养老地产投资分析.doc

关于建始养老地产项目的简要分析汇报材料一项目背景1.项目名称:建始县下坝片区养老项目2.项目提出的理由与过程根据第六次全国人口普查数据，2010年全国60岁及以上老年人口17765万人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口11883万人，占总人口的8.9%。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%。按照联合国传统标准，60岁以上老年人口达到总人口的10%，为“老龄化社会”，超过14%为“老龄社会”。可以看来我国将正式迈入“老龄社会”。老龄化人口的急剧增长背后，蕴藏着养老产业的巨大市场空间。此外，由于中国目前属于中等偏低收入国家行列，而发达国家进入老龄化时，可以说发达国家是“先富后老”，而中国则是“未富先老”。面对这一困境，政府必然通过加强政策支持、出台行业标准和社会规范，积极引导社会资金投资养老产业，完善我国的养老服务体系。中国传统的家庭养老观念与政府提供养老服务效率方面的缺陷，使得养老产业化、社会化成为必然趋势。二现阶段的养老模式本项目可选的只能做综合性的社会养老社区三项目概况1.拟建地点：建始县下坝片区2地块基本信息：（1）、四至：东至兴城1路，南至柏腊树村，西至209国道，北至柏腊树。（2）、地块面积：57095.32平方米（约为85亩）。（3）、地块指标：用途为社会养老用地。3本项目预估主要技术经济指标项目面积（平米）占地总面积5,7059.32绿地率建筑密度容积率0.6-0.8（本案按照0.8计算）总建筑面积 4,5647其中 多层公寓、联体别墅、小高层35000公建配套小计（福利院、救助中心等）100004位置图7地块周边概况：1、周边环境：地块周全部是村民名宅；中学、小学等距离较远；医院只有最近的民族医院，菜市场、超市都相聚较远。2、交通情况：地块四周目前仅有209国道相连，兴城1路还只是规划道路。3、资源优势：该区域几乎没有相对优越的资源优势。四、项目定位在本项目位于的地理位置处，若开发养老地产只能走高端产品路线，只有高端产品才能吸引消费群体。客户定位群体为有经济实力的个体、企事业单位高薪群体，寻求高品质要求的消费群体，有养生追求的老年群体。五、投资估算成本估算序号费用名称单位成本(元/平米)总成本(万元)1土地出让金450 2569.282契税及土地交易费全免3配套费全免4前期工程费 2005建筑安装费2000 9129.46基础设施费及公共配套1000 4567.47小计3500 15976.457不可预见费8管理费9营销费 10财务费用总成本销售总额税金利润所得税六、销售分析1、按照本案分析，可销售面积为35000平米（10000平米的配套养老不能销售），若按照高端产品投资估算，每平米最低销售单价需4500元/平米。其计算公式为：450035000=157,500,000元2、期间还要产生营销费用，财务费用、管理费等等。七、总结性分析1、走高端产品不能做过高的容积率，导致总建筑面积相对较低。2、走高端产品定价相对较高，本案的消费群体是否有足够的购买力，需要进一步做市场调研。3、本项目周边配套不齐，位置相对较偏，交通不成熟，本项目难以找到利益平衡点，要做此项目应该要求政府先完成交通