内完成，在此期问内一旦登记名义人与善意第三人完成不动产交易，善意 第三人即可受登记公信力的保护而取得该不动产物权，而真正权利人的权利则不 本文所称的异议脊记，均指卜动产异议登记。 能受到法律的有效保护，这样的法律制度是不公正的。依据异议登记制度，当不 动产登记簿的登记权利和事实权利不一致时，利害关系人有权对现时登记权利人 提出异议。异议登记一经成立，登记的公信力即告中止，登记的权利正确性推定 效力和善意保护效力就不再有作用的余地。异议登记制度将法律对善意第三人利 益的保护与真正权利人利益的保护有机结合起来，实现了二者利益的平衡。 第三部分是对异议登记制度的立法比较。德国法中规定，异议登记的发生原 因是登记簿存在不正确。作成方式有五种，一是根据更正登记涉及到的权利人的 同意进行，二是依假处分进行，三是法官依职权进行，四是依国家机关的嘱托进 行，五是依提出的抵押贷款登记丽为异议。异议登记的效力有三个方面，一是暂 时阻却登记公信力，二是阻却善意取得，三是在异议登记保护效力的主体范围上， 异议登记只在为权利人的利益而被登记时才发生效力。瑞士法中规定的假登记和 德国法中的异议登记基本一致。日本物权法上的预告登记制度与德国法上的预告 登记制度不同，它是一种与德国法上的异议登记制度相对应的一种制度。日本法 上的预告登记有两方面的效力，一是预告效力，二是对抗效力。我国台湾地区现 行民法上已不再有明确的异议登记制度。 第四部分是对我国物权法中异议登记制度规定的评析。物权法中规定 了异议登记的发生原因，发生方式，有效期间和不当登记的损害赔偿等问题。异 议登记的发生原因规定为登记簿记载事项错误。发生方式上，采单方申请和法院 依职权两种方式。在法律效力上，应允许登记权利人处分权利。在异议登记的权 利存续期间方面，规定1 5 天的有效期间，在具体操作上可设立异议登记催告程序。 因异议登记不成立给登记权利人造成损害的，申请人应当负赔偿责任。同时在错 误登记引起的赔偿诉讼中，可将赔偿基金和保险机制引入登记公信力赔偿机制中， 从而达到更好的保护当事人权益的目的。 主题词：异议登记立法比较物权法 a b s t r a c t d i s s e m i n gr e g i s 眦i o ns y s t 锄l l a sb e e ni m r o d u c e di i lc l l i ：n e s ep r o p e r t yl a w ，b u t 曲ec o n c r e t ep r o v i s i o n sa r en o tt 0t h e 咖o s tp e r f e c t t h et e x tt a k e st b j sa sa 1 1 o p p o m m i t ) ，m a k i n gu s eo ft h el l i s t o 巧m e m o d 、t h ec o m p a r i s o no fm e t h o d 、t h ea l l a l y s i s m e t h o da n dt h ei n d u c t i v em e t h o de t c ， r e s e a r c h i n gt h er e l a t e di s s u e so fd i s s e n t i n g r e g i s t r a t i o ns y s t e mm a t i c a l l ya n dt h o r o u g l l l y ，a n a l y s i s i i l g 廿l er e l e v a n ts t i p u l a t e di n c l l i n e s ep r o p e r t yl a w ，锄de x p e t c t st op r o v i d ep r a c t i c a lr e c o m m e n d a t i o n sf o rc l l i n a s l e 垂s l a t i v ea i l dj u d i c i a lp r a c t i c e t 1 1 i sa r t i c l eh a sf o u rp a r t se x p e c tm e p r e l u d ea i l dp o s t s c r i p t p a r tii m r o d u c e st h ec r e a t i o n 觚dd e v e l o p m e n to fd i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o ns y s t e m ， d i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o no r i g i n a t e dn 。o mp r u s s i al a w ，a n di nt h er e a le s t a t er e g i s t r a t i o n s b e l o n g st o g e t h e r 、兢t ha d v a n c er e g i s t r a ：t i o nt ot h ep r e l i m i n a 叫r e g i s t r a t i o n i nt h ef o n n e r p e r i o do fp m s s i al a w ；n os p e c i f i cd i 丑、e r e n c ee x i s t sb e t w e e nm ed i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o n a i l da d v a n c er e g i s t i 州o n ，a n dn od e f i n i t i o nh e f e t o 碱a c h e d ，w h i c hw a su m f o n n l y c a l l e da sd i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o n s 。1 1 1t h el 撒o rp 丽o do fp r u s s i al a w ，t h ea f o r e d s a i d d i s e n t i n gr e g i s t r a t i o n 、 ，a sn 锄e da sa d v a n c er e g i s t r a t i o n ，a i l d 僦ot ) ，p e so fa d v a n c e r e g i s t r i l t i o n s a r es t i p u l a t e d t h ea ( 1 v a n c er e g i s t r a t i o nf o r p r e s e r v i n gm ec l a i m o f a s s i g n m e n ta i l dt e 肌i n a t i o no fp r o p e 啊r i 曲t sd e v e l o p e di n t o t h ec u l l r e n ta d v a n c e r e 西s t r a t i o n t h ea d v a n c er e g i s t r a t i o nf o rp r e s e n ，i n gt h ep r o p e n yr i g h t sw a ss i m i l a rt o t h ec 眦e n td i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o n t h ed i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o ni sf o n i l a i l ye s t a b l i s h e di n t h e g e n n a n yc i v i l c o d e n l e d i s s e n t i n gr e g i s 缸a t i o n 强沮s l a t e rs u c c e e d e da n d d e v e l 叩e db yt h es 谢t z e 订a n dc i v i ll a wa 1 1 dm ec i v i ll a wo ft a i 、v a ni nc h i n a i i lt h e p r o c e s so fd r 撕i n gc h i n a t s ”p r o p e r t yr i g h t s ”a n dc o d i f i n gt h e c i v i lc o d e ”，d i s s e m i n g r e g i s t r a t i o ns y s t e m 蝴c t sb a l s i c l a w s g r e a t a t t e n t i o n f i r s t l y d u r i n g 锄sp e r i o d ， i i i d o m e s t i cs c h o l a r s a n i n l d et oi n t r o d u c e d i s s e n t i n gr e g i s t i a t i o ns y s t e m o rn o ti s c o m p i e t c l yd i f f e r c i n t c m m 。sp r o p e 啊l a wc l e 砌yp r o 啊d e sd i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o n s y s t e mf i n a l l y p a r ti ir e v i w st h ev a l u eo f 恤d i s s e n t 吨r e g i s t r a t i o ns y s t e m u n d e rm e p r i n c i p l eo fp u b l i cr e l i a n c eo fr e g i s 妇t 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i n gi nt h er e g i s t r 砒i o nb o o k f i v es m l a t i o n sc 锄1 e a dt ot h ed i s s e n t i n g r e g i s 乜- a t i o n ：f i r s t ，t h ed i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o nc a l lb ec a r r i e do u ta c c o r d i n gt ot h ec o n s e n t o ft h eo b l i g e er e l a t i v et om ea i t e r a t i o nr e g i s t r a t i o ni i lm er e g i s t l a t i o nb o o k ；s e c o n d ，t o c a r 巧o u ta c c o r d i l l gt om ec o n s e r v a t o r ym e a s u r e si nl i t i g a t i o n ；m i r d ，a c c o r d i n gt ot h e a u t l l o n i 够o ft h er e g i s t r a ：t i o nj u d g e ；f 1 0 瓜h ，a c c o r d i n gt o 也ee n t l l l s t n l e n to fm eg t a t e o 玛a n s ；f i v e ，a c c o r d i n g t 0m eo 场e c t i o no ft 1 1 ec o l l a t e r a ll o a i l r e g i s t r a t i o n t h e d i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o n h a s f o l l o w i n g t h r e ee f f e c t s ： f i r s t ，r e g i s t r a t i o nc 锄o i l l y c o n t e m p t o r a r yp r e v e n t t h ee 岱j c to ft l l ep u b l i cr e l i a l l c eo nr e g i s t r a t i o n ；s e c o n d ， r e g i s t r a t i o nc a np r e v e n tt h eb o n af i d ep o s s e s s i o n ；蚰r d ，a sf o rt h es u b j e c ts c o p eo fm e p r o t e c t i n ge a e c to ft h ed i s s e n t i n gr e g i s 仃a t i o n t h ed i s s e n t i r 培c a i lc o m ei n t o f b r c e o n l ya f t e rt l l ei n t e r e s t so ft l l eo b l i g eh 2 l sb e e nr e g i s t e r e d t h ed i s s e n t i n gr e g i s t r a t i o n s c a u s e s ，c o n d i t i o n sa 1 1 d1 e g a le 日e c ta r es t i p m a t e d t h ec o n t e m p o r a r yr e g i s t r a t i o n s t i p u l a t e di nt h es 埘t z e r l a i l dl a wi sl a 玛e l yc o n s i s t e n tw i t ht h ed i s s e n t i n gr e g i s n i a t i o ni n 吐l eg e 咖a l l yl a w n os p e c i f i cd i s s e n t i n gr e g i s 仃a t i o ns y s t e me x i s t si nt h ec 衄e n tc i v i l l a wi nt 越w a i lc i l i n a j a p a l l sp r o p e 啊l a w0 nt l l ea d v a n c en o t i c er c g i s 仃a t i o ni s d i f 6 e r e mn 。o 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使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 ， ， 学位申请人( 学位论文作者) 签名： 曼皇垄丛曼一 2 昏0 5 ；年sa 训盈 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授子硕士学位。作为学住论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本棱图书馆等提供学位论文( 甄质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 纸质文本和电子文拳) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学住论文作者) 簦名： 2 0 曰吕年s 月弓口日 学位论文指导教师签名： 引言 从学理上划分，异议登记制度属于不动产登记制度中预备登记制度的一种， 它发端于普鲁士法，确立于德国法。德国民法承认不动产登记的公信力，“所谓公 信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容取得 的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力”。据此，善意第三人 的不动产物权得到了法律的保护。但是，在不动产登记的实践中，登记错误不可 避免，法律必须采用措施来消除和修正登记错误，以维护登记制度的正当功能， 于是，为了消除登记权利与真正权利不一致的状态，法律又规定了更正登记制度， 但更正登记之前，善意第三人可能基于登记权利人的处分行为而取得不动产物权 从而损害真正权利人的利益，于是法律有必要规定异议登记制度，暂时阻却登记 的公信力，以保护真正权利人。 我国的物权立法长期以来比较滞后，民法通则关于物权方面的规定十分简 略，根本没有关于不动产登记制度的具体规定，更无从谈起建立比较完备的异议 登记制度，在我国起草物权法和编纂民法典的过程中，异议登记制度才 第一次被民事基本法高度重视。物权法出台之前，关于异议登记的规定只是零散 地出现在一些经济较发达地区的地方性法规中，国内学者对是否引入异议登记的 态度也各有不同。尽管我国立法机关在2 0 0 7 年3 月通过的物权法中明确规定 了异议登记制度，但在具体的立法条文设计上仍有不少未尽完善之处，本文试对 新出台的物权法的相关规定进行分析和评述。 一、异议登记制度的产生与发展 有些学者将异议登记称为异议抗辩登记，所谓异议抗辩登记，就是将事实上 的权利人以及利害关系人对现实登记的权利的异议的登记，该登记的直接法律效 力是使得申请人具有终止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩 孙宪忠；争议与思考一物权犯法笔记，中国人民_ 人学j “版社2 0 0 6 年版，第9 8 页。 1 权。异议登记是指对利害关系人就不动产登记所提出的异议而作的登记。固 异议登记制度是不动产登记中预备登记制度的一种。预备登记是不动产登记 法上与本登记( 又称终局登记) 相对称的一项重要制度，它是在本登记之前进行 的一项登记，目的在于限制登记名义人对所登记的权利的处分并对第三人予以警 示，与实体法上因为权利变动而产生的对抗力无直接关系。 预备登记可大体上分 为预告登记( v o r m e r k u n g ) 和异议登记( w i d e r s p r u c h ) 两种。 ( 一) 普鲁士法中的异议登记制度 异议登记起源于早期普鲁士法，普鲁士法上的异议登记，其发展过程以1 8 7 2 年5 月5 日的所有权取得法和土地登记法为中心，可分为前后两期。 前期的普鲁士法有两种异议登记，即固有异议登记和其它种类的异议登记。 所谓固有异议登记又称为“为保全权利和顺位的异议登记 ，目的在于保全 物的请求权。一方面，它既具有保全权利的消极效力，例如依据1 7 8 3 年1 2 月1 0 日抵押法2 8 9 条的规定：“任何人在主张无过失，妨害即时行使不动产之物之 请求权时，得申请异议登记。 其中所谓“物之请求权除了已经成立的物权外， 还包括物权设定的所有权又具有保全顺位的积极效力。再如依据前法2 9 8 条规定， 此种异议登记记入土地登记簿后，在其后所做的全部处分和以该处分为内容的登 记，都认为不得侵害异议申请人的权利。另一方面，它还有保全顺位的积极效力。 例如依据前法2 9 9 条的规定，异议申请人以法院判决或其他方法有效主张该物的 权利时，该物的权利同于异议记入的顺位，在法律上其效力优于在异议登记后记 入的全部权利。 其他种类的异议登记与固有异议登记相比，其不同之处在于它只有保全权利 的效力，没有保全顺位的效力。此种异议登记又可分为保全抗辩的异议登记和禁 。孙宪忠：争议j 思考物权讧泫笔记，中困人民大学h ；版礼2 0 0 6 年版，第1 0 2 页。 。温l ：扬：物杖法要义，泫律i i j 版 l ：2 0 0 7 年版，第5 2 负。 。“邓曾q 1 ：i l 本民法概论，泫律：l i 版 ! l = 1 9 9 5 年版，第1 6 l 页。 ：i j 轶：物权变动论，中国人民火学f i 版杜2 0 0 1 年版，第1 6 4 1 6 7 页。 2 止处分的异议登记。保全抗辩的异议登记是基于抵押权诉讼，债务人为保全其抗 辩所使用的登记。此规定被吸收进后来的德国民法典。如德国民法典第 1 1 3 9 就规定有“为金钱消费借贷而设定抵押权时，排除发给抵押证券的，对于登 记以未提供金钱消费借贷为根据而提出的异议，只需要所有人向土地登记处提出 申请即为足够。 的内容。禁止处分的异议登记，也成为禁止事后记入的异议登 记，是普鲁士法上一种实务上的创造，成为处分的限制，主要包括假扣押登记、 破产宣告登记、强制拍卖登记和禁治产宣告登记等。 后期的普鲁士法，即1 8 7 2 年5 月5 日的所有权取得法和土地登记法，并未将 早期普鲁士法上的异议登记全面废止，而是将其进行吸收改进，通称为预告登记， 并分为两种类型。 一种是保全已经成立的物权的预告登记，又称物权保全的预告登记，指的是 在登记簿的记载有误，其内容和真实权利不符时，对于真实权利人有丧失权利之 虞时而采取的保护手段。尽管此时普鲁士法并没有完全承认土地登记簿的公信原 则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人，只要相关事项没有记入登记簿，且 没有被取得人所知悉，取得人可对抗任何人的权利主张。所以真实权利人为了排 除取得人的善意取得，有必要进行物权保全的预告登记。 另外一种是为保全物权转移或消灭的债权请求权的预告登记。如为保全所有 权让与合意或抵押权登记为内容的请求。这种预告登记与物权保全的预告登记不 同，它与前述的公信原则也没有什么关系，它是为保全债权请求权而设立的一项 登记制度。 ( 二) 德国民法的异议登记制度 在德国民法典中，异议登记制度j 下式确立。德国民法典物权编的起草 人最初以普鲁士法为蓝本规定了预告登记，这种预告登记既包括物权保全的异议 m 德圈民法典( 第2 版) ，陈j i 佐译注，法律版 j ：2 0 0 6 年版，第3 8 8 页。 移下软：物权变动论，中围人民人学版礼2 0 0 1 年版，第1 6 5 1 6 6 贝。 西于莹、张叫：我围异议登记制度的构建，载命陵泫学评论2 0 0 5 年奋季卷第1 期，第4 5 页。 3 登记，又包括债权请求权的异议登记。此草案在议会第一读时遭遇反对意见，反 对者认为只需规定为保护任何既存物权的预告登记，无需规定为保护债权请求权 的预告登记。因此，德国民法第一草案就没有承认保全债权请求权的预告登记， 而只是承认了保存既存物权的预告登记。 但在议会第二读时，情况有所变化，异议登记和预告登记被明确区分，共同 组成预备登记制度。区分理由在于：首先，物权是对人客观地发生效力，因此保 全物权的预备登记完成后。与之相悖的处分行为绝对无效；但保全债权请求权的 预备登记仅为所保护的权利人产生相对的效力，因此在侵害预备登记权利人权利 的限度内，相悖的处分行为是无效的。其次，保全物权的预备登记，以其登记所 保全已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预 备登记的日期，决定被保全请求权的顺位。最后，在破产场合，破产管理人对于 保全物权的预备登记，只是承认已存在的物权。但保全债权请求权的预备登记， 则等于使破产管理人不得不设定新的权利。由此，德国民法正式确立了异议登记 和预告登记制度。 就预告登记和异议登记而言，二者的区分是债权和物权二分法观念的产物， 在功能和制度设计上存在着许多的不同，但由于二者同处一源，故而也存在较多 的相同点。 其相同点在于：( 1 ) 二者均属于预各登记，均具有暂时性；( 2 ) 二者均属保 全登记，目的都在于确保登记权利人的权利得以实现，并均具有阻止登记公信力 的作用；( 3 ) 二者均属限制登记，都是通过对登记名义人处分权之限制而达到保 全登记权利人权利的目的；( 4 ) 二者均可以共同申请或假处分命令而为登记，不 过只是在德国法上才如此。鲍尔施蒂尔纳教授在其所著的物权法一书中认为： “预告登记与异议，何者为合适的法律救济手段，在具体个案中颇难抉择。故而， 应允许这两种救济相互并用，或者二者间可以相互转换。 二者的相异点在于：( 1 ) 预告登记在于保全债权之登记请求权，即以不动产 于轶：物权变动论，中国人民人学出版社2 0 0 1 年版，第1 6 7 一1 6 8 页。 4 物权之得丧、变更、消灭为标的之债权请求权，而异议登记在于保全经登记不动 产物权的登记请求权，德国民法称之为登记订正请求权；( 2 ) 二者的效力有所不 同，预告登记后所为的登记若与之抵触则归于无效，而异议登记则在有理由时其 后的登记才归于无效，反之则属有效；( 3 ) 预告登记本身有公信力，第三人得善 意受让，而异议登记无公信力可言，无法善意取得；( 4 ) 在推进至本登记的程序 上，预告登记权利人应取得利害关系人之承诺书始可为之，而异议登记在有理由 时可直接涂销无效之登记，无须征得利害关系人的同意。本文仅就异议登记予以 研究。 ( 三) 异议登记制度在我国的确立过程 我国的物权立法长期以来比较滞后，民法通则关于物权方面的规定十分简 略，根本没有关于不动产登记制度的具体规定，更无从谈起建立比较完备的异议 登记制度，由于商品房的预售问题在社会生活中比较突出，所以相对而言，异议 登记制度比预告登记制度更为立法机关所忽视。在我国起草物权法和编纂民 法典的过程中，异议登记制度才第一次被民事基本法高度重视。物权法出台之 前，关于异议登记的规定只是零散地出现在些经济较发达地区的地方性法规中， 而国内学者对异议登记的态度也截然不同。 持否定态度的学者认为：“因为各个方面的原因，登记发生错误可能是难免的， 关键在于一旦登记发生错误以后，应当在法律上设定一定的程序允许当事人申请 更正或由有关机关予以更正。 “异议登记对于保护受登记影响的当事人的利益是 必要的。然而在我国目前实现异议登记的条件尚不成熟。一方面实行异议登记后， 登记的公示作用将会减弱，甚至权利设定和移转的登记因为异议登记的存在而降 低了其应有的价值。在我国由于登记制度正处于同益完善的阶段，登记制度不成 熟，在这种情况下，实行异议登记，将会使登记制度难以发挥作用。另一方面， “7 卢佳香：预告各记之研究，台湾辅仁入学1 9 9 5 年硕j ：论文，第2 1 2 _ 2 1 4 页；张义龙民法物权实务研 究，台湾汉林j | 1 版礼1 9 9 7 年版。第1 7 ( 卜1 7 l 灭。 5 实行异议登记在实践中难以操作。 持肯定态度的学者认为：“已纳入登记的权利推定为正确的原因只是一种法律 为稳定经济秩序而做的推定，并不是说其绝对正确。存在登记的权利和事实上的 权利不相符合的可能性。事实上的权利是权利人的真正权利，法律不但要予以承 认和保护，而且应当许可权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对现实登记 的权利进行更正。但考虑到更j 下程序较长以及与登记权利人之间的争议一时难以 解决的情况，法律有必要建立异议登记制度，作为一种临时性的保护真正权利人 的措施。 我国登记制度不成熟确是一个不争的事实，连本登记的设立和贯彻都较为薄 弱和落后。我国民间尤其是农村地区，对于房屋等不动产基本上不进行登记，即 使转让其权利，也多以民间乡俗进行，而不知登记为何物。而我国对房屋转让进 行规制的城市房地产管理法也只适用于对城市房屋转让、登记的规范，对农 村房屋之得丧变更进行规制的全国性法律，目前还没有。要建立完善的异议登记 制度，是要以完善的本登记制度为基础的。目前，在这种本登记的根基都不稳的 情况下就要着手建立异议登记制度，并在实践中进行操作确实很有难度。但将此 作为作为物权立法中拒绝异议登记制度的理由，似乎并不充分。“立法应具有预见 性，立法不应完全局限于肯定现实，而应或多或少地对现实作出创造性的规定， 以便从法律上把握现实的未来”， 正因为我国不动产登记制度不够完善，不够成 熟，就更应该根据我国不动产市场的发展，预见性的引入异议登记制度。操作的 困难可以通过立法明确异议登记的条件、申请人的资格、程序、期间以及异议登 记不当时的责任等来解决。另外，异议登记的设立对我国登记制度的完善能够起 到促进作用。理由如下： 第一，异议登记作为一种登记形式，本身发挥着登记的公示作用，给社会公 众提供了现行登记可能有误的信息。一旦登记错误得以确证，则异议登记就可阻 ：1 i 利明：中国物权法草案建议稿及说i 刿，中国法制版社2 0 0 1 年版，第1 9 6 1 9 7 页。 。梁慧星：中国物卡义法草案建议稿，社会科学文献j | 版 i ：2 0 0 0 年版，第1 5 9 页。 。沈宗灵：法学艇础理论，北京人学j i ；版孔2 0 0 2 年版，第9 8 灭。 常鹏翱：异议餐记的制度构建一法律移植的微观分析，载中国法学2 0 0 6 年第6 期，第4 4 4 5 页。 断登记公信力，抑制错误登记发生错误后果，这不但没有降低登记的价值，反而 给登记错误的修正提供了制度契机，也给登记制度的完善提供了契机。 第二，作为异议抗辩对象的登记一旦确有错误，将会改变不动产物权的归属， 还会涉及登记机关的赔偿责任，这些重大利害关系势必增加登记人员的责任感和 压力，促使其尽最大审慎义务进行登记，防止或者减少登记错误情形的发生；同 时，也能提醒真实权利人尽力照料自己权利，谨慎实旌交易，防止自己过错而造 成登记错误。无疑，登记公信力、更正登记在不同程度上也具有这种功能，但由 于异议登记能打破登记公信力和维持更f 登记请求权，它更能强化登记的真实性， 这样，异议登记与登记公信力、更正登记携手，在最大限度上增加了登记的可信 度。 第三，2 0 0 1 年颁布的南京市城镇房屋权属登记条例第1 9 条规定：“在核 准登记前，利害关系入对房屋权属登记有异议的，应当向登记机关提交书面报告 和有关证据，登记机关应当将异议情况告知申请人，并暂停登记。”2 0 0 2 年修订 的上海市房地产登记条例第1 9 条规定：“房地产权利的利害关系人认为房地 产登记册记载的土地使用权人，房屋所有人权人与实际情况不一致的，可以持与 房地产权利相关的文件，提出异议登记。房地产登记机构应当在受理登记异议申 请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。” 上述规定被认为是异议登记的雏形，是地方立法部门在借鉴国外立法基础上，广 泛汲取房地产登记部门以及其他实务部门意见的结果，这说明我国登记实践界对 这种制度有需求，也说明实践界对异议登记可操作性的默认，更说明我国法律中 还没有其他能够代替异议登记的制度，异议登记因此也应在我国物权法中有一席 之地。 面对肯定说和否定说两种观点，民法( 草案) 出台，草案中的物权编采纳 了异议登记制度，物权编第1 6 条规定：“权利人及利害关系人认为不动产登记簿 记载错误的，有权申请异议登记。登记机构应当将异议记载于不动产登记簿。自 异议登记之r 起三个月内，申请人未向登记机构申请更正的，该异议登记失效。 第1 7 条规定：“异议登记后，记载于不动产登记簿的权利人在异议登记期间不得 处分该不动产。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申 请人请求损害赔偿。”最终我国立法机关在2 0 0 7 年3 月通过的物权法中